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1、公共建筑运行管理节能公共建筑运行管理节能朱颖心朱颖心清华大学清华大学 建筑学院建筑学院建筑技术科学系建筑技术科学系20062006年年6 6月月1建筑节能中被忽视的部分建筑节能中被忽视的部分人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的目的，却往往忽略管理上的节能潜力。目的，却往往忽略管理上的节能潜力。通过技术改造实现节能，节能效果容易量化通过技术改造实现节能，节能效果容易量化（回收期预测），但管理节能比较困难（回收期预测），但管理节能比较困难为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实现节能，但却由于种种原因不能实施？现节
2、能，但却由于种种原因不能实施？ 为什么会出现：好的技术、设施应用后却没有为什么会出现：好的技术、设施应用后却没有产生应有的节能效果？产生应有的节能效果？常见现象：过滤器阻塞严重常见现象：过滤器阻塞严重 风机能耗增加，风量不足风机能耗增加，风量不足 我国建筑运营阶段存在的问题我国建筑运营阶段存在的问题建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运行、管理、维护水平的高低行、管理、维护水平的高低 我国目前的物业管理与国外相比水平低，直接我国目前的物业管理与国外相比水平低，直接导致建筑运行能耗偏高导致建筑运行能耗偏高 l l技术问题？技术问题？技术问题？技术问题？l
3、 l体制问题（管理模式）？体制问题（管理模式）？体制问题（管理模式）？体制问题（管理模式）？l l人才问题？人才问题？人才问题？人才问题？l l资金问题？资金问题？资金问题？资金问题？物业管理物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进维修养护技理权，运用现代化管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、
4、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。济价值。 组织机构组织机构工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑节能的大部分一线工作。节能的大部分一线工作。节能的大部分一线工作。节能的大部分一线工作。 设施管理设施管理 Facility Mana
5、gement Facility Management 是物业管理工作的重要组成部分，是运行阶段是物业管理工作的重要组成部分，是运行阶段建筑能耗管理的核心建筑能耗管理的核心落后的原因落后的原因l l业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工作的开展作的开展作的开展作的开展 l l缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是历来的难点历
6、来的难点历来的难点历来的难点运行管理存在的问题运行管理存在的问题缺乏合理的节能管理机制：责、权、利不明缺乏合理的节能管理机制：责、权、利不明l l得利方不明确得利方不明确得利方不明确得利方不明确l l责任不明确责任不明确责任不明确责任不明确l l有利益关系的没有权利调控有利益关系的没有权利调控有利益关系的没有权利调控有利益关系的没有权利调控l l服务对象不明：业主还是租户？服务对象不明：业主还是租户？服务对象不明：业主还是租户？服务对象不明：业主还是租户？设备管理观念落后设备管理观念落后缺乏合格的运行管理技术人员缺乏合格的运行管理技术人员运行管理技术含量低运行管理技术含量低设计与施工方缺乏有关
7、运行的交接资料设计与施工方缺乏有关运行的交接资料设备管理观念落后设备管理观念落后不舍得投资进行运行维护、更新和改造不舍得投资进行运行维护、更新和改造不舍得投资进行运行维护、更新和改造不舍得投资进行运行维护、更新和改造l l只考虑如何节省一次投资只考虑如何节省一次投资只考虑如何节省一次投资只考虑如何节省一次投资l l目标定位于只要设备设施无故障、还能运行目标定位于只要设备设施无故障、还能运行目标定位于只要设备设施无故障、还能运行目标定位于只要设备设施无故障、还能运行l l不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造不考虑节能问题，即便回收期很短也不
8、进行节能改造不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造l l把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是 “ “管管管管” ”，服，服，服，服务是第二位的务是第二位的务是第二位的务是第二位的 l l忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾及节能问题及节能问题及节能问题及节能问题节能以损失
9、环境质量为代价节能以损失环境质量为代价节能以损失环境质量为代价节能以损失环境质量为代价l l不开新风机组不开新风机组不开新风机组不开新风机组l l限制冷水机组开启的台数限制冷水机组开启的台数限制冷水机组开启的台数限制冷水机组开启的台数l l空调设定温度升高空调设定温度升高空调设定温度升高空调设定温度升高应该仅是对客户节能意识的号召，不能应该仅是对客户节能意识的号召，不能应该仅是对客户节能意识的号召，不能应该仅是对客户节能意识的号召，不能替代运行者的责任替代运行者的责任替代运行者的责任替代运行者的责任缺乏合格的运行管理技术人员缺乏合格的运行管理技术人员现状现状l l运行人员受教育程度不高，缺乏必
10、要的基本知识运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识l l只会开机关机和简单记录运行数据只会开机关机和简单记录运行数据只会开机关机和简单记录运行数据只会开机关机和简单记录运行数据l l只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）l l经常错误操作，导致高能耗经常错误操作，导致高能耗经常错误操作，导致高能耗经常错误操作，导致高能耗运行管理人员应该熟知本楼宇的空调系统，有运行管理人员
11、应该熟知本楼宇的空调系统，有充分的专业知识，受过专门的培训充分的专业知识，受过专门的培训l l懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行l l能够发现问题、分析问题、解决问题能够发现问题、分析问题、解决问题能够发现问题、分析问题、解决问题能够发现问题、分析问题、解决问题l l善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家致命的问题致命的问题缺乏合理的节能管理机制缺乏
12、合理的节能管理机制关键：责、权、利不明关键：责、权、利不明l l责任不明确责任不明确责任不明确责任不明确谁该对节能负责？业主、物业还是客户？谁该对节能负责？业主、物业还是客户？谁该对节能负责？业主、物业还是客户？谁该对节能负责？业主、物业还是客户？l l节能得利方不明确节能得利方不明确节能得利方不明确节能得利方不明确客户得利客户得利客户得利客户得利业主和物业不会投资或者下力气业主和物业不会投资或者下力气业主和物业不会投资或者下力气业主和物业不会投资或者下力气业主得利，但和物业利益无关业主得利，但和物业利益无关业主得利，但和物业利益无关业主得利，但和物业利益无关物业不会用心去管物业不会用心去管物
13、业不会用心去管物业不会用心去管l l有利益关系的没有权利调控有利益关系的没有权利调控有利益关系的没有权利调控有利益关系的没有权利调控物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用对对10个设施管理样本的调查结果个设施管理样本的调查结果能耗计量水平能耗计量水平 能统计全楼的能统计全楼的能源消耗量，但能源消耗量，但不能按
14、照各个设不能按照各个设备子系统分开。备子系统分开。 可以按照各子系统分可以按照各子系统分开（空调、办公照明与开（空调、办公照明与办公用电、电梯、公共办公用电、电梯、公共照明等）照明等） 不仅可以按照各设备系统分开，不仅可以按照各设备系统分开，并且在各系统内部可根据各重要环节并且在各系统内部可根据各重要环节分开。如冷热源、输配系统、空调箱分开。如冷热源、输配系统、空调箱等分开，公共区域用电可以按照各主等分开，公共区域用电可以按照各主要区域分开，办公用电可以按照用户要区域分开，办公用电可以按照用户严格分开。严格分开。商用办公楼商用办公楼A A：运行、管理模式：运行、管理模式1 1 不节能的原因不节
15、能的原因业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗业主方非常关心租金水平和出租率，不关心建筑能耗l l高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。l l对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水平上，也不清楚可以采
16、用什么节能技术达到建筑节能，降低成平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成本。本。本。本。物业方不关心节能工作物业方不关心节能工作物业方不关心节能工作物业方不关心节能工作l l物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予
17、实施。有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。l l业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需求即可。求即可。求即可。求即可。l l能耗使用多少对物业收益没有任何影响。能耗使用多少对物业收益没有任何影响。能耗使用多少对物业收益没有任何影响。能耗使用多少对物业收益没有任何影响。商用办公楼商用办公楼B B：运行、管理模式：运行、管理模式2 2症结：业主方和物业之间关于节能运行
18、并无明确的、有效的症结：业主方和物业之间关于节能运行并无明确的、有效的得益分配，所以物业方对节能工作也没有主观动力。得益分配，所以物业方对节能工作也没有主观动力。 综合商用办公楼综合商用办公楼C C：模式：模式4 4 问题分析问题分析功能：集办公、商贸、功能：集办公、商贸、功能：集办公、商贸、功能：集办公、商贸、金融、饮食、观光于一金融、饮食、观光于一金融、饮食、观光于一金融、饮食、观光于一体体体体问题：问题：问题：问题：l l电耗电耗电耗电耗2 2年年年年 l l一层裙房占全楼空调面积一层裙房占全楼空调面积一层裙房占全楼空调面积一层裙房占全楼空调面积不到不到不到不到7 7，但空调负荷占，但空
19、调负荷占，但空调负荷占，但空调负荷占全楼全楼全楼全楼1/31/3左右左右左右左右一层能耗的付费方式一层能耗的付费方式一层能耗的付费方式一层能耗的付费方式l l将实际用电直接按面积平将实际用电直接按面积平将实际用电直接按面积平将实际用电直接按面积平摊向租户收取电费摊向租户收取电费摊向租户收取电费摊向租户收取电费 原因：玻璃材质反射、断热原因：玻璃材质反射、断热原因：玻璃材质反射、断热原因：玻璃材质反射、断热性能都不好，太阳辐射导致性能都不好，太阳辐射导致性能都不好，太阳辐射导致性能都不好，太阳辐射导致高能耗高能耗高能耗高能耗没有可用的措施吗？没有可用的措施吗？工程部经理系暖通空调专业出身，对供配
20、电也较熟工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟悉，有较强的节能意识。悉，有较强的节能意识。悉，有较强的节能意识。悉，有较强的节能意识。工程部曾经提过一些节能措施工程部曾经提过一些节能措施工程部曾经提过一些节能措施工程部曾经提过一些节能措施 l l玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，保守估算此部分夏季空调负荷可降低保守估算此部分夏季空
21、调负荷可降低保守估算此部分夏季空调负荷可降低保守估算此部分夏季空调负荷可降低3030以上，尤其是可以上，尤其是可以上，尤其是可以上，尤其是可以降低峰值负荷。以降低峰值负荷。以降低峰值负荷。以降低峰值负荷。 l l管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，预计每年节约调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，预计每年节约调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，预计每年节约调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，
22、预计每年节约的空调运行费用在的空调运行费用在的空调运行费用在的空调运行费用在3030万元以上。万元以上。万元以上。万元以上。 全部没有得到落实全部没有得到落实根本原因？根本原因？玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主方没有直接效益。玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主方没有直接效益。玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主方没有直接效益。玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主方没有直接效益。管理节能不用花钱，但节约效果无法计量，且不会对管理节能不用花钱，但节约效果无法计量，且不会对管理节能不用花钱，但节约效果无法计量，且不会对管理节能不用花钱，但节约效果无法计量，且不会对收入有影响，所以业主无意通过管理改善的方式并辅收入有影
23、响，所以业主无意通过管理改善的方式并辅收入有影响，所以业主无意通过管理改善的方式并辅收入有影响，所以业主无意通过管理改善的方式并辅以实际奖惩措施来达到节能的目的。以实际奖惩措施来达到节能的目的。以实际奖惩措施来达到节能的目的。以实际奖惩措施来达到节能的目的。 业主方与物业的合作关系中，仅要求保证设备正常运业主方与物业的合作关系中，仅要求保证设备正常运业主方与物业的合作关系中，仅要求保证设备正常运业主方与物业的合作关系中，仅要求保证设备正常运转满足用户要求，对能耗使用的量没有具体要求，对转满足用户要求，对能耗使用的量没有具体要求，对转满足用户要求，对能耗使用的量没有具体要求，对转满足用户要求，对
24、能耗使用的量没有具体要求，对节能没有任何奖、惩措施节能没有任何奖、惩措施节能没有任何奖、惩措施节能没有任何奖、惩措施。国企办公楼国企办公楼B B：运行、管理模式：运行、管理模式5 5建筑建筑B B的各方关系的各方关系 建筑节能所带来的开支建筑节能所带来的开支建筑节能所带来的开支建筑节能所带来的开支节约并不会反映到其工作成节约并不会反映到其工作成节约并不会反映到其工作成节约并不会反映到其工作成绩中，不会对业主的收益、绩中，不会对业主的收益、绩中，不会对业主的收益、绩中，不会对业主的收益、收入产生明显影响。收入产生明显影响。收入产生明显影响。收入产生明显影响。 因此，业主只追求室内因此，业主只追求
25、室内因此，业主只追求室内因此，业主只追求室内环境舒适性而不重视节能环境舒适性而不重视节能环境舒适性而不重视节能环境舒适性而不重视节能 。酒店酒店D D：运行、管理模式：运行、管理模式1 1业主内部出现了较大的问题，导致对物业管理失去了有效的监业主内部出现了较大的问题，导致对物业管理失去了有效的监业主内部出现了较大的问题，导致对物业管理失去了有效的监业主内部出现了较大的问题，导致对物业管理失去了有效的监督，物业管理、设备管理处于混乱的状态，几近督，物业管理、设备管理处于混乱的状态，几近督，物业管理、设备管理处于混乱的状态，几近督，物业管理、设备管理处于混乱的状态，几近“瘫痪瘫痪瘫痪瘫痪”。 商用
26、办公楼商用办公楼C C：运行、管理模式：运行、管理模式1 1好的实例好的实例商用办公楼商用办公楼C C业主与物业的关系：为同一机构业主与物业的关系：为同一机构业主与物业的关系：为同一机构业主与物业的关系：为同一机构用电分表计量用电分表计量用电分表计量用电分表计量( (由由由由2 2档升级到接近档升级到接近档升级到接近档升级到接近3 3档档档档) )l l客户用电独立计量：办公用电设备照明客户用电独立计量：办公用电设备照明客户用电独立计量：办公用电设备照明客户用电独立计量：办公用电设备照明l l大厦自用电分类计量：冷热源、空调箱、电梯、大厦自用电分类计量：冷热源、空调箱、电梯、大厦自用电分类计量
27、：冷热源、空调箱、电梯、大厦自用电分类计量：冷热源、空调箱、电梯、公共公共公共公共/ /应急照明、餐厅、其他空调设备、其他用应急照明、餐厅、其他空调设备、其他用应急照明、餐厅、其他空调设备、其他用应急照明、餐厅、其他空调设备、其他用电设备电设备电设备电设备 收费方式收费方式收费方式收费方式l l客户用电：客户自己付费客户用电：客户自己付费客户用电：客户自己付费客户用电：客户自己付费l l大厦自用电：在客户的房租中支出，保证客户大厦自用电：在客户的房租中支出，保证客户大厦自用电：在客户的房租中支出，保证客户大厦自用电：在客户的房租中支出，保证客户投诉率低，节余归己投诉率低，节余归己投诉率低，节余
28、归己投诉率低，节余归己运行管理人员运行管理人员运行管理人员运行管理人员l l送到国外进行业务培训送到国外进行业务培训送到国外进行业务培训送到国外进行业务培训北京发展大厦北京发展大厦北京发展大厦北京发展大厦（中日合资）（中日合资）（中日合资）（中日合资）1.1.节能对业主与物业有利节能对业主与物业有利节能对业主与物业有利节能对业主与物业有利2.2.调控权与交费责任统一调控权与交费责任统一调控权与交费责任统一调控权与交费责任统一好的现象好的现象业主、物业均非常重视节能工作，自业主、物业均非常重视节能工作，自2001年起年起逐步对大厦影响节能的问题进行改造，包括：逐步对大厦影响节能的问题进行改造，包
29、括：l l新风系统改造（新风系统改造（新风系统改造（新风系统改造（20012001）l l1818层变风量系统改造、外墙改造（层变风量系统改造、外墙改造（层变风量系统改造、外墙改造（层变风量系统改造、外墙改造（20032003）l l1212层变风量系统改造（层变风量系统改造（层变风量系统改造（层变风量系统改造（20042004）l l各层变风量系统改造（各层变风量系统改造（各层变风量系统改造（各层变风量系统改造（20052005）l l冷热源系统改造（冷热源系统改造（冷热源系统改造（冷热源系统改造（20062006计划中）计划中）计划中）计划中）节能效果显著，客户投诉率下降节能效果显著，客户
30、投诉率下降主动开展节能研究课题主动开展节能研究课题运行管理水平运行管理水平多年运行数据记录全面、完备、翔实，保存完整多年运行数据记录全面、完备、翔实，保存完整故障记录准确，有定量分析故障记录准确，有定量分析设备维护良好设备维护良好运行管理人员有一定的节能故障诊断能力运行管理人员有一定的节能故障诊断能力自己解决不了的问题，积极寻求专家咨询解决自己解决不了的问题，积极寻求专家咨询解决与改造工程施工方配合很好，及时反馈现有的问与改造工程施工方配合很好，及时反馈现有的问题题l l2003200320052005年与日本山武控制公司配合工程改造年与日本山武控制公司配合工程改造年与日本山武控制公司配合工程
31、改造年与日本山武控制公司配合工程改造能耗的变化能耗的变化自用电在下降自用电在下降北京商用写字楼的单位面积用电量为北京商用写字楼的单位面积用电量为130130175kWh/m175kWh/m2 2( (风机盘管风机盘管) )采用采用采用采用全空气系统全空气系统全空气系统全空气系统的该商用写字楼单位面积用电量已接近的该商用写字楼单位面积用电量已接近的该商用写字楼单位面积用电量已接近的该商用写字楼单位面积用电量已接近130kWh/m130kWh/m2 2138kWh/m2业主有节能动力的样本特点业主有节能动力的样本特点业主是开发商或主营投资开发、建筑租赁运营业主是开发商或主营投资开发、建筑租赁运营的
32、企业，对建筑节能有认识的企业，对建筑节能有认识节能与否对业主收入有直接影响（收费政策）节能与否对业主收入有直接影响（收费政策）物业是业主直属单位（存在潜在节能契约？）物业是业主直属单位（存在潜在节能契约？）业主不是用户业主不是用户能耗分项计量水平较高能耗分项计量水平较高业主没有节能动力的样本特点业主没有节能动力的样本特点业主是非建筑行业背景的企业，对建筑节业主是非建筑行业背景的企业，对建筑节能的重要性和好处不清楚能的重要性和好处不清楚 节能运行可能带来的收益占其主营业务收节能运行可能带来的收益占其主营业务收入比重不大或没有影响入比重不大或没有影响 业主与物业之间没有关于节能方面的契约业主与物业
33、之间没有关于节能方面的契约要求要求能耗分项计量水平较低能耗分项计量水平较低建筑运行节能与各方的关系建筑运行节能与各方的关系建筑运行节能与各方的关系建筑运行节能与各方的关系设施管理与业主关系模式及节能动力设施管理与业主关系模式及节能动力l l办公建筑办公建筑 l l宾馆、酒店、商场（其他商业建筑）宾馆、酒店、商场（其他商业建筑）l l住宅住宅 收费政策与节能动力之间的关系（物业收费政策与节能动力之间的关系（物业与用户之间的关系）与用户之间的关系） l l办公建筑、商场办公建筑、商场 l l住宅住宅设施管理与业主关系模式及节能动力设施管理与业主关系模式及节能动力办公建筑办公建筑l l只要把节能的收
34、益和能耗的付出和业主利益帮在一只要把节能的收益和能耗的付出和业主利益帮在一只要把节能的收益和能耗的付出和业主利益帮在一只要把节能的收益和能耗的付出和业主利益帮在一起就有动力起就有动力起就有动力起就有动力 业主是用户，但能耗费用得自己出业主是用户，但能耗费用得自己出业主是用户，但能耗费用得自己出业主是用户，但能耗费用得自己出业主不是用户，但能耗费用得从业主的经营收益里出业主不是用户，但能耗费用得从业主的经营收益里出业主不是用户，但能耗费用得从业主的经营收益里出业主不是用户，但能耗费用得从业主的经营收益里出 业主关心建筑节能业主关心建筑节能1出租性办公楼出租性办公楼2自建自用，成本自负自建自用，成
35、本自负业业 主主特征：建筑能耗影响业主收入特征：建筑能耗影响业主收入设施管理与业主关系模式及节能动力设施管理与业主关系模式及节能动力办公建筑的两种业主物业关系办公建筑的两种业主物业关系l l物业是业主的直属部门物业是业主的直属部门物业是业主的直属部门物业是业主的直属部门 如果物业方无法从节能工作中收益，一般不会主动节能如果物业方无法从节能工作中收益，一般不会主动节能如果物业方无法从节能工作中收益，一般不会主动节能如果物业方无法从节能工作中收益，一般不会主动节能 建筑能耗与设备管理的好坏，取决于业主的重视程度建筑能耗与设备管理的好坏，取决于业主的重视程度建筑能耗与设备管理的好坏，取决于业主的重视
36、程度建筑能耗与设备管理的好坏，取决于业主的重视程度设施管理水平可能低于专业公司，成本可能会高于外聘设施管理水平可能低于专业公司，成本可能会高于外聘设施管理水平可能低于专业公司，成本可能会高于外聘设施管理水平可能低于专业公司，成本可能会高于外聘的专业物管公司的专业物管公司的专业物管公司的专业物管公司 l l业主将设备管理外包给物业公司业主将设备管理外包给物业公司业主将设备管理外包给物业公司业主将设备管理外包给物业公司 如果业主只对物业有如果业主只对物业有如果业主只对物业有如果业主只对物业有“ “不掉链子不掉链子不掉链子不掉链子” ”的要求，一般不会做的要求，一般不会做的要求，一般不会做的要求，一
37、般不会做到节能到节能到节能到节能物业的收入水平、运行费用支出均不和管理效益挂钩，物业的收入水平、运行费用支出均不和管理效益挂钩，物业的收入水平、运行费用支出均不和管理效益挂钩，物业的收入水平、运行费用支出均不和管理效益挂钩，导致不节能导致不节能导致不节能导致不节能 物业自负盈亏，节能与收入挂钩是好的模式物业自负盈亏，节能与收入挂钩是好的模式物业自负盈亏，节能与收入挂钩是好的模式物业自负盈亏，节能与收入挂钩是好的模式样本里样本里样本里样本里没有没有没有没有 无论何种关系，物业的收入无论何种关系，物业的收入无论何种关系，物业的收入无论何种关系，物业的收入均应与节能管理水平挂钩，才均应与节能管理水平
38、挂钩，才均应与节能管理水平挂钩，才均应与节能管理水平挂钩，才能保证有节能的动力。能保证有节能的动力。能保证有节能的动力。能保证有节能的动力。设施管理与业主关系模式及节能动力设施管理与业主关系模式及节能动力宾馆、酒店、商场（其他商业建筑）宾馆、酒店、商场（其他商业建筑）l l对服务质量敏感，容易产生节约能耗成本导致服务水对服务质量敏感，容易产生节约能耗成本导致服务水对服务质量敏感，容易产生节约能耗成本导致服务水对服务质量敏感，容易产生节约能耗成本导致服务水平下降的认识误区平下降的认识误区平下降的认识误区平下降的认识误区l l实际上很多楼宇能耗高，服务质量也低实际上很多楼宇能耗高，服务质量也低实际
39、上很多楼宇能耗高，服务质量也低实际上很多楼宇能耗高，服务质量也低某某某某4 4星饭店很多地方顾客抱怨星饭店很多地方顾客抱怨星饭店很多地方顾客抱怨星饭店很多地方顾客抱怨“ “冻死人冻死人冻死人冻死人” ”厨房餐厅供新风量很大，但臭气四溢厨房餐厅供新风量很大，但臭气四溢厨房餐厅供新风量很大，但臭气四溢厨房餐厅供新风量很大，但臭气四溢l l能耗成本占日常收入比重较小能耗成本占日常收入比重较小能耗成本占日常收入比重较小能耗成本占日常收入比重较小建筑的能耗支出（不包括人员工资和设备折旧）成本一般建筑的能耗支出（不包括人员工资和设备折旧）成本一般建筑的能耗支出（不包括人员工资和设备折旧）成本一般建筑的能耗
40、支出（不包括人员工资和设备折旧）成本一般占业务总收入的占业务总收入的占业务总收入的占业务总收入的1010到到到到1515，但与利润相比比重很大，但与利润相比比重很大，但与利润相比比重很大，但与利润相比比重很大例：某例：某例：某例：某5 5星级酒店年利润星级酒店年利润星级酒店年利润星级酒店年利润300300万元，但年能耗费用达到万元，但年能耗费用达到万元，但年能耗费用达到万元，但年能耗费用达到20002000万元！万元！万元！万元！ 业主必须认识清楚，物业的业主必须认识清楚，物业的业主必须认识清楚，物业的业主必须认识清楚，物业的收入均应与节能管理水平挂钩，收入均应与节能管理水平挂钩，收入均应与节
41、能管理水平挂钩，收入均应与节能管理水平挂钩，才能保证有节能的动力。才能保证有节能的动力。才能保证有节能的动力。才能保证有节能的动力。设施管理与业主关系模式及节能动力设施管理与业主关系模式及节能动力住宅住宅l l住宅类建筑的能耗主要是日常电耗以及空调住宅类建筑的能耗主要是日常电耗以及空调采暖费用，多数没有物业对能耗设备的统一采暖费用，多数没有物业对能耗设备的统一运行管理运行管理l l分类分类有集中冷热源的住区，有物业对冷热源设备进有集中冷热源的住区，有物业对冷热源设备进有集中冷热源的住区，有物业对冷热源设备进有集中冷热源的住区，有物业对冷热源设备进行统一运行管理。节能动力与公共建筑相同。行统一运
42、行管理。节能动力与公共建筑相同。行统一运行管理。节能动力与公共建筑相同。行统一运行管理。节能动力与公共建筑相同。没有集中冷热源的住区，运行管理者就是用户，没有集中冷热源的住区，运行管理者就是用户，没有集中冷热源的住区，运行管理者就是用户，没有集中冷热源的住区，运行管理者就是用户，用户物业，经济与能耗挂钩，因此天然具有用户物业，经济与能耗挂钩，因此天然具有用户物业，经济与能耗挂钩，因此天然具有用户物业，经济与能耗挂钩，因此天然具有节能动力。（家用空调、分户燃气炉）节能动力。（家用空调、分户燃气炉）节能动力。（家用空调、分户燃气炉）节能动力。（家用空调、分户燃气炉）收费政策与节能动力之间的关系收费
43、政策与节能动力之间的关系办公建筑、商场办公建筑、商场办公建筑、商场办公建筑、商场 l l一般采用一般采用一般采用一般采用“ “固定租金实际费用固定租金实际费用固定租金实际费用固定租金实际费用” ”的方式的方式的方式的方式 l l用户的办公、照明用电采用直接计量收费的方式用户的办公、照明用电采用直接计量收费的方式用户的办公、照明用电采用直接计量收费的方式用户的办公、照明用电采用直接计量收费的方式 l l空调、电梯、公共照明等公共能耗空调、电梯、公共照明等公共能耗空调、电梯、公共照明等公共能耗空调、电梯、公共照明等公共能耗含在租金中固定收费，由业主、物业统一支出管理含在租金中固定收费，由业主、物业
44、统一支出管理含在租金中固定收费，由业主、物业统一支出管理含在租金中固定收费，由业主、物业统一支出管理合理，合理，合理，合理，业主与物业有节能动力业主与物业有节能动力业主与物业有节能动力业主与物业有节能动力所有能耗均均摊到用户并向收费所有能耗均均摊到用户并向收费所有能耗均均摊到用户并向收费所有能耗均均摊到用户并向收费不合理，业主与物业有不合理，业主与物业有不合理，业主与物业有不合理，业主与物业有节能动力节能动力节能动力节能动力住宅住宅住宅住宅l l由物业管理集中冷热源，原理同上：固定收费，统一支出由物业管理集中冷热源，原理同上：固定收费，统一支出由物业管理集中冷热源，原理同上：固定收费，统一支出
45、由物业管理集中冷热源，原理同上：固定收费，统一支出l l能耗管理方用户，推荐分户计量与收费方式能耗管理方用户，推荐分户计量与收费方式能耗管理方用户，推荐分户计量与收费方式能耗管理方用户，推荐分户计量与收费方式对耗能设施的调控权与交费的责任应该统一！对耗能设施的调控权与交费的责任应该统一！对耗能设施的调控权与交费的责任应该统一！对耗能设施的调控权与交费的责任应该统一！如何保证服如何保证服如何保证服如何保证服务质量？务质量？务质量？务质量？运行管理节能的关键运行管理节能的关键业主认识清楚，一切问题便迎刃而解：业主认识清楚，一切问题便迎刃而解：l l对物业的要求明确，制定合理的经济关系对物业的要求明
46、确，制定合理的经济关系l l制定合理的能耗收费政策制定合理的能耗收费政策l l合格运行人员的培训合格运行人员的培训由于目前设计、施工、验收交接均存在很多问由于目前设计、施工、验收交接均存在很多问由于目前设计、施工、验收交接均存在很多问由于目前设计、施工、验收交接均存在很多问题，对运行人员的要求更高，任务范围更宽题，对运行人员的要求更高，任务范围更宽题，对运行人员的要求更高，任务范围更宽题，对运行人员的要求更高，任务范围更宽l l能耗设施的维护资金到位能耗设施的维护资金到位 王岐山市长在全国资源节约电视电话会议上的讲话：王岐山市长在全国资源节约电视电话会议上的讲话：王岐山市长在全国资源节约电视电
47、话会议上的讲话：王岐山市长在全国资源节约电视电话会议上的讲话： 北京市建设节约型城市的基本思路北京市建设节约型城市的基本思路北京市建设节约型城市的基本思路北京市建设节约型城市的基本思路一靠科技进步一靠科技进步一靠科技进步一靠科技进步二靠基础工作二靠基础工作二靠基础工作二靠基础工作 加大投入，从软硬件建设入手，积极推进信息化建设，加大投入，从软硬件建设入手，积极推进信息化建设，加大投入，从软硬件建设入手，积极推进信息化建设，加大投入，从软硬件建设入手，积极推进信息化建设，建立全市能源、水资源消耗的精确计量体系，为建设节约建立全市能源、水资源消耗的精确计量体系，为建设节约建立全市能源、水资源消耗的
48、精确计量体系，为建设节约建立全市能源、水资源消耗的精确计量体系，为建设节约型城市提供准确的数据信息型城市提供准确的数据信息型城市提供准确的数据信息型城市提供准确的数据信息三靠完善标准三靠完善标准三靠完善标准三靠完善标准四靠政策法规四靠政策法规四靠政策法规四靠政策法规五靠监督管理五靠监督管理五靠监督管理五靠监督管理六靠宣传教育六靠宣传教育六靠宣传教育六靠宣传教育倡导能耗的分项精确计量倡导能耗的分项精确计量一个新难点：如何评价运行节能水平？一个新难点：如何评价运行节能水平？日本：日本：日本：日本：CECCEC分子法评价运行阶段建筑能耗分子法评价运行阶段建筑能耗分子法评价运行阶段建筑能耗分子法评价运
49、行阶段建筑能耗对超过对超过对超过对超过10001000栋建筑物的运行能耗进行了统计，得到：栋建筑物的运行能耗进行了统计，得到：栋建筑物的运行能耗进行了统计，得到：栋建筑物的运行能耗进行了统计，得到：全年理想能耗全年理想能耗全年理想能耗全年理想能耗( (负荷负荷负荷负荷) ) ：根据设计设定的标准、运行：根据设计设定的标准、运行：根据设计设定的标准、运行：根据设计设定的标准、运行时间等等，结合建筑情况，依据统一的规定进行修时间等等，结合建筑情况，依据统一的规定进行修时间等等，结合建筑情况，依据统一的规定进行修时间等等，结合建筑情况，依据统一的规定进行修正得到的能耗正得到的能耗正得到的能耗正得到的
50、能耗( (负荷负荷负荷负荷) )实际能耗：考虑了建筑类型与服务标准实际能耗：考虑了建筑类型与服务标准实际能耗：考虑了建筑类型与服务标准实际能耗：考虑了建筑类型与服务标准一个新难点：如何评价运行节能水平？一个新难点：如何评价运行节能水平？存在的问题存在的问题l l节能效果不好，到底是设计施工的问题还是运行管节能效果不好，到底是设计施工的问题还是运行管节能效果不好，到底是设计施工的问题还是运行管节能效果不好，到底是设计施工的问题还是运行管理的问题？理的问题？理的问题？理的问题？l l统计平均值难以公平反映不同类型建筑的个性统计平均值难以公平反映不同类型建筑的个性统计平均值难以公平反映不同类型建筑的
51、个性统计平均值难以公平反映不同类型建筑的个性理想的方法理想的方法l l根据已有系统的情况，提出理想的运行模式作为根据已有系统的情况，提出理想的运行模式作为根据已有系统的情况，提出理想的运行模式作为根据已有系统的情况，提出理想的运行模式作为“ “参考运行模式参考运行模式参考运行模式参考运行模式” ”，并通过计算机模拟的方法得出，并通过计算机模拟的方法得出，并通过计算机模拟的方法得出，并通过计算机模拟的方法得出“ “参考运行模式参考运行模式参考运行模式参考运行模式” ”的的的的“ “全年理想能耗全年理想能耗全年理想能耗全年理想能耗” ”作为作为作为作为CECCEC的分的分的分的分母母母母l l但技
52、术实现上还存在难点，有待研究攻关但技术实现上还存在难点，有待研究攻关但技术实现上还存在难点，有待研究攻关但技术实现上还存在难点，有待研究攻关目前可能采用的方法目前可能采用的方法利用大型公共建筑的能耗数据库，审视自身的能耗水平利用大型公共建筑的能耗数据库，审视自身的能耗水平利用大型公共建筑的能耗数据库，审视自身的能耗水平利用大型公共建筑的能耗数据库，审视自身的能耗水平已有全国各地近已有全国各地近已有全国各地近已有全国各地近500500座大型公共建筑的能耗信息座大型公共建筑的能耗信息座大型公共建筑的能耗信息座大型公共建筑的能耗信息大型公共建筑的能耗数据库大型公共建筑的能耗数据库被评建筑被评建筑所处
53、位置所处位置大型公共建筑的能耗数据库大型公共建筑的能耗数据库被评建筑被评建筑所处位置所处位置北京市北京市北京市北京市既有公共建筑的参考用既有公共建筑的参考用既有公共建筑的参考用既有公共建筑的参考用电电电电指指指指标标标标（kWh/mkWh/m2.2.a a）政府政府政府政府办办办办公楼公楼公楼公楼甲甲甲甲级级级级写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店酒店酒店商商商商场场场场中央空中央空中央空中央空调调调调3030404050508080照明照明照明照明1515303020206565办办办办公公公公设备设备设备设备202020205 51010电电电电梯梯梯梯5 55 510101515饮饮饮饮水机
54、及水机及水机及水机及电电电电开水器开水器开水器开水器5 5生活生活生活生活热热热热水循水循水循水循环泵环泵环泵环泵1010全年全年全年全年总总总总用用用用电电电电量量量量（不包括功能性要求用（不包括功能性要求用（不包括功能性要求用（不包括功能性要求用电电电电）757595959595160160北京市北京市北京市北京市既有公共建筑中央空既有公共建筑中央空既有公共建筑中央空既有公共建筑中央空调调调调参考用参考用参考用参考用电电电电指指指指标标标标（kWh/mkWh/m2.2.a a）政府政府政府政府办办办办公楼公楼公楼公楼甲甲甲甲级级级级写字楼写字楼写字楼写字楼酒店酒店酒店酒店商商商商场场场场冷
55、冷冷冷冻冻冻冻机机机机1010151515152020水水水水泵泵泵泵( (冷冷冷冷冻冻冻冻、冷却、采暖、冷却、采暖、冷却、采暖、冷却、采暖泵泵泵泵) )1010101013131515空空空空调调调调箱箱箱箱5 5101015152525其他其他其他其他（冷却塔、（冷却塔、（冷却塔、（冷却塔、风风风风机机机机盘盘盘盘管等）管等）管等）管等）5 55 57 71010中央空中央空中央空中央空调调调调用用用用电总计电总计电总计电总计3030404050508080结束语结束语 物业与业主共享节能的收益，物业会努物业与业主共享节能的收益，物业会努力提高服务水平，在为用户提供良好的环境力提高服务水平，在为用户提供良好的环境服务的同时，节省能源，并增加收益。服务的同时，节省能源，并增加收益。47
