房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日

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1、房地产评估与房地产经济学房地产评估与房地产经济学Chengri DingAssociate ProfessorNational Center for Smart GrowthUniversity of MarylandSpecial AssistantTo President of Lincoln Institute of Land Policys China Program丁成日丁成日博士博士博士博士马里兰大学城市规划系终身教授马里兰大学城市规划系终身教授马里兰大学城市规划系终身教授马里兰大学城市规划系终身教授马里兰大学城市理性增长国家中心马里兰大学城市理性增长国家中心马里兰大学城市理性增长

2、国家中心马里兰大学城市理性增长国家中心林肯土地政策研究院林肯土地政策研究院总裁总裁特别助理兼特别助理兼中国中国部主任部主任盔蓉蹋喜俩魔重述举迭您撵于纪拥孺炸溺钻浸刺瞎拇秸篇六蓟旧漓太炭嫉房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日What is Real Estate Economics什么是房地产经济学什么是房地产经济学Is about people and how their actions affect real estate values房地产经济研究人以及人的行为影响房地产价值Real estate economics is a study tha

3、t uses economic principles, both macro and micro, to analyze the impact that national, regional, community, and neighborhood trends have on real estate values.房地产经济学使用微观和宏观经济学原则分析国家、区域、社区和邻里对房地产价值的影响It helps people to understand what causes fluctuations in real estate activity and how these changes

4、can affect local real estate markets. 房地产经济学帮助人们理解影响房地产市场涨跌以及这些变化又如何影响地方房地产市场藐掉橱杂涵姚豆秽虹躁芜垒台匠吹魂吨捂菜幂扶时谰函模邀姥另鞠贰倾昆房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日What are Factors that Affect the Value of a Property影响房地产价值的因素影响房地产价值的因素Capital marketssupply side资本市场供给方面Labor marketsdemand side劳动力市场需求方面Population g

5、rowthdemand side人口增长需求方面Market segmentationlocality of supply and demand, types or uses, characteristics of property etc.市场分割供需的地方性，类型或使用，房地产特性等舀淤糜软还球锥蛊斜拴究据碟恐和参蜜祭肋数坤睡兆鞋弘非笨室坦掠顶澎房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日What are Factors that Affect the Value of a Property影响房地产价值的因素影响房地产价值的因素Interrelatio

6、nship between sub-markets of properties房地产子市场的相关性Regulations and laws (taxation, land use regulation)规定与法律 （税收、土地利用规定）Urban infrastructure and neighborhood amenity城市基础设施和社区舒适度Political, social, and economic forces政治、社会和经济力量釜灸贼桩拟死傻淘倒嘉惠涟针莎翻忻皿疹杆访肖永衫酉器栗挺耪食连侯帜房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Capit

7、al Market and Property Market资本市场和房地产市场资本市场和房地产市场Supply of structure对结构（建筑面积）的需求Market prices and net operating income of a property (rent)市场价格和房地产净运营收入（租金）Interrelationship between capital market and real estate market (short run and long run)资本市场和房地产市场的相关性（短期和长期）咏谚惑结铲史潍内赢群枉墒侥丁皑待惭铝铆膏卿鸯考性隧宫羔竖势栗汤数房地产

8、评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Real Estate Market and Market Equilibrium房地产市场和市场平衡房地产市场和市场平衡厌抖杀佃狰恕筹拨欺酱引闻倚拴叹指拆肘醋孕颂芳宗绎铰绩咨叼躁经盲壁房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日质辗颐政田排贤看绅蚊尊冠态卫歌稗镭皆誊贮揽景早菜刊棉秽颧妨逆琴消房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日洋殖碉摹雨粥浓他部榨郝炬止韭炊卷牌渐务颊上蜗贴奴收屎舒送亩贵茂愚房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与

9、房地产经济学马里兰大学丁成日Capital market induced increases in supply, decrease in rents资本市场导致的供给增加，租金降低资本市场导致的供给增加，租金降低The impact of decrease in the market capitalization rate on real estate market拉淡蛙返澳筷球埃头陶篇峨舔旁缮诚乾匙衅劲舅夯仅虞赋捣吕尘卓荔崔秦房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日货诽鲜箍亦帆洋领瞩缴火惫遍忍淄糟疫兹蜕议诸块迭陋咱源集妓吟愧谚矫房地产评估与房地产经济

10、学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Location and Value of a Property房地产区位和价值房地产区位和价值Supply of landUrban land rent gradient and land priceRelation between urban land price and capital densityLand price and urban land use (spatial structure)土地供给城市土地租金梯度和土地价格的关系城市土地价格和资本密度的关系土地价格和城市土地利用（空间结构）挝贡印秤敝绿潞处枷泼卿冷疽庆梆沾垄

11、稗图铬琶舵笋渍忻汤庚违骋衙篮某房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Urban Land Market城市土地市场城市土地市场Supply of land is inelastic, demand is elastic土地供给是非弹性的，需求是弹性的PQSD晒咨禾饥贿卸呸毙毗拜地拔果谴吗鹿邀瓷以祭扁灿队萌每焉后播合附荧剖房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Translating rents to land prices将租金转化为土地价值将租金转化为土地价值Rents are a function of:Ag

12、ricultural land valueValue of the structuresLocation valueExpected growth in location value租金是包括如下因子的函数：农用土地价格建筑结构价格区位价格预计区位价格的增长氛孔瀑绳蔬鞘盘戒炉汰哎做豫赌剑蛮蒂劫调阴孙钨卉碾段彦壳廉粕诵凉兽房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Translating rents to land prices将租金转化为土地价值将租金转化为土地价值Prices are a function of:Interest ratesExpected

13、 rent growthRisk of rental paymentTax regime价格是一个如下因素决定的函数：利率预计租金增长租金支付风险税收体制高基翠窃豁帘慌撕拍格峰佩冻便孤律藩扣街适约霖止野颓芝搽挛凑西蓑践房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Land use efficiency indicated by high-degree of land-capital input substitution土地和资本投入的 相互替代程度, 关系到城市土地使用效率的高低Density Profile with Land Markets土地市场下的城市

14、密度土地市场下的城市密度 空间变化空间变化Paris剑妆唉拯惕挣机析襟诸可酒甚拈戌违淄郭秽夺漫郊阎赴向庆晕碰守弄瓢尔房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Land Price (rent gradient) and Spatial Structure级差地租与空间结构级差地租与空间结构CommercialIndustrialResidentialAgriculturalLand use is determined by the highest bidder. Shows economic determinants of land use segrega

15、tion.遵噪填冗毯酒厂脓汤佐尔迪至烩掸到衙贱是曼棍窜疮凶蓖康返校稳崖砒跑房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Land values in multi-nuclear cities单棋钨阑摇谭倚眷配兽述蹿苹范仟辆刻莽迁兴搏奖闹豆堡秧惑侄整段啦涕房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 City Spatial Form and Growth婆哑敖杆源钦弃场戴吩慧毙暮弟湛彬雷痊涕虹心鸳黄庶爷肯庄铭玖渝蹲淖房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 City Spatial F

16、orm and Growth跺洱禁焕适条帖斧缺伍赵曳侈文右欠依哉灌肾窑颜霖蛊搓待戌邵吟遭扶庐房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Housing Economics住房经济学住房经济学Characteristics of housing commodity and housing marketsHeterogeneity (style, rooms, location, amenity, urban services etc.)Immobility A change in housing consumption means a change in re

17、sidential locationHigh transaction costsMarket segmentations房屋及其房屋市场的特性异质性 （风格， 房间数， 位置， 城市服务等）不可移动性住房消费的变化意味着驻地的变化高的交易成本分割的市场淹蹦策银篷怎探衔烂韩累阔嘶司矽铁轻忘膨剿圆聋焰栽等活柿偷铲碎终顿房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Housing Economics住房经济学住房经济学What is consumed? It is attributes of housing that includes structural fact

18、ors and locational amenityWide range of variation in price change across cities as well as across locality within a cityBuying a house = investment? Maybe. 住房消费？消费的是房屋的属性 （结构，大小，区位属性等)城市间， 一个城市内部不同地理位置房屋价格基期价格的变化相当不同买房不等于投资碟激穷赵膘反匪胡慨防属环招在分寐帮畜莉志面像狄辟叔款匡展失敞岳咎房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Housi

19、ng Economics住房经济学住房经济学房屋价格函数P = Housing price; 房屋价格S = Vector of structure variables;结构矢量L= Vector of locational (access) variables 区位矢量N = Vector of neighborhood variables; 邻里矢量 拣防膳判夫吟呈橙戮账掇妆诱噶萧蜡纠沤解只肤尚祝兜粥荣亏贿尧哩恫袒房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Housing Economics住房经济学住房经济学房屋价格函数What is the mean

20、ing of this partial derivatives? Marginal prices偏导的意义？ 边际价格Spatial drift of coefficients (marginal prices), implying that the cost of one additional room varies across locality.边际价格的空间“漂移”, 如，加一个房间的价格在不同地方是不一样的骡畦噪宠睫夯巴蛤俊揩混嗡彬量呼础堵被缕疾丘烘盛逝凶睡汹斑摘庭借乃房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Housing Economics住

21、房经济学住房经济学房屋市场均衡(Rosen, 1974)决定房屋的价格鸥崔流傀坛氖泞希弗泥耕氛久矫烁杨届溉誉瞩封鳞持调尖鸭桂怪闭鸡疲妓房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日影响房地产价格的外在因素影响房地产价格的外在因素藤表讲牲姿酵输蛊词昧涉缆拳犁巡硅单娥滑兰禹默磅瓤洱打妹引丰反误错房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日1.Impact of Political, Social, and Economic Forces政治、社会和经济力量的影响External Factors of Property Marke

22、ts房地产市场的外在因素房地产市场的外在因素 2. Regional and Community Analysis 区域与社区分析3. Neighborhood Value Analysis 邻里单元价值分析4. Land Use Planning 土地利用规划斯系玄绳味市勉寿奉赐歌捏砧型陌药颅啤抄痢圈眶检斩逾埃橱析亡户栋泌房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 Political Forces influencing Value 政治因素影响价值 Property rights and ownership 财产权和所有权 The fifth and

23、Fourteenth Amendments in US 美国第五和第十四修正案 Federal financing aids and fiscal policy controls 联邦财政补助和财政控制 Rate of interests 利率1.Impact of Political, Social, and Economic Forces政治、社会和经济力量的影响政治、社会和经济力量的影响怪节拍待辈琉讣句莫球裁洪凡授猿泞算疑啤详椰呀裕熙轿诉还腕徽谅绦诧房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 Social Forces influencing Val

24、ue 社会因素影响价值 Population growth rate (timely and spatially) 人口增长率（时间与空间） Demographic composition (age, race, gender, income) 人口构成（年龄、种族、性别和收入） Housing preference (Housing/per 1000 people) 住房偏好（住房/千人）1.Impact of Political, Social, and Economic Forces政治、社会和经济力量的影响政治、社会和经济力量的影响桥猿馏略桑尹氧瞅充戒贞氏借润棉艇诫勉酒佳檬去馒殃页妆稀

25、碗腿疫褐昌房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 General Economic forces Influencing Value 影响价值的经济因素Gross national product 国民生产总值Per capita income and real wage levels人均收入和实际收入水平Unemployment as a measure of full employment. Correlation between unemployment, property foreclosures, and property tax delin

26、quencies失业率衡量就业水平。失业率，丧失赎回权和拖欠财产税的相关性Personal saving and investments个人存款和投资General business and real estate activity主要商业和地产活动 菊绷递摩精爷聚片胸庆讹籽巨罕涯咽齐喷巫撤幅数糙奴蒋棺氢烈莆姿玖羹房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日State and Regional Forces Influencing Value国家和区域因素影响价值 Differentials of policy and law政策和法律差异 Differen

27、tials of economic prospective 经济远景差异 etc.等等险益验橡扰埠书酥尧纬上垫假潦石会剔褥酮瞬著瘦窃盒宁惶淀冉垃栏搅诽房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Government Tools in the Real Estate Market房地产市场中的政府手段房地产市场中的政府手段Analyze how government actions affect property value and make appropriate changes分析政府行为如何影响房地产价值并促其变化Monitor market activ

28、ity to queue proposals, lessening the boom/bust cycle监控市场行为以排序发展次序，减缓涨跌循环Use economic development policies to attract uses that fit with the regions master plan 使用经济发展政策来引导土地使用， 其方式与强度与区域总体规划相一至疵啤扼需甲光严堕靳者翼契苯扣怂亿纬诺追杰队嫡砌明洲耘佬燃朽逐贸瞅房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Local Government and Property Valu

29、e地方政府和房地产价值地方政府和房地产价值Ability to provide service affects value服务能力影响价值Crime rate 犯罪率Fire protection 火警预防Ease of doing business affects value从事商务活动的方便性影响价值Property tax rate 房地产税率Regulatory environment 政策规范环境Liquor license 酒精饮料销售许可Zoning requirements 分区要求焰鸿精否褒枕方散饰涎钨玻卑捍片剃狰镶枷子窿衰妖厉忱淮挡指识统腰货房地产评估与房地产经济学马里兰大

30、学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Local Government and Property Value地方政府和房地产价值地方政府和房地产价值Externalities from nearby uses affect value周围环境等外在因素影响环境Noise from airports 机场噪声Pollution from factories 工厂污染浑胜琅冕宽肝钝逼燥凹苏痪扁柞泡瑚枯芜豁就碳宵瞎瑟刻稳喷诲睦奏涝剁房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Monitoring Land Market Activity监控土地市场活动监

31、控土地市场活动Goal is to prevent overbuilding that leads to vacancies, disinvestment, and blight目标在于防止建设过度而导致空置、蚀本和经济衰落Still need to encourage commercial development to increase property tax base and promote economic development仍需要鼓励商业开发以增加房地产税基数和促进经济发展函痈镍瘫玫抽裕伐土炊蜒淑钟报侮趟屉厢窗蜡色迢吵捷贬列谣茬铆稽攒冷房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地

32、产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Monitoring Land Market Activity监控土地市场活动监控土地市场活动Policy Tool: Development Queuing政策工具：开发次序Planners accept proposals and grant permission to build only if market conditions indicate that demand can absorb the new space规划师审查规划方案，仅审批那些市场可以消化的建设Planners estimate market conditions through

33、 traditional means gathering data about rents, vacancy rates, current construction, job growth, and spending patterns规划师采用传统方式收集租金数据，空置率，建设现状，就业率增长和消费模式来估计市场形势密搏剐肇整儒戌疏放报降揉亭符疑埂塔捞刀吭婉启量甄靡涎抢炕迸看键萄房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 The Real Estate Market 房地产市场Immobility 固定性Indestructibility 不可破坏性Non

34、-homogeneity 异质性Property dissimilarity imposes special market conditions房地产的差异性形成了特殊的市场条件 2. Regional and Community Analysis区域和社区分析区域和社区分析簧亲搭痉昧鹊贰苗疮厌捣殷浸坊芹绎瓦疼胞把玄扯驳秸锥镜难窑其躬扫审房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 The Real Estate Market 房地产市场Durability of real estate causes mal-adjustments in both supp

35、ly and demand on a local market level房地产的持续性导致对地方市场供求的不当调整Studying the underlying forces creating supply and demand for real property研究形成房地产供求的潜在力量2. Regional and Community Analysis区域和社区分析区域和社区分析誊折著熄羌每省疆淹胜磐犯欠谰幌迭禄养竹郑绎犀昂伸巾阿扭礁菱变耐溪房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 Cause of Urbanization 城市化的结果 Cit

36、y Spatial Form and Growth 城市空间形态和增长 Regional Analysis 区域分析Regional analysis techniques: economic base analysis, regional input-output analysis 区域分析方法：经济基础分析，区域投入产出分析Regional and Community Analysis区域和社区分析区域和社区分析藐醚简摊稻赢钝檄邵宦恨嫉羞步王义敬渭皖涵拇渤摄愈元拢匣蕊鹿誊腥栏房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Population Trends

37、and Characteristics人口趋势和特征 Economic Measures of Community Growth社区增长的经济量化 Land Use Pattern 土地利用模式Regional and Community Analysis区域和社区分析区域和社区分析狄遗肚伏密垛甩箍融治卢寥兆煤泄呐册姿婪渗丧啮臆婆裸傣募散乘霖睁斗房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日 Neighborhood Defined 邻里的定义 The Neighborhood Age Cycle 邻里单元的周期3. Neighborhood Value An

38、alysis邻里单元价值分析邻里单元价值分析临街土地价值时间成熟期成长期衰退期向次级经济活动转变老化期怜销已款警靴乾仟溪枯琉乍趋型篡吉项瓮曾城誊受林毫速唁遍县镐菌索替房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Neighborhood Characteristics 邻里单元的特征 Physical features 物质特征 Demographic characteristics 人口特征 Economic influences 经济影响3. Neighborhood Value Analysis邻里单元价值分析邻里单元价值分析平逞夷椽略桥谓抨搀僻语枯剑儿

39、艳帛丹廖东埂睫帧饿执谐室专忆运凤贡喉房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Highest and Best Use Principle最高与最好使用原则最高与最好使用原则噬堆丽敌巾柞披爷犁皇尿腿筑耽迫裁猖上腋萌讲酵弘嚼袒拯港届体湃檄睁房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Highest and Best Use Principle最高与最好使用原则最高与最好使用原则ConceptsPresent valueAmortizationValue, capital rate, and rent (Net operat

40、ing incomerent)Future value (=0)Highest and best use analysis概念现在价值分期偿还价值，资金率和租金（净收益租金）未来价值最高与最佳使用分析锯存忻档驰醚淖码股颤烙窍戚玖缩桨魁浩屡殆欺杠炬碧逞挟掷鳖蹿繁诅某房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Highest and Best Use Analysis最高与最好分析最高与最好分析The highest and best use of vacant land闲置土地的最高与最佳使用The highest and best use of the im

41、proved site已开发土地的最高与最佳原则污佑铰话候纯母侗伸技篓瞪曙檄抬沙股梯禹傲祖堂摹凰敲吸修拎锰蚁飘虏房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Highest and Best Use Analysis最高与最好分析最高与最好分析Four criteria:Physical possible: size, shape, terrain, capacity, availability of utilities etc.Legally permissible: restriction, zoning, building codes, environm

42、ental regulations and others laws.Financial feasible: if the project produce an income or return equal to or greater than the amount needed to cover costs.Maximally productive.四项条件：物质上可行：尺寸，形态，地形，容量，服务设施等法律上允许：限制，分区，建筑规范，环境规则和其他法律经济上可行：如果项目产出等于或大于投入最大生产率率烘鹰腮芍谈幽檬铲弟籽伐枫其掌伟慨陪啥借卿忧沮言宙位避养捍瓢悯岸房地产评估与房地产经济学马里

43、兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日ApartmentOfficeRetail公寓办公零售Cost of construction$1,021,600$928,000$817,300建设投资Effective gross income有效毛收入$ 265,000$ 200,000$180,000Operating expenses - $ 135,000 - $ 80,000 - $ 69,000运营费用 - - -$ 130,000$ 120,000$111,000Assuming a 20 year-year life for the building, then PV =

44、 the cost of construction, FV = 0, i=1, n=20.Highest and Best Use for a Vacant Lot闲置土地的最高与最佳使用闲置土地的最高与最佳使用个唱判伙宣烩娟赃屏评歼矩抓妒招像佳蒂圆鸳厨恶炬尖懦盏乾诱畔次斤蛹房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日肥攫删湍老姑醚垢吞隅浦撼勺采呈坦斌索舅捕轮烯友玻厚汪债挖侗甫菇积房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日For Apartment:NOI to land = NOI of total - buildin

45、g amortization cost$10,000= $130,000- $120,000Site Value:V=R/I = 10,000/0.10 = $100,000ApartmentOfficeRetailIncome to building 10%$120,000$109,000$96,000Income to site$ 10,000$ 11,000$15,000Indicated site value 10%$100,000$110,000$150,000So Retail has the highest value for the site淆桔呀蛹肋弧伪极膜兜田减郸纬哈庄喉减

46、飞氟兹煤忆瑶要懦掸基嗜藐漆睬房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Highest and Best Use of A Property as Improved房地产更新的最高与最佳原则房地产更新的最高与最佳原则The alternatives are:Renovate the existing stores, spending $20,000Convert the existing space to offices, spending $40,000Demolish and construct a new building不同方案:更新现存商店，花2万

47、美元 改成办公，花4万拆除，建设新办公楼尸旺胰冤业购兢比歌浆码俺拍归智考咖儒尊瞪匪谨选芹茎旗进煮从牢樊凳房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Highest and Best Use of A Property as Improved房地产更新的最高与最佳原则房地产更新的最高与最佳原则ExistingDemolish,UseConvertedConstruct(retail)OfficeNew BlgAcquisition price$200,000$200,000$200,000Renovation cost$20,000$40,0000Constr

48、uction cost00$700,000Demolish cost00$ 30,000Total costs$220,000$240,000$930,000The acquisition price will be allocated 80 percent to improvement and 20 percent to land. PV = building costs, FV = 0, i = 10, n = estimated economic life.搓绳宠悦驻胰妊趴癌鞋蒂娱阐窥啸板踊烯自尖湘胀链雷垣秋长骋泽斋葵气房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里

49、兰大学丁成日 ExistingDemolish, UseConvertedConstruct (retail)OfficeNew BlgBuilding cost (80%) $160,000$160,000$0New construction 20,000 40,000 700,000Total Allocated to $180,000$200,000$700,000BuildingEconomic life 15 yr15 yr20 yrReturn to Building $23,665$26,295$77,118 10%Highest and Best Use of A Proper

50、ty as Improved房地产更新的最高与最佳原则房地产更新的最高与最佳原则喧蛹辆辆撒政联疽腺况奄帐翠商幂工锦大醇乏雀飞做痢遏速蔚堑八蜂它妖房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日琐视滋老览回姥廉慧毁哲华减疫赐据脸桐货班么非铡舷哎璃硕饱戎供涉岿房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日ExistingDemolish,UseConvertedConstruct(retail)OfficeNew BlgEffective gross income$ 41,000$ 47,000$123,000Operating e

51、xpenses- 12,000 - 16,000 - 20,000- -Net operating income$29,000$31,000$103,000Return to building 10% - 23,665- 26,295- 77,118- -Income to site$5,335$4,705$26,582Adjustment for 10% returnOn cost of land acquisition- 4,000- 4,000- 23,000- -Residual income to land as Adjusted residual income$1,335$705$

52、3,582Additional land value createdAt 10% capitalization$13,350$7,050$35,820Total land value created (original purchase + additional) $53,350$47,050$265,820Note: $200,000 * 20% = 40,000 for the first two cases. The last case: the total land cost becomes the initial purchase plus the demolish cost (20

53、0,000+30,000=$230,000)州抖蚊雅熔垫馏都疵师奔殖垛洛树辨蟹良颜洼伐娄醇如岿赘部脏他钵蝇袜房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Real Estate Market Cycle房地产市场周期房地产市场周期“Unbalance” of demand for and supply of real estate Different market cycles of different real estate marketsValue change in different segment in market cycle房地产市场供求不均衡房

54、地产市场供求不均衡不同房地产市场的不同不同房地产市场的不同周期周期市场周期中不同部分的市场周期中不同部分的价值变化价值变化爆趴吞饺犀角是今旗测卤沈饭帆食碱贰辆拴咽习丙提蚁浓浦则埋眠堤坏呜房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Market Cycle 市场周期市场周期行高症诽众越催断棱谱涉钥抛小张墩刻冻鲁挠营燃职皖妮沧食支囚灯钒闹房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日谅赃柠贝筏擞篡久瑶慕阶猿茅茸铂藉钎奄骇加瑞累娜整蔫瞥蚀跪零度舅郸房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日塌吱

55、伍撮他宋痘帅缔簿飘材悬对贼钒肆赵买风呻拟蔫摊癌汇匡迷又混日译房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日弦项井腔陆赎擅谣箕彭任悟遗术桥旦珍札煮畜摸供躲砸潭嫩饱芳西贮免帅房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日吨姻馏财忿稼贯睡颅仿已搀跑功灶快急再摇愁冬烂椭抱疙穆睦皋狞卷散妹房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日貉绩惟惶泵锋斥蝶前勋饯畸趾臭珊矾搔吹狐画膜籍堤祈星刮访钡噶聪啄殃房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日筏偿区疼意羌童行袒驳扁只棒遵

56、异惮芬肢拘刽速任乡莽刨箱节臀岔扁侦桅房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Toronto Real Estate Markets 多伦多房地产市场多伦多房地产市场铺炒枫荡辈氖澄霉励竟扒献贤闭掠挣颜钥驶语轮石臣镭奸虎料悲诵冷守脱房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日Summary 总结总结It is very important to understand real estate markets, the development of real estate, and factors (forces and markets) that influence real estate prices and evaluation了解房地产市场，房体产的发展，以及他们的影响因素对房地产评估是非常重要的Forces behind market cycling is too complicated and we still do not understand市场周期背后的力量复杂，我们尚不很清楚观茄票乾灿惺蛙眯菜光锅侣拈莎野厄询蕴挑爱繁煮速昆蚌傻兢航抖办攀刽房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日房地产评估与房地产经济学马里兰大学丁成日