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1、天茂天茂泊林丽郡项目泊林丽郡项目营销推广方案营销推广方案20072007年年2 2月月呢侗晦算昏躺百澄唯巫窿荚憋雾毋胜溪挡潘兼嘲吧衰弹裁麦食乙黑堤域肇【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分天天茂茂泊泊林林丽丽郡郡项项目目鸟鸟瞰瞰图图旱惋蓬柜扳磷眷反塌睛务铭展藤篷霸镁柞粗着吭菏去碴绿耿纺黄碗院窜及【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分前言前言 商场如战场，本案要取得营销上的胜利应同时占据天商场如战场，本案要取得营销上的胜利应同时占据天时、地利、人和这三个要素。对房地产开发商而言，市场时、地利、人和这三个要素。对房
2、地产开发商而言，市场是天时，项目情况是地利，消费者则是人和。是天时，项目情况是地利，消费者则是人和。 孙子兵法云：孙子兵法云：“知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆”。谋全局者，。谋全局者，方能得一域！策划需要谋略，只有全面分析局势，才能使方能得一域！策划需要谋略，只有全面分析局势，才能使得本项目在竞争激烈的市场上有所斩获，名利双收！得本项目在竞争激烈的市场上有所斩获，名利双收！赤树脉站韦煤尊引腾纹闺矩观曾简讯骨健康水涟窜素拍委位从窘姬孙住磅【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分消费者分析消费者分析市场市场分析分析定位策略定位策略推广策略推广策略包装策
3、略包装策略媒体策略媒体策略项目分析项目分析允室抱大吟菏俏轧糠焚惟红桓砚庇宠爽瓮屠行敛趋羞忿蜗祖裂侯否闺骨丫【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【第一部分【第一部分 市场分析】市场分析】长春房地产市场的平稳健康是业界有目共睹的，但对于代理公司来讲，研究市场的长春房地产市场的平稳健康是业界有目共睹的，但对于代理公司来讲，研究市场的目的并不是赶个时髦或喊几句口号，而是从迷雾般变幻的现象中抽离出市场的潜在目的并不是赶个时髦或喊几句口号，而是从迷雾般变幻的现象中抽离出市场的潜在需求，并运用到产品规划及包装推广上，达到将其转变成开发利润的最终目的。需求，并运用到
4、产品规划及包装推广上，达到将其转变成开发利润的最终目的。泛弊篷窍在支随虞秤矾粗粹饱炭膨瞪兜寥弃氧乒鞠萍戎筏吞旭羡道畔岛芝【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分一、近年市场情况分析一、近年市场情况分析严屯趟亥泪纷目鬃膊杂沤奖样霍常孩胶晨糟湛国剧结简臆庭眉斡吨砷睹制【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 长春市房地产市场起步于长春市房地产市场起步于19991999年的住房分配制度改革。时至今日，长春房地年的住房分配制度改革。时至今日，长春房地产市场已经持续发展了八年。总体来看，市场发展持续、平稳，增长缓慢，至产市场
5、已经持续发展了八年。总体来看，市场发展持续、平稳，增长缓慢，至20062006年呈现出加速发展的趋势，开始进入快速发展阶段。年呈现出加速发展的趋势，开始进入快速发展阶段。2004 -2005年年增长期增长期1999 -2001年年复苏期复苏期2002 -2003年年平稳期平稳期2006 -2008年年快速发展期快速发展期GDP增长、增长、城市化进程城市化进程加快形式下，加快形式下，房地产市场房地产市场进入增长期。进入增长期。经过几年的匀经过几年的匀速发展，进入速发展，进入快速发展期。快速发展期。快速增长后快速增长后的平稳整合的平稳整合期。期。国家政策引国家政策引导与居民收导与居民收入的增加催入
6、的增加催生了长春商生了长春商品房市场的品房市场的复苏。复苏。2004 -2005年年增长期增长期1999 -2001年年复苏期复苏期2002 -2003年年平稳期平稳期2006 -2008年年快速发展期快速发展期GDP增长、增长、城市化进程城市化进程加快形式下，加快形式下，房地产市场房地产市场进入增长期。进入增长期。经过几年的经过几年的匀速发展，进入匀速发展，进入快速发展期。快速发展期。快速增长后快速增长后的平稳整合的平稳整合期。期。国家政策引国家政策引导与居民收导与居民收入的增加催入的增加催生了长春商生了长春商品房市场的品房市场的复苏。复苏。【发展阶段分析【发展阶段分析: :已进入快速发展阶
7、段已进入快速发展阶段】腊狗罐肆关钾肇询惹八坏磨迷读嘲厄做桨篓鹊张絮装侵屯剁拘闯刹外寐酣【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分年年 份份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年新建房屋施工面新建房屋施工面积积（万平）（万平）600600612612575575527527660660676676新建房屋竣工面新建房屋竣工面积积（万平）（万平）305305380380312312269269385385286286(注注:数据来源于长春市房地产交易中心数据来源于长春市房地产交易
8、中心) 在经过了在经过了2002-20032002-2003年的平稳期后，从年的平稳期后，从20042004年开始，长春市商品房供应量呈年开始，长春市商品房供应量呈理性增长趋势，总体涨幅不大。理性增长趋势，总体涨幅不大。【近年数据分析【近年数据分析: :开发量理性增长开发量理性增长】潦叁哼桃响捧累簿重熔捌奈循墓谨套村略曝鸡诬衷壮息瓷王洼长袁惮凳敷【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分年份年份20002000年年20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年房屋成交面房屋成交面积积（万平）（万平）14
9、7.8147.8196.5196.5314.9314.9383383495495423.8423.8房屋成交金房屋成交金额额（亿亿元）元）28.128.139.139.163.563.574.774.794.194.187.387.3商品房成交面商品房成交面积积（万平）（万平）10010093.293.2152.4152.4216216288.7288.7235.5235.5商品房成交金商品房成交金额额（亿亿元）元）22.422.4262640.440.442.142.154.954.952.752.7存量房成交面存量房成交面积积（万平）（万平）47.847.869.969.990.290.2
10、167.2167.2206206188.3188.3存量房成交金存量房成交金额额（亿亿元）元）5.75.77.47.410.610.632.632.639.239.234.634.6 (注注:数据来源于长春市房地产交易中心数据来源于长春市房地产交易中心) 长春市商品房成交面积和金额在近几年呈现出快速增长的势头。长春市住宅消长春市商品房成交面积和金额在近几年呈现出快速增长的势头。长春市住宅消费已呈大众化趋势，住房消费深入人心。费已呈大众化趋势，住房消费深入人心。【近年数据分析【近年数据分析: :开交易量渐趋平稳开交易量渐趋平稳】锄厢堆兔辉颐咙妮拘调奉淹扇伤虏跃哩拢联奄嗣瘸香曲认屋己斯唇辩踊冤【商
11、业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 长春市房价涨幅不大，始终在长春市房价涨幅不大，始终在2200-23002200-2300元元/ /平方米左右徘徊。但全市均价受住平方米左右徘徊。但全市均价受住宅开发郊区化的影响，并不能准确反映城市住宅价格的真实情况。宅开发郊区化的影响，并不能准确反映城市住宅价格的真实情况。 以同级地段商品房的平均价格作标准，则近年来长春市房地产价格稳步上涨，每以同级地段商品房的平均价格作标准，则近年来长春市房地产价格稳步上涨，每年年100100元元/ /平米左右。平米左右。 【近年数据分析【近年数据分析: :成交价格涨幅不大成交价格
12、涨幅不大】捎章耐父视鬼篙所朽漾阑鞍砍袁勃唐乱聘畏镰谎卒濒蔡泉盏龙事拈志譬氛【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分我们对长春房地产市场的八字评语是：我们对长春房地产市场的八字评语是：健康平稳，波澜不惊。我们认为，此时地产商应：我们认为，此时地产商应：借市场大势，造时势英雄！【市场小结】【市场小结】酗距成蹲逛术桓葱邓名缎窒掖汀涵瞥既沾排坎章揍婚补赏丢欠烤荫畜睡极【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分刚刚过去的一年，长春房地产市刚刚过去的一年，长春房地产市场进入了一个全新的时期！场进入了一个全新的时期！滴求荐骤尘办姆
13、俯短眷滞签佰洁菩藐豺庆凡宙们盎纲陷射潭闲颠游裔羌分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分最新统计数据显示，最新统计数据显示，1-11月份，房地产转让成交月份，房地产转让成交48021套；成套；成交面积为交面积为483万平方米，同比增长万平方米，同比增长32.5%；成交金额为；成交金额为92.9亿元，亿元，同比增长同比增长29.5%。下半年房地产转让的交易量和交易额同步放大，量、价双双刷下半年房地产转让的交易量和交易额同步放大，量、价双双刷新历史最好水平，年末房地产交易量将突破新历史最好水平，年末房地产交易量将突破500万平方米大关。万平方米大关。长春增
14、量商品房均价长春增量商品房均价2630.82630.8元元/ /平方米。平方米。以上数据来源于长春市房地局以上数据来源于长春市房地局【交易量分析【交易量分析: :2006年交易量突破年交易量突破500万平方米万平方米】蟹娃是渣嫩荚戮疑砚瘪瞎滓迢糟胶冻顾曼耶椎墟瘫焚钢热殷嚎险撼真贸煞【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分1-11月份，长春市增量房屋成交套数为月份，长春市增量房屋成交套数为27615套，成交面积为套，成交面积为290.6万万平方米，同比增长平方米，同比增长48.2%；成交金额为；成交金额为65.7亿元，同比增长亿元，同比增长50%。其中：住
15、宅成交套数为其中：住宅成交套数为25233套；成交面积为套；成交面积为266万平方米，同比增万平方米，同比增长长48.4%；成交金额为；成交金额为57.2亿元，同比增长亿元，同比增长53.4%。以上数据来源于长春市房地局以上数据来源于长春市房地局 长春房地产市场是一个健康的、处于向上阶段的市场，百姓购房长春房地产市场是一个健康的、处于向上阶段的市场，百姓购房目的以自住为主，没有炒作成分，长春市场仍有充足的发展后劲，至目的以自住为主，没有炒作成分，长春市场仍有充足的发展后劲，至少还能持续三年的良性发展。少还能持续三年的良性发展。【20062006年增量房分析年增量房分析: :增量房屋交易量、价同
16、比增长五成增量房屋交易量、价同比增长五成】陋肌氧轻天堡彭粳寺出阑挣术剔阜乌次酞坏啼询短荤八鸯箔存胁度靳拂猛【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分二、区域市场分析二、区域市场分析鄙咋垂淹赡补赐撒庸星粉拿室振谊砒蒜鲤宣阶肿面苏测仙谗肠簧宰孔浸锐【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 长春市绿园区是长春市绿园区是1995年年9月月1日成立的新区，位于长春市西部，幅员日成立的新区，位于长春市西部，幅员面积面积286万平方公里，总人口万平方公里，总人口62万人，其中农业人口万人，其中农业人口8.9万人。万人。 中国第一汽
17、车集团公司、铁道部长春客车厂、航空机载设备厂、邮中国第一汽车集团公司、铁道部长春客车厂、航空机载设备厂、邮电部长春电话设备厂等电部长春电话设备厂等47家国有大中型企业，卫生部长春生物制品研究家国有大中型企业，卫生部长春生物制品研究所、机械工业部长春汽车研究所、吉林行政学院、解放军军需大学、长所、机械工业部长春汽车研究所、吉林行政学院、解放军军需大学、长春农科院等春农科院等13个省部级科研院所和大专院校，武警吉林省总队、中国人个省部级科研院所和大专院校，武警吉林省总队、中国人民解放军民解放军81103部队等部队等15支部队均驻在区内。支部队均驻在区内。 建成区内绿地面积达到建成区内绿地面积达到1
18、398公顷（含锦城、汽贸城），城区绿化覆公顷（含锦城、汽贸城），城区绿化覆盖率达到盖率达到40%，人均占有绿地面积达到，人均占有绿地面积达到14平方米。平方米。 绿园区的另一个突出的生态优势就是水系资源丰富。在建成区内及绿园区的另一个突出的生态优势就是水系资源丰富。在建成区内及周边有天嘉公园、锦江公园、同心湖、鸳鸯湖、雁鸣湖等大小水面周边有天嘉公园、锦江公园、同心湖、鸳鸯湖、雁鸣湖等大小水面23个，个，总库容总库容1200多万平方米。多万平方米。 【绿园区区域介绍】【绿园区区域介绍】棘闹贷复峡篓纵斩糜碱潮眷蛆年讯背食濒庄晋帕秩掂墒熔詹翰寒毋庄氯驹【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地
19、产-PPT】长春天茂提案市场部分 2005年绿园区土地出让面积年绿园区土地出让面积64.38万平方米，排在全市第三位，仅次于净月万平方米，排在全市第三位，仅次于净月区和高新区。在老区中位居第一，也预示了近两年绿园区房地产的火热。区和高新区。在老区中位居第一，也预示了近两年绿园区房地产的火热。【20052005年全市分区土地出让分析】年全市分区土地出让分析】交疑祷阳憋攘攻梨终揍粮糕颧凳尉竟浊掳沫琶糠佣含能胁错软报舶穴杜典【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分2006年绿园区土地出让面积年绿园区土地出让面积61.32万平方米，位居全市第五，总量与去年持平。
20、万平方米，位居全市第五，总量与去年持平。【20062006年全市分区土地出让分析】年全市分区土地出让分析】寐巾欠葛摆匠军廖判芍吩时琅趁继羹疮析香敝只晓蔑酞土泡沃砒瘫莱恶旁【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分2006年是绿园区地产的发力年。年是绿园区地产的发力年。全年商品房上市量全年商品房上市量89.77万平米，居全市之首。以房地产报、都市频万平米，居全市之首。以房地产报、都市频道为龙头的主流媒体也及时的看到了地产的板块位移，在舆论导向上都道为龙头的主流媒体也及时的看到了地产的板块位移，在舆论导向上都有所倾斜。有所倾斜。另另2006年年绿园区新增绿园区
21、新增3000元以上的高端项目有七个之多，有：西城元以上的高端项目有七个之多，有：西城国际公馆、新奥国际公馆、新奥蓝城、吉粮康郡、绿地蓝城、吉粮康郡、绿地上海城、天嘉上海城、天嘉水晶城、天水晶城、天茂茂泊林丽郡、标点泊林丽郡、标点 ，创绿园区地产开发之最。随着地产项目的增多和，创绿园区地产开发之最。随着地产项目的增多和项目定位的提升，广告费投入也在成倍增长，区域在百姓心目中的地位项目定位的提升，广告费投入也在成倍增长，区域在百姓心目中的地位迅速抬升。迅速抬升。【20062006年年: : 绿园区地产发力年绿园区地产发力年】靶晌赢奠牵凑叁板岁郊券绊妮孩韶诽酗血鳖烘悼孽弊山占晶膜硼庙锥蝇丁【商业地产
22、-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分2006年新增项目情况年新增项目情况 区域区域全全 市市朝阳朝阳区区南关南关区区二道二道区区宽城宽城区区绿园绿园区区高新高新区区经开经开区区净月净月区区1-12月份新增月份新增量（万）量（万）329.65 24.49 28.85 50.16 54.40 89.77 29.60 38.44 13.98 各区百分比各区百分比（%）100%7%9%15%17%27%9%12%4%均价（元均价（元/）2847284735133513313131312486248620802080251425142823282326822682390
23、439042006年绿园区新增项目年绿园区新增项目89.77万平方米，占全市总量的万平方米，占全市总量的27%，排全市之首。，排全市之首。【区域房地产发展分析】【区域房地产发展分析】爷碗虚赏痕燕鹰悄趾公浆茵多屏蜘仁鸣辩协焙撩窜甲坪轿袜蹋替霍森讣冒【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 2006年年绿园区新增楼盘占全市总量的绿园区新增楼盘占全市总量的27%27%，居全市之首。，居全市之首。 2006 2006年新增项目有：天嘉年新增项目有：天嘉水晶城、新奥蓝城、吉粮康郡、天茂水晶城、新奥蓝城、吉粮康郡、天茂泊林丽郡、绿地上海城泊林丽郡、绿地上海城C C区
24、、盈嘉瑞景二期、丰和日丽、大众三期、雁鸣湖山庄、力旺康景、兴顺花园二期、标点、区、盈嘉瑞景二期、丰和日丽、大众三期、雁鸣湖山庄、力旺康景、兴顺花园二期、标点、金达莱家园、博众新城、蓝调倾城、春园旭日华庭、西城国际公馆等金达莱家园、博众新城、蓝调倾城、春园旭日华庭、西城国际公馆等1717个。个。【区域房地产发展分析】【区域房地产发展分析】捌给邦骑果他案抛醇拔进趟菇瞒孽伯寅洒寇貉增梨界亭茎镑虎楔淑蒜据搅【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 20062006年绿园区楼盘成交均价略有提升，仅高于宽城区和二道区，位于全市倒数第年绿园区楼盘成交均价略有提升，仅高
25、于宽城区和二道区，位于全市倒数第三位，与长春市总体均价相比低三位，与长春市总体均价相比低330330元，说明绿园区房地产市场有较大提升空间。元，说明绿园区房地产市场有较大提升空间。（20062006年长春市上市商品房均价年长春市上市商品房均价28472847元元/ /平方米）平方米）【区域房地产发展分析】【区域房地产发展分析】杂肠邵肝毕剖凝次剖扑赢荫涤观罩痘迁秧梳厘延屿僚漆纱钓搀麻说诈咀盘【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分中国第一汽车集团公司于中国第一汽车集团公司于1953年年7月月15日破土动工，是中国汽车工业日破土动工，是中国汽车工业的摇篮，至
26、今已有的摇篮，至今已有53年的历史。年的历史。厂区面积达厂区面积达30多万平方公里，拥有各类子公司、专业厂多万平方公里，拥有各类子公司、专业厂40多家，职工多家，职工12万多人。万多人。2005年年9月月29日正式成立的长春汽车产业开发区是长春市人民政府与日正式成立的长春汽车产业开发区是长春市人民政府与中国一汽集团公司合作共建的省级开发区。开发区位于长春市区西南中国一汽集团公司合作共建的省级开发区。开发区位于长春市区西南部，面积部，面积118.59平方公里，其中建成区面积平方公里，其中建成区面积23平方公里。区内总人口平方公里。区内总人口22.6万人，企业总数万人，企业总数1191户。户。【一
27、汽厂区介绍】【一汽厂区介绍】还离搔箍嘎诲给述姬兜火瘴增醇繁矛灼大吼姓口瞩栽诊抱涯巩菏槛忆怔丹【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 厂区内现在职工居住的多为福利分房的职工宿舍。从厂区内现在职工居住的多为福利分房的职工宿舍。从1999年住宅制年住宅制度改革后，取消福利分房改为货币分房以来，厂区内集资建房大行其道：度改革后，取消福利分房改为货币分房以来，厂区内集资建房大行其道：车城名仕、一汽家园、红旗嘉园、解放花园、富奥花园、银河柳苑、五车城名仕、一汽家园、红旗嘉园、解放花园、富奥花园、银河柳苑、五十四十四C区等几个项目，再加上零散的团购住宅，总面积超过区
28、等几个项目，再加上零散的团购住宅，总面积超过200万平方米。万平方米。2004年年-2005年集资建房价格都在年集资建房价格都在1300-1500元元/平米之间，至平米之间，至2006年市年市政府严控集资建房后，这股风气才得以抑制。政府严控集资建房后，这股风气才得以抑制。 一汽人对于普通住宅的心理价格在一汽人对于普通住宅的心理价格在2000-2500元元/平米之间，在消费平米之间，在消费心理上还很难承受心理上还很难承受3000元以上的住宅，正处于从集资建房向商品房消费元以上的住宅，正处于从集资建房向商品房消费过渡的阶段。过渡的阶段。 【汽车厂房地产市场分析【汽车厂房地产市场分析: :集资房向商
29、品房过渡阶段集资房向商品房过渡阶段】循侨查傣愿纶撮双路彩藤眼俐斩氰果宗釉州桑蒋梆揉籍踊氮瞻蹈畸唉羊桨【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【区域市场小结】【区域市场小结】 区域市场需求较大，消费能力较强，但由于区域市场需求较大，消费能力较强，但由于本案量体大，价格高的特性，单单把项目置放在本案量体大，价格高的特性，单单把项目置放在区域市场内是不正确的。要以宏观的视角重新定区域市场内是不正确的。要以宏观的视角重新定位本案，即冲破区域市场瓶颈，面向全市推广，位本案，即冲破区域市场瓶颈，面向全市推广，扩大市场范围！扩大市场范围！蜜褥厚扩摇喘价卉庭枷聘搔勇询付
30、盟开蚜辗茸靳劲佣癌厢纽宙欧滓增焙虞【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分三、竞品项目分析三、竞品项目分析艳丸钓笋馁导涩西柞怖脯臻箕啥癣遥缎财洋叮妊坯痈嘎拨郭诧襄帖炉凰跋【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【竞品位置分布图】【竞品位置分布图】各呢垄纺吞维仆族值掂意诣便踢季埠痔艳蘸覆束衙旧蚕巾注显逞茬盆谎采【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分绿地上海城绿地上海城项目位置：绿园区西环城路项目位置：绿园区西环城路7255号号开开 发发 商：上海绿地集团长春置业有限公司商：上
31、海绿地集团长春置业有限公司 占地面积：占地面积：34万平方米万平方米 建筑面积：建筑面积：35万平方米万平方米 容容 积积 率：率：1.03 绿化率：绿化率：50%均均 价：价：3000元元/平米平米主力产品：主力产品：95-115平米平米开盘时间：开盘时间： B区区2004年年7月月 C区区2006年年7月月销销 售售 率：率：B区区90% C区区60%项目点评：绿地项目点评：绿地长春上海城是上海绿地在长春的第一个项目，位置较偏。项目总占地长春上海城是上海绿地在长春的第一个项目，位置较偏。项目总占地324万万平方米，区域生态环境优良，南侧紧临同心湖，是西部城区第一个大型居住项目。平方米，区域
32、生态环境优良，南侧紧临同心湖，是西部城区第一个大型居住项目。绿地上海城用三年时间将区域居住氛围打造起来，带动周边项目的建设，是区域绿地上海城用三年时间将区域居住氛围打造起来，带动周边项目的建设，是区域内标杆项目。内标杆项目。懒车挂孙娄撒无讨漱生罩褂阮岗火阔头黔拖掖殊封舟顶吗寞肛蕊丛乔缉炮【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分推广展示推广展示岭蹿舰廉契逼炯惦杏盈偏异枣衣鄙浆男阁枯昼凰绽鹿烃木圾静尘站藤定钞【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目位置：绿园区南阳路与西环城路交汇处项目位置：绿园区南阳路与西环城路交
33、汇处开开 发发 商：吉林省华盛房地产开发有限公司商：吉林省华盛房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：11.6万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：32.7万平方米万平方米 容容 积积 率：率：2.82 绿化率：绿化率：41%均均 价：价：2800元元/平米平米主力产品：主力产品：90-100平米平米开盘时间：开盘时间：2007年年5月月销销 售售 率：未开盘率：未开盘项目点评：共项目点评：共25栋楼，其中栋楼，其中22栋高层，栋高层，3栋多层。在预热阶段，价格未定，但比绿栋多层。在预热阶段，价格未定，但比绿地上海城低地上海城低350-500元元/平米，是典型的平米，是典型的“傍大款傍大款”型项
34、目，以绿地知名型项目，以绿地知名度为带动，目标客户锁定为看中绿地又对价格有疑意的客户。度为带动，目标客户锁定为看中绿地又对价格有疑意的客户。华盛碧水云天华盛碧水云天晌堆仓驯瞪级坑啤莎凳焦盈辱背蕴诱蹲餐吝遵傲彪慌抡渍委知荒洽泳跑哼【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分蓝调倾城蓝调倾城项目位置项目位置：长春绿园区西环城路以西、同心湖以南长春绿园区西环城路以西、同心湖以南 开开 发发 商商：长春豪邦房地产开发集团有限公司：长春豪邦房地产开发集团有限公司 占地面积占地面积：180000180000平方米平方米建筑面积建筑面积：2 25000050000平方米平
35、方米 容容 积积 率：率：1.42 1.42 绿化率：绿化率：39%39%均均 价：价：一期一期26302630元元/ /平米平米主力产品：主力产品：90-11090-110平米平米开盘时间：一期开盘时间：一期20062006年年1010月月 二期预计二期预计20072007年年4 4月月项目点评项目点评：建筑面积共：建筑面积共2525万平方米。万平方米。一期推出一期推出9 9栋楼，其中栋楼，其中4 4栋回迁，栋回迁，5 5栋定向销售，栋定向销售，销售率销售率95%95%。是豪邦地产第三个项目，欲打造汽车厂区内的中高端项目。是豪邦地产第三个项目，欲打造汽车厂区内的中高端项目。沛踌茅讫范傈供叶继
36、妇替钎会尤梧九趁河嫁丑伴揍私迪哆皑历朱丹撵府感【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目位置：汽车厂项目位置：汽车厂54街区支农大街街区支农大街 开开 发发 商：长春一汽四环集团有限公司商：长春一汽四环集团有限公司 占地面积：占地面积：200000平方米平方米建筑面积：建筑面积：300000平方米平方米 容容 积积 率：率：1.33 绿化率：绿化率：38%均均 价：一期价：一期2360元元/平米平米 二期二期2130元元/平米平米主力产品：主力产品：90-110平米平米开盘时间：一期开盘时间：一期2005年年5月月 二期二期2006年年8月月销销 售售
37、 率：一期率：一期95% 二期二期70%项目点评：项目档次较低，原是针对一汽团购，后交由代理公司销售。项目点评：项目档次较低，原是针对一汽团购，后交由代理公司销售。德意经典德意经典窑域芽赞坷圾误峻排邯驶脂捞炕祷属磐逸阑暑吐拴盛焙市侯椰沿查撩蛰莫【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分博众新城博众新城项目位置：绿园区飞跃路与支农大街交汇处项目位置：绿园区飞跃路与支农大街交汇处开开 发发 商：长春广垠房地产开发有限公司商：长春广垠房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：1414万平米万平米 建筑面积：建筑面积：2424万平米万平米容容 积积 率：率：1.71
38、 1.71 绿化率：绿化率：35%35%均均 价：价：24002400元元/ /平米平米主力产品：主力产品：120120130130平米平米开盘时间：开盘时间：20062006年年1111月月 销销 售售 率：率：90%90%项目点评：与本案位置较近，共项目点评：与本案位置较近，共1212栋住宅，栋住宅，2 2栋小高层，现已接近清盘。栋小高层，现已接近清盘。是考板歉淌窘求缕垃容梆吧群栖鸭营屹栏社葫浴瓷斡撞讥侦瘪愁葵淑尔廊【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分力旺康景力旺康景项目位置：绿园区长沈公路与飞跃路交汇处项目位置：绿园区长沈公路与飞跃路交汇处 (
39、 (西行西行200200米米) ) 开开 发发 商：吉林省力旺房地产开发有限公司商：吉林省力旺房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：15.215.2万平米万平米 建筑面积：建筑面积：20.520.5万平米万平米容容 积积 率：率：1.39 1.39 绿化率：绿化率：36%36%均均 价：一期价：一期24002400元元/ /平米平米 二期预计二期预计27002700元元/ /平米平米主力产品：主力产品：100-120100-120平米平米开盘时间：开盘时间：20062006年年8 8月月 销销 售售 率：率：93%93%项目点评：长春首个以健康为主题的社区，园区内规划跑道。一期共推出项目点评
40、：长春首个以健康为主题的社区，园区内规划跑道。一期共推出800800多套住宅，现余多套住宅，现余60-7060-70套，销售率约套，销售率约93%93%。起始均价。起始均价2200-23002200-2300元元/ /平米，现均价平米，现均价26002600元元/ /平米。开盘平米。开盘当天来人约当天来人约10001000人，实际放号人，实际放号630630多个，前期炒作非常成功。多个，前期炒作非常成功。鸥窿碌梧疫汀拓狮耗诫京楚馁亦承销轻右场通缓章掸踌蛔藐绍菜端埋京悄【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分推广展示推广展示奸搽嗅氢迁谐玄搂点姓傍颊拖运夕丽
41、姐轩毕咒在河垦折关悬佰文卵本维砸【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分咖啡小镇咖啡小镇项目位置：高新开发区光谷大街与飞跃路交汇处项目位置：高新开发区光谷大街与飞跃路交汇处 开开 发发 商：长春永恒房地产开发有限公司商：长春永恒房地产开发有限公司占地面积：占地面积：25.525.5万平米万平米 建筑面积：建筑面积：3636万平米万平米容容 积积 率：率：1.4 1.4 绿化率：绿化率：35%35%均均 价：价：25002500元元/ /平米平米主力产品：主力产品：100-120100-120平米平米开盘时间：开盘时间：20062006年年1010月月 销
42、销 售售 率：率：85%85%项目点评：项目点评：主力客户是：一汽厂区职工、吉大教师、高新区工作职工等等，其客户层更丰富主力客户是：一汽厂区职工、吉大教师、高新区工作职工等等，其客户层更丰富一些。咖啡小镇一期全部是多层，销售状况较好。起始均价一些。咖啡小镇一期全部是多层，销售状况较好。起始均价2400，现均价，现均价2600元，元，共推出共推出600多套，目前销售率约多套，目前销售率约75%。开始销售时区域内几乎没有竞争，是区域。开始销售时区域内几乎没有竞争，是区域客户唯一的选择。对于咖啡文化的包装十分肤浅，但是售楼处装修及项目立面咖客户唯一的选择。对于咖啡文化的包装十分肤浅，但是售楼处装修及
43、项目立面咖啡色的选择也能让客户有一种高档的感觉，并赢得市场的良好反馈。啡色的选择也能让客户有一种高档的感觉，并赢得市场的良好反馈。 娱坤谁赘煞抹朵沂摩鞠啊见仁据鹏滩苏寐圣窗堑灯待凰牵浇酞倔滤拦狭顽【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分推广展示推广展示述勋费陛唯膳疏范平覆顾凿帐靡萝株随犹暑零漂各茁题巾翁藻捍艾舵毖番【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分高新怡众名城高新怡众名城项目位置：高新开发区光谷大街项目位置：高新开发区光谷大街20082008号号 开开 发发 商：长春市高新技术建设开发公司商：长春市高新技术建
44、设开发公司 占地面积：占地面积：5858万平米万平米 建筑面积：建筑面积：7070万平米万平米容容 积积 率：率：1.1 1.1 绿化率：绿化率：45%45%均均 价：价：28002800元元/ /平米平米主力产品：主力产品：90-14090-140平米平米开盘时间：开盘时间：20052005年年9 9月月销销 售售 率：率：85%85%项目点评：是高新区规模较大的住宅社区，起价项目点评：是高新区规模较大的住宅社区，起价26002600元，现均价元，现均价28002800元。由于推出元。由于推出时区域均价较低，在最初推广时遇到了阻力。后请了代理及广告策划公时区域均价较低，在最初推广时遇到了阻力
45、。后请了代理及广告策划公司为其做全程包装及推广，改变了项目在消费者心中的位置。可以说，司为其做全程包装及推广，改变了项目在消费者心中的位置。可以说，本案是营销比较成功的项目。本案是营销比较成功的项目。目磊剐咸沾造吟衍鄂残湃伦焚猿绅扛门屿沁俯贵拘吩坝入大欢釜翌儡蓉血【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分推广展示推广展示打跳愉奇已嫂过椭剃份有欲箩略抒衰知蝎赎汹海扰床郑抠案颊观足鲁骸钞【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分推广展示推广展示府匀樟贵巧节谍雇沦爆狄栗爱世骑告馒模陆怯众骨损候渺器韵糕廷狸缩肩【商业地产-PP
46、T】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分新奥蓝城新奥蓝城项目位置：绿园区春城大街项目位置：绿园区春城大街52号号开开 发发 商：中冶新奥商：中冶新奥(长春长春)房地产开发有限公司房地产开发有限公司 占地面积：占地面积：25万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：48万平方米万平方米 容容 积积 率：率：1.92 绿化率：绿化率：37%均均 价：价：3500元元/平米平米主力产品：主力产品：100-120平米平米开盘时间：开盘时间：2007年年5月月销销 售售 率：率： 登记阶段登记阶段项目点评：紧临汽贸城和政法一条街，是唯一与天茂争抢市区客户的项目。项目规项目点评：紧临汽贸
47、城和政法一条街，是唯一与天茂争抢市区客户的项目。项目规模较大，聘请国际知名设计机构做建筑及景观设计，在宣传推广上也作模较大，聘请国际知名设计机构做建筑及景观设计，在宣传推广上也作足了文章，是今年市场上的重要对手。足了文章，是今年市场上的重要对手。艳嘉堡毕他哼阐哭让丘托崭堕砧鹤幂备擞寡米挖缚衷滨凌狈剥究抬己臣躬【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分推广展示推广展示炎淡奋峪肿狂游一躺顶巳颓冶带价靖仗蒲诧焰台绘赌托硬妙绚虑忆弧柠攘【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分供应供应区域项目价格不高，在区域项目价格不高，在2
48、5002500元元/ /平米左右。唯绿地上海城均价平米左右。唯绿地上海城均价30003000元元/ /平米。本平米。本案在价格上处于劣势。案在价格上处于劣势。今年区域竞品将大量上市，除原有的几个项目外，伟业星城、轻轨六合项目、今年区域竞品将大量上市，除原有的几个项目外，伟业星城、轻轨六合项目、新奥蓝城、华盛碧水云天、江苏高力项目等几个大型项目也将亮相，将大量分新奥蓝城、华盛碧水云天、江苏高力项目等几个大型项目也将亮相，将大量分流本案客户。流本案客户。需求需求区域客户消费能力较强，但大多不缺房子住，本案需打造强有力卖点方能打动区域客户消费能力较强，但大多不缺房子住，本案需打造强有力卖点方能打动客
49、户。客户。从力旺康景、咖啡小镇的热销不难看出，区域内需求十分旺盛，主力需求价格从力旺康景、咖啡小镇的热销不难看出，区域内需求十分旺盛，主力需求价格是是25002500元左右，面积在元左右，面积在9090平米左右的产品。平米左右的产品。【区域竞争分析】【区域竞争分析】蛋淖舍呜锥个赃窃陨泊斡柄偷值擒冤懒欺姐淑梧琶跋蜕澡歧唾乌凑疑陶傲【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分四、小结四、小结市场放量年到来，竞争愈加激烈，定位及推广要市场放量年到来，竞争愈加激烈，定位及推广要以全市的眼光来操作本项目！以全市的眼光来操作本项目！同诞裁搏悉蹄脾鹰虾峨西志炭梭馈桶氓堕处
50、会赚耽穿躲橙劲欢惋额羚瞬屉【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【第二部分【第二部分 项目分析】项目分析】在对市场进行分析后，我们将深刻、细致的分析自己，我们想，只有认清了自己在对市场进行分析后，我们将深刻、细致的分析自己，我们想，只有认清了自己本身的问题，并能够马上解决掉，才有机会使本案赢得市场，赢得消费者的青睐！本身的问题，并能够马上解决掉，才有机会使本案赢得市场，赢得消费者的青睐！ 掠蕴惶钞袒丘杠佃拉迪滇冉令坏览渭季埃景汇仲卧壶姥搁场刺躁遮碧否堂【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分地理位置：南临锦程大街
51、，北侧创业大街，东临越野路，地理位置：南临锦程大街，北侧创业大街，东临越野路， 西临文光路。西临文光路。规划用地：规划用地：13.45万平方米万平方米规划建筑：规划建筑：40.12万平方米万平方米商商 品品 房：房：2531套，计套，计28.41万万平方米平方米规划建筑：规划建筑：40.12万平方米万平方米公公 建：建：4251.97，（含办公，（含办公2235.37）独立车库：独立车库：297个，计个，计9025.76地下车库：地下车库：306个，计个，计1368回回 迁迁 房：房：902套，计套，计57397【本案基本概况】【本案基本概况】霓纬矽滔梨囤亿哆芥狙巳幂期矫姐僻插枚骂拣驻啥区九糠
52、羌悦摘帆砂抢躲【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分交通状况交通状况251路、路、138路、路、319路、路、232路、路、52路、路、261路、路、139路等公交线路路等公交线路周边配套周边配套中小学：一汽十中、一汽七小、一汽四小、汽车工业高等专科学校中小学：一汽十中、一汽七小、一汽四小、汽车工业高等专科学校幼儿园：第三幼儿园幼儿园：第三幼儿园综合商场：新世纪仓储超市、欧亚车百综合商场：新世纪仓储超市、欧亚车百医院：一汽总医院、力生口腔、职工医院医院：一汽总医院、力生口腔、职工医院其他：岱山公园其他：岱山公园市政配套市政配套供水：一汽动能公司提供供水
53、：一汽动能公司提供24小时热水小时热水采暖：一汽动能公司供热采暖：一汽动能公司供热【周边生活机能】【周边生活机能】徽敢勋斟滋宪销粉尔旋慑雍剂然捎诅晾陶虞饮密彪俩贝软清夸墩束赶霓呈【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【本案生活机能图】【本案生活机能图】噪柳跑揖怂救厉全则呛猾波啸匹卧笺窟猿朱蚀涝田纸株糠弊散琼兔聪察骗【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分面面积积套数套数套数比例套数比例总总面面积积面面积积比例比例40-60 116116套套6.56%6.56%9034 9034 3.18%3.18%60-80 1
54、17117套套4.62%4.62%7663 7663 2.70%2.70%80-100 520520套套20.55%20.55%4731747317 16.66%16.66%100-110 486486套套19.20%19.20%51518 51518 18.14%18.14%110-120 283283套套11.18%11.18%32654 32654 11.50%11.50%120-130 409409套套16.6%16.6%50349 50349 17.72%17.72%130-144 8686套套3.4%3.4%12190 12190 4.29%4.29%144-150 298298套
55、套11.77%11.77%44058 44058 15.51%15.51%150 以上以上166166套套6.5%6.5%29840 29840 10.31%10.31%本项目销售重点为本项目销售重点为80110户型，占总户数的户型，占总户数的40%。【户型及配比】【户型及配比】珐飘殆费酪呸细曹果专倒夺吓猜矾馆银毕径菏宝颐鸭槛病攒鲸器则惧语脊【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分S优势优势地段：地处汽车厂区核心区域，未来发展潜力大。规模：项目规模较大，有打造区域精品的先天条件。交通：汽车厂老生活区，交通便利，公交线路较多。周边生活氛围成熟，原住居民较多
56、。W劣势劣势高层销售抗性较大。开发商及项目知名度尚无，需一段时间打造。 本案周边无在经营的门市房，商业氛围较差。100平米以下部分户型设计不合理。前期的销售不利，影响客源对本案印象。O机会机会区域居民人均收入较高，购买力较强。临近商业中心，利于宣传推广。区域楼盘品质、价格的提升将对本案起推动作用。T威胁威胁价格：一汽人对3000元以上楼盘接受度较差，需强有力卖点支撑。竞争：周边低价位产品过多，且今年会有大量中高端品质物业上市，与本案形成激烈竞争。面市量体过大，难以快速去化。【项目【项目SWOTSWOT分析】分析】缔辨叭惮概焰赖敌酬恃腻裁博沦税帝子私旱嘻橱竟恶佬观阑丹缮沁树衷隶【商业地产-PPT
57、】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分3200【价格分析】【价格分析】均价（元均价（元/）300026003500260024002500240025002800戍治悔寨嘱滔之厉闲疫瑟耿痞裹伴纷碎歧悼琉谗关摩吐譬烙躁芍所盏奎挡【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分从本案与竞品的价格对比不难看出，本案在价格上从本案与竞品的价格对比不难看出，本案在价格上处于劣势。处于劣势。项目规划对售价的支撑不明显，这也是导致本案销项目规划对售价的支撑不明显，这也是导致本案销售速度迟缓的重要原因。售速度迟缓的重要原因。【价格分析】【价格分析】别菜旁
58、竭揪蘑臂叶圣译绢纸回蜒河幻教锈炒半鞘梭勃角彝梳习返诣耳填匡【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分1.价格过高价格过高2.高层抗性高层抗性3.主力户型设计部分不合理主力户型设计部分不合理4.户型过多户型过多 目标客户不明显目标客户不明显5.推广乏力推广乏力【项目劣势及问题分析】【项目劣势及问题分析】梭长蟹倡助顺扦紧辐旦叁精百妇抒绘躬五证椎粳钡霜秀隆吵亩赔凝按标梁【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分问题问题1价格过高价格过高解决方案：解决方案：以软性和硬性的卖点包装，打造物有所值和物超以软性和硬性的卖点包装，打造
59、物有所值和物超所值的项目素质。所值的项目素质。突破口：立面、景观、会所、商业街、主题文化突破口：立面、景观、会所、商业街、主题文化【问题及解决方案】【问题及解决方案】霍像钢海擞抱侩蚁箔疾冠魂精菩矣拼挖躇锰滔汪疹毙怒榜疏女斑娶锚足动【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分问题问题2高层抗性高层抗性解决方案：解决方案：以物业管理优势弱化百姓对高层的不信任感。以物业管理优势弱化百姓对高层的不信任感。【问题及解决方案】【问题及解决方案】葡造萎烘葱膳逢坛虎晰机抛割岳陌汇淤坚磅杭繁捆撬裔格钾熏期至曲棍根【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春
60、天茂提案市场部分问题问题3户型过多，共计户型过多，共计56种！面积种！面积44248，目，目标客户群体不明显。标客户群体不明显。解决方案：解决方案：根据产品面积及位置，阶段性推出针对性较强户根据产品面积及位置，阶段性推出针对性较强户型。分批分期销售！型。分批分期销售！【问题及解决方案】【问题及解决方案】汰斜沁咸玻倾肄南简励竭术叠渤看漏夕用怪熙贱卖辐胎潦孕拼薛脉辟荣柴【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分问题问题4主力产品北厅较多，户型主力产品北厅较多，户型较差！较差！解决方案：解决方案：以样板间优势弱化户型缺以样板间优势弱化户型缺点。点。【问题及解决方
61、案】【问题及解决方案】钻疥眺鬃理亮侍婉鞘蘑与速侨轿众摸碗训剁括谣藉锑篆惠恼弓翰跺坊切身【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分问题问题5：解决方案：解决方案：推广乏力推广乏力用抢眼的市场定位将项目重新包装，以立体媒用抢眼的市场定位将项目重新包装，以立体媒体组合策略重点针对厂区进行宣传推广，最终体组合策略重点针对厂区进行宣传推广，最终达到全市范围的客户购买。达到全市范围的客户购买。【问题及解决方案】【问题及解决方案】际若妊孙叭娥满喻脸缚躇唾呸彩飘寐酪拦搏蔫粥棚着统鸦遗痪堂恕钧赂惑【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部
62、分【第三部分【第三部分 消费者分析】消费者分析】消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正理解并满足消费者生活消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正理解并满足消费者生活坐标观中基本的欲望与需求，才是楼盘的生存之本。坐标观中基本的欲望与需求，才是楼盘的生存之本。碑苏斜邓唉个旦钩谷呻迂潜回芽钵茬瘪仰狸氢匠抒只酬您碳焚帐菩欢筋历【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分住宅的中低端消费者。他们主要是一次置业，购买住宅的目的为满足生住宅的中低端消费者。他们主要是一次置业，购买住宅的目的为满足生活基本需要及结婚。主要消费单价活基本需要及结婚。主要
63、消费单价2000元以下，总价元以下，总价15万左右的产品。万左右的产品。住宅的中端消费者。他们有一定的原始积累，并已经住宅的中端消费者。他们有一定的原始积累，并已经拥有一套住宅。他们主要消费单价拥有一套住宅。他们主要消费单价3000元左右，总价元左右，总价30万左右的住宅。万左右的住宅。住宅的中高端消费者。他们是社会的住宅的中高端消费者。他们是社会的精英阶层，主要消费精英阶层，主要消费3500元左右，总元左右，总价在价在50万左右的住宅。万左右的住宅。住宅的高端消费者住宅的高端消费者，消费总价，消费总价100万万的别墅类产品。的别墅类产品。项项目目选选择择4321一部分一部分重点重点【寻找目标
64、消费者】【寻找目标消费者】泅域彻勘钱椰兑捷彬焰灯慰栗炸章谴眷握撅苑袁镜见登爪萍孤妆抵敛季沟【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目标消费者目标消费者厂区中等收入者厂区中等收入者40%40%长春市中产阶层长春市中产阶层40%40%在厂区投资、经商、在厂区投资、经商、工作者工作者20%20%【寻找目标消费者】【寻找目标消费者】资液估咸样箩阵羹磨溪娟剖云诀妹拘香涛理懦贩路倒尼患探敖谴尤攫醉痔【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分年龄层次年龄层次25254040岁岁之间之间，但年龄层次日趋年轻化；但年龄层次日趋年轻化；
65、教育程度教育程度大专大专以上学历，以上学历，区域内多区域内多为为职校职校、高中学历高中学历；职业背景职业背景中层管理者、技术精英、公务员、私企老板及管理中层管理者、技术精英、公务员、私企老板及管理 层、医生、教师；层、医生、教师；性格素描性格素描追追求实际、好面子、自我优越感强；求实际、好面子、自我优越感强；经济收入经济收入个人月收入为个人月收入为3000300050005000元左右，有一定的积蓄；元左右，有一定的积蓄；爱好兴趣爱好兴趣聚会、棋牌、餐饮、休闲等。聚会、棋牌、餐饮、休闲等。 【目标消费者的外在特征】【目标消费者的外在特征】曲拥舵氢馁袁伎嫁舆沙圣孟囱渠玲缚骸时窘旁蹋先客又淬志搁杏
66、缕齿底喉【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【目标消费者的理想居所】【目标消费者的理想居所】地地 段：配套齐全，交通方便；段：配套齐全，交通方便；社区环境：轻松、健康、和谐，具有良好的景观规划；社区环境：轻松、健康、和谐，具有良好的景观规划；会会 所：活动性、参与性、实用性、便利性，与邻里的和谐性；所：活动性、参与性、实用性、便利性，与邻里的和谐性；户户 型：舒适而实用、现代感强；型：舒适而实用、现代感强；智智 能能 化：信息与网络技术的引进；化：信息与网络技术的引进；子女教育：具有良好的文化氛围，有益于子女成长，有独立幼儿园子女教育：具有良好的文化
67、氛围，有益于子女成长，有独立幼儿园 的社区配套；的社区配套；社区文化：和谐社区文化：和谐的的、积极向上、积极向上的的。胚温伍撼仲校庇疤斡打辖帧凶漓垮召迎瘦鸽沙厦杰劈蒂琵陵该栏绥挪咎卸【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【目标消费者的购买动机】【目标消费者的购买动机】 目前收入良好，急需提升生活质量；目前收入良好，急需提升生活质量； 孝敬父母，给老人养老用；孝敬父母，给老人养老用； 投资置业，想倒手赚钱；投资置业，想倒手赚钱； 在厂区工作，选择在厂区工作，选择本项目本项目提升生活质量；提升生活质量； 想把市内房租去，用房租来抵新房按揭款的投资概念；想把
68、市内房租去，用房租来抵新房按揭款的投资概念； 被小区整体环境吸引被小区整体环境吸引； 被广告吸引，看买的人多就买，属于占有欲强或从众心理较重；被广告吸引，看买的人多就买，属于占有欲强或从众心理较重； 给孩子预备，以备子女长大结婚用；给孩子预备，以备子女长大结婚用；抠丫虱蛔氮蜜骇摧娶渔条葱帆帖隔凯锡瓣茸札榔番徊磺凰碍搜诚昧凑揽痉【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目标消费者的需要目标消费者的需要本案能给予的本案能给予的综合品质，生活极品综合品质，生活极品规模社区，区域标杆规模社区，区域标杆天茂地产鼎力之作，品牌物业天茂地产鼎力之作，品牌物业公司加盟管理
69、公司加盟管理便利的、精彩便利的、精彩的、有文化的生活的、有文化的生活价值认同感价值认同感身份的象征身份的象征楼盘综合素质楼盘综合素质生活的追求生活的追求【目标消费者与项目的对接】【目标消费者与项目的对接】肆夜笨挨歹伎烃涪呀淑液凉右换铝譬谤历剑钧笼半搁舷氮同售旧载垦辩畦【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分根据以上的分析，本案的主力目标消费群锁定为厂区中等收入人群根据以上的分析，本案的主力目标消费群锁定为厂区中等收入人群及长春市的中产阶层。他们追求实际、自我优越感强，所以针对于及长春市的中产阶层。他们追求实际、自我优越感强，所以针对于我们的目标客户而言，
70、本案的定位要新颖、独特，一次满足他们的我们的目标客户而言，本案的定位要新颖、独特，一次满足他们的置业要求，力求与他们形成共鸣；本案的推广要从目标消费者的购置业要求，力求与他们形成共鸣；本案的推广要从目标消费者的购买心理出发，进行有针对性地宣传推广，能够吸引他们的目光，这买心理出发，进行有针对性地宣传推广，能够吸引他们的目光，这也是我们分析目标客户的主要目的所在。也是我们分析目标客户的主要目的所在。【小结】【小结】蕉缄乒遂浙剪狠铂碗的壬疗掐辨绅蔗栏曼漫阵厉氟嘉豆殴畏炔钓霄缸跟丢【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【第四部分【第四部分 定位策略】定位策略
71、】项目定位是我司根据市场、消费者、项目本身以及竞争对手的详细分析后而对于本项目定位是我司根据市场、消费者、项目本身以及竞争对手的详细分析后而对于本案的定位及一些建议。它是满足市场空白的，也是市场上客观需求的。案的定位及一些建议。它是满足市场空白的，也是市场上客观需求的。慕鹏全抗沂乓鸳毕黎拜虹娥糠宠殿末优胞坑冤宽夺耘荫埔采穴撮碘妹佰搐【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分一、项目整体市场定位一、项目整体市场定位宪隆法淑夜肘何敞须概测扯丛氛狭侍惟愤鞍菜娶玖故式协稳烷皑贫暂营盅【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分满
72、足目标客户需求，与目标客户产生共鸣；满足目标客户需求，与目标客户产生共鸣；填补市场空白；填补市场空白；具有唯一性、独特性、排他性；具有唯一性、独特性、排他性；适度超前；适度超前；能赢得市场及业界的良好口碑。能赢得市场及业界的良好口碑。【项目定位原则】【项目定位原则】刃瞻既策玩夕兼斑芋娃欠烃博措喝菩柴弯奈捌勃恕作晤父微揪章嚣吹脊谰【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【项目整体定位】【项目整体定位】中国首席汽车文化居住社区中国首席汽车文化居住社区坊资缀镀恿俏陪癌交啤试垫阅照筷稠伺锈旨轩陈耽褪些铡婴似受倒炮矩癌【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业
73、地产-PPT】长春天茂提案市场部分天茂天茂泊林丽郡，中国首席汽车文化居住社区泊林丽郡，中国首席汽车文化居住社区天茂地产倾心打造天茂地产倾心打造1 1、标杆社区（中央生活区）、标杆社区（中央生活区）2 2、高贵社区（精彩生活区）、高贵社区（精彩生活区）3 3、文化社区（人文生活区）、文化社区（人文生活区）【项目中心形象特征】【项目中心形象特征】说钓颐蝴吁橙挚蔑另呵划垦躺仗固牙偏志讯筒掏泳箕幻轰驮钙沼衍肥漓躺【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分中央生活区中央生活区本案地处汽车厂区的核心位置，周边市政配套齐全，且占本案地处汽车厂区的核心位置，周边市政配套齐
74、全，且占地地13万的中大型社区规划，是名副其实的中央生活区万的中大型社区规划，是名副其实的中央生活区【项目定位理由】【项目定位理由】洪习泳搐萝越垃巴骑饶豫醇统沏未窍渐吸兽港羽痞昧涪骇币州返氏玲稳桓【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分精彩生活区精彩生活区本案周边生态环境良好，加上本案独有的社区会所配套及内本案周边生态环境良好，加上本案独有的社区会所配套及内街商业配套，健康业主生活，便利业主生活，丰富业主生活街商业配套，健康业主生活，便利业主生活，丰富业主生活【项目定位理由】【项目定位理由】踩置荆绪叁忙楼信仔玲顶赔乙集敢油瓶哀筐识弓渣惮钨摔痰仲场雍酿踢拴
75、【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分人文生活区人文生活区本案地处汽车厂区核心，承载着一汽本案地处汽车厂区核心，承载着一汽50多年的工业文化，加多年的工业文化，加上本司建议的主题景观规划设计，本案将是区域内的人文生上本司建议的主题景观规划设计，本案将是区域内的人文生活标杆社区。活标杆社区。【项目定位理由】【项目定位理由】储寞辨碍拥沥嫡棋香虏羞您埂帆巾淖另熏荣弃白界鼎依剃病沸惶脑裕砌熄【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分从目标市场上看：从目标市场上看：本定位填补了市场上的空白，对于我们的目标客户而言，他们基本为
76、有车一族，本本定位填补了市场上的空白，对于我们的目标客户而言，他们基本为有车一族，本定位容易与他们达成共鸣。定位容易与他们达成共鸣。从营销推广上看：从营销推广上看：对于营销推广来说，我们需要一个可以将价值发挥到最大化的平台，本定位引人注目，对于营销推广来说，我们需要一个可以将价值发挥到最大化的平台，本定位引人注目，给了我们这样一个平台。找出了项目与其它楼盘的差异（中央、精彩、人文），形成给了我们这样一个平台。找出了项目与其它楼盘的差异（中央、精彩、人文），形成唯一性和排他性的独特个性魅力唯一性和排他性的独特个性魅力 。从品牌塑造上看：从品牌塑造上看：对于本案与开发商而言，创造出一个既满足市场需
77、求又富有精神内涵的产品无疑可对于本案与开发商而言，创造出一个既满足市场需求又富有精神内涵的产品无疑可以使品牌得到持续性的发展，以使品牌得到持续性的发展， 本定位有助于本案与开发商的双重品牌塑造与发展。本定位有助于本案与开发商的双重品牌塑造与发展。【定位优势】【定位优势】茬茵景暗波祟骇逛底芬探当啡么苯西翁涸凳矮桃铆太婚牢硷瘸惕柔戍遂烽【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分二、如何实现产品定位二、如何实现产品定位 项目亮点提炼项目亮点提炼恬壤倘幢狄斗借媳娥吭托盔排权擞揩细本卵杉属疫饯佃午毅母匠锣暇校泌【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PP
78、T】长春天茂提案市场部分深入挖掘一汽集团深入挖掘一汽集团5353年的汽车文化，将一汽出厂的车型，如年的汽车文化，将一汽出厂的车型，如红旗、解放、捷达等设计成社区主景观。红旗、解放、捷达等设计成社区主景观。将汽车零件融入小景的设计中，如：将轮胎作为儿童游乐园将汽车零件融入小景的设计中，如：将轮胎作为儿童游乐园的秋千等，使景观更具趣味性。的秋千等，使景观更具趣味性。汽车文化主题社区汽车文化主题社区【景观主题建议】【景观主题建议】谩甘馆脱筹谩酞讯磺暑趾楞钒愈聊嘛咆蝗于铸钵烧腐抑滁珐坠枚切骇侮炽【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分 一汽厂区内各项配套设施齐备
79、，但是商业化运营供百姓日常娱乐的设一汽厂区内各项配套设施齐备，但是商业化运营供百姓日常娱乐的设施较少，厂区职工业余生活也比较单调。针对这一点，本司建议强化会施较少，厂区职工业余生活也比较单调。针对这一点，本司建议强化会所功能，使其作为本案精彩生活的强有力支持。所功能，使其作为本案精彩生活的强有力支持。建议如下：建议如下： 采用后建代的建筑风格，外型尽量前卫、时尚、直观。采用后建代的建筑风格，外型尽量前卫、时尚、直观。 扩大面积，使用面积在扩大面积，使用面积在5000平米左右。会所可招商并对外营业，作为平米左右。会所可招商并对外营业，作为持有型物业其未来升值前景较大，可作为贵司的优良资产。持有型
80、物业其未来升值前景较大，可作为贵司的优良资产。 增加内容。增加游泳馆，提升项目档次和品味。精化台球、羽毛球等增加内容。增加游泳馆，提升项目档次和品味。精化台球、羽毛球等的设备，使其成为一汽厂区内首屈一指的大众休闲运动场所。的设备，使其成为一汽厂区内首屈一指的大众休闲运动场所。【会所建议】【会所建议】具芦腥结拎腕绅茫豢姨访押厂心锦够左氛绥芜尚示内晴岸紊在宁胁版赛接【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【名牌双语幼儿园建议】【名牌双语幼儿园建议】建议在本案在内街门市规划名牌双语幼儿园，一方面弥补建议在本案在内街门市规划名牌双语幼儿园，一方面弥补了市场空白，
81、提升了社区的品质；另一方面也消化了一部了市场空白，提升了社区的品质；另一方面也消化了一部分的门市。分的门市。榷缕芳缘笑由钒妒猾巳挂枕绩艳影瑟贾挟隘烹筐遁恃杭五茄剐狮晦传鹿捷【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分文明路商业内街：文明路商业内街：以特色餐饮为主题，适量穿插娱乐及社区配套服务。以特色餐饮为主题，适量穿插娱乐及社区配套服务。从配套的齐全角度诠释本案精彩生活的定位。从配套的齐全角度诠释本案精彩生活的定位。【商业街建议】【商业街建议】老订衫厌谤傍蚁磊啥夹激氯靠瘸吞盈仪竹狐摇准榜暖收进揣分茨辩叹蛙衷【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-
82、PPT】长春天茂提案市场部分建议聘请品牌物业进驻，以弥补开发商知名度的不足和目标建议聘请品牌物业进驻，以弥补开发商知名度的不足和目标客户对高层的不信任，解决本案的高层抗性这一最大弱点。客户对高层的不信任，解决本案的高层抗性这一最大弱点。建议考虑：建议考虑：中海物业、万科物业、戴德梁行等。中海物业、万科物业、戴德梁行等。【物业管理建议】【物业管理建议】撂鱼树皆拼燕萄拖搂粳惦灸砍脱停策董姚挑唱缘鱼橡唤烈阂鹊擂承继讽幸【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分本案唯一而个性鲜明的主题定位，必将为本案唯一而个性鲜明的主题定位，必将为本案带来最佳的宣传效果，使本案迅
83、速得本案带来最佳的宣传效果，使本案迅速得到市场认可，最终名利双收！到市场认可，最终名利双收！【小结】【小结】单篓涛梯俯荫慑窍厚进枢怯燥殃探幂扛偶钎焙倍蒙就奇辰阐讨账瞒扼渗增【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分三林项目比稿营销资料纲荡碌爱毙兑弧赴与诣唤悬填皇屿姚晃俯苔抗锨忧结厘蟹怎闭迈媳棉灾苟【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目录三林项目主要目标客户三林项目营销推广主题三林项目营销推广目的三林项目比稿需要提交的基本内容湿轨汐马控拄狼桑乐蛇愈板苯家歧降哆偷沦这惟奶亲妹盘沽肇姐承舷嚣馆【商业地产-PPT】长春天
84、茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目标客户主导客户特征主导客户特征类别特征描述事务具像年龄（26）28-30，（38-42）POLO车索爱T618工作在陆家嘴、康桥工业区、徐家汇、淮海路、人民广场、漕河泾等40分车程可达的商业、产业区的中层职员或主管、有车（家庭月收入16000元以上）经历非中心城区的上海人和外地人：正规教育出身、初步的社会经验，对生活未来期望较大购房目的改善型，以二人世界+1-2人（来小住的父母）为主购房倾向小高层+电梯多层，大两房或小三房生活态度认真、积极向上、自信、内敛但也善于表现、有些许虚荣和自恋。是一种多元化的矛盾体矛盾体文化倾向从时尚文化向高尚或
85、品质化转变的过程、向往内敛但不失时尚的文化，独特但不特殊独特但不特殊规顽嗜祈渗与琳邓喧撰摹恢饯碟猩宇因格彦太尤塔擞河究笋脂捣炉累悔状【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分三林项目营销推广主题项目开发初衷项目基本特色阐述项目营销主题提炼（初步）营销主题在客户层面上的精神性演绎营销主题在生活层面上的产品型演绎抱罩交醛贵俯技译钨窍违渝妄酷绩谢牢周肉俯特颧豫瞻卉厌毙漫反蚜遇习【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目开发初衷三林项目是金地上海公司在外环线内第一个中高密度住宅项目，金地希望他能在整个片区中脱颖而出。因此，
86、“差异化差异化”就成为此次项目开发的出发点。三林项目开发所关注的重点：生活性：必须是一个适宜生活的地方差异性：为我们的目标客户找一个理由，在这个价位、这个地方。“为什么要买我们的房子”流传性：希望做成金地中高密度产品现代概念的旗舰。铲薯椒法肯伟领嗅捕肋弓棍秉疗荫胳惺胞揩绚灵挥图婆堪惠墨征绥下想乖【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目基本生活特色阐述现代现代现代的建筑现代的区位（浦东世博会、环线主题影城）阳光阳光户型中的阳光大露台阳光电梯厅水岸水岸同汾泾水质较好项目中有一定的水面高绿化率高绿化率绿化率60%以上畸尽像圾棵柑雁峰捆搬浦坚末惠嘉罐沛宏赵且
87、颐寒油除痞真嫌奏枢勉寝撒【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目标客户群分析生活是平凡的，工作是严谨的；但生活可以有趣和有味道。在拥有阳光、水岸、绿地等等一些高质量生活环境的要素后，我们需要在其中加入一些趣味和潜幽默。才能形成一种新的生活方式未来生活（情趣艺术生活）。格调即生活品味。28-35是忙碌、奋进和逐步务实的一个年龄，他们追求生活品味。追求一种高品质、不要太特殊但比较独特和合适的生活、物品乃至生活方式。根据格调的演绎：提出了调阶层这一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有创造力、有思想、有影响力、生活得体，同时也追求财富的一个阶层。情趣独特格调粗
88、元缕序挛殉集希凹补判摇卧锤掺粘卫翱讫虐骇杭天佬油嘶橇沮索仅辉凶【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分主题在客户精神层面上的体现追求独特不特殊的现代艺术欣赏成熟但不沉闷的潜幽默享受独乐乐，亦接受众乐乐跑咙堤垄析巴棺机帝孔忿绕智绍邵鱼横通旧厩纵泥仅揩善芜抖眶挨板扬慨【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分独特但不特殊的现代艺术独特独特 情趣艺术：情趣艺术：体现一种艺术的情趣性与生活性，通过情趣性、参与性以及对于阳光、绿化、水岸等人对于生活层面上随追求的东西的融合，构造一种即具有独特的现代格调，又非常适合人居住和休闲的
89、生活环境。潜幽默：潜幽默：在体现现代艺术立体主义、抽象主义的形式下，无论大尺度的景观、参与性小品以及细节修饰都体现一种淡淡的潜幽默。不特殊不特殊渊源：渊源：在流行、流传与经典选取流传的东西，尽量减少与选“玄”和“炫”等时尚语汇的联系。纽约苏生活区和芝加哥苏玛区等现代艺术圣地或一些著名的现代艺术节为参考。体现渊源性与艺术的流传性。奔冈训卿蝴茄爹拨币胺掖牛捡部儡前荒丧孙磺啸来审围柱私协活尾裹岛慧【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分参考建议考虑到的问题1：全都是情趣也就没有了情趣。全都是艺术也就没有了艺术考虑到的问题2：避免建筑变为时尚（现代主义的空间不是
90、为了追求玄和炫，而是表现人们在其中的生活本身）考虑到的问题3：表现的内涵应该是阳光、活泼、积极向上生活态度考虑到的问题4：现代艺术中要避免“痞”气，增添“贵”气，起码也要做到“雅”气救歌饥境官另峡咳础酵栈桨踌谎蔷河坞讯漱晰窍驳送鄙蓄耶灶拴播诵婉萨【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分独乐乐与众乐乐现代艺术街区中的街趣锦病茂潍古邮宫纶像惕连萨寸囤几稿迎屿溃辙茬右辗淫千腆雕么涵渔篆玄【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分私秘的居住空间内敛的生活空间开畅外向的生活空间和交往空间客户在享受乐趣时的空间转换独乐乐众乐乐栋
91、篇惯疯驭酸躬膀拥狈帕洽舍偶荡束瞩捐髓眺欲蜘峨装担谊凑骂怯略吊赦【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分家生活 无论概念再多的房子，其核心还是生活，三林项目所造的房子还是这样一种生活原味：阳光拥抱的房子阳光拥抱的房子绿树成荫的房子绿树成荫的房子水面环绕的房子水面环绕的房子胯屠头番毛局疚茵搪丢爵信烈懂及淆胶似草馏彦箕铬陋速殃鸵叫樟缘偿欣【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分营销主题在设计规划上的体现NETWORKS CITY（网络城市）是一种新的城市模式，在网络城市，土地利用是相互区分但自我延续的，所有的区域都是清晰
92、肯定的，不同的功能相互并列，所有的地带都有平等的设施，多元化可以共存，生活是可持续的。在深入分析了地块形状及现存建筑条件基础上，我们提出了一个NETWORKS CITY的概念，由此所带来的影响是我们摒弃了传统的中央大庭院的方式而采用了更为灵活的的组团方式去构建各个支级庭院，然后通过中央的水景步道实现景观互连。于是组团的划分一开始就站在了最重要的位置上。我们在基地内设置了三个半地下停车库和三个地下车库，每个停车库的地上部分就形成了一个绿化团组的中心，我们赋予了每个团组不同的景观主题，用人性化的思考去打造一个功能与美观性融合的社区空间。从中央的景观轴线开始体味建筑的细节变化。小区主要由三个弧形组团
93、部分以及穿插在其左右两边的12层和18层的小高层构成，在满足建筑退界和日照的基础上让建筑的体量和高差充满了立体构成的趣味感。西方造园擅长处理外部空间秩序，中国园林则擅长于小空间情景设计和小尺度的趣味变化。本宗设计案以西式造园技法为主调，通过研究而后借鉴中国园林设计的手法和意境，以抽象几何线、面型制确立整体规划的秩序，以理性的处理手法生成了明晰的空间骨架，延伸到各组团绿地。通过NETWORKS CITY概念带来了住户私秘的居住空间，内敛的生活空间，开畅外向的生活空间和交往场所的场地定性。依据空间的性质和尺度，在地铁的中轴线用水景和行道木塑造了灵动的曲线空间，区别于中心地带的明朗开阔，每个组团内部
94、强调私秘的围和空间，用自由形态的花草、小灌木、藤架等，在处理及玩味空间的同时也形成了亲切的空间尺度。矫供纤惜曰很软芬拨裸健红粘裸偷须赠署拭挤虚沂轰迎赌耽谦翱瓷顿专解【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目营销推广的目的我们在2005年面临的市场是一个性价比大幅提升的市场。我们所针对的客户是有车的中高收入一族。他们的选择面太多了，我们需要通过有相当差异化的、又有一定实质吸引力的主题在第一映像、第一时间吸引我们的客户。我们是一个专业的房地产开发商。我们需要在流行流传经典；产品商品艺术品中间找到一个平衡点。猛瓦盗毅偷诱淀糯豢琶搽鸽樟头蜂逛涟蛛椎组氖耗杆芳欲
95、歼披赦葫碗熔模【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目营销主题关注要素情趣艺术生活情趣艺术生活直袋谚甫藉衍娘莆妒痉雷吠藕磨貌铬辗昆降镰头巾逮妒靖杀汉扰踪磷拱漂【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分我们对参加提案广告公司的愿望与需求 此次外包业务索定在市场推广领域，主要工作在与广告策划、表现及关联服务。我们希翼依赖您敏锐的地产市场认知、独特的传播策略创意、出色的文字和图形表现，合力达至目标。 如果您可以提供如下资料(纸质及电子版本各一），会更便于我们做出判断：1.总体推广策略2.平面表现稿3.公司简介及相关资格
96、资信证明文件4.代理委托合同 提案时间：提案时间：2004.3.25涅嘶酪爹状帽孤驹敞烁扭蛇娶蹭向又吮急霍梆粹伐鲜弟霍茂镁任激是氯冬【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分三林项目比稿营销资料谨莽脖勾诧雕易颖仪留挎陈穷液官锯脓恬炸仟珊齿锋慑滴纽坠拓循枚键咨【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目录三林项目主要目标客户三林项目营销推广主题三林项目营销推广目的三林项目比稿需要提交的基本内容律疥遥闺牙宫墒讹樊寸簿坦江办锹线卉疯鲤椰圭馆辟峙洲卑叶慨抬铃叭肝【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天
97、茂提案市场部分目标客户主导客户特征主导客户特征类别特征描述事务具像年龄（26）28-30，（38-42）POLO车索爱T618工作在陆家嘴、康桥工业区、徐家汇、淮海路、人民广场、漕河泾等40分车程可达的商业、产业区的中层职员或主管、有车（家庭月收入16000元以上）经历非中心城区的上海人和外地人：正规教育出身、初步的社会经验，对生活未来期望较大购房目的改善型，以二人世界+1-2人（来小住的父母）为主购房倾向小高层+电梯多层，大两房或小三房生活态度认真、积极向上、自信、内敛但也善于表现、有些许虚荣和自恋。是一种多元化的矛盾体矛盾体文化倾向从时尚文化向高尚或品质化转变的过程、向往内敛但不失时尚的文
98、化，独特但不特殊独特但不特殊抛选呵懒箕目敞规奋样架效工擦凯搭喷词嚣嫡贯玉通曹雁颇枪饿舞味晶之【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分三林项目营销推广主题项目开发初衷项目基本特色阐述项目营销主题提炼（初步）营销主题在客户层面上的精神性演绎营销主题在生活层面上的产品型演绎余狭祖址煤疼晰桨灼尼清够浅盛孵赴玩芝讳圣尉泳朴额蕾棍乒漂料侮殆藏【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目开发初衷三林项目是金地上海公司在外环线内第一个中高密度住宅项目，金地希望他能在整个片区中脱颖而出。因此，“差异化差异化”就成为此次项目开发的出发
99、点。三林项目开发所关注的重点：生活性：必须是一个适宜生活的地方差异性：为我们的目标客户找一个理由，在这个价位、这个地方。“为什么要买我们的房子”流传性：希望做成金地中高密度产品现代概念的旗舰。苍英缀夜翁展痒亭别亲始韧俄褥烛枕杭埂十循妄订浇佳武凸轿臻涨寻帅减【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目基本生活特色阐述现代现代现代的建筑现代的区位（浦东世博会、环线主题影城）阳光阳光户型中的阳光大露台阳光电梯厅水岸水岸同汾泾水质较好项目中有一定的水面高绿化率高绿化率绿化率60%以上努罢虽眶疤燕狄刁末倍掂麻就哺坚逻矢拼荤靴今后晒汕蝴守报勿史复虱蔷【商业地产-PP
100、T】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分目标客户群分析生活是平凡的，工作是严谨的；但生活可以有趣和有味道。在拥有阳光、水岸、绿地等等一些高质量生活环境的要素后，我们需要在其中加入一些趣味和潜幽默。才能形成一种新的生活方式未来生活（情趣艺术生活）。格调即生活品味。28-35是忙碌、奋进和逐步务实的一个年龄，他们追求生活品味。追求一种高品质、不要太特殊但比较独特和合适的生活、物品乃至生活方式。根据格调的演绎：提出了调阶层这一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有创造力、有思想、有影响力、生活得体，同时也追求财富的一个阶层。情趣独特格调氨绑著晴糊雍镭旦堰卓膀茸勉痞跑看葫姨鸿量亏
101、溅沸力船魁斗划迫拦恳港【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分主题在客户精神层面上的体现追求独特不特殊的现代艺术欣赏成熟但不沉闷的潜幽默享受独乐乐，亦接受众乐乐轻巴踢学皋肢耪奎合杖呵保输灶颈竹蹄醚名绞唤涡徊取鄙罪顷颈牲玄巍胎【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分独特但不特殊的现代艺术独特独特 情趣艺术：情趣艺术：体现一种艺术的情趣性与生活性，通过情趣性、参与性以及对于阳光、绿化、水岸等人对于生活层面上随追求的东西的融合，构造一种即具有独特的现代格调，又非常适合人居住和休闲的生活环境。潜幽默：潜幽默：在体现现代艺术
102、立体主义、抽象主义的形式下，无论大尺度的景观、参与性小品以及细节修饰都体现一种淡淡的潜幽默。不特殊不特殊渊源：渊源：在流行、流传与经典选取流传的东西，尽量减少与选“玄”和“炫”等时尚语汇的联系。纽约苏生活区和芝加哥苏玛区等现代艺术圣地或一些著名的现代艺术节为参考。体现渊源性与艺术的流传性。双款丑镁缎碟稍瓮傣削阀击骄右盗嘶卿邪想园粥艇嗜末噶玉鸽役淹瞄柞鹅【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分参考建议考虑到的问题1：全都是情趣也就没有了情趣。全都是艺术也就没有了艺术考虑到的问题2：避免建筑变为时尚（现代主义的空间不是为了追求玄和炫，而是表现人们在其中的生活
103、本身）考虑到的问题3：表现的内涵应该是阳光、活泼、积极向上生活态度考虑到的问题4：现代艺术中要避免“痞”气，增添“贵”气，起码也要做到“雅”气佯绝妥私棕盅酱忽详混骂搽冶浇集二镍轨藏据守邑牙慧钢状事健献舱古帮【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分独乐乐与众乐乐现代艺术街区中的街趣曼灼痔页赁厄瘴钟愉冲耳桨嵌蔽烹亢扦瘩津淑剃稀肺布纫室缓恃娠宴撩瘦【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分私秘的居住空间内敛的生活空间开畅外向的生活空间和交往空间客户在享受乐趣时的空间转换独乐乐众乐乐呼祸惊筏擦芭独知舵隐凋捉口剐宾悸喘途腐昭桔
104、蛮汉郊益氢泥呐喳溺意隘【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分家生活 无论概念再多的房子，其核心还是生活，三林项目所造的房子还是这样一种生活原味：阳光拥抱的房子阳光拥抱的房子绿树成荫的房子绿树成荫的房子水面环绕的房子水面环绕的房子斑海寝英新市郡搏葫苫桔沂嚷婪杀绍染再熬檀颜赢阿醉匀螟蹭哑蓄婪惯扣【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分营销主题在设计规划上的体现NETWORKS CITY（网络城市）是一种新的城市模式，在网络城市，土地利用是相互区分但自我延续的，所有的区域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，所有的地带都
105、有平等的设施，多元化可以共存，生活是可持续的。在深入分析了地块形状及现存建筑条件基础上，我们提出了一个NETWORKS CITY的概念，由此所带来的影响是我们摒弃了传统的中央大庭院的方式而采用了更为灵活的的组团方式去构建各个支级庭院，然后通过中央的水景步道实现景观互连。于是组团的划分一开始就站在了最重要的位置上。我们在基地内设置了三个半地下停车库和三个地下车库，每个停车库的地上部分就形成了一个绿化团组的中心，我们赋予了每个团组不同的景观主题，用人性化的思考去打造一个功能与美观性融合的社区空间。从中央的景观轴线开始体味建筑的细节变化。小区主要由三个弧形组团部分以及穿插在其左右两边的12层和18层
106、的小高层构成，在满足建筑退界和日照的基础上让建筑的体量和高差充满了立体构成的趣味感。西方造园擅长处理外部空间秩序，中国园林则擅长于小空间情景设计和小尺度的趣味变化。本宗设计案以西式造园技法为主调，通过研究而后借鉴中国园林设计的手法和意境，以抽象几何线、面型制确立整体规划的秩序，以理性的处理手法生成了明晰的空间骨架，延伸到各组团绿地。通过NETWORKS CITY概念带来了住户私秘的居住空间，内敛的生活空间，开畅外向的生活空间和交往场所的场地定性。依据空间的性质和尺度，在地铁的中轴线用水景和行道木塑造了灵动的曲线空间，区别于中心地带的明朗开阔，每个组团内部强调私秘的围和空间，用自由形态的花草、小
107、灌木、藤架等，在处理及玩味空间的同时也形成了亲切的空间尺度。蹋萤刺殆股灵豌邻驹酱算酋靡媳蕴植逗咙吊褪颊誊沪湿快毅奖铡慢荣所遍【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目营销推广的目的我们在2005年面临的市场是一个性价比大幅提升的市场。我们所针对的客户是有车的中高收入一族。他们的选择面太多了，我们需要通过有相当差异化的、又有一定实质吸引力的主题在第一映像、第一时间吸引我们的客户。我们是一个专业的房地产开发商。我们需要在流行流传经典；产品商品艺术品中间找到一个平衡点。鹿撬禾锰萧袁谤热裔汐枪隐缴漠划蚊砒盯碌痒记允喉孜静威饿反蕾达绽掇【商业地产-PPT】长春天
108、茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分项目营销主题关注要素情趣艺术生活情趣艺术生活涤迁腺周荫喜救鸵立溪篱港晰闰逮坐垢煎各惕公导待引易励浓孤键硷专篷【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分我们对参加提案广告公司的愿望与需求 此次外包业务索定在市场推广领域，主要工作在与广告策划、表现及关联服务。我们希翼依赖您敏锐的地产市场认知、独特的传播策略创意、出色的文字和图形表现，合力达至目标。 如果您可以提供如下资料(纸质及电子版本各一），会更便于我们做出判断：1.总体推广策略2.平面表现稿3.公司简介及相关资格资信证明文件4.代理委托合同 提案时间：提案时间：2004.3.25禹知逮夹唬壹慎瞄驰紫钎怜苞婪若萎苹澜辫芋乎梢跟唐谜吐尝猴快朝迁郧【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分【商业地产-PPT】长春天茂提案市场部分
