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1、第第1章章 房地产测量概述房地产测量概述北京大学出版社房地产测量教学目标教学目标（1）掌握房地产测量的基本概念；）掌握房地产测量的基本概念；（2）掌握地籍测量与房产测量的基本内容；）掌握地籍测量与房产测量的基本内容；（3）了解我国房）了解我国房地地产测量的产测量的相关法律相关法律；（4）掌握地籍测量与房产测量的基本程序；）掌握地籍测量与房产测量的基本程序；（5）了解房地产测量的基准及其选择。）了解房地产测量的基准及其选择。北京大学出版社房地产测量基本概念基本概念 房地产测量、地籍测量、房产测量、宗地、土地权属调查、界址测量、房产调查、房产要素测量、房地产测量相关法律与制度、房地产测量技术规范、
2、房地产测量流程、房地产测量成果、房地产测量基准、坐标系。北京大学出版社房地产测量 在实际中，土地管理部门为土地管理的需要组织实施地籍测量，房产管理部门为房产管理的需要组织实施房产测量，土地、房产开发、经营企业为项目管理需要实施土地、房产测量等等，尽管它们的目的、要求、范围和侧重点有所不同，但是测量的对象都是作为财产的、权属清晰的有界土地以及附着于土地上的房屋，因此都属于房地产测量的范畴。 引例引例北京大学出版社房地产测量1.1房地产测量的房地产测量的内容、特房地产测量的房地产测量的内容、特点和作用点和作用1.1.1房地产测量房地产测量1. 房地产测量的概念房地产测量的概念房地产测量就是对土地、
3、房屋的权属状况、地理空间位置、形状和大小、质量等级、利用现状等相关信息进行调查与测量，将土地、房屋的信息以图、表、簿册等形式记录下来，形成土地、房屋的基础资料，为房地产管理提供依据。2. 房地产基础测量与房地产项目测量房地产基础测量与房地产项目测量房地产测量可分为房地产基础测量和房地产项目测量。房地产基础测绘工作，通常由县级以上地方政府的组织实施。北京大学出版社房地产测量1.1.2 房地产测量的房地产测量的内容内容 通过房地产测量能够准确获取土地、房产的产权状况、产权人、产权范围、土地界线，土地等级、土地利用状况、房屋结构、分布、座落、形状、层数、建筑面积、建成年份、房屋用途等基础资料，为房地
4、产的产权、产籍管理、房地产开发利用、房地产交易，征收税费以及城市规划、城镇建设等提供法律依据。北京大学出版社房地产测量总结之，房地产测量就是调查和测量土地和房产的如下几个方面的信息：n权属状况n位置（空间位置）n数量（面积）n质量（等级）n利用现状北京大学出版社房地产测量我国目前房地产测量分成了地籍测量和房产我国目前房地产测量分成了地籍测量和房产测量两部分的内容：测量两部分的内容：1地籍测量地籍测量地籍测量是针对土地单元地块（宗地）及其附着物的基本状况，包括其权属、座落、面积、等级、利用现状等信息进行的调查和测量工作。主要内容包括权属调查、控制测量、界址测量、地籍图绘制、土地面积测算等。1）土
5、地权属调查2）界址测量（1） 地籍控制测量；（2）界址测量；（3） 地籍图测绘；（4）面积测算和汇总统计；北京大学出版社房地产测量2. 房产测量房产测量1）房产调查通过房产调查准确提供房产的产权状况、产权范围、房屋座落、建筑结构、层数和建成年份、房屋用途以及房屋所用土地的使用情况等基础信息资料。2）房产要素测量根据房产调查基本资料，采用测绘技术手段，对房屋的房角点、权界线点、房屋的边长、高度等房产要素进行精确测量，并进行房产面积测算、房产图绘制等工作。北京大学出版社房地产测量1.1.3 房地产测量的特点房地产测量的特点1. 房地产测量以权属为核心。房地产测量以权属为核心。 地形测量一般不考虑产
6、权边界，房地产测量则是围绕房、地产的权属范围，权属界线进行调查和测量，权属是核心内容。2. 房地产测量具有更明显的法律特征。房地产测量具有更明显的法律特征。 房地产测量成果是房地产产权登记、产权交易、处理产权纠纷等的法律依据。在房地产调查、测量的内容、程序、成果认定各方面都有着更显著的法律特征。北京大学出版社房地产测量3. 房地产测量有较高的精度要求。房地产测量有较高的精度要求。 房地产测量相关规范规定，一般情况下土地、房产界址点以及相关房地产要素点，相对于临近控制点的点位中误差应不大于0.05m，以满足房地产面积测算的精度需要。并且，房地产测量中点的相对精度也比地形图测量的精度要求更高。4.
7、 房地产测量成果资料需要有更好的现势性。房地产测量成果资料需要有更好的现势性。 近十年来，我国房地产业发展迅速，房地产产权交易十分活跃，为房地产测量提出了高效、实时的要求。实时，就是需要对房地产权属状况、现状有变化的房地产进行及时的变更调查和测量，对数据和信息进行及时的更新，保持房地产信息资料的现势性，才能满足房地产管理的需要。北京大学出版社房地产测量1.1.3 房地产测量的房地产测量的作用作用1.为土地、房产的产权登记、管理，产权交易和产为土地、房产的产权登记、管理，产权交易和产权保护服务。权保护服务。 我国实行房地产登记管理制度，任何土地、房屋产权单元都需要通过房地产调查、测量、审核、登记
8、、发证后，其产权才能得到法律的认可和依法保护。房地产测量为房地产管理工作提供了必不可少的资料和数据。北京大学出版社房地产测量2.为行政管理、资源管理、资产管理服务。为行政管理、资源管理、资产管理服务。 房地产测量为土地数据库、房产数据库提供了基础数据和更新数据。为政府和行政管理部门科学合理的规划、开发、利用以及资产的统一管理、合理配置、征收税费等提供了法律保障。3.为社会生产各行业服务。为社会生产各行业服务。 房地产测量测量成果资源为企业决策、销售、核算或消费者在选择购置房地产方面都提供了重要的参考依据。此外，也可为工商管理、金融保险、市政工程、城市交通、通信等社会各行业提供准确可靠的参考资料
9、。北京大学出版社房地产测量1.2 房地产测量相关的法律法规知识房地产测量相关的法律法规知识1.2.1 主要的房地产相关法律法规简介主要的房地产相关法律法规简介 1中华人民共和国测绘法2中华人民共和国测绘成果管理条例3房产测绘管理办法4测绘生产质量管理规定北京大学出版社房地产测量1.2.1 主要的房地产相关法律法规简介主要的房地产相关法律法规简介1测绘资质管理制度2测绘执业资格管理制度3测绘汇交和测绘成果保密制度4测绘成果质量监督管理制度北京大学出版社房地产测量1.2.3 房地产测量技术标准和相关技术规范房地产测量技术标准和相关技术规范n地籍测量规范地籍测量规范（CH 50021994）n地籍图
10、图式地籍图图式(CH50031994) n房产测量规范房产测量规范(GB/T 17986.12000) n土地勘测定界规程土地勘测定界规程（TD/T 10082007） n基础地理信息标准数据基本规定基础地理信息标准数据基本规定（GB 211392007） n土地利用现状分类土地利用现状分类（GB/T 210102007） n全球定位系统城市测量技术规程全球定位系统城市测量技术规程（CJJ 9397） n测绘技术设计规定测绘技术设计规定（CH/T 10042005） n测绘技术总结编写规定测绘技术总结编写规定（CH/T 10012005） n测绘产品检查验收规定测绘产品检查验收规定（CH 10
11、021995） n测绘产品质量评定标准测绘产品质量评定标准（CH 10031995） n数字测绘产品检查验收规定和质量评定数字测绘产品检查验收规定和质量评定(GB/T18316-2008) n测绘成果质量检查报告编写基本规定测绘成果质量检查报告编写基本规定（CH/Z 10012007） 北京大学出版社房地产测量1.2.4房地产测绘人员应当具备的专业知识与房地产测绘人员应当具备的专业知识与专业技能专业技能1地籍测绘专业知识地籍测绘专业知识1）根据地籍管理要求，确定地籍项目的测绘方案。2）根据地籍测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择控制网和设方案，确定地籍控制施测方法。3）根据地籍管理要求，选
12、择用于地籍调查的基础图(调查工作底图)的种类和成图比例尺，确定成图方法。4）根据地籍项目的测绘要求，选择地籍测绘方法，实施地籍或地籍要素测量。5）根据地籍测绘项目要求，在正确的权属资料基础上，进行面积测算，明确权属范围，保证精度。6）根据所测地籍要素明确现状，提供包括地籍图、宗地图，地籍簿册以及数据库在内的测绘成果。7）根据地籍管理要求，提出地籍项目更新调查测绘方案。北京大学出版社房地产测量2房产测绘专业知识房产测绘专业知识1）根据房产管理需求，选择房产项目的测绘方案。2）根据房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。3）根据房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要
13、素测量。4）根据房产测量项目的需要，选择房产图的种类和成图比例尺，确定成图方法。5）根据房产测绘项目要求，正确区分不同的权属和分摊方式，确定测量和检测方法，北京大学出版社房地产测量1.3.2地籍测量的内容地籍测量的内容1权属调查权属调查 权属调查的基本任务就是要查清各个地块的编号、座落、范围、权属状况、质量等级、利用现状以及与相邻地块关系等方面的信息而进行的调查工作，为下一阶段土地的精确定位、面积测算等测量工作提供基础资料。权属调查的核心内容是土地的权属信息，所以称为权属调查。北京大学出版社房地产测量北京大学出版社房地产测量北京大学出版社房地产测量北京大学出版社房地产测量2界址测量界址测量1)
14、地籍控制测量地籍控制测量 测量地籍基本控制点和地籍图根控制点；2) 界址测量界址测量 测定行政区划界线和土地单元权属界线的界址点坐标；3) 地籍图测绘地籍图测绘 测绘分幅地籍图、宗地图等；4) 面积测算面积测算 测算宗地面积和土地分类面积，进行面积的平差和汇总统计；北京大学出版社房地产测量1.3.3 房产测量房产测量1.房产调查房产调查 通过房产调查准确提供房产的产权状况、产权范围、房屋座落、建筑结构、层数和建成年份、房屋用途以及房屋所用土地的使用情况等基础信息资料。2.房产要素测量房产要素测量 根据房产调查基本资料，采用测绘技术手段，对房屋的房角点、权界线点、房屋的边长、高度等房产要素进行精
15、确测量，并进行房产面积测算、房产图绘制等工作。北京大学出版社房地产测量1.4 房地产测量的一般程序房地产测量的一般程序针对土地的地籍测量和针对房产的房产测针对土地的地籍测量和针对房产的房产测量基本上都遵循如下的工作程序：量基本上都遵循如下的工作程序：1）申请。由土地或房屋产权人向当地土地或房产管理部门提交土地或房屋产权登记申请。符合申请条件的予以立案，并由土地或房产管理部门委托具备相应测绘资质的单位实施房地产测量。北京大学出版社房地产测量2）准备。实施单位对申请登记资料进行整理，如产权人信息、委托书、权源文件、产权转让合同、协议、工程竣工图等等，并准备调查底图、设计技术方案，并进行人员培训，仪
16、器检定等工作。 3）调查。即实施针对土地的权属调查或针对房屋的房产调查。4）测量。测量绘图、面积测算、提交测绘成果报告等资料。5）房地产管理部门审核，登记、发证。6）房地产数据入库、归档。北京大学出版社房地产测量1.5 房地产测量的基准房地产测量的基准1.5.1地球的形状与地球椭球地球的形状与地球椭球 旋转椭球我国现行的1980年国家大地坐标系（1980为西安坐标系），所采用的椭球元素为长半径 a =6378140m扁率 =1：298.257由于地球椭球的扁率很小，当测区范围不大时，可近似地把地球椭球作为圆球，其平均半径R为 R=（2a+b）/3 6371km 。 北京大学出版社房地产测量1.
17、5.2地面点位的表示地面点位的表示1地面点在投影面上的坐标地面点在投影面上的坐标1）大地地理坐标）大地地理坐标以地球椭球面为投影面，用经度、纬度表示地面点在椭球面上的位置称为地理坐标。图中P是地面点，P是其在参考椭球面上的位置，P点的大地经度L就是P点所在子午面NPSO和首子午面NGSO所夹的二面角；P点的大地纬度B就是过P 点的法线与参考椭球赤道面所成的交角。大地坐标 北京大学出版社房地产测量2）高斯平面直角坐标）高斯平面直角坐标 高斯平面直角坐标系是按高斯横椭圆柱切投影的方法建立的。首先，将野外采集、计算得到的地面点位数据按一定的方法改化到参考椭球面上；再将参考椭球面按一定经差划分成若干投
18、影带；各带进行分带等角投影，将每个投影带投影到柱面上，最后沿柱面母线剪开、展平得到各点的平面直角坐标。(a)(b)北京大学出版社房地产测量 3）独立平面直角坐标系）独立平面直角坐标系 n面积较大的城市，通常需要通过高斯分带投影来建立高斯平面直角坐标系。n当城市面积很小时，可用城市中心点a的切平面p来代替曲面作为投影面，此时，地面点投影在投影面上的位置可用独立的平面直角坐标来确定。n为了使城市内各点坐标均为正值，一般规定原点O选在城市的西南角，南北方向为纵轴x轴，向北为正，向南为负；以东西方向为横轴y轴，向东为正，向西为负。地面点的高程 北京大学出版社房地产测量2 WGS84坐标系与坐标系与CG
19、CS2000国家大地坐标系国家大地坐标系 nWGS-84年建立的地心坐标系，1985年投入使用。由于美国GPS系统的广泛使用，该坐标系是目前应用最多的地心作本系统。其采用的参考椭球参数为： a=6378137m, =1/298.257223563。nCGCS2000国家大地坐标系是我国最新建立的地心坐标系。国家测绘总局于2008年6月18日颁布，7月1日开始执行。其采用参考椭球参数为： a=6378137m， =1/298.257222101。北京大学出版社房地产测量3地面点的高程地面点的高程 地面点高程就是地面点到基准面的铅垂距离。 高程是指地面点到大地水准面的铅垂距离，又称海拔。图中A、B
20、两点的绝对高程分别为HA、HB 。地面点 A、B两点之间的高差hAB为 hAB=HBHA 北京大学出版社房地产测量1.5.3 城市房地产测量坐标系统的选择城市房地产测量坐标系统的选择1.平面坐标系统平面坐标系统1） 一般采用1980西安坐标系，也可采用其它国家坐标系统或地方坐标系统；当采用其它国家坐标系统或地方坐标系统时，应与1980西安坐标系联测并建立转换关系。2）采用1980西安坐标系时，1:1万或1:5000数据采用3高斯投影带。1：5万数据采用6高斯投影带。中央子午线按照标准方法选定。3）1:500、1:1000、1:2000数据，应根据城市所处经度位置和城市平均高程面综合考虑。当投影
21、长度变形值不大于2.5cm/km时，坐标系统应选择高斯投影统一3带的高斯平面直角坐标系统。当投影长度变形值大于2.5cm/km时，应根据具体情况选择合适的抵偿面作为投影面或采用任意带高斯投影建立城市平面直角坐标系统。北京大学出版社房地产测量2.高程系统高程系统一般采用“1985国家高程基准”。北京大学出版社房地产测量本章小结本章小结 本章主要讲述房地产测量的基本概本章主要讲述房地产测量的基本概念、作用、特点；房地产测量的内容；念、作用、特点；房地产测量的内容；地籍测量与房产测量的关系；房地产测地籍测量与房产测量的关系；房地产测量的基本程序；房地产测量空间基准等量的基本程序；房地产测量空间基准等本章的重点是房地产测量的内容、房地本章的重点是房地产测量的内容、房地产测量程序。产测量程序。北京大学出版社房地产测量
