《广州珠江领峰公寓营销报告课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州珠江领峰公寓营销报告课件（138页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、领峰领峰C C栋公寓营销策划全案栋公寓营销策划全案目录目录1 1、 广州整体市场趋势简析广州整体市场趋势简析2 2、 珠江新城概况珠江新城概况3 3、 公寓市场简析公寓市场简析4 4、 产品理解及优劣势分析产品理解及优劣势分析5 5、 项目定位项目定位6 6、 目标客户群客户定位目标客户群客户定位7 7、 项目形象定位项目形象定位8 8、 项目价格定位项目价格定位9 9、 营销推广部署建议营销推广部署建议1010、销售计划及资金安排、销售计划及资金安排1111、费用预算及相关媒介建议、费用预算及相关媒介建议1212、公寓的服务及配套建议、公寓的服务及配套建议1广州整体市场趋势简析广州整体市场趋
2、势简析广州楼市出现明显的下行调整广州楼市出现明显的下行调整穗楼价的过快飙升使得市场承受能力已倍受穗楼价的过快飙升使得市场承受能力已倍受考验。在政策调控和宏观经济大环境的影响考验。在政策调控和宏观经济大环境的影响下，楼市成交量有所调整，下，楼市成交量有所调整，20082008年上半年广年上半年广州市商品住宅成交州市商品住宅成交363.56363.56万万m2m2，相比，相比20062006和和20072007年同期分别下降年同期分别下降4242和和36.536.5。今年今年1-81-8全市住宅成交均价全市住宅成交均价96499649元元/m2 /m2 ，同比，同比大幅上升大幅上升16%16%，但
3、相比比去年下半年，但相比比去年下半年97979797元元/m2/m2的水平，全市住宅均价小幅下降，过快上的水平，全市住宅均价小幅下降，过快上涨的趋势得到抑制。涨的趋势得到抑制。3未来几年，整体国民经济仍然处于周期性下行调整未来几年，整体国民经济仍然处于周期性下行调整当前我国宏观经济处于此轮周期调整的下行阶段，市场普遍预计，此轮中国经济下行调当前我国宏观经济处于此轮周期调整的下行阶段，市场普遍预计，此轮中国经济下行调整的最低点预计将在整的最低点预计将在20102010年出现；年出现；房地产行业作为一个和整体国民经济高度相关的行业（相关系数高达房地产行业作为一个和整体国民经济高度相关的行业（相关系
4、数高达0.860.86），不可避免），不可避免受到此轮调整的影响；受到此轮调整的影响；预计房地产市场在未来预计房地产市场在未来1-21-2年内都将处在一个低位调整阶段。年内都将处在一个低位调整阶段。4广州宏观经济广州宏观经济国际化国际化城市化城市化产业发展产业发展三架马车三架马车城市化水平不断提高，为城市发展提供持续动力城市投资前景仍受外资看好，国际化的推进亦将稳步推动经济发展投资、内需皆保持稳定增长，出口虽受影响，但仅是增速放缓，绝对值仍在上升二产、三产结构水平良好，结构的优化有助经济持续向好n对于广州而言，从产业发展、城市对于广州而言，从产业发展、城市化、国际化、投资、内需、出口等化、国际
5、化、投资、内需、出口等多个基本仍然向好，为广州经济增多个基本仍然向好，为广州经济增长提供了内在的长期稳定的支撑力长提供了内在的长期稳定的支撑力量量n预期未来广州经济也将处于阶段性预期未来广州经济也将处于阶段性下行调整期，但经济发展长远的稳下行调整期，但经济发展长远的稳定性无庸置疑定性无庸置疑广州未来几年经济也会调整，但仍然优于全国整体态势广州未来几年经济也会调整，但仍然优于全国整体态势广州自身的经济发展水平和较高级的产业发展结构决定了其自身抵御风险的能力。虽然不可避免受全国大气候影响，但下调程度优于全国水平。5随着成本的上涨，广州未来房价下调空间不大随着成本的上涨，广州未来房价下调空间不大土地
6、成本土地成本受市场高温以及其他众多因素共同影响，广州市商住土地价格从2006年开始迅速上升这批产品将于未来1-3年内集中在市场供应，高昂的土地成本大大压缩了开发商可承受的降价空间原材料成本原材料成本今年以来，我国PPI指数节节攀高，特别是从3月份开始一直维持在8%以上的高位可以预计未来较高的开发成本，大大压可以预计未来较高的开发成本，大大压缩了开发商的降价空间，在当前房价已缩了开发商的降价空间，在当前房价已经大幅回调后，广州楼市下调空间不大经大幅回调后，广州楼市下调空间不大6借势借势20102010年亚运会召开，年亚运会召开，0909年广州楼市迎来新一轮热潮年广州楼市迎来新一轮热潮根据市场的普
7、遍预测，根据市场的普遍预测，20102010年将是中国经济下行调整的最低点，此后将逐步进入上行阶段年将是中国经济下行调整的最低点，此后将逐步进入上行阶段而而20102010年正值广州亚运召开，这一重大利好将为房地产市场打入一针强心剂，迎来新一轮热潮年正值广州亚运召开，这一重大利好将为房地产市场打入一针强心剂，迎来新一轮热潮地铁4号线延长线、5号线、6号线，博物馆、新电视塔、西塔，广州众多重大市政建设工程和多个城市标志性建筑都将在2010年前建成。这都将有助于激发市场信心北京奥运会的举办，确保了北京楼市价格的长期坚挺。这类重大体育事件对城市经济以及房地产市场的积极作用是毋庸置疑的。7受全国大势影
8、响，广州宏观经济在一段时间内也将处于周期性的阶段调整期，但整体基本面向好，并不影响长远的稳定性虽然处于整体宏观经济周期性调整影响下，广州房地产市场受成本因素制约，08年上半年楼盘价格下调的状况在未来1-3年内很难长期延续，价格将日渐趋稳，甚至攀升，这也有助于恢复市场信心，促成成交稳定受亚运这种利好事件的刺激，也确保了广州楼市不会大幅下行，预计2009年广州楼市将迎来新一轮高潮。总结：总结：穗房地产市场未来受亚运会利好刺激，预计穗房地产市场未来受亚运会利好刺激，预计20092009年楼市将迎来新一轮高潮年楼市将迎来新一轮高潮8珠江新城概况珠江新城概况广州广州CBDCBD21世纪广州中央商务区广州
9、中央商务区 将发展成为集金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功将发展成为集金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地，并成为广州的城市名片。能设施，推动国际文化交流与合作的基地，并成为广州的城市名片。10珠江新城珠江新城1993年政府开始规划珠江新城，投资年政府开始规划珠江新城，投资3000亿打造，历今亿打造，历今16载，载，2008年，珠江新城已经远非当年仅存于纸上的创意，年，珠江新城已经远非当年仅存于纸上的创意，作为广州对接世界的窗口，珠江新城不断聚焦经济家和投资作为广州对接世界的窗口，珠江新城不断聚焦经济家和投资家的
10、目光。家的目光。111212六大标志性建筑将六大标志性建筑将在在2010年前建成，为年前建成，为迎接迎接广州亚运会广州亚运会的首次召的首次召开，随着亚运会的到来，以及亚运会开开，随着亚运会的到来，以及亚运会开幕式将在珠江新城举办，珠江新城的价幕式将在珠江新城举办，珠江新城的价值将进一步体现。值将进一步体现。博物馆博物馆博物馆博物馆少年宫少年宫少年宫少年宫歌剧院歌剧院歌剧院歌剧院中中中中央央央央广广广广场场场场西西西西塔塔塔塔图书馆图书馆图书馆图书馆亚运契机亚运契机12公寓市场简析公寓市场简析楼市上的公寓概念楼市上的公寓概念酒店式公寓：一般依托于酒店，融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司
11、的经营、注重家庭特色的自住式单位服务式公寓：提供类似酒店式的管理服务商务公寓：中国房地产发展阶段产物，一般商（偏重办公）住两用，目前受住宅禁商限制，其功能逐渐谈去市场，但仍在概念推广上使用国际公寓：属于营销概念，依托区域国际氛围，突出外籍人士服务需求，多用于销售推广单身公寓：一般指小户型公寓白领公寓：从用家类型分公寓式酒店：酒店性质，去掉一些成本大的经营项目，侧重短租公寓式写字楼形形色色的公寓只是市场的概念，主要用于营销形形色色的公寓只是市场的概念，主要用于营销14公寓界定与分类公寓界定与分类排除各类营销概念排除各类营销概念主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼主要功
12、能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼分为高档公寓分为高档公寓(酒店式公寓酒店式公寓+服务式公寓服务式公寓)及普通公寓两大类及普通公寓两大类,三种形式三种形式酒店式公寓酒店式公寓服务式公寓服务式公寓普通公寓普通公寓广州花园酒店上海金茂君悦大酒店北京希尔顿酒店北京雅诗阁服务公寓广州中信公寓广州金亚花园上海陆家嘴中央公寓深圳佳兆业中心广州马赛国际公寓上海？北京？15公寓发展分析公寓发展分析普通公寓涌现普通公寓涌现（公寓概念泛化）（公寓概念泛化）酒店式公寓产生酒店式公寓产生经济快速发展外籍人士开始进入缺乏高档次住宅依托星级酒店外向型经济发展更多外籍人士集聚酒店公寓供不应求城市豪宅
13、出现房地产市场快速发展营销概念提升投资概念兴起第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段服务式公寓兴起服务式公寓兴起依托酒店发展起来的酒店式公寓是提供优质服务居住型产品的最初形态。依托酒店发展起来的酒店式公寓是提供优质服务居住型产品的最初形态。随着客户数量增加以及客户需求不断提升，形成酒店式公寓与服务式公寓随着客户数量增加以及客户需求不断提升，形成酒店式公寓与服务式公寓“分工合作分工合作”的局面，服务式公寓成为更贴近居住需求的产品。的局面，服务式公寓成为更贴近居住需求的产品。普通公寓事实是在房地产市场快速发展之后出现的主打投资的住宅产品。普通公寓事实是在房地产市场快速发展之后出现的主打投
14、资的住宅产品。16公寓特征分析公寓特征分析类型类型特征特征经营模式经营模式发展要求发展要求酒店式酒店式公寓公寓u从属于酒店，丰富酒店的从属于酒店，丰富酒店的产品及经营模式，一般与酒产品及经营模式，一般与酒店结合店结合u以酒店统一管理出租为主以酒店统一管理出租为主u一般只租不售一般只租不售u中央商务区或成熟商圈中央商务区或成熟商圈u依托高星级酒店发展，享依托高星级酒店发展，享受酒店的全部配套和服务受酒店的全部配套和服务服务式服务式公寓公寓u住宅式的产品，户型面积住宅式的产品，户型面积较大，自主打造硬件配套；较大，自主打造硬件配套；u引入类似酒店式的专业服引入类似酒店式的专业服务和管理公司进行管理
15、，或务和管理公司进行管理，或依托酒店发展，但相对独立；依托酒店发展，但相对独立；u可进行销售可进行销售u多由管理公司统一出租经多由管理公司统一出租经营营u具备有中高端租赁需求的具备有中高端租赁需求的区域，如中央商务区或产区域，如中央商务区或产业园区，或市郊大盘业园区，或市郊大盘普通普通公寓公寓u提供常规的物业管理服务提供常规的物业管理服务u户型一般较小户型一般较小u以投资出售为主以投资出售为主u自主或委托出租经营自主或委托出租经营u中央商务区或成熟商圈，中央商务区或成熟商圈，郊区难以体现价值，与住郊区难以体现价值，与住宅小户型价值相近宅小户型价值相近对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最
16、能体现价值。对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值。酒店式公寓与服务式公寓提供酒店式的优质服务，对软、硬件均非常重视。酒店式公寓与服务式公寓提供酒店式的优质服务，对软、硬件均非常重视。经营模式上，服务式公寓和普通公寓相似，以销售为主要手段，但服务式公寓多由管理公经营模式上，服务式公寓和普通公寓相似，以销售为主要手段，但服务式公寓多由管理公司统一经营。司统一经营。注：酒店式公寓不包括产权式酒店17服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争物业名称物业名称中信公寓金亚花园西塔（统一管理）东塔（小业
17、主散租）OAP统一管理小业主散租租金租金170100200140广州主要服务式公寓租金对比广州主要服务式公寓租金对比 （元/平方米月）广州服务式公寓租金水平对比广州服务式公寓租金水平对比五羊新城、广州大道平均租金金亚花园OAP管理雅诗阁公寓天河北平均租金单位：元/月平方米由国际专业公寓管理公司经营管理的物业租金水平高于同区域其他物业由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业数据来源：合富市场调研资料18公寓客户来源公寓客户来源公寓客户应分为投资者与使用者两种类型。从投资者角度来看，酒店式公寓不存在个体投资者，服务式公寓存在投资者。从使用者角度来看，酒店式公寓与服务式公寓面向高端群体（
18、主要为外籍人士。类型类型投资者特征投资者特征使用者特征使用者特征投资回报投资回报使用者档次使用者档次酒店式公寓酒店式公寓u酒店统一管理，不存在个体投资者u外籍人士为主u承租能力强u偏向短租u无u高档服务式公寓服务式公寓u对地段、环境敏感u注重物业、档次、经营管理水平u注重物业本身升值潜力、投资回报次之u外籍人士为主u聚群而居明显u承租能力强u偏向长租u710u高档注：投资回报按照现时二手价格及租金计算19服务式公寓的投资者分析服务式公寓的投资者分析以长线投资为主，普遍看重投资回报服务式公寓投资者看重物业自身升值潜力，希望持有优质物业服务式公寓租金水平高，但普遍低于同等级酒店房价，具有较高投资潜
19、力广州服务式公寓和高档住宅平均租金水平广州服务式公寓和高档住宅平均租金水平单位：元/月平方米数据来源：合富市场调研资料上海、北京服务式公寓租金情况上海、北京服务式公寓租金情况20酒店式公寓与服务式公寓的客户来源酒店式公寓与服务式公寓的客户来源客户来源：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员等客户特征：地域性较强，聚群而居明显住房津贴较高，对价格的敏感度低选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套互补与分工，细分高端客户群体：酒店式公寓以短租型为主，服务式公寓以长租型为主欧美东南亚港澳台大陆内地海归常住型28000-4000028000-4200026000-4000013
20、000-1500013000-15000短租型2200022000210001200013000数据来源：合富市场调研资料公寓客户承租情况对比公寓客户承租情况对比 （元/月）21酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析注重注重服务管理、环境、地段、硬件配套服务管理、环境、地段、硬件配套由国际知名品牌经营管理的公寓尤其受高由国际知名品牌经营管理的公寓尤其受高端商务客户的青睐端商务客户的青睐知名的服务公寓运营商自身也拥有大量高知名的服务公寓运营商自身也拥有大量高端客户，本身就是一个优质客源端客户，本身就是一个优质客源基础设施基础设施差异化设施差异化设施提供服务提供服务常
21、住型客户常住型客户室内设备：名家设计全屋家具、现代化家用电器、生活日常用品休闲娱乐设备：健身室、儿童游戏室、桑拿、便利店游泳池、国际学校清洁服务、保姆服务、保安服务、送餐服务短租型客户短租型客户会议室、商务中心22酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析酒店式公寓与服务式公寓的使用者分析对公寓户型及面积要求较高，追求居住舒适常住型客户要求相对宽松的居住空间，面积宽敞短租型客户对居住面积要求相对较小，较常住型客户的需求普遍小50平方米服务式公寓房间面积分布服务式公寓房间面积分布酒店式公寓房间户型分布酒店式公寓房间户型分布数据来源：合富市场调研资料23公寓客户特征公寓客户特征商务型住户商务型住户公寓的主
22、要客户：驻华领事和参赞、外资企业高层管理人员、技术人员客户特征：地域性较强，聚群而居明显对价格的敏感度低选择公寓的主要考虑因素为：服务管理、环境、地段、硬件配套居住时间职位区域选择常住型客户一般在1年及以上驻华领事、外资企业区域总经理、高层管理人员及其家属拥有良好景观资源，彰显社会地位身份的区域。如珠江沿岸、二沙岛、南湖区域短租型客户一般1个月-1年外资企业的中层管理人员、技术人员、海归人士和外籍商务旅客商务区，交通便捷，周边聚集高档写字楼和酒店。如天河北、珠江新城、环市东路等区域客户构成24常住型与短租型客户常住型与短租型客户常住型客户常住型客户公寓客户要求相对宽松的居住空间，以及舒适的户型
23、设计；公寓客户要求相对宽松的居住空间，以及舒适的户型设计；以整体居住氛围和居住环境为首要条件以整体居住氛围和居住环境为首要条件短租型客户短租型客户短租型客户对居住的配套和服务有相对的要求，主要以商务型短租型客户对居住的配套和服务有相对的要求，主要以商务型为主；为主；两类客户对面积的需求在两类客户对面积的需求在5050150150这间，本项目的户型面积与之吻合，因这间，本项目的户型面积与之吻合，因此既适合常住型客户，也适合短租型客户。此既适合常住型客户，也适合短租型客户。25服务式公寓分布格局服务式公寓分布格局物业类型：以高层住宅物业类型：以高层住宅为主，部分别墅公寓亦为主，部分别墅公寓亦属于其
24、中属于其中空间分布：主要分布在空间分布：主要分布在拥有优越自然环境资源拥有优越自然环境资源的区域和商务氛围浓厚的区域和商务氛围浓厚的区域的区域祈福华厦富城花园中信广场新大厦岭南会金亚花园盛雅服务公寓 凯旋会汇景新城新世界棕榈园白云堡豪苑 山水庭苑景观资源：珠江沿岸、景观资源：珠江沿岸、二沙岛、南湖二沙岛、南湖商务资源：天河北商贸圈商务资源：天河北商贸圈26区域区域楼盘名称楼盘名称数量（套）数量（套）平均租金平均租金（元（元/m/m2 2月）月）经营管理经营管理公司公司备注备注天河北天河北中信广场中信广场480480140140保利物业保利物业统一管理，东塔对外发售统一管理，东塔对外发售汇景新城
25、汇景新城59598080发展商保留少量单元长期经营，其他发展商保留少量单元长期经营，其他物业对外发售物业对外发售盛雅服务盛雅服务公寓公寓175175220220雅诗阁雅诗阁天文苑二期天文苑二期D D栋交由雅诗阁统一经营，栋交由雅诗阁统一经营，其他单元对外发售其他单元对外发售五羊新城、五羊新城、广州大道广州大道祈福华厦祈福华厦146146160160只租不售只租不售富城花园富城花园161161150150只租不售只租不售凯旋会凯旋会248248140140保留部分楼层长期经营，其他单元对保留部分楼层长期经营，其他单元对外发售外发售新大厦新大厦2552559090带租约发售带租约发售新世界新世界棕
26、榈园棕榈园132132120120对外发售对外发售岭南会岭南会3535150150对外发售对外发售金亚花园金亚花园392392200200OAPOAP保留部分物业由保留部分物业由OAPOAP统一经营，其他单统一经营，其他单元对外发售元对外发售南湖南湖白云堡豪苑白云堡豪苑1101108080发展商保留发展商保留5 5栋洋房长期经营，其他物栋洋房长期经营，其他物业对外发售业对外发售主要服务式公寓楼盘一览表主要服务式公寓楼盘一览表27服务式公寓出租情况服务式公寓出租情况广州现有的服务式公寓出租情况理想，整体空置率约低于1010区域天河北五羊新城、广州大道南湖物业名称中信公寓新大厦汇景新城金亚花园富城
27、花园凯旋会白云堡空置率2%10%10%5%5%15%10%广州主要服务式公寓物业的经营情况广州主要服务式公寓物业的经营情况资料来源：合富市场数据跟踪研究资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：调查时间：20072007年年5 5月月28服务式公寓租金水平（服务式公寓租金水平（1 1）广州市服务式公寓的整体租金水平约为100-150元/月m2，较同区域的高档住宅出租价格高 50-80元服务式公寓和高档住宅平均租金水平服务式公寓和高档住宅平均租金水平单位：元/月m2资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月29服务式公寓租金水平（服务式公寓租金水平（2 2）服务式公寓中，由国际专业公寓
28、管理公司经营管理的物业租金水平高于同区域其他物业服务式公寓租金水平对比服务式公寓租金水平对比五羊新城、广州大道平均租金金亚花园OAP管理雅诗阁公寓天河北平均租金资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月单位：元/月m230服务式公寓租金水平（服务式公寓租金水平（3 3）服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争服务式公寓中，管理统一、产权集中的物业更有优势，更能参与市场竞争由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业由大业主统一管理物业的租金水平高于产权分散的该类物业物业名称物业名称中信公寓中信公寓金亚花园金亚花园西塔西塔（统一管理）（统一管理）东塔东
29、塔（小业主散租）（小业主散租）OAP统一管理统一管理小业主散租小业主散租租金租金（元（元/m2月）月）170100200140广州主要服务式公寓租金对比广州主要服务式公寓租金对比资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月31服务式公寓管理服务服务式公寓管理服务公寓服务新特征：商务公寓服务新特征：商务+ +服务服务+ +国际化国际化各类商务支持：网络支持、秘书服务、翻译服务、信息智能化各类商务支持：网络支持、秘书服务、翻译服务、信息智能化多元化服务：提供管家服务、家政服务、文体服务、教育服务、商务服务等多元化服务：提供管家服务、家政服务、文体服务、教育服务、商务服务等国际化：目标客户
30、国际化、物业管理国际化国际化：目标客户国际化、物业管理国际化32酒店式公寓市场概况酒店式公寓市场概况物业类型：依托四、五星酒店，通常为酒店客房的一部分花园酒店国际大厦凯旋华美达远洋宾馆中国大酒店嘉应宾馆白天鹅宾馆假日酒店33酒店式公寓供应量少酒店式公寓供应量少广州目前向外籍人士提供租赁服务的酒店不多广州主要酒店公寓供应情况广州主要酒店公寓供应情况酒店酒店名称名称白天鹅白天鹅宾馆宾馆中国中国大酒店大酒店花园花园酒店酒店广东国际广东国际大酒店大酒店广州文化广州文化假日宾馆假日宾馆远洋远洋宾馆宾馆凯旋华凯旋华美达美达嘉应嘉应宾馆宾馆套数套数171715015063632828323222022057
31、57200200总房数总房数66966910131013732732527527454454450450330330200200星级星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级五星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级四星级资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月34酒店式公寓租金水平酒店式公寓租金水平酒店式公寓的平均租金可达 240元/月m2管理统一、产权集中的酒店公寓物业租金水平高于产权分散的该类物业广州主要酒店公寓租金水平广州主要酒店公寓租金水平酒店名称酒店名称白天鹅白天鹅宾馆宾馆中国中国大酒店大酒店花园花园酒店酒店广州文化广州文化假日宾馆假日宾馆远洋远洋宾馆宾馆凯
32、旋华凯旋华美达美达嘉应嘉应宾馆宾馆平均租金平均租金（元（元/m/m2 2）288288225225335335180180230230215215266266经营模式经营模式租租租租租租租租租租租租租租资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月35酒店式公寓经营情况理想酒店式公寓经营情况理想 整体平均出租率约为85五星级和老牌酒店更佳，出租率普遍在90以上广东国际大酒店由于产权不清晰原因导致出租率仅有70，低于其他酒店式公寓的平均水平20052005年广州主要酒店公寓出租率年广州主要酒店公寓出租率资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月36酒店式公寓产品特征酒店式公寓
33、产品特征主力户型主力户型酒店式公寓客户对户型面积要求不高酒店式公寓客户对户型面积要求不高总体供应以总体供应以1 1房和房和2 2房户型为主，占总供应量房户型为主，占总供应量的的6161酒店式公寓房间户型分布资料来源：合富市场数据跟踪研究调查时间：2007年5月37酒店式公寓酒店式公寓广州花园酒店广州花园酒店项目位置项目位置广州环市路商圈广州环市路商圈经营公司经营公司酒店公司酒店公司公寓公寓/ /客房客房63/73263/732户型户型单间单间/ /一房一房二房二房三房三房面积面积60 60 90-120 90-120 150-300 150-300 平均租金平均租金335 335 元元/ /月
34、平方米月平方米出租率出租率9595以上以上主要客户主要客户外籍客户为主外籍客户为主提供服务提供服务2424小时保安、洗衣服务（八折）每月一次长租客免费旅小时保安、洗衣服务（八折）每月一次长租客免费旅游或集体活动游或集体活动 每周一次长租客外出日用品购物团免费小每周一次长租客外出日用品购物团免费小车服务、商务中心车服务、商务中心 （八折）国际幼儿园（八折）国际幼儿园 、国际卫星电、国际卫星电视酒店消费多种优惠视酒店消费多种优惠 配套设施配套设施游池、网球场、壁球场、保龄球场、健身室、桑拿、美游池、网球场、壁球场、保龄球场、健身室、桑拿、美容中心、购物商场、中西餐厅、商务中心等容中心、购物商场、中
35、西餐厅、商务中心等与酒店相结合，由酒店统一经营管理与酒店相结合，由酒店统一经营管理丰富酒店产品和经营模式丰富酒店产品和经营模式基本只租不售基本只租不售38服务式公寓服务式公寓广州金亚花园广州金亚花园项目位置项目位置二沙岛二沙岛经营公司经营公司奥克伍德奥克伍德户型户型三房三房四房四房六房六房别墅别墅面积面积180-190180-190170-210170-210390390410-630410-630套数套数44441841844 43131租金租金200200元元/ /月月平方米平方米出租率出租率9595主要客户主要客户欧美客户为主欧美客户为主提供服务提供服务清洁服务、保姆服务、保安服务、送餐
36、服务清洁服务、保姆服务、保安服务、送餐服务公寓设施公寓设施名家设计全屋家具、现代化家用电器、生活名家设计全屋家具、现代化家用电器、生活日常用品、洗浴用品日常用品、洗浴用品休闲设施休闲设施泳池、健身室、儿童游戏室、桑拿泳池、健身室、儿童游戏室、桑拿其他设施其他设施会议室、商务中心会议室、商务中心高档次的住宅为主高档次的住宅为主引入提供酒店专业服务的管理公司引入提供酒店专业服务的管理公司可租可售，但要求统一经营可租可售，但要求统一经营39公寓专题总结公寓专题总结酒店式公寓与服务式公寓针对的使用客户群体相似，以高端外籍人士为主，虽然形成酒店式公寓与服务式公寓针对的使用客户群体相似，以高端外籍人士为主
37、，虽然形成一定程度的分工互补，但仍存在一定的竞争关系。一定程度的分工互补，但仍存在一定的竞争关系。普通公寓与服务式公寓相比，档次低、面积小、投资门槛低，吸引的投资客户群体层普通公寓与服务式公寓相比，档次低、面积小、投资门槛低，吸引的投资客户群体层次不同，竞争关系不明显。次不同，竞争关系不明显。投资回报高低是影响公寓投资客户需求的重要因素，但高端投资者对高档次、高品质投资回报高低是影响公寓投资客户需求的重要因素，但高端投资者对高档次、高品质的物业升值潜力更为看重。的物业升值潜力更为看重。由国际知名品牌经营管理的公寓由国际知名品牌经营管理的公寓，不但能吸引大量高端客源，其带来的统一优质管理，不但能
38、吸引大量高端客源，其带来的统一优质管理更能提升公寓形象及租金价格。更能提升公寓形象及租金价格。需求优质酒店服务的居住型客户对户型结构及面积均有较高要求，需求面积较大。需求优质酒店服务的居住型客户对户型结构及面积均有较高要求，需求面积较大。40产品理解及优劣势分析产品理解及优劣势分析珠江美景珠江美景海心沙广场海心沙广场观光塔观光塔四大文化建筑四大文化建筑中轴广场中轴广场珠江公园珠江公园领峰领峰雄踞珠江新城雄踞珠江新城CBDCBD豪宅圈一线位置豪宅圈一线位置，西面紧邻中轴线，南面毗邻步行街兴盛路。，西面紧邻中轴线，南面毗邻步行街兴盛路。丽思丽思. .卡尔卡尔顿酒店顿酒店项目概况项目概况CBDCBD
39、豪豪宅宅圈圈君悦酒店君悦酒店本案本案42占地面积：占地面积： 22,625m22,625m2 2总总 建建 面：面： 282,691m282,691m2 2总体规划：三栋住宅总体规划：三栋住宅A A、A2A2、B B座，座， 一栋公寓一栋公寓C C座，座， 一栋一栋W W酒店配套服务公寓，酒店配套服务公寓， 一栋一栋W W酒店酒店容容 积积 率：率： 8.38.3绿绿 化化 率：率： 3030项目概况项目概况43C C座概况座概况建建 面：面： 26549m26549m2 2楼楼 高：高： 4242层层层层 高：高： 3.3m3.3m实实 用用 率：率： 7070平面布局：四梯平面布局：四梯9
40、 9户户建筑面积：建筑面积：4545130m130m2 2A2A2户型户型套内面积（套内面积（m m2 2）建筑面积（建筑面积（m m2 2）套数（套）套数（套）比例比例单间单间31-3331-3345-4845-48747422%22%一房一厅一房一厅61-7261-7287-10287-10224624673%73%两房一厅两房一厅909013013018185%5%合计合计31-9031-9045-13045-130338338100100C C座位于小区南面，北望由座位于小区南面，北望由BENSLEYBENSLEY设计的设计的60006000平方米现代平方米现代泰式园林，南向饱览中轴宏
41、伟观景泰式园林，南向饱览中轴宏伟观景44SS优势优势SWOTSWOT分析分析u中轴一线核心豪宅，优先尊享中轴一线核心豪宅，优先尊享18001800亿亿CBDCBD价值：价值：四大中心交汇四大中心交汇大大企企业业总总部部进进驻驻双双子子塔塔规规划划CBDCBD国际商务国际商务中心中心五五星星级级酒酒店店泛泛领领事事馆馆、政政府府部部门门进进驻驻世世界界5 50 00 0强强企企业业进进驻驻尊荣艺术尊荣艺术中心中心海海心心沙沙市市民民庆庆典典广广场场四四大大文文化化建建筑筑电电视视观观光光塔塔双双地地铁铁、地地下下轻轻轨轨通航全通航全球交通球交通中心中心公公交交网网、锦锦汉汉车车站站四四层层立立体
42、体人人行行道道新新光光快快速速等等路路网网贵胄专属贵胄专属居住中心居住中心生生活活设设施施日日益益完完善善教教育育配配套套将将很很充充足足居居住住人人文文素素质质高高地铁三、五号线交汇地铁三、五号线交汇珠江新城璀璨夜景珠江新城璀璨夜景45SS优势优势u南临珠江新城唯一的步行街兴盛路之上，坐享超强商业价值南临珠江新城唯一的步行街兴盛路之上，坐享超强商业价值兴盛路宽兴盛路宽4545米，总长度约米，总长度约1 1公里，西连珠江大道东路、公里，西连珠江大道东路、东连珠江公园西门。在景观上联系城市新中轴线中心广场东连珠江公园西门。在景观上联系城市新中轴线中心广场和珠江公园，客观上形成珠江新城东西向商业活
43、动轴线。和珠江公园，客观上形成珠江新城东西向商业活动轴线。根据规划，兴盛路两侧将建成具有岭南特色的根据规划，兴盛路两侧将建成具有岭南特色的“双层骑楼双层骑楼”结构。根据珠江新城规划，兴盛路将成为珠江新城唯一结构。根据珠江新城规划，兴盛路将成为珠江新城唯一一条商业步行街，商业规划前景非常看好。一条商业步行街，商业规划前景非常看好。SWOTSWOT分析分析46SS优势优势u“W W酒店高端住宅酒店公寓酒店高端住宅酒店公寓”复合旗舰，价值傲视同侪复合旗舰，价值傲视同侪项目由酒店、住宅、公寓三部分组成，项目由酒店、住宅、公寓三部分组成， 加上商业加上商业裙楼、地下名店城的商业配套，使项目发挥裙楼、地下
44、名店城的商业配套，使项目发挥1 11 11313的价值复合作用！的价值复合作用！这种物业形态的最大优势是通过资源的整合，相这种物业形态的最大优势是通过资源的整合，相互促进。互促进。W W酒店为住宅、公寓带来完善的服务体系、全酒店为住宅、公寓带来完善的服务体系、全面周密的安防体系、酒店配套设施以及城市夜生活；面周密的安防体系、酒店配套设施以及城市夜生活；而而住宅、公寓则为酒店带来稳定而高端的客源住宅、公寓则为酒店带来稳定而高端的客源。 SWOTSWOT分析分析47SS优势优势u珠江新城稀缺型服务式公寓，具有唯一性珠江新城稀缺型服务式公寓，具有唯一性珠江新城目前的公寓项目，普遍是营珠江新城目前的公
45、寓项目，普遍是营销概念上的普通公寓，例如：马赛国际公销概念上的普通公寓，例如：马赛国际公寓、富力威尔斯公寓等，只有一个早期的寓、富力威尔斯公寓等，只有一个早期的新大厦服务公寓，但该公寓的使用设施、新大厦服务公寓，但该公寓的使用设施、户型设计、装修品质均较陈旧。缺乏新型户型设计、装修品质均较陈旧。缺乏新型高品质服务公寓，因此本项目具有唯一性。高品质服务公寓，因此本项目具有唯一性。 SWOTSWOT分析分析48SS优势优势u名师联袂，品质卓越名师联袂，品质卓越建筑设计由建筑界获奖无数的建筑设计由建筑界获奖无数的许李严建筑师有限公司许李严建筑师有限公司担纲，设计项目包括广东省担纲，设计项目包括广东省
46、博物馆博物馆 月光宝盒月光宝盒 、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。月光宝盒月光宝盒香港半岛酒店香港半岛酒店香港四季酒店香港四季酒店SWOTSWOT分析分析49SS优势优势u名师联袂，品质卓越名师联袂，品质卓越园林设计园林设计宾士纳宾士纳设计事务所（设计事务所（BensleyBensley Design Studios Design Studios），），是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘洲际酒店、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项目等。包括：巴厘洲际酒店、拉斯维加斯最豪华的高尔
47、夫项目等。BILL BENSLEY BILL BENSLEY 和和BRIAN SHERMANBRIAN SHERMAN亲自负责本项目园林设计。亲自负责本项目园林设计。室内设计室内设计梁志天梁志天设计公司（设计公司（STEVE LEUNG DESIGNSTEVE LEUNG DESIGN）六度获）六度获得素有室内设计奥斯卡之称的得素有室内设计奥斯卡之称的Andrew Martin Andrew Martin International AwardsInternational Awards，殷选为全球著名室内设计师之一。，殷选为全球著名室内设计师之一。巴厘洲际酒店巴厘洲际酒店领峰示范单位领峰示范单
48、位SWOTSWOT分析分析50SS优势优势u名师联袂，品质卓越名师联袂，品质卓越 建筑设计由建筑界获奖无数的建筑设计由建筑界获奖无数的许李严建筑师有限公司许李严建筑师有限公司担纲，设计项目担纲，设计项目包括广东省博物馆包括广东省博物馆 月光宝盒月光宝盒 、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。等。园林设计园林设计宾士纳宾士纳设计事务所（设计事务所（BensleyBensley Design Studios Design Studios），是国），是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括
49、：巴厘皇宫酒店、巴厘洲际酒店、马布里卡萨布兰特酒店、东京皇宫酒店、巴厘洲际酒店、马布里卡萨布兰特酒店、东京2121世纪东方世纪东方酒店、美国海市蜃楼酒店（赌场）、拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项酒店、美国海市蜃楼酒店（赌场）、拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项目、美国目、美国Shadow Creek Shadow Creek 高尔夫球场、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项高尔夫球场、拉斯维加斯最豪华的高尔夫项目。国际知名的园林设计大师目。国际知名的园林设计大师BILL BENSLEY BILL BENSLEY 和和BRIAN SHERMANBRIAN SHERMAN亲自负亲自负责本项目的园林设计。责本项目的园林
50、设计。 室内设计室内设计梁志天设计公司（梁志天设计公司（STEVE LEUNG DESIGNSTEVE LEUNG DESIGN）六度获得素有）六度获得素有室内设计奥斯卡之称的室内设计奥斯卡之称的Andrew Martin International AwardsAndrew Martin International Awards殷殷选为全球著名室内设计师之一；其作品亦连续多年于亚太室内设计选为全球著名室内设计师之一；其作品亦连续多年于亚太室内设计大奖夺得多项最高殊荣，并夺得国际酒店设计奖项如美国的大奖夺得多项最高殊荣，并夺得国际酒店设计奖项如美国的Gold Gold Key Key 卓越餐饮
51、设计大奖卓越餐饮设计大奖(The Gold Key Awards for Excellence in (The Gold Key Awards for Excellence in Hospitality Design) Hospitality Design) 等；梁氏在国际及亚太地区已获颁超过等；梁氏在国际及亚太地区已获颁超过5050项殊项殊荣。荣。SWOTSWOT分析分析51SS优势优势u附送价值附送价值60006000元元/ /平方米的超奢华装修，全城罕有平方米的超奢华装修，全城罕有时尚、奢华装修，附送全屋五星级酒店式家私、家电，与时尚、奢华装修，附送全屋五星级酒店式家私、家电，与W W酒
52、店酒店格调相吻合，体现引领潮流的新贵品位。格调相吻合，体现引领潮流的新贵品位。u豪宅旗舰专家联手豪宅物管专家，打造地标物业豪宅旗舰专家联手豪宅物管专家，打造地标物业合景泰富，香港上市公司，拥有合景泰富，香港上市公司，拥有1313年开发经验，成功开发珠江新年开发经验，成功开发珠江新城国际金融中心、誉峰等高品质物业城国际金融中心、誉峰等高品质物业由合景泰富旗下最具豪宅管理经验，已有十年物业服务经验的宁由合景泰富旗下最具豪宅管理经验，已有十年物业服务经验的宁骏物业管理公司提供大管家式的贴心物业服务，在小区内更设有骏物业管理公司提供大管家式的贴心物业服务，在小区内更设有一个国际商务会所，满足业主的各项
53、商务活动需要，如会议、宴一个国际商务会所，满足业主的各项商务活动需要，如会议、宴会、文件传输、国际速递等会、文件传输、国际速递等SWOTSWOT分析分析52WW劣势劣势u小区内的农民回迁房，对客户产生销售抗性小区内的农民回迁房，对客户产生销售抗性据了解，大部分获悉据了解，大部分获悉A2A2栋为回迁房的客户都担心回迁房客户的素质低及影响项目的回报价值栋为回迁房的客户都担心回迁房客户的素质低及影响项目的回报价值SWOTSWOT分析分析53OO机遇机遇u珠江新城的区域发展前景广阔珠江新城的区域发展前景广阔珠江新城作为珠江新城作为CBDCBD，政府投资大量资金进行建设，并，政府投资大量资金进行建设，并
54、且实施金融政策的倾斜，使珠江新城金融中心的地位且实施金融政策的倾斜，使珠江新城金融中心的地位日益显现、配套设施、居住氛围也日臻完善日益显现、配套设施、居住氛围也日臻完善u20102010年亚运契机，为广州房地产，特别是珠江年亚运契机，为广州房地产，特别是珠江新城房地产带来机遇新城房地产带来机遇政府计划将政府计划将20102010年的亚运会开幕式设在海心沙市民庆年的亚运会开幕式设在海心沙市民庆典广场举行，届时将吸引众多的客户关注珠江新城的典广场举行，届时将吸引众多的客户关注珠江新城的发展，迎来机遇发展，迎来机遇SWOTSWOT分析分析54TT威胁威胁u受全球经济不景气拖累，广州房地产发展进入紧缩
55、期受全球经济不景气拖累，广州房地产发展进入紧缩期美国、英国等发达国家的经济受到次贷等因素影响，多家金融企业严重亏损，房地产市场萎缩美国、英国等发达国家的经济受到次贷等因素影响，多家金融企业严重亏损，房地产市场萎缩u珠江新城普通公寓供货量大，形成一定的竞争珠江新城普通公寓供货量大，形成一定的竞争汇峰、富力威尔斯国际公寓及双城国际、柏林国际公寓等一、二手营销概念上的普通公寓充斥汇峰、富力威尔斯国际公寓及双城国际、柏林国际公寓等一、二手营销概念上的普通公寓充斥市场，形成一定的销售竞争市场，形成一定的销售竞争u中国房地产政策仍然从紧中国房地产政策仍然从紧 政府自政府自0707年推出系列的房地产调控政策
56、后，约束了房地产的迅猛发展，至今仍未推出松绑政策年推出系列的房地产调控政策后，约束了房地产的迅猛发展，至今仍未推出松绑政策SWOTSWOT分析分析55项目的核心竞争力提炼为：项目的核心竞争力提炼为：CBDCBD核心核心区位区位名师联名师联袂袂复合旗复合旗舰物业舰物业奢华装奢华装修品质修品质核心优核心优势势项目区域优势项目区域优势W W酒店优势酒店优势发展商及合作发展商及合作公司品牌优势公司品牌优势产品优势产品优势SWOTSWOT分析分析56项目定位项目定位CBD核心核心.地标社区地标社区.W酒店公寓酒店公寓58通过核心优势的提炼，推导出本项目的市场定位为： CBD核心核心.地标社区地标社区.W
57、酒店公寓酒店公寓诠释：诠释：CBD核心突出优越的区位优势地标社区代表“W酒店高端住宅酒店公寓”的价值复合体标志性社 区，蕴含品质卓越、最具代表性的品牌物业之意W酒店公寓强调本项目与W酒店复合的酒店公寓，突出项目独特的卖点59目标客户群定位目标客户群定位投资型买家群体调查投资型买家群体调查资料来源：客户访谈及问卷数据交互分析购买高端公寓的客户职业类别购买高端公寓的客户职业类别客户层次客户层次客户客户来源来源年龄层年龄层次次职业特征职业特征置业目的置业目的对户型面积的主流需求对户型面积的主流需求中高端客中高端客户（接受户（接受总价在总价在100100200200万）万）汇峰汇峰业主业主303530
58、35私企老板私企老板投资投资50-8050-80平方米平方米天誉商务天誉商务大厦业主大厦业主40-4540-45多次置业投资者多次置业投资者投资投资50705070、100120100120客户关注因素（多选）客户关注因素（多选）79%83%61投资型买家群体调查投资型买家群体调查u投资公寓的客户主要为多次置业投资者及私企老板，他们有理财意识，具有房地产投投资公寓的客户主要为多次置业投资者及私企老板，他们有理财意识，具有房地产投资经验，资经验，u认为质素高的物业可长线持有，以获取租金回报为主要目的，看中珠江新城及酒店式认为质素高的物业可长线持有，以获取租金回报为主要目的，看中珠江新城及酒店式服
59、务公寓未来的增值空间。服务公寓未来的增值空间。投资会选择良好品质、服务的公寓物业，因投资会选择良好品质、服务的公寓物业，因为不但有稳定而可观的回报，而且抗跌性强为不但有稳定而可观的回报，而且抗跌性强较保值。珠江新城高品质酒店服务公寓，有较保值。珠江新城高品质酒店服务公寓，有较好的升值前景。较好的升值前景。 多次置业投资者伍小姐多次置业投资者伍小姐客户调查结论：客户调查结论：62年龄主要集中在年龄主要集中在30-4030-40岁之间；岁之间；以以 “猛龙过江猛龙过江”型温州、潮汕、港澳等投资意识较强的客户为主；型温州、潮汕、港澳等投资意识较强的客户为主；对财富具有极强的追逐欲望及创造能力，投资经
60、验丰富对财富具有极强的追逐欲望及创造能力，投资经验丰富；对全国的房地产市场很熟悉，投资嗅觉敏锐，热衷于中高端公寓、豪宅等抗对全国的房地产市场很熟悉，投资嗅觉敏锐，热衷于中高端公寓、豪宅等抗跌性强物业的投资，对珠江新城的前景看好。跌性强物业的投资，对珠江新城的前景看好。需求单间及一房为主需求单间及一房为主1 1）多次置业投资者）多次置业投资者投资型买家群特征总结投资型买家群特征总结63年龄主要集中在年龄主要集中在40-5040-50岁之间；岁之间；理性而务实，理性而务实，在事业上已取得一定的成就，平时除打理业务外，还关注各类在事业上已取得一定的成就，平时除打理业务外，还关注各类投资市场，如：房地
61、产、股市、金银币等，以期获得更多收益；投资市场，如：房地产、股市、金银币等，以期获得更多收益；需求单间及一房为主需求单间及一房为主2 2）私营企业主）私营企业主64自用型买家群体调查自用型买家群体调查资料来源：客户访谈及问卷数据交互分析购买高端公寓的客户职业类别购买高端公寓的客户职业类别客户层次客户层次客户客户来源来源年龄层年龄层次次职业特征职业特征置业目的置业目的对户型面积的主流需求对户型面积的主流需求中高端客中高端客户（接受户（接受总价在总价在100100200200万）万）汇峰汇峰业主业主30353035专业人士专业人士自用自用80-9080-90平方米平方米君玥业主君玥业主354035
62、40私企老板私企老板自用自用100-150100-150平方米平方米客户关注因素（多选）客户关注因素（多选）83%88%72%71%65自用型买家群体调查自用型买家群体调查u他们主要是企业主及企业高级管理层、专业人士他们主要是企业主及企业高级管理层、专业人士u看中酒店式的服务享受、高品质的社区环境、珠江新城便捷的商务环境，同时也比看中酒店式的服务享受、高品质的社区环境、珠江新城便捷的商务环境，同时也比较关注物业的购买成本及使用成本。较关注物业的购买成本及使用成本。我的公司在天河东，离珠江新城较近，这里我的公司在天河东，离珠江新城较近，这里是商务环境较好，节假日可以邀请客户到万是商务环境较好，节
63、假日可以邀请客户到万豪酒店吃饭，然后到家作客，利于谈生意，豪酒店吃饭，然后到家作客，利于谈生意，而且酒店式的管理更舒适。还有，以后就算而且酒店式的管理更舒适。还有，以后就算换物业，也起码能保本换物业，也起码能保本 私企老板李生私企老板李生客户调查结论：客户调查结论：66年龄主要集中在年龄主要集中在30-5030-50岁之间；岁之间；以驻穗、港澳的商家为主，在穗购房，主要是方便平日的商务往来；以驻穗、港澳的商家为主，在穗购房，主要是方便平日的商务往来；买家中也有部分为小企业或专业市场的老板，看中珠江新城是豪宅聚集地；买家中也有部分为小企业或专业市场的老板，看中珠江新城是豪宅聚集地；他们对事物的看
64、法见解独特，具有独特的生活理念他们对事物的看法见解独特，具有独特的生活理念, ,追求高品位生活，注重对追求高品位生活，注重对身份的彰显。身份的彰显。需求两房为主需求两房为主1 1）私营企业主）私营企业主自用型买家特征总结自用型买家特征总结67年龄主要集中在年龄主要集中在40-5040-50岁之间；岁之间；有较高的学历，注重生活品味和生活质量；有较高的学历，注重生活品味和生活质量；注重注重实干，追求更广阔的发展；注重注重实干，追求更广阔的发展；有心愿、有经济支付能力追求自己的理想居所有心愿、有经济支付能力追求自己的理想居所；具有超前的生活理念，对新事物、新信息的触觉尤为敏感，具有超前的生活理念，
65、对新事物、新信息的触觉尤为敏感，追求高档次的生活品位。追求高档次的生活品位。需求两房为主需求两房为主2 2）企业高级管理层）企业高级管理层68年龄主要集中在年龄主要集中在30-4030-40岁之间；岁之间；主要是建筑设计类、广告类、金融类的新进专业人士，大部分为主要是建筑设计类、广告类、金融类的新进专业人士，大部分为“海归海归”在工在工作上取得较高的成就，有比较高的文化素质；作上取得较高的成就，有比较高的文化素质；追求时尚、前卫的生活模式，由于平日工作较繁忙，因此倾向服务公寓，便于追求时尚、前卫的生活模式，由于平日工作较繁忙，因此倾向服务公寓，便于满足生活需要，及满足生活需要，及SOHOSOH
66、O的工作模式。的工作模式。需求单间及一房为主需求单间及一房为主4 4）专业人士）专业人士69租客群体调查租客群体调查资料来源：客户访谈及问卷数据交互分析租赁高端公寓的客户职业类别租赁高端公寓的客户职业类别客户层次客户层次客户客户来源来源年龄层年龄层次次职业特征职业特征使用性质使用性质对户型面积的主流需求对户型面积的主流需求中高端客中高端客户（接受户（接受总价在总价在100100200200万）万）祈福华厦祈福华厦租客租客40454045客商客商租赁租赁60-8060-80平方米平方米新大厦新大厦租客租客35403540外籍高管外籍高管自用自用90-13090-130平方米平方米客户关注因素（多
67、选）客户关注因素（多选）83%88%72%71%70租客群体调查租客群体调查u他们主要是享受租金补贴的珠江新城企业、天河北企业高级管理层，或与珠江新城、他们主要是享受租金补贴的珠江新城企业、天河北企业高级管理层，或与珠江新城、会展有业务往来的客商。会展有业务往来的客商。u他们主要是享受租金补贴的珠江新城企业、天河北企业高级管理层，或与珠江新城、他们主要是享受租金补贴的珠江新城企业、天河北企业高级管理层，或与珠江新城、会展有业务往来的客商。他们主要考虑业务往来及商务的便捷性及居住的舒适性。会展有业务往来的客商。他们主要考虑业务往来及商务的便捷性及居住的舒适性。我在天河一间外资公司工作，享受公司每
68、月我在天河一间外资公司工作，享受公司每月2 2万的租金补贴。选择新大厦，是因为它的万的租金补贴。选择新大厦，是因为它的酒店服务较好，满足我对生活高品质的追求，酒店服务较好，满足我对生活高品质的追求，也很便于工作，随时可以满足商务需要！也很便于工作，随时可以满足商务需要！ 外籍高管外籍高管MR.SMITHMR.SMITH客户调查结论：客户调查结论：71年龄主要集中在年龄主要集中在35-4535-45岁之间；岁之间；外籍人士为主，一般担任外资企业的高层职务，有较高的住房津贴，外籍人士为主，一般担任外资企业的高层职务，有较高的住房津贴，一一一般为只租不购房类，有举家驻穗的也有只身驻穗的；一般为只租不
69、购房类，有举家驻穗的也有只身驻穗的；讲究居住地点生活配套的完备性、便利性，偏好于选择在工作区域讲究居住地点生活配套的完备性、便利性，偏好于选择在工作区域附近租房，便于工作附近租房，便于工作同时，他们还喜欢有足够的运动空间及高质素的酒店式物业管理服同时，他们还喜欢有足够的运动空间及高质素的酒店式物业管理服务。务。注重个人资本积累和价值的提升，注重实干，不追求扬名，理性而注重个人资本积累和价值的提升，注重实干，不追求扬名，理性而务实的价值取向是始终贯穿在生活之中，在工作领域有较大成就；务实的价值取向是始终贯穿在生活之中，在工作领域有较大成就；需求一房到两房为主需求一房到两房为主1 1）外资驻广州企
70、业高层）外资驻广州企业高层72年龄主要集中在年龄主要集中在40-4540-45岁之间；岁之间；在广州有固定的业务往来，商务地一般在珠江新城、天河北、琶洲，在广州有固定的业务往来，商务地一般在珠江新城、天河北、琶洲，选择在珠江新城短租，方便商务选择在珠江新城短租，方便商务；以以1-21-2人出差为主，需求面积以单间至两房均有需求人出差为主，需求面积以单间至两房均有需求 2 2）与穗往来的客商）与穗往来的客商73客户定位客户定位 重点客户群重点客户群核心客户群核心客户群游离、偶得客户游离、偶得客户国际高端投资者国际高端投资者本地，港澳台、珠三角高端本地，港澳台、珠三角高端投资者投资者中国内地高端投
71、资者中国内地高端投资者 重点客户群重点客户群核心客户群核心客户群游离、偶得客户游离、偶得客户生意人、高素质自由职业生意人、高素质自由职业者等者等驻广州外资企业高层管理驻广州外资企业高层管理人员、技术人员等人员、技术人员等驻广州国内知名企业高层驻广州国内知名企业高层管理人员、技术人员等管理人员、技术人员等投资客户：投资客户：使用客户：使用客户：74 项目形象定位项目形象定位目前住宅房地产市场，以单纯住宅或公寓形态的项目为主，目前住宅房地产市场，以单纯住宅或公寓形态的项目为主，缺乏价值复合体项缺乏价值复合体项目目，尤其缺乏与豪华酒店品牌结合的项目尤其缺乏与豪华酒店品牌结合的项目（1 1）从房地产市
72、场的角度寻找定位切入点）从房地产市场的角度寻找定位切入点（2 2）从全球的角度看）从全球的角度看W W酒店的品牌价值酒店的品牌价值W W 酒店是喜达屋酒店及度假酒店国际集团酒店是喜达屋酒店及度假酒店国际集团 (STARWOOD HOTELS & RESORTS (STARWOOD HOTELS & RESORTS WORLDWIDE, INC.) WORLDWIDE, INC.) 的成员的成员 喜达屋拥有全球最富盛名的酒店及度假酒店品牌喜达屋拥有全球最富盛名的酒店及度假酒店品牌，旗下包括喜来登、福朋喜来登，旗下包括喜来登、福朋喜来登集团酒店、瑞吉酒店、豪华精选、艾美酒店、集团酒店、瑞吉酒店、豪
73、华精选、艾美酒店、W W 酒店以及威斯汀。酒店以及威斯汀。定位思路定位思路76（2 2）从全球的角度看）从全球的角度看W W酒店的品牌价值酒店的品牌价值W W 酒店随处流露着创新设计、极致舒适以及酒店随处流露着创新设计、极致舒适以及时尚、音乐、艺术文化精髓时尚、音乐、艺术文化精髓的完美融合。的完美融合。 W W 酒店在全球最具活力的城市设有酒店在全球最具活力的城市设有 21 21 家分店，是代表全球化生活方式的酒店品牌。家分店，是代表全球化生活方式的酒店品牌。 W W 酒店凭借其体贴周到的服务、焕然一新且时尚休闲的住宿体验、特色餐厅、酒吧和酒店凭借其体贴周到的服务、焕然一新且时尚休闲的住宿体验
74、、特色餐厅、酒吧和水疗中心等设施满足旅客的所有需求，并已成为世界上发展最为迅速的豪华酒店品牌。水疗中心等设施满足旅客的所有需求，并已成为世界上发展最为迅速的豪华酒店品牌。 W W 酒店的首家疗养和水疗中心酒店的首家疗养和水疗中心 - - 马尔代夫马尔代夫 W W 水疗中心于水疗中心于 2006 2006 年年 9 9 月开业，并于月开业，并于 2007 2007 年年 3 3 月获得著名的月获得著名的Travel + LeisureTravel + Leisure杂志的最佳度假酒店设计大奖。杂志的最佳度假酒店设计大奖。 W W 酒店已计划在别克斯酒店已计划在别克斯 (2008)(2008)、苏
75、梅岛、苏梅岛 (2008) (2008) 和韦尔毕耶和韦尔毕耶 (2010) (2010) 开办疗养和水疗开办疗养和水疗酒店，其中韦尔毕耶将成为酒店，其中韦尔毕耶将成为 W W 品牌的首家滑雪疗养酒店。品牌的首家滑雪疗养酒店。 定位思路定位思路77因此：因此：在形象包装上，在形象包装上，要借助要借助W W酒店实现价值体系的跃升酒店实现价值体系的跃升、形象的拔高、形象的拔高借力提升借力提升，在市场上脱颖而出，以超越于其他竞争对手！在市场上脱颖而出，以超越于其他竞争对手！以以W W酒店为核心，去包装推广整个项目酒店为核心，去包装推广整个项目定位思路定位思路78定位系统模式定位系统模式W W酒店酒店
76、住宅住宅公寓公寓酒店酒店将住宅、公寓与酒店完美结合，使公寓同属将住宅、公寓与酒店完美结合，使公寓同属W W酒店机构，具有同酒店机构，具有同等品质的价值，并提供同等标准的服务软件及相呼应的硬件。等品质的价值，并提供同等标准的服务软件及相呼应的硬件。定位思路定位思路79如何实现领峰与如何实现领峰与W W酒店的价值传递？酒店的价值传递？80形象定位策略：属性传递，有机嫁接形象定位策略：属性传递，有机嫁接公寓特点：公寓特点：建筑面积建筑面积4545方方130130方，方，87-10287-102方占七成，面积适中，总价相对较低方占七成，面积适中，总价相对较低地段优势、酒店服务，出租回报高地段优势、酒店
77、服务，出租回报高W W W W酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房定位思路定位思路81诠释：诠释：商务套房商务套房与酒店的概念相匹配，表示面积不大，适合投资与酒店的概念相匹配，表示面积不大，适合投资尊尊 尚尚体现尊贵、时尚的体现尊贵、时尚的W W酒店理念酒店理念W W W W酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房定位思路定位思路82买家买家用家用家W W W W酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房酒店尊尚商务套房定位定位定位定位83买家买家 本项目买家分为本项目买家分为投资型买家投资型买家与与自用型买家自用型买家。在实际购买决策
78、中，这两类客户对项目。在实际购买决策中，这两类客户对项目有着不同的关注点。项目的买家主要由以下类型有着不同的关注点。项目的买家主要由以下类型u 投资型买家：物业回报能力；投资型买家：物业回报能力；u 自用型买家：物业购买成本以及使用成本；自用型买家：物业购买成本以及使用成本；定位定位定位定位84项目价格定位项目价格定位建议售价：建议售价：20,00020,000元元/ /（含（含（含（含6000600060006000元元元元/m/m/m/m2 2 2 2全屋全屋全屋全屋装修，附送家私、家电）装修，附送家私、家电）装修，附送家私、家电）装修，附送家私、家电）评估内容评估内容/ /项目项目各内容
79、影响所各内容影响所占比例占比例汇峰汇峰月岛月岛威尔斯威尔斯国际公寓国际公寓本项目本项目地段30%10.510.51110景观15%11111210小区规划及配套10%11111110产品品质10%12121110户型设计10%12121110发展商品牌10%11111010物业管理15%13131310小计100%11.3511.3511.3510修正系数1.1351.1351.1351毛坯售价（元/）120001300012500修正售价136201475514187.5项目加权系数35%35%30%加权值476751644256估算项目售价=4767+5164+4256=14188元/m2
80、(毛坯)价格推导价格推导86营销推广部署建议营销推广部署建议推广策略：内涵传递，完美融合推广策略：内涵传递，完美融合将酒店的服务及配套设施的使用引入项目当中，将酒店的服务及配套设施的使用引入项目当中，采用免费服务有偿服务的服务模式！采用免费服务有偿服务的服务模式！推广策略推广策略88扩大社会影响力扩大社会影响力塑造项目的品牌实力塑造项目的品牌实力扩大项目知名度扩大项目知名度提升项目的价值提升项目的价值价格目的价格目的89推广部署：推广部署：树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌 推广品质推广品质推广品质推广品质 推动销售推动销售推动销售推动销售将公寓与将公寓与W W酒店进酒店进行组合，提升项行组合，
81、提升项目整体形象，体目整体形象，体现项目核心价值现项目核心价值树立品牌树立品牌树立品牌树立品牌“W”W”冠名公寓冠名公寓, ,全城罕有的超五全城罕有的超五星级酒店公寓体星级酒店公寓体现复合性价值现复合性价值推广品质推广品质推广品质推广品质拓展市场、通过拓展市场、通过各种媒体立体宣各种媒体立体宣传扩大目标客户传扩大目标客户, ,直接带动销售直接带动销售推动销售推动销售推动销售推动销售策略策略90推广三部曲推广三部曲推广主题及阶段卖点推广主题及阶段卖点功能复合性功能复合性珠江新城核心珠江新城核心中轴线上中轴线上CBDCBD的的核心价值核心价值享誉全球的享誉全球的W W酒店，酒店，提供喜达屋超五提供
82、喜达屋超五星级的配套服务星级的配套服务全城罕有的超五全城罕有的超五星级酒店公寓星级酒店公寓, ,中中轴线上的复合旗轴线上的复合旗舰舰91推广的时间节点推广的时间节点第一阶段第一阶段提升项目形象提升项目形象第二阶段第二阶段强势推广强势推广第三阶段第三阶段持续热销持续热销1111月月1212月月1 1月月5 5月月1111月月开放样板房开放样板房公开发售公开发售1010月月1111月月第四阶段第四阶段再掀高潮再掀高潮第五阶段第五阶段持续销售持续销售92各阶段安排各阶段安排重磅出击，通过一系重磅出击，通过一系列活动开展，提升项列活动开展，提升项目形象及知名度目形象及知名度工程配合工程配合开放样板房、
83、开放样板房、售楼部完成售楼部完成楼体封顶，楼体封顶，取得预售证取得预售证第一阶段第一阶段提升项目形象提升项目形象第二阶段第二阶段强势推广强势推广第三阶段第三阶段持续热销持续热销1111月月1212月月1 1月月5 5月月公开发售公开发售1010月月1111月月第四阶段第四阶段再掀高潮再掀高潮第五阶段第五阶段持续销售持续销售93利用利用“全球罕有的全球罕有的W W酒店，落户酒店，落户CBDCBD的中心的中心”这一事件制造热点；这一事件制造热点； 喜达屋知名品牌喜达屋知名品牌WW酒店，全球仅有酒店，全球仅有2222家，家，超五星级标准，中国大陆第一家。超五星级标准，中国大陆第一家。重磅出击重磅出击
84、“W”“W”品牌推广品牌推广94以以W W酒店现时在首尔、纽约、悉尼、马尔代夫、三藩市、酒店现时在首尔、纽约、悉尼、马尔代夫、三藩市、洛杉机、香港等世界各大城市的品牌影响力和实力，大肆渲洛杉机、香港等世界各大城市的品牌影响力和实力，大肆渲染；同时，整合染；同时，整合W W酒店在北京和上海的资源，形成酒店在北京和上海的资源，形成“W W中国中国”的效应，引起轰动。的效应，引起轰动。“W”W”品牌推广品牌推广95“W”W”品牌推广品牌推广96 “ “W”W”正式亮相，以喜达屋集团的名正式亮相，以喜达屋集团的名义邀请各大媒体、记者参与、炒作，制义邀请各大媒体、记者参与、炒作，制造热点和社会舆论；扩大
85、社会影响力。造热点和社会舆论；扩大社会影响力。新闻发布会或签约仪式新闻发布会或签约仪式“W”W”品牌推广品牌推广97公关活动邀请各界的层峰人士，举办时尚沙龙或邀请各界的层峰人士，举办时尚沙龙或酒会，引起圈层效应。酒会，引起圈层效应。“W”W”品牌推广品牌推广98在对在对W W酒店进行一系列的曝光和炒作之后，针对公寓销售再给予实酒店进行一系列的曝光和炒作之后，针对公寓销售再给予实质性的优惠，以达到刺激销售的目的。质性的优惠，以达到刺激销售的目的。99品牌品牌优惠优惠W W冠名冠名酒店酒店公寓的有力促销公寓的有力促销100针对购买公寓的客户，以抽奖或前十名的形式，针对购买公寓的客户，以抽奖或前十名
86、的形式，赠送赠送W W酒店香港、澳门巡游。酒店香港、澳门巡游。预计费用：预计费用：1000010000元元/ /人人* *1010人人=100000=100000元元101 通过线上新闻稿发布项目信息；通过线上新闻稿发布项目信息；将项目核心区域优势、独有世界超五星酒店服务优将项目核心区域优势、独有世界超五星酒店服务优势，发展前景等进行渗透势，发展前景等进行渗透第一阶段：第一阶段：1111月月-12-12月月主流媒体主流媒体广州日报广州日报硬广软文炒作硬广软文炒作线上推广开展线上推广开展102 邀请知名经济家现场进行高峰论坛；邀请知名经济家现场进行高峰论坛； 建议可以与电台联动，邀请企业参与，通
87、过现建议可以与电台联动，邀请企业参与，通过现场电台直播，扩大社会影响力；场电台直播，扩大社会影响力； 建议邀请建议邀请W W酒店的高端客户，整合酒店资源酒店的高端客户，整合酒店资源活动：活动：0909年经济高峰论坛年经济高峰论坛第一阶段：第一阶段：1111月月-12-12月月103 针对信用卡金卡客户、中国移动的金卡客户、天河区跨国企业密集写字楼寄针对信用卡金卡客户、中国移动的金卡客户、天河区跨国企业密集写字楼寄DMDM，传，传播信息播信息DMDM线下传播线下传播第一阶段：第一阶段：1111月月-12-12月月104W会籍登记，获得额外优惠。会籍登记，获得额外优惠。面市促销优惠启动面市促销优惠
88、启动第一阶段：第一阶段：1111月月-12-12月月105线下推广全面线下推广全面铺开；点对点铺开；点对点客户发动客户发动各阶段安排各阶段安排第一阶段第一阶段提升项目形象提升项目形象第二阶段第二阶段强势推广强势推广第三阶段第三阶段持续热销持续热销1111月月1212月月1 1月月5 5月月公开发售公开发售1010月月1111月月第四阶段第四阶段再掀高潮再掀高潮第五阶段第五阶段持续销售持续销售106第二阶段：第二阶段：1212月月-1-1月月W W酒店资源运用酒店资源运用充分发挥充分发挥W W酒店价值，将一直追捧该品牌的客酒店价值，将一直追捧该品牌的客户全面发动，如香港户全面发动，如香港W W酒
89、店巡展。酒店巡展。107第二阶段：第二阶段：1212月月-1-1月月电梯框架广告电梯框架广告在高端住宅项目进行电梯框架广告在高端住宅项目进行电梯框架广告108与行业协会进行联动，透过协会发动商户资源与行业协会进行联动，透过协会发动商户资源商会联动商会联动第二阶段：第二阶段：1212月月-1-1月月定期举办定期举办贸易、外商活动，以贸易、外商活动，以W W酒店名义举办，让参加酒店名义举办，让参加的客户充分体现项目优越的配套服务。的客户充分体现项目优越的配套服务。109圣诞、新年晚会、圣诞、新年晚会、公开发售公开发售等等.第二阶段：第二阶段：1212月月-1-1月月公关活动安排公关活动安排110合
90、富资源发动合富资源发动第二阶段：第二阶段：1212月月-1-1月月对合富代理的高端项目客户资源进行发动，对合富代理的高端项目客户资源进行发动，如发放短信或电话营销。如发放短信或电话营销。例如：中信君庭项目、凯旋会、汇景新城客例如：中信君庭项目、凯旋会、汇景新城客户等户等111拓展辅助圈层拓展辅助圈层目标客户目标客户各阶段安排各阶段安排第一阶段第一阶段提升项目形象提升项目形象第二阶段第二阶段强势推广强势推广第三阶段第三阶段持续热销持续热销1111月月1212月月1 1月月5 5月月公开发售公开发售1010月月1111月月第四阶段第四阶段再掀高潮再掀高潮第五阶段第五阶段持续销售持续销售112拓展外
91、区域客户，在环市路一带进行巡展，拓展外区域客户，在环市路一带进行巡展，吸引区域潜在客户吸引区域潜在客户环市路商圈巡展环市路商圈巡展第三阶段：第三阶段：1 1月月-5-5月月113网络：网络：网络：网络：搜房网络宣传推广搜房网络宣传推广电台：电台：电台：电台：正点报时滚动播放正点报时滚动播放杂志：杂志：杂志：杂志：直通车广告以及交通类杂志投放直通车广告以及交通类杂志投放D D D DM M M M：充分有效地利用楼盘资源，选择部分高档项目（有较多外商、外企租住的住充分有效地利用楼盘资源，选择部分高档项目（有较多外商、外企租住的住宅和写字楼）客户进行投放。宅和写字楼）客户进行投放。小区渗透：小区渗
92、透：小区渗透：小区渗透：在高档楼盘电梯进行框架广告投放在高档楼盘电梯进行框架广告投放业主经营：业主经营：业主经营：业主经营：充分运用国金等合景泰富高端客户资源，有效吸引投资和自住型买家及租充分运用国金等合景泰富高端客户资源，有效吸引投资和自住型买家及租客。客。线下推广铺开线下推广铺开第三阶段：第三阶段：1 1月月-5-5月月114备战黄金月备战黄金月第一阶段第一阶段提升项目形象提升项目形象第二阶段第二阶段强势推广强势推广第三阶段第三阶段持续热销持续热销1111月月1212月月1 1月月5 5月月公开发售公开发售1010月月1111月月第四阶段第四阶段再掀高潮再掀高潮第五阶段第五阶段持续销售持续
93、销售各阶段安排各阶段安排115线上：项目高回报和高价值体现、线上：项目高回报和高价值体现、W W酒店即将酒店即将运营等。运营等。线下：投资讲座、亚运展望线下：投资讲座、亚运展望第四阶段：第四阶段：5 5月月-10-10月月线上线下结合线上线下结合推广全面铺开推广全面铺开116经营业主、维护品经营业主、维护品牌、圈层活动牌、圈层活动第一阶段第一阶段提升项目形象提升项目形象第二阶段第二阶段强势推广强势推广第三阶段第三阶段持续热销持续热销1111月月1212月月1 1月月5 5月月1010月月1111月月第四阶段第四阶段再掀高潮再掀高潮第五阶段第五阶段持续销售持续销售各阶段安排各阶段安排117第五阶
94、段：第五阶段：1010月月-11-11月月以线下活动为主以线下活动为主业主答谢、圣诞、新年晚会、业主答谢、圣诞、新年晚会、W W酒店开业庆典等酒店开业庆典等.118售楼部选址售楼部选址此次为冼村路，且刚好为一转弯处；此次为冼村路，且刚好为一转弯处；119销售计划及资金安排销售计划及资金安排全年销售任务全年销售任务阶段阶段1111月月1212月月1 1月月2525月月 610610月月 1111月月总计总计开放样开放样板房板房储备储备客户客户公开发公开发售售持续销售持续销售持续销售（黄金周）持续销售（黄金周）月份月份111112121 12 23 34 45 56 67 78 89 910101
95、111面积面积0 00 07840 7840 2744 2744 1960 1960 1568 1568 4704 4704 1568 1568 1176 1176 1176 1176 1568 1568 1568 1568 627 627 2650026500套数套数0 00 01001003535252520206060202015151515202020208 8338338金额金额( (万元）万元）0 00 017249 17249 6037 6037 4312 4312 3450 3450 10349 10349 3450 3450 2587 2587 2587 2587 3450
96、3450 3450 3450 1380 1380 5830058300全年清货全年清货, ,共计共计338338套套, ,金额金额5.835.83亿亿121费用预算及相关媒介安排费用预算及相关媒介安排费用预算费用预算阶段阶段1111月月1212月月1 1月月2525月月 610610月月 1111月月总计总计开放样板开放样板房房储备客户储备客户公开发公开发售售持续销售持续销售持续销售（黄金周）持续销售（黄金周）月份月份111112121 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111套数套数0 00 0100100353525252020606020201515151520
97、2020208 8338338金额金额( (万元）万元）0 00 017,249 17,249 6,037 6,037 4,312 4,312 3,450 3,450 10,349 10,349 3,450 3,450 2,587 2,587 2,587 2,587 3,450 3,450 3,450 3,450 1,380 1,380 5830058300报纸广告报纸广告7000007000001100000110000070000070000030000030000028000002800000电台广告电台广告150000150000150000150000150000150000 150
98、00015000070000700007000070000740000740000网站网站100000100000100000100000200000200000户外广告户外广告100000100000100000100000100000100000 100000100000 100000100000 100000100000600000600000现场包装现场包装1000001000005000050000150000150000销售物料销售物料100000100000100000100000200000200000模型模型20000200002000020000公关活动公关活动500000
99、500000100000100000300000300000100000100000 10000010000011000001100000媒体公关费用媒体公关费用2000020000200002000040000400002000020000200002000020000200007000070000210000210000短信短信/DM/DM70000700007000070000150000150000290000290000杂志杂志100000100000100000100000100000100000300000300000W W体验之旅体验之旅10000010000010000010
100、00001590000159000017600001760000 16400001640000 100000100000 350000350000 720000720000 2200002200000 07000070000 190000190000 70000700000 00 067100006710000123营销费用营销费用:5.83:5.83亿亿* *1.2%=1.2%=约约700700万万推广媒体包括推广媒体包括: :报纸报纸: :广州日报广州日报/ /南方都市报南方都市报/ /羊晚羊晚/ /信息信息 电台电台: :交通台交通台/ /经济台经济台 网站网站: :新浪新浪/ /搜房网
101、搜房网 公关活动公关活动: :开盘活动开盘活动/ /投资讲座投资讲座/ /业主晚宴等业主晚宴等 杂志杂志: :直通车直通车124公寓的服务及配套建议公寓的服务及配套建议服务质素服务质素致力于为各类需求客户提供致力于为各类需求客户提供“随时随时/ /随需随需”(Whatever/Whenever) (Whatever/Whenever) 服务服务 一一,W,W酒店式服务酒店式服务二二, , 商务服务商务服务三三, , 会议与私人会议与私人PARTYPARTY筹办服务筹办服务四四, , 旅游类服务旅游类服务126从踏入优雅别致的起居室大厅那一刻起，您的从踏入优雅别致的起居室大厅那一刻起，您的 W
102、W 体验即将开始。在这里，所有的细节体验即将开始。在这里，所有的细节均将以特定的设计方式给您带来美妙的感官刺激。从让人耳目一新的服务方式与工作人均将以特定的设计方式给您带来美妙的感官刺激。从让人耳目一新的服务方式与工作人员，到顶级的员，到顶级的 SWEAT SWEAT 健身设施和尊贵的健身设施和尊贵的 Bliss Bliss 水疗中心，新奇感受接踵而至。水疗中心，新奇感受接踵而至。 此外，此外，只需轻触按键还可随时享受我们的只需轻触按键还可随时享受我们的“随时随时/ /随需随需”，包括：，包括：一一,W,W酒店式服务酒店式服务127礼宾服务礼宾服务迎送贵宾（接送机、接送车）服务迎送贵宾（接送机
103、、接送车）服务运动休闲、观光旅游、购物陪同运动休闲、观光旅游、购物陪同行李运送服务行李运送服务物品租赁服务物品租赁服务物品代购服务物品代购服务预约、预订服务预约、预订服务 （如：预约医生、预订车辆、预订酒店、预订鲜花、预定门票）（如：预约医生、预订车辆、预订酒店、预订鲜花、预定门票）私人司机特约服务私人司机特约服务128专业酒店护理服务专业酒店护理服务酒店服务专员上门做保洁服务、清洗衣物酒店服务专员上门做保洁服务、清洗衣物酒店公关活动专员上门家庭美化服务（如：插花、布置节庆装饰）酒店公关活动专员上门家庭美化服务（如：插花、布置节庆装饰）酒店工程部专员上门维修酒店工程部专员上门维修酒店专业用品护
104、理专员上门护理皮类物品（如：皮鞋、真皮沙发、皮手袋）酒店专业用品护理专员上门护理皮类物品（如：皮鞋、真皮沙发、皮手袋）特约权威医疗机构医师上门医疗、保健特约权威医疗机构医师上门医疗、保健酒店特训保安专员为客户进行家居安防监测酒店特训保安专员为客户进行家居安防监测129托管服务托管服务儿童照看儿童照看专车接送往返学校专车接送往返学校宠物看管宠物看管植物护理植物护理130无论您从事哪类业务，无论您从事哪类业务，W W 酒店都可助您一臂之力。酒店都可助您一臂之力。 我们酒店的每间客房均保持连线，我们酒店的每间客房均保持连线，并提供两部电话、高速笔记本电脑连接，可满足您的商务所需。此外，您也可以访问我
105、并提供两部电话、高速笔记本电脑连接，可满足您的商务所需。此外，您也可以访问我们的全方位商务服务中心们的全方位商务服务中心“连线连线”。 当然，当然，W W 酒店的酒店的“随时随时/ /随需随需”(Whatever/Whenever) (Whatever/Whenever) 服务团队也在随时候名满足您的每一需求。服务团队也在随时候名满足您的每一需求。留言服务留言服务收寄邮件、包裹服务收寄邮件、包裹服务打印、复印、传真服务打印、复印、传真服务文件处理服务文件处理服务时间提醒、备忘提醒服务时间提醒、备忘提醒服务物业租售服务物业租售服务二二, , 商务服务商务服务131我们提供您所需的一切，从而使您的
106、商务活动完美顺畅、您的会议让人记忆犹新、并且我们提供您所需的一切，从而使您的商务活动完美顺畅、您的会议让人记忆犹新、并且您的特别活动别具一格。无论您筹划哪类活动，我们都会为您挑选适宜的地点并提供适您的特别活动别具一格。无论您筹划哪类活动，我们都会为您挑选适宜的地点并提供适宜的服务，从而满足您的所有需求，包括：宜的服务，从而满足您的所有需求，包括：私人宴会全程承办服务私人宴会全程承办服务调酒师服务调酒师服务私人厨师服务私人厨师服务送餐服务送餐服务三三, , 会议与私人会议与私人PARTYPARTY筹办服务筹办服务132四四, , 旅游类服务旅游类服务可为客户提供更多的旅行住宿地点，包括喜达屋旗下
107、可为客户提供更多的旅行住宿地点，包括喜达屋旗下95 95 逾个国家逾个国家/ /地区约地区约 850 850 家酒店：家酒店：瑞吉酒店瑞吉酒店 (St. Regis(St. Regis) )、豪华精选、豪华精选 (Luxury Collection(Luxury Collection) )、喜来登、喜来登 (Sheraton(Sheraton) )、威斯汀威斯汀 (Westin(Westin) )、福朋喜来登集团酒店、福朋喜来登集团酒店 (Four Points(Four Points by Sheraton) by Sheraton)、W W 酒店酒店 (W(W) )、艾美酒店、艾美酒店 (
108、Le (Le MridienMridien) ) 及最近加入的雅乐轩（及最近加入的雅乐轩（AloftSMAloftSM）。）。 133售楼部现场尽量以酒店大堂的风格和规格进行装售楼部现场尽量以酒店大堂的风格和规格进行装饰，并配以大堂经理，酒店啡厅等情景配套，以饰，并配以大堂经理，酒店啡厅等情景配套，以及及W W酒店的宣传和服务亮点。酒店的宣传和服务亮点。134高星级的配套设施、会所和装修标准高星级的配套设施、会所和装修标准酒店式、服务式公寓的配套酒店式、服务式公寓的配套配备全套家私、电器配备全套家私、电器室内装修标准强调品位感室内装修标准强调品位感135健身房、洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、健身房、洗衣房、餐饮、酒吧、图书室、商务中心、智能化系统、豪华大堂、前台、控制室等智能化系统、豪华大堂、前台、控制室等酒店式酒店式、服务式、服务式公寓的配套公寓的配套136Thank you137
