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1、中环时代广场项目市场定价推导汇报2010年11月滴滴匪匪英英滥滥撞撞质质峨峨桥桥冗冗副副峻峻湿湿烈烈抽抽摆摆喊喊篱篱鲸鲸捧捧布布眉眉顾顾顽顽茄茄革革晓晓炊炊悲悲穴穴奥奥蛰蛰久久2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议前言为更好地促进中环时代广场各产品的顺利销售，通过对市场类似产品的调查和研究分析后，针对中环时代广场办公楼/商业/酒店产品，提出市场层面的价格推导汇报，供近阶段项目价格参考。汇报说明：报告内参考项目的成交价格与租金价格的参考时点为：2010年1-9月中铁登陆的上海强势之作中铁中铁 中环时代广场中环时代广场侦侦芭芭烈烈义义洒洒帅帅
2、统统距距罩罩疟疟泄泄渤渤痛痛故故意意攫攫泽泽镍镍统统斥斥枝枝砍砍劈劈垒垒塘塘缆缆吵吵胚胚皖皖实实蝗蝗吟吟2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目综合情况项目概况/各产品特征分析项目市场环境办公市场/商业市场/酒店市场各产品价格推导SOHO/LOFT/甲级办公/商业/酒店目录起起厄厄松松甄甄灭灭歌歌玉玉淑淑腺腺鸵鸵湖湖弯弯金金拂拂膨膨涝涝柑柑舍舍性性只只类类腋腋祖祖萧萧鄂鄂泪泪丝丝烧烧词词蓬蓬梗梗港港2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目综合情况项目市场环境各产品价格推导项目概况
3、位居北上海金中环位于市北高新技术服务园区核心；踞中环西北紧邻中环高架及南北高架；大宁商圈辐射区域中环时代广场1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场；距离大宁商圈仅5分钟车程；距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。交通便利双轨交站直抵市中心区位交通条件区位交通条件吝吝迫迫更更崭崭伤伤促促敌敌淘淘布布诬诬龄龄音音效效悄悄碍碍蹦蹦路路欣欣孤孤时时直直卜卜袱袱临临烃烃晰晰褐褐蜂蜂羞羞犬犬空空剐剐2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议7号楼：酒店SOHO办公商业6号楼：LOFT办公5号楼：LOFT办公1号楼：甲级办公商业2号楼：甲级办公商业3号楼：甲级办
4、公商业4号楼：甲级办公项目数量总用地面积（）51848.6容积率2.8地上建筑面积（）145784建筑限高（M）78用地属性商办用地项目主要经济指标项目概况主要经济指标主要经济指标梨梨掉掉伺伺笺笺茸茸屎屎授授碎碎升升盛盛鲸鲸呆呆波波耪耪我我锨锨赵赵烟烟栽栽永永甩甩解解憎憎渤渤纂纂钠钠远远道道筛筛掩掩溢溢蜘蜘2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议各产品特征分析城市综合体|价值灵魂中铁中环时代广场精装SOHO/百变LOFT/甲级办公/特色商业/星级酒店/专属车库虾虾将将隙隙药药晨晨骄骄腿腿赚赚笨笨泅泅芭芭你你牢牢艳艳袒袒瞒瞒捶捶攒攒蛆蛆黎黎秩
5、秩贾贾禹禹谴谴衡衡且且筏筏称称诬诬思思康康快快2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议【精装SOHO】50精装精装/轻松投资轻松投资大宁辐射区，精装小户型。大宁辐射区，精装小户型。本项目SOHO为精装标准,配有地源热泵系统。SOHO单套面积约在50左右，层高3.5米。由于其面积小总价低，又可作为居住、办公两相宜的产品，具备类住宅的特性，有利于规避市场风险。但SOHO商办土地性质及使用年限比居住类低；购买时付款比例和利息较高，贷款年限低；交易税费与日常公共事业费较高。胰胰感感穆穆譬譬皂皂召召缠缠汹汹于于俊俊所所挺挺缎缎淫淫宫宫剧剧毙毙烫烫醛醛
6、缩缩迪迪让让惩惩斤斤楔楔狸狸心心傣傣十十舰舰泌泌央央2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议双层记双层记LOFT/超值超值一层价格，两层空间一层价格，两层空间LOFT作为办公物业层高优势是其最大卖点，5.4米的层高是目前办公楼的最新式户型设计，它可以根据客户的需求，合理的分割室内空间，一层变两层，宜商宜居。本项目LOFT的主力面积约100左右，作为办公，可以一楼用来做员工的办公区，二楼做老板的办公室或者会议室；作为办公和居家相结合，那么一楼可作为工作室，二楼作为卧室，使客户的工作与生活相得益彰。但LOFT商办土地性质及使用年限比居住类低；购
7、买时付款比例和利息较高；交易税费与日常公共事业费较高；交房时以毛坯交付，需要投入一笔装修改造费用。【百变LOFT】敛敛普普嘎嘎阻阻韵韵掖掖寄寄轴轴钉钉蛋蛋特特辙辙漓漓咸咸吾吾烙烙深深增增蚤蚤忍忍迟迟揖揖孽孽羌羌忿忿咽咽绵绵豺豺忽忽肚肚埔埔狈狈2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议【甲级办公】企业实力象征企业实力象征/世界世界500强总部基地强总部基地绿色生态、高科技办公空间绿色生态、高科技办公空间本项目的甲级办公产品为市北工业园区提供了可搭建国际5A智能化办公平台，办公楼外墙采用节能环保的LOW-E中空玻璃幕墙系统，智能自动化控制配套系统
8、，充分体现了本办公产品的高档性。由于政府对该类办公业态的定位要求，本项目甲级办公产品面积分割较大，作为销售型产品而言市场接受度低，影响未来售价。晨晨菩菩楼楼掀掀类类倡倡哇哇敌敌赶赶华华腰腰颤颤违违漱漱却却诱诱欺欺共共僵僵循循邮邮办办躯躯弟弟无无阀阀国国揩揩贺贺腿腿筷筷系系2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议【特色商业】本项目商业产品的商业模式为大型餐饮和休闲主力店（例如品牌的旗舰店）、特色餐饮店、中西式快餐、咖啡茶座、自助式银行、邮局、园区办公配套商业、便利店等等。将通过提供多元化的商业硬件设施打造一流购物环境，以全新的经营理念，完善的
9、服务体系让商业产品吸引各类商家的入驻。商业多以2-3F为主，商业价值将产生逐层递减效应。魅力商业魅力商业/24小时高品质生活方式小时高品质生活方式全力打造大型高端商业街区全力打造大型高端商业街区弦弦偏偏葵葵冬冬石石钙钙崭崭倦倦裕裕国国邦邦稼稼脯脯澡澡角角酮酮熟熟哀哀溃溃轨轨莽莽咯咯汀汀盯盯耕耕寐寐棚棚跟跟根根庸庸逼逼瞎瞎2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议星级酒店星级酒店/世界级人性化服务世界级人性化服务高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。本项目的酒店产品将引入国际品牌星级酒店管理，个性化、人性化的全新服
10、务，奢华风格和考究细腻的管理迎合了世界范围内高端商务人群的需求。体验星级酒店的管家服务，为国际商务人士提供专享会所。本项目酒店在定价时，拟采用整体出售的方式。【星级酒店】阔阔彤彤菇菇眶眶仙仙馒馒恋恋拥拥瞩瞩拍拍阅阅祁祁千千姨姨谍谍为为画画粟粟孩孩霄霄勤勤谦谦炕炕摹摹策策籍籍仪仪兢兢器器瓢瓢流流挽挽2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议【专属车库】千余车位配套千余车位配套/停车便捷停车便捷发挥车库价值最大化，提升项目品质。发挥车库价值最大化，提升项目品质。本项目地下车库1330个，地上车位38个。由于目前区域内地下车库均以出租型为主，鲜有出
11、售，出售价格在10-12万/位。考虑到市场的实际情况，建议本项目地下车库采用与办公楼捆绑销售的定价方式。寺寺山山藕藕柱柱窜窜薪薪兴兴辆辆起起劳劳速速贵贵陷陷怖怖论论罗罗议议立立傻傻码码堂堂钡钡去去公公酶酶荣荣暮暮掸掸撮撮鹏鹏港港孟孟2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目市场环境上海办公市场上海办公市场上海办公市场近期整体走势分析：2010年至今上海办公市场供求比为1：0.64，供应量大于需求量。近期上海办公市场的供应主要由纯写字楼项目与酒店式公寓产品组成。随着楼市政策不断加剧，供应量大幅提升，使得市场消化速度明显放缓，预计今后数月内办
12、公楼市场成交都会以消化前几月供应产品为主。项目市场环境各产品价格推导懂懂沥沥吧吧死死扣扣尉尉洽洽诲诲历历掖掖膀膀地地陕陕域域俗俗譬譬矣矣菜菜瘸瘸偿偿坪坪铬铬捻捻锚锚渺渺煤煤位位媒媒榜榜窟窟彭彭孰孰2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议上海办公市场供求价分析：l市场供应量分析2009年8月以来，上海办公市场供应呈持续放量过程；2010年始，上海中心城区供应明显下降，外郊环供应量最大，目前办公市场主要供应项目为嘉定区上海江桥万达广场、平嘉大厦以及宝山的绿地丰翔新城等。l市场成交量分析2009年8月以来，上海办公市场成交状况稳定，到了2010年
13、月均成交面积保持在10万左右。由于近期政策密集出台，在住宅市场跌入谷底的同时，办公市场分流部分购买力，但大多数有购买能力的客户大多处于持币观望状态，政策是继续收紧或是暂时告一段落将直接影响2010年下半年办公市场的走势。l市场成交价格分析年份成交均价同比变化幅度200817844元/-200920009元/12.14%2010年1-8月19603元/-2.03%2008-2010年上海可售型办公产品成交价格变化表若不考虑成交结构原因，上海办公产品成交价格年均涨幅在5-6%左右；受整体收购与供应结构的影响，2010年1-8月上海办公产品成交均呈下跌趋势。贬贬隶隶诸诸吹吹翼翼涉涉筛筛筹筹译译倔倔唇
14、唇截截辨辨妈妈猩猩溺溺壬壬秧秧克克掂掂斯斯砾砾淑淑疏疏握握墟墟灵灵随随攫攫岸岸韭韭郎郎2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边办公产品分析：办公产品属性楼盘名称成交均价（元/）成交总价（万元）月均去化（套/）常规办公楼 共和商务广场1955071-29011/834SOHO办公中环永新国际广场1666771-2408/670LOFT办公祥腾财富广场25763300-40016/2402常规写字楼和SOHO产品去化表现稳定，月均10套左右，成交价格在20000元/；LOFT产品在区域内接受度较高，祥腾财富广场月均成交16套，成交均价接
15、近27000元/。项目周边楼盘分布图项目周边办公楼盘一览表惑惑创创亢亢虑虑殊殊佛佛幽幽占占测测追追砷砷拣拣瞳瞳乱乱脉脉祭祭腰腰砷砷商商拘拘磁磁崇崇丘丘腰腰糟糟多多警警幸幸枪枪眉眉续续昼昼2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议市场环境上海商业市场上海商业市场上海商业市场近期整体走势分析：2010年至今上海商业市场供求比为1：0.58，供应量大于需求量。近几个月商业用房的成交在冲高后逐步回落，但目前仍保持在高位，而开发商对于目前形势下的商业市场保持着高度乐观的态度，使得近期的新推商业用房量屡创新高。狂狂镑镑桶桶授授轿轿斗斗嗽嗽呼呼合合孺孺诬诬
16、轴轴冬冬访访拽拽吮吮量量句句痒痒圭圭灿灿襟襟爸爸校校字字熬熬嫉嫉卒卒泳泳乌乌只只晒晒2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议上海商业市场供求价分析：l市场供应量分析上海商业市场供应始终保持稳定。新增销售型商业营业用房供应主要集中在外围远郊板块，具有代表性的项目有奉贤区奉贤农产品交易市场项目、碧海金沙嘉苑项目等。l市场成交量分析上海商业市场成交状况稳定，2010年以来，多月成交面积突破20万；商铺的成交主要集中在外围区域，这些区域的成交结构中低价商铺所占比例有明显上升，投资者对于小面积低总价的商铺投资较为热衷促成了这样的成交表现。l市场成交价
17、格分析年份成交均价同比变化幅度200811302元/-200912893元/14.08%2010年1-8月12427元/-3.62%近三年上海可售型商业成交价格变化表若不考虑成交结构原因，上海商业产品成交价格年均涨幅在5%左右；2009年8月以来，上海商业市场成交价格始终保持平稳走势，成交均价集中在11000-14000元/。淆淆心心氛氛绷绷候候说说花花速速及及磕磕迸迸业业劫劫杏杏盾盾伍伍萤萤常常嗡嗡焉焉凄凄菜菜拈拈庙庙砂砂柬柬怨怨盖盖底底弊弊托托粉粉2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边商业产品分析：商业集聚区体量（万）业态功能
18、业态类型辐射范围不夜城47综合商业百货、酒店宾馆、餐饮娱乐、专业批零市场全市大宁15区域购物中心以家庭为单元的购物消费、休闲娱乐大宁及闸北北部彭浦区域约3便民服务商业生活便利型商业：便利店、快餐店、美容美发等永和、洛川、彭浦、临汾社区目前闸北区商业主要有三大集聚区，项目临近的彭浦区域处于闸北区北部，与南部两大商业集聚区(大宁、不夜城)距离较远；项目临近的彭浦区域以沿街商铺的便利型商业为主，档次偏低，辐射范围较小。项目周边主要商圈分布图项目周边商圈情况一览表厨厨讲讲综综疡疡贱贱心心狡狡嗽嗽础础印印禁禁逸逸俞俞硬硬抗抗甩甩檬檬矩矩良良旋旋剿剿铭铭溜溜冲冲酉酉洛洛炔炔滑滑册册季季屋屋娄娄2010中中
19、环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边商业产品价格分析：市北工业园区商业以专业市场为主，导致整体租金价格较低，维持在2.5-4元/天之间；半岛国际作为园区企业配套具有政府导向性，因此租金价格也相对较低，平均租金在4.2元/天；受大润发卖场效应，周围沿街底商和大润发内部商铺租金较高，能达到10元/天以上。项目所在商圈分布图市北工业园商圈租金表现鸿鸿芋芋豹豹搭搭拂拂鼠鼠闽闽弗弗劝劝货货消消陆陆斗斗盆盆淄淄羔羔灼灼诉诉殖殖穗穗寇寇裴裴那那莎莎霉霉特特菊菊杭杭甲甲碗碗评评厌厌2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50
20、P销销售售建建议议市场环境上海酒店市场上海酒店市场l酒店供应量分析l酒店供应区域分析上海高星级酒店数量和客房数量整体呈逐年上升趋势，至今年共拥有高档酒店108家，其中五星级40家，四星级58家。五星级酒店集中分布于陆家嘴、南京西路、人民广场、虹桥开发区、淮海路、徐家汇等几大市级成熟商务商贸区内及周边区域，其中77.8%位于内环线以内；四星级酒店分布于各大中型商务区、区域商贸区以及园区周边，其中67.3%位于内环线内。上海酒店市场整体分析：她她鹰鹰赣赣城城滦滦寞寞黎黎湘湘悄悄讳讳宪宪绞绞肚肚久久迈迈甫甫向向仔仔刨刨争争督督答答搏搏釉釉淆淆赋赋箔箔缨缨适适屿屿峰峰罩罩2010中中环环时时代代广广场
21、场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议l酒店平均入住率分析l酒店客房价格分析上海高星级酒店入住率水平呈逐年下降的趋势，其中四星级酒店入住率略逊于五星级酒店，目前在60%左右的年度水平。受入住率走势及国际金融环境影响，星级酒店的房价水平在近3年也呈现下降走势；目前，四星级酒店单日房价在630-640元/间天；五星级酒店单日房价在1200-1300元/间天。皇皇驹驹喂喂羹羹晾晾葡葡奈奈郡郡撵撵俏俏耍耍斑斑左左萤萤水水问问菊菊期期屠屠弦弦未未武武婆婆瓢瓢柴柴荒荒堤堤夜夜零零起起楷楷患患2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建
22、议议项目周边酒店分析：项目所在区域板块酒店分布图项目周边酒店情况一览表闸北区高星级酒店主要集中在大宁板块及火车站板块的恒丰路沿线，以满足周边园区的商务需求为主；板块内大部分高星酒店都在2005年以后开业，占总客房数量的74%。目前闸北区内档次最高的酒店为未挂牌五星级，尚无挂牌五星级酒店，有两间未挂牌五星级酒店。 星级编号酒店名称总客房数开业年份5星（未挂牌）1大宁福朋喜来登集团酒店32620075星（未挂牌）2铭德莱星顿广场酒店28820084星1锦荣国际大酒店14520044星2上海中祥戴斯大酒店20820064星（未挂牌）3金水湾大酒店17120054星4广场长城假日酒店51019964星
23、5亚繁龙门大酒店3002007偏偏碟碟臻臻怀怀饱饱滔滔杭杭匙匙句句别别遗遗减减思思伐伐硒硒掇掇蕴蕴堤堤黑黑够够譬譬僵僵文文篆篆叁叁眠眠乘乘帘帘卸卸很很歉歉联联2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边酒店价格分析：受酒店业日益竞争及经济危机的影响，区域内高档酒店市场需求呈逐年下降趋势；以旅游业为导向的火车站板块尤其明显；而大宁板块由于市北工业区企业的需求及大宁商圈的建成，下降趋势相对略微平缓。火车站板块由于多家高星级酒店的竞争，因此板块整体入住率相对略低；而大宁板块由于周边被配套设施的逐渐完善，及周边企业的需求，入住率则相对稳定，且较
24、高。项目周边酒店入住情况驭驭庆庆钝钝肩肩描描婚婚泊泊毒毒讥讥灵灵廖廖铺铺胞胞胜胜举举丝丝史史封封喜喜座座舒舒房房愤愤蒂蒂铲铲接接羞羞是是矛矛铣铣只只眶眶2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边酒店价格分析：项目周边酒店客房价格情况整体来看，各板块高档酒店平均客房价格差别不大，基本在495-545元之间；火车站板块由于莱星顿广场酒店的上市从而拉高了该板块客房平均价格；而大宁板块由于以长期商务客户为主，价格基本比较稳定；从各档次酒店来看，挂牌四星级以上酒店价格在495-543元之间，与其他区域上海市内环外高星级酒店的基本持平，低于内环内
25、高星级酒店水平。阐阐错错八八默默彩彩斥斥挤挤宦宦薛薛智智函函凝凝崎崎膏膏狸狸芭芭炯炯旱旱趴趴勤勤恋恋履履泣泣垂垂焉焉诀诀键键撒撒颅颅垢垢猴猴袒袒2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目市场环境各产品价格推导SOHO市场定价推导SOHO偏重类住宅的属性，选择可通过参照公寓类产品寻找其定价规律。SOHOSOHO产品市场定价规律产品市场定价规律区域位置SOHO产品公寓产品价格对比参照楼盘实际成交价格（元/）参照楼盘实际成交价格（元/）杨浦内中环郡江国际16500-18500（扣除1500装修标准）鼎隆公寓/信通浦皓园16000-170005%
26、虹口内中环紫金公馆26000-29000（扣除2000装修标准）和平家园/宝华城市26000-30000持平普陀内中环MINI公馆9500-12500（扣除1500装修标准）星河世纪城/中鼎豪园10000-120005%SOHO产品相比同区域内的公寓产品，市场溢价范围小，扣除装修标准外仅有-5至5%的幅度，基本与公寓产品价格持平。冷冷舰舰支支行行昧昧抓抓爽爽磊磊戍戍腰腰廓廓裁裁事事吻吻忱忱矩矩貌貌竹竹醛醛婚婚锐锐咙咙子子缚缚蛙蛙凭凭租租揖揖牲牲节节计计喇喇2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议SOHO产品周边在售公寓价格分析楼盘名称成交均
27、价（元/）成交总价（万元）月均去化（套/）宝华现代城19683256-4501/138康悦亚洲花园19837212-3135/590平均值19760364SOHO产品竞品楼盘定价对比因素所占权重本项目康悦亚洲花园A、地理环境38%10098B、楼盘品质44%100115C、物业管理3%10090D、工程形象5%100110E、营销10%100105比较因素折扣合计100100106.5竞品成交均价（元/）19837SOHO产品合成均价（元/）18619酌酌菩菩对对渍渍失失局局施施开开瞪瞪怂怂违违氰氰捷捷篙篙袜袜碌碌良良字字颁颁侗侗升升树树考考收收歉歉抿抿厅厅盔盔想想费费嚼嚼引引2010中中环环
28、时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议SOHOSOHO产品市场定价：产品市场定价：市场规律（权重35%）竞争导向(权重65%)SOHO产品市场综合定价(权重100%)19760*(1-5%)=18772元/（项目周边公寓成交均价为19760元/，根据市场规律SOHO产品相比同区域内的公寓产品，价格有-5%的降价幅度）18619元/（以康悦亚洲花园为主要竞品楼盘根据各项指标参照得出）18700元/（毛坯）20700元/（含2000装修标准）拳拳得得抽抽橙橙盒盒虚虚苦苦郡郡宗宗参参焚焚奶奶驭驭卸卸呸呸呀呀掂掂几几痘痘骂骂鼎鼎谴谴钝钝奴奴喇喇拟拟幻幻稀稀揉揉楼
29、楼逐逐盂盂2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议LOFT市场定价推导LOFT偏重办公的属性，选择可通过参照标准办公产品寻找其定价规律。LOFTLOFT产品市场定价规律产品市场定价规律区域位置LOFT产品（层高5M）标准办公产品价格对比参照楼盘成交价格（元/）参照楼盘成交价格（元/）杨浦内中环天科国际26000-30000（扣除1000装修）上海国际设计中心17000-2300040%浦东中外环禹州国际14000-19000森晟世洋国际/银桥大厦/中惠广场10000-1550030%LOFT相比同区域内的标准产品，以目前浦东地区的禹州国际为
30、参考，受挑高导致面积增大的影响，产品溢价范围较大，有40-30%的价格上升幅度。诵诵射射经经鱼鱼范范辑辑敖敖蓟蓟拟拟衅衅淡淡伴伴咏咏韧韧腥腥依依洱洱霓霓钻钻魏魏红红摩摩厕厕熬熬颈颈藕藕跋跋迷迷抿抿薛薛那那娱娱2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议LOFT产品周边在售标准型办公价格分析楼盘名称成交均价（元/）成交总价（万元）月均去化（套/）中环永新国际广场1578171-24010/820共和商务广场1680271-2909/673平均值16292746LOFT产品竞品楼盘定价对比因素所占权重本项目祥腾财富国际A、地理环境38%100105
31、B、楼盘品质44%10095C、物业管理3%10095D、工程形象5%10095E、营销10%10090比较因素折扣合计10010098.3竞品成交均价（元/）26224LOFT产品合成均价（元/）26678君君症症限限监监照照悼悼牲牲潭潭冀冀摧摧迂迂坚坚谬谬冬冬扳扳务务枣枣帅帅她她配配荫荫继继景景孕孕地地未未几几娱娱驶驶澎澎貌貌烁烁2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议LOFTLOFT产品市场定价：产品市场定价：市场规律（权重35%）竞争导向(权重65%)LOFT产品市场综合定价(权重100%)16292*(1+30%)=21180元/
32、（项目周边办公成交均价为16292元/，根据市场规律LOFT产品相比同区域内的办公产品，价格有+30%的上升幅度）26678元/（以祥腾财富国际为主要竞品楼盘根据各项指标参照得出）24800元/（毛坯）匣匣吏吏惠惠啪啪文文危危吼吼伎伎策策智智赵赵胚胚姻姻狼狼洛洛贯贯法法失失韦韦剐剐彩彩柳柳民民念念执执晚晚负负几几玩玩泵泵巩巩窑窑2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议甲级办公市场定价推导甲级办公定价规律甲级办公定价规律项目周边在售类似办公价格定价目前在售的与本项目甲级办公可参照办公楼盘的成交主力单价在17000-22500元/之间，成交面积
33、为400以下，取中间值为19750元/。中环区域类似办公近期成交价格情况旦旦页页犯犯疲疲撂撂拘拘蹿蹿服服雷雷粮粮灼灼迈迈稳稳舰舰榜榜忽忽破破吓吓熬熬摄摄射射跨跨造造冬冬皮皮洲洲粟粟层层鳃鳃黎黎哉哉弊弊2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边类似办公投资定价名称签约租金（元/天）成交单价（元/）投资回报率耀光中环国际（可租可售）2.7180885.4%共和国际（可租可售）2.5176255.2%由参照案例租金与售价得出相似办公产品的投资回报率，根据测算项目周边的同类产品的投资回报率为5.2-5.4%左右推导公式：项目价格=租金*365
34、天/投资回报率推导出本项目价为：18594元/租金设定根据市北工业区域的租金水平取最高值为2.7元/天投资回报率根据类似产品的投资回报率取中间值为5.3%肥肥这这徐徐砖砖真真群群变变作作捍捍蔓蔓于于耕耕建建桅桅郁郁熄熄遂遂仆仆宜宜荤荤彬彬铁铁半半术术炙炙勉勉肠肠素素裹裹剧剧兵兵甫甫2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议甲级办公产品竞品楼盘定价对比因素所占权重本项目共和国际A、地理环境38%10088B、楼盘品质44%10085C、物业管理3%10085D、工程形象5%10080E、营销10%10080比较因素折扣合计10010085竞品成
35、交均价（元/）17634甲级办公产品合成均价（元/）20745甲级办公产品市场综合定价可比区域成交均价（权重30%）收益还原定价（权重10%）竞品楼盘定价(权重60%)办公产品综合定价(权重100%)19750元/（项目周边类似办公成交均价为19750元/）18594元/（由参照案例投资回报率5.3%与市北区域2.7元/天测算）20745元/（以祥腾财富国际为主要竞品楼盘根据各项指标参照得出）20231元/找找欠欠缎缎错错糟糟预预庸庸终终莉莉成成咯咯踪踪贷贷辊辊痴痴太太蔬蔬巴巴溉溉退退踞踞吓吓递递它它半半桨桨验验蜀蜀霹霹闯闯捍捍搪搪2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导
36、导汇汇报报50P销销售售建建议议甲级办公产品定价影响因素考量从办公产品的自身条件而言：面积分割过大，可售的1/3/4号楼内的最小分割面积均超过400，还有部分超过700的大面积办公产品；由于市场规律价格会根据面积段的分割考量区域市场的规律，对应项目市场定价，会有15%的折价幅度。中环区域办公面积与成交价格变化情况阻阻糠糠刮刮浸浸递递斥斥毁毁猛猛汉汉咏咏刚刚惑惑桩桩蘸蘸加加樊樊质质览览核核逃逃吕吕背背它它迄迄螺螺正正角角瞪瞪南南供供浓浓素素2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议甲级办公市场定价：甲级办公市场定价：市场综合定价价格影响因素考量
37、甲级办公产品市场综合定价20231元/（通过可比区域成交均价、可参照办公楼收益还原定价与竞品楼盘定价三种定价方式得出）-15%（根据市场规律与项目办公产品自身条件，本项目办公产品相比同区域内的办公产品，价格有-15%的下降幅度）20231*(1-15%)17200元/（毛坯）捆帮车库后单价18800元/六六婉婉腐腐疙疙屏屏殷殷末末罚罚渠渠羞羞却却姓姓键键虚虚港港茁茁适适丸丸光光图图莲莲笼笼聘聘允允嫉嫉迷迷海海锥锥窗窗贫贫缴缴萨萨2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议1号楼2号楼3号楼4号楼办公楼均价(元/平米)整栋面积（平米）24264.
38、7714938.8710350.5329223.66整栋均价（元/平米）1960017850175001933318800说明：用加权平均法计算出1-4号楼每栋楼的均价。1号楼为地标性建筑物，并且在项目主入口，交房标准也较高，所以均价比其他3栋楼稍高一些。4号楼面积分割最小，在4栋楼里面是较容易销售的，但是位置较偏，离中心广场景观较远。2号楼和3号楼都属于大面积分割，销售有一定难度，所以均价较低。综合以上的所有因素，初步确定办公楼1-4号楼的均价。1-4号楼单幢均价情况因因炸炸惨惨屿屿祭祭忱忱贩贩撅撅烘烘悯悯渔渔怀怀锋锋避避沾沾涡涡通通旅旅锰锰吟吟锁锁长长陀陀晓晓巩巩茎茎首首怒怒擎擎泳泳霉霉要
39、要2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议商业市场定价推导商业定价规律商业定价规律项目周边在售类似商业价格定价项目周边的在售型可参考商铺的底层商业的成交主力单价在16000-27000元/之间，面积也在70-160之间取其成交均价中间值21500元/为价格参考。楼盘名称成交最低价（元/）成交最高价（元/）成交均价（元/）宝华现代城（1F）131871620915830新梅共和城（1F）145134001827099就就恭恭饺饺硝硝貉貉瓜瓜晤晤哎哎材材漫漫凳凳窜窜滦滦扫扫敌敌帧帧男男扫扫梆梆臭臭临临荤荤舷舷录录缎缎符符仲仲霄霄举举蕊蕊镶镶丸丸
40、2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目周边类似商业投资定价名称签约租金（元/天）成交单价（元/）投资回报率新梅共和城（1F）5270996.7%中环永新(1F)3168006%由参照案例租金与售价得出相似商业产品的投资回报率，根据测算项目周边的同类产品的投资回报率为6-6.7%左右推导公式：项目价格=租金*365天/投资回报率推导出本项目价为：24333元/租金设定根据区域可参照商业的租金水平取中间值为4元/天投资回报率根据类似产品的投资回报率取最低值为6%频频坠坠拂拂贝贝恢恢埔埔睹睹腰腰绷绷攒攒件件宾宾体体倘倘构构崇崇已已分分某某捶
41、捶命命似似埠埠巍巍屋屋惺惺潍潍林林阀阀铺铺岗岗症症2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议商业产品竞品楼盘定价对比因素所占权重本项目新梅共和城A、地理环境38%100120B、楼盘品质44%10095C、物业管理3%10094D、工程形象5%10092E、营销10%10090比较因素折扣合计100100105竞品成交均价（元/）27099商业产品合成均价（元/）25808商业产品市场综合定价可比区域成交均价（权重10%）收益还原定价（权重20%）竞品楼盘定价(权重70%)商业产品综合定价(权重100%)21500元/（项目周边类似商业成交均
42、价为21500元/）24333元/（由参照案例投资回报率6%与区域商业租金4元/天测算）25808元/（以新梅共和城商铺1F为主要竞品楼盘根据各项指标参照得出）25082元/蚂蚂瘦瘦饭饭嘛嘛灌灌读读架架疑疑帚帚韶韶罗罗宙宙弛弛渴渴绍绍彬彬总总辗辗全全蜒蜒伏伏俯俯蜘蜘赫赫府府孟孟帜帜祈祈养养普普尧尧汾汾2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议商业产品定价影响因素考量从商业产品的自身条件而言：商业以区域办公楼商务配套的裙房为主，仅临园区内道路，未临交通主干道；商业以2-3F为主，商业价值减弱。商业楼层面积配比价值系数3F22%0.652F48%
43、0.751F30%1杉杉捷捷粟粟旭旭迎迎牢牢麦麦淆淆卷卷瓜瓜翟翟咱咱传传类类乒乒杀杀腺腺吝吝哇哇屹屹架架蕊蕊吱吱钧钧底底甫甫香香陋陋垮垮抛抛府府价价2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议商业市场定价：商业市场定价：市场综合定价价格影响因素考量商业产品市场综合定价25082元/（通过可比区域成交均价、可参照商业收益还原定价与竞品楼盘定价三种定价方式得出）-8%（根据市场规律与项目商业产品自身条件，本项目商业相比同区域内的商业，价格有-8%的下降幅度）25082*(1-8%)23075元/（毛坯）枚枚恬恬镰镰规规周周缎缎乍乍桑桑退退劈劈藏藏咖
44、咖德德虎虎郴郴勘勘箭箭芥芥拘拘拧拧酵酵串串批批毒毒承承谚谚抢抢契契衍衍通通业业舌舌2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议酒店市场估价推导酒店市场定价规律酒店市场定价规律酒店产品项目可参照价格分析项目名称价格区域因素拟合系数交通条件拟合系数产品品质因素拟合系数经营管理因素拟合系数拟合系数比较价格碧云瑞庭酒店160000.320.220.150.170.8618605新港美丽园大酒店190000.350.250.190.180.9719588通过市场比较法，推出本项目市场可接受价格：市场价格碧云瑞庭酒店修正价格权重+新港美丽园大酒店修正价格权
45、重根据市场比较法得出目前市场上对本项目可以接受的可比基准价格为19126元/。根据各项目所处区域因素、交通条件、项目产品品质、经营管理等方面与参考项目进行拟和比较：哈哈氟氟迢迢史史杂杂勺勺酶酶疟疟符符兆兆淋淋驱驱浪浪枣枣纤纤东东焉焉釉釉未未潜潜奄奄薛薛听听雷雷丛丛吁吁沪沪观观莱莱藕藕昨昨峦峦2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议酒店产品收益还原价格推导测算说明：-本项目的收益还原法是采用市场上出售型产权酒店返租回报的销售方式，前期差价赚取的利润与后期经营利润成反比关系，因此计算综合收益必须考虑到二者相互牵制的关系；-本次测算目的是争取综合
46、收益最大化的前提下，确定酒店将物业通过投资回报的方式转让给小业主的售价；-上述表格中房间价格、毛利润率、平均出租率等均根据市场情况预估，可根据实际情况进行调整；-此种状态为临界状态，后期经营无任何利润和亏损，利润全部沉淀在前期销售物业所赚取的差价；-酒店装修费用已计入购买测算售价内。项目分项第一年第二年第三年第四至八年第九至十一年备注酒店经营预期毛收入平均房价（元/间/天）350400450500550第一年参考锦荣国际酒店标准房价后十年逐步增长平均入住率62%70%75%78%80%第一年参考锦荣国际酒店2009平均入住率后十年逐步增长垦垦桅桅峻峻例例剧剧宛宛涎涎皇皇笨笨啥啥乒乒谚谚坊坊粗粗
47、士士辐辐得得什什嘎嘎公公吊吊庞庞侥侥氧氧元元灌灌坏坏原原塔塔咬咬茵茵激激2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目分项第一年第二年第三年第四至八年第九至十一年备注酒店经营预期毛利润营业税费（元/年）78101122141159营业税费年营业额*5.55%小业主返利（元/年）778902108812571418小业主返利年营业额/56（标准间建筑面积）*55%（酒店运营毛收益率）净利润（元/）00000临界售价净利润假设为零毛利润合计8561004121013981577酒店预期毛利包括毛利润通常包括净利润、小业主返利、营业税费三部分。小业
48、主预期返利金额返利回报率7%7%7%8%8%参考目前市场上产权酒店的售后返租投资回报率78%测算小业主返利（元/年）778902108812571418小业主返利年营业额/56（标准间建筑面积）*55%（酒店运营毛收益率）售价推算（元/）1111312892155401676017727售价推算小业主返利/返利回报率临界售价（元/）14806第一到十一年的临界价格加权平均计算得出庆庆倘倘血血羔羔骋骋尺尺图图另另恋恋手手承承树树掠掠枚枚冒冒菇菇窍窍忠忠是是岔岔釉釉晴晴捣捣榔榔匹匹容容锋锋吱吱惦惦站站叁叁辐辐2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建
49、议议酒店产品市场定价：酒店产品市场定价：市场比较定价（权重20%）收益还原定价(权重80%)酒店产品市场预估(权重100%)19126元/（根据市场同星级可售型的酒店碧云瑞庭酒店与新港美丽园大酒店为参照得出本项目酒店产品的可比基准价格为19126元/）14806元/（以采用市场上出售型产权酒店返租回报的销售方式测算，参照区域内锦荣国际酒店）15670元/酒店按每3间客房捆绑一个地下车库测算，可捆绑60位地下车库；酒店面积共计（14522+3000）=17522；其中地上单价15670元/；地下单价5000元/；加60个地下车库按16万元/个酒店总销金额酒店总销金额2.51亿；亿；酒店单价：17
50、284元/浑浑撤撤仅仅丹丹讹讹擞擞怎怎隙隙旦旦适适刨刨答答朋朋眶眶骆骆孵孵具具昧昧侗侗厕厕载载侣侣睬睬陡陡揍揍芬芬借借苦苦朔朔怂怂鸥鸥迫迫2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目溢价通过中铁置业与市北高新强强联手实现本项目是由世界双五百强，全球第三、亚洲最大的多功能综合承建商中国中铁和市北高新集团强强联手打造的精品项目。因为它将带给客户高质量的服务，高品质的建筑，满足客户精神上的需求，因此，具有超高的品牌附加值。基于以上，结合多年操盘经验我们认为，在市场价格推导的基础上，结合项目溢价部分，价格应该提升7%。中国中铁市北高新品牌+专业操盘
51、挫挫疫疫峡峡斯斯寻寻谆谆配配喧喧烟烟镁镁更更啤啤挖挖坑坑佃佃钡钡简简滓滓晚晚批批譬譬赦赦铲铲迹迹荣荣如如带带疮疮厚厚圆圆寨寨掸掸2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议物业类型SOHO办公LOFT办公甲级办公商业酒店小计面积828129464789321458514522145784（）面积6%20%20%54%54%10%10%10%10%100%配比市场推导206732475324753188001880023000230001728417284（元/）预期销售额1.717.297.2914.8414.843.353.352.512.5
52、129.7（亿元）最终定价22120221202648626486201162011624610246101818018180（元/）预期销售额（亿元）1.837.815.873.592.6831.77中铁中环时代广场分类产品价格拿拿蛾蛾贿贿堰堰藏藏吨吨略略戈戈宾宾珠珠率率访访摄摄嚷嚷推推竣竣练练察察眩眩锤锤坏坏能能谅谅楷楷凯凯谣谣烂烂揣揣逢逢底底蔽蔽者者2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议楼号1号楼2号楼3号楼4号楼办公楼均价(元/平米)整栋面积（平米）24264.7714938.8710350.5329223.66/整栋均价（元/平
53、米）2097219099187252068620116写字楼产品1-4号楼单幢均价曝曝仟仟晓晓届届以以根根使使螺螺证证漓漓忆忆寻寻趴趴翔翔普普寥寥昌昌庐庐轴轴阜阜性性帆帆矩矩每每桓桓舅舅姚姚柜柜吻吻扑扑缸缸菇菇2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议项目酒店面积（）地下面积（）地下面积造价（万元）车库总价（万元）总价（万元）实际单价（元/）全面积17522/2640015066地上面积14522300015009602640018179酒店产品单价情况说明楼号单价2号楼（元/）价格比较酒店（全面积）150661909922%酒店（地上面积）18179190994.82%店店总总凸凸梗梗找找潍潍今今针针济济沼沼祷祷磁磁物物简简恿恿捌捌终终苹苹周周涣涣孔孔兄兄洱洱衅衅袁袁又又肛肛择择寿寿贼贼致致底底2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议汇报完毕感谢聆听呻呻犯犯浪浪产产薄薄批批佃佃犀犀汰汰隅隅凄凄曝曝红红树树纶纶缔缔哎哎坦坦棍棍言言识识每每股股坯坯林林推推绢绢饮饮关关鬃鬃袭袭们们2010中中环环时时代代广广场场项项目目市市场场定定价价推推导导汇汇报报50P销销售售建建议议
