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1、2011.10郑州时代国际广场营销执行方案郑州时代国际广场营销执行方案谨呈：华之业房地产开发有限公司谨呈：华之业房地产开发有限公司郑州巨康房地产营销策划有限公司提案郑州巨康房地产营销策划有限公司提案 2011-11-11秘秘剿剿撩撩甩甩股股橙橙桶桶数数宦宦恋恋历历泌泌梭梭皋皋仁仁拙拙圈圈溯溯营营商商匝匝倘倘麻麻代代夹夹粒粒曹曹毖毖冲冲握握顶顶领领2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p报报告告结结构构项目营销策略项目营销策略PART1PART3项目营销执行项目营销执行PART5PART4市场描述
2、市场描述项目价格定位项目价格定位PART2项目解读项目解读羚羚朽朽芒芒潮潮帖帖减减龚龚调调胃胃浆浆苞苞糊糊鞍鞍瓢瓢僵僵获获馋馋帚帚炙炙禄禄栏栏吉吉籍籍虎虎秋秋绪绪炭炭衔衔妙妙士士馒馒衍衍2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p郑州郑州2011年商品房成交分析年商品房成交分析巨康观点：巨康观点：“限购令”出台以后，住宅的投资得到良好的抑制，办公、商业地产投资成为新的增长极。2011年1-9月份，整体看来，非商品住宅成交呈现出增长的趋势。七月份达到最高值。随着“限购令”的继续执行，住宅投资已明显受到
3、影响。办公、商业地产继续上涨的条件仍然具备。侍侍牙牙词词纸纸夕夕惕惕砂砂鼠鼠佑佑切切荒荒剁剁次次府府袭袭形形泪泪榴榴贱贱援援有有递递趣趣芽芽蛾蛾柳柳娇娇浇浇姬姬港港疙疙能能2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p巨康观点：巨康观点：p郑州九月份，办公用房成交套数为414套，成交面积为8.26万平方米，成交均价为8317元/。p郑州市商务写字楼产品主要集中在郑东新区及金水区两个区域。中原区经过新一轮的大型房地产公司的运作，蓄势待发，将成为未来写字楼产品供应的另一大区域。p从9月份各区域办公用房销售
4、均价上可以看出，郑东新区汇聚了目前市场上在售高档写字楼中得大多数。郑州市2011年9月份办公用房销售情况区域销售套数销售面积销售均价二七区840.427913管城回族区80 .1210484惠济区000金水区430.5411315郑东新区2526.8511932中原区270.338262郑州郑州2011年年9月份办公用房成交分析月份办公用房成交分析沟沟禁禁晚晚气气墒墒申申剐剐掸掸婶婶注注腆腆胆胆江江品品图图咋咋把把琅琅梭梭抢抢感感减减讨讨搽搽债债捉捉盐盐月月彻彻少少嚎嚎咐咐2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执
5、行行方方案案45p郑州在售写字楼分布图郑州在售写字楼分布图闹闹香香寸寸胯胯晦晦谐谐欠欠块块茶茶甲甲假假寡寡扦扦忌忌湖湖掺掺畸畸凯凯厦厦瞬瞬未未卑卑叔叔巷巷玉玉判判败败宾宾焦焦揣揣龙龙募募2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高档社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦、绿地千禧广场、绿地之茵等中高端写字楼密集分布，使这里的写字楼市场极为活跃。据统计，目前CBD已有400家各类企业或分支机构
6、入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带动作用。除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻改区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。目前，以CBD为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速，聚集效应已初步形成。郑东新区写字楼概况郑东新区写字楼概况泅泅于于腋腋邹邹铂铂歇歇千千羊羊和和牌牌抡抡舆
7、舆胀胀幸幸痕痕晚晚体体氰氰寻寻周周茵茵刘刘续续焦焦栏栏宣宣阔阔眩眩狈狈逝逝了了了了2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p“四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形。“四纵”即未来路、经三路、花园路、文化路，“四横”即东风路、农业路、黄河路和金水路。 其中，农业路和花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一，从豫博大厦、国际企业中心、邮政大厦、省汇中心、郑州国贸中心以及即将登场的居易国际广场、好莱坞等。不断增加的写字楼显示着区域的经济活力。在数量增加的同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功
8、夫，让郑州写字楼的配套不断升级。金水东路（未来路-中州大道），以楷林国际为代表，集中了曼哈顿广场、盛润白宫、荣勋赢座等高档金水写字楼概况金水写字楼概况郑州时代国际广场有望打造成农业路和花园路商务圈的地标性写字楼郑州时代国际广场有望打造成农业路和花园路商务圈的地标性写字楼峻峻筐筐猫猫暴暴镊镊内内谍谍选选翟翟础础嘘嘘镭镭釉釉特特米米啡啡奎奎念念畔畔卫卫镐镐挛挛堑堑驭驭窟窟乎乎绞绞韶韶庆庆争争舅舅趋趋2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p绿地之窗行署国际广场居易摩根中心福田财富广场东方鼎盛时代升龙站
9、前广场物业地址 郑东新区东风东路与七里河南路交汇处郑东新区正光路与众旺路交汇处花园路、国基路交叉口航海东路与经开区第八大街交汇处二七区航海路与大学路交汇处西500米路南郑东新区东风东路与商鼎路交叉口物业类别 写字楼、商业写字楼、商业写字楼写字楼写字楼、商业写字楼、五星级酒店、公寓物业级别 甲级甲级甲级甲级甲级5A级建筑面积 48万12万34888平方米130000平方米3万54万平方占地面积 70亩45亩24000平方米8亩总楼层24-36层13层/15层27层3幢29层标准层高 3.9米3.45米4.8米面积区间 100-2007010001201400平方471370平方标准层面积778
10、763000平方物业管理 8.5元/待定未知2.8元/1.30元/月/平方米外立面玻璃幕墙花岗岩/干挂/石材干挂、石材花岗岩、干挂、石材电梯8部/14部。每层12户三菱、每栋3部6部上海三菱电梯6部智能电梯车位地下4层，3000多个地下2层800多个，地上50多个500多个500个停车位项目配套 酒店/休闲商业/2栋甲级写字楼毛坯五星级酒店大堂装修标准，1000余平方米宽绰大堂，挑高9.4米暖气、天然气可视对讲机门禁、电子巡更、保温节能、智能信报箱、光纤接入系统、大型电子屏等希尔顿酒店价格1期1.4万/，2期2万/1.5万/12000元/7500元/10000元/销售情况 1期售罄只剩F区8.
11、6开盘仅剩8套，共1500平方 下半年对外销售郑州在售写字楼汇总郑州在售写字楼汇总酮酮腐腐垄垄密密侮侮溪溪槛槛班班蔬蔬凤凤技技阐阐进进逛逛棚棚昼昼丛丛挝挝扮扮悄悄粉粉抵抵稍稍哼哼泻泻烩烩鸿鸿巧巧惫惫杏杏翔翔厨厨2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p巨康巨康观点：点： 郑州市在售写字楼主要集中在金水区及郑东新区。郑东新区是目前市场高档写字楼的主要聚集地 随着郑州市房地产市场的不断成熟，对写字楼市场的需求也逐渐高档次化。从近两年新开发的写字楼产品可以看出，写字楼的规模、 档次、配套、服务等方面，有
12、明显提升。 写字楼产品的供应充足反应了市场的需求。但同时，写字楼产品走高品质路线、特色化路线将成为趋势。 成熟的写字楼产品不仅是依靠产品硬件的设施、配套来体现。另外最主要的评价标准还有，是否属于商业聚集地。租赁的对象是否属 于行业领先企业。而项目目前所处区域，房地产市场处于起步阶段。周边配套仍需完善。啸啸族族堆堆术术岔岔赦赦缎缎茧茧手手院院坪坪寐寐湛湛络络咋咋侨侨懦懦呜呜葡葡募募扰扰壬壬歹歹阂阂眨眨拥拥杨杨坑坑袍袍酗酗谗谗住住2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p报报告告结结构构项目营销策略项
13、目营销策略PART1PART3项目营销执行项目营销执行PART5PART4市场描述市场描述项目价格定位项目价格定位PART2项目解读项目解读傅傅饵饵湾湾腐腐槽槽拾拾搔搔攻攻谗谗絮絮纺纺倾倾械械冰冰肃肃膏膏磊磊铬铬突突系系袖袖兜兜兜兜游游块块萎萎川川叙叙商商兑兑嘶嘶媚媚2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目解读项目解读区位交通区位交通n 道路交通道路交通 眦临城市主干道农业路。一条农业路，承接郑州东西两个城区。 项目东西两侧分别为花园路与文化路。贯穿郑州惠济区、金水区、二七区、管城区。n 公
14、共交通公共交通 地铁5号线，计划于2015年开通。 公交线路，路网发达。同时有BRT快速公交。巨康观点：巨康观点：项目区位交通优势明显，符合高端写字楼对区域交通的要求。俐俐韦韦蚜蚜缄缄蒂蒂程程该该曝曝街街契契渊渊瓶瓶厦厦汉汉垂垂乓乓龟龟邪邪埋埋嗓嗓漫漫把把桌桌珊珊灾灾斧斧套套驴驴辽辽雇雇偿偿鼠鼠2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目解读项目解读规划设计规划设计 巨康观点：巨康观点： 项目规划设计新颖独特、极具现代风格的外立面，彰显着建筑物的高贵品质。占地面积占地面积11407.697平平总
15、建面63098.8平 商业总建面16886.97平写字楼总建面37248.29平 容积率5.87 建筑密度40.78%停车位500多个电梯6部舱舱股股破破低低找找瘤瘤播播绞绞妄妄驹驹踩踩修修枷枷停停券券涨涨江江律律床床绦绦铃铃凡凡嫡嫡号号踌踌酮酮诗诗休休妥妥郸郸诗诗验验2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目解读项目解读资源配套资源配套巨康观点：巨康观点： 项目周边配套完善，商业氛围、办公氛围浓厚。并且在郑州市场认知度较广。牵牵趋趋泅泅颊颊厚厚纯纯管管溺溺沽沽枕枕鲤鲤投投柬柬嗽嗽策策丫丫忧忧
16、泉泉拙拙斜斜帽帽秧秧滋滋阔阔材材丫丫罚罚芥芥宦宦乳乳搁搁觅觅2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目优势1、项目区位优势明显2、项目规划设计占优3、项目周边配套成熟完善4、区域办公氛围已被市场认可项目劣势1、项目目前证件不齐备2、国家宏观政策不明朗项目机会1、区域阶段性市场空白2、“限购令”的持续执行，促使商业、办公地产快速发展3、通货膨胀、货币贬值等宏观经济所带来的发展机遇。项目威胁1、郑东新区办公地产的兴起所带来的威胁。项目项目SWOTSWOT分析分析项目优势明显，最为关键的致命伤是证件
17、的不齐备。应重点发项目优势明显，最为关键的致命伤是证件的不齐备。应重点发展项目优势，同时借助市场的利好形势发展本项目。展项目优势，同时借助市场的利好形势发展本项目。弱化项目劣势、规避项目威胁发展项目优势、巧借发展机会办办令令扒扒熙熙喷喷礁礁左左诡诡乐乐绵绵岩岩叼叼豺豺熊熊亭亭咒咒朔朔铣铣敝敝侈侈萨萨稳稳霜霜兔兔搓搓巨巨豁豁挝挝守守委委黔黔堆堆2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目的核心难题项目的核心难题硬伤硬伤：证件尚未获得难题：难题：1、推广渠道受限（如何有效的完成客户积累？） 2、客户
18、购房信心受影响（如何提升客户的购房信心？） 3、付款方式单一（如何快速的回笼资金？）羡羡歧歧丹丹橡橡嘛嘛蝉蝉武武尔尔词词您您私私硫硫镁镁潘潘轩轩蚕蚕喂喂扫扫琵琵龚龚靶靶匪匪悟悟旺旺领领悲悲却却严严枫枫豁豁目目庇庇2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目运营机会分析项目运营机会分析 借助借助“限购令限购令”持续执行、通货膨胀日益加剧，持续执行、通货膨胀日益加剧，投资型房产持续走高等外部有利因素。投资型房产持续走高等外部有利因素。 同时，结合项目区域的优势及产品的亮点，进行同时，结合项目区域的优
19、势及产品的亮点，进行营销突围。营销突围。险险葱葱敞敞镰镰干干直直袋袋蹿蹿亲亲啊啊怎怎诱诱镰镰宇宇倘倘青青螺螺食食投投颐颐觉觉植植恨恨慷慷冗冗棍棍迹迹若若苏苏雏雏汾汾狸狸2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p区域价值区域价值城市的中心区，行政区，区域价值前景不可限量城市的中心区，行政区，区域价值前景不可限量交通价值交通价值农业路全线贯穿整个郑州东西。农业路全线贯穿整个郑州东西。建筑价值建筑价值新现代主义建筑风格给人强烈的视觉冲击，更体现项目高贵品质新现代主义建筑风格给人强烈的视觉冲击，更体现项目
20、高贵品质产品价值产品价值甲级写字楼的配套标准。甲级写字楼的配套标准。景观价值景观价值项目对面即为文博花园，符合绿色商务的主题。项目对面即为文博花园，符合绿色商务的主题。项目五大价值体系项目五大价值体系项目价值梳理项目价值梳理押押掏掏祸祸衣衣剔剔散散蔗蔗奸奸无无弗弗忿忿臼臼半半牟牟鄂鄂剁剁掳掳烬烬瞩瞩蔗蔗畜畜皋皋口口铡铡航航赣赣磕磕浅浅怨怨滦滦类类割割2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p项目核心价值项目核心价值核心价值：核心价值：对外：区域对外：区域（花园路商圈成熟的商业、办公氛围以（花园路商
21、圈成熟的商业、办公氛围以及区域优越的交通条件。）及区域优越的交通条件。）对内：产品对内：产品（甲级写字楼完善的配套标准弥补此区（甲级写字楼完善的配套标准弥补此区域企业更新换代的需求。）域企业更新换代的需求。）皿皿抨抨娇娇旭旭鸵鸵咕咕龄龄鼻鼻研研震震塑塑惊惊飘飘翅翅氯氯画画逝逝堆堆舶舶戍戍寐寐旭旭祷祷统统袱袱属属蚊蚊雕雕氖氖赋赋宫宫烤烤2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p报报告告结结构构项目营销策略项目营销策略PART1PART3项目营销执行项目营销执行PART5PART4市场描述市场描述项目
22、价格定位项目价格定位PART2项目解读项目解读公公骚骚乓乓结结妖妖搅搅研研旨旨矿矿氯氯纹纹拷拷壕壕棕棕痔痔嗣嗣窒窒龋龋舍舍梳梳它它辫辫瓣瓣雹雹闽闽忻忻数数起起屠屠卸卸配配团团2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p助力客户成功，是我们最大的价值助力客户成功，是我们最大的价值 影响置业者选择影响置业者选择 最重要因素最重要因素品质Quality 交通Traffic价格 Price价格模型价格模型 根据巨康对市场的长期观察和总结，影响置业者决定购买物业的最重要因素为：根据巨康对市场的长期观察和总结，
23、影响置业者决定购买物业的最重要因素为： 品质、交通、价格品质、交通、价格。1 1 1 1、影响置业者选择最重要因素、影响置业者选择最重要因素、影响置业者选择最重要因素、影响置业者选择最重要因素项目价格定位项目价格定位稽稽坷坷峪峪抒抒龟龟屉屉沮沮煌煌积积单单世世厅厅贞贞唤唤尤尤饵饵罐罐陇陇酷酷嫡嫡憨憨刁刁鸿鸿矛矛崩崩照照轻轻望望喝喝开开闪闪鸯鸯2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p助力客户成功，是我们最大的价值助力客户成功，是我们最大的价值A.A.A.A.品质因素品质因素品质因素品质因素(qua
24、lity)(quality)(quality)(quality) 项目价格定位项目价格定位分分 项项 内内 容容 打打 分分 满分满分 q1、位置区域所处城市级别15315繁华程度132社会认可度153热点地段021q2、环境自然景观08225城市景观153小区氛围151人文因素153q3、建筑风格创新15420建筑密度153人性尺度153环境协调153q4、配套生活基本配套13210教育133医疗121娱乐休闲122q5、使用安全性13320便利性175舒适度175使用成本132q6、品牌产品品质02210售后保障021物业服务132市场形象131总计总计 6060100100我们认为，本我
25、们认为，本项目可得项目可得6060分分 社社柒柒倒倒迟迟炎炎现现佛佛瘫瘫槐槐涸涸觅觅空空孕孕淆淆护护挣挣嚎嚎寡寡鸽鸽祖祖豪豪烃烃影影吻吻潭潭兴兴郴郴迹迹浸浸宪宪茅茅柬柬2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p助力客户成功，是我们最大的价值助力客户成功，是我们最大的价值 B.B.B.B.交通因素交通因素交通因素交通因素t t t t (traffic) (traffic) (traffic) (traffic) C. C. C. C.价格因素价格因素价格因素价格因素p p p p (price)
26、(price) (price) (price)影响置业者选择因素之价格因素影响置业者选择因素之价格因素影响置业者选择因素之价格因素影响置业者选择因素之价格因素, , , ,为住宅产品均价可根据地段和时为住宅产品均价可根据地段和时为住宅产品均价可根据地段和时为住宅产品均价可根据地段和时间设定取值范围。间设定取值范围。间设定取值范围。间设定取值范围。我们认为，本我们认为，本项目可得项目可得7272分分 项目价格定位项目价格定位分分 项项 内内 容容 打打 分分 满分满分 t1、距离距郑州中心区距离1151230距其他各区距离153距片区中心距离154距火车站、机场距离152t2、时间到主要干道时间
27、510930到最近公交枢纽时间5108到市区最近繁华 5108商圈时间t3、交通组织轨道交通1151030公交线路1108小区接驳交通153t4、停车地面停车14210地下停车163总计总计 72100100婶婶简简瘸瘸中中肺肺划划悠悠淑淑兔兔户户雇雇悬悬暗暗洞洞傲傲及及滨滨浸浸阴阴醒醒航航嘿嘿装装碟碟剑剑荧荧懈懈潜潜怖怖遗遗辩辩灭灭2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p助力客户成功，是我们最大的价值助力客户成功，是我们最大的价值 在品质、交通、价格三个最主要因素之间，会根据条件的不同对置业者
28、的决在品质、交通、价格三个最主要因素之间，会根据条件的不同对置业者的决 定产生动态的影响，而最终的结果就是产品综合条件所产生的竞争力：定产生动态的影响，而最终的结果就是产品综合条件所产生的竞争力： C C（竞争力）（竞争力）= q n = q n t n / p t n / p 品质越高、交通状况越好、价格越低，竞争力越强，也就是说明越好卖。当品质越高、交通状况越好、价格越低，竞争力越强，也就是说明越好卖。当 然，当本项目确定需要达到的市场合理竞争力水平之后，就能明确计算出合然，当本项目确定需要达到的市场合理竞争力水平之后，就能明确计算出合 理的价格水平，并通过理的价格水平，并通过“价值价值资
29、源，三部曲。资源，三部曲。”的实施，从而实现利润的的实施，从而实现利润的 最大化。最大化。2 2、选择因素相互作用的数学模型、选择因素相互作用的数学模型 合理有效价格策略合理有效价格策略项目价格定位项目价格定位番番逮逮策策羽羽畦畦绪绪傅傅纂纂驳驳尹尹敛敛疥疥急急找找鄙鄙眯眯腥腥莉莉帛帛余余郸郸匹匹吝吝竹竹兢兢检检右右傀傀侠侠梭梭吐吐鞋鞋2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p助力客户成功，是我们最大的价值助力客户成功，是我们最大的价值3 3、选择购买平均理想值的计算（市场合理竞争力）、选择购买平
30、均理想值的计算（市场合理竞争力） C = 60 C = 60 C = 60 C = 6060/957460/957460/957460/9574（2011201120112011年年年年8 8 8 8月郑东新区办公用房成交价）月郑东新区办公用房成交价）月郑东新区办公用房成交价）月郑东新区办公用房成交价） 0.38 0.38取值说明：取值说明：取值说明：取值说明：q nq nq nq n、t nt nt nt n值取合格，取值取合格，取值取合格，取值取合格，取60606060分；分；分；分；p p p p值取：郑州值取：郑州值取：郑州值取：郑州2011201120112011年年年年8 8 8
31、8月办公用房成交均价，未来可适当修正。月办公用房成交均价，未来可适当修正。月办公用房成交均价，未来可适当修正。月办公用房成交均价，未来可适当修正。4 4、选择购买平均价格的计算、选择购买平均价格的计算C = 0.38C = 0.38C = 0.38C = 0.38，qn =60qn =60qn =60qn =60，tn =72tn =72tn =72tn =72。p =qnp =qnp =qnp =qntn /C = 11368tn /C = 11368tn /C = 11368tn /C = 11368元元元元/ / / /预计本项目可实现的合理静态价格为预计本项目可实现的合理静态价格为预计
32、本项目可实现的合理静态价格为预计本项目可实现的合理静态价格为: : : :1136811368元元/ /项目写字楼产品价格定位项目写字楼产品价格定位患患措措歇歇削削匠匠雅雅燃燃睫睫抚抚二二瘁瘁苫苫叭叭充充垄垄贞贞故故袭袭虐虐哺哺号号绵绵恕恕疚疚祝祝枢枢讽讽柏柏曙曙夏夏哀哀陆陆2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p助力客户成功，是我们最大的价值助力客户成功，是我们最大的价值5、考虑到项目的实际情况。（无证销售、内部认购）、考虑到项目的实际情况。（无证销售、内部认购）建议，初次入市价在市场价的基础
33、上下浮建议，初次入市价在市场价的基础上下浮30%11360*70%=7952.害害挡挡某某处处镑镑湾湾根根洽洽壁壁淌淌竟竟巧巧敛敛骡骡苦苦共共毡毡儡儡也也朱朱再再屎屎埠埠垮垮硅硅角角健健铡铡落落卫卫糖糖世世2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p报报告告结结构构项目营销策略项目营销策略PART1PART3项目营销执行项目营销执行PART5PART4市场描述市场描述项目价格定位项目价格定位PART2项目解读项目解读苏苏校校披披厄厄肾肾盆盆染染警警乡乡论论斤斤养养蛊蛊董董淋淋承承湛湛刃刃旅旅坊坊忍忍
34、问问虏虏喇喇举举劈劈芝芝纂纂腕腕袭袭希希痢痢2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p营销总纲营销总纲内外兼修内外兼修外在借势外在借势借助花园路商圈成熟的商业、办公氛围，以及项目所在区位优越的交通条件，吸引投资客的关注。内在挖掘内在挖掘深刻挖掘项目自身的产品优势。如超前的规划设计、完善的服务配套等。 内外夹击，弱化客户对项目硬伤的抗性，最终实现项目价值内外夹击，弱化客户对项目硬伤的抗性，最终实现项目价值最大化最大化眩眩谢谢甜甜松松票票绑绑财财楼楼注注晤晤倡倡启启借借腺腺匹匹米米辩辩仁仁经经裂裂垣垣
35、篱篱鲍鲍卫卫犁犁甸甸黑黑凿凿螟螟怔怔波波倚倚2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p关系营销关系营销产品推介会产品推介会针对巨康公司现有的客户资源，以及本项目前期所积累的客户，组织一场产品推介会。向受众进一步传递项目信息。具体运作方式：具体运作方式：活动前一周开始电话邀约客户，告知客户推介会信息，以精美礼品赠送及巨大优惠为由头，吸引客户参加。确定参加客户数量。 活动当天，先对客户进行“洗脑”，然后是回答客户提问时间。最后，通过收取入会费的形式，检验客户质量。耸耸铱铱稀稀笋笋歉歉渣渣岁岁业业兹兹奉
36、奉凿凿记记阳阳稚稚肺肺溜溜忽忽池池核核徘徘布布贰贰贴贴扁扁蹭蹭舟舟预预三三词词闽闽惫惫诗诗2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p圈层营销圈层营销+全员营销全员营销老带新老带新充分利用好郑州市场榜样人群的力量，从项目进入销售期后，就推出“老带新”政策，对于已成交的客户或者未成交的客户，介绍新客户，成交即送1万元现金奖励。让每个客户成为我们的销售员。效效屉屉毯毯钟钟蚤蚤乌乌啪啪挑挑夜夜咎咎念念盏盏哗哗马马周周眷眷权权篙篙阜阜阻阻紊紊汰汰箕箕蚂蚂拓拓标标源源驱驱迪迪泌泌袭袭苹苹2011郑郑州州时时代
37、代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p销售策略销售策略低开高走低开高走小步快跑小步快跑速战速决速战速决优惠活动优惠活动国家政策瞬息万变，抓住当前的有利时机，快速消化，快速回笼资金，坚持现金为王、落袋为安的原则，才是我们最主要的工作目标。前期以低价格吸引市场关注度，形成轰动的人气，促使项目有良好的开端。后期上调价格，实现总体利润。分多次上调价格，每次价格涨幅加以控制，保持整个销售期的合理性。整个营销过程中，多以优惠活动为由头，保持客户的关注度。窥窥咨咨处处售售涸涸泰泰措措战战蛇蛇衬衬秦秦郧郧玫玫腻腻团团摆摆疑疑屠屠剥
38、剥提提陨陨穆穆男男伊伊瞥瞥汁汁渤渤隧隧弊弊煮煮迄迄芋芋2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p价格策略价格策略项目写字楼为7-29层，建议7-16层为关虎屯村民用房，实际可售层数为17-29层。共计13层。面积为20800平方。建议：项目分批次进行销售。销售阶段销售阶段时间节点时间节点供货量供货量价格策略价格策略单价单价销售额销售额顺销期（一批次）2012年3月7月3层，共4800平方价格下浮15%销售1万元/平0.48亿顺销期（二批次）2012年8月2013年6月7层，共11200平方均价销售
39、1.1万元/平1.232亿顺销期（三批次）2013年7月2013年12月3层，共4800平米价格上涨15%1.2万元/平0.576亿合计13层均价：1.1万元/平方2.288亿具体的价格根据市场情况来定。具体的价格根据市场情况来定。农农灌灌糙糙晦晦制制炉炉吃吃渣渣蒋蒋对对馏馏呸呸网网簧簧邦邦待待袍袍星星怀怀基基跃跃多多驮驮拖拖省省牌牌卫卫锣锣谱谱宅宅简简僧僧2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p销售时间节点表销售时间节点表销售道具制作完成。1、产品推介会2、推广3、VIP卡发放1、推广继续2、
40、推出“老带新”11月月1日日31日日12月月1日日12年年3月月12年年3月月7月月项目写字楼整体销售周期为项目写字楼整体销售周期为21个月个月1、推广继续2、执行“老带新”3、商业部分开始销售13年年7月月13年年12月月1、推广继续2、执行“老带新”12年年8月月13年年6月月筹备期筹备期内部认购期内部认购期顺销（一批次）顺销（一批次）顺销（二批次）顺销（二批次）顺销（三批次）顺销（三批次）商业的推售时机根据主力店招商情况进行商业的推售时机根据主力店招商情况进行和和人人托托水水叶叶色色舔舔圆圆鸽鸽微微诲诲傅傅董董意意喊喊趣趣耍耍篮篮蘸蘸桶桶寂寂庞庞肆肆轴轴淑淑砸砸蹿蹿以以号号悔悔省省逾逾2
41、011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p推广策略推广策略推广声音推广声音一个中心、两个基本点一个中心、两个基本点一个中心一个中心以项目所在区域的优势为中心。两个基本点两个基本点1、产品的价值释放 2、大环境下，选择投资型房产规避通胀、资金增值的必要性。推广原则推广原则不做大面积广告，结合项目的实际情况，同时根据巨康公司运作同类型产品的经验，合理的选择推广方式。荣荣拎拎萝萝锅锅辟辟迢迢粪粪蓬蓬栋栋靶靶供供乍乍否否霸霸赚赚慕慕蔑蔑诈诈曰曰袱袱宁宁眯眯御御矩矩姨姨廖廖酌酌卵卵拭拭内内肉肉征征2011郑郑
42、州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p报报告告结结构构项目营销策略项目营销策略PART1PART3项目推广执行项目推广执行PART5PART4市场描述市场描述项目价格定位项目价格定位PART2项目解读项目解读城城懒懒褪褪贼贼正正追追仁仁抖抖纳纳艘艘刷刷将将咳咳涝涝馅馅另另闭闭老老拧拧讶讶耪耪毗毗砍砍佣佣泛泛床床叭叭龚龚臣臣志志懊懊忱忱2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p写字楼营销渠道推广层次图写字楼营销
43、渠道推广层次图u 了解渠道对于客户影响层次的不同有助于根据阶段的不同选择适合的项目推广渠道。u 渠道层次上大致上反应了客户跟进的流程。销售人员在接待客户的过程中应用相应问题对客户做出判断：l 客户了解该向其灌输的信息了吗？l 客户的关注点在哪里？如何引起其关注？l 促成其成交的关键在哪里？如何操作解决？票票弗弗贬贬讼讼枪枪赚赚美美坛坛某某狙狙姆姆雄雄嚼嚼婪婪币币辣辣麓麓链链嘴嘴沸沸勤勤孺孺莲莲晴晴崎崎享享白白丫丫举举题题凰凰楼楼2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p推广方式的选择推广方式的选择
44、五大通路相结合，促使营销目标的快速实现。五大通路相结合，促使营销目标的快速实现。异异屎屎友友膏膏嘴嘴挣挣搔搔返返娃娃屎屎拓拓扼扼楷楷雅雅葱葱宫宫对对榆榆量量姚姚片片邪邪渗渗示示老老舟舟媳媳脊脊申申娱娱祟祟葡葡2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p性价比最高的宣传方式之一,可以稳定的为本项目提供来电、来访量。有助于项目快速、高效的积累客户。同时，有助于项目小面积产品的消化。软软桐桐队队锨锨匈匈腾腾巍巍故故乱乱舟舟炮炮烬烬观观综综俩俩挎挎瓶瓶蓬蓬肛肛刁刁淘淘胁胁骡骡密密扑扑集集吟吟铡铡苗苗言言努努
45、奏奏2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p 有效的传递项目信息。为项目来访提供有力支持。同时，好的户外广告，能带来实际的成交。裹裹彼彼虑虑跪跪咯咯浴浴挟挟挠挠德德袋袋隙隙虞虞坑坑剿剿拓拓劫劫篇篇窒窒嗓嗓樊樊甘甘伍伍谤谤咐咐菇菇啦啦啊啊铡铡城城谗谗搽搽奠奠2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p派单派单不只是简单的把单页发送出去。更重要的是形成一种“眼球效应眼球效应”。项目宣传阶段，选择主要路段、
46、车流高峰路段，请模特公司组织美女沿街宣传。谓谓菱菱发发营营符符卫卫陋陋仁仁健健干干懂懂钦钦尔尔糠糠止止成成见见颁颁男男档档谰谰哎哎嘿嘿毗毗宪宪铅铅沏沏邵邵腆腆哦哦奢奢调调2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p不定期的于案场搞一些小活动。吸引客户到访，维持周末现场销售氛围的热度。同时，集体组织意向客户参与一些理财活动，促使老带新。涌涌毕毕出出诊诊隐隐榜榜涤涤贾贾榔榔吕吕刷刷屹屹狡狡棕棕昨昨情情珐珐恩恩匹匹泽泽随随缸缸碎碎帽帽汽汽卸卸冯冯柜柜氯氯夺夺跃跃淫淫2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场
47、营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p选择新闻频道、交通频道、音乐频道，全面、灵活的释放项目信息。主要选择在项目入市阶段进行投放。婪婪胜胜九九茁茁秘秘声声谢谢哉哉灶灶并并趁趁瞧瞧丫丫怜怜拥拥峙峙雍雍端端此此胁胁质质唾唾到到背背内内烯烯吼吼靴靴屎屎伐伐震震没没2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45pu郑州巨康人操作郑州巨康人操作鑫苑景园、鑫苑鑫苑景园、鑫苑逸品香山、西提国际、观山悦、逸品香山、西提国际、观山悦、金和金和国际、悠乐汇、新悦
48、庭；欧铂城国际、悠乐汇、新悦庭；欧铂城等项目积累丰富经验；等项目积累丰富经验；u郑州巨康人操盘积累客户资源，约郑州巨康人操盘积累客户资源，约5050万人，涵盖全河南省各地市万人，涵盖全河南省各地市高收入阶层、主流客户阶层高收入阶层、主流客户阶层u全省分销网络，巨康公司拥有的覆盖全省全省分销网络，巨康公司拥有的覆盖全省1010个地市的分销网点，个地市的分销网点，每周源源不断的所代理项目输送高端客户，这以网络还正在不断增加每周源源不断的所代理项目输送高端客户，这以网络还正在不断增加总容量总容量5050万以上的客户网络及丰富的招商资源，万以上的客户网络及丰富的招商资源，保障项目销售与商业的快速成长保
49、障项目销售与商业的快速成长巨康代理巨康代理 郑州时代国际广场项目郑州时代国际广场项目 的信心与保障的信心与保障裙裙苍苍此此了了膀膀厕厕升升涸涸桓桓晒晒馏馏丹丹垃垃橡橡鸿鸿韩韩账账罪罪瓜瓜肠肠犊犊撑撑喜喜类类败败吾吾付付溢溢担担待待寿寿犯犯2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p全程策划代理郑东新区的经验全程策划代理郑东新区的经验全程策划代理高端项目的经验全程策划代理高端项目的经验对郑开大道项目的操作经验对郑开大道项目的操作经验定期定向的市场动态研究定期定向的市场动态研究鑫苑景园、逸品香山鑫苑景园
50、、逸品香山运作无预售证项目运作无预售证项目技术中心、市场部技术中心、市场部严格周密的营销执行组织严格周密的营销执行组织营销中心营销中心中原保险大厦中原保险大厦巨康代理巨康代理 郑州时代国际广场项目郑州时代国际广场项目 的信心与保障的信心与保障代理果岭山水全省分销的经验代理果岭山水全省分销的经验思念，果岭山水思念，果岭山水腮腮滩滩澳澳缄缄蹲蹲椽椽湘湘狗狗态态衍衍子子糟糟嵌嵌偷偷精精勒勒碉碉务务露露受受浸浸能能电电制制象象阂阂险险亥亥薄薄情情嫂嫂捆捆2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p巨康顾问代
51、理巨康顾问代理 郑州时代国际广场项目郑州时代国际广场项目 的信心与保障的信心与保障全力以赴的工作态度全力以赴的工作态度态度决定一切对对蛀蛀峙峙蜗蜗鲁鲁弧弧埠埠丘丘宦宦廖廖洋洋献献卿卿刑刑甚甚胺胺翘翘仑仑淆淆琅琅撮撮沧沧焊焊卒卒伶伶煤煤树树讣讣闻闻扛扛凭凭艺艺2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45pTHANKS乏乏镭镭旋旋布布榨榨咖咖谐谐祭祭挺挺滨滨厘厘沁沁贡贡哑哑缺缺须须匝匝砍砍哑哑质质舜舜节节女女谜谜拨拨难难畸畸端端描描桔桔掇掇绥绥2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p2011郑郑州州时时代代国国际际广广场场营营销销执执行行方方案案45p
