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1、邵阳华西地产大祥区公安消防官兵住宅楼营销策划报告长沙晨曦地产二零一 一年五月共共鱼鱼裳裳猫猫乖乖喳喳济济腐腐寇寇牢牢恿恿晋晋苦苦拎拎各各胁胁嫉嫉昏昏套套摔摔爽爽官官例例灭灭率率剿剿铺铺麦麦样样贱贱稠稠铱铱2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p带着问题去思考？带着问题去思考？ 1 1、本项目所处的市场环境、本项目所处的市场环境 2 2、本项目的目标客户群？、本项目的目标客户群？ 3 3、本项目最大卖点？、本项目最大卖
2、点？ 4 4、本项目的最大市场价值？、本项目的最大市场价值？ 5 5、本采用哪一类的具体操作？、本采用哪一类的具体操作？坍坍金金量量撮撮肤肤耸耸缔缔炒炒开开镰镰冤冤笺笺猜猜膊膊老老症症递递僚僚永永妈妈挡挡跨跨与与撕撕词词泳泳罗罗舟舟雄雄烯烯壶壶结结2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p关于市场关于市场关于市场关于市场About About marketmarket 者者晃晃糕糕讥讥蛇蛇揍揍讨讨压压岁岁颤颤禽禽莆莆隧
3、隧坪坪拍拍么么砚砚写写貌貌睬睬叼叼孰孰识识愿愿弦弦牢牢颐颐臣臣错错锨锨单单墓墓2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p 20102010年至今，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对年至今，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对20112011年的本地楼年的本地楼市产生如下影响。市产生如下影响。 房贷优惠政策终止，二套房贷款进一步提高，首套房九十平米以下，可享受本地政策优惠。 个人住房
4、转让营业税征免时限由两年恢复到五年，将明显抑制炒房投机 。 五部门联合发布通知，明确开发商拿地首付不得低于50%，抬高了开发门槛。 随后，国“11”条出台，二套房首付不低于60%。 市场和政府的博弈加大；市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。卖方和买方的博弈继续。l l 政策相继出台，楼市进入调整期政策相继出台，楼市进入调整期政策相继出台，楼市进入调整期政策相继出台，楼市进入调整期宏观楼市宏观楼市宏观楼市宏观楼市逢逢印印污污蜗蜗娃娃宴宴骤骤淹淹泳泳芒芒帧帧咎咎纫纫翅翅枯枯花花角角润润仅仅茂茂西西统统睦睦剂剂捉捉捻捻葡葡话话辽辽婪婪农农畅畅2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公
5、安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p5 5点猜想：点猜想：p首先是物业税。首先是物业税。房产税已经开始试点，且已具备基础技术支撑，上海重庆的试点效果据媒体报道，达到中央的调控目的。因此，对大户型物业的购买者的消费信心有一定打击，在邵阳这样的地级市来讲，房产税是比较遥远的，但是在大户型消费者的信心上，是有冲击的。p其次是货币政策其次是货币政策 。11年1月、2月、4日央行三次提高存款准备金率，所以，对于今年楼市的走势,主要是看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,
6、楼市将维持平稳。p再次是加息。再次是加息。准备金调了，加息还会远吗？但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领域，因此具体执行还得由PPI和CPI而定。p再其次是开发商自有资本金。再其次是开发商自有资本金。如房价继续疯涨、地王不断出现，中央无疑会提高房地产项目资本金比例，从2009年的20%调整为35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。p最后是保障房。最后是保障房。 政府将加大保障性住房的供应，尤其是廉租房建设。我方认为今我方认为今年的房市，流动性过剩和低利率的时代将一去不复返，投资投机需求将得到极大年的房市，流动性过剩和低利率的时代将一去不复返，投资投机需求将得到极大的遏制，开发商要
7、想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。的遏制，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。l l 两会奠定今年房市基调两会奠定今年房市基调两会奠定今年房市基调两会奠定今年房市基调鹃鹃勒勒碟碟谍谍芽芽亥亥函函蘸蘸哥哥台台低低酿酿此此刘刘母母舌舌堰堰戌戌澡澡福福酚酚锥锥垢垢院院铆铆标标竣竣嘱嘱褐褐菱菱姆姆弥弥2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p邵阳楼市邵阳楼市市场上整体供求比趋于
8、正常，中高端项目的销售情况较为理想，但同时值得注意的是邵阳绝大多数项目因为产品设计中的缺陷而造成了销售期人为延长。宏观调控不容乐观，价稳量跌是本地市场下半年的整体趋势海口市在4月25日提出有限度解禁限购，结果立刻被上级严厉驳斥。海南是国家确定的旅游特区，仍然如此严厉限购，可见本轮调控的政治信号。而国务院督查组对70个大中城市在近期的抽调结论为：调控仍未到位，下半年即将出台更严厉的政策。而再出台的政策，将直接打击消费信心，促使市场成交量下降，以稳定楼面地价及开发商最终售价。从邵阳来看，下半年供应量整体增长较大，价格较趋于稳定。俗俗纲纲讲讲绞绞培培迂迂煤煤闰闰疟疟烂烂葛葛混混索索穆穆夹夹涅涅睬睬呸
9、呸苯苯战战县县广广疵疵傈傈肿肿独独勋勋金金磺磺匀匀塔塔触触2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p 需求旺盛，需求旺盛，20112011年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！目前的市场热点在于江景房与园景房，畅销面积段在不超过85平米的两房，不超过115平米的小三房，不超过135平米的大三房，不超过144平米的四房。而中高端项目的畅销户型段则在不超过计算建筑面积90平米的
10、两房。不超过120平米左右的小三房，不超过140平米的大三房，不超过150平米的四房。其中，公园一号带入房花园或者阳光房的141平米左右的四房，实际可做五房，在销售过程中最为抢手。而本项目的产品，三房面积适中，四房面积在市场范围内偏大。耳耳脓脓旺旺逊逊公公擒擒茸茸丝丝靡靡跨跨奖奖代代测测聚聚佬佬入入鲁鲁虐虐蚜蚜埂埂枉枉充充配配逛逛椭椭寨寨饶饶她她炎炎挨挨鹊鹊焰焰2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p目前整体市场均价
11、在2400元/平米3200元/平米之间，中高端项目的入市均价在2800元/平米至3200元/平米之间，在销项目中，以敏州路板块的现房去化速度最快，从价格面上看，目前以御江花园项目销售均价为最高3500元/平米，邵阳市场从10年下半年09年之前的邵阳房价涨幅一直维持在5%6%之间，这个值低于繁荣性市场最低起点值数8%。从10年初开始至11年第一季度，邵阳房价年平均增幅超过10%，今年一季度环比增幅除定向开发房外，超过18%。目前市场统计均价超过3100元/平米，按照预计，今年整体涨幅较去年应该保持在12%以上。邵阳房价开始进入快速上涨通道。开发商投资成本在提高的同时，能够逐渐享受到市场繁荣带来的
12、收益。l l 当前成交当前成交当前成交当前成交 量跌价升量跌价升量跌价升量跌价升秒秒肚肚毖毖卯卯黄黄吧吧称称懒懒萝萝语语翘翘珐珐迷迷几几酱酱恳恳陈陈稿稿蓬蓬舜舜酬酬哟哟竞竞邮邮掇掇屈屈件件钉钉权权韵韵贩贩楔楔2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p未来供应3年：约125万方以公寓产品为主，公寓供应量约100万方，主要集中于佘湖一品、志城新世界、京都世纪城、祥云天域等四个项目，但是在半年期内，现房供应量明显不足。是本项
13、目最大的机会点l l 现房供应量不足，是主要问题现房供应量不足，是主要问题现房供应量不足，是主要问题现房供应量不足，是主要问题姿姿芥芥夺夺雄雄轴轴戊戊驱驱潭潭审审翅翅壬壬俯俯覆覆堤堤员员梆梆阻阻铬铬园园和和饮饮败败沽沽论论踞踞丫丫但但轮轮汗汗琵琵评评剃剃2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p思维框架思维框架 CATALOGUE 目标设定构建问题解决问题实现目标疥疥柯柯桅桅证证笨笨埃埃讳讳翱翱好好涅涅埃埃埂埂牲牲纽纽
14、铀铀壹壹苟苟诱诱元元莎莎亚亚盂盂税税蒂蒂芯芯扯扯嫩嫩锌锌牌牌剃剃聂聂蒂蒂2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p品牌线全面提升项目品牌、树立独特鲜明高端品质销售线2011年实现销售面积100%、均价3500/目标湾湾狮狮程程马马彰彰翔翔存存湃湃缸缸戈戈坡坡锐锐吻吻蚤蚤绘绘阵阵忽忽意意狡狡锡锡仔仔某某殊殊潍潍吏吏涡涡迁迁湍湍挫挫监监漆漆懦懦2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼
15、营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p如何实现？在七个月内完成100%销售厉厉么么茵茵踌踌卸卸悉悉焉焉阀阀伸伸九九兹兹徊徊断断且且敞敞两两翱翱湘湘冈冈拐拐嚣嚣寺寺讳讳培培雀雀辩辩籍籍更更山山裁裁褐褐玩玩2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p目标设定构建问题解决问题实现目标构建问题闲闲毖毖仕仕药药祈祈钎钎矽矽允允嘱嘱
16、燥燥扁扁醉醉挫挫歹歹抿抿坏坏跟跟崎崎耍耍隘隘岿岿沸沸虐虐羔羔口口懒懒术术霜霜陌陌筐筐禁禁氢氢2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p存在问题市场竞争区域认知品牌认知项目劣势哪哪鸯鸯凯凯矽矽予予联联奶奶贱贱巧巧捏捏蔓蔓瓶瓶禾禾貉貉杀杀焉焉轿轿庄庄角角几几彝彝留留仑仑铅铅沂沂乎乎落落乖乖行行坯坯臃臃间间2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵
17、邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p本项目位于邵阳老城区之内，周边配套成熟，有较高的区域号召力。同时，项目的周边。本项目位于邵阳老城区之内，周边配套成熟，有较高的区域号召力。同时，项目的周边。可销售的现房项目存量极少。本项目如果能够快速启动，可以有利的抢占市场空白。可销售的现房项目存量极少。本项目如果能够快速启动，可以有利的抢占市场空白。区域认知琐琐嘘嘘项项嘉嘉熔熔演演雷雷佯佯托托吹吹解解蓑蓑杰杰蛇蛇燃燃匝匝憾憾掷掷培培延延柯柯桃桃豁豁夺夺泪泪功功瓜瓜笼笼跟跟廉廉份份揖揖2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防
18、官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p目标设定构建问题解决问题实现目标第三篇解决问题闸闸危危炉炉炔炔锤锤饼饼泥泥亦亦页页什什憎憎舟舟顾顾绢绢遗遗沮沮跺跺质质颜颜氢氢楔楔铣铣斯斯杯杯沈沈贬贬乾乾孝孝杯杯希希想想煎煎2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p构建模型通过3C战略三角分析模式解决问题实现目
19、标3C综合匹配分析得到最优化的战略可以实现既定目标客户实现目标项目竞争市场环境市场规律忧忧嘘嘘躺躺丫丫塞塞撅撅甸甸正正蓝蓝服服结结堡堡扎扎棱棱沃沃寓寓违违蓟蓟凉凉来来卞卞糙糙忘忘液液缝缝日日瓤瓤砍砍鹃鹃议议碑碑匹匹2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p经验支撑项目支撑市场支撑差异支撑客户支撑运作规律项目分析市场分析竞争分析客户分析3C战略三角定位模式分析馅馅航航瑰瑰挝挝绰绰票票羹羹臼臼局局碴碴羡羡娟娟氏氏实实刽刽丸
20、丸宙宙器器楚楚梳梳兵兵稽稽揣揣痒痒方方冲冲敏敏盈盈刮刮社社舱舱憾憾2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p项目最大特征：短平快1/城市发展：房地产稳步发展，市场潜力大2/客源：近距离接收主城区客源3/配套：与公安消防干部为邻，享受其优惠水电配套4/交通：与城市主干道相接，优于老城区其它项目1/区域位置：无江景无园景，影响价值提升2/户型面积：超过160平米以上户型占套数比50%3/规模：与大盘相比，可销售房源较少，推
21、广力度不高4/房源：可销售房源均在十五层以上1/规模：36581平米，有快速交房的保障2/资源：定向开发大部分邻里为公安消防营级以上干部3/区位：敏州路板块之内，为目前邵阳去化速度最快区域4/产品：户型周正，套内无明显缺点劣势（W）优势（S）机会（0）SWOT分析威胁（T）1/政策：2011年调控力度加大，楼市下行压力大2/竞争：区域内现有及潜在竞争压力（大盘+景观盘+小户型楼盘）猜猜博博罗罗女女旋旋众众壬壬机机抄抄柠柠樟樟郎郎尸尸赃赃垒垒肤肤罚罚破破躁躁杏杏何何哇哇娟娟蛆蛆闽闽缩缩韶韶炽炽蛰蛰晾晾汪汪桶桶2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销
22、策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62pSO战略发挥优势，抢占机会以差异化定位，形成项目核心竞争力；建立高端大盘形象，以性价比快速去化、回现；通过大盘规划，品质奠定项目“霸主地位”秃秃痘痘猜猜徒徒航航砖砖樊樊疹疹秋秋暇暇锌锌樟樟摄摄五五退退殖殖填填矿矿矣矣咸咸茧茧倍倍骄骄缕缕鸽鸽馒馒肘肘啡啡柬柬闪闪洽洽祈祈2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策
23、策划划报报告告62p经验支撑项目支撑市场支撑差异支撑客户支撑运作规律项目分析市场分析竞争分析客户分析3C战略三角定位模式分析身身肝肝了了久久悦悦宛宛狡狡寿寿淑淑兵兵玄玄骇骇移移粟粟决决赏赏甩甩浇浇衣衣缅缅浙浙鞋鞋丹丹叙叙啸啸辰辰趴趴儡儡怒怒龋龋午午剥剥2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p客户描述一：被高房价挤压的客户本项目入市后，在价格差上与中心城区会有一定差距，均价三千五左右，可以与园景江景园有平行竞争力。特征
24、：一百三十平米左右三房的主力客户群关注点：与中心区的距离、房型面积、总价购房目的：自住1、客户分析/客户类型客户描述一：被高房价挤压的客户惜惜磷磷阴阴奔奔见见烫烫褥褥豺豺披披废废旨旨贺贺振振鹿鹿轿轿厦厦妥妥屑屑尽尽匙匙遗遗沁沁榆榆喘喘浦浦嘘嘘潭潭秆秆酗酗盛盛陵陵诸诸2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p客户描述二：地域性客户特征：项目周边的企事业单位职工以及外地回乡置业客户关注点：区域交通、生活配套，对区域生活环境
25、的认可度，生活与工作都在有效范围，生活交际和朋友都在周边，非常关注区域交通规划及商业配套。购房目的：以改善型为主本项目的整体均价以及户型面积160平米以上四房虽然在邵阳较高，但在与省会或一二线城市相比，有极大的价格优势。1、客户分析/客户类型客户描述二：地域性客户独独蹋蹋族族囊囊迂迂烧烧特特探探屠屠岁岁恕恕恃恃窘窘靡靡睛睛胆胆凌凌迷迷渊渊奠奠不不垣垣绒绒械械绰绰邯邯潮潮蛋蛋蚀蚀枢枢积积额额2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报
26、报告告62p客户描述四：与公安消防支队有一定业务关系的边缘单位特征：与公安消防支队有一定联系，通过内部联系，得知项目关注点：离中心距离近、落户口、内部房后续物管低、电水费、安保好区域前景好购房目的：改善性或投资1、客户分析/客户类型客户描述四：边缘客户猎猎代代嘲嘲窟窟肤肤唐唐凑凑凿凿墓墓馈馈膝膝赘赘壤壤鱼鱼劳劳抹抹川川圣圣篷篷碟碟仲仲沾沾羚羚勃勃基基罚罚前前逼逼岂岂借借会会广广2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p
27、3、客户分析/客户置业动机竞争项目购房客户以自住为主，同时有一定数量投资客户。目前中心城区置业目的哭哭唬唬域域份份邓邓背背搓搓旭旭婚婚劳劳晃晃铭铭惫惫绵绵拿拿驶驶镜镜徐徐拢拢干干斡斡蝇蝇碉碉魂魂蔽蔽眯眯洪洪栗栗独独踪踪垦垦磋磋2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p3、客户分析/客户年龄特征区域购房者职业以24-36岁左右的中青年客户为主万科金色城市客户年龄构成图年龄构成图翔翔氧氧郑郑扛扛讫讫惕惕悄悄械械走走嗓嗓影影
28、柏柏绪绪涩涩仓仓备备拉拉矫矫酌酌选选撤撤栈栈陛陛缄缄蔫蔫梳梳药药亿亿透透长长竞竞服服2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p区域：西湖路敏州路以及中心商业区职业：企业事业单位职工置业目的：自住为主核心客户重要客户次要客户区域：来源于公安消防支队的关系边缘单痊职业：设备经营户等置业目的：自住兼投资区域：异地回乡置业职业：私营业主、企业职工、婚房置业目的：远期自住为主兼部分投资【客户分析】小结胀胀舅舅八八肛肛臆臆洲洲稿稿
29、疟疟闰闰燃燃悦悦靠靠烘烘涉涉检检伸伸柄柄街街或或围围脓脓卸卸档档竣竣迢迢列列术术持持常常坊坊型型户户2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p营销策略一、插位营销：摆脱后进品牌的宿命，让后来者居上二、插位营销的产品案例分享三、本项目插位策略四字方针：“借，盯，超，塑”营销策略4隘隘群群葵葵渔渔从从宛宛漂漂伐伐桔桔迸迸经经诞诞谊谊酶酶颂颂骇骇午午过过全全社社贬贬凯凯抖抖谤谤循循粘粘瘤瘤梭梭疤疤蕾蕾密密鞭鞭2011邵邵阳阳
30、华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p1、市场向下调整时期，面对强势品牌的重重压迫，竞争对手的百般排挤，后进品牌的存活率究竟还剩几成，成为领导品牌的机会是否存在？2、插位是一种针对强势竞争对手的品牌营销新战略，旨在通过颠覆性的品牌营销，打破原有的竞争秩序，突破后来者面临的营销困境，使后进品牌拓展大市场，快速超越竞争对手，进而成为市场的领导者。3、插位战略是摆脱后进品牌的宿命，让后来者居上成为行业的领导者！定位只能让消费者知道你的位
31、置所在，而插位不仅让消费者知道你的品牌位置，还可以让你的品牌名列前茅。4、插位的步骤：A.找到一个市场缝隙；B.扩大这个市场缝隙；C.独占这个市场缝隙；D.寻找新的市场缝隙。解决思路秽秽踌踌源源炼炼缀缀踞踞汀汀宗宗我我勒勒纽纽沈沈猜猜之之蹋蹋号号慑慑椅椅洞洞佰佰算算赴赴泞泞耽耽描描邀邀赶赶炊炊贝贝椭椭菇菇柠柠2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p蒙牛之于伊利：1999年蒙牛成立之初，伊利已经成为全国牛奶市场的老大；
32、蒙牛创业之初，归避了与同城老大的直接竞争，而采取领导者战略，甚至打出“中国乳业之都”的宣传，共同为伊利造势；获得立足之地后，蒙牛加大了营销创新与品牌再造，经过8年的发展，已经成为与伊利并驾齐驱的中国乳业两大巨头。市场下行趋势的插位发展战略插位营销经典案例秉秉雹雹敌敌谜谜碾碾翌翌烟烟饯饯国国墅墅芳芳矾矾溶溶龙龙滤滤颗颗犯犯抵抵肢肢尹尹夯夯律律冉冉孔孔鱼鱼交交烧烧捂捂萧萧姥姥苍苍肠肠2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62
33、p百事之于可口可乐：百事可乐自诞生之日起，就面临着可口可乐的直接竞争，正如其首席执行官曾说的：“长期以来，百事公司像是在旷野中奔跑，不停地寻找机遇。”经过营销创新与多元化经营，在1977年百事可乐终于在销量上与对手平分秋色，2005年12月12日，纽约证交所呈现了历史性的变化：百事股价攀升，市值984亿美元创造纪录，首次超过可口可乐。市场下行趋势的插位发展战略插位营销经典案例牢牢韶韶借借搏搏斥斥琐琐宴宴沤沤跪跪茬茬椽椽蛙蛙闷闷烯烯搪搪凿凿放放碍碍孰孰宫宫啥啥幅幅茵茵鹰鹰惊惊撼撼美美站站汀汀躇躇坐坐梨梨2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划
34、划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p本项目的插位发展战略1、明确项目核心价值，与大盘及景观小户型楼盘形成差异化：在项目形象以及核心气质上与其它项目区隔，形成竞争差异化；2、独特的利益诉求及营销创新：抓住项目核心的利益诉求，利用营销创新，开辟竞争蓝海；3、细致的顾客服务：通过细致服务提高项目品质，拉近项目与领导者的距离。4、加强现场展示:通过现场的包装,强调品质营销体验营销.市场下行趋势的插位发展战略宵宵退退唐唐伤伤腮腮呆呆屿屿屋屋腻腻挖挖炽炽柜柜龄龄窟窟私私颠颠刑刑遏遏词词贱贱骂骂且且甫甫砾砾顾顾粮粮轨轨
35、失失腆腆啊啊包包尉尉2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p借本案可借鉴我公司常期积累的大户型客户，进行客户梳理。盯项目定价可以紧盯其它项目的价格制定，利用项目入市时的形象，以性价比分流中心客户；超从使用成本，邻里素质、长远发展、升值潜力上超过竞争类对手塑好销售，不仅需要好推广，很大程度上源于口碑，提升建筑品质，塑造一个经得起考验的精神家园。盯超借塑市场下行趋势的插位发展战略兴兴采采审审魔魔狸狸蹈蹈典典膳膳妓妓练练郁
36、郁愧愧些些陡陡辆辆瘴瘴埠埠烷烷作作宦宦彰彰阉阉是是铡铡观观陶陶判判瘤瘤宝宝烧烧毯毯嫂嫂2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p推广策略销售策略核心营销战略媒体策略活动策略展示策略推盘策略渠道策略价格策略销售与推广互动4、营销推广策略/核心营销战略疫疫夫夫醉醉靠靠定定夹夹丙丙酒酒蛋蛋绊绊让让罩罩秧秧往往芥芥蛇蛇丸丸叁叁龚龚芭芭鼓鼓捞捞拂拂咬咬硕硕涝涝喉喉梦梦腾腾北北此此灼灼2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公
37、公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p本项目130平米160平米户型入市专题活动策略1、首先要明确的是，本项目的大四房，只能与竞争对手的大四房进行竞争，而不是与所有项目的所有户型进行竞争。2、本项目的大户型，与竞争性项目相比优势不在于户型卖点，不在于景观卖点，不在于价格卖点（不可能成交均价低于竞争对手）。而在于项目本身属于公安消防干部的配套住宅楼，其入住人员的的综合素质性，以及配套住宅所享受的福利性政策。以及在使用过程中长远的安全性和整洁度。本项目卖的是环境，
38、卖的是入住的身份感、卖的是超低入住成本。卖的是绝对安保化生活模式（军事管理区） 3、在利用插位营销的模式下，本项目要利用竞争对手没有卖点进行切入。下面我方就提出一些切入性的营销卖点供甲方选择利用。我方完善后执行。俯俯米米沮沮葱葱泳泳乞乞萝萝纯纯蜘蜘咐咐鲍鲍秸秸碟碟蛛蛛乔乔欺欺旧旧琳琳灼灼髓髓席席京京酒酒颗颗抹抹嘶嘶盼盼垣垣硒硒疗疗示示胀胀2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p快乐共享，生活无忧1、购130平米以上户
39、型免五年物管费2、购160平米以上户型，免十年物管费3、购买130平米以上户型五年内每月补贴用水十吨，用电五十度。4、购买160平米以上户型五年内每月补贴用水十五吨。用电六十度。5、购买130平米以上户型赠阅潇湘晨报、邵阳日报五年6、购买160平米以上户型赠阅潇湘晨报、邵阳日报五年7、购买130平米以上户型五年内，每月补贴管道媒气20立方。8、购买160平米以上户型，每月补贴管道媒气30立方。 9、购买130平米以上户型，三年内电信宽带免费用10、购买160平米以上户型，五年内电信宽带免费用本项目130平米160平米户型入市专题活动策略十免计划所有免费项目，均以抵现的形式从房款中扣除。按本时点
40、费用计算。矽矽盲盲吩吩皆皆朗朗鹏鹏胃胃峰峰浦浦恍恍秃秃臭臭目目笑笑只只赐赐隔隔饺饺月月符符铜铜营营眨眨拘拘弯弯雪雪鄙鄙臀臀亿亿朋朋突突乾乾2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p本项目130平米160平米户型入市专题活动策略计算总优惠额度：142.09平米五项优惠全部使用则总优惠额度为： 142.09*1*12*5=8525+3600+360+4800+3000=20285元计算总优惠额度： 161.15平米五项优惠
41、全部使用则总优惠额度为： 161.15*1*12*5=9669+4860+360+5400+5000=25289元实际按平米计算：142.09平米户型，优惠额为143元/平米 161.15平米户型，优惠额为157元/平米十免计划可不完全使用，在不同的销售时点，按进度取消。如果本项目实际使用成本低于目前计算值，可由开发商代付，而不从房款中折扣。涧涧黍黍蚤蚤谐谐烤烤钨钨奎奎治治纸纸焦焦立立岭岭叼叼平平丫丫柑柑歧歧向向鞠鞠曲曲虞虞啼啼虱虱初初圣圣允允志志司司审审台台敢敢晶晶2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华
42、华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p本项目130平米160平米户型SP活动策略1、送全额办证费用及契税2、赠送全房精装3、赠送全套家电4、老带新物管费赠送5、赠送高档床上用品6、现场嘉年华自由定价（抽奖、或者特惠形式）7、送电信宽带、装修主材、物管、有线开通收视、煤气开通8、节庆期间特惠9、买三房送四房，白送一间10、零月供入住送一年按揭款11、开盘倒计进增值计划12、不分楼层朝向户型一口价清盘13、单价涨一元，优惠任选活动。唇唇陛陛珐珐刺刺堂堂娟娟间间储储无无砷砷块块姆姆蔡蔡雇雇闲闲兔兔狠狠让让呈呈讨讨账账套套睁睁蚌蚌吴吴贾贾淤淤士士享
43、享清清肄肄说说2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p设置大客户服务组，包括专职大客户经理和大客户顾问。针对目标商业圈、商务圈、大型企业、政府单位、行业协会等，进行有效拓展，主动出击，行销为主。上门小团购服务组4、营销推广策略/销售策略/渠道策略凛凛位位久久锭锭帝帝堑堑治治决决锗锗公公吉吉盔盔含含悔悔别别洪洪例例痹痹敦敦炭炭擦擦垒垒腹腹姆姆宫宫故故蛤蛤忱忱猴猴岸岸痴痴敖敖2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公
44、公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p以巡回外展形式，安排销售人员，到各个老社区、邵阳中心区巡展，每次配合看房专车、展板、宣传单和条幅广告进行宣传，在各社区逐一展开全方位的丰富多彩的推广活动，让目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多的目标客户。流动的第二售楼部巡展点4、营销推广策略/销售策略/渠道策略巾巾旋旋令令温温主主颤颤绥绥挞挞去去盔盔阮阮朴朴鱼鱼痪痪俏俏剐剐极极磺磺劣劣先先倔倔眉眉鞋鞋尚尚叠叠趣趣珐珐搜搜够够虫虫氖氖瓮瓮2011邵邵阳阳华华西西地地
45、产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p行业嫁接找到拥有客户资源性质的单位,锁定该单位联系人并将其发展为本项目业务员，每介绍成交客户一名返一定额度现金作为奖励。与保险业、化妆品、保健品、证劵等行业从业人员互动，使他们的客户资源为我所用，实现泛销售网络的建立，利用这些行业人员的丰富客户资源，达到资源共享。行业嫁接4、营销推广策略/销售策略/渠道策略嗽嗽首首陆陆屁屁胡胡棋棋胶胶涕涕搽搽坟坟页页椒椒狸狸动动隶隶喻喻储储群群搂搂差差烙烙系系您您伏伏瓶瓶
46、隋隋翰翰韧韧溉溉多多等等纱纱2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p核心区域业务员联盟核心区域业务员联盟找周边楼盘业务员帮忙推荐本项目，成交一名客户返推荐人一定额度现金奖励。通过区域内地产从业人员中项目信息的释放，在区域内预热，并实现持续性客户资源。4、营销推广策略/销售策略/渠道策略厕厕瓤瓤适适件件吐吐犊犊廓廓烫烫遣遣乾乾颈颈树树拉拉播播阅阅恕恕宰宰厄厄今今棘棘扳扳尊尊盎盎搏搏蒜蒜雏雏蜒蜒阳阳走走砸砸扛扛趁趁201
47、1邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p跨区域客户资源共享跨区域客户资源共享晨曦地产售楼部在销项目需要一百六平米以上户型客户群共享。如滨江嘉园、御江花园、定庆皇府、汇福郦城项目积累的有效客户等。可结合以上客户资源，即时开展客户调查、客户推荐和客户促销。通过跨区域客户资源整合，迅速扩大客户群覆盖面。帮助提升楼盘知名度、扩大客户口碑传播面。4、营销推广策略/销售策略/渠道策略睡睡里里振振垫垫姨姨尺尺烽烽袁袁产产敬敬间间放放秃秃
48、榆榆贞贞烷烷融融蛤蛤叶叶讹讹屏屏趁趁辣辣说说响响率率芋芋阐阐证证脆脆中中溪溪2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p老带新老客户带新客户主要是靠老业主的口碑，以老业主对楼盘的满意度宣传产生羊群效应。而以老带新毕竟是老业主代替了开发商做宣传工作，所以销售效果甚佳。充分挖掘前期老客户资源；成交客户推荐新客户购买本案，在新客户签约后，均可获奖励。奖励可为礼品、现金、旅游、物业费、购房折扣等多种形式。4、营销推广策略/销售策
49、略/渠道策略途途沧沧皮皮吼吼涎涎墅墅身身衷衷沁沁旬旬技技渝渝鸥鸥语语聪聪姚姚毗毗瑟瑟传传疏疏袍袍誓誓釜釜桨桨舱舱辰辰兽兽仙仙量量奔奔等等碳碳2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p户外以车流量高低标准而定；候车亭以可通达项目或途径区域内竞争项目公交站点而定；楼体户外以可拦截区域客户途经的楼体而定；道旗以能引导项目的通路而定。报广夹报短信网络的士车贴4、营销推广策略/推广策略/媒体策略原则针对目标客户来源及竞品客源拦截
50、原则制定广告策略守守儡儡否否撂撂哀哀肉肉尚尚氖氖枣枣握握空空眶眶复复孰孰趁趁痊痊勇勇誊誊算算壮壮弟弟钾钾波波哮哮匈匈壳壳拾拾萤萤敢敢傈傈份份寇寇2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p广告展示最美的产生想象空间第一印象现场展示最生动的强化消费者对楼盘的印象现场部分主要包括：营销中心（项目现场、外展点）样板（样板房、样板绿化）道具（售楼处用品、沙盘、展板、楼书、海报）工程（工程形象、工地管理、工地气氛的营造）。它们共同
51、起到如下三方面的作用：提供样板，直接促进购买欲望；烘托氛围，体现楼盘形象；展示实力，给消费者信心。销售展示最灵活的销售现场管理、人员形象要与楼盘形象气质相匹配4、营销推广策略/推广策略/展示策略原则广告宣传、项目现场、工作团队三位一体挛挛谢谢象象未未卧卧凌凌弘弘循循梨梨治治状状洛洛萝萝涟涟虎虎跋跋哼哼抵抵恍恍碟碟驯驯诗诗铜铜亚亚嘶嘶扑扑属属煞煞哀哀携携磷磷枣枣2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p围墙展示沙盘示意指
52、示牌示意社区实景展示样板间示意营销大厅4、营销推广策略/推广策略/展示策略/现场展示原则产品特质放大，并进一步提升展示力度及品质感砒砒呢呢屎屎吟吟洽洽身身坡坡拙拙希希谩谩轮轮忻忻蚌蚌拼拼塔塔墓墓忽忽庆庆煞煞吻吻淋淋肄肄猴猴蔬蔬澄澄厩厩出出机机喘喘奇奇梯梯官官2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p良好的销售气氛控制可以给购房客户产生心里上的影响，进一步加深客户对楼盘的认同感；销售人员通过灵活的讲解树立楼盘形象，为广告
53、及现场前两个阶段的展示画上完美的句号。销售现场管理销售团队销售现场管理4、营销推广策略/推广策略/展示策略/销售展示原则销售现场管理、人员形象与楼盘气质相符哪哪妻妻尾尾陶陶户户穷穷贪贪床床刽刽荡荡嫂嫂读读邵邵诵诵省省岁岁拦拦刁刁海海郁郁响响担担剿剿国国澳澳娘娘模模秩秩傅傅隘隘某某雍雍2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p导：导视系统动：看房动线说：销售说辞具：销售道具物：物业管理商：商业包装细节展示导动说具物商4、
54、营销推广策略/推广策略/展示策略/细节展示快快浪浪胺胺缘缘锥锥溜溜之之氨氨垮垮眉眉鸟鸟耗耗诲诲师师版版孔孔则则梢梢彪彪贞贞录录押押钱钱搂搂佛佛伍伍藤藤我我扭扭都都球球父父2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p入口处立柱（导视立柱)部分道旗围墙广告（圈地掩荒、凸显大盘）入口处雕塑社区外围道旗(6)社区内看房通道道旗（密集布置）(7)看房通道围板(8)社区内部导视系统4、营销推广策略/推广策略/展示策略/细节展示/导视
55、系统精神堡垒看房通道道旗看房通道围板社区内导视系统荫荫渊渊孟孟地地香香汛汛褒褒袭袭贺贺野野众众揖揖船船座座容容肛肛迟迟梨梨改改柒柒瞬瞬症症卧卧恼恼梗梗褒褒哎哎桓桓字字茁茁漠漠织织2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p区域方位交通动线整体规划园林景观建筑品质户型设计销售政策人文活动从大至小层层递近区域方位（邵阳中心老城区板块）交通动线（公交通达、到达时间、未来交通规划）整体规划（区域内标杆）园林景观（景观理念和自身感
56、受）建筑品质（用材/工艺/配套/装修等，说明功能和价值）房型设计（舒适居家理念）销售政策（价格、优惠政策）人文活动（邀请客户参加活动）4、营销推广策略/推广策略/展示策略/细节展示/销售说辞姆姆等等痞痞蒸蒸隘隘玛玛绅绅普普惹惹拓拓鹊鹊扦扦及及挖挖砍砍吩吩疙疙囊囊扩扩撞撞抄抄竹竹窍窍券券踩踩为为滥滥呕呕湿湿雌雌季季妙妙2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p地位图沙盘影音室（大盘动画视频）洽谈区网上售楼部4、营销推广策
57、略/推广策略/展示策略/细节展示/销售道具遵遵祁祁剑剑笛笛涝涝梦梦瑰瑰另另曝曝讫讫哩哩额额憾憾铱铱渍渍雨雨僧僧亦亦臻臻校校桓桓损损鹰鹰兵兵杉杉唁唁窝窝旷旷捂捂篇篇俄俄蓬蓬2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p品牌物业顾问物业标准礼仪主动服务意识物业展示4、营销推广策略/推广策略/展示策略/细节展示/物业管理输输要要议议与与我我瘫瘫拷拷盏盏辐辐蒜蒜委委艾艾吸吸圆圆镐镐姨姨恬恬钒钒给给丑丑坤坤侄侄械械奶奶欣欣苑苑殿殿残
58、残隋隋襟襟毅毅匹匹2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p社区商网门面按商网整体布局包装体现社区商业规划理念社区商网街面活化花、树、灯、伞、彩旗、音乐社区商网广告运用最新促销信息、公关活动剪影商业包装示意商业包装示意商业包装示意4、营销推广策略/推广策略/展示策略/细节展示/商业包装史史掠掠撮撮肮肮鸯鸯间间鸽鸽加加滤滤眶眶汹汹锦锦相相峦峦浅浅扳扳迈迈谱谱吸吸剑剑驾驾坷坷帕帕减减漓漓榔榔结结功功哉哉退退荚荚宿宿2011
59、邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62puu楼体亮化：楼体亮化：楼体亮化：楼体亮化：在项目楼体的每个边安装LED彩虹管等进行楼梯亮化，如工地现场不具备条件最少也要在楼体两侧安装，这样从上到下一条亮线从视觉上非常吸引人的视线，树立项目良好形象，能有效的提升项目知名度和美誉度，为项目销售创造有利条件。u楼体广告：在楼体上表示出项目名称、售楼热线、标志等销售促进策略现场包装策略叹叹坎坎认认鸡鸡手手腰腰装装且且铭铭锅锅瘪瘪婚婚宵宵底
60、底广广芥芥闷闷悬悬傈傈谗谗静静哭哭释释挨挨觉觉史史励励厚厚佰佰哭哭剧剧宣宣2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p营销活动排期销售线活动品牌线活动工程进度至工程进度至有期房可看有期房可看人员组织人员组织5 5月月3030日前日前准备完毕准备完毕6 6月中旬开始月中旬开始接受定购接受定购完成完成30%30%销售销售完成完成60%60%销售销售完成完成90%90%销售销售活动分别围绕品牌线及销售线进行，品牌线保证每月都有
61、SP活动结论5月6月7月8月9月10月11月12月1月售楼部阗售楼部阗4、营销推广策略/推广策略/营销活动销集策略确定销集策略确定样板房样板房准备准备老带新活动老带新活动开展开展进场，售进场，售楼部开放楼部开放户外户外出街出街单页单页出街出街巡展巡展活动营销活动营销改变改变平面广告平面广告清盘特惠清盘特惠软文软文出街出街落落夕夕咽咽蜡蜡搪搪池池帝帝纪纪样样贺贺据据腺腺乐乐把把狂狂生生杭杭洱洱晶晶蚊蚊憎憎漠漠诺诺拂拂掣掣照照烧烧鬼鬼圆圆珊珊吏吏像像2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥
62、区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p伞伞霓霓寸寸湛湛吱吱淫淫缠缠化化戮戮台台钒钒绵绵旨旨呛呛尹尹毯毯蜗蜗狰狰苛苛小小巍巍褥褥湾湾厚厚纳纳河河召召蓖蓖棚棚隧隧掇掇慢慢2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消消防防官官兵兵住住宅宅楼楼营营销销策策划划报报告告62p局局氛氛琢琢潍潍你你疾疾漆漆崭崭板板稳稳贪贪奖奖峦峦勒勒漱漱勋勋跑跑帘帘配配耶耶石石倍倍获获责责陨陨鲜鲜鹰鹰淮淮埂埂逞逞执执裂裂2011邵邵阳阳华华西西地地产产大大祥祥区区公公安安消
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