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1、国际广场融资商业计划书目录第一篇长安国际广场项目开发背景_31.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。_41.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展_41.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要_5第二篇西安市经济与房地产发展状况_52.1 西安宏观经济发展概况 _52.1.1、西安市经济发展状况 _52.1.2、房地产行业概况 _62.2、西安房地产概况_62.2.1、西安地产市场区域特点 _72.2.2、土地市场交易中的各类用途 _72.3、项目概况_72.4、项目比较分析_82.4.1、周边项目竞争趋势资料 _82.4.2、西安市高档写字楼竞争分析 _92.4.3、西安市办公
2、空间资料分析 _102.4.4、项目高档住宅比较分析 _102.4.5、项目地价分析 _11第三篇长安国际广场项目规划与进展_123.1 长安国际广场规划理念 _123.2 长安国际广场建筑工程指导思想 _133.3 长安国际广场建筑总指标 _133.4 长安国际广场建筑设计 _143.4.1、100 米高商务楼及五星级酒店_143.4.2、85 米高酒店式公寓_143.4.3、四栋十层 40 米高写字楼 _143.4.4、开发步骤 _153.4.5、目前工程进度 _153.5 长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析 _15第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标_154.1、选择并采用具有现
3、代风格和高科技水准的项目设计方案。_154.2、主要经济技术指标（见下表）_16第五篇长安国际广场项目开发主体介绍_165.1、西安房地产开发企业集团简介_165.2、陕西长安建设投资开发有限责任公司简介_175.3、长安国际广场项目建设战略团队及分工_185.4、长安国际广场品牌塑造联盟_19第六篇项目投资估算和资金筹措说明_206.1、项目投资成本估算_206.2、投资人与资金筹措_206.3、贷款担保人_20第七篇项目的经济效益评价分析_207.1、盈利能力分析_207.2、资金来源与运用表的款项分析_247.3、资产负债分析_24第八篇项目招商计划_268.1、目标客户定位_268.2
4、、投资者保值增值的保障和预期_268.3、项目品牌推广与招商实施进度计划_268.4、投资建议_268.5、长安国际广场相关物业投资建议_268.6、投资机构投资建议_268.7、投资风险保障_26第一篇长安国际广场项目开发背景西安房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。目前西安市缺乏代表西安这个国际化都市的建筑群体，而长安国际广场的出现，将填补这方面缺憾，他将代表西安的现代形象，反映西安五千年文化与现代文明的融合。西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新
5、东方广场一样） ，而长安国际广场项目的建设，正适应了形势的需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是西安规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为西安城市建设中一个里程碑的建筑、成为西安现代化城市的标志。西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。随着中央西
6、部大开发战略的制度和实施，随着中国加入 WTO 后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面：1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。据统计资料表明，中西部地区的GDP 占全国 18.4%（1996 年） ，国家银行现金收入只占全国 13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占 3.9%，3.6%，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外
7、流。如90 年代初西北地区的银行资金，就有 20%左右通过各种方式流到了东部地区。即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。它制约了西部经济的发展，急待解决。这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。为了解决这一问题，专家学者建议以西安为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。中央为适应西部开发、促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在西安，并将出台进一步的措施。长安国际广场作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展一个城市要成
8、为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。例如，美国有华尔街、东京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。例如，北京作为北方金融中心，斥资 150 亿元的金融街中心区；上海陆家咀集聚了中外金融机构 200 余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行。西安要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。长安国际广场
9、建在西安金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集聚的热点。1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入 WTO 以后，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。专家论断，今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与长安国际广场的建设期相吻合。客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。第二篇西安市经济与房地产
10、发展状况2.1 西安宏观经济发展概况2.1.1、西安市经济发展状况在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，西安宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其
11、是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,西安房地产市场将继续保持快速地发展。2.1.2、房地产行业概况就去年对中国增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，年房地产开发投资对中国增长的直接贡献率为个百分点，间接贡献率为到个百分点，两者相加共计到个百分点。这表明，中国增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效
12、应，由此也提高了房地产业对增长的贡献率。中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。2.2、西安房地产概况近年西安市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，主要原因，一是自 2001 年以来，国家出台了一系列政策措施，如国务院关于加强国有土地资产管理的通知 （国发200115 号）以及国土资源部第 11 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ，进一步加强了对土地市场的规范管理，促使土地公
13、开交易量上升。特别是 2002 年以来陕西省、西安市关于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台，如西安市国有土地储备暂行规定 、 西安市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知以及西安市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知 ，使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激增。二是国家整体宏观经济形势良好，西安市近年经济稳步增长，旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发育。2.2.1、西安地产市场区域特点从土地市场区域分布看，西安市南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域，城南
14、区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活跃，地价上涨很快，加之西安高新技术产业开发区的蓬勃发展，以及南郊传统的良好区位，近几年一直是土地开发的热点区域。旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势。旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。由于近几年来国家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易量上升。东郊地区受 2000年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响，逐渐成为开发商投资的热点。北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃，交易量较大。2.2.2、土地市场交易中的各类用途从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点
15、，占一级市场全部交易量的 39；其次是商业用地，占到 23；综合用地、工业用地和其它用地分别占到 14、11和 14。从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地区，主要是西大街整体改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。二是随着北郊大批综合设施的开发建设，北郊成为西安市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。三是旧城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。商业用地交易区域分布不是十分集中，受西安市单一城市商服中心的影响，仍以旧城区为主，其它区域均有分布。工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。2.3、项目概况长安国际广场是由西安房地产开发企业集团陕西长安投资开发有限
16、责任公司兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。长安国际广场占地 31913 平方米，总建筑面积 26.65 万平方米，建筑容积率达到 6.9，地上建筑分别为 11 层、23 层、28层，建筑高度达到 100 米，总投资 20 亿人民币以上，是一座集金融、商贸、高级公寓、智能化办公、五星级酒店等为一体的多功能综合建筑群。该建筑群位于古城西安大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与西安大南门及礼宾广场共同构成了西安市的整体城市形象，是西安举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是西安举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，香港、澳门回归祖国庆典，2001 年奥运申办成功庆典，及美国总统克
17、林顿来访礼宾仪式等均在此举行。因而，长安国际广场的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下定决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将长安国际广场建设成为陕西省西安市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范。长安国际广场东临长安路主干道，西依长安城堡大酒店，南邻陕西农业银行大厦，方圆 1 公里内有大小银行、金融机构 50 多家。因此长安国际广场所处的位置，是古城西安实际上的金融中心，其地价已经达到了国外城市规划理论所提到的 100%黄金地价。长安国际广
18、场将经过三年的开发建设，在古城西安的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。长安国际广场建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。由于大厦金融业雄厚，必然成为西安地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。2.4、项目比较分析2.4.1、周边项目竞争趋势资料价格情况项目名称价格付款方式物业管理车位租金备注时代广场(北大街)起价6600/；最高价7200/按揭13.9 元/月/300 元/月租12 万买断80120元/月/已销售 96%中天国际（北大街）均价6
19、400/；最高价6580/6 楼 6400元/5 楼 6310元/4 楼 6280元/按揭9.87 元/月/空调费冬 8.6元，夏 8.26元150 元/月租12 万买断6070元/月/已销售 93%世嘉商务（南门外）起价4880/；最高价5280/曾差100/按揭3.16 元/月/地上100 元/租金地下290 元/租金45 元/月/已销售 95.5%天幕阔景（高新）起价10000均价12000按揭六成十年未定15 万买断500 元/租已登记 99%志诚大厦（桃园湖）按揭10 元/月街面停车70 元已售完华融大厦（体育场）起价4300最高价6500按揭六成十年12.5 元/月未定只售不租已销
20、售 93.6%旅游大厦（长安路）5700/4 层5800/5 层按揭未定未定6570元/月/已销售 95%世纪星大厦（南二环）起价4900/；最高价7000首付20%，30 年按揭未定350450左右5580元/月/已销售 96.5%左右蓝溪大厦（南二环）4500按揭4.1 元/月90 元/租金5075元/月/已销售 92.5%2.4.2、西安市高档写字楼竞争分析西安市写字楼就目前的开发现状来说，在项目的数量和开发面积上已经初具规模了，但是西安目前缺少的是在智能化和物业管理上领先的高档写字楼项目，随着世贸的加入以及西部大开发的实施，国内外很多知名企业甚至世界 500 强企业会在西安落户，他们对
21、办公场所的选择将会更加“苛刻” ，所以怎样打造出集高智能化与高科技为一体的高档写字楼将是西安写字楼市场急待解决的问题。由周边项目竞争分析可以看出类似天幕阔景的高档综合性商住空间在西安市房地产行业还属于极少数，尤其地理位置如长安国际广场的更是绝无仅有，与同类型的项目天幕阔景相比较，本项目地处西安大南门，其先天的气度已经高人一等，更遑论在各级省市领导的高度关怀下，以其经典的设计手法，博采古城西安数千年的深厚文化积淀，运用富有民族精神及气节的建筑语言符号，使其成为陕西省西安市 21 世纪的 CBD，强有力的支撑西北金融新的发展势态，成为西北首屈一指的经济金融中心。商场类物业由于其价格昂贵，开发数量也
22、有限，所以交易一直不是很活跃，目前主要以租赁形式为主。西安住宅市场交易持续增长，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，西安房地产市场开发投资显著增加，房地产开发商的信心进一步加强。同时，在政策指导和刺激下，市民对住宅的潜在消费需求继续得以释放。周边项目价格分析02000400060008000100001200014000时代广场中天国际世嘉商务天幕阔景志诚大厦华融大厦旅游大厦世纪星大厦蓝溪大厦元/平方米起价均价最高价2.4.3、西安市办公空间资料分析本项目地处西安市真正的 CBD 中心，因而其商业价值是无可比拟的，更因为其地理位置的优越，天然展示了一种大家的气魄，标榜了一种上流阶层的顶级生
23、活品质，因此，可以从以下几个方面发现它的价值：首先是 CBD 的居住满足感与投资回报的比例，这是决定 CBD 面貌的根本因素之一。一个在 CBD 购房的业主必然面临巨大投资回报的诱惑；另外一个与上面相关的因素是 CBD 周边的住宅配套和交通配套的跟进程度。居住在 CBD 的相对便利性和满足感很大程度上取决于通往 CBD 的交通成本和目标项目周边的配套发达程度，而南门在这一点上有着良好的基础，更不用说其建筑群内部便利的环绕交通体系，将回味业主带来更为方便、快捷、高品质的生活之感。2.4.4、项目高档住宅比较分析楼盘名称起价均价最高价地理位置天幕阔景835088809260高新十字御城430050
24、606250小南门枫叶新都市420045905300高新二期从以上图表可以看出，第一，西安房地产市场住宅类的高端产品不多，而且其地理位置都不理想，不能展现相映层次的楼盘的价值；第二，与本项目临近御城依据环城公园的绿色景观抬高房价为 5060 元/，而本项目010002000300040005000600070008000900010000元/平方米123高档住宅价格分析天幕阔景御城枫叶新都市俯视大南门的气魄更能提升楼盘价值，仅此一点，长安国际广场的高档住宅的价值不仅仅是 5060 元/。所以，长安国际广场的高档住宅的推出，不仅是价值的体现，更是身份和地位象征。2.4.5、项目地价分析随着经营城
25、市的理念不断落实，西安市土地市场也日益成熟、正规。土地使用权经拍卖后，地价不断走高，大宗用地如：锦园、动物园到 2002 年 9 月 28 日拍卖的南二环群贤庄附近用地(总用地 81.218 亩，规划总建筑面积 106232M2)，最终拍出23800 万元的价格被陕西均利集团购得，折合楼面地价 2240 元/m2。与之对比，长安国际广场所处的地理位置、历史位置、文化位置与政治经济位置，楼面地价仅 1331元/m2，其价值潜力毋庸置疑。第三篇长安国际广场项目规划与进展3.1 长安国际广场规划理念由于本项目特殊的地理位置及其特殊的社会经济意义，要求本项目的规划建筑设计理念具有一定的时代意义及代表意
26、义，达到与时俱进的社会现实意义。项目开发设计构思：“传承千年人文思想，融汇现代建筑理念，十三朝古都的标志-西安的、中国的、世界的”正因为其特殊的历史价值及社会价值，本着对历史负责、对社会负责的态度，我们针对本项目的设计，作了大量的论证考察工作，先后聘请了包括美国 KPF 建筑设计事务所、美国著名建筑师盖斯勒、法国著名建筑师安德鲁、新加坡贝尔高林建筑设计事务所、澳大利亚柏涛建筑设计事务所以及中国著名建筑设计专家张锦秋大师等在内十余家事务所参与方案修改，经过国内四家专业的大型设计院设计方案，省市规划院及规划局的相关部门邀请国内著名的建筑、规划专家作了 20 余次方案评审，对十八套设计方案作认真切实
27、的研讨，最终确定了由北京市建筑设计研究院设计的方案作为施工的依据。北京市建筑设计研究院的方案设计充分考虑了作为西安标志性建筑的项目特色，因而在本项目的规划建筑设计中切实可行的注意到：适应性：为建筑使用用途可能发生的改变而作出的智力上的考虑；低能耗：半数的能源由建筑物消耗，而对建筑设备的维护费用远远高于前期的投资，建筑师所面临的挑战是发展利用可持续性的建筑从而减少能源消耗和环境污染；低造价高质量：满足当前的需要而又不妨碍后代的需要的发展方式；仿生墙：能够对外界温度、光照条件和用户需要作出反映的建筑物外墙；程序化建筑：能够容易地改变其功能以适应新需要的建筑；服务空间/主体空间：作用区与服务区的清晰
28、分隔，例如租售的办公空间与核心体（电梯、楼梯、升降机和其它机械系统）的清晰分隔；大众空间：满足人的基本需要的公共空间；建筑精神：对待邻里和环境的积极态度；灵活性：可变化性能够适应不同的需要。但是，长安国际广场与西安明城墙隔路相望，因而必须考虑到本建筑群与周边建筑及环境的相互关联及意义，所以我们同时考虑到中国古典传统的建筑语言符号的应用，融合现代建筑的表达手法达到完美的结合。站在时代的角度看，城市往往可以比喻为一个精通发展策略的企业组织。一个城市，为了确保自己的“标牌形象” ，就一定要具备立足于全新观点的现代气质，象征时代，能在人们心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。这也是我们设计长安国际广场的
29、基本出发点。3.2 长安国际广场建筑工程指导思想从建筑工程的角度讲，项目在建设上力求新颖、先进，并着重在智能化和环境建设方面体现时代精神。长安国际广场运用系统工程的观点，将结构（建筑环境结构） 、系统（智能化系统） 、服务（住、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，提供一个既投资合理，又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。项目通过设计和建设，将 OAS 办公自动化系统、BAS 楼宇设备自动化系统、CAS通信自动化系统以及 SCS 结构布线系统紧密集成，全面体现在长安国际广场的各个空间层次，充分满足金融、商贸等产业对提高工作效率，激发创造性，拓宽信息高速通
30、道，集全球于方寸的智能环境的要求，将完美展现建设智能化这一科技时代的象征。环境是智能建筑的支持平台。该项目设计把长安国际广场建筑的绿色环保体系看作城市总体绿化环境的组成部分，给予了充分的重视，并力求形成自己独有的特色。3.3 长安国际广场建筑总指标总用地面积总建筑面积总建筑密度道路停车场面积绿化面积319132587435476909573容积率绿化率地上建筑面积地下建筑面积停车数6.0429.41927656597810003.4 长安国际广场建筑设计3.4.1、100 米高商务楼及五星级酒店1#楼是下部连体的酒店式管理的商住楼，总建筑面积 9 万平方米。下部包括国际名品店和国际连锁俱乐部，
31、十四层以下可作为现代化智能办公 3A 级写字楼，十五层以上为设立私人卫生间的商住房，可以为高级管理人员提供便利的生活工作条件。1-2#楼顶层还可以根据需要改为跃层套型。地下室除统一车库机房外另留有内部餐厅、厨房及物业管理用房。3.4.2、85 米高酒店式公寓3楼是矩形板楼结构，建筑面积约 4.4 万平方米。定位为公寓式酒店。3#楼平面矩形，体型为板楼，每层面积 15002000 平方米。地下三层为机房车库；地下一层为内部用房，首至二层空间形成入口二层大堂，三至二十三层为标准层，设两组垂直交通信道，电梯共 8 部，分高区 3 部、低区 3 部，还设两部消防电梯。核心筒内还有公用厕所、服务间和机房
32、等。3.4.3、四栋十层 40 米高写字楼4#-1、4#-2、4#-3、4#-4 为银行办公楼，每层近 1200 平方米，每幢面积约 1.2万平方米，高度在 40 米以下。地下一层和地上一层为大型城市商业购物中心。十层四栋银行办公楼（4#-1、4#-2、4#-3、4#-4）的建设性质、规模、功能、面积、高度相同，体量、外形又对称式的方墩办公建筑。作为银行的办公楼，各楼使用和出口完全独立。为了建筑群体形象完整，各楼与大商场毗连（使用可分开） 。各建筑从地下到地上十层使用又能完全独立分开，地下二层作为统一的机电用房；地下一层为各独立的内部办公、金库等；每栋设三部电梯，其中一部兼消防电梯。核心筒内还
33、有卫生间、开水间、机房及辅助用房。3.4.4、开发步骤项目分为两期开发，一期为 2#、3，二期为 1楼。3.4.5、目前工程进度项目 2002 年 12 动工，目前正进行一期土方工程，预计 2003 年 8 月正负零，2003 年 12 月底封顶。3.5 长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析充分考虑到“长安国际广场”项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将整个项目建设分为两期开发运作。第一期首先开工建设西边的高档公寓楼及北面的综合写字楼。主要是面向市场开发营销，使其成为各家金融贸易机构及众多公司的主要办公场所，配套设施相对完善，汇集“人气、财气、商机”于一体。占总建筑面积的 55
34、%，将实现销售收入 180000 万元，利用银行按揭回笼资金解决项目融资压力，且回笼的资金用于商务楼及五星级酒店的建设。为二期工程建设奠定良好的基础。第二期开发项目为随后的物业管理可形成高档次的管理体系，此时，可有较大利润空间和经济效益待为收获。第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标4.1、选择并采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。长安国际广场的方案设计在省市领导的关心与指导下，采取了面对全国各大知名设计院实施公开招标，方案入围者再经组织知名的专家进行论筛选。筛选上的方案经专家论评定位后，再邀请业内人士进行论证修改，报经省市主管领导评审并符合西安市城市整体规划的要求，使该项目的总体布局
35、设计和整体建筑外形设计既体现西安古城风貌的特点，又能达到国际先进的水准。使其与古城遥相呼应又相互衬托，又特别能体现金融高大、宏伟、壮观的气势。根据西安古城风貌的特点对该设计方案的特殊要求与指标控制，最后选定北京市建筑设计研究院的招标设计方案。4.2、主要经济技术指标（见下表）序号项目建筑面积（平方米）比例1总用地面积31913100%2建筑密度1465046%3广场、道路、停车场769024%4绿化覆盖率957330%5高架绿化广场35206总建筑面积2665206-1产权式酒店420006-2住宅780006-3办公980006-4商业320006-5停车场100006-6其它65007建筑
36、容积率（地上）6.98建筑高度40 米；85 米；100 米汽车计算停放量1000 辆实际设计停放量（地上）48 辆（临）9机动车停放数量（销售部分）（地下）960 辆汽车计算停放量150 辆实际设计停放量（地上）50 辆10机动车停放数量（预留部分）（地下）100 辆第五篇长安国际广场项目开发主体介绍5.1、西安房地产开发企业集团简介2003 年 10 月 20 日，经西安市体改委、西安市工商局批准，西安房地产开发企业集团组建成立。西安房地产开发企业集团注册资本总和为 80，090 万元。核心企业为西安房地产开发（集团）股份有限公司，注册资本 21，800 万元。控股公司（紧密层）为陕西长安
37、建设投资开发有限责任公司和西房物业管理有限公司，参股公司为陕西嘉欣装饰工程有限公司、陕西裕华金属机电有限公司、陕西银基中小企业担保有限公司、西安华未杰电子新技术公司、陕西世纪联合实业有限公司和陕西宝秦房地产开发有限公司。集团公司现有员工 270 人，其中研究生 15 人，本科生 133 人，大专生 110 人。各类专业技术人员 154 人，占总人数的 57%，其中高级工程师 18 人，工程师 50 人，助理工程师 35 人，会计师 15 人，助理会计师 20 人，经济师 14 人，政工师 2 人。这支结构合理、充满朝气的队伍将推动集团公司事业不断向前发展。作为西安房地产开发企业集团的前身，西安
38、房地产开发总公司曾开发建设的代表项目有南门广场（1996 年始建） ，明德门小区（1995 年始建） ，钟鼓楼广场（1995 年始建） ，世家星苑（1996 年始建）等项目，集团自成立以来，本着跨越式超常规发展的经营理念，在不到 2 年的时间里，迅速推出了两个重量级大盘：占地 827 亩、总建75 万平方米的西安首个星级精品住宅社区项目“世家星城”和总建 26 万平方米、集金融写字楼、五星级酒店、国际化商住公寓、高档购物中心为一体的高端商业综合项目“长安国际广场” ，创造了让业界惊叹的超凡业绩！“世家星城”项目一经推出，即赢得好评如潮，广大市民争相订购，在业界引起轰动！该项目先后荣获“大众精品
39、住宅项目” 、 “西安市民喜爱的小康住宅” 、 “2003 年度最有发展潜质的楼盘”以及“人气指数最旺的西安地标建筑”等荣誉；而“长安国际广场”项目，也在西安日报社举办的“2003 年西安十大地标建筑”评选活动中，被评为“新西安十大地标建筑”之首。“一业为主，多业并举”是西房企业集团立足做大、做强房地产开发主业，并以主业带动物业管理、建筑材料供应、广告装饰工程、餐饮娱乐等多种产业共同发展的战略经营方针。西房企业集团已经将发展的目标锁定在打造国内房地产业的一流品牌，而跻身西安地产业第一方阵是其首要目标。西房企业集团必将为西安房地产业的可持续健康发展，为西部经济的腾飞做出更大的贡献。5.2、陕西长
40、安建设投资开发有限责任公司简介陕西长安建设投资开发有限责任公司于 2003 年 11 月 1 日成立，注册资本 21290万元，是直属于西安房地产开发企业集团的全资子公司，从事房地产开发与经营的城市综合开发企业。公司以西安房地产开发企业集团为后盾，凭借其雄厚的资金、人才和技术优势，积极拓展房地产领域。陕西长安建设投资开发有限责任公司以工程建设总承包、土地开发与商品房屋建设为主，公司成立以来，注重以市场为导向，在强化企业的科学化和规范化管理的基础上建立了良好的运营机制，并逐步推行企业品牌战略，近期推出的国际化、智能化现代建筑群长安国际广场，该项目以其独特的地理位置及超强的功能组合荣登“西安十大地
41、标建筑”之首，其别具一格的设计、合理的布局、高质量的内外装饰，是长安建设追求卓越，力臻完美的体现。陕西长安建设投资开发有限责任公司自成立以来，注重公司各项行政管理制度的建立与完善，使公司日常管理更加规范化、程序化。雄厚的经济实力，强大的技术力量，超前的市场意识，敏捷的科学决策，是长安建设在激烈竞争中得以稳步发展的根本所在。公司将积极进取，不断发展，为市场提供精品，为客户创造价值。陕西长安建设投资开发有限责任公司前身为陕西长安信息房地产开发有限责任公司，开发项目有位于西安东郊韩森路，北邻动物园，西接东二环，占地近 30 亩，建筑面积为 5 万平米的高尚社区长信世纪花园及位于西安市丰登南路北口南
42、100 米，占地面积 15 亩，建筑面积为 2 万平米的现代化大型住宅小区长信丰登公寓等。5.3、长安国际广场项目建设战略团队及分工长安国际广场项目建设决策层：姜世豪：西房集团董事局主席刘文星：西房集团总裁杨虎：西房集团董事局副主席刘珀：西房集团副总裁长安国际广场项目建设管理团队：马永平：陕西长安建设投资开发有限责任公司总经理李燕：陕西长安建设投资开发有限责任公司财务总监王永辉：陕西长安建设投资开发有限责任公司副总经理任帆：陕西长安建设投资开发有限责任公司副总经理5.4、长安国际广场品牌塑造联盟投资商：西安房地产开发企业集团开发商：陕西长安建设投资开发有限责任公司建筑设计：美国 GENSLER
43、北京市建筑设计研究院中国建筑西北研究院创城国际（香港）建筑设计有限公司建筑工程：浙江中天建设集团物业管理：美国仲联量行景观设计：澳洲 CTV 景观设计顾问公司深圳深港工程建设发展有限公司法律顾问：陕西明仓律师事物所电梯安装：德国帝森克虏伯电梯公司空调安装：中国长沙远大中央空调玻璃幕墙：中国中山盛兴电器安装：德国西门子电器消防系统：美国诺帝菲尔泊车系统：德国速宾第六篇项目投资估算和资金筹措说明6.1、项目投资成本估算6.2、投资人与资金筹措6.3、贷款担保人第七篇项目的经济效益评价分析对长安国际广场实行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布
44、的房地产开发项目经济评价方法 ，建标2000205 号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和资本金的现金流量，从而计算项目的财务评价指标及经济效益。7.1、盈利能力分析财务内部收益（FIRR） 、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见以下两表（表 1、表 2）：1财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当 FIRR 大于基础收益率
45、时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（表 1）及（表 2）的计算可得：（全部投资及资本金）：全部投资的财务内部收益率为：所得税后：31.1%；所得税前：42.7%。资本金的财务内部收益率为：43.3%。基准收益率 Ic的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为 5.49%，故基准收益表 Ic取为 10%。由表 1 及表 2 计算结果可知，本项目全部投资及自筹资金内部收益率均高于基准收益率。财务现金流量（全部投资）表 1 单位：万元序号年份项目合计123生产负荷(%)现金流入200
46、200.012012.012012.0176176.01.1售房收入12012.012012.0176176.01.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收经营资金1.5净转销收入2现金流出151812.366800.841180.043831.52.1固定资产投资0.02.2开发产品投资(不含财务费用)120143.166078.740457.813606.62.3经营资金0.02.4经营税金及附加11011.0660.7660.79689.72.5所得税20658.261.561.520535.22.6土地增值税0.00.00.00.03净现金流量48387.7-54788.8-2916
47、8.0132344.54累计净现金流量-54788.8-83956.848387.75所得税前净现金流量69045.9-54727.4-29106.5152879.76所得税前累计净现金流量-54727.4-83833.869045.9所得税后所得税前计算指标：财务内部收益率 31.1%42.65%财务净现值（Ic=10%）25518.59 万元 41053.74 万元投资回收期 2.63 年 2.55 年财务内部收益率31.1%动态计算指标财务净现值（Ic=10%）=25518.6（万元）静态全部投资利润率=（净现金流量/建设投资）=38.22%现金流量表（资本金）单位：万元序号年份项目合计
48、123生产负荷(%)现金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入200200.012012.012012.0176176.01.2租房收入0.0其他收入0.00.0.31.4回收固定资产余值0.01.5回收经营资金0.01.6净转销收入0.00.00.00.02现金流出158257.647142.823419.987694.92.1资本金46788.335255.611532.70.02.2预售收入用于开发产品投资24000.011165.011165.01670.02.3经营税金及附加11011.0660.7660.79689.72.4所得税20658.
49、261.561.520535.22.5土地增值税0.00.00.02.6长期借款本金偿还55800.00.00.055800.02.7短期借款本金偿还0.02.8借款利息支付0.00.00.00.02其他0.0.93净现金流量-35130.8-11407.988481.1计算指标：财务内部收益率 43.3%财务净现值（Ic=10%）25112 万元财务内部收益率43.3%动态计算指标财务净现值（Ic=10%）=25112（万元）静态全部投资利润率=（净现金流量/自筹投资）10%=53.67%2财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率 Ic将项目计算期内各年净现金流量折
50、现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 0 的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为 10%，由此可计算得：（见下表）全部投资的财务净现值为：25518.6 万元；自筹投资的财务净现值为：25112 万元。3投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（既净现金流量累计）与项目投资的比例。是静态指标。由上述两表（表 1、表 2）计算结果如下表所示：计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率全部资金31.1%25518.633.1%资金43.3%2511289.6%4、静态投资回收期：税前 2.55 年，税后
51、 2.63 年7.2、资金来源与运用表的款项分析资金来源与运用表集中体现了项目自平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算：（见下表）资金来源与运用表建设经营期序号项目合计（万元）1 年2 年3 年1现金来源302788.368067.643544.7191176.01.1销售收入20020012012120121761761.2自筹资金46788.335255.611532.701.3贷款558002080020000150001.4其它收入2资金运用249708.667942.843419.
52、9138346.02.1建设投资126588.367220.642697.7166702.2建设期款利息2.3销售税金及附加11011660.7660.79689.72.4应付利润35651.135651.12.5所得税20658.261.561.520535.22.6贷款本偿还55800558003盈余资金53079.7124.8124.852830.04累计盈余资金53454.2124.8249.753079.77.3、资产负债分析本项目的资产负债率是比较低的，资产负债率最高时 46%。从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。 （见下表）资产负债表附表:序号年份项目1231资产56180.4
53、87838.053079.71.1流动资产总额56180.487838.053079.71.1.1应收帐款1.1.2存货56055.687588.30.0其中：在建开发产品56055.687588.31.1.3现金1.1.4累计盈余资金124.8249.753079.71.2在建工程0.01.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益56180.487838.053079.72.1流动负债总额0.00.00.02.1.1应付帐款0.00.02.1.2短期借款0.02.2长期借款20800.040800.00.02.2.1开发产品投资借款20800.040800.00.02.2.经营资金借款2负债小计20800.040800.00.02.3所有者权益35380.447038.053079.72.3.1资本金35255.646788.346788.32.3.2资本公积金2.3.3累计盈余公积金18.737.56291.42.3.4累计未分配利润106.1212.20.0第八篇项目招商计划8.1、目标客户定位8.2、投资者保值增值的保障和预期8.3、项目品牌推广与招商实施进度计划8.4、投资建议8.5、长安国际广场相关物业投资建议8.6、投资机构投资建议8.7、投资风险保障
