房地产融资通用课件

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1、浅析中国房地产融资浅析中国房地产融资的现状与未来的现状与未来专题研究专题研究关键词：房地产金融、融资、关键词：房地产金融、融资、REITS 房地产信托资金计划、吴晓灵房地产信托资金计划、吴晓灵 目目 的：的：n 明明确确一一些些基基础性性的的概概念念，如如房房地地产信信托托计划划、REITS； n 对中中国国房房地地产行行业融融资的的现状状有有一一个个大大致致的的了解及分析；了解及分析；n 讨论中国房地中国房地产融融资的的发展方向。展方向。 结构框架结构框架n第一部分、背景引言第一部分、背景引言n第二部分、中国房地产融资形第二部分、中国房地产融资形式式n第三部分、房地产信托投资基第三部分、房地

2、产信托投资基金（金（REITS)REITS)n第四部分、讨论第四部分、讨论 第一部分、背景引言第一部分、背景引言n在本周举行的在本周举行的20052005年中国金融地产年会上，年中国金融地产年会上，中国房地产协会副会长顾云昌表示：中国房中国房地产协会副会长顾云昌表示：中国房地产的明天，关键是土地，冷热在金融。地产的明天，关键是土地，冷热在金融。n本周，香港领汇地产基金正式推出，可筹资本周，香港领汇地产基金正式推出，可筹资近近200200亿港元。亿港元。n本周，央行首次出台本周，央行首次出台中国金融稳定报告中国金融稳定报告（20052005），首支金融风险问题。，首支金融风险问题。n0505年年

3、9 9月底，针对信托业的银监会月底，针对信托业的银监会212212号文出号文出台，房地产信托业的冬天来临。台，房地产信托业的冬天来临。 n 小结：小结： 我们发现：房地产融资、我们发现：房地产融资、REITSREITS已成为近已成为近来业内讨论最多的话题。一个新的时代来业内讨论最多的话题。一个新的时代房房地产金融时代的脚步越来越近！地产金融时代的脚步越来越近！ 第一部分、背景引言第一部分、背景引言下面，第二部分将对我国房地产现有的几种主要的下面，第二部分将对我国房地产现有的几种主要的融资形式进行逐一的讲述及分析。融资形式进行逐一的讲述及分析。 第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融

4、资形式除政府资金和自有资金外，一般房地产企业的融除政府资金和自有资金外，一般房地产企业的融资形式主要有：资形式主要有：n 间接融资方式（负债）间接融资方式（负债） 商业银行贷款 房地产预售资金 发行债券 建筑商代垫 信托计划n直接融资方式（权益）直接融资方式（权益） 信托计划 上市及后续增发配股 房地产信托投资资金（REITS） 本部分将就目前中国现有的主要几种融资方式现状作本部分将就目前中国现有的主要几种融资方式现状作一简单的介绍和分析。一简单的介绍和分析。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式一、商业银行贷款一、商业银行贷款 曾几何时，为拉动内需，设立预售制，鼓励房地产业

5、发展，中国银行与曾几何时，为拉动内需，设立预售制，鼓励房地产业发展，中国银行与房地产这驾越奔越快的马车紧紧地捆在了一起房地产这驾越奔越快的马车紧紧地捆在了一起n 数据显示，房地产贷款的余额从1998年的3106.23亿元上升至2004年底的26306.3亿元，年均增长42.8%，远高于金融机构对外贷款总额的增长速度；房地产贷款所占全部贷款的比例，也从1998年的3.6%上升至2004年底的14.8%。 n中国国内银行现有资本充足率在3%-4%之间，即使考虑到四大银行注资之后的状况，也才达到4.5%-4.7%。而银监会成立后规定到2007年1月1日，资本金率不得低于8%，这意味着，未来两年之内要

6、提高至少3个百分点。因此国内银行出于自身考虑也要紧缩银根。一方面是房地产贷款雪球的越滚越大，另一方面则是房地产市场价格的越炒一方面是房地产贷款雪球的越滚越大，另一方面则是房地产市场价格的越炒越高，结构性供需严重失衡。越高，结构性供需严重失衡。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式措施连连措施连连n 2003 2003年年6 6月，央行月，央行121121号文出台；号文出台；n 之后又相继出台了提高银行存款准备金率，房之后又相继出台了提高银行存款准备金率，房地产开发项目（不含经济适用房）的资本金比例地产开发项目（不含经济适用房）的资本金比例从从20%20%提高到提高到35%35

7、%及以上；及以上；n 甚至建议取消预售制；甚至建议取消预售制；n 今年，国庆前夕，银监会又出台了旨在控制房今年，国庆前夕，银监会又出台了旨在控制房地产信托的地产信托的212212号文。号文。 第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式警告不断警告不断 显然，房地产业异常发展带来的金融风险已经严重到令央行备加重视的显然，房地产业异常发展带来的金融风险已经严重到令央行备加重视的地步，从本周就可以感觉到这一点。地步，从本周就可以感觉到这一点。n 本周举行的本周举行的20052005年中国金融地产年会上，人民银行副年中国金融地产年会上，人民银行副行长吴晓灵表示：房地产融资方式没有形成风险

8、共担的机行长吴晓灵表示：房地产融资方式没有形成风险共担的机制，绝大部分风险集中在了银行身上，蕴藏了巨大的风险。制，绝大部分风险集中在了银行身上，蕴藏了巨大的风险。银行承担房地产开发的风险必须有限度，否则会危及整个银行承担房地产开发的风险必须有限度，否则会危及整个金融稳定。金融稳定。 n本周，央行首次出台本周，央行首次出台中国金融稳定报告（中国金融稳定报告（20052005），指出：在筹融资方面，直接融资和间接融资没有协调发指出：在筹融资方面，直接融资和间接融资没有协调发展，比例失调。资本市场的发展总体滞后，企业融资高度展，比例失调。资本市场的发展总体滞后，企业融资高度依赖银行，金融风险向银行业

9、集中。依赖银行，金融风险向银行业集中。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式分析分析n 银行陷入两难境地银行陷入两难境地 收缩银根； 不收缩银根。n从吴晓灵的言语上来看：央行要实现收缩银从吴晓灵的言语上来看：央行要实现收缩银 根与房地产根与房地产 “ “软着路软着路”的双赢。的双赢。（但以什么样 的方式，她同时给了方向，多元化直接筹资， 后文会讲到）第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式二、信托投资计划二、信托投资计划n 121号文后，获得了大发展。 n过去两年，一些知名信托公司发行的房地产信 托计划都被抢购一空。n然而目前的房地产信托计划以被动式的负债类为

10、主（70%以上）。正如吴晓灵指出的，房地产信托大多做成了负债类产品，是要注意的。n今年上半年宏观调控引起楼盘成交量下跌，一些楼盘资金回收有困难，兑付风险显现出来。据统计，到期未能清算的信托总额中房地产信托占到了60以上。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式 在这种背景下，银监会在这种背景下，银监会212212号文在今年号文在今年9 9月底出月底出 台。要求开发商向信托投资公司融资，提出信托台。要求开发商向信托投资公司融资，提出信托 计划时必须同时具备三个条件：计划时必须同时具备三个条件： 1 1、四证齐全；、四证齐全； 2、自有资金超过35%； 3、二级以上开发资质。措施第

11、二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式分析：分析：n 212212号文之后，信托融资的门槛与银行已经一号文之后，信托融资的门槛与银行已经一 样高，而综合成本却在样高，而综合成本却在10%10%以上，高于银行的以上，高于银行的 水平。水平。 n房地产信托经过短暂的繁荣后，又将重新陷入房地产信托经过短暂的繁荣后，又将重新陷入 沉寂。沉寂。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式三、预售资金三、预售资金n 预售制形成于预售制形成于9696年，是国家为了拉动内需，鼓年，是国家为了拉动内需，鼓励房地产业的发展而推出的政策。励房地产业的发展而推出的政策。n 今年今年8 8月

12、，央行发布了月，央行发布了20042004年中国房地产金年中国房地产金 融报告融报告，核心只有一句话：考虑取消房屋预售，核心只有一句话：考虑取消房屋预售制。也正是这句话引起了轩然大波。制。也正是这句话引起了轩然大波。n 随后，随后，8 8月底，建设部明确表态，预售制暂时月底，建设部明确表态，预售制暂时还不能取消。还不能取消。n 人们终于发现，随着宏观调控的深入进行，在人们终于发现，随着宏观调控的深入进行，在核心问题上，不但开发商和政府在博弈，甚至政核心问题上，不但开发商和政府在博弈，甚至政府中也存在着分歧。府中也存在着分歧。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式四、证券市场四

13、、证券市场n 入市条件，增发、配股条件高入市条件，增发、配股条件高 门槛高。门槛高。n 政策取向，优先解决照顾国有企业。政策取向，优先解决照顾国有企业。 排队队伍长长，僧多粥少。排队队伍长长，僧多粥少。 n长期的不景气，熊途漫漫。市场的低迷，扩容长期的不景气，熊途漫漫。市场的低迷，扩容 更加困难。即使已上市的房地产公司要想增发更加困难。即使已上市的房地产公司要想增发 或配股也困难重重。或配股也困难重重。n而一连串的弊病更使直接融资的证券市场成了而一连串的弊病更使直接融资的证券市场成了 问题市场。问题市场。第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式n 问题一：一连串的宏观调控之后，

14、会不会真的出问题一：一连串的宏观调控之后，会不会真的出现政策松动，开拓出其他的融资渠道，实现多元化现政策松动，开拓出其他的融资渠道，实现多元化融资，给广大中小开发商一条生路。还是继续高压融资，给广大中小开发商一条生路。还是继续高压“洗牌洗牌”，洗掉一大批，并提高准入门槛，实现中，洗掉一大批，并提高准入门槛，实现中强度以上的国家垄断？强度以上的国家垄断？n 问题二：如果是前者，向多元化发展，那么是问题二：如果是前者，向多元化发展，那么是以什么样的方式呢？以什么样的方式呢？ 五、总结思考五、总结思考第二部分、中国房地产融资形式第二部分、中国房地产融资形式 下面，将以最近吴晓灵的表态和商务部的建议下

15、面，将以最近吴晓灵的表态和商务部的建议为引，进入第三部分的讨论。为引，进入第三部分的讨论。n 吴晓灵：当务之急是要拓宽房地产直接融资的吴晓灵：当务之急是要拓宽房地产直接融资的 渠道。用公开发行收益凭证的方式设立渠道。用公开发行收益凭证的方式设立房地产房地产 投资信托基金投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和，才是房地产直接融资的方向和 可持续发展的模式。可持续发展的模式。n 商务部在今年十月份提交给国务院的全国商业商务部在今年十月份提交给国务院的全国商业 地产调查报告中提出设立中国地产调查报告中提出设立中国 REITS REITS 市场的建市场的建 议。议。 一、发展背景与现状一、发展背景与

16、现状n大环境：大环境： 世界各地利率偏低；世界各地利率偏低； 油价持续上涨，产油国丰厚利润积累成大量投油价持续上涨，产油国丰厚利润积累成大量投 资资金，房地产是必然投资领域。资资金，房地产是必然投资领域。第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托投资基金（REITS)REITS)n美国美国145145支，支，18001800亿美元；澳洲亿美元；澳洲600600亿美元；亿美元； 日本、新加坡在日本、新加坡在2121世纪来临后都开始了迅猛的世纪来临后都开始了迅猛的 发展；发展； 香港领汇基金上市，本周开始认购。这是香港香港领汇基金上市，本周开始认购。这是香港 的第一支的第一支REITSRE

17、ITS。二、什么是二、什么是 REITS ?REITS ?nREITSREITS是房地产信托投资基金的简称，通过发行是房地产信托投资基金的简称，通过发行 收益凭证汇集众多投资者的资金购买房地产项收益凭证汇集众多投资者的资金购买房地产项 目，并由专门投资机构经营管理，将投资综合目，并由专门投资机构经营管理，将投资综合 收益按比例分配给投资者，是一种不动产证券收益按比例分配给投资者，是一种不动产证券 化，主要获取不动产的租金收益。化，主要获取不动产的租金收益。 第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托投资基金（REITS)REITS)特点：特点：n收益高。净收益的收益高。净收益的90%9

18、0%以上分红。以上分红。n投资门槛低，分散风险。投资门槛低，分散风险。n与股票市场相关度很低，对冲风险。与股票市场相关度很低，对冲风险。n稳定收益，低风险。稳定收益，低风险。n流动性强。可以公开上市，房地产证券化。流动性强。可以公开上市，房地产证券化。n专业经理，专业化操作。专业经理，专业化操作。第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托投资基金（REITS)REITS)REITS REITS 与与 房地产上市公司房地产上市公司 的区别：的区别：n发行价格发行价格n派息率派息率n投资策略投资策略n负债率负债率n收益的稳定性收益的稳定性 第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托

19、投资基金（REITS)REITS)三、准确认识三、准确认识REITS REITS 与与 房地产信托（准房地产信托（准REITS) REITS) 的区别：的区别： REITSREITS是标准化的可流通的金融产品。是标准化的可流通的金融产品。 而房地产信托计划是有若干份合同限制的集而房地产信托计划是有若干份合同限制的集合非标准化的金融产品，不能上市流通。合非标准化的金融产品，不能上市流通。n收益收益n流动性流动性n经营方面经营方面n决策方面决策方面第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托投资基金（REITS)REITS)n税收税收n物业业权物业业权n物业形态物业形态n专业管理专业管理n基

20、金价格定位基金价格定位n投资者的培养投资者的培养n证券市场信心证券市场信心n会计准则会计准则 第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托投资基金（REITS)REITS)四、西方标准四、西方标准REITS在中国发展的限制在中国发展的限制n离岸离岸REITSREITS模式模式 银监会明确表示不会干预限制银监会明确表示不会干预限制 第三部分、房地产信托投资基金（第三部分、房地产信托投资基金（REITS)REITS)n有中国特色的有中国特色的 REITS REITS 五、在中国可能的模式五、在中国可能的模式n 主流声音：主流声音： 多元化直接融资？多元化直接融资？第四部分、讨论第四部分、讨论