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1、养老产业经营方式及特色目录1 国外养老产业经典案例2 美国养老产业分析3 日本养老产业分析4 中国养老产业现状及建议单击添加副标题德国：老年住宅与养老院相结合德国：老年住宅与养老院相结合 单击添加副标题二、美国养老产业分析二、美国养老产业分析需求端与供给端互补需求端需求端： “三支柱”的退休养老金体系： 政府主导的社会保障金、 雇主主导的企业退休金、 个人主导的退休储蓄账户采用轻资产扩张，以Home-Instead为主的加盟模式毛利率高达40%。两种方式：生活照料型居家护理生活照料型居家护理、医医疗康复型居家护理疗康复型居家护理专业护理机构专业护理机构类似于中国的养老地产，地产地产+服务模式服
2、务模式。是由开发商、运营商、投资商共同构建的一个完整的金融生态系统完整的金融生态系统，分工合作。 开发商开发商根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商 投资商投资商主要有3类，REITs（主导）、私募基金和非营利性组织。投资收益：本质上依靠物业出租获得租金收益本质上依靠物业出租获得租金收益，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式。运营商运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利。美国养老地产运营模式美国养老地产运营模式主要有3种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。提供高等级的康复护理服务。专业养老护理团队专业养老护理团队养老
3、社区供给端供给端三大细分领域三大细分领域居家养老三、日本养老产业分析三、日本养老产业分析l三个层次的养老保险制度三个层次的养老保险制度，保证了基本养老保障。l养老产业定位：重点发展的支柱型行业l“养老院经济养老院经济”产业链产业链（很多日本老人会选择住在养老院，政府、企业和非盈利组织均可建设养老设施）政府政府：主要提供：主要提供基本福利范围内基本福利范围内的养老设施的养老设施，包括短期居住型、长期居住型、疗养型、健康恢复型等企业或非营利组织：个性化的商业养老院企业或非营利组织：个性化的商业养老院（比如，看护型养老院主要供身体不便和患病老人入住;住宅型养老院供身体状况正常的老人居住，当老人需要看
4、护服务时，企业提供临时看护服务;健康型养老院类似宾馆，院方只负责打理老年人的日常家务。）十分注意专业化细节十分注意专业化细节，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。由于每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，养老院的主办方往往将这些细节外包给专门企业。因此养老设施社会化建设和运营的过程，带动了一大批带动了一大批“老人用品专卖老人用品专卖”、“老年餐饮专营老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训养老服务人员培训”等行等行业企业的发展，催生出一个以养老设施为核心的业企业的发展，催生出一个以养老设施为核心的“养老院经济养老院经济”产业链产业链。
5、 l日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动。l主推“小规模多机能的社区养老小规模多机能的社区养老”这样的社区养老院，床位一般在2030张，提供的服务是“多机能”的：可 以是24小时的入住照顾，也可以是白天的日托服务或居家上门服务。 日本的养老地产：老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。主导地位：“服务型高龄者住宅”日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目；是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房，平均
6、入住率达78.2%运营政府补贴民间建，只租不售，进行开发的多是民营资本公司，而非医疗机构主导；硬性规定和完善配备。三、日本养老产业分析 制度创新的与时俱进日本养老服务体系日本养老服务体系 服务内容与手段多样化 具有较全的产品种类三大痛点：政策乏力、产业链不全、一才难求三大痛点：政策乏力、产业链不全、一才难求相比需求而言，现有机构提供的养老服务相对单一，大规模的仍以养老地产为主大规模的仍以养老地产为主，投资主体为地产、保险类企业现有主要养老地产模式现有主要养老地产模式开发运营管理对于开发商，租金回报率低，租金制的回报率甚至低于无风险收益养老住宅相对偏僻，入住费用高，制约入住率服务内容和手段相对有
7、限中国养老地产的三种理性模式：面向高收入人群面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。中等收入群体中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。低收入老年人低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓四、中国养老产业现状养老产业盈利模式挖掘：养老产业盈利模式挖掘：政府加大对养老的投入准备把握细分领域、满足老人的实际需求1、培养专业化的养老运营团队，提供更为细致的服务内容与措施2、充分发挥社区日间照料服务及居家辐射功能，提供托老、上门服务3、养老院与社区医院充分合作，解决老年人医疗问题4、完善养老地产运营模式：投资开发运营相互结合5、建立养老大数据，开发金融、服务产品6、建立养老机构与服务的评估体系投资机遇：投资机遇：养老产品（医疗、器械相关）养老平台（包括养老地产开发、养老院筹建等）养老服务（信息技术等）中国
