关于老龄产业基金初步构想

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1、老龄产业基金运作方案房地产私募基金目录第一章 老年产业现状和发展空间 第一节 老龄化人口的现状与发展 第二节 老年产业发展存在的问题 第三节 老年产业现状和发展方向 第四节 老年产业发展方向第二章 房地产私募基金现状和发展 第一节 房地产私募基金基本知识 第二节 房地产私募基金运作模式 第三章 老年产业基金的发展重点和方向 第一节 第一节老年产业市场格局 第二节 第二节 成立老年产业基金迫切性性和可行性第四章 基金运营流程 第一节 中国老年产业基金框架结构 第二节 老年产业基金运做流程第一章 老年产业现状和发展空间从2000年到2050年，我国六十岁以上的老龄人口平均年增长率为3.4%，80岁

2、以上高龄老年人平均增长率为年4.4%，到2050年，我国60岁以上老龄人口为4.36亿，届时世界上每4个老年人就有一个是中国人。我国老年人的需求市场已经发展充分。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年需求为6000亿元，2012年将达到1万多亿，而目前我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。老年人收入的不断提高，为老年产业的发展开辟了广阔的空间。我国城市60-65岁的老年人口中约有45的人还在业，他们除有退休金之外，还有额外的收入；据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有428的人拥有储蓄存款，另外退休金一项到2010年就将增加到8383亿元

3、，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。这将为厂商提供巨大的商机，使老年产业的发展前途无量。第一节第一节 老龄化人口的现状与发展老龄化人口的现状与发展第一章 老年产业现状和发展空间（2）第二节 老年产业发展存在的问题一定义：所谓老年产业，是指专门为老年人提供商品和服务的产业。它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务，是从第二、第三产业以及第四产业（信息产业）派生出来的特殊产业。二：老年产业存在的问题资金来源渠道少，投入资金严重不足低于分布不合理，城乡发展不合理地区分布不合理，城乡发展不均衡规模小影响整体服务功能的发挥服务项目单一，服务功能简单，养老设

4、施政策不配套，管理服务落后从业人员素质低，知识结构不合理，人员迫切需要培训第一章 老年产业现状和发展空间（3）第三节 老年产业发展现状随着我国老龄化的加剧，各地政府对养老设施和服务的投入不断加大，吸引民间资本进入养老产业的政策也相继问世，然而，当前政府过度介入市场与政策扶持力度后劲不足的情况却并存。在养老产业这一公益市场领域，政府需要“摆正位置”，集中精力做好两件事情：一位“托底”，做好基础性服务个建设；二位“扶高”，利用政策撬动民间资本进入高端市场，做到“两翼并进”，促进养老产业多元化，分层次健康发展。发展老龄产业，政府要发挥主导作用，根据老年产品的市场属性分类。按照：公众物品，私人物品和准

5、公共物品的不同层次，有所谓为有所不为。公共物品包括老年公益设施，基础社会养老等，有政府直接供给，或市场提供政府购买，面向老年人免费。对于准公共物品和私人物品，政府应让位于市场，根据实际需求，以政策扶持形式引来社会力量，形成”不求所有，只求所用“良性竞争机制而在当下紧缩的信贷环境下，普通地产项目融资尚处于狭窄的融资环境，养老地产项目所拥有的融资空间就可想而知。“目前，银行信贷额度一紧再紧，依靠基金、信托等民间渠道的开发企业融资成本早已飙升。”某券商投行部人士介绍，“在我所接触的普通地产项目中，有的年融资成本高达40%，甚至有的开发商喊出了50%的年融资成本！目前许多稍有眉目的养老地产项目也仅仅停

6、留在刚刚扭亏为盈的阶段，他们显然承受不起这样的成本要求虽然与养老项目比较匹配的保险资金投资房地产已放开，但目前的放开程度与大家的期待还相距甚远。“以所谓的反按揭为例，已经呼吁了很多年，却依然没有推出的迹象。在中国，金融创新说来容易，但要真正推出来，往往非常困难。“相比较而言，发达国家处在足够富有、金融领域市朝较高的阶段，国家会专门应对老龄化问题而设立相关市场创新激励机制，但我国老龄化的特点是未富先老，这一过程要反过来。”长期关注养老地产的清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春介绍。 第一章 老年产业现状和发展空间（4）第四节 老年产业发展方向 根据零点前进策略公司对老年人养老产业的研究发现，对于发

7、展老年产业应采取福利性产业商业化运作的模式。人口老龄化是中国的社会问题，老年产业是福利性产业，发展老年产业解决社会问题是能够享受政府政策和资金支持的。因此应该采取政府主导的市场化、社会化、多层次的产业模式，引导社会各方面力量参与对老年产业的投资，引入市场机制，保持老年产业的不断发展的生命力。优先发展老龄产业领域养老服务设施产业 老年社区服务产业老年照料与护理产业老年日常用品产业老年旅游产业第二章 房地产私募基金现状和发展第一节 房地产私募基金分类形式房地产投资基金根据资金募集方式的不同，可以分为公募房地产投资基金和私募房地产投资基金。公募房地产投资基金指以公开发行方式面向社会公众投资者募集积极

8、资金，并以房地产项目为投资方向，既不限投资人数也不限投资资格，在美国主要是房地产投资信托基金和部分有限合伙房地产投资基金私募房地产投资基金是指非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立的，以房地产项目为投资对象的投资基金。私募基金不得以公开方式，只能以电话，信函，面谈等私下方式征询特定投资者，有投资人数和投资人资格要求。在我国房地产私募基金主要有以下三种方式存在： 1.以投资公司，资产管理公司形式存在的房地产私募投资基金 2.以信托计划形式存在的 房地产私募投资基金。 3.以基金管理公司形式存在房地产私募投资基金。 第一节 房地产私募基金分类形式（2）房地产私募投资基金的特点在资金募集

9、上，主要通过非公开方式面向少数机构投资者和个人募集，它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行。另外在投资方式上也主要是以私募形式进行，很少涉及公开市场的操作，一般不需要披露交易细节资金来源广泛，如养老基金，保险公司，个人投资，券商，信托，商会，机构和一些企业等，多数采用的是有限合伙制，这种企业组织形式有很好的投资管理效率，避免双重征税的弊端。专家的专业化管理，在房地产行业，知识和经验很难从以地方转移到另一地方，没有私募房地产基金，机构投资者只能从事直接的个案投资，但是由于专业性投资管理的房地产私募基金，机构投资者可以投资于不同区域不同类别的地产项目降低交易成本，房地产市场不仅是一个

10、不完全竞争的市场，而且是一个信息高度不对称的市场。在房地产交易中很容易无意中付出多重成本，而由多数投资者以“集合投资制度”形式成立投资基金，并聘请专家管理，形成规模优势，降低信息不对称，进而大幅度降低成本部分采取权益型投资方式，部分涉及债权投资。私募股权投资机构也因此对被投企业的决策管理具有一定的表决权投资者投入房地产私募基金的股权流动性差，属于固定型投资，所以投资者会要求高于公开市场的回报。分散风险。房地产私募投资基金可以运用各种投资交易安排来主动控制投资风险。第二章 房地产私募基金现状和发展第二节 房地产私募基金运作模式 1 1、主导模式、主导模式 单一型固定收益基金单一型固定收益基金区域

11、龙头开发商区域龙头开发商 结构型固定收益基金结构型固定收益基金自有资金比例偏低的项目自有资金比例偏低的项目 单一型单一型/ /结构型夹层基金结构型夹层基金开发商实力弱但项目优质开发商实力弱但项目优质2 2、推广模式、推广模式 伞型基金伞型基金单一型固定收益基金复合模式，针对区域龙头房地单一型固定收益基金复合模式，针对区域龙头房地产集团旗下项目，连续发行，持续投入，长期保持适度规模，成为产集团旗下项目，连续发行，持续投入，长期保持适度规模，成为企业融资模式的战略性选择。企业融资模式的战略性选择。 共建融资平台共建融资平台为区域龙头企业建设基金管理平台，并联合发为区域龙头企业建设基金管理平台，并联

12、合发行及管理基金，提升企业造血功能。行及管理基金，提升企业造血功能。3 3、拓展模式、拓展模式 主动管理型基金主动管理型基金与全国一线开发商联合发行并管理的项目基与全国一线开发商联合发行并管理的项目基金，开发商变身为基金管理人，是金，开发商变身为基金管理人，是“全能开发商全能开发商”转型为轻资本的转型为轻资本的“房地产综合运营商房地产综合运营商”的有益尝试。的有益尝试。第二节 房地产私募基金运作模式(2) 基金模式与房地产企业波士顿矩阵 房地产私募基金运作模式(3)房地产私募基金说明房地产私募基金运作模式(4) 单一固定收益基金的结构 房地产私募基金运作模式(4)开发商运作基金的三个阶段1、基

13、金的导入阶段 开发商运作基金的三个阶段(2)2、资源的整合阶段开发商运作基金的三个阶段(3)3、资本的运作项目来源： 德信资本做为基金管理人在中国企业界、金融界和各级政府具备广泛的资源；同时，管理人在过往的投资中积聚了充分的项目资源；投资银行、律师事务所、会计师事务所和各类投资机构都是我们的项目来源。 项目尽职调查及项目立项： 在获取项目资源后，管理人将对项目进行详尽的尽职调查。这是基金投资策略的重要组成部分。管理人的投资团队将花大量时间和精力去理解每个房地产开发商的项目，并评估目标公司管理层的能力和诚信水平。项目经理通过尽职调查判定具有投资价值和可行性的项目，将向投资决策委员会申请投资立项。

14、管理公司投资决策委员会审议： 投资决策以整个投资团队的专业判断为基础，所有投资项目应当经投资决策委员会三分之二以上委员表决通过。投资项目经管理公司投资决策委员会决议通过后，管理团队必须准备相关的项目资料报基金公司投资决策委员会会议审批。签订投资意向书：在项目方案获得审议通过后管理公司将与标的公司签署具有一定法律约束力的投资意向书（前提条件为通过基金投资决策委员会的审核），以获取相关的合作确认以及在一段时期内的独家谈判权。基金公司投资决策委员会审议： 管理公司在基金公司投资决策委员会正式讨论拟投资项目前1周，向基金公司投资决策委员会全体成员提交项目计划书，并由项目负责人对项目进行答疑。经基金公司

15、投资决策委员会会议三分之二以上通过并做出决议，方可进行投资。开发商运作基金的三个阶段3、资本的运作(2)基金公司与被投资方签正式订投资协议：基金公司投资决策委员会会议审核通过后，管理团队与投资标的公司进行谈判拟定合同条款，在达成一致后，由基金公司与被投资方签署正式投资协议。出资人支付投资款：管理公司将根据投资项目的资金需要制定资金使用计划，并向各出资人发出书面的付款通知。出资人应当在接到书面通知后 10 个工作日内，及时支付承诺的投资款。项目贷后管理： 管理公司参与所投资公司的重大事项决策并提供顾问服务，以主动的方式对投资项目进行管理监督；管理公司积极地管理监督投资项目，以增强投资项目的业绩及

16、回报； 管理公司每季度为各投资者准备投资进展报告，汇报已投资项目、潜在的投资项目、投资公司经营及财务情况等。管理公司投资决策架构： 管理公司的最高决策机构为投资决策委员会，投资决策委员会由5+X名委员组成,其中投资决策委员会主要负责： 1、审议批准拟投资项目的立项报告；2、审议批准拟投资项目的投资预算报告；3、审议批准投资项目可行性分析报告； 4、审议批准投资项目退出方案报告；5、审议是否将投资项目报基金公司投资决策委员会。第三章 老年产业基金的发展重点和方向 第一节老年产业市场格局投资格局：多种开发模式并存 参与主体多元化。目前国内养老社区的开发模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售

17、与出租相结合”。其中，“出售”模式与当前普通商品住宅的销售相同，其优势是投资周期较短，但由于针对老年人进行开发，或有相当面积的设施不能用于出售，投资收益会低于商品住宅。此外，老年人“买房养老”的需求并不普遍，该模式市场空间也比较小。“出租”是国外比较普遍的模式，以产品出租的长期收益为主，并辅以养老配套服务的经营收益，该模式缺点是投资周期较长，优点则是更契合老人年养老需求。“出售与出租相结合”介于上述两者之间，既满足多元化养老需求，又能部分缓解资金压力，是国内养老社区比较普遍的模式。民营养老机构是专业从事养老社区运营的商业机构，养老社区采取的是“销售+持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要采取

18、会员制发售。在养老服务方面，在社区内提供场地和相应固定资产投资，由第三方专业服务机构提供养老相关服务，向入驻的服务机构收取一定的费用。早期自主进行养老社区的开发和运营管理，而近年来则把更多精力放置于社区管理。日前，北京市民政局发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出了“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。这一创新养老模式的出现，其背景是中国人口老龄化加剧为养老产业带来的巨大市场空间。据悉，除保利和首创置业外，万科、绿地、华润等房企也已进军养老地产。其中，万科在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将在2012年竣工。另据记者了解，中国日益

19、庞大的老年人住宅市场越来越受到外资的关注。近日，美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元，并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅，计划将国外的老年人住宅模式带至中国。第三章 老年产业基金的发展重点和方向 第二节 成立老年产业基金迫切性性和可行性迫切性;（一）养老机构的供需情况目前，全国共有老年人福利机构5.1万余家，床位数总计104.2万余张，共收养老年人81.7万余人。其中国家办养老机构1054个，床位数6.4万张，共收养城市无劳动能力、无生活来源、无赡养人和抚养人的老年人和自费代养老人6万余人;乡镇敬老院3.8万个，床位数84.8力张，收养“五保”老人62万余人

20、，全国己有70%的乡镇建起了敬老院:街道办敬老室、托老所1.1万个。床位数约10万张，收养老人近9万人;社会力量投资兴办的养老机构1623家，收养老人4.7万人。 养老机构的发展远不能满足我国老年人社会养老的需求。（二）养老机构的服务设施:目前我国大多数养老机构设施简陋, 医疗卫生设施条件较差, 护理人员专业技术服务水平低, 以收住、托管老年人和老年人日常生活照料、基本护理服务为主, 疗养保健型、休闲娱乐型养老机构数量不多, 难以满足部分老年人多层次养老生活的需求。（三）养老机构的管理:现有公办养老机构经济来源单一,管理和运营体制适应市场能力普遍较差,服务项目内容有限,服务专业化水平低,普遍存

21、在高投人、低产出问题, 社会覆盖面很小。而社会商业性与社区民办养老机构由于政府政策支持与财力资助不足,存在养老机构地区发展不平衡,设置布局不合理,经营运作模式陈旧,服务水平参差不齐,养老服务设施、服务内容及质量和收费标准偏离社会及市场要求,人住率及投资回报率较低等问题。在城市目前的社会养老机构中,符合现代老人高品质养老生活需求的真正意义上的老年公寓很少。大多数养老机构经营运作上仍然遵循传统民政福利养老院、敬老院类似住医院和集体宿舍的模式。人住者多为半自理、不能自理老人与痴傻老人,低龄健康、自理型的老人比例较少,缺少人性化和个性化服务,个人自由和私人隐秘空间很少,不符合现代老年人居住、养老的理念

22、和要求。因此,目前大多数社会养老机构面临的尴尬是,老人们只要在自己家里还能维持,就不愿意去住社会养老机构而低龄健康、自理型或者经济状况优越的老年人却往往找不到他们所需要或者合适他们的养老机构。第三章 老年产业基金的发展重点和方向 迫切性(2)随着家庭规模的缩小和家庭组合的变化，福利机构设施的改善和发展，传统的“养儿防老”、“多子多福”的观念在大多数老年人的心中己不复存在。为了高质量的生活和摆脱对重子孙的照顾，大多数老年人都愿意入住养老机构。据2003年中国城乡老年人口状况一次性抽样调查分析数据表明，不考虑其他因素仅就愿意入住养老机构的比了高达17.5%，且愿意常住的高达78.9%。但是，由于我

23、国老龄人口年递增速高达3.2%，而现有的政府在养老机构的服务标准、设施标准、收费标准、法律关系等方面还没有明确的规定，导致养老机构良莠不齐，十分混乱。有的因经营成本太高而倒闭，有的因设施简陋而无人入住。资金与服务人员的短缺，难以满足老年人的需求大部分民办养老院由于资金不够雄厚，无力购买商品房或自己建房，租赁的场地过小，建筑内部设计不符合专业规范，没有户外活动场地。多数民办养老院面积较小，设施不配套，人员的培训也跟不上，无法形成规模经济。同时机构拥有的员工数量少，养老院职工人数最多的也只有20人左右，50的养老机构的员工人数不满l0人，平均拥有员工数为101人。如果将临时工排除出去，养老机构从业

24、人员的拥有量更为有限，平均仅为41人，一半的养老机构其正式人员不超过3人。这种人员配置必然会使得养老院中必要的技术分工无法形成，必须一人身兼数职。养老机构服务等级的提升不只是简单的硬件投入，或者服务态度的问题，老年人是社会中较为特殊的弱势群体，老年人不仅需要经济上的供养、生活上的照料，更重要的是精神上的慰藉。养老机构的管理、运作都需要专业的从业人员。养老机构由于不能提供正式编制，专业人员很难引进；另一方面，即使引进了也非常不稳定。一些敬老院为降低运行成本，主要工作人员是一些农村无业妇女、下岗或退休职工，人员流动频繁，整支从业队伍实际是由一批又一批的“新手”组成，养老机构的发展缺乏基本的人力资源

25、条件。因此导致了养老服务机构的难以发展。总结:老年产业面临的困境:1资金渠道的缺乏 2有效的运营机制 3合理的社会资源配置 4难以形成规模性效应 5产业结构的优化专业性不强 6财务杠杆测算和成本的合理流程化- 20 -强势学习坐标势能落差诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析

26、公司战略位势的对标分析养老地产的多模式交际养老VS诊断坐标老年产业基金富豪养老康复养老成本养老- 21 -养老地养老地产产业价价值链概概念念：专门为老老年年人人建建造造的的生生活活设施施齐全全、公公用用设施施配配套套不不断断完完善善、具具有有时代代气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相相结合的模式。合的模式。配套与条件是根本配套与条件是根本 选选址是址是规规划的先决条件划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。配套配套设设施体施体现现关关键键功能

27、功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。策划和政策是策划和政策是优势优势面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。河南河南河南河南采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。运运营营与管理是关与管理是关键键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需

28、要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。- 22 -从房地从房地产开开发角度将养老地角度将养老地产分分为五种五种类型，每种型，每种类型的型的产业链竞争焦点如下争焦点如下图：图示：示： 老年房地老年房地产产业价价值链竞争焦点争焦点- 23 -根据老年人群的生理、心理需求，和君根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群出老年人群对住宅功能的八种需求住宅功能的八种需求居住居住康复康复交流交流亲亲子子娱乐娱乐教育教育休休闲闲度假度假投投资资成本型成本型康复型康复型交流型交流型富豪型富

29、豪型休休闲闲型型老年住宅八大功能老年住宅八大功能各老年地各老年地产类型型对应老年人群需求度老年人群需求度第三章 老年产业基金的发展重点和方向可行性操作小结:从养老产业产业价值链图不难看出这个运行六版块图不难看出:配套与条件,策划与政策这两个因素可以由中国老龄委通过自身属性,和政策支持来实现.设计与工程,售楼和出租两个因素由专业的配套地产产业去完成,土地与融资,运营和管理这两个因素是靠市场化去落实和实现的.私募基金公司的主要功能就是合理有效的将社会上剩余资金，在风险可控的条件下，去投资于收益可期的优质项目，充分的使用资金杠杆，使有限的资金发挥最大的功能，通过合理的财务分析，成本测算，让投资项目按

30、计划运作。在资金旗下的各个部门板块，按照专业化分工，使具体项目达到按照 一定的收益率运营。戴德梁行日前发布的数据显示，2010年人民币房地产基金规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。而中国海外、华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商与金融机构均已合作设立或者拟合作设立人民币房地产基金。 “我们现在已经开始关注养老产业，虽然现在还没有一些实际的动作，但我们认为这一块的前景非常好。”上海一家大型基金管理公司的负责人日前对记者表示。根据第六次全国人口普查的数据，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，

31、我国人口老龄化进程逐渐加快。业内人士预计，到2050年，中国60岁以上的人口比重将上升到31.1%，未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。去年年底以来，已有包括保利地产（600048.SH，下称“保利”）、万科A（000002.SZ）、华润置地（01109.HK）、首创置业（02868.HK）等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。 第三章 老年产业基金的发展重点和方向19861986年年低低高高19991999年年20332033年年20102010年年进入时间点进入时间点养养老老地地产产成成熟熟度度第四章 基金运营流程

32、中国老年产业基金框架结构项目运营部门项目运营部门老年产业基金老年产业基金基金管理部门基金管理部门老年旅老年旅游板块游板块经营性养经营性养老板块老板块公寓管公寓管理板块理板块老年医老年医疗板块疗板块老年大老年大学板块学板块异地化异地化中长期中长期合作单合作单位板块位板块医药器医药器械板块械板块政府公政府公益板块益板块地产地产板块板块医疗卫生医疗卫生 板块板块老年医院老年医院 板块板块公益医公益医疗机构疗机构社会医社会医疗机构疗机构商业商业地产地产经营性经营性地产地产老年产业基金概况老年产业基金是指兴办中国老年福利事业的集资性的机构。基金会的主要任务是：筹集、使用、管理老年相关产业基金，兴办老年福

33、利事业，就有关老年福利基金等事项。基金的主要股权结构： 老基会+知名地产开发商（2-3家）+医疗企业（2-3家）+金融机构（1-2家）基金公司主要部门设置： 1基金管理公司：发行部 房地产金融部 市场部 综合管理部 投行部 财务部 2项目运营公司：项目运作分公司 财务部 综合管理部 采购部 基金公司业务范围：1商业地产开发 2养老公寓的商业运作 3医疗卫生，旅游产业的开发 4涉及养老产业的实业性企业股权投资基金公司的盈利模式:1基金的每年管理费用 2基金在项目中的股权投资分红 3运营公司的商业运作的营业收入 老年产业基金公司结构图 基金公司运营图（循环图） 按比例投入按比例投入长期投资长期投资

34、直接投资直接投资地产开发项目地产开发项目地产开发项目地产开发项目养老产业项目养老产业项目养老产业项目养老产业项目并购基金（子基金）并购基金（子基金）-对应对应N N个具体收购项目个具体收购项目商业地产开发基金商业地产开发基金（子基金子基金）-对应对应N N个具体开发项目个具体开发项目医疗设备卫生基金（子基金）医疗设备卫生基金（子基金）-下设下设N N个子基金对应具体项目个子基金对应具体项目老年老年产业产业基金基金项项目池目池老年产业基金（母基金）老年产业基金（母基金）投行项目投行项目投行项目投行项目第二节 老年产业基金运做流程商业地产板块：1.与区域龙头开发商，上市地产开发企业建立战略合作关系

35、。共同拿地开发，以股权投资形式进入项目。部分可售式商业地产拿出来销售，获得利润按股权比例分配，养老型地产由老年产业基金回购，并交予基金旗下运营公司运营，回购价格按事先约定的价格或比例。 资金来源：开发商按约定资金+老年产业基金+老年产业对应商业板块基金商业板块基金示意图： 商业地产开发商业地产开发基金基金商业地产板块2老年公寓定位： 采用“福利性事业，商业化运作”的模式，走以老年人养老，带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化 经营与发展的道路。考虑项目所在地周边环境，采取内外兼顾的方法，在为满足对社区内的业主服务的同时，对外开放经营，在这方面充分利用了“老年公寓”的概念带动了医疗、商业、娱乐、旅游

36、的多元化经营与发展。 根据老年公寓的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。 三方并举的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。 不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性，如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。 三方并举的销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置

37、业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。 具体项目基金运作流程 示意图：前期阶段前期阶段具体合作项目落实合作细节在建工程在建工程管理管理商业项目预售商业项目预售养老板块回购养老板块回购运营公司运营公司运营运营基金公司基金公司滚动开发滚动开发基金管理基金管理具体操作： 1前期阶段：（市场

38、部）洽谈战略合作伙伴，签订战略意向书 2落实项目项目：（房地产金融部）项目选择，合作方式，产品设计，基金方案设计和发行 3在建工程：项目进度管理 等 4项目预售和管理：商业地产预售，成本核算，利润分配，基金公司所得收入计提 养老板块的回购，基金募集，基金投资比例，投资收益的确定 5运营公司运营：运营模式设计 成本核算 养老产品设置 运营管理 6基金管理：长期基金的固定收益计提 滚动投资 基金管理费用的计提 循环基金初步运作构想： 新项目的确定 自持项目银行金融机构融资 引进股权投资机构 发行新基金 开发运营项目 我国现有养老地产模式分析 会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄 典型特征典型特征 ：

39、采用中国：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐、餐饮、住宿、医、住宿、医疗为一体的一体的综合性服合性服务机构，是全国首家推行会机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国制新型养老模式的国际敬老院敬老院模式分析模式分析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 - 34 -我国我国现有养老地有养老地产模式分析模式分析度假基地度假基地连锁养老模式养老模式连连锁锁地地产产模模式式代表案例代表案例

40、典型特征典型特征模式模式评评析析北京金港家苑北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄江苏生态农庄养老连锁养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季

41、时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 - 35 -我国我国现有养老地有养老地产模式分析模式分析度假基地度假基地连锁养老模式养老模式连连锁锁地地产产模模式式代表案例代表案例典型特征典型特征模式模式评评析析北京金港家苑北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的

42、扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄江苏生态农庄养老连锁养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 - 36 -我国我国现有养老地有养老地产模式分析模式分析分分时度假式养老度假式养老浙江城仙居浙江城仙居经营模式经营模式：公司在生态良好、

43、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到

44、黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。- 37 -我国我国现有养老地有养老地产模式与养老地模式与养老地产类型的型的对应成本型成本型老年地老年地产产康复型康复型老年地老年地产产交流型交流型老年地老年地产产富豪型富豪型老年

45、地老年地产产休休闲闲型型老年地老年地产产“社区社区+医院医院+地产地产”模式模式会籍制的养老俱会籍制的养老俱乐部模式乐部模式以房养老模式以房养老模式异地养老模式异地养老模式度假基地连锁模度假基地连锁模式式分时度假式养老分时度假式养老模式模式养老地产项目资金渠道浅析资金渠道：1.具有养老意愿，又有投资理财的中老年高净值投资者：“先投资后收益，边投资边收益”，在有成熟商业项目，专业团队运作的情况下，有稳定的投资收益，既成为基金的有限合伙人，享受收益，又能使用自己投资的养老产业，为自己将来养老做好投资，并成为养老项目的主人，直接了解具体运作情况。是老年基金真正的VIP，可以在基金运作的全国养老项目去

46、做中长期旅游，做到每一个区域项目都可以享受。2.社会保险，养老基金：社会保险基金和养老基金本身就是为解决养老问题设立的，由于目前国内国际投资渠道不通畅，股市不稳定，企业债务，地方债务问题矛盾突出，且投资收益不稳定，如果能拿出部分此类基金参与养老产业发展，及投资收益又能解决部分养老问题，又能缓解部分地方财政对于养老支出的压力。全国社会保障基金理事会副理事长李克平在本次分论坛“后危机时代的金融体系转型”上做主题演讲，在提到全国社保基金时，他说“养老金规模在中国未来将不断增长”并将会“在下一个阶段进入一个加速期”，因此养老金投资管理很迫切，“整个行业要适应养老金专业和业务的发展”，养老金进入资本市场

47、运作最重要是解决养老金治理结构的问题。3.有大量存款的企业，个人。每一年的通货膨胀率远大于同期银行利率 ，也就是说资本每年购买力实际是萎缩的，做一些合理资产投资配置是当前机构和个人迫切需要解决的问题。通过专业化管理运作，资金不仅安全还增值，又能缓解社会压力。目前市面上正规融资成本在10-15%，如果基金运作年化收益率达到15%以上，还是有很大的市场4和开发商，医疗设备生产厂商，保健品生产厂家建立战略合作，使之成为基金的合伙人，既能带来投资收益，又能在同等质量同等价格的情况下，成为基金旗下运营项目的供应商，又能合理避税，一举多得。5和正规的金融机构合作，发行理财产品。房地产信托投资基金(REIT

48、s)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。将现有已经运应的商业项目，有稳定现金流的项目在银行做经营性抵押贷款，低成本融资，良性循环，逐步壮大老年基金旗下运营项目规模，为上市做好基础 商业地产母基金运作图（举例参考德信公司和开发商合作模式） 老年产业基金运作模式架构图 管理人GP老年产业基金战略合作机构普通合伙人GP老年产业基金地产开发公司一般合伙人LP投资者和机构 养老产业基金一（LP1）普通合伙人老年产业基金地产开发公司一般合伙人L

49、P投资者和金融机构养老 产业基金NLPn普通合伙人老年产业基金地产开发公司一般合伙人LP投资者和金融机构养老 产业基金NLP.一般合伙人(母基金LP)老年产业基金（母基金）社保基金养老基金金融机构社会个人投资者商会，协会银行，证券，信托企业，战略合作单位境外投资资金。按比例出资老龄委项目池老龄委项目池老年住宅,公寓（N+1)商业地产(N+1)老年旅游地产(N+1)子基金公司管理银行监管投资担保服务法律支撑运营公司运营财务单独核算贷后管理循环投资收益.资金回笼投资项目我国现有养老地产模式分析 我国现有养老地产模式分析 我国现有养老地产模式分析 我国现有养老地产模式分析谢谢观赏 中国老年产业基金 海纳百川，有容纳大联系电话：13249803551QQ:7828710357/22/202445