刘玉章--大连房地产07年九月

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1、房地产企业涉税风险规避房地产企业涉税风险规避2021/6/161第一讲第一讲企业所得税汇算清缴的主体企业所得税汇算清缴的主体企业所得税汇算清缴管理办法解读企业所得税汇算清缴管理办法解读 指导思想：指导思想：“明确主体、规范程序、优化服务、提高质量明确主体、规范程序、优化服务、提高质量”。 一、明确了汇算清缴的主体为纳税人。一、明确了汇算清缴的主体为纳税人。企企业业所所得得税税汇汇算算清清缴缴:是是指指纳纳税税人人在在纳纳税税年年度度终终了了后后4个个月月内内依依照照税税收收法法律律、法法规规和和有有关关税税收收的的规规定定自自行行计计算算应应纳纳税税所所得得额额和和应应纳纳所所得得税税额额，在

2、在月月度度或或季季度度预预缴缴的的基基础础上上，确确定定全全年年应应缴缴、应应补补及及应应退退税税款款，填填写写年年度度企企业业所所得得税税纳纳税税申申报报表表及及税税务务机机关关要要求求提提供供的的其其他他资资料料，在在规规定定的的时时间间内内向向税税务务机机关关办办理理纳纳税税申申报报并并结结清清税款的行为。税款的行为。二、适当延长了年度纳税申报时间。二、适当延长了年度纳税申报时间。三、进一步规范了企业报送纳税申报资料的行为。三、进一步规范了企业报送纳税申报资料的行为。2021/6/162四、增加了优化服务的规定四、增加了优化服务的规定1、各级税务机关应通过多种形式进行企业所得税法的政策宣

3、、各级税务机关应通过多种形式进行企业所得税法的政策宣传和服务，使纳税人了解企业所得税政策法规，特别是涉及纳税传和服务，使纳税人了解企业所得税政策法规，特别是涉及纳税调整和当年新出台的政策法规。调整和当年新出台的政策法规。2、对纳税人因减、免税或税前扣除审批等事项及不可抗力的、对纳税人因减、免税或税前扣除审批等事项及不可抗力的原因，可申请办理延期申报。原因，可申请办理延期申报。3、纳税人在申报汇缴期内，发现年度所得税申报有误的，允、纳税人在申报汇缴期内，发现年度所得税申报有误的，允许其在汇算清缴期内重新办理所得税申报和汇算清缴。许其在汇算清缴期内重新办理所得税申报和汇算清缴。4、纳税人补缴税款确

4、因特殊困难需延期缴纳的，按征管法及、纳税人补缴税款确因特殊困难需延期缴纳的，按征管法及其实施细则的有关规定办理。其实施细则的有关规定办理。2021/6/163五、进一步规范了税务管理行为。五、进一步规范了税务管理行为。1、新办法还进一步明确了税务机关在汇算清缴工作中的职责，、新办法还进一步明确了税务机关在汇算清缴工作中的职责，包括：包括：（1）及时受理纳税申报表及附列资料；）及时受理纳税申报表及附列资料；（2）对纳税申报表及相关资料进行逻辑性和完整性进行审核；）对纳税申报表及相关资料进行逻辑性和完整性进行审核；（3）及时办理应补、应退（抵缴）税款等工作。）及时办理应补、应退（抵缴）税款等工作。

5、2、各级税务机关要结合当地实际，对每一纳税年度的汇算清、各级税务机关要结合当地实际，对每一纳税年度的汇算清缴工作进行安排和部署，税务机关各部门应充分协调和配合，共缴工作进行安排和部署，税务机关各部门应充分协调和配合，共同做好汇算清缴的管理工作。同做好汇算清缴的管理工作。3、汇算清缴工作结束后，税务机关应组织开展企业所得税纳汇算清缴工作结束后，税务机关应组织开展企业所得税纳税评估和检查。纳税评估的对象、内容、方法、程序等按照国家税评估和检查。纳税评估的对象、内容、方法、程序等按照国家税务总局的有关规定执行。税务总局的有关规定执行。 2021/6/164第二讲第二讲涉税风险概述涉税风险概述一、涉税

6、风险概念一、涉税风险概念（一）涉税风险的种类（一）涉税风险的种类风险：损失发生的可能性。风险：损失发生的可能性。涉税风险：指企业的涉税行为因为未能正确遵守税收法规，涉税风险：指企业的涉税行为因为未能正确遵守税收法规，导致企业未来经济利益受到损失的可能性。导致企业未来经济利益受到损失的可能性。1、经济风险：指企业未能正确执行税法造成多交税款。包、经济风险：指企业未能正确执行税法造成多交税款。包括企业误交税款和被税务机关查处后多交的税款。括企业误交税款和被税务机关查处后多交的税款。2、法律风险：企业偷逃税款，最终受到法律的制裁。、法律风险：企业偷逃税款，最终受到法律的制裁。3、心理风险：指企业偷逃

7、税款，造成心理负担。、心理风险：指企业偷逃税款，造成心理负担。 4 4、“关系税关系税”风险。风险。 5 5、诚信风险。、诚信风险。2021/6/165 （二）涉税风险成因分析：（二）涉税风险成因分析： 1 1、税收立法层面的风险：、税收立法层面的风险： 2 2、税收行政方面的风险：、税收行政方面的风险： 3 3、不良经济环境带来的风险：整个社会诚信意识淡漠。、不良经济环境带来的风险：整个社会诚信意识淡漠。 4、纳税人自身的风险：、纳税人自身的风险：2021/6/166 （三）涉税风险管理方法（三）涉税风险管理方法1、选择对企业有重大影响的税种作为主要税种防范风险。、选择对企业有重大影响的税种

8、作为主要税种防范风险。2、用好用足税收优惠政策。、用好用足税收优惠政策。3、关注业务流程每个环节的潜在风险。、关注业务流程每个环节的潜在风险。4、设置税务管理部门和税务经理、设置税务管理部门和税务经理组织落实；组织落实；5、构建涉税风险管理系统、构建涉税风险管理系统制度落实制度落实6、做好纳税调整工作、做好纳税调整工作采购半成品成品库存销售2021/6/167 二、涉税风险与纳税评估二、涉税风险与纳税评估纳税评估：指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税纳税评估：指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报（包括减、免、缓、抵、退、税申请）情人和扣缴义务人纳税申报（包

9、括减、免、缓、抵、退、税申请）情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。施的管理行为。纳税评估工作遵循的原则：强化管理、优化服务；分类实施、纳税评估工作遵循的原则：强化管理、优化服务；分类实施、因地制宜；人机结合、简便易行。因地制宜；人机结合、简便易行。（一）纳税评估的定位：（一）纳税评估的定位：1、纳税评估对纳税人纳税情况的综合评定，可以及时发现、纳税评估对纳税人纳税情况的综合评定，可以及时发现、处理、纠正纳税人在纳税行为中的错误。处理、纠正纳税人在纳税行为中的错误。2、对纳税人实施整体、及时、全方位的

10、监控，为税务稽查奠、对纳税人实施整体、及时、全方位的监控，为税务稽查奠定基础。定基础。在纳税申报与税务稽查间建立一道在纳税申报与税务稽查间建立一道“过滤网过滤网”。2021/6/168我国纳税评估的探索相关评价相关评价税务机关：税务机关：标志着新的税源管理体系基本建立，标志着新的税源管理体系基本建立，是税收征管一次是税收征管一次质的飞跃质的飞跃。纳税人：纳税人：体现了税务机关体现了税务机关人性化执法人性化执法和和深层深层次服务次服务。避免了税务稽查给诚信纳税企业带避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。来的不必要的行政干扰。2021/6/169 （ 二）开展纳税评估有利于降低企业的

11、涉税风险二）开展纳税评估有利于降低企业的涉税风险1、及时纠正企业因税法、会计知识缺乏而造成的非故意偷税；、及时纠正企业因税法、会计知识缺乏而造成的非故意偷税；2、通过微机监控，减少了人为因素，体现了税收的合法性、通过微机监控，减少了人为因素，体现了税收的合法性、公平性、公正性；公平性、公正性；有效抑制偷税等不良现象的发生，减少纳税人进入税务稽查环有效抑制偷税等不良现象的发生，减少纳税人进入税务稽查环节的频率。节的频率。（三）把税收征管机制变成企业自我控制涉税风险的手段，建（三）把税收征管机制变成企业自我控制涉税风险的手段，建立企业内部的纳税评估预警机制立企业内部的纳税评估预警机制运用评估预警值

12、自我发现涉税异常，主动规范纳税行为。运用评估预警值自我发现涉税异常，主动规范纳税行为。评估指标预警值：税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、评估指标预警值：税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息，运用数纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术平均值、加权平均值及其合理变动范围。学方法测算出的算术平均值、加权平均值及其合理变动范围。2021/6/1610偏离度偏离度疑点区域疑点区域正正常常区区域域标准值标准值疑点区域疑点区域差异差异分析分析纳税人纳税人当期指标当期指标疑点疑点区域区域纳税人上年纳税人上年同期

13、相关指标同期相关指标行业指标行业指标参数值参数值 纳税评估分析分析模型分析模型1：2021/6/1611 （四）利用纳税评估指标的策略（四）利用纳税评估指标的策略纳税人应当充分了解和掌握评估指标，利用评估指标进行自纳税人应当充分了解和掌握评估指标，利用评估指标进行自我检查，把税务监控的机制，变成企业防范风险的手段。我检查，把税务监控的机制，变成企业防范风险的手段。纳税情况纳税情况？过滤网过滤网纳税异常纳税异常化解化解2021/6/161220072007年税收专项检查工作方案（简介）年税收专项检查工作方案（简介） 一、行业税收专项检查一、行业税收专项检查 1. 1.房地产业及建筑安装业；房地产

14、业及建筑安装业； 2. 2.食品、药品生产加工业；食品、药品生产加工业； 3. 3.餐饮业；餐饮业； 4. 4.服务业娱乐业；服务业娱乐业； 5. 5.大型连锁零售企业；大型连锁零售企业； 6. 6.石油石化行业；石油石化行业； 7. 7.金融保险业；金融保险业； 8. 8.废旧物资回收经营企业和用废企业；废旧物资回收经营企业和用废企业； 9. 9.以农副产品为主要原料的生产加工企业；以农副产品为主要原料的生产加工企业； 10. 10.高收入行业、高收入阶层个人所得税。高收入行业、高收入阶层个人所得税。2021/6/1613 二、房地产业税收专项检查二、房地产业税收专项检查 （一）检查对象（一

15、）检查对象 包括各类房地产开发企业及其关联企业。包括各类房地产开发企业及其关联企业。 关联企业包括：关联企业包括： 建材产销企业、建材产销企业、 建筑安装企业和个人、建筑安装企业和个人、 房地产销售公司、房地产销售公司、 中介公司（物业管理、二手房交易、房屋置换、房屋租赁）。中介公司（物业管理、二手房交易、房屋置换、房屋租赁）。 （二）检查年度（二）检查年度一般检查一般检查2005年至年至2006年两个年度税款缴纳情况，有涉及税收年两个年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。违法行为的，应追溯到以前年度。2021/6/1614 第三讲第三讲 营业税涉税风险规避营业税涉税风险规

16、避 营业税税收检查内容营业税税收检查内容 （一）检查应税营业额的及时性：（一）检查应税营业额的及时性： 1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税；、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税； 2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。及时申报纳税。 （二）检查应税营业额的合理性、完整性：（二）检查应税营业额的合理性、完整性： 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况；、有无直接坐支售楼收入不入账的情况； 2、营业收入是否包括了各种价外费用：各类手续费、管理费、营业收入是否包括了各种价外费用：各类手续费、管理费、奖

17、励返还收入是否按规定计入应税收入；奖励返还收入是否按规定计入应税收入； 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理；由的情况，关联企业之间销售价格是否合理； 4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税；、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税；2021/6/1615 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共

18、同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税；动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税； 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税；缴纳营业税； 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税；为是否按规定申报纳税； 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否

19、存在漏计销售问题；问题； 9、企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业、企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税；是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税；2021/6/1616 10、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税；照章申报纳税； 11、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。位等出租）是否按规定申报纳税。2021/6/1617第一节第一节开发产品销售计量

20、的自查开发产品销售计量的自查 （一）关于商业折扣、现金折扣、销售折让（一）关于商业折扣、现金折扣、销售折让 例、某房地产公司为了促销，打出例、某房地产公司为了促销，打出“买一赠一买一赠一”的广告，售出的广告，售出别墅一栋，别墅一栋，400400平方米，售价平方米，售价120120万元，赠送一个车库，万元，赠送一个车库，1515平方米，平方米，市场价市场价3 3万元。发票填写别墅一套，售价万元。发票填写别墅一套，售价120120万元。税收检查中税务万元。税收检查中税务人员作出补税的决定人员作出补税的决定 应补税款计算：应补税款计算： 营业税及附加营业税及附加300005.5%300005.5%1

21、6501650元元 企业所得税企业所得税3000033% 3000033% 9900 9900元元 个人所得税个人所得税3000030000（1-20%1-20%）20%20%75007500元元 计入营业外收入计入营业外收入, ,再补交企业所得税再补交企业所得税 2475 2475元元 补税合计补税合计2152521525元元, , 税负税负71.35%71.35% 2021/6/1618 1 1商商业业折折扣扣：又又称称折折扣扣销销售售或或打打折折，是是指指企企业业为为促促进进销销售售，在在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。商品、劳务价格上给予购货方的优惠。 税税法法规规定定：单单位位和和

22、个个人人销销售售产产品品、提提供供劳劳务务、转转让让资资产产使使用用权权时时如如果果将将价价款款与与折折扣扣额额在在同同一一张张发发票票上上注注明明的的，以以折折扣扣后后的的价价款款为为销销售售（营营业业）额额，如如果果将将折折扣扣额额另另开开发发票票的的，不不论论其其在在财财务务上上如如何何处理，均不得从销售（营业）额中减除。处理，均不得从销售（营业）额中减除。 国税发国税发200631200631号第八条规定：号第八条规定： 当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。的可售面积和可售面积

23、单位工程成本确认。可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本= =成本对象总成本成本对象总成本总可售面积总可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本= = 已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本2021/6/1619 应当如何开具发票应当如何开具发票? ? （1 1）先打折再销售：）先打折再销售：12097.57%12097.57%117.084117.084万元万元 397.57% 397.57%2.9262.926万元万元 合计：合计：120120万元。万元。 (2) (2)把销售额和折扣额开在同一张发票上把销售额和折扣额开在同一张发票上.

24、 . 讨论：讨论： 1 1、购住宅赠空调、排油烟机或炉灶如何处理？、购住宅赠空调、排油烟机或炉灶如何处理？ 2 2、空调、排油烟机或炉灶的成本能否计入开发成本？、空调、排油烟机或炉灶的成本能否计入开发成本？2021/6/16202现金折扣：现金折扣：例例：甲甲企企业业赊赊销销100万万的的商商用用房房给给乙乙企企业业，双双方方约约定定：赊赊销销期期为为半半年年，如如果果，乙乙企企业业一一个个月月之之内内付付款款，可可以以5%折折扣扣，如如果果3个个月月内内还还款款，可可以以折折扣扣2%，6个个月月之之内内还还款款可可以以折折扣扣1%，如如果果超超过过6个个月月不打折。不打折。现现金金折折扣扣：

25、指指赊赊销销发发生生后后，债债权权人人为为鼓鼓励励债债务务人人在在规规定定期期限限内内付款，而向债务人提供的债务扣除。付款，而向债务人提供的债务扣除。 （1 1）现金折扣与商业折扣区别：）现金折扣与商业折扣区别： （2 2）企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，）企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，销货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一种理财费用，销货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一种理财费用，应在实际发生时计入当期财务费用应在实际发生时计入当期财务费用。（3）现金折扣的税前扣除：）现金折扣的税前扣除：新的企业所得税纳税申报表把财务新的企业所得税

26、纳税申报表把财务费用作为期间费用直接扣除，即现金折扣可以税前扣除。费用作为期间费用直接扣除，即现金折扣可以税前扣除。 2021/6/16213销售折让销售折让销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售额的减少。质是原销售额的减少。税法规定，对销售折让可以按折让后的货款确认销售额。税法规定，对销售折让可以按折让后的货款确认销售额。2021/6/1622 （二）关于购入在建项目的税收自查（二）关于购入在建

27、项目的税收自查 在建项目是指已立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设在建项目是指已立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。项目。 例、我公司是一个房地产开发企业例、我公司是一个房地产开发企业, ,现在开发的项目是一个烂现在开发的项目是一个烂尾楼尾楼, ,我公司购置后进行开发并出售。烂尾楼购置价我公司购置后进行开发并出售。烂尾楼购置价28002800万元，我万元，我公司开发完工之后，销售收入公司开发完工之后，销售收入89008900万元。税务机关要求我公司按照万元。税务机关要求我公司按照销售额销售额89008900万元，交纳营业税及附加，纳税情况如下：万元，交纳营业税及附加，纳税情况如下

28、： 例、甲开发企业通过拍卖取得同样大小的例、甲开发企业通过拍卖取得同样大小的A A、B B两块生地的土地两块生地的土地使用权，每块土地支付出让金使用权，每块土地支付出让金20002000万元。甲企业分别对两块土地进万元。甲企业分别对两块土地进行拆迁等三通一平的土地开发。行拆迁等三通一平的土地开发。A A块土地开发较快，开发后又开挖块土地开发较快，开发后又开挖了少部分地基，了少部分地基，B B块土地只进行土地开发。现在，由于情况变化，块土地只进行土地开发。现在，由于情况变化，甲企业把两块土地全部转让，每块土地取得转让收入甲企业把两块土地全部转让，每块土地取得转让收入40004000万元，如万元，

29、如何交纳营业税？何交纳营业税？2021/6/1623 （三）营业税计税营业额的税前减除：（三）营业税计税营业额的税前减除： 单位和个人销售不动产或转让土地使用权计税营业额的计单位和个人销售不动产或转让土地使用权计税营业额的计算：算： 财税财税200316200316号规定：单位和个人销售或转让其购置的不号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权动产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。的购置或受让原价后的余额为营业额。 单单位位和和个个人人销销售售或或转转让让抵抵债债所所得得的的不不动动产产、土土地

30、地使使用用权权的的，以以全全部部收收入入减减去去抵抵债债时时该该项项不不动动产产或或土土地地使使用用权权作作价价后后的的余余额额为营业额。为营业额。 计税营业额计税营业额= =全部收入全部收入购置（受让）原价购置（受让）原价 或抵债作价或抵债作价2021/6/1624 保险业：保险业： 计税营业额计税营业额= =全部保费收入分保保费全部保费收入分保保费 金融企业买卖金融商品：金融企业买卖金融商品： 计税营业额计税营业额= =卖出价买入价卖出价买入价 金融企业受托收款：金融企业受托收款： 计税营业额计税营业额= =全部收入支付委托方价款全部收入支付委托方价款 金融企业融资租赁：金融企业融资租赁：

31、 计税营业额计税营业额= =全部价款租赁物成本全部价款租赁物成本 劳务公司营业额：劳务公司营业额： 计税营业额计税营业额 = = 从用工单位收取的全部价款从用工单位收取的全部价款 转付工资及福利费转付工资及福利费 代办社会保险代办社会保险 代办住房公积金代办住房公积金 代办报销业务费代办报销业务费2021/6/1625 建筑安装、通讯线路工程、输送管道工程计税营业额：建筑安装、通讯线路工程、输送管道工程计税营业额： 计税营业额计税营业额 = = 工程价款设备价款工程价款设备价款 财税财税200316200316号规定：号规定：“通信线路工程和输送管道工程所使通信线路工程和输送管道工程所使用的电

32、缆、光缆和构成工程主体的防腐管段、管件（弯头、三用的电缆、光缆和构成工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容通、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其他建筑安装工程的计税营业额，也不包括设备价款，具体其他建筑安装工程的计税营业额，也不包括设备价款，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。” 邮政电信计税营业额邮政电信计税营业额= =全部收入支付给合作方价款全部收

33、入支付给合作方价款 运输企业运输企业 计税营业额计税营业额= =全部收入支付给其他运输企业的运费全部收入支付给其他运输企业的运费 旅游企业旅游企业 计税营业额计税营业额= =全部旅游收入代游客支付的房费、餐费、全部旅游收入代游客支付的房费、餐费、交通费、门票费、支付给其他旅游企业的旅游费交通费、门票费、支付给其他旅游企业的旅游费2021/6/1626 广告代理业广告代理业 计税营业额计税营业额= =全部收入支付的广告发布费全部收入支付的广告发布费 物业企业物业企业 计税营业额计税营业额= =全部收入代业主（承租者）支付的全部收入代业主（承租者）支付的 水费、电费、燃气费、房屋租金水费、电费、燃

34、气费、房屋租金 (12) (12) 试点物流企业计税营业额试点物流企业计税营业额= =全部收入全部收入付给其他仓储合付给其他仓储合作方的仓储费；从作方的仓储费；从20062006年年1 1月月1 1日起。日起。( (国税发国税发20052082005208号号) ) （1313）勘察设计劳务计税营业额）勘察设计劳务计税营业额= =勘察设计总包收入勘察设计总包收入支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费。支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费。（国税函（国税函2006200612451245号）号）2021/6/1627 关于营业额减除项目的凭证关于营业额减除项目的凭证 营营业业额额减减除除项

35、项目目支支付付款款项项发发生生在在境境内内的的，该该减减除除项项目目支支付付款款项凭证必须是发票或合法有效凭证。项凭证必须是发票或合法有效凭证。 营营业业额额减减除除项项目目支支付付款款项项支支付付给给境境外外的的，该该减减除除项项目目支支付付款款项项凭凭证证必必须须是是外外汇汇付付款款凭凭证证、外外方方公公司司的的签签收收单单据据或或出出据据的的公公证证证明。证明。 ( (四四) )单单位位和和个个人人提提供供应应税税劳劳务务、转转让让无无形形资资产产和和销销售售不不动动产产时时，因因受受让让方方违违约约而而从从受受让让方方取取得得的的赔赔偿偿金金收收入入，应应并并入入营营业业额额中中征征收

36、收营业税。营业税。 2021/6/1628（五）（五）动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税？动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税？国税函发国税函发19955491995549号文件规定：号文件规定：“对偿还面积与拆迁建筑面对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税业税”。会计处理如下：会计处理如下：1按预算价预提拆迁补偿费按预算价预提拆迁补偿费借：开发成本借：开发成本土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费贷：应付账款贷：应付账款暂估拆迁补偿费暂估拆迁补偿费2对对“拆一还一拆一还一”

37、部分按成本价开具发票后部分按成本价开具发票后借：应付账款借：应付账款暂估拆迁补偿费暂估拆迁补偿费贷：主营业务收入贷：主营业务收入如果与预提数有差额，应调整暂估拆迁补偿费，计入如果与预提数有差额，应调整暂估拆迁补偿费，计入“开发成本开发成本土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费”。3结转主营业务成本结转主营业务成本借：主营业务成本借：主营业务成本贷：开发产品贷：开发产品2021/6/1629 （六）关于价外收费的税收自查六）关于价外收费的税收自查 国税发国税发200631号第二条规定：开发企业代有关部门、单位号第二条规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或

38、由和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。可作为代收代缴款项进行管理。 开发企业将已计入销售收入的开发企业将已计入销售收入的“共用部位、共用设施设备维修基共用部位、共用设施设备维修基金金”按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 国税发国税发200469号：鉴于住房专项

39、维修基金资金所有权及使用号：鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 2021/6/1630 第二节第二节 开发产品销售收入确认的税收自查开发产品销售收入确认的税收自查 （一一）采采取取一一次次性性全全额额收收款款方方式式销销售售开开发发产产品品的的，应应于于实实际际收收讫讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认

40、收入的实现。 （二）分期收款方式销售收入的确认和纳税筹划（二）分期收款方式销售收入的确认和纳税筹划例例3-6某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价售价1000万元，开发成本万元，开发成本840万元，合同约定，售楼款分为四次交万元，合同约定，售楼款分为四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款付，写字楼已交付买方，第一期楼款250万业已收到万业已收到,并存入银行。并存入银行。会计处理方法：一交四分期。会计处理方法：一交四分期。（三）银行按揭方式销售开发产品（三）银行按揭方式销售开发产品 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约

41、定采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 这种方式是分两次确认收入这种方式是分两次确认收入, ,分两次交纳营业税分两次交纳营业税, ,根据会计配比根据会计配比原则原则, ,分两次结转开发产品成本。分两次结转开发产品成本。2021/6/1631 （四）委托代销销售方式的纳税筹划（四）委托代销销售方式的纳税筹划 1 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或采取支付手

42、续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。实现。2 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下：销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下：（1）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果

43、销售合同或协议中约定的价格高于视同买断价格，则应按销售合同或协议中约协议中约定的价格高于视同买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款确认收入；定的价格计算的价款确认收入； 销售合同价视同买断价销售合同价视同买断价 采用销售合同价确认收入采用销售合同价确认收入（2）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确认收入。按视同买断价格计算的价款确认收入。 销售合同价视同买断价销售合同价视同买

44、断价 采用视同买断价销确认收入采用视同买断价销确认收入 2021/6/1632 例例、甲开发企业将一栋新完工的写字楼委托乙公司代销，采取视甲开发企业将一栋新完工的写字楼委托乙公司代销，采取视同买断方式，委托价同买断方式，委托价10000万元，销售合同价万元，销售合同价11000万元，有两种万元，有两种合同签定方式，其一、甲企业与乙公司直接签定合同，乙公司再与合同签定方式，其一、甲企业与乙公司直接签定合同，乙公司再与购房人签定合同；其二、甲企业、乙公司、购房人共同签定合同，购房人签定合同；其二、甲企业、乙公司、购房人共同签定合同，试比较其营业税的纳税效果。试比较其营业税的纳税效果。其一、其一、甲

45、企业纳营业税甲企业纳营业税10000X5%500万元；万元；乙公司纳营业税（乙公司纳营业税（1100010000）X5%50万元万元其二、其二、甲企业纳营业税甲企业纳营业税11000X5%550万元万元乙公司纳营业税（乙公司纳营业税（1100010000）X5%50万元万元方案方案2方案方案150万元万元2021/6/1633 3、采采取取基基价价（保保底底价价）并并实实行行超超基基价价双双方方分分成成方方式式委委托托销销售售开开发发产产品品的的，于于收收到到受受托托方方“已已销销开开发发产产品品清清单单”之之日日确确认认收收入入的的实实现，计税收入按如下规定处理：现，计税收入按如下规定处理：

46、 （1 1）属属于于由由开开发发企企业业与与购购买买方方签签订订销销售售合合同同或或协协议议，或或开开发发企企业业、受受托托方方、购购买买方方三三方方共共同同签签订订销销售售合合同同或或协协议议的的，如如果果销销售售合合同同或或协协议议中中约约定定的的价价格格高高于于基基价价，则则应应按按销销售售合合同同或或协协议议中中约约定定的的价价格格计计算算的的价价款款确确认认收收入入，开开发发企企业业按按规规定定支支付付受受托托方方的的分分成成额额，不得直接从销售收入中减除；不得直接从销售收入中减除； 销售合同价销售合同价 基价基价 销售合同价确认收入销售合同价确认收入 （分成额不得从销售收入中减除）

47、（分成额不得从销售收入中减除） （2 2）如如果果销销售售合合同同或或协协议议约约定定的的价价格格低低于于基基价价的的，则则应应按按基基价价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现； 销售合同价销售合同价 基价基价 基价确认收入基价确认收入 （隐含着无分成额）（隐含着无分成额）2021/6/1634 （3 3）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日

48、确认收入的实现。收入的实现。 受托方对购房人开具发票、委托方对受托方开具发票：受托方对购房人开具发票、委托方对受托方开具发票： 受托方发票：受托方发票： 发票金额发票金额= =基价超基价全额基价超基价全额 计税营业额计税营业额= =发票金额发票金额委托方发票金额委托方发票金额 委托方发票金额委托方发票金额= =计税营业额计税营业额 = =基价超基价分成基价超基价分成2021/6/1635例：甲房地产开发企业准备把一栋新建的住宅楼委托乙经销商代例：甲房地产开发企业准备把一栋新建的住宅楼委托乙经销商代销，基价销，基价1000万元，手续费万元，手续费2%；超过基价双方四六分成，乙方得；超过基价双方四

49、六分成，乙方得超基价部分的超基价部分的60%，甲方得超基价部分的，甲方得超基价部分的40%。（1）假设售价）假设售价1100万元，合同签定方式有两种，一种是万元，合同签定方式有两种，一种是开发企开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同；另一种是开发商与经业、受托方、购买方三方共同签订销售合同；另一种是开发商与经销商签合同，再由经销商与购买方签订销售合同。计算甲、乙方应销商签合同，再由经销商与购买方签订销售合同。计算甲、乙方应纳营业税额。纳营业税额。三方共同签订销售合同应纳营业税：三方共同签订销售合同应纳营业税：甲方对购房人开发票：甲方对购房人开发票：1100X5%=55万元万元乙方对甲方开

50、发票：（乙方对甲方开发票：（1000X2%+100X60%）X5%=4万元万元分成额分成额60万甲方作营业费用，不得从销售收入中减除。万甲方作营业费用，不得从销售收入中减除。2021/6/1636受托方与购买方直接签订销售合同应纳营业税：受托方与购买方直接签订销售合同应纳营业税：甲方对乙方开发票：（甲方对乙方开发票：（1000+40）X5%=52万元万元乙方对购房人开发票：（乙方对购房人开发票：（1100-1040）X5%=3万元万元乙方手续费收入：乙方手续费收入：10002%5%=1万元万元分成额分成额60万，甲方可以从销售收入中减除，万，甲方可以从销售收入中减除， 甲方节税甲方节税3万元，

51、乙方税款无变化。万元，乙方税款无变化。2021/6/1637 （2）假设售价）假设售价900万元，低于基价，按基价计算税款。万元，低于基价，按基价计算税款。开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，甲、乙开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同，甲、乙方纳营业税如下：方纳营业税如下：甲方对购房人开发票甲方对购房人开发票900万元：计税万元：计税1000X5%=50万元万元乙方对甲方开发票：乙方对甲方开发票：900X2%X5%=0.9万元万元受托方与购买方签订销售合同应纳营业税：受托方与购买方签订销售合同应纳营业税：甲方对受托方开发票甲方对受托方开发票900万元：万元：1000X5%=5

52、0万元万元乙方对甲方开发票：乙方对甲方开发票：900X2%X5%=0.9万元万元合同签定方式对税额无影响；改变销售方式可节税。合同签定方式对税额无影响；改变销售方式可节税。分析：分析：（1）如果，售价基价，委托方与受托方、受托方与购买）如果，售价基价，委托方与受托方、受托方与购买方分别签订销售合同，可以节省营业税；方分别签订销售合同，可以节省营业税；（2）如果，售价基价，改变销售方式，采取收取手续费）如果，售价基价，改变销售方式，采取收取手续费方式，少交税。方式，少交税。2021/6/1638 4、采取包销方式委托销售开发产品的：、采取包销方式委托销售开发产品的： （1 1）包销期内可根据包销

53、合同的有关约定，参照上述）包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 1至至 3 3 项规定确认收入的实现；项规定确认收入的实现； （2 2）无无承承销销期期或或包包销销期期满满后后尚尚未未出出售售的的开开发发产产品品，开开发发企企业业应应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 5 5、已已销销开开发发产产品品清清单单应应载载明明的的内内容容：售售出出开开发发产产品品的的名名称称、地地理理位位置置、编编号号、数数量量、单单价价、金金额额、手手续续费费等等项项内内容容，以以月月或或季季为为结结算算期期，定定期期进进行行结结

54、算算，并并在在规规定定期期限限内内向向税税务务机机关关进进行行纳纳税税申申报、预缴税款。报、预缴税款。 2021/6/1639（六）配比原则在营业收入中的应用（六）配比原则在营业收入中的应用例例3-9甲房地产公司向乙公司出租一套已转自用的商品房，租甲房地产公司向乙公司出租一套已转自用的商品房，租赁期限为五年，一次性收租金赁期限为五年，一次性收租金400000元，合同规定甲公司还要提元，合同规定甲公司还要提供简单装修，已知装修费供简单装修，已知装修费50000元，该商品房每年提取折旧元，该商品房每年提取折旧费费20000元，营业税如何交纳？元，营业税如何交纳？财税财税2003016号文规定：号文

55、规定：“单位和个人将已缴纳过营业税的预单位和个人将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期结转为营业收入时，允许从营业额中扣除收性质的价款逐期结转为营业收入时，允许从营业额中扣除”。会计制度规定：包括在商品售价内的服务费，应在商品销售实现会计制度规定：包括在商品售价内的服务费，应在商品销售实现时按售价扣除该项服务费后的余额为商品销售收入，服务费递延至时按售价扣除该项服务费后的余额为商品销售收入，服务费递延至提供服务的期间内确认为收入。规定了提供服务的期间内确认为收入。规定了“递延收益递延收益”过渡性科目。过渡性科目。成本收入率成本收入率400000（50000200005）266.67%房屋装修收入

56、房屋装修收入=50000266.67%133333元元每年租金收入每年租金收入=20000266.67%53333元元2021/6/1640（1）收款时会计分录：）收款时会计分录：借：银行存款借：银行存款400000贷：主营业务收入贷：主营业务收入133333递延收益递延收益266667借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加20000贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税20000（2）结转装修成本：）结转装修成本：借：主营业务成本借：主营业务成本50000贷：开发成本贷：开发成本（装修）（装修）500002021/6/1641（3）每年计算租金收入，提取折旧：）每年计算租金收入，

57、提取折旧：借：递延收益借：递延收益53333贷：主营业务收入贷：主营业务收入53333借：主营业务成本借：主营业务成本20000贷：出租开发产品贷：出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销20000（七）（七）自建住房销售给本单位职工纳税问题自建住房销售给本单位职工纳税问题国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复（国税函业税问题的批复（国税函2005334号）：号）：纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。照章征收营业税。2021/6/1

58、642 （八）房地产企业预收帐款营业税的纳税处理：（八）房地产企业预收帐款营业税的纳税处理： 营业税暂行条例实施细则第营业税暂行条例实施细则第28条规定：条规定：“纳税人转让土地纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天为收到预收款的当天”。 例、某房地产公司采用预收款方式销售一栋写字楼，销售价例、某房地产公司采用预收款方式销售一栋写字楼，销售价1000万元，万元，3月份收到预收款月份收到预收款20%，即，即200万元；万元；9月末，写字楼交月末，写字楼交付使用，买方又支付楼款付使用，买方

59、又支付楼款800万元。万元。3月份收到预收款月份收到预收款200万元时，计算预交营业税：万元时，计算预交营业税：借：应交税金借：应交税金预交营业税预交营业税 10万万 贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税 10万万9月末收到剩余楼款月末收到剩余楼款800万元，开具发票，计算应交营业税：万元，开具发票，计算应交营业税：借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加 50万万 贷：应交税金贷：应交税金预交营业税预交营业税 10万万 应交税金应交税金应交营业税应交营业税 40万万2021/6/1643 第三节第三节财产出租的税收自查财产出租的税收自查一、租赁的分类：融资租赁和经营租赁。一、租赁

60、的分类：融资租赁和经营租赁。二、国税发二、国税发200631号文关于开发产品出租的规定号文关于开发产品出租的规定（一）预租收入的确认（一）预租收入的确认开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。预收租金不纳税。预收租金不纳税。（二）待售开发产品出租（二）待售开发产品出租开发企业将待售开发产品先出租再出

61、售的，其租赁期间取得的价开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。实现。2021/6/1644（三）固定资产出租（三）固定资产出租凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。（四）待售开发产品出租与固定资产出租的区别：（四）待售开发产品出租与固定资产出租的区别：1、国税发国税发20063

62、1200631号文件没有规定将待售开发产品出租要转号文件没有规定将待售开发产品出租要转做经营性资产视同销售计税，税法称为做经营性资产视同销售计税，税法称为“没完成计税成本没完成计税成本”，在出，在出租期间不能计提折旧。自建的租期间不能计提折旧。自建的“开发产品开发产品”转作固定资产要视同销转作固定资产要视同销售，按税法规定交纳税费，税法称为售，按税法规定交纳税费，税法称为“完成计税成本完成计税成本”，可以计提，可以计提折旧。折旧。2、出租的待售开发产品出售时再按销售开发产品确认、出租的待售开发产品出售时再按销售开发产品确认“主营主营业务收入业务收入”的实现。固定资产出售按的实现。固定资产出售按

63、“固定资产清理固定资产清理”计算损益。计算损益。3、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。三、经营租赁出租方营业收入的确认三、经营租赁出租方营业收入的确认科目设置：出租开发产品科目设置：出租开发产品出租产品出租产品出租开发产品出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销2021/6/1645国税发国税发20011422001142号文件规定：号文件规定：“外商投资房地产企业以租赁外商投资房地产企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，

64、与当期其他经营利润合并计算企定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除”。 四、融资租赁出租方营业收入的确认四、融资租赁出租方营业收入的确认 财税财税200316200316号号文规定：经批准经营融资租赁业务的单位从文规定：经批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款

65、和价外费用（包括残值），减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业括残值），减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。额。如果以直线法折算本期的营业额，其计算公式为：如果以直线法折算本期的营业额，其计算公式为：租赁期营业额应收取的全部价款和价外费用实际成本租赁期营业额应收取的全部价款和价外费用实际成本本期营业额（应收取的全部价款和价外费用实际成本）本期营业额（应收取的全部价款和价外费用实际成本）（本期天数租赁期总天数）（本期天数租赁期总天数）2021/6/1646国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知（国税函（国税函20

66、005142000514号）文件规定，对未经中国人民银行批准的号）文件规定，对未经中国人民银行批准的“其他单位从事融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承组方，其他单位从事融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承组方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。征收营业税，不征收增值税。” 例例3-8 3-8 甲房地产公司应乙公司的要求，以融资租赁方式将一栋甲房地产公司应乙公司的要求，以融资租赁方式将一栋写字楼出租。该楼成本价写字楼出租。该楼成本价600600万元，租赁期万元，租赁期1010年

67、，年租金年，年租金100100万元。万元。租赁期满，乙公司以租赁期满，乙公司以5050万元购买该写字楼。万元购买该写字楼。 最低租赁收款额最低租赁收款额=10010 + 50 =1050=10010 + 50 =1050万；万； 未实现融资收益未实现融资收益=1050=1050600 = 450600 = 450万万 会计处理：会计处理： 租赁开始日：租赁开始日： 借：出租开发产品借：出租开发产品- -融资租赁产品融资租赁产品 600 600万万 贷：开发产品贷：开发产品 600 600万万 2021/6/1647借：应收融资租赁款借：应收融资租赁款1050万万贷：出租开发产品贷：出租开发产品

68、-融资租赁产品融资租赁产品600万万递延收益递延收益未实现融资收益未实现融资收益450万万每年收取租金每年收取租金借：银行存款借：银行存款100万万贷：应收融资租赁款贷：应收融资租赁款100万万结转租赁收入结转租赁收入借：递延收益借：递延收益未实现融资收益未实现融资收益45万万贷：主营业务收入贷：主营业务收入45万万借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加2.25万万贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税2.25万万2021/6/1648租赁期满租赁期满,收回廉价购买权的金额；融资租赁财产转移。收回廉价购买权的金额；融资租赁财产转移。借：银行存款借：银行存款50万万贷：应收融资租赁款

69、贷：应收融资租赁款50万万每年把融资租赁收入计入收入总额每年把融资租赁收入计入收入总额,交纳所得税。交纳所得税。五、售后租回五、售后租回（一）如果售后回租形成一项融资租赁，售价与资产账面价值的（一）如果售后回租形成一项融资租赁，售价与资产账面价值的差额通过差额通过“递延收益递延收益”科目核算，并按该项租赁资产的折旧进度进科目核算，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调减。行分摊，作为折旧费用的调减。2021/6/1649例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售价价1000万元，成本价万元，成本价800万元，同时，

70、合同约定房地产公司将写万元，同时，合同约定房地产公司将写字楼售后立即租回，租赁期字楼售后立即租回，租赁期10年，年租金年，年租金110万，租赁期结束，万，租赁期结束，房地产公司以房地产公司以200万元价格买回该楼，采用直线折旧法无净残值。万元价格买回该楼，采用直线折旧法无净残值。房地产公司售楼时的会计处理：房地产公司售楼时的会计处理：借：银行存款借：银行存款1000万万贷：开发产品贷：开发产品800万万递延收益递延收益200万万借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加50万万贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税50万万2021/6/1650租赁开始日的会计处理：租赁开始日的会计处理

71、：借：固定资产借：固定资产融资租入固定资产融资租入固定资产1000万万未确认融资费用未确认融资费用300万万贷：长期应付款贷：长期应付款1300万万每年计提折旧时的会计处理：每年计提折旧时的会计处理：借：管理费用等科目借：管理费用等科目80万万递延收益递延收益20万万贷：累计折旧贷：累计折旧100万万分摊未确认融资费用分摊未确认融资费用借：财务费用借：财务费用利息支出利息支出30万万贷：未确认融资费用贷：未确认融资费用30万万2021/6/1651每年支付租金：每年支付租金：借：长期应付款借：长期应付款110万万贷：银行存款贷：银行存款110万万第第10年，支付廉价购买权的款项（购买价款），年

72、，支付廉价购买权的款项（购买价款），借：长期应付款借：长期应付款200万万贷：银行存款贷：银行存款200万万并把融资租赁固定资产转做自有固定资产。并把融资租赁固定资产转做自有固定资产。纳税调整：纳税调整：售后回租当年，会计虽然没做销售处理，但汇算清缴时，要按售后回租当年，会计虽然没做销售处理，但汇算清缴时，要按销售填报纳税申报表附表一第销售填报纳税申报表附表一第15行和附表二第行和附表二第16行，交纳企业行，交纳企业所得税，完成了计税成本。所得税，完成了计税成本。每年按会计账面价值计提折旧时，被递延收益抵掉每年按会计账面价值计提折旧时，被递延收益抵掉20万元，少万元，少计入费用计入费用20万元

73、，年末，应调减应纳税所得额万元，年末，应调减应纳税所得额20万元。万元。2021/6/1652（二）如果售后租回形成一项经营租赁，售价与资产账面价值之（二）如果售后租回形成一项经营租赁，售价与资产账面价值之间的差额也通过间的差额也通过“递延收益递延收益”科目核算，并在租赁期内按照租金比科目核算，并在租赁期内按照租金比例分摊，作为租金费用的调整。例分摊，作为租金费用的调整。例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售例、某房地产开发公司把一栋新建的写字楼出售给甲公司，售价价1000万元，成本价万元，成本价800万元，同时，合同约定房地产公司将写字万元，同时，合同约定房地产公司将写字楼售

74、后立即租回，租赁期楼售后立即租回，租赁期5年，年租金年，年租金110万，租赁期结束，房地产万，租赁期结束，房地产公司将楼房交还甲公司。公司将楼房交还甲公司。房地产公司的会计处理：房地产公司的会计处理：售楼时的会计处理：售楼时的会计处理：借：银行存款借：银行存款1000万万贷：开发产品贷：开发产品800万万递延收益递延收益200万万借：主营业务税金及附加借：主营业务税金及附加50万万贷：应交税金贷：应交税金应交营业税应交营业税50万万每年支付租金时的会计处理：每年支付租金时的会计处理：借：管理费用借：管理费用租赁费租赁费70万万递延收益递延收益40万万贷：银行存款贷：银行存款110万万2021/

75、6/1653售后回租的纳税调整：售后回租的纳税调整：售后回租当年，会计虽然没做销售处理，但汇算清缴时，要按售后回租当年，会计虽然没做销售处理，但汇算清缴时，要按销售填报纳税申报表，交纳企业所得税，并登记纳税调整台销售填报纳税申报表，交纳企业所得税，并登记纳税调整台账账200万元。万元。每年支付租金时，每年支付租金时， 会计少计入费用会计少计入费用40万元，年末汇算清缴时万元，年末汇算清缴时应当根据纳税调整台帐调减应纳税所得额应当根据纳税调整台帐调减应纳税所得额40万元。万元。（三）售后租回的税款缴纳（三）售后租回的税款缴纳国税函国税函1999144号：房地产开发公司采用号：房地产开发公司采用“

76、购房回租购房回租”、“售后回购售后回购”等形式，进行促销经营活动，根据营业税暂行条例等形式，进行促销经营活动，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者，均应按及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者，均应按“租赁租赁”、“销售不动产销售不动产”税目征收营业税。税目征收营业税。房地产企业按销售不动产征收营业税；购房出租者按税法规定，房地产企业按销售不动产征收营业税；购房出租者按税法规定，征收营业税及附加征收营业税及附加5.5%，个人所得税，个人所得税20%，房产税，房产税12%；财税财税2000125号：对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳号：对个人按市场价格出租的居

77、民住房，其缴纳的营业税暂减按的营业税暂减按3%的税率，房产税暂减按的税率，房产税暂减按4%，暂减按，暂减按10%的税率的税率征收个人所得税。征收个人所得税。2021/6/1654第四节第四节视同销售收入的税收自查视同销售收入的税收自查国家税务总局国税发国家税务总局国税发200631号文件规定：号文件规定：开发企业将开发产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。

78、货币性资产等行为，应视同销售。一、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，一、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。二、视同销售的计价二、视同销售的计价1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成

79、本利润率不得低于低于15%,具体比例由主管税务机关确定。具体比例由主管税务机关确定。计税价格计税价格=开发成本开发成本（1成本利润率）成本利润率）（1营业税税率）营业税税率）2021/6/1655三、视同销售的行为三、视同销售的行为1、企业自用开发产品，转做固定资产；企业自用开发产品，转做固定资产；2、将开发产品用于对外捐赠、赞助，应分解为按公允价值视同、将开发产品用于对外捐赠、赞助，应分解为按公允价值视同销售和捐赠、赞助两项业务，缴纳营业税、企业所得税；销售和捐赠、赞助两项业务，缴纳营业税、企业所得税；3、将开发产品用于职工集体福利；将开发产品用于职工集体福利；4、将开发产品用于职工奖励，有

80、三个环节需要把握：第一视同、将开发产品用于职工奖励，有三个环节需要把握：第一视同销售；第二按公允价计入工资薪金，如果超过计税工资应作纳税调销售；第二按公允价计入工资薪金，如果超过计税工资应作纳税调整；第三代扣代缴职工个人所得税；整；第三代扣代缴职工个人所得税；5、将开发产品用于对外投资：应在投资发生时，将其分解为按、将开发产品用于对外投资：应在投资发生时，将其分解为按公允价值销售非货币性资产和投资两项业务进行所得税处理；公允价值销售非货币性资产和投资两项业务进行所得税处理；6、将开发产品分配给股东或投资者；、将开发产品分配给股东或投资者；7、将开发产品抵偿债务；、将开发产品抵偿债务；8、以开发

81、产品进行非货币交易。、以开发产品进行非货币交易。2021/6/1656四、视同销售的会计处理与纳税调整四、视同销售的会计处理与纳税调整财会字财会字199726号规定：企业将自己生产的产品用于在建工程、号规定：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、集资、广告样品、职工福利奖励管理部门、非生产性机构、捐赠、集资、广告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志；会计上不作销售处理，而按成本转帐。企业按规定计算交的标志；会计上不作销售处理，而按成本转帐。企业按规定计算交纳的税费，

82、也构成由于使用该自产产品而发生支出的一部分，应按纳的税费，也构成由于使用该自产产品而发生支出的一部分，应按用途记入相关科目。用途记入相关科目。1、开发产品成本的结转、开发产品成本的结转借：固定资产（企业自用）借：固定资产（企业自用）营业外支出（捐赠、赞助）营业外支出（捐赠、赞助）盈余公积盈余公积法定公益金（职工集体福利）法定公益金（职工集体福利）出租开发产品（转作经营性租赁或融资性租赁）。出租开发产品（转作经营性租赁或融资性租赁）。周转房（安置拆迁居民周转使用）周转房（安置拆迁居民周转使用）贷：开发产品贷：开发产品2021/6/1657 2 2、关于营业税及附加的会计处理、关于营业税及附加的会

83、计处理 3 3、关于企业所得税的会计处理、关于企业所得税的会计处理 第一、在发生开发产品视同销售的季度，暂按第一、在发生开发产品视同销售的季度，暂按33%33%的所得税率的所得税率计算将来预计应交的企业所得税，按用途借记相关科目，贷记计算将来预计应交的企业所得税，按用途借记相关科目，贷记“递递延税款延税款”，年末再进行调整。，年末再进行调整。 第二、年终，企业计算出本年应交的所得税额之后，根据会计第二、年终，企业计算出本年应交的所得税额之后，根据会计核算的配比原则核算的配比原则, ,把应交所得税额在本年主营业务利润和视同销售把应交所得税额在本年主营业务利润和视同销售业务利润之间进行分配业务利润

84、之间进行分配, ,计算出视同销售开发产品应分摊的所得税计算出视同销售开发产品应分摊的所得税额额, ,再对原来预计所得税进行调整。再对原来预计所得税进行调整。 例例3-10 3-10 甲房地产公司将一栋新建写字楼于甲房地产公司将一栋新建写字楼于20042004年年9 9月转作自月转作自用，该楼公允价用，该楼公允价12001200万，成本价万，成本价900900万，万，3 3季度应纳税所得额季度应纳税所得额260260万，万，在年末汇算清缴时，该公司主营业务利润在年末汇算清缴时，该公司主营业务利润800800万，毛利率为万，毛利率为12%12%，应，应纳税所得额纳税所得额450450万，计算该办公

85、楼应承担的企业所得税及完税价格。万，计算该办公楼应承担的企业所得税及完税价格。 2021/6/1658 （1 1）三季度将写字楼转作自用时）三季度将写字楼转作自用时 借：固定资产借：固定资产 900 900万万 贷：开发产品贷：开发产品 900 900万万借：固定资产借：固定资产99万万（300X33%）贷：递延税款贷：递延税款99万万（2）年末汇算清缴时）年末汇算清缴时企业所得税企业所得税45033%148.5万万所得税占毛收入的比率所得税占毛收入的比率148.580018.56%办公楼应承担所得税办公楼应承担所得税30018.56%55.68万万办公楼完税价格办公楼完税价格90055.68

86、955.68万万2021/6/1659会计分录会计分录借借:递延税款递延税款99万万贷贷:固定资产固定资产99万万借借:所得税所得税92.82万万固定资产固定资产55.68万万贷贷:应交税金应交税金应交所得税应交所得税148.5万万（3）纳税调整：把售价）纳税调整：把售价1200万元填入附表一第万元填入附表一第13行，成本行，成本900万元填入附表二第万元填入附表二第14行。行。经过调整后，写字楼的会计账面价值为经过调整后，写字楼的会计账面价值为955.68万元，但是，因为自用开发产品交了所得税，所以该写字楼万元，但是，因为自用开发产品交了所得税，所以该写字楼的计税成本是的计税成本是1200万

87、元，二者的差额万元，二者的差额244.32万元应登记纳税调整万元应登记纳税调整台账。台账。每年所得税汇算清缴时，应补提折旧，调减应纳税所得额，填入每年所得税汇算清缴时，应补提折旧，调减应纳税所得额，填入企业所得税年度纳税申报表附表五第企业所得税年度纳税申报表附表五第17行行“其他纳税调减项目其他纳税调减项目”当年当年1012月计提折旧所使用的固定资产原价为月计提折旧所使用的固定资产原价为999万元，其万元，其差额应做调整。差额应做调整。2021/6/1660 4、自建自用房产的纳税筹划技巧、自建自用房产的纳税筹划技巧房地产企业在申报建设工程规划、办理预售许可证时，就按自房地产企业在申报建设工程

88、规划、办理预售许可证时，就按自用申报，并将自用房产在用申报，并将自用房产在“在建工程在建工程”科目核算，工程完工从科目核算，工程完工从“在在建工程建工程”转作转作“固定资产固定资产”，则不交营业税、土地增值税和企业所，则不交营业税、土地增值税和企业所得税。得税。5、将开发产品用于对外投资的会计处理与纳税调整：、将开发产品用于对外投资的会计处理与纳税调整：（1）以开发产品或土地使用权对外投资营业税的规定：）以开发产品或土地使用权对外投资营业税的规定： 例、某市例、某市A公司以一块闲置的土地向公司以一块闲置的土地向B房地产公司投资，土地评房地产公司投资，土地评估价估价2500万元。投资协议规定，万

89、元。投资协议规定，B公司每年向公司每年向A公司支付固定利润公司支付固定利润200万元，万元，A公司作投资收益处理，交纳所得税。公司作投资收益处理，交纳所得税。上述操作不符合税法规定。上述操作不符合税法规定。财税财税2002191号规定：号规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。对股权转让不征收营业税。2021/6/1661（2）所得税的规定）所得税的规定国税发国税发2000118规定：规定：企业以非货币性资产对外投资，应在投资交易

90、发生时，将其企业以非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理。所得税处理。上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认缴纳企上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得在投资业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得在投资交易当期及随后不超过交易当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。所得中。注意：用开发产品对外投资收益填入附表一第注意：

91、用开发产品对外投资收益填入附表一第14行行“处置非货币性资产视同销售收入处置非货币性资产视同销售收入”2021/6/16626、将开发产品分配给股东或投资者的处理、将开发产品分配给股东或投资者的处理7、以开发产品抵偿债务、以开发产品抵偿债务债务重组的会计处理与纳税调整债务重组的会计处理与纳税调整债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决，债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决，同意债务人修改债务条件的事项。同意债务人修改债务条件的事项。会计准则规定：以非现金资产清偿债务的，债务人应用债务的帐会计准则规定：以非现金资产清偿债务的，债务人应用债务的帐面价值减去转让的非现

92、金资产的帐面价值与相关税费之和，确认为面价值减去转让的非现金资产的帐面价值与相关税费之和，确认为资本公积或当期损失。资本公积或当期损失。税法规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改税法规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。失

93、）。2021/6/1663例例3-11甲房地产公司在小区开发中欠乙建筑公司工程款甲房地产公司在小区开发中欠乙建筑公司工程款120万万元，因甲公司资金困难，经协商乙公司同意用二套住宅抵债，二套元，因甲公司资金困难，经协商乙公司同意用二套住宅抵债，二套住宅的成本价为住宅的成本价为90万元，公允价万元，公允价110万元。万元。债务人甲公司的帐务处理债务人甲公司的帐务处理计算债务重组差额计算债务重组差额甲公司债务重组日应付帐款帐面价值甲公司债务重组日应付帐款帐面价值120万元，万元，二套住宅帐面价值二套住宅帐面价值90万元，公允价万元，公允价110万元，万元，应交营业税应交营业税5.5万元，万元，债务

94、重组差额计入资本公积债务重组差额计入资本公积4.5万元。万元。2021/6/1664会计分录会计分录借：应付帐款借：应付帐款乙公司乙公司120万万贷：主营业务收入贷：主营业务收入110万万应交税金应交税金应交营业税应交营业税5.5万万资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积4.5万万借：主营业务成本借：主营业务成本90万万贷：开发产品贷：开发产品90万万纳税调整纳税调整汇算清缴时，应将资本公积汇算清缴时，应将资本公积其他资本公积其他资本公积4.5万作为万作为“因债因债权人原因确实无法支付的款项权人原因确实无法支付的款项”，填入企业所得税年度纳税申报，填入企业所得税年度纳税申报表附表一第表附表一

95、第26行行“债务重组收益债务重组收益”中，增加应纳税所得额中，增加应纳税所得额4.5万万元。元。2021/6/1665 8 8以开发产品进行非货币交易的会计处理与纳税调整以开发产品进行非货币交易的会计处理与纳税调整 非货币性交易：非货币性交易是指交易双方以非货币性资产进非货币性交易：非货币性交易是指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或是只涉及少量的货币性资产（即：补行的交换。这种交换不涉及或是只涉及少量的货币性资产（即：补偿）。偿）。 非货币性交易的标准：补价非货币性交易的标准：补价/ /换入资产公允价换入资产公允价25%25% 非货币性交易会计核算的原则：非货币性交易会计核算的

96、原则： （1 1）如果非货币性交易没有涉及补价：）如果非货币性交易没有涉及补价： 换入资产入帐价值换入资产入帐价值= =换出资产帐面价值换出资产帐面价值+ +相关税费相关税费 （2 2）如果非货币性交易涉及补价，则应区分支付补价与收到补）如果非货币性交易涉及补价，则应区分支付补价与收到补价，分别进行会计处理：价，分别进行会计处理： 支付补价的：支付补价的： 换入资产入帐价值换入资产入帐价值= =换出资产帐面价值换出资产帐面价值+ +补价补价+ +相关税费相关税费2021/6/1666收到补价的：收到补价的：应确认的收益补价应确认的收益补价（补价（补价/换出资产的公允价值）换出资产的公允价值）换

97、出资产账面价值换出资产账面价值（补价（补价/换出资产的公允价值）换出资产的公允价值）应交的税金及附加应交的税金及附加换入资产入帐价值换出资产帐面价值换入资产入帐价值换出资产帐面价值（补价（补价/换出资产公允价值）换出资产公允价值）换出资产帐面价值换出资产帐面价值（补价（补价/换出资产公允价值）换出资产公允价值）应交税金及附加支付的相关税费应交税金及附加支付的相关税费2021/6/1667例例3-12甲房地产公司以一套新建写字间换乙公司一台塔吊，甲房地产公司以一套新建写字间换乙公司一台塔吊，已知写字间成本价为已知写字间成本价为240万，市场价万，市场价300万；塔吊原价万；塔吊原价320万，已万

98、，已提折旧提折旧60万，市场价万，市场价280万，乙公司付甲公司支票壹张，金额万，乙公司付甲公司支票壹张，金额20万，非货币交易已完成。乙企业免税，甲公司支付营业税万，非货币交易已完成。乙企业免税，甲公司支付营业税15万元。万元。甲公司收到货币占换出资产公允价的比例甲公司收到货币占换出资产公允价的比例20300=6.67%属非货币交易属非货币交易应确认收益应确认收益=20（20/300）240（20/300）15=3万元万元会计确认为营业外收入会计确认为营业外收入非货币交易收益非货币交易收益换入资产入帐价值换入资产入帐价值=240(20/300)240（20/300）15+15=238万元万元

99、2021/6/1668会计分录会计分录借：银行存款借：银行存款20万万固定资产固定资产塔吊塔吊238万万贷：开发产品贷：开发产品240万万应交税金应交税金应交营业税应交营业税15万万营业外收入营业外收入3万万纳税调整：企业所得税汇算清缴时，应调增应纳税所得额纳税调整：企业所得税汇算清缴时，应调增应纳税所得额4242万元（万元（300-240-15-3300-240-15-3），填入企业所得税年度纳税申报表附表），填入企业所得税年度纳税申报表附表一第一第2020行行“非货币性资产交易收益非货币性资产交易收益”中，并把中，并把4242万元登记纳税调万元登记纳税调整台账，形成计税成本整台账，形成计税

100、成本280280万元。万元。 会计是按会计账面价值计提折旧，会计是按会计账面价值计提折旧，4242万元没提折旧，多计应纳万元没提折旧，多计应纳税所得额税所得额4242万元。因此，每年汇算清缴时，应当补提折旧，调减应万元。因此，每年汇算清缴时，应当补提折旧，调减应纳税所得额。填在附表五第纳税所得额。填在附表五第1717行。行。2021/6/1669五、在建工程试运行收入五、在建工程试运行收入会计制度规定，基建工程达到预定可使用状态前进行负荷联合会计制度规定，基建工程达到预定可使用状态前进行负荷联合试车获得的试车收入或按预计售价将能对外销售的产品转为库存商试车获得的试车收入或按预计售价将能对外销售

101、的产品转为库存商品的，应借记品的，应借记“银行存款银行存款”、“库存商品库存商品”等科目，贷记等科目，贷记“在建工在建工程程”。以此冲减。以此冲减“在建工程在建工程”成本，不计入收入总额。成本，不计入收入总额。国税发国税发1994132号文件规定：企业在建工程发生的试运行收入，号文件规定：企业在建工程发生的试运行收入，应并入收入总额予以征税，而不能直接冲减在建工程成本。应并入收入总额予以征税，而不能直接冲减在建工程成本。此项规定属于税收上应确认的其他收入，填入企业所得税年此项规定属于税收上应确认的其他收入，填入企业所得税年度纳税申报表附表一度纳税申报表附表一“税收上应确认的其他收入税收上应确认

102、的其他收入”第第29行行“其他其他”中。中。2021/6/1670 第五节第五节代建工程的税收自查代建工程的税收自查一、代建工程和提供劳务的收入确认一、代建工程和提供劳务的收入确认国税发国税发200631号规定：开发企业代建工程和提供劳务不超过号规定：开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。入的实现。采用完工百分比法计算收入有三种方法采用完工百分比法计算收入有三种

103、方法（1）实际完成工作量的合同成本（预算成本）占合同预计总成）实际完成工作量的合同成本（预算成本）占合同预计总成本的比重（预算总成本）；本的比重（预算总成本）；（2）已经完成的工作量占合同预计总工作量的比重；）已经完成的工作量占合同预计总工作量的比重；（3）测量已完工工作量，按工作量计算收入。）测量已完工工作量，按工作量计算收入。2021/6/1671二、二、“开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按

104、市场公平成交价确认收入的实现应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现”。借：库存材料、低值易耗品等借：库存材料、低值易耗品等贷：营业外收入贷：营业外收入三、关于代建房的纳税筹划三、关于代建房的纳税筹划房地产开发企业销售房屋按交易额的房地产开发企业销售房屋按交易额的5%交纳营业税，如果建房交纳营业税，如果建房单位采用代建的形式取得房产，就可以减轻税负。单位采用代建的形式取得房产，就可以减轻税负。政策背景政策背景代建房的条件：代建房的条件：1、房地产开发企业受托承办；、房地产开发企业受托承办；2、建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办理土、建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办

105、理土地征用手续，还取得了相关的建设项目批准手续和基建计划；地征用手续，还取得了相关的建设项目批准手续和基建计划；3、房地产企业不垫付资金；、房地产企业不垫付资金；4、建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位，施工结、建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位，施工结束后，由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位；束后，由房地产开发企业将发票转交给委托建房单位；5、房地产开发企业与建筑施工单位实行全额结算，并另向委、房地产开发企业与建筑施工单位实行全额结算，并另向委托建房单位收取代建手续费；托建房单位收取代建手续费；2021/6/1672 例例3-13甲企业拟购建一栋办公楼，企业征地手续、立项

106、审批甲企业拟购建一栋办公楼，企业征地手续、立项审批都已完成，正在与房地产开发公司洽谈购建方案，办公楼设计已完都已完成，正在与房地产开发公司洽谈购建方案，办公楼设计已完成，工程概算成，工程概算3000万元。万元。方案一、由房地产公司按设计进行开发，建完后把楼卖给甲企方案一、由房地产公司按设计进行开发，建完后把楼卖给甲企业，毛利率按业，毛利率按15%计算。计算。房地产公司毛利房地产公司毛利=（3000261015026103%）=162万元万元其中：营业税其中：营业税150万元，万元，方案二、由房地产公司代建，建设单位支付房地产公司代建手续方案二、由房地产公司代建，建设单位支付房地产公司代建手续费

107、费200万元。万元。 房地产公司毛利房地产公司毛利2002005%190万元万元 甲企业节约甲企业节约=3000200(2610+26103%)112万万 5、代建手续费、代建手续费3、全额结算、全额结算建房单位建房单位1、委托代建、委托代建开发公司开发公司2、工程承包、工程承包施工企业施工企业4、开发票、开发票 2021/6/1673 第六节第六节 合作建房的税收自查合作建房的税收自查 合作建房合作建房: :是指由一方（简称甲方）提供土地，另一方（简是指由一方（简称甲方）提供土地，另一方（简称乙方）提供资金的合作建房。称乙方）提供资金的合作建房。 一、甲方出土地，乙方出资金，房屋建成后，按比

108、例分配房一、甲方出土地，乙方出资金，房屋建成后，按比例分配房屋。纯粹的屋。纯粹的“以物易物以物易物”,”,即双方以各自拥有的土地使用权和房即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。屋所有权相互交换。 1 1、土地使用权和房屋所有权相互交换、土地使用权和房屋所有权相互交换 甲方甲方 以地换房以地换房 转让部分土地使用权转让部分土地使用权 应税应税 乙方乙方 以房换地以房换地 销售部分不动产销售部分不动产 应税应税 计税营业额：按细则第计税营业额：按细则第1515条核定。条核定。 2021/6/1674 2 2、甲方出土地、甲方出土地, ,乙方出资金乙方出资金, ,房屋建成先由乙方使用若干

109、房屋建成先由乙方使用若干年年, ,然后然后, ,把房屋土地一起归还甲方把房屋土地一起归还甲方. . 实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 甲方出租土地甲方出租土地 换取建筑物换取建筑物 按租赁纳税按租赁纳税 乙方以建筑物乙方以建筑物 换得土地使用权换得土地使用权 销售不动产纳税销售不动产纳税 2021/6/1675 二、甲方以土地使用权二、甲方以土地使用权, ,乙方以货币资金合股，成立合营乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。企业，合作建房。 1 1、双方按一定比例分配住房、双方按一定比例分配住房 甲方：按向合营企业转让土地使用权征税；甲方

110、：按向合营企业转让土地使用权征税； 合营企业：按销售不动产征税。合营企业：按销售不动产征税。 2 2、甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配、甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配 甲方：按收入一定比例分成甲方：按收入一定比例分成 将土地使用权将土地使用权 提取固定利润提取固定利润 转让给合营企业转让给合营企业 就甲方提取的收入按就甲方提取的收入按“转让无形资产转让无形资产”征税。征税。 合营企业：按销售不动产征税。合营企业：按销售不动产征税。 2021/6/1676第四讲第四讲土地增值税的涉税风险规避土地增值税的涉税风险规避土地增值税的税收检查内容：土地增值税的税收检查内容：1、增值

111、额的计算是否正确。、增值额的计算是否正确。2、对普通标准住宅的界定是否符合要求。、对普通标准住宅的界定是否符合要求。3、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2021/6/1677第一节第一节土地增值税税法解读土地增值税税法解读 一、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其一、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的一种税。（一）纳税人：一）纳税人：（二）征税范围：（二）征税范围：

112、（三）征税范围的界定：（三）征税范围的界定：1土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。附着物的行为征税。标底物标底物2土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。着物的转让行为征税。行行为为3土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。征税范围征税范围2021/6/1678 二、应税收入与扣除项目的确定二、应税收入与扣除项目的确定（一）应税收入的确定：包括转让房地产的全部价款及有关的经（一）应税收入的确

113、定：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。济收益。（二）扣除项目的确定：（二）扣除项目的确定：1取得土地使用权所支付的金额：地价款、缴纳的有关税费。取得土地使用权所支付的金额：地价款、缴纳的有关税费。2房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。费用等。3房地产开发费用：房地产开发费用：10%4财政部规定的其他扣除项目：财政部规定的其他扣除项目：20%5与转让房地产有关的税金：与转让房地产有关的税金：6旧房及建筑

114、物的评估价格：旧房及建筑物的评估价格：2021/6/1679 三、条例的税收优惠：三、条例的税收优惠： （一）条例第八条（一）条例第八条 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额额20%的。的。 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 细则解释：是指因城市实施规划细则解释：是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。府批准征用的房产或收回的土地使用权。 财税财税200621号进一步解释为：号进一步解释为：（1）因）因“城市实施规划城

115、市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（2）因）因国家建设的需要国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。2021/6/1680

116、（二）细则：个人因工作调动或改善居住条件而转让原（二）细则：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房自用住房,经向税务机关申报核准经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的凡居住满五年或五年以上的,免免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税减半征收土地增值税.居住未满三年的居住未满三年的,按规定计征土地增值税。按规定计征土地增值税。2021/6/1681 四、财税四、财税19950481995048号文的免税规定：号文的免税规定： （1 1）对对于于以以房房地地产产进进行行投投资资联联营营的的，投投资资联联营营一一方方以以土土地

117、地（房房地地产产）作作价价入入股股，将将房房地地产产转转让让到到投投资资联联营营的的企企业业中中时时，暂暂免免征征收收土地增值税。投资联营企业再转让的征收土地增值税。土地增值税。投资联营企业再转让的征收土地增值税。 财财税税200621200621号号补补充充：对对于于以以土土地地（房房地地产产）作作价价入入股股进进行行投投资资或或联联营营的的，凡凡所所投投资资、联联营营的的企企业业从从事事房房地地产产开开发发的的，或或者者房房地地产产开开发发企企业业以以其其建建造造的的商商品品房房进进行行投投资资和和联联营营的的，均均不不适适用用财财税税字字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。号第

118、一条暂免征收土地增值税的规定。 （2 2）对对于于一一方方出出土土地地，一一方方出出资资金金，双双方方合合作作建建房房，建建成成后后按按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比例分房自用的，暂免征收土地增值税。 （3 3）在在企企业业兼兼并并中中，对对被被兼兼并并企企业业将将房房地地产产转转让让到到兼兼并并企企业业中中的，暂免征土地增值税。建成后转让的的，暂免征土地增值税。建成后转让的, ,应征收土地增值税。应征收土地增值税。 （4 4）个个人人之之间间互互换换自自有有居居住住用用房房地地产产的的，经经当当地地税税务务机机关关核核实实，可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。2021/6/168

119、2五、混合项目要分别核算：五、混合项目要分别核算：财税财税200621200621号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。房的，应分别核算土地增值额。财税财税20061412006141号规定：号规定： “ “普通标准住宅普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发的认定，可在各省级人民政府根据国办发200526200526号制定的号制定的“普通住房标准普通住房标准”的范围内从严掌握。的范围内从严掌握。 国办发国办发200526200526号号对普通标准住宅规定的原则条件是对普通标准住宅规定的原则条件是：1、住宅小区建筑

120、容积率在以上；、住宅小区建筑容积率在以上；2、单套建筑面积在平方米以下；、单套建筑面积在平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以倍以下。下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的。得超过上述标准的。经济适用住房建设单位利润要控制在以内。经济适用住房建设单位利润要控制在以内。 检查要点：在自查过程中，应检查普通标准住宅是否符合标准，检查要点：在自查过程中，应检查普通标准住宅是否符合标准，是否经过房地产管理部门认定。是否经过房地产管理部门

121、认定。2021/6/1683六、关于土地增值税分类预征及时清算的规定六、关于土地增值税分类预征及时清算的规定细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增而无法据以计算土地增值税的值税的,可以预征土地增值税可以预征土地增值税,待该项目全部竣工待该项目全部竣工,办理结算后再进办理结算后再进行清算行清算,多退少补。多退少补。财税财税200621号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平

122、和市场发展情况，区别普通住房、非普据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。七、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题七、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格凡不能取得评估价格,但能提供购房但能提供购房发票的发票的,经当地税务部门确认经当地税务部门确认,条例第六条第条例第六条第(一一)、(三三)项规定项规定的扣除

123、项目的金额的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完凡能提供契税完税凭证的税凭证的,准予作为准予作为”与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除予以扣除,但不作但不作为加计为加计5%的基数。的基数。2021/6/1684 例、甲公司于例、甲公司于2000年年1月购得一栋写字楼，购买价月购得一栋写字楼，购买价1000万元，万元，交纳契税交纳契税40万元。万元。2006年年2月旧楼卖出，卖价月旧楼卖出，卖价2000万元，计算应交万元

124、，计算应交的土地增值税。的土地增值税。1、应交营业税及附加、应交营业税及附加=(2000-1000)5.5% = 55(=(2000-1000)5.5% = 55(万元万元) ) 2 2、土地增值税、土地增值税允许扣除项目金额允许扣除项目金额1000100010001000（5%65%6）40405555 13139595（万元）（万元） 增值额增值额20002000131395956 60505（万元）（万元） 增值率增值率6 605139505139543.37%43.37% 应交土地增值税应交土地增值税6 60530%0530%1 181.581.5（万元）（万元）2021/6/1685

125、第二节第二节 房地产开发企业土地增值税清算管理房地产开发企业土地增值税清算管理国税发国税发2006187号解读号解读 一、土地增值税的清算单位一、土地增值税的清算单位 1、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算； 2、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。算增值额。 细则细则 第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项

126、目或核算对象为单位计算。本的核算项目或核算对象为单位计算。2021/6/1686 二、土地增值税的清算条件二、土地增值税的清算条件 （一）应当进行土地增值税清算的项目：（一）应当进行土地增值税清算的项目：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。 （二）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：（二）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面

127、积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况省税务机关规定的其他情况。2021/6/1687 三、非直接销售和自用房地产的收入确定三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励

128、、对外（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用

129、（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。2021/6/1688 四、土地增值税的扣除项目四、土地增值税的扣除项目 （一）取得土地使用权所支付的金额、前期工程费、建筑安装（一）取得土地使用权所支付的金额、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用、转让房地产有关税金。工程费、基础设施费、开发间接费用、转让房地产有关税金。 （二）公共配套设施费的扣除：含居委会和派出

130、所用房、会所、（二）公共配套设施费的扣除：含居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；共事业的，其成本、费用可以扣除；

131、3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （三）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计（三）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。2021/6/1689 （四）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可（四）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法

132、，计算确定清算项目的扣除金额。计算确定清算项目的扣除金额。 清算项目可扣除金额清算项目可扣除金额=（共同成本费用（共同成本费用多个项目可售总面积）多个项目可售总面积） 清算项目可售面积清算项目可售面积 五、土地增值税清算应报送的资料五、土地增值税清算应报送的资料 （一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利

133、息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。2021/6/1690 六、土地增值税清算项目的审核鉴证六、土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构

134、受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。务机关可以采信。 七、土地增值税的核定征收七、土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税

135、资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2021/6/1691 八、清算后再转让房地产的处

136、理八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用= 清算时的扣除项目总金额清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积清算的总建筑面积2021/6/1692第三节第三节土地增值税的税收自查土地增值税的税收自查一、开发产品定价技巧：一、开发产品定价技巧：1、

137、普通标准住宅避税临界点：、普通标准住宅避税临界点： 例、某房地产公司从事普通标准住宅开发，例、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2003年年11月月15日，日，出售一栋普通住宅楼，总面积出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价平方米，平均单位售价2000元，元，销售总额销售总额2400万元，该楼支付土地出让金万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本1100万元，利息支出万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率城建税率7%，教育费附加，教育费附加3%，印花税率，印花税率0.5，当地政府规定房

138、，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例地产开发费用允许扣除比例10%。2021/6/1693 例例 1 1、收入总额、收入总额24002400万；万； 2 2、扣除项目金额：、扣除项目金额： （1 1）取得土地使用权金额）取得土地使用权金额324324万万 （2 2）房地产开发成本）房地产开发成本 1100 1100万万 （3 3）房地产开发费用（）房地产开发费用（324+1100324+1100）10% = 142.410% = 142.4万万 （4 4）加计）加计20%20%扣除数（扣除数（324+1100324+1100）20% = 284.820% = 284.8万万 （5 5）扣除

139、营业税及附加）扣除营业税及附加24005%24005%（1+7%+3%1+7%+3%）= 132= 132万万允许扣除项目合计：允许扣除项目合计：324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万万 3 3、增值额：、增值额：240024001983. 2 = 416.81983. 2 = 416.8万万 4 4、增值率：、增值率：416.81983. 2 = 21.02%416.81983. 2 = 21.02% 5 5 、应交土地增值税：、应交土地增值税：416.8 30% 41

140、6.8 30% 0 = 125 0 = 125.04.04万万 6 6、获利金额：收入成本费用利息税金、获利金额：收入成本费用利息税金 2400 240032432411001100100100132132125 = 619125 = 619万万 假设：降价为假设：降价为1975/1975/平方米后：增值额：平方米后：增值额：237023701981.6= 388.41981.6= 388.4万；万； 增值率：增值率：388.41981.6388.41981.619.6% 19.6% 小于小于20%20%，免缴土地增值税。，免缴土地增值税。获利额：获利额：2370237032432411001

141、100100100130.4 = 715.6130.4 = 715.6万万 多获利多获利96.696.6万万建造成本建造成本完全成本完全成本2021/6/1694 根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为数为1.820141.82014。用图表示如下：。用图表示如下： 不交土地增值税不交土地增值税 税负重、利润少税负重、利润少 相对税负轻、利润高相对税负轻、利润高 1.6702 1.820141.6702 1.82014 （免税临界点定价系数）（免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）（高收益最低定价系数） 接上例、建造总成本接上例、建造总成

142、本14241424万元，单位建造成本万元，单位建造成本11861186元元/ /平方米平方米 免税临界点定价免税临界点定价118611861.67021.670219811981元元/ /平方米平方米 高收益最低定价高收益最低定价118611861.820141.8201421572157元元/ /平方米平方米2021/6/1695 如何通过如何通过“建造成本建造成本”控制增值率控制增值率 ? ?土地增值税的增值率土地增值税的增值率= =（营业收入（营业收入扣除项目金额）扣除项目金额）/ /扣除项目金额扣除项目金额= = 营业收入营业收入- -（建造成本（建造成本+10%+10%建造成本建造成

143、本+20%+20%建造成本建造成本+ +营业税及附加）营业税及附加） 建造成本建造成本+10%+10%建造成本建造成本+20%+20%建造成本建造成本+ +营业税及附加营业税及附加 税法规定税法规定“扣除项目金额扣除项目金额”包括：包括： 1 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额 2 2、房地产开发成本、房地产开发成本 3 3、房地产开发费用（建造成本的、房地产开发费用（建造成本的10%10%） 4 4、财政部规定的加计、财政部规定的加计20%20%扣除数（建造成本的扣除数（建造成本的20%20%） 5 5、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金 建造成本建造成本

144、总成本总成本2021/6/1696 前期工程费前期工程费+ +基础设施费基础设施费+ +建筑安装工程费建筑安装工程费+ +配套工程费配套工程费 + +开发间接费开发间接费= =房地产开发成本房地产开发成本 管理费用管理费用+ +营业费用营业费用+ +财务费用（含利息）财务费用（含利息） = =房地产开发费（房地产开发费（10%10%建造成本）建造成本） 二、土地增值税的纳税筹划方法：二、土地增值税的纳税筹划方法： （一）适度加大建造成本法（一）适度加大建造成本法 提高售价，收回成本提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率加大扣除额，降低增值率2021/6/1697销售总额土地征用费 开发成本加

145、：装修费24003241100100单位：万元单位：万元 2500（15241.325005.5%）（15241.325005.5%）2500(1981.2137.5)(1981.2137.5)381.32118.918.00%增值率增值率2021/6/1698 （二）费用移位法（二）费用移位法 销售总额土地征用费开发成本移到开发间接费2400324110050单位：万元单位：万元 2400（14741.324005.5%）（14741.324005.5%）2500(1916.2132)(1916.2132)351.8/2048.217.18%增值率增值率2021/6/1699 （三）利息扣除

146、法：（三）利息扣除法： 1 1、完工前，计入开发产品成本：国税发、完工前，计入开发产品成本：国税发200631200631号文规号文规定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款定，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。作为财务费用直接在税前扣除。2021/6/16100 2 2、完工后，采用比较法：利息支出，凡能够按转让房地产、完工后，采用比

147、较法：利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用应按建造成本的用应按建造成本的5%5%比例计算扣除。凡不能按转让房地产项目计比例计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按建造算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按建造成本的成本的10%10%比例计算扣除。比例计算扣除。 财税字财税字19950481995048号：对于超过贷款期限

148、的利息部分和加罚号：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。的利息不允许扣除。 利息支出利息支出 5% 5%，据实扣除，据实扣除 填入申报表第填入申报表第1414行行 利息支出利息支出 5% 5%， 比例扣除比例扣除 10% 10%开发费用填入开发费用填入1313行行 2021/6/16101行次13房地产开发费用14利息支出15其他开发费5%一般填报一般填报筹划后填报筹划后填报71.271.2142.471.2100171.2单位单位:万元万元 2400(14241.214245%1002400X5.5%)(14241.214245%1002400X5.5%)388201219.2

149、8% 增值率2021/6/16102 （四）综合调整法：（四）综合调整法：例例9-6某房地产公司在兴隆小区开发了某房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面套别墅，总建筑面积积30000平方米，建造成本平方米，建造成本12000万元，会计人员将利息支出万元，会计人员将利息支出1400万元在财务费用科目核算。现在正在筹划销售策略，如果，销售毛万元在财务费用科目核算。现在正在筹划销售策略，如果，销售毛坯房，每平方米售价坯房，每平方米售价10000元，应交土地增值税多少？元，应交土地增值税多少？销售收入总额：销售收入总额：30000万元万元扣除项目金额扣除项目金额120001.3300005.

150、5%17250(万元万元)增值额增值额300001725012750(万元万元)增值率增值率127501725073.91%应交土地增值税增值额应交土地增值税增值额40%扣除项目金额扣除项目金额5%1275040%172505%4237.5(万元万元)2021/6/16103 专家的纳税筹划方案：专家的纳税筹划方案：1 1、全部别墅实行精装修、全部别墅实行精装修, ,增加装修费用增加装修费用20002000万元万元, ,为收回装为收回装修成本修成本, ,每平方米提高销售价格每平方米提高销售价格10001000元元, ,销售收入总额为销售收入总额为3300033000万元万元; ; 2 2、重新

151、整顿公司机构、重新整顿公司机构, ,将原来属于公司编制，同时兼任项将原来属于公司编制，同时兼任项目工作的管理人员下放到项目编制目工作的管理人员下放到项目编制, ,减少期间费用减少期间费用300300万元万元, ,增增加开发间接费加开发间接费300300万元万元; ; 3 3、要求会计部门按照国税发、要求会计部门按照国税发200631200631号文件规定号文件规定, ,为建造为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。把属于本小区开本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。把属于本小区开

152、发期间发生的借款费用发期间发生的借款费用13001300万元万元, ,计入开发间接费；竣工后发计入开发间接费；竣工后发生的利息支出生的利息支出100100万元在财务费用列支。万元在财务费用列支。2021/6/16104 ( (五五) ) 一分为二法：根据当地情况如能设立房产销售公司。一分为二法：根据当地情况如能设立房产销售公司。首先，领取首先，领取“房屋销售许可证房屋销售许可证”，然后，办理税务登记，领取发，然后，办理税务登记，领取发票。票。 能带来如下好处：能带来如下好处： 可以加强房屋销售及营销管理，不会重复征收营业税；可以加强房屋销售及营销管理，不会重复征收营业税； 可以将房地产增值额一

153、分为二，降低增值率，从而适用较低可以将房地产增值额一分为二，降低增值率，从而适用较低的土地增值税税率，降低土地增值税税负。的土地增值税税率，降低土地增值税税负。 可以降低所得税税负：由于税法对业务招待费、广告费、业可以降低所得税税负：由于税法对业务招待费、广告费、业务宣传费都规定了税前扣除标准，通过设立销售公司增加了一道务宣传费都规定了税前扣除标准，通过设立销售公司增加了一道销售收入，就增加了税前扣除金额降低了所得税。销售收入，就增加了税前扣除金额降低了所得税。 可以避免预交所得税：国税发可以避免预交所得税：国税发200631200631号要求房地产开发企号要求房地产开发企业预售房款要按规定毛

154、利率计算预计毛利润额预缴所得税，但没业预售房款要按规定毛利率计算预计毛利润额预缴所得税，但没要求房屋销售公司预缴所得税，设立房屋销售公司可以递延缴纳要求房屋销售公司预缴所得税，设立房屋销售公司可以递延缴纳所得税。所得税。 2021/6/16105 例、兴凯房地产公司建造一栋商业中心，可售面积例、兴凯房地产公司建造一栋商业中心，可售面积1000010000平方平方米，开发成本米，开发成本21002100万元，预计售价万元，预计售价50005000万元。正在研究采取哪种销万元。正在研究采取哪种销售方式。售方式。 方案方案1 1、兴凯公司自行销售，应纳土地增值税计算：、兴凯公司自行销售，应纳土地增值

155、税计算：(1)(1)扣除项目扣除项目=21001.3+=21001.3+50005.5%=3005(50005.5%=3005(万元万元) ) (2) (2)增值额增值额= =500050003005=1995(3005=1995(万元万元) ) (3) (3)增值率增值率= =19953005=66.39%19953005=66.39% (4) (4)适用税率适用税率40%,40%, 土地增值税额土地增值税额 = =199540%-3005199540%-30055%5% =798-150.25 =798-150.25 =647.75( =647.75(万元万元) ) 2021/6/1610

156、6 （六）优惠政策运用法（六）优惠政策运用法 1、成本核算对象：企业自由选择，无严格的规定。、成本核算对象：企业自由选择，无严格的规定。细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。的核算项目或核算对象为单位计算。 房地产开发企业会计制度规定：企业应根据本企业的经营房地产开发企业会计制度规定：企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象。特点，选择本企业的成本核算对象。 一般以每一独立编制设计概算和施工图预算的单位工程作为成一般以每一独立编制设计概算和施工图预算的单位工程作为成本核算对象，即每栋独立的

157、房屋。本核算对象，即每栋独立的房屋。 2、财税字、财税字1995048号：号： 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的房地产开发的,应分别核算增值额。应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一一)项项的免税规定。的免税规定。 2021/6/16107 3、国税发、国税发2006187号：开发项目中同时包含普通住宅和号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。非普通住宅的，应分别计算增值额。结论：结论：1

158、、如果，划分普通标准住宅和非普通标准住宅、如果，划分普通标准住宅和非普通标准住宅，分别，分别计算增值额，分别编制土地增值税纳税申报表，能降低土计算增值额，分别编制土地增值税纳税申报表，能降低土地增值税的，则，分别核算。地增值税的，则，分别核算。 2、否则，不分别核算增值额。否则，不分别核算增值额。2021/6/16108(七）七）“合作建房合作建房”方式筹划法：方式筹划法：变投资为合作建房。变投资为合作建房。甲企业通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金甲企业通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元。甲企业准备以土地对投资，评估价万元。甲企业准备以土地对投资，评估价8000

159、8000万元，与万元，与A房地产公房地产公司联合，成立公司开发这项土地，计算土地增值税的纳税效果。司联合，成立公司开发这项土地，计算土地增值税的纳税效果。投资方案：甲企业以土地对房地产公司投资，根据财税投资方案：甲企业以土地对房地产公司投资，根据财税200621号：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，号：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征收土地增值税。凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征收土地增值税。增值额增值额800080003000300050005000 增值率增值率5000300050003000166.7%166.7%

160、 应纳土地增值税应纳土地增值税500050%500050%3000300015%15%20502050（万元）（万元）2021/6/16109 （八）代收费用计价筹划法（八）代收费用计价筹划法甲房地产公司在售房时，把代有线电视公司收取的安装费、移甲房地产公司在售房时，把代有线电视公司收取的安装费、移动通讯的宽带安装费、煤气管道安装费、专项维修基金等计入售价，动通讯的宽带安装费、煤气管道安装费、专项维修基金等计入售价，并开具了发票。销售收入总额并开具了发票。销售收入总额2000万元，其中代收款万元，其中代收款100万元，房万元，房屋总成本屋总成本1200万元，造成多交土地增值税，如何处理？万元，

161、造成多交土地增值税，如何处理？扣除项目金额扣除项目金额12001.320005.5%1670(万元万元)增值额增值额20001670330(万元万元)增值率增值率330167019%应交土地应交土地增值税额增值税额33030%99(万元万元)2021/6/16110（九）股权转让筹划法（九）股权转让筹划法甲房地产公司以实收资本甲房地产公司以实收资本3000万元设立，公司成立之后，通万元设立，公司成立之后，通过拍卖取得一块土地使用权，面积过拍卖取得一块土地使用权，面积10000平方米，支付出让金平方米，支付出让金3000万元，进行了土地前期动迁开发，开发费用万元，进行了土地前期动迁开发，开发费用

162、2000万元万元,期间期间费用费用100万元；现在，乙房地产公司准备用万元；现在，乙房地产公司准备用10000万元收购这块土万元收购这块土地。如何转让可以使税费最低？地。如何转让可以使税费最低？方案方案1、甲房地产公司将土地使用权转让给乙公司，应纳税费：、甲房地产公司将土地使用权转让给乙公司，应纳税费：（1）营业税及附加：）营业税及附加：100005.5%550(万元万元)（2）土地增值税）土地增值税:扣除项目金额扣除项目金额(30002000)1.3100005.5%7050(万万元元)增值额增值额100007050 2950(万元万元)增值率增值率2950705041.84%应交土地增值税

163、应交土地增值税295030%885(万元万元)2021/6/16111(3)印花税印花税100000.55(万元万元)(4)企业所得税企业所得税:应纳税所得额应纳税所得额10000500010055088553460应纳所得税应纳所得税346033%1141.8(万元万元)纳税总额纳税总额55088551141.82581.8(万元万元)方案方案2、变转让土地为转让股权。、变转让土地为转让股权。假设，甲公司资产总额假设，甲公司资产总额55005500万元，负债额万元，负债额25002500万元，乙公万元，乙公司以司以1000010000万元购买甲公司万元购买甲公司( (含偿债含偿债250025

164、00万元万元) )，计算纳税效果。，计算纳税效果。2021/6/16112 （十）转让在建工程法（十）转让在建工程法例例9-6甲房地产公司在兴隆小区开发了甲房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面套别墅，总建筑面积积30000平方米，建造成本平方米，建造成本12000万元，期间费用万元，期间费用600万元。现在正万元。现在正在筹划销售策略，如果，销售毛坯房，每平方米售价在筹划销售策略，如果，销售毛坯房，每平方米售价10000元，总元，总体税负是多少？体税负是多少？1、营业税及附加、营业税及附加=300005.5%=1650(万元万元)2、土地增值税、土地增值税:扣除项目金额扣除项目金额

165、120001.3300005.5%17250(万元万元)增值额增值额300001725012750(万元万元)增值率增值率127501725073.91%应交土地增值税增值额应交土地增值税增值额40%扣除项目金额扣除项目金额5%1275040%172505%4237.5(万元万元)3、印花税、印花税=300000.0005=15(万元万元)2021/6/16113 4、企业所得税、企业所得税(300001200016504237.5600 15)33%11497.533%3794.18(万元万元)5、税负总额、税负总额16504237.5153794.189696.686、税后收益、税后收益1

166、1497.53794.188153.32(万元万元)7、综合税负率、综合税负率9696.683000032.32%筹划方案：甲公司再设立乙房地产公司，将毛坯房以筹划方案：甲公司再设立乙房地产公司，将毛坯房以20000万万元卖给乙公司，乙公司投入元卖给乙公司，乙公司投入2000万元装修，期间费用万元装修，期间费用10%，完工后，完工后售价提高到每平方米售价提高到每平方米11000元，销售总额元，销售总额33000万元。万元。2021/6/16114北京市地方税务局北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法（京地税地京地税地2007134号号）解读）解

167、读一、一、土地增值税清算对象：土地增值税清算对象：以纳税人初始填报的以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表土地增值税项目登记表中房地产开中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。他商品房工程的，应分别核算增值额。纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的的同时附送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告土地增值税清算鉴证报告2021/6/16115二、清算条件：二、清算条件：（一）纳税人应到税务机关办

168、理清算：（一）纳税人应到税务机关办理清算：增加：增加：纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。（二）主管税务机关要求纳税人进行清算：（二）主管税务机关要求纳税人进行清算： 增加：经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认增加：经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。（三）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租（三）房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物

169、的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。2021/6/16116 例、北京顺通房地产开发公司例、北京顺通房地产开发公司20052005年建成一栋商用楼，总建年建成一栋商用楼，总建筑面积筑面积50005000平方米，取得土地使用权支付平方米，取得土地使用权支付600600万元，开发成本万元，开发成本12001200万元，期间费用万元，期间费用200200万元，当时售价万元，当时售价30003000万元。由于房价看万元。由于房价看涨，老板惜售。于涨，老板惜售。于20052005年年1010月将该楼出租，年租金月将该楼出租，年租金1

170、00100万元，租万元，租期期2 2年，出租期间每年期间费用年，出租期间每年期间费用100100万元。租赁到期，承租方以万元。租赁到期，承租方以34003400万元将该楼买断。计算万元将该楼买断。计算20052005年出售，与年出售，与20072007年年1010月出售的月出售的经济效果差异。经济效果差异。（一）（一）20052005年出售的收益年出售的收益1 1、销售收入销售收入30003000万元万元 2 2、印花税、印花税=30000.005=1.5=30000.005=1.5万元万元 3 3、营业税、营业税=30005.5%=165(=30005.5%=165(万元万元) )2021/

171、6/16117 4 4、土地增值税、土地增值税 （1 1）扣除项目金额）扣除项目金额=18001.3+165=2505=18001.3+165=2505（万元）（万元） （2 2）增值额）增值额=3000-2505=495=3000-2505=495（万元）（万元） （3 3）增值率）增值率=4952505=19.76% =4952505=19.76% 适用税率适用税率30%30% （4 4）应交土地增值税）应交土地增值税=49530%=148.5(=49530%=148.5(万元万元) ) 5 5、企业所得税、企业所得税=(3000-600-1200-200-1.5-165-148.5)=(

172、3000-600-1200-200-1.5-165-148.5) 33%=68533%=226.05( 33%=68533%=226.05(万元万元) ) 6 6、利润额、利润额=3000-1800-200-1.5-165-148.5-226.05=3000-1800-200-1.5-165-148.5-226.05 =458.95( =458.95(万元万元) )2021/6/16118 （二）出租两年后再出售（二）出租两年后再出售1 1、销售收入、销售收入34003400万元。万元。2 2、印花税、印花税=34000.005=1.7=34000.005=1.7万元万元 3 3、营业税、营业

173、税=35005.5%=187(=35005.5%=187(万元万元) ) 4 4、土地增值税、土地增值税 （1 1）扣除项目金额）扣除项目金额=1800=1800（万元）（万元） （2 2）增值额）增值额=3400-1800=1600=3400-1800=1600（万元）（万元） （3 3）增值率）增值率=16001800=88.89% =16001800=88.89% 适用税率适用税率40%40% （4 4）应交土地增值税）应交土地增值税=160040%-18005%=550(=160040%-18005%=550(万元万元) ) 2021/6/16119 5 5、待售房产出租收益、待售房产

174、出租收益1002=2001002=200万元万元 营业税营业税=10025.5%=11(=10025.5%=11(万元万元) ) 房产税房产税=20012%= 24(=20012%= 24(万元万元) ) 5 5、企业所得税、企业所得税=(3400-600-1200-200-1.7-187-550)=(3400-600-1200-200-1.7-187-550) +(200-1002-11-24)33% +(200-1002-11-24)33% =661.3+(-35)33%=206.68( =661.3+(-35)33%=206.68(万元万元) ) 6 6、利润额、利润额=661.3+(-

175、35) =661.3+(-35) 67%=419.62(67%=419.62(万元万元) ) 7 7、两种方式的差异、两种方式的差异=419.62-458.95=-39.33(=419.62-458.95=-39.33(万元万元) ) 2021/6/16120 三、清算程序：三、清算程序：（一）凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在（一）凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在9090日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写土地土地增值税清算申请表增值税清算申请表，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣，经主管地方税务机关核准

176、后，即可办理竣工清算税款手续。工清算税款手续。（二）凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算（二）凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具土地增值税土地增值税清算通知书清算通知书并送达纳税人。纳税人应在接到并送达纳税人。纳税人应在接到土地增值税清算土地增值税清算通知书通知书之日起之日起3030日内，填写日内，填写土地增值税清算申请表土地增值税清算申请表报送主报送主管地方税务机关。管地方税务机关。2021/6/16121 （三）须提交的有关资料如下：三）须提交的有关资料如下：1、项目竣工清算报表，

177、当期财务会计报表（包括：损益、项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。表）等。2、国有土地使用权证书。、国有土地使用权证书。3、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。有土地使用权出让或转让合同。4、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。同。20

178、21/6/16122 6、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。销售收入、用途等。7、清算项目的工程竣工验收报告。、清算项目的工程竣工验收报告。8、清算项目的销售许可证。、清算项目的销售许可证。9、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。税、城建税、教育费附加等。10、土地增值税清算鉴证报告土地增值税清算鉴证报告。11、土地增值税纳

179、税申报表（一）土地增值税纳税申报表（一）。12、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。证明资料等。2021/6/16123 四、清算审核要点：四、清算审核要点：（一）面积：（一）面积：1、总销售面积开发项目总建筑面积企业总自用面积、总销售面积开发项目总建筑面积企业总自用面积总配套设施面积总配套设施面积2、项目分类用途情况；、项目分类用途情况；3、允许分摊的配套设施面积；、允许分摊的配套设施面积；4、本次土地增值税清算面积。、本次土地增值税清算面积。（二）销售收入（二）销售收入收入确认的重点，审核企业预售款和相关的经济收益是否全收入

180、确认的重点，审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。代收费用。2021/6/16124 （三）视同销售（三）视同销售将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为。性资产等行为。（四）扣除项目金额的确定（四）扣除项目金额的确定1、按照按照土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例和和实施细则实施细则的规定

181、计的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；2、对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；、对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；3、各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。、各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。 2021/6/16125 （ 五）必须提供合法有效凭证五）必须提供合法有效凭证 1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。统一规定交纳的有关费用。2、纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费、纳税人在房地产开发过程中实际

182、发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。3、纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维、纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。护建设税和教育费附加。 2021/6/16126 （六）对商品住宅（六）对商品住宅“四项成本四项成本”扣除的要求扣除的要求四项成本：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、四项成本：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用开发间接费用

183、。1、据实扣除：土地增值税清算项目的四项成本应按实际、据实扣除：土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除；发生额据实扣除；2、核定扣除：发现有下列情况之一的，应按本通知规定、核定扣除：发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：的标准核定扣除：（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；）提供的开发成本资料不实的；（3）发现）发现鉴证报告鉴证报告内容有问题的；内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局）清算项目的四项成本扣除额明

184、显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。由的。2021/6/16127 3、单位面积建安造价允许扣除金额标准：、单位面积建安造价允许扣除金额标准：（1）高层商品住宅（）高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米额标准为每平方米22632263元；元；（2）多层商品住宅（）多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米金额标准为每平方米15601560元。元。4、分类房产单位面积建安造价年

185、度修正系数表分类房产单位面积建安造价年度修正系数表 5、计算公式为：计算公式为： 核定扣除的四项成本核定扣除的四项成本= =建安造价建安造价清算建筑面积清算建筑面积年度修正系数年度修正系数 2021/6/16128竣工竣工日期日期1998年前1999年年2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年修正修正系数系数76.4079.3582.3085.2588.2091.1594.1097.05100.0分类房屋单位面积建安造价年度修正系数表分类房屋单位面积建安造价年度修正系数表单位：单位：%2021/6/16129 （七）公共配套设施费的扣除范围确认：（七

186、）公共配套设施费的扣除范围确认：1、确认原则：以房地产开发中必须建造、但不能有偿转、确认原则：以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。的配套设施面积后再计算分摊。2、包含内容：非营利性的社会公共事业设施主要是指：、包含内容：非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园

187、、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。等。2021/6/161303、分期开发如何分摊：、分期开发如何分摊：对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。新进行调整分摊。2021/6/16

188、131 （八）房地产开发费用（八）房地产开发费用 扣除的规定扣除的规定1、房地产开发费用按率扣除：以取得土地使用权所支付的、房地产开发费用按率扣除：以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的金额和房地产开发成本计算的金额之和的1010进行计算扣除。进行计算扣除。2、利息支出可据实扣除：对财务费用中的利息支出凡能够、利息支出可据实扣除：对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。3、其

189、他开发费用按、其他开发费用按5%5%扣除：其他房地产开发费用，按取得扣除：其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5计算扣除。计算扣除。2021/6/16132 五、清算管理五、清算管理（一）（一） 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估部门或稽查部门进行清况的之一的，应将全部资料移交纳税评估部门或稽查部门进行清算工作。算工作。1、纳税人办理清税时，报送的、纳税人办理清税时，报送的鉴证报告鉴证报告内容不规范，内容

190、不规范，退回重报后，退回重报后，鉴证报告鉴证报告仍不符合要求的；仍不符合要求的；2、纳税人办理清税时，提供、纳税人办理清税时，提供鉴证报告鉴证报告需要退税的；需要退税的；3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。2021/6/16133 （二）发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收（二）发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税：入进行核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置、依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭的；或虽设

191、置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；2、擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；、擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；3、符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算、符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；4、纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明、纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。显偏低，又无正当理由的。2021/6/16134 六、对中介机构的管理

192、六、对中介机构的管理1、房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳、房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。2、 中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。 3、中介机构应按税务机关规定的中介机构应按税务机关规定的鉴证报告鉴证报告范本和内容范本和内容对鉴证情况出具对鉴证情况出具鉴证报告鉴证报告，供税务部门参考。，供税务部门参考。4、 主管地方税务机关

193、应认真审核主管地方税务机关应认真审核鉴证报告鉴证报告的真实性；的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，有权对格式的规范性；内容的齐全性，有权对鉴证报告鉴证报告的工作底的工作底稿进行抽查和检查。稿进行抽查和检查。 5、对纳税人提交的对纳税人提交的鉴证报告鉴证报告内容不规范、审计事项情内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改况不清楚的，应退回纳税人重新修改鉴证报告鉴证报告或补充资料或补充资料 退回重报后，退回重报后，鉴证报告鉴证报告仍不符合要求的，应将全部资料移仍不符合要求的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。交纳税评估或稽查部门进行清算工作。2021/6/16135讨论

194、：讨论：买公司还是买在建项目？买公司还是买在建项目？例、张洪与李靖投资例、张洪与李靖投资30003000万元成立甲房地产公司，张洪持股万元成立甲房地产公司，张洪持股60%60%，李靖持股，李靖持股40%40%。公司成立后，用。公司成立后，用20002000万元取得一宗土地使用万元取得一宗土地使用权，经过规划设计已经开工建设，投入建设资金权，经过规划设计已经开工建设，投入建设资金10001000万元。现因万元。现因资金缺乏，无力继续建设，两人协商，准备把在建项目出售。经资金缺乏，无力继续建设，两人协商，准备把在建项目出售。经过评估机构评定，该在建项目公允价过评估机构评定，该在建项目公允价4500

195、4500万元万元。乙房地产公司准。乙房地产公司准备购买这个在建项目，后来，经过专家筹划张李二人备购买这个在建项目，后来，经过专家筹划张李二人提出按提出按45004500万元转让股份，请帮助乙公司计算一下，是买在建项目还是购买万元转让股份，请帮助乙公司计算一下，是买在建项目还是购买股份？股份？假设，乙公司取得假设，乙公司取得这个项目之后，还需投入这个项目之后，还需投入25002500万元才能建万元才能建设完成，售价估计为设完成，售价估计为1000010000万元万元。2021/6/16136 第五讲第五讲 企业所得税的税收自查企业所得税的税收自查 所得税税收检查内容：所得税税收检查内容： （一）

196、检查应税收入的真实性、完整性：（一）检查应税收入的真实性、完整性： 1、确定收入的完整性：、确定收入的完整性： （1）各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式）各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账；的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账； （2）有无故意压低售价转移收入的行为；）有无故意压低售价转移收入的行为； （3）有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不）有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；确认收入的情况； （4）对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不）对于跨年度房地产开

197、发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 2021/6/16137 2、确定收入确认的合法性：、确定收入确认的合法性： 检查开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预检查开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税务总局关于房地产开认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发

198、发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）等有关号）等有关规定。规定。 3、确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收、确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。入作为非应税收入申报等情况。2021/6/16138 （二）检查税前扣除项目的真实性、合法性：（二）检查税前扣除项目的真实性、合法性： 1、检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真、检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效：实、有效： （1）有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入）有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤

199、其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；实； （2）重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增）重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出的情况人员工资、虚增广告支出的情况 （3）是否存在以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增）是否存在以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。 2、要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）、要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、

200、合法性，是否将未完工程项目的面积来检查成本与收入的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。成本转移到已完工程成本项目中。2021/6/16139 3、结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不、结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整：一致的项目在纳税申报时是否予以调整： （1）重点检查各项准备金、风险金的计提是否符合税法的规）重点检查各项准备金、风险金的计提是否符合税法的规定，财产损失是否履行审批手续；定，财产损失是否履行审批手续； （2）业务招待费、广告费、业务宣传费的列支；）业务招待费、广告费、业务宣传费的列支

201、； （3）管理费、工资及三项经费、租赁费、捐赠支出；）管理费、工资及三项经费、租赁费、捐赠支出； （4）改扩建及装修工程支出项目；）改扩建及装修工程支出项目； （5）支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。）支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。 （三）重点检查项目：（三）重点检查项目： 1、检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售、检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂款长期挂“预收账款预收账款”、“其他应付款其他应付款”等科目，不按照规定缴纳等科目，不按照规定缴纳所得税问题；所得税问题；2021/6/16140 2、检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余

202、额的预提、检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和超过费用和超过3年（外企年（外企2年）因债权人原因无法支付的应付账款应调年）因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；整成本和收入； 3、检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；、检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定； 4、检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关、检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化和物业等，通联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化和物业等，通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或过加大

203、建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等； 5、检查房地产项目中建造的各类营业性的、检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所会所”是否按规是否按规定作为固定资产管理；定作为固定资产管理； 6、检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是、检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等等。否申报缴纳企业所得税等等。2021/6/16141 第一节第一节 投资收益的税收自查投资收益的税收自查 一、股权投资收益的分类一、股权投资收益的分类 解读国税发解

204、读国税发2000118号文规定：号文规定： （一）股权投资所得（一）股权投资所得: :是指企业通过股权投资从被投资企业所得是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积中分配取得股息性质的投资收税后累计未分配利润和累计盈余公积中分配取得股息性质的投资收益。（持有收益）益。（持有收益） 凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所的投资所得

205、应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。得额，依法补缴企业所得税。 （二）股权投资转让所得（二）股权投资转让所得: :是指企业因收回、转让或清算处置股是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。（处置收益）权投资的收入减除股权投资成本后的余额。（处置收益） 企业股权投资转让所得应并入企业应纳税所得，依法缴纳企业企业股权投资转让所得应并入企业应纳税所得，依法缴纳企业所得税。所得税。2021/6/16142 (1)被投资企业的利润是否分配？被投资企业的利润是否分配？ 投资方企业为了避税，可以要求被投资企业保留税后利投资方企业为了避税，可以

206、要求被投资企业保留税后利润不分配润不分配在股权转让时可能导致股权转让价格升高，使股息在股权转让时可能导致股权转让价格升高，使股息性所得转化为股权转让所得，全额交纳企业所得税。性所得转化为股权转让所得，全额交纳企业所得税。 因此，必须在股权转让前，将被投资企业的累积未分配利润、因此，必须在股权转让前，将被投资企业的累积未分配利润、累计盈余公积进行分配。累计盈余公积进行分配。 （2） 何时确认股权投资所得：被投资企业会计帐务上实际做何时确认股权投资所得：被投资企业会计帐务上实际做利润分配时利润分配时,投资方应确认投资所得。投资方应确认投资所得。 现金股利现金股利 还原税前收益补税还原税前收益补税

207、（3）投资收益转增资本）投资收益转增资本 转增资本转增资本 按股票面值确认所得按股票面值确认所得 （4）资本公积转增资本是否交税？）资本公积转增资本是否交税？ （5）被投资企业处在减免税期投资方股息性所得）被投资企业处在减免税期投资方股息性所得2021/6/16143 二、股权投资损失的税务处理二、股权投资损失的税务处理 （一一）被被投投资资企企业业发发生生的的经经营营亏亏损损，由由被被投投资资企企业业按按规规定定结结转转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。 （二二）企企业业因因收收回回、转转让让或或清清算算处

208、处置置股股权权投投资资而而发发生生的的股股权权投投资资损损失失，可可以以在在税税前前扣扣除除，但但每每一一纳纳税税年年度度扣扣除除的的股股权权投投资资损损失失，不不得得超超过过当当年年实实现现的的股股权权投投资资收收益益和和投投资资转转让让所所得得，超超过过部部分分可可无无限期向以后纳税年度结转扣除。限期向以后纳税年度结转扣除。 国国税税发发200656号号文文布布置置的的新新企企业业所所得得税税年年度度纳纳税税申申报报表表附表三附表三“补充资料补充资料”中有填报要求：中有填报要求：2021/6/16144 三、投资企业亏损从被投资企业分回的投资收益如何补亏三、投资企业亏损从被投资企业分回的投

209、资收益如何补亏 根据国税发根据国税发199722199722号文：号文： 关关于于分分回回的的投投资资收收益益弥弥补补亏亏损损问问题题，为为了了简简化化计计算算, ,企企业业发发生生亏亏损损, ,对对其其从从被被投投资资方方分分回回的的投投资资收收益益( (包包括括股股息息, ,红红利利, ,联联营营分分利利等等) )允允许许不不再再还还原原为为税税前前利利润润, ,而而直直接接用用于于弥弥补补亏亏损损, ,剩剩余余部部分分再再按按有有关规定补税。关规定补税。 如如企企业业既既有有按按规规定定需需要要补补税税的的投投资资收收益益,也也有有不不需需要要补补税税的的投投资资收收益益,可可先先用用需

210、需要要补补税税的的投投资资收收益益直直接接弥弥补补亏亏损损,再再用用不不需需要要补补税税的的投资收益弥补亏损投资收益弥补亏损,弥补亏损后还有盈余的弥补亏损后还有盈余的,不再补税。不再补税。2021/6/16145 四四、私私营营（民民营营）有有限限责责任任公公司司保保留留税税后后利利润润不不分分配配是是否否征征收收个人所得税个人所得税 国国税税发发200157号号规规定定，对对私私营营有有限限责责任任公公司司，其其企企业业所所得得税税后后利利润润按按中中华华人人民民共共和和国国公公司司法法的的规规定定弥弥补补亏亏损损、提提取取公公积积金金和和法法定定公公益益金金后后的的剩剩余余利利润润，或或者

211、者按按中中华华人人民民共共和和国国私私营营企企业业暂暂行行条条例例的的规规定定提提取取生生产产发发展展基基金金后后的的剩剩余余利利润润，不不分分配配、不不投投资资、挂挂账账达达年年的的，从从挂挂账账的的第第年年起起，将将剩剩余余利利润润依依照照投投资资者者（股股东东）的的出出资资比比例例计计算算分分配配个个人人投投资资者者（股股东东）的的所所得得，按按“利利息息、股股息息、红利所得红利所得”项目征收个人所得税。项目征收个人所得税。 财财税税2003158号号规规定定：国国税税发发200157号号文文件件中中关关于于对对私私营营有有限限责责任任公公司司的的企企业业所所得得税税后后剩剩余余利利润润

212、，不不分分配配、不不投投资资、挂挂帐帐达达1年年的的，从从挂挂帐帐的的第第2年年起起，依依照照投投资资者者（股股东东）出出资资比比例例计计算算分分配征收个人所得税的规定，同时停止执行。配征收个人所得税的规定，同时停止执行。2021/6/16146 五、清算或转让全资子公司以及持股五、清算或转让全资子公司以及持股9595以上的企业时，以上的企业时，应按应按 国税发国税发199897199897号的有关规定执行。号的有关规定执行。“投资方应分享的被投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重

213、复征税，影响企业改组活动，质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得股息性质的所得”。 股息性质所得股息性质所得 依法补税依法补税 转让所得转让所得 股权转让所的股权转让所的 全额计税全额计税 国税函国税函20043902004390号：号：“企业清算或转让子公司（或独立核企业清算或转让子公司（或独立核算的分公司）的全部股权时，被清算或被转让企业按过去已冲算的分公司）的全部股权时，被清算或被转让企业按过去已冲销并调增应纳税所得的坏帐准备等各项资产减值准备的数额，

214、销并调增应纳税所得的坏帐准备等各项资产减值准备的数额，相应调减应纳税所得，增加未分配利润，转让人（或投资方）相应调减应纳税所得，增加未分配利润，转让人（或投资方）按享有的权益份额确认为股息性质的所得按享有的权益份额确认为股息性质的所得”。2021/6/16147 第二节第二节 开发产品计税成本的税收自查开发产品计税成本的税收自查 一、一、计税成本计算的一般原则计税成本计算的一般原则 1 1、税收法定原则：计入开发产品成本的费用必须符合国家、税收法定原则：计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。税收规定。 2 2、权责发生制原则：开发产品建造过程中发生的各项支出，、权责发生制原则：开发产品建

215、造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象； 3 3、配比原则：开发产品完工前发生的直接成本、间接成本、配比原则：开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象；和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象； 4 4、及时性原则：开发产品完工后应在规定的时限内及时结、及时性原则：开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后；算其计税成本，不得提前或滞后； 5 5、真实性原则：计入开发产品成本的费用必须是真实发生、真实性原则：计入开发产品成本的费用必须是真实发生

216、的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。品成本。 6 6、合理性原则：开发产品必须按一般经营常规和会计惯例、合理性原则：开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。间接成本和共同成本。2021/6/16148 二、主要成本项目的核算方法二、主要成本项目的核算方法 1、开开发发企企业业在在进进行行成成本本、费费用用的的核核算算与与扣扣除除时时，必必须须按按规规定定区区分分期期间间费费

217、用用和和开开发发产产品品成成本本、开开发发产产品品会会计计成成本本与与计计税税成成本本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 期间费用期间费用成本成本费用费用 会计成本会计成本 开发成本开发成本 已销开发产品计税成本已销开发产品计税成本 计税成本计税成本 未销开发产品计税成本未销开发产品计税成本2021/6/161492 2、成本项目的规定：、成本项目的规定： 应计入开发产品成本中的费用包括：应计入开发产品成本中的费用包括： （1 1）土地征用及拆迁费；计入成本的费用必须有合法凭证，）土地征用及拆迁费；计入成本的费用必须有合法凭证

218、，该项目包括土地征用费用，两种取得方式：受让、转让。该项目包括土地征用费用，两种取得方式：受让、转让。 拆迁费也必须有合法凭证，否则不得税前扣除。拆迁费也必须有合法凭证，否则不得税前扣除。 （2 2）前期工程费；）前期工程费； （3 3）基础设施建设费；）基础设施建设费； （4 4）建筑安装工程费：）建筑安装工程费： 注意与施工企业的结算，取得发票。注意与施工企业的结算，取得发票。 （5 5）公共配套设施费；）公共配套设施费； （6 6）开发间接费用。）开发间接费用。 3 3、成本项目的核算方法、成本项目的核算方法 （1 1）属于成本对象完工前发生的费用，应按计税成本结算的规）属于成本对象完工

219、前发生的费用，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）成本对象完工后发生的费用补计成本的规定：）成本对象完工后发生的费用补计成本的规定：2021/6/16150 成本对象完工后成本对象完工后 发生的费用发生的费用已完工成已完工成本对象本对象未完工成未完工成本对象本对象开发成本开发成本已销开发产品已销开发产品 销售成本销售成本 未销开发产品未销开发产品 开发产品开发产品 属属于于成成本本对对象象完完工工后后发发生生的的，应应按按计计税税成成本本结结算算的的规规定定和和其其他他有有关关规规定定，首首先先在在已已完完工工成成本本对对象象和和未未

220、完完工工成成本本对对象象之之间间进进行行分分摊摊，然然后后再再将将应应由由已已完完工工成成本本对对象象负负担担的的部部分分，在在已已销销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。开发产品和未销开发产品之间进行分摊。2021/6/16151三、关于公共配套设施费的规定三、关于公共配套设施费的规定（一）直接为小区业主服务的：开发企业在开发区内建造的会所、（一）直接为小区业主服务的：开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：园等配套设施，按以下规定进行处理：1、属于非营

221、利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。套设施费的有关规定进行处理。借：开发成本借：开发成本公共配套设施费公共配套设施费贷：开发成本贷：开发成本建筑安装工程费建筑安装工程费2、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应

222、当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。其他一律按建造开发产品进行处理。 属于营利性的、未明确产权归属的、无偿赠与其他单位的。属于营利性的、未明确产权归属的、无偿赠与其他单位的。“开发成本开发成本”竣工后转作竣工后转作“开发产品开发产品”。开发企业在小区内建造自用的开发企业在小区内建造自用的“固定资产固定资产”。“在建工程在建工程”竣工后转作竣工后转作“固定资产固定资产”。2021/6/16152（二）为社会服务的：在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗（二）为社会服务的：在开发区内建造

223、的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，形成设施应单独核算成本，形成“开发产品开发产品”，按以下规定进行处理：，按以下规定进行处理：1、开发企业投资建设完工后、开发企业投资建设完工后:（1）出售的：）出售的：“开发成本开发成本”“开发产品开发产品”；（2）出租的：按建造固定资产进行处理：）出租的：按建造固定资产进行处理：“在建工程在建工程”“固定资产固定资产”（3）无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共）无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理：配套设施进行处理：“建筑安装工程费建筑安装工程费”“公共配套设施费公共配套设施费”2、由开发企业与国家有关业务管理

224、部门、单位合资建设，完、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿的工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿的收到国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿：收到国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿：借：银行存款借：银行存款贷：开发成本贷：开发成本完工后，把开发成本的差额转入开发产品，移交时：完工后，把开发成本的差额转入开发产品，移交时：借：营业外支出借：营业外支出贷：开发产品贷：开发产品2021/6/16153四、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、四、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和

225、按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。计入计入“营业费用营业费用维修费维修费”。五、住房专项维修基金：开发企业将已计入销售收入的共用部五、住房专项维修基金：开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。移交时扣除。 根据关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知关于住房专项维修基

226、金免征营业税问题的通知(国税国税发发200469号号)规定：专项维修基金属于业主共有，移交给有关部规定：专项维修基金属于业主共有，移交给有关部门、单位时，冲减销售收入。门、单位时，冲减销售收入。注意：扣除凭证的真实性、合法性。注意：扣除凭证的真实性、合法性。2021/6/16154六、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房：六、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房：（1）对单独构成建筑物的：）对单独构成建筑物的：可在可在“在建工程在建工程”核算，建成后转做核算，建成后转做“固定资产固定资产”；装修费用，计入其建造成本；装修费用，计入其建造成本；可以计提折旧，用完之后，按可以计提折旧，用完之后

227、，按“固定资产清理固定资产清理”处理。处理。（2）不单独构成建筑物的：也就是在开发商品房内建造的售房）不单独构成建筑物的：也就是在开发商品房内建造的售房部（接待处）和样板房可与部（接待处）和样板房可与“开发产品开发产品”统一核算，并将售房部统一核算，并将售房部（接待处）、样板房的装修费用计入商品房的建造成本。（接待处）、样板房的装修费用计入商品房的建造成本。七、保证金（担保金）的规定。七、保证金（担保金）的规定。（1）开发企业为购买方的按揭贷款提供担保，向银行提供的保）开发企业为购买方的按揭贷款提供担保，向银行提供的保证金（担保金），在证金（担保金），在“其他应收款其他应收款”核算；核算；（2

228、）担保发生损失时，按照总局）担保发生损失时，按照总局13号令规定的号令规定的“与取得应纳税与取得应纳税收入有关的担保收入有关的担保”损失，经主管税务机关审查批准后，可作为坏帐损失，经主管税务机关审查批准后，可作为坏帐损失处理。损失处理。 2021/6/16155八、土地闲置费。八、土地闲置费。国办发国办发200526号文件规定，号文件规定，“加大对闲置土地的清理力度，切加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，征收土地闲置费；满年未动动工开发日期满年未动工开发的，

229、征收土地闲置费；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权工开发的，无偿收回土地使用权”。土地闲置费土地闲置费“土地征用及拆迁费土地征用及拆迁费”中；中；国家无偿收回土地使用权而形成的损失，按照国家无偿收回土地使用权而形成的损失，按照13号令经过主管号令经过主管税务机关批准，可作为财产损失在税前扣除。税务机关批准，可作为财产损失在税前扣除。九、成本对象报废和毁损损失。九、成本对象报废和毁损损失。 成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后

230、的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。计入继续施工工程的开发成本。如成本对象整体报废或毁损，其净损失可按规定报请主管税如成本对象整体报废或毁损，其净损失可按规定报请主管税务部门批准后，按报废的原因分别计入管理费用或营业外支出中。务部门批准后，按报废的原因分别计入管理费用或营业外支出中。 十、关于折旧的规定关于折旧的规定开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。2021/6/16156十一、已销开发产品的计税成本十一、已销开发产品的计税成本当期

231、准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认：的可售面积和可售面积单位工程成本确认：可售面积单位工程成本成本对象总成本可售面积单位工程成本成本对象总成本总可售面积总可售面积注意：可售面积不含已经作为配套设施的面积。注意：可售面积不含已经作为配套设施的面积。已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本2021/6/16157 第三节第三节 关于合作开发房地产的所得税政策关于合作开发房地产的所得税政策 一、投资（货币资金）一

232、、投资（货币资金）合作建造开发产品的税务处理合作建造开发产品的税务处理 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的：开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的：前提：未成立独立法人公司，则按项目核算。前提：未成立独立法人公司，则按项目核算。（一）以分配开发产品为目的的合作（一）以分配开发产品为目的的合作1、开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成、开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税成本与本，其应分配

233、给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；开发企业收到投资款：开发企业收到投资款：借：银行存款借：银行存款贷：其他应付款贷：其他应付款首次分配开发产品时：首次分配开发产品时：借：其他应付款借：其他应付款贷：主营业务收入贷：主营业务收入同时，结转成本：同时，结转成本：借：主营业务成本借：主营业务成本贷：开发产品贷：开发产品2021/6/161582、如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进、如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。行相关的税务处理。例、济南宏岭房地产公司例、济

234、南宏岭房地产公司2005在开发玖玖名邸小区过程中，在开发玖玖名邸小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。万元。2006年年9月房产开月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用200万元。吸收的投万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？资款应怎样作税务处理？ 2021/6/16159（二）以分配利润为目的的合作（二）以分配利润为目的的合作开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额

235、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。出。（1）成立非独立法人的项目公司，采取独立核算，自计盈亏，）成立非独立法人的项目公司，采取独立核算，自计盈亏，独立纳税，利润分成。在会计核算上作为一个会计主体，接受投资独立纳税，利润分成。在会计核算上作为一个会计主体，接受投资方投资时：方投资时：借：银行存款借：银行存款贷：其他应付款贷：其他应付款项目投资款

236、项目投资款项目公司交纳所得税后，对投资人分配利润：项目公司交纳所得税后，对投资人分配利润：借：利润分配借：利润分配贷：其他应付款贷：其他应付款项目投资款项目投资款（2 2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的完税证明按规定补交企业所得税。凭开发企业的主管税务机关出具的完税证明按规定补交企业所得税。2021/6/16160二、以土地使用权投资开发项目的税务处理二、以土地使用权投资开发项目的税务处理 （一）以土地使用权换取开发产品（一）以土地使用权换取开发产品 1 1、投出土地使用权方应在首次取得开发产品时

237、，将其分解为、投出土地使用权方应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允按取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值确认土地使用权转让所得或损失。价值确认土地使用权转让所得或损失。 例、甲企业为分得住房，以土地入股参与乙房地产开发企业的例、甲企业为分得住房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值房地产开发，土地账面价值10001000万元，房产建成后，甲企业分得房万元，房产建成后，甲企业分得房产

238、产60006000平米，每米市场价平米，每米市场价23002300元。元。 2、接受土地使用权方应在首次分出开发产品时，将其分解为、接受土地使用权方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。2021/6/16161（二）以土地使用权投资房地产开发项目取得股权（二）以土地使用权投资房地

239、产开发项目取得股权1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。应纳税所得额。企业会计准则投资规定：企业会计准则投资规定：（1）非货币性交易没有涉及补价）非货币性

240、交易没有涉及补价换入资产入账价值换出资产帐面价值相关税费换入资产入账价值换出资产帐面价值相关税费（2）支付补价的）支付补价的换入资产入账价值换出资产帐面价值补价相关税费换入资产入账价值换出资产帐面价值补价相关税费财税财税20021912002191号文件规定，从号文件规定，从20032003年年1 1月月1 1日起，以不动产和无日起，以不动产和无形资产（土地使用权）对外投资，不征营业税；转让股权时，也不形资产（土地使用权）对外投资，不征营业税；转让股权时，也不再征收营业税。再征收营业税。 2021/6/16162 第三节第三节 期间费用项目按税法归类期间费用项目按税法归类 一、税法有扣除标准的

241、费用项目：对这类费用的筹划方法是：一、税法有扣除标准的费用项目：对这类费用的筹划方法是： 第一、原则上遵照税法的规定进行抵扣，避免纳税调整；第一、原则上遵照税法的规定进行抵扣，避免纳税调整； 第第二二、区区分分不不同同费费用用项项目目的的核核算算范范围围，使使税税法法允允许许的的扣扣除除标标准得以充分抵扣；准得以充分抵扣； 第三、费用的合理转化，将有扣除标准的费用通过会计处理，第三、费用的合理转化，将有扣除标准的费用通过会计处理，转化为没有扣除标准的费用，加大扣除项目总额。转化为没有扣除标准的费用，加大扣除项目总额。 二、税法没有扣除标准的费用项目：二、税法没有扣除标准的费用项目： 第一、正确

242、设置费用项目，充分发挥费用对应纳税所得额的第一、正确设置费用项目，充分发挥费用对应纳税所得额的抵扣效应；抵扣效应； 第二、选择合理的费用分摊方法，不要损失低值易耗品等摊第二、选择合理的费用分摊方法，不要损失低值易耗品等摊销对应纳税所得额的抵扣效。销对应纳税所得额的抵扣效。 2021/6/16163 三、税法给予优惠的费用项目：研究开发费用是税法给以优三、税法给予优惠的费用项目：研究开发费用是税法给以优惠的费用，是指盈利的工业企业在一个纳税年度生产经营中发惠的费用，是指盈利的工业企业在一个纳税年度生产经营中发生的用于研究开发新产品、新技术、新工艺的各种费用。生的用于研究开发新产品、新技术、新工艺

243、的各种费用。 为为了了提提高高我我国国的的自自主主知知识识产产权权，国国家家鼓鼓励励企企业业加加大大对对研研究究开开发发的的资资金金投投入入，国国发发2006620066号号规规定定，允允许许企企业业按按当当年年实实际际发发生生的的技技术术开开发发费费用用的的150%150%抵抵扣扣当当年年应应纳纳税税所所得得额额，实实际际发发生生的的技技术开发费用当年抵扣不足部分，可在术开发费用当年抵扣不足部分，可在5 5年内结转抵扣。年内结转抵扣。 资料分析：资料分析： 1 1、单位建筑面积能耗：我国是发达国家的、单位建筑面积能耗：我国是发达国家的2-32-3倍。倍。 2 2、新建筑面积中节能不达标的占、

244、新建筑面积中节能不达标的占80-90%80-90%。 3 3、单位建筑面积钢材消耗比发达国家高、单位建筑面积钢材消耗比发达国家高10-25%10-25%。 4 4、卫生洁具耗水比发达国家高、卫生洁具耗水比发达国家高30%30%。 5 5、污水回收率为仅发达国家的、污水回收率为仅发达国家的25%25%。 浙大浙大 候若石候若石2021/6/16164四、准予税前扣除项目金额：四、准予税前扣除项目金额：1、准予扣除项目：、准予扣除项目：纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所纳税人每一纳税年度发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。有必要和正常的成本、费用、税金

245、和损失。2、税法对扣除项目的要求、税法对扣除项目的要求 真实、真实、合法。合法。3、税前扣除确认应遵循的原则：、税前扣除确认应遵循的原则：权责发生制原则：权责发生制原则：配比原则：配比原则：相关性原则：相关性原则：确定性原则：确定性原则：合理性原则：合理性原则：2021/6/16165 第五节第五节管理费用的税收自查管理费用的税收自查 一、税法有扣除标准的费用项目一、税法有扣除标准的费用项目 （一）职工工资：（一）职工工资： （二）职工福利费（二）职工福利费 （三）工会经费：（三）工会经费： （四）职工教育经费：（四）职工教育经费：（五）业务招待费：）业务招待费：（六六）住房补贴）住房补贴 2

246、021/6/16166 （七）住房公积金：企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积（七）住房公积金：企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。（国税发（国税发200139号）。号）。 财税财税200610号：号：根据住房公积金管理条例、建设部根据住房公积金管理条例、建设部、财政部财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意、中国人民银行关于住房公积金管理

247、若干具体问题的指导意见（建金管见（建金管20055号）等规定精神，单位和个人分别在不超过号）等规定精神，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。 2021/6/16167 （八八）坏帐及跌价准备金）坏帐及跌价准备金 差异分析：税法差异分析：税法 直接转销法；会计制度直接转销法；会计制度 备抵法。备抵法。 1 1、企企业业可可提提取取55的的坏坏帐帐准准备备金金在在税税前前扣扣除除。为为简简化化起起见见，允允许企业计提坏帐准备金的

248、范围按企业会计制度的规定执行。许企业计提坏帐准备金的范围按企业会计制度的规定执行。 2 2、企业已提取准备的资产，并且纳税申报时已调增了应纳税、企业已提取准备的资产，并且纳税申报时已调增了应纳税所得额，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备，允许做所得额，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备，允许做相反纳税调整。填入附表五纳税调整减少项目明细表相反纳税调整。填入附表五纳税调整减少项目明细表 例例、某某公公司司有有一一台台设设备备入入账账价价值值70000元元, 2002年年末末已已提提折折旧旧20000元元,提提取取固固定定资资产产减减值值准准备备10000元元,2003年年1月月,公公

249、司司将将该该设设备处置备处置,卖价卖价45000元元,款已存入银行款已存入银行,应如何进行纳税调整。应如何进行纳税调整。 3 3、企企业业已已提提取取并并作作纳纳税税调调整整的的各各项项准准备备，如如因因确确凿凿证证据据表表明明属属于于不不恰恰当当运运用用了了谨谨慎慎原原则则，并并已已作作为为重重大大会会计计差差错错进进行行了了更更正正的，可作相反纳税调整。的，可作相反纳税调整。2021/6/16168 二、税法没有扣除标准的费用项目：二、税法没有扣除标准的费用项目： （一）劳动保护费：纳税人发生的合理的劳动保护支出，包（一）劳动保护费：纳税人发生的合理的劳动保护支出，包括：确因工作需要为雇员

250、配备或提供工作服、手套、安全保护用括：确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的费用。品、防暑降温用品等发生的费用。（二）劳动保险费：（二）劳动保险费： 1 1、社会保障性缴款、社会保障性缴款 2 2、企业劳动保险支出、企业劳动保险支出 在应付福利费列支的基本和补充医疗保险应调减应纳税所在应付福利费列支的基本和补充医疗保险应调减应纳税所得，列入附表五第得，列入附表五第4行行“在应付福利费列支的基本医疗保险在应付福利费列支的基本医疗保险”、第第5行行“在应付福利费列支的补充医疗保险在应付福利费列支的补充医疗保险”。 （三三）差旅费：）差旅费：出差人员姓名、地点、

251、时间、任务、支付凭出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。证等。 ( (国税发国税发199489199489号差旅费津贴、误餐补助号差旅费津贴、误餐补助) ) （四）会议费：会议费的证明材料包括：会议时间、地点、（四）会议费：会议费的证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。2021/6/16169 （五五）车辆使用费）车辆使用费 （国税函（国税函20053642005364号号 ）企业为股东个人购）企业为股东个人购车，车，考虑到该股东个人名下的车辆同时也为企业经营使用的实际考虑到该股东个人名下的车辆同时也为企业经

252、营使用的实际情况，允许合理减除部分情况，允许合理减除部分所得所得，减除的具体数额由主管税务机关，减除的具体数额由主管税务机关根据车辆的实际使用情况合理确定。根据车辆的实际使用情况合理确定。 （七七）邮电费）邮电费 ：国税发国税发200345号文件规定，企业发给职工与号文件规定，企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标，由省一级国税局、地税取得应纳税收入有关的办公通讯费用标，由省一级国税局、地税局协商确定。局协商确定。 京国税发京国税发20032552003255号文规定，号文规定，“纳税人支付给职工的与取得纳税人支付给职工的与取得应纳税收入有关的办公通讯费用，税前扣除的最高限额为每人每

253、应纳税收入有关的办公通讯费用，税前扣除的最高限额为每人每月月300300元元”。 （八）外事费：也可叫涉外费，指企业从事外事活动的费用（八）外事费：也可叫涉外费，指企业从事外事活动的费用支出，包括企业派人出国考察、商务洽谈、接待外商等项开支。支出，包括企业派人出国考察、商务洽谈、接待外商等项开支。具体标准请参照财政部财行具体标准请参照财政部财行200173200173号文执行。号文执行。 （十）租赁及物业费：租金应当在租赁期的各个期间按直线（十）租赁及物业费：租金应当在租赁期的各个期间按直线法分摊。法分摊。2021/6/16170 （十十一一）修修理理费费：指指企企业业使使用用的的固固定定资资

254、产产、低低值值易易耗耗品品的的日日常常修理费和大修理费，修理费一般不得预提。修理费和大修理费，修理费一般不得预提。 1自有固定资产装修费用，应当在自有固定资产装修费用，应当在“固定资产固定资产”科目下单设科目下单设“固定资产装修固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。旧。 两次装修间隔可以按两次装修间隔可以按5年（国税函年（国税函2000704号）号）2.融资租赁方式租入的固定资产融资租赁方式租入的固定资产3.经营租赁方式租入

255、的固定资产发生的改良支出，应在经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应在“长期长期待摊费用待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独摊销。两者中较短的期间内，采用合理的方法单独摊销。例如：租用的售楼处装修。例如：租用的售楼处装修。4.固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值。固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值。 2021/6/16171 （十十三三）折折旧旧费费：固固定定资资产产折折旧旧费费用用大大小小受受四四个个因因素素影影响响：一一是是计计提提折折旧旧的的基基数数（入入帐帐价价值

256、值）；二二是是固固定定资资产产折折旧旧年年限限；三三是是折折旧方法；四是固定资产净残值旧方法；四是固定资产净残值 率。率。 1 1、固定资产净残值：固定资产净残值： 外商投资企业所得税法实施细则外商投资企业所得税法实施细则33条：不低于条：不低于10%； 内资企业按所得税细则第内资企业按所得税细则第31条净残值的比例在条净残值的比例在5%以内；以内； 国税发国税发200370号：在内、外资企业所得税号：在内、外资企业所得税“两法两法”合并前，合并前，固定资产残值比例统一确定为固定资产残值比例统一确定为5%； 国税函国税函2005883号规定：号规定：国税发国税发200320037070号文下发

257、之日号文下发之日(6(6月月1818日）起，日）起，内、外资内、外资企业新购置的固定资产在计算可扣除的固定企业新购置的固定资产在计算可扣除的固定资产折旧额时，固定资产残值比例统一确定为资产折旧额时，固定资产残值比例统一确定为5%5%。在上述文件下发。在上述文件下发之日前购置的固定资产，企业已按不高于之日前购置的固定资产，企业已按不高于5%5%的比例自行确定的残值的比例自行确定的残值比例，不再进行调整。比例，不再进行调整。2021/6/16172 2、 利用固定资产加速折旧政策进行纳税筹划利用固定资产加速折旧政策进行纳税筹划 1993年，我国财务会计制度进行了全面改革，财政部制定了年，我国财务会

258、计制度进行了全面改革，财政部制定了企业财务通则和分行业的财务制度，制度对固定资产折旧规企业财务通则和分行业的财务制度，制度对固定资产折旧规定了期间折旧年限。定了期间折旧年限。 19961996年年，财财政政部部、国国家家税税务务总总局局关关于于促促进进企企业业技技术术进进步步有有关关财财务务税税收收问问题题的的通通知知（财财工工字字199641199641号号）规规定定，企企业业固固定定资产折旧年限可以选择财务制度规定的期间折旧年限的下限。资产折旧年限可以选择财务制度规定的期间折旧年限的下限。 20002000年年，国国家家税税务务总总局局关关于于印印发发企企业业所所得得税税税税前前扣扣除除办

259、办法法的的通通知知（国国税税发发200084200084号号）规规定定，除除另另有有规规定定者者外外，固固定定资资产产计计提提折折旧旧的的最最低低年年限限为为：房房屋屋、建建筑筑物物为为2020年年；火火车车、轮轮船船、机机器器、机机械械和和其其他他生生产产设设备备为为1010年年；电电子子设设备备和和火火车车、轮轮船船以以外外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5 5年。年。2021/6/16173 2003年，国家税务总局关于下放管理的固定资产加速折旧审年，国家税务总局关于下放管理的固定资产加速折旧审批项目后续管理工作的通知（

260、国税发批项目后续管理工作的通知（国税发2003113号）规定，允许号）规定，允许实行加速折旧的企业或固定资产包括：实行加速折旧的企业或固定资产包括： 对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子生产企对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产业、船舶工业企业、生产“母机母机”的机械企业、飞机制造企业、的机械企业、飞机制造企业、化工生产企业、医药生产企业的机器设备；化工生产企业、医药生产企业的机器设备； 对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资项目的关键设对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资项目的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀的机备，以及

261、常年处于震动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀的机器设备；器设备； 证券公司电子类设备；证券公司电子类设备； 集成电路生产企业的生产性设备；集成电路生产企业的生产性设备； 外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。2021/6/16174 固定资产加速折旧方法：固定资产加速折旧方法： （ 1）固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，对）固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，对符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递减法或年数总符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递减法或年数总和法。和法。 （2）下列资产折旧或摊销年限最短为）下

262、列资产折旧或摊销年限最短为2年。年。 A、证券公司电子类设备；证券公司电子类设备； B、外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。 （3）集集成成电电路路生生产产企企业业的的生生产产性性设设备备最最短短折折旧旧年年限限为为3年年。 （4 4）20042004年年，财财政政部部、国国家家税税务务总总局局关关于于落落实实振振兴兴东东北北老老工工业业基基地地企企业业所所得得税税优优惠惠政政策策的的通通知知（财财税税20041532004153号号）规规定定：“东东北北地地区区工工业业企企业业的的固固定定资资产产( (房房屋屋、建建筑筑物物除除外外) )，

263、可可在在现现行行规规定定折折旧旧年年限限的的基基础础上上，按按不不高高于于4040的的比比例例缩缩短短折折旧旧年年限限。” ” 关关于于折折旧旧年年限限的的“现现行行规规定定”，是是指指企企业业正正在在执执行行的的财财政政部分行业财务制度和国家其它有关规定。部分行业财务制度和国家其它有关规定。( (财税财税200517200517号）号）2021/6/16175如何利用加速折旧的方法：如何利用加速折旧的方法： 1 1、对对仍仍采采用用财财务务制制度度规规定定的的期期间间折折旧旧年年限限的的企企业业，在在计计算算企企业业所所得得税税时时，采采用用国国税税发发200084200084号号规规定定的

264、的最最低低折折旧旧年年限限计计提提固固定资产折旧；定资产折旧； 2 2、对对东东北北老老工工业业区区的的企企业业，按按照照财财税税20041532004153号号规规定定，在在“现现行行规规定定”折折旧旧年年限限的的基基础础上上，按按不不高高于于4040的的比比例例缩缩短短折折旧旧年限计提折旧。年限计提折旧。 3 3、对符合国税发、对符合国税发20032003113113号规定的行业或固定资产，号规定的行业或固定资产，不不采用缩短折旧年限法，而采用双倍余额递减法或年数总和法。采用缩短折旧年限法，而采用双倍余额递减法或年数总和法。 国国税税发发20031132003113号号文文规规定定，企企业

265、业“在在纳纳税税申申报报时时自自主主选选择择采采用用加加速速折折旧旧的的方方法法”，把把按按税税法法计计提提的的折折旧旧费费用用与与按按会会计计制制度度计计提提的的折折旧旧费费用用的的差差额额，作作为为纳纳税税调调整整，填填入入企企业业所所得得税税年年度度纳纳税税申申报报表表附附表表五五第第1717行行“其其他他纳纳税税调调减减项项目目”中中，并并附附明明细细表表加加以以说说明明，调调减减应应纳纳税税所所得得额额，按按调调减减后后的的应应纳纳税税所所得得额额计计算算应应交交企企业业所所得得税税。这这样样，在在保保持持利利润润总总额额不不变变的的情情况况下下，减减少少了了所所得税，增加了净利润。

266、得税，增加了净利润。 2021/6/16176 第一、采用应付税款法核算时，应使所得税费用等于应交所得第一、采用应付税款法核算时，应使所得税费用等于应交所得税，可以直接用企业所得税纳税申报表核算的应交所得税额。税，可以直接用企业所得税纳税申报表核算的应交所得税额。 借：所得税借：所得税 贷：应交税金贷：应交税金应交所得税应交所得税 第二、采用纳税影响会计法核算时第二、采用纳税影响会计法核算时 近期的会计分录是：近期的会计分录是： 借：所得税借：所得税 贷：递延税款贷：递延税款 （因多提折旧调减的应纳税所得额附表（因多提折旧调减的应纳税所得额附表 五第五第1717行行 适用税率）适用税率） 应交

267、税金应交税金应交所得税应交所得税 新表第新表第2424行行 2021/6/16177 远期的会计分录是：远期的会计分录是： 借：所得税借：所得税 递延税款递延税款 贷：应交税金贷：应交税金应交所得税应交所得税 （十五）无形资产摊销费用：（十五）无形资产摊销费用：税法规定，企业随同电脑一起购税法规定，企业随同电脑一起购置的软件，计入固定资产的入帐价值；企业单独取得的软件应作置的软件，计入固定资产的入帐价值；企业单独取得的软件应作为无形资产管理，摊销年限最短为为无形资产管理，摊销年限最短为2年（国税发年（国税发2003113号）。号）。 东北地区工业企业的无形资产，可在现行摊销年限基础上，按东北地

268、区工业企业的无形资产，可在现行摊销年限基础上，按不高于不高于40%40%的比例缩短摊销年限。（财税的比例缩短摊销年限。（财税20041532004153号）号） （十七）会员费：企业加入工商业联合会交纳的会费，准予税（十七）会员费：企业加入工商业联合会交纳的会费，准予税前扣除；企业按省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向前扣除；企业按省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许在所得税前扣除。审核后允许在所得税前扣除。 2021/6/16178三、税法给予优惠的费用项目三

269、、税法给予优惠的费用项目研究开发费研究开发费国家中长期科学和技术发展规划纲要（国发国家中长期科学和技术发展规划纲要（国发20066号）规号）规定，允许企业按当年实际发生的技术开发费用的定，允许企业按当年实际发生的技术开发费用的150%抵扣当年应抵扣当年应纳税所得额，实际发生的技术开发费用当年抵扣不足部分，可在纳税所得额，实际发生的技术开发费用当年抵扣不足部分，可在5年内结转抵扣。年内结转抵扣。 “四不四不”：不分经济性质；不分经济性质；不分行业；不分行业；不分是否盈亏；不分是否盈亏；不分增长幅度。不分增长幅度。2021/6/16179财政部财政部国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政

270、国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政策的通知（财税策的通知（财税200688号号）规定：）规定：（1）技术开发费项目包括：新产品设计费）技术开发费项目包括：新产品设计费,工艺规程制定费工艺规程制定费,设设备调整费备调整费,原材料和半成品的试制费原材料和半成品的试制费,技术图书资料费技术图书资料费,未纳入国家未纳入国家计划的中间实验费计划的中间实验费,研究机构人员的工资研究机构人员的工资,用于研究开发的仪器、设用于研究开发的仪器、设备的折旧备的折旧,委托其他单位和个人进行科研试制的费用委托其他单位和个人进行科研试制的费用,与新产品的试与新产品的试制和技术研究直接相关的其他费用制和技术

271、研究直接相关的其他费用,在按规定实行在按规定实行100%扣除基础上扣除基础上,允许再按当年实际发生额的允许再按当年实际发生额的50%在企业所得税税前加计扣除。在企业所得税税前加计扣除。企业年度实际发生的技术开发费当年抵扣不足的部分企业年度实际发生的技术开发费当年抵扣不足的部分,可在以后可在以后年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣,抵扣的期限最长不得超抵扣的期限最长不得超过五年。过五年。2021/6/16180（2）关于加速折旧）关于加速折旧自自2006年年1月月1日起，企业新购进的用于研究开发的仪器和设备，日起，企业新购进的用于研究开发的仪器和设备，单位价值

272、在单位价值在30万元以下的万元以下的,可一次或分次计入成本费用可一次或分次计入成本费用,在企业所得在企业所得税税前扣除税税前扣除,其中达到固定资产标准的应单独管理其中达到固定资产标准的应单独管理,不再提取折旧。不再提取折旧。企业用于研究开发的仪器和设备企业用于研究开发的仪器和设备,单位价值在单位价值在30万元以上的万元以上的,允允许其采取双倍余额递减法或年数总和法实行加速折旧许其采取双倍余额递减法或年数总和法实行加速折旧,具体折旧方具体折旧方法一经确定法一经确定,不得随意变更。不得随意变更。（3）关于高新技术企业税收优惠政策）关于高新技术企业税收优惠政策自自2006年年1月月1日起日起,国家高

273、新技术产业开发区内新创办的高新技国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业术企业,自获利年度起两年内免征企业所得税自获利年度起两年内免征企业所得税,免税期满后减按免税期满后减按15%的税率征收企业所得税。的税率征收企业所得税。上述企业在投产经营后上述企业在投产经营后,其获利年度以第一个获得利润的纳税年其获利年度以第一个获得利润的纳税年度开始计算度开始计算;企业开办初期有亏损的企业开办初期有亏损的,可以依照税法规定逐年结转弥可以依照税法规定逐年结转弥补补,其获利年度以弥补后有利润的纳税年度开始计算。其获利年度以弥补后有利润的纳税年度开始计算。2021/6/16181 （4）研究开发费自主申报扣

274、除：）研究开发费自主申报扣除： 国税发国税发200482号文取消该审批项目后，技术开发费的加计扣除号文取消该审批项目后，技术开发费的加计扣除改由纳税人根据上述政策规定自主申报扣除。申报时应报送以下材改由纳税人根据上述政策规定自主申报扣除。申报时应报送以下材料：料：技术项目开发计划技术项目开发计划(立项书立项书)和技术开发费预算；和技术开发费预算；技术研发专门机构的编制情况和专业人员名单；技术研发专门机构的编制情况和专业人员名单；上年及当年技术开发费实际发生项目和发生额的有效凭据。上年及当年技术开发费实际发生项目和发生额的有效凭据。（5）研究开发费加计扣除额的填报：）研究开发费加计扣除额的填报：

275、当年发生的研究开发费全额计入管理费用直接在税前扣除扣除，当年发生的研究开发费全额计入管理费用直接在税前扣除扣除，加计加计50%扣除额填入新表第扣除额填入新表第21行行“加计扣除额加计扣除额”。2021/6/16182 第六节第六节 营业费用的税收自查营业费用的税收自查 一、营业费用的费用项目：一、营业费用的费用项目： 如如果果企企业业营营销销部部门门单单独独核核算算，应应设设置置下下列列费费用用项项目目：工工资资、职职工工福福利利费费、运运杂杂费费、差差旅旅费费、展展览览费费、广广告告费费、业业务务宣宣传传费费、保保险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。

276、二二、广广告告费费: : 广广告告费费是是企企业业为为销销售售商商品品、提提供供劳劳务务或或树树立立企企业业形象而进行广告宣传的费用。广告费支出必须符合下列条件：形象而进行广告宣传的费用。广告费支出必须符合下列条件： 广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 已实际支付费用，并已取得相应发票；已实际支付费用，并已取得相应发票； 通过一定的媒体传播。通过一定的媒体传播。粮食类（含薯类）白酒广告宣传费不得在企业所得税前扣除。粮食类（含薯类）白酒广告宣传费不得在企业所得税前扣除。 1 1、国税发、国税发200084200084号规定的广告费的税前扣除标准：

277、企业号规定的广告费的税前扣除标准：企业每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入2%2%的，可据实扣的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。2021/6/16183 2 2、国国税税发发200189200189号号规规定定，适适用用8%8%广广告告费费扣扣除除比比例例的的行行业业是：是： 自自20012001年年1 1月月1 1日日起起，制制药药、食食品品（含含保保健健食食品品、饮饮料料）、日日化化、家家电电、通通信信、软软件件开开发发、集集成成电电路路、房房地地产产开开发发、体体育育文文化化和和家家

278、具具建建材材商商城城等等行行业业的的企企业业，每每一一纳纳税税年年度度可可在在销销售售（营营业业）收收入入8%8%的的的的比比例例内内据据实实扣扣除除广广告告支支出出，超超过过比比例例部部份份的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。 2021/6/16184 4、国税发国税发200631号文对新办房地产开发企业发生的广告费、号文对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业

279、务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过得超过3个纳税年度。个纳税年度。 （3）对已开办的房地产开发企业的三项费用仍然执行国税发对已开

280、办的房地产开发企业的三项费用仍然执行国税发200189号文和国税发号文和国税发200084号文之规定。号文之规定。2021/6/16185 三、业务宣传费三、业务宣传费 业务宣传费指企业开展业务宣传活动而支付的费用。包括企业业务宣传费指企业开展业务宣传活动而支付的费用。包括企业以公益宣传或者以公益广告的形式宣传企业产品、企业形象而发以公益宣传或者以公益广告的形式宣传企业产品、企业形象而发生的费用、广告性质的小礼品支出等。业务宣传费与广告费的主生的费用、广告性质的小礼品支出等。业务宣传费与广告费的主要区别是是否通过广告媒体传播。要区别是是否通过广告媒体传播。 国税国税发200084200084号

281、文件号文件规定，定，纳税人每一税人每一纳税年度税年度发生的生的业务宣宣传费( (包括未通包括未通过媒体的广告性支出媒体的广告性支出),),在不超在不超过销售售营业收入收入55范范围内内, ,可据可据实扣除。扣除。 四、纳税人发生的佣金符合下列条件的四、纳税人发生的佣金符合下列条件的,可计入销售费用：可计入销售费用：1、有合法真实凭证；、有合法真实凭证；2、支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个、支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人人(支付对象不含本企业雇员支付对象不含本企业雇员)；3、支付给个人的佣金、支付给个人的佣金,除另有规定者外除另有规定者外,不得超过服务金额

282、的不得超过服务金额的5%。2021/6/16186 第七节第七节 财务费用的税收自查财务费用的税收自查 一、借款费用的税前扣除一、借款费用的税前扣除 （一一）借借款款费费用用的的范范围围：借借款款费费用用是是纳纳税税人人为为经经营营活活动动的的需需要要承担的承担的, ,与借入资金相关的利息费用与借入资金相关的利息费用, ,包括：包括： 1 1、长期、长期, ,短期借款的利息；短期借款的利息； 2 2、与债券相关的折价或溢价的摊销；、与债券相关的折价或溢价的摊销； 3 3、安排借款时发生的辅助费用的摊销；、安排借款时发生的辅助费用的摊销； 4 4、与与借借入入资资金金有有关关, ,作作为为利利息

283、息费费用用调调整整额额的的外外币币借借款款产产生生的的差差额。额。2021/6/16187 （二）借款费用的税前扣除的规定（二）借款费用的税前扣除的规定 1 1纳纳税税人人发发生生的的经经营营性性借借款款费费用用, ,符符合合条条例例对对利利息息水水平平限限定定条条件件的的, ,可以直接扣除。可以直接扣除。 （1 1）为为购购置置, ,建建造造和和生生产产固固定定资资产产, ,无无形形资资产产而而发发生生的的借借款款, ,在在有有关关资资产产购购建建期期间间发发生生的的借借款款费费用用, ,应应作作为为资资本本性性支支出出计计入入有有关关资资产产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用的成本；

284、有关资产交付使用后发生的借款费用, ,可在发生当期扣除。可在发生当期扣除。 （2 2）纳纳税税人人借借款款未未指指明明用用途途的的, ,其其借借款款费费用用应应按按经经营营性性活活动动和和资资本本性性支支出出占占用用资资金金的的比比例例, ,合合理理计计算算应应计计入入有有关关资资产产成成本本的的借借款款费费用和可直接扣除的借款费用。用和可直接扣除的借款费用。 2 2向向非非金金融融机机构构借借款款的的利利息息支支出出，不不高高于于按按照照金金融融机机构构同同类类、同同期期贷贷款款利利率率，（含含人人民民银银行行规规定定的的浮浮动动利利率率）计计算算的的数数额额以以内内的的部分，准予扣除（国税

285、函部分，准予扣除（国税函2003111420031114号文件规定）。号文件规定）。 3 3企企业业经经批批准准集集资资的的利利息息支支出出, ,凡凡是是不不高高于于同同期期同同类类商商业业银银行行贷贷款款利利率率的的部部分分, ,允允许许在在计计税税时时予予以以扣扣除除；其其超超过过的的部部分分, ,不不准准予予扣扣除。（国税发除。（国税发19941321994132号）号）2021/6/161884、国税发、国税发200631号文对借款发生的利息支出税前扣除问题作号文对借款发生的利息支出税前扣除问题作了新规定。了新规定。（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定）开发企业为建

286、造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（2）开发企业只要能够出具从金融机构取得借款的证明文件，）开发企业只要能够出具从金融机构取得借款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。除。（和国税函（和国税函2002837号规定一致号规定一致）（3）增加了防止资本弱化和关联交易的规定。）增加了防止资本

287、弱化和关联交易的规定。开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。5、纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，可以直接、纳税人为对外投资而借入的资金发生的借款费用，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本

288、扣除，不需要资本化计入有关投资的成本2021/6/16189 二、利息收入二、利息收入 1 1、金金融融企企业业存存款款利利息息收收入入，不不交交营营业业税税，计计入入收收入入总总额额，交交纳所得税；纳所得税； 2 2、纳纳税税人人购购买买除除国国库库券券以以外外的的各各种种债债券券等等有有价价证证券券的的利利息息，不交营业税，计入收入总额，交纳所得税；不交营业税，计入收入总额，交纳所得税； 3 3、企企业业之之间间资资金金借借贷贷的的利利息息收收入入，贷贷款款人人应应给给借借款款人人开开具具利利息息收收入入发发票票，按按金金融融企企业业适适用用税税率率交交纳纳营营业业税税，并并计计入入收收入

289、入总总额额交交纳所得税。纳所得税。 4 4、关于企业统借统还的利息收的规定：财税、关于企业统借统还的利息收的规定：财税20000072000007号：企号：企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位业主管部门或企业集团中的核心企业等单位( (以下简称统借方以下简称统借方) )向金向金融机构借款后融机构借款后, ,将所借资金分拨给下属单位将所借资金分拨给下属单位( (包括独立核算单位和非包括独立核算单位和非独立核算单位独立核算单位),),并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。取用于归还金融机构的利息不征收营业税

290、。2021/6/16190 5 5、纳税人购买国库券取得的利息按以下规定处理：、纳税人购买国库券取得的利息按以下规定处理： 财税财税200248200248号规定，从号规定，从20012001年年7 7月月1 1日起，国家决定在全日起，国家决定在全国银行间债券市场、上海证券交易所、深圳证券交易所逐步试国银行间债券市场、上海证券交易所、深圳证券交易所逐步试行国债净价交易。行国债净价交易。 持有到期日的利息收入持有到期日的利息收入 免税免税 应计利息应计利息 免税免税 国债价格差额（资本国债价格差额（资本利得）利得） 征税征税 一级市场买进二级市一级市场买进二级市场卖出场卖出 免征免征 二级市场买

291、进二级市二级市场买进二级市场卖出场卖出 征税征税 二级市场买进持至到二级市场买进持至到期期 免税免税净价交易净价交易非净价交易非净价交易2021/6/16191 6、企业购买证券投资基金取得收入征税的规定、企业购买证券投资基金取得收入征税的规定财政部财政部国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题国家税务总局关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知（财税的通知（财税2002128号）规定：号）规定：企业投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，应并入企业企业投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。的应纳税所得额，征收企业所得税。对基金取得的股票的股息

292、、红利收入，债券的利息收入、储对基金取得的股票的股息、红利收入，债券的利息收入、储蓄存款利息收入，由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支蓄存款利息收入，由上市公司、发行债券的企业和银行在向基金支付上述收入时代扣代缴付上述收入时代扣代缴20的个人所得税；对投资者（包括个人和的个人所得税；对投资者（包括个人和机构投资者）从基金分配中取得的收入，暂不征收个人所得税和企机构投资者）从基金分配中取得的收入，暂不征收个人所得税和企业所得税。业所得税。2021/6/16192三、汇兑损益三、汇兑损益企业所得税实施细则第企业所得税实施细则第24条规定：纳税人在生产、经营期间条规定：纳税人在生产、经营期间发

293、生的外国货币存、借和以外国货币结算的往来款项增减变动时，发生的外国货币存、借和以外国货币结算的往来款项增减变动时，由于汇率变化而与记账本位币折合发生的汇兑损益，计入当期所得由于汇率变化而与记账本位币折合发生的汇兑损益，计入当期所得或在当期扣除。或在当期扣除。企业会计制度要求除有外币业务的金融企业外，其他企业一企业会计制度要求除有外币业务的金融企业外，其他企业一般都应采用外汇统帐制。般都应采用外汇统帐制。两项交易观把外币交易的发生和结算作为两项相互独立的交易两项交易观把外币交易的发生和结算作为两项相互独立的交易处理，该交易在结算时由于汇率变动而产生的折合成记帐本位币的处理，该交易在结算时由于汇率

294、变动而产生的折合成记帐本位币的差额，不应调整原来的成本或收入，而应作为当期损益的一个明细差额，不应调整原来的成本或收入，而应作为当期损益的一个明细帐户或单独设立帐户或单独设立“汇兑损益汇兑损益”帐户进行反映。帐户进行反映。汇兑损益又有两种处理方法：一种是当期确认法，另一种是递延汇兑损益又有两种处理方法：一种是当期确认法，另一种是递延确认法。当期确认法是将未实现的汇兑损益计入当期损益。确认法。当期确认法是将未实现的汇兑损益计入当期损益。2021/6/16193我国会计制度规定，一般企业应采用外汇统帐制进行会计核算；我国会计制度规定，一般企业应采用外汇统帐制进行会计核算；核算外币业务损益时，采用两

295、项交易观；对汇兑损益的处理采用当核算外币业务损益时，采用两项交易观；对汇兑损益的处理采用当期确认法。期确认法。具体操作程序是：具体操作程序是：1、账户设置：企业在核算外币业务时，应当设置相应的外币账、账户设置：企业在核算外币业务时，应当设置相应的外币账户：包括外币现金（含存款）、以外币结算的债权户：包括外币现金（含存款）、以外币结算的债权(如应收票据、如应收票据、应收账款、预付账款等应收账款、预付账款等)和债务和债务(如短期借款、应付票据、应付账款、如短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、长期借款等预收账款、应付工资、长期借款等)，应当与非外币的各该相同账，应当与非外币的各该相同账

296、户分别设置，并分别核算。户分别设置，并分别核算。外币账户采用复币式账簿记载。外币账户采用复币式账簿记载。2、汇率的使用：企业发生外币业务时，应当将有关外币金额折、汇率的使用：企业发生外币业务时，应当将有关外币金额折合为记账本位币金额记账。除另有规定外，所有与外币业务有关的合为记账本位币金额记账。除另有规定外，所有与外币业务有关的账户，应当采用业务发生时的汇率，也可以采用业务发生当期期初账户，应当采用业务发生时的汇率，也可以采用业务发生当期期初的汇率折合。的汇率折合。2021/6/16194 3、期末汇兑损益的处理：、期末汇兑损益的处理：企业会计准则规定：企业会计准则规定：“企业在资产负债表日，

297、应当按照下列企业在资产负债表日，应当按照下列规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：规定对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：（1）外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资）外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。不同而产生的汇兑差额，计入当期损益。（2）以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日）以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。的即期汇率折算，

298、不改变其记账本位币金额。按照期末即期汇率折合的记账本位币金额与账面记账本位币金按照期末即期汇率折合的记账本位币金额与账面记账本位币金额之间的差额，作为汇兑损益，作如下处理：额之间的差额，作为汇兑损益，作如下处理：（1）正常经营期间的，计入当期损益；）正常经营期间的，计入当期损益；（2）属于筹建期间的，计人长期待摊费用；）属于筹建期间的，计人长期待摊费用；（3）属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，按照借）属于与购建固定资产有关的借款产生的汇兑损益，按照借款费用资本化的原则进行处理。款费用资本化的原则进行处理。2021/6/16195第八节第八节营业外收入的税收自查营业外收入的税收自查国税

299、发国税发200656号文件将企业所得税年度纳税申报表附表号文件将企业所得税年度纳税申报表附表一第一第17行行21行行“营业外收入营业外收入”的填报要求是的填报要求是:一、处置固定资产净收益一、处置固定资产净收益（一）转让不动产涉及的税种：（一）转让不动产涉及的税种：1、根据营业税条例的规定，销售不动产的单位和个人，应当依、根据营业税条例的规定，销售不动产的单位和个人，应当依法交纳营业税，包括企业被动迁取得拆迁补偿收入。法交纳营业税，包括企业被动迁取得拆迁补偿收入。2、财产转移书据要交印花税。、财产转移书据要交印花税。3、如果有转让所得应交纳土地增值税、如果有转让所得应交纳土地增值税4、企业所得

300、税。、企业所得税。2021/6/16196（二）转让使用过的固定资产是否交纳增值税？（二）转让使用过的固定资产是否交纳增值税？国税函国税函1995288号规定：根据号规定：根据(94)财税字第财税字第026号通知的规定号通知的规定,单位和个体经营者销售自己使用过的游艇单位和个体经营者销售自己使用过的游艇,摩托车和应征消费税的摩托车和应征消费税的汽车汽车,无论销售者是否属于一般纳税人无论销售者是否属于一般纳税人,一律按简易办法依照一律按简易办法依照6%的的征收率计算增值税，不得开具专用发票。征收率计算增值税，不得开具专用发票。销售自己使用过的其他属于货物的固定资产销售自己使用过的其他属于货物的固

301、定资产,同时具备以下几个同时具备以下几个条件的暂免征收增值税：条件的暂免征收增值税：1、属于企业固定资产目录所列货物；、属于企业固定资产目录所列货物；2、企业按固定资产管理、企业按固定资产管理,并确已使用过的货物；并确已使用过的货物；3、销售价格不超过其原值的货物。、销售价格不超过其原值的货物。对不同时具备上述条件的对不同时具备上述条件的,均应按均应按6%的征收率征收增值税。的征收率征收增值税。2021/6/16197财税财税200229号文件规定：号文件规定：1、纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、纳税人销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，

302、按照游艇，售价超过原值的，按照4的征收率减半征收增值税；售价的征收率减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。未超过原值的，免征增值税。2、旧机动车经营单位销售旧机动车、摩托车、游艇，按照、旧机动车经营单位销售旧机动车、摩托车、游艇，按照4的征收率减半征收增值税。的征收率减半征收增值税。计算公式为：应交增值税售价计算公式为：应交增值税售价（14%）4%22021/6/16198二、固定资产盘盈：国税发二、固定资产盘盈：国税发200656号规定，号规定，“营业外收入营业外收入”填填报在会计科目核算的收入。会计制度规定，固定资产盘盈按同类或报在会计科目核算的收入。会计制度规定，固定资产盘盈按同

303、类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。损耗后的余额，作为入账价值。三、出售无形资产收益三、出售无形资产收益企业出售无形资产（含转让土地使用权），应当将取得的价款与企业出售无形资产（含转让土地使用权），应当将取得的价款与该无形资产帐面价值的差额计入当期损益。该无形资产帐面价值的差额计入当期损益。四、罚款净收入四、罚款净收入财税财税200316号文件规定：号文件规定：“因受让方违约而从受让方取得的赔因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。偿金收入，应并入营业额中征

304、收营业税。”填入附表一第填入附表一第22行行“罚罚款净收入款净收入”。五、因债权人原因确实无法支付的应付款项五、因债权人原因确实无法支付的应付款项第第25行行“因债权人原因确实无法支付的应付款项因债权人原因确实无法支付的应付款项”：填报纳税：填报纳税人应付未付的三年以上人应付未付的三年以上“应付帐款应付帐款”及已在成本费用中列支的及已在成本费用中列支的“其其他应付款他应付款”。2021/6/16199第九节第九节 房地产开发企业所得管理税政策的新变化房地产开发企业所得管理税政策的新变化 一、房地产开发企业所得税政策的调整的主要内容一、房地产开发企业所得税政策的调整的主要内容 （一）将预售收入的

305、预计营业利润率修改为预计计税毛利率；一）将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率； （二）规定预售收入的计税毛利率（二）规定预售收入的计税毛利率 计税毛利率表计税毛利率表房产类别房产类别 城市类别城市类别 计税毛利率计税毛利率经济适用房经济适用房 不得低于不得低于3%非经济适用房非经济适用房省会城市城区及郊区省会城市城区及郊区不得低于不得低于20%非经济适用房非经济适用房地级市城区及郊区地级市城区及郊区 不得低于不得低于15%非经济适用房非经济适用房其他地区其他地区 不得低于不得低于10%2021/6/162001、预计毛利额的计算及税务处理、预计毛利额的计算及税务处理当期毛利额当期毛利

306、额=当期预售收入当期预售收入计税毛利率计税毛利率“计算出当期毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计算出当期毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后,再计入当期应纳税所得额，待开发产品结转计税成本后再行调整再计入当期应纳税所得额，待开发产品结转计税成本后再行调整”。填入企业所得税年度纳税申报表的附表四第填入企业所得税年度纳税申报表的附表四第36行行“本期预本期预售收入的预计利润售收入的预计利润”中，计算当期应纳税所得额。中，计算当期应纳税所得额。“营业税金及附加营业税金及附加”是指会计科目金额，不是单指营业税、附是指会计科目金额，不是单指营业税、附加税等。加税等。本期预交所得税的会计处理

307、：本期预交所得税的会计处理：借：递延税款借：递延税款贷：应交税金贷：应交税金应交所得税应交所得税以前期预收帐款结转销售时，计算实际所得税：以前期预收帐款结转销售时，计算实际所得税：借：所得税借：所得税贷：递延税款贷：递延税款应交税金应交税金应交所得税（差额）应交所得税（差额）2021/6/162012、规定了开发产品的完工标准、规定了开发产品的完工标准国税发国税发200631号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：的，应视为开发产品已完工：（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）竣工证明已报房地产管理部门备案的

308、开发产品（成本对象）；（2）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；（3）已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。）已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。 自查要点：自查要点： 对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 编制开发产品销售明细表编制开发产品销售明细表2021/6/162023、开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，、开发产品完工后，开发企业应

309、根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。4、预售房产完工后的税务处理、预售房产完工后的税务处理开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报开发产品完工后，开发企业应于年度

310、纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。情况的税务鉴定报告。调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本面积、预售收入

311、及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。及其实际销售成本等。已经结转销售的预售款的预计利润填入附表五第已经结转销售的预售款的预计利润填入附表五第16行行“本期已本期已转销售收入的预售收入的预计利润转销售收入的预售收入的预计利润”2021/6/16203二、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求二、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据税收征收管理法和企业所得税暂行条例及其实施根据税收征收管理法和企业所得税暂行条例及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发200631号文规号文规定定“开发企业出现下列情形之一的，

312、税务机关可对其开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往以往应缴的企应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按中业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，华人民共和国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进行处理，但不得但不得事先事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理”。1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未

313、设置账薄的；3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；缺不齐，难以查账的；5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；责令限期申报，逾期仍不申报的；6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2021/6/16204 三、对新办房地产企业减免税作了限制。对新办房地产企业减免税作了

314、限制。房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。的税收优惠。 这条规定，恰恰说明了可以成立以销售房地产开发产品（包括以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业。代理销售）为主的企业。2021/6/16205第六讲其他税种的税收自查第六讲其他税种的税收自查第一节房产税的税收自查第一节房产税的税收自查房产税税收检查内容房产税税收检查内容、房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借、房地产企业开

315、发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。的商品房是否按规定申报缴纳房产税。、对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。、对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。、房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其、房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。纳房产税。2021/6/16206一、合理选择建厂地址，避免缴纳房产税。一、合理选择建厂地址，避免缴纳房产税。税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。除上税法规定，房产税在城市、县

316、城、建制镇和工矿区征收。除上述范围以外的房产不属于房产税的征收范围，不征房产税。企业组述范围以外的房产不属于房产税的征收范围，不征房产税。企业组建选址时如果能考虑到这一点，会给企业带来数不尽的效益。建选址时如果能考虑到这一点，会给企业带来数不尽的效益。二、正确区分房屋和建筑物二、正确区分房屋和建筑物1正确划分房屋和建筑物：把房屋之外的建筑物与房屋区正确划分房屋和建筑物：把房屋之外的建筑物与房屋区分开，例如围墙、烟囱、水塔、油池、酒精池、游泳池、菜窖酒窖、分开，例如围墙、烟囱、水塔、油池、酒精池、游泳池、菜窖酒窖、玻璃暖棚以及各种储油气罐等，以上建筑物不是房产，不应该交房玻璃暖棚以及各种储油气罐

317、等，以上建筑物不是房产，不应该交房产税。产税。2正确划分正确划分“在建工程在建工程”的成本核算对象：把不属于房屋的成本核算对象：把不属于房屋的费用，例如，烟囱、绿地、长廊、道路、供暖锅炉及管道等，单的费用，例如，烟囱、绿地、长廊、道路、供暖锅炉及管道等，单独形成固定资产，避免误交房产税。属于房屋附属设备的水管、下独形成固定资产，避免误交房产税。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管以外的部分，水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管以外的部分，不计算房产原值；电灯网、照明线从进线盒连接管以外的部分，也不计算房产原值；电灯网、照明线从进线盒连接管以外的部分

318、，也不计算房产原值。不计算房产原值。2021/6/16207三、房屋装修是否应增加固定资产原值？三、房屋装修是否应增加固定资产原值？财政部财会财政部财会200310号：企业自有固定资产装修费用，在号：企业自有固定资产装修费用，在“固固定资产定资产”科目下单设科目下单设“固定资产装修固定资产装修”明细科目核算，并在两次装明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。方法单独计提折旧。四、利用税收优惠政策进行筹划四、利用税收优惠政策进行筹划1在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休

319、息在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。一律免征房产税。2021/6/162082国家税务总局国家税务总局“关于房地产企业开发的商品免征房产税问关于房地产企业开发的商品免征房产税问题的通知（国税发题的通知（国税发200389号）规定：号）规定：（1）房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发）房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地开发企业建造的商品房，在出企业而言是一种产品，因此，对房地开发企业建造的商品房

320、，在出售前，不征收房产税；但对出售前企业已使用或出租出借的商品房售前，不征收房产税；但对出售前企业已使用或出租出借的商品房应按规定征收房产税。应按规定征收房产税。（2）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。和城镇土地使用税。（3）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。2021/6/16209五、具备房屋功能的地下建筑征收房产税（财税五、具备房屋功能的地

321、下建筑征收房产税（财税2005181号）号）（一）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包（一）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。物资的场所。

322、2021/6/16210（二）（二）自用的地下建筑，按以下方式计税：自用的地下建筑，按以下方式计税：1工业用途房产，以房屋原价的工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。作为应税房产原值。应纳房产税的税额应纳房产税的税额=应税房产原值应税房产原值1-(10%-30%1.2。2商业和其他用途房产，以房屋原价的商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80作为应税房作为应税房产原值。产原值。应纳房产税的税额应纳房产税的税额=应税房产原值应税房产原值1-(10%-30%)1.2。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖

323、市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（三）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计（三）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。算征收房产税。2021/6/16211第二节印花税的税收自查

324、第二节印花税的税收自查印花税税收检查内容：印花税税收检查内容：、各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。、各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。、房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行、房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。借款合同等是否按规定粘贴印花税。一、尽量避免成为印花税的纳税人一、尽量避免成为印花税的纳税人（一）发生经济业务不签订合同的，不纳税。（一）发生经济业务不签订合同的，不纳税。（二）属于印花税税目规定的合同征税，不属于税目规定的合（二）属于印花税税目规定的合同征税，不属于税目规定的合同不征税。例如代理合同

325、、人寿保险合同、咨询合同、管道运输合同不征税。例如代理合同、人寿保险合同、咨询合同、管道运输合同、赠与合同、行纪合同、居间合同等。同、赠与合同、行纪合同、居间合同等。（三）虽属于印花税税目规定的合同，但合同内容不属于规定（三）虽属于印花税税目规定的合同，但合同内容不属于规定征税范围的不征税。例如，企业之间、企业与个人之间的借款合同征税范围的不征税。例如，企业之间、企业与个人之间的借款合同不征税。不征税。2021/6/16212二、减少分包或转包环节避免重复征税二、减少分包或转包环节避免重复征税例、甲公司有一项工程金额例、甲公司有一项工程金额10000万元出包给乙公司，乙公万元出包给乙公司，乙公

326、司又将其中的司又将其中的6000万元工程分包给丙公司，丙公司再将其中的万元工程分包给丙公司，丙公司再将其中的2000万元工程分包给丁公司。万元工程分包给丁公司。三、充分利用优惠政策节税三、充分利用优惠政策节税、对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立、对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税。的书据免税。、对无息、贴息贷款合同免税。、对无息、贴息贷款合同免税。、对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同、对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税。免税。2021/6/16213、企业改制过程中有关印花税征免的规定（财税、企业改制过程中有关印花税

327、征免的规定（财税2003183）（1）实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业）实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业(重新重新办理法人登记的办理法人登记的)，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立，其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花。资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花。（2）以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿）以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花。记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花。（）企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后（）企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。制前已贴花的，不再贴花。（）企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。（）企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。2021/6/16214 谢谢 谢谢 大大 家家 ！2021/6/16215 结束语结束语若有不当之处，请指正，谢谢！若有不当之处，请指正，谢谢！