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1、第五章物业管理投标书的编写1 1第一节、物业管理投标文件的主要内容一、物业管理投标文件的涵义是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给业主委员会（开发商）组件的招投标小组，就目标物业管理的各有关事项分析起草的文件。2 2二、物业管理投标文件的内容封面正 文投标致函附录技术标部分商务标部分3 3（一）封面4 4（二）投标致函实际为投标者的正式报价信，其内容应表明：投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业服务任务；自己的总报价金额投标者接受该物业整个合同委托服务的期限5 5本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；投标者愿意提交投标保证金并在投标有效期不撤回标书本投标书连同招标
2、者的书面接受通知均具有法律约束力对招标者接受其他投标的理解6 6（三）标书正文一般包括招标单位在招标文件中要求投标单位予以解决和明确回答的问题。通常物业管理标书项目主要有以下几项： 1、前言（1）物业管理企业情况的简介（2）对针对投标物业的认识（3）概述拟采取的管理对策7 72、拟采取的管理方式与方法（1）内部管理架构与机构设置组织机构管理体制总经理负责制董事会下三总师负责制董事会下的总经理负责制8 8在总经理之下，组织架构通常包含：行政部：财务部工程部保安部清洁部业务部9 9据新加坡一著名企业在中国的实践，物业管理企业机构设置主要应考虑以下四个方面：1010（2）机构运作机制1111（3）公
3、司管理工作流程（4）管理工作的控制方式垂直控制方式矩阵式控制方式（5）信息反馈12123、提供的物业服务内容及功能不同阶段的内容不同：（1 1）开发设计、建设监理期间的管理顾问服务）开发设计、建设监理期间的管理顾问服务（2 2）物业竣工验收前的管理顾问服务）物业竣工验收前的管理顾问服务（3 3）住户入住阶段管理顾问服务）住户入住阶段管理顾问服务（4 4）日常管理运作阶段的管理服务）日常管理运作阶段的管理服务13134、管理人员的配备与培训14145、管理服务用房及其他物资装备配置方案 人力、物力、财力6、服务经费的收支预算方案 以以“综合管理、全面服务综合管理、全面服务”为方针为方针 以以“取
4、之于民、用之于民取之于民、用之于民”为原则。为原则。 包括收入测算费和支出测算费包括收入测算费和支出测算费7、物业管理企业的自我管理公司内部管理制度公众管理制度物业辖区综合管理规则15158、各项管理指标的承诺9、便民服务项目的内容10、社区文化服务方案 社区服务的最高境界是社区服务的最高境界是“ “功成事遂，百姓皆谓自然功成事遂，百姓皆谓自然” ” 不应仅满足于不应仅满足于“ “住宅住宅+ +修缮修缮+ +管理管理+ +商业服务商业服务” ”社区文化活动形式有：社区文化活动形式有：组织小区的各种公益活动；组织小区的各种公益活动；开展各项文明活动开展各项文明活动开展人际交往，推行开展人际交往，
5、推行“ “社团社团” ”活动活动11、物业管理的整治方案12、物业维修养护计划和实施方案161613、智能化系统的管理与维护包括：（1）智能化系统的组成及日常运行（见下图）171718181919 （2）智能化系统的保养和维护14、提高物业管理水平的设想15、愿意接受的有关惩罚2020（四）标书的附件（1）主要负责人及技术人员简历（2）服务费测算的依据及演算过程（3）从业资格证书复印件（4）企业获奖证书复印件（5）资信证明（6）其他有益于中标的文件、材料、说明等（7）招标文件中要求提交的其他附件。2121第二节 物业管理投标文件的编写技巧一、标书编制技巧与策略1、内容要有创新，但又要符合该项目
6、具体实际。2、介绍物业管理企业的内容，语言要精炼3、要有企业管理的品牌理念，用诚信及优质服务反映企业的内涵优势。4、有规范化的服务特色，如建立ISO9002、ISO14000等国际质量体系。5、要换位思考，充分考虑业主素质和要求。22226、有切实可行的服务承诺，不作空头承诺7、有偿服务与适度义务服务相结合。8、物业管理费的预算要合理准确，有依据。9、针对竞争对手的情况以及业主的关注程度，有能解决社会热点问题，赢得业主理解与信赖。10、以人为本，开展社区文化活动11、充分利用高科技智能化设备设施；保安系统IC卡智能化、停车场车牌智能识别系统、蓝牙技术等。232312、标书文字要规范13、标书的
7、顺序要尽可能与招标文件一致。14、标书印制要精美，有艺术感召力。15、注重标书的包装。2424二、编写投标文件的注意事项二、编写投标文件的注意事项（1 1）投标文件中的每一空白处都必须填写。）投标文件中的每一空白处都必须填写。（2 2）填报文件应当反复校对，保证各项无误。）填报文件应当反复校对，保证各项无误。（3 3）递交的全部文件每页均须签字）递交的全部文件每页均须签字（4 4）最好是用打字方式填写投标文件）最好是用打字方式填写投标文件（5 5）不得改变标书的格式）不得改变标书的格式（6 6）投标文件应当保持整洁，纸张统一，装订大方）投标文件应当保持整洁，纸张统一，装订大方（7 7）投标人在
8、招标文件中应明确标明）投标人在招标文件中应明确标明“ “投标文件正本投标文件正本” ”和和“ “投标文件副本投标文件副本” ”及其份数，加盖公章和法定及其份数，加盖公章和法定代表人或其委托人的签字（印鉴）代表人或其委托人的签字（印鉴）（8 8）应当按规定对投标文件进行分装和密封，按规定）应当按规定对投标文件进行分装和密封，按规定的日期和时间检查投标文件后一次递交。的日期和时间检查投标文件后一次递交。（9 9）严守秘密，公平竞争。）严守秘密，公平竞争。2525案例2626第六章物业管理的投标报价2727第一节 物业服务费的测算一、物业服务费测算的依据和原则（一）物业服务费测算的依据（1）中华人民
9、共和国物业服务收费管理办法、中华人民共和国价格法、物业管理条例以及各地方政府制定的物业服务收费管理办法；（2）招标文件（包括各附件、招标图纸）以及标前会议问题答疑等招标补充通知；（3）开发商的规划建设思路以及入住业主的需求；2828（4）物资询价及分包询价结果，已掌握的市场价格信息；（5）有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，定期公布的相应基准价及其浮动幅度；（6）竞争态势的预测和盈利期望（7）投标企业物业服务的成功经验。2929（二）物业服务费测算的原则由原来的“合理公开与产权使用人的承受能力相适应”改变为“合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相
10、适应的原则”二、物业服务计费方式（一）包干制 指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式3030（二）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。3131三、物业服务费的构成 一般包括（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、社会保险和按规定提取的福利费等（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用（5）物业管理区域秩序维护费用
11、；（6）办公费用；3232（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用3333四、物业服务各项费用的计算四、物业服务各项费用的计算（一）人工费的计算（一）人工费的计算公式：公式：P1年日常综合管理费中人工费的预算额；Ni年需聘用的第i类日常管理服务人员数Wi第i类人员的月人均工资34341、管理服务人员用工量的计算（1）本企业职工（2）外聘技工（3）从当地劳务市场招聘的服务人员或劳工35352、管理服务人员工资的构成（1）本企业职工的基本工资（2）由国家法律规定的、强制实施的各种工资性费用支出项目；（3）夜餐补助费（4）医疗费（
12、5）法定休假日工资（6）法定节假日工资（7）因病或轻伤不能工作时间的工资；（8）效益工资（奖金）3636（9）工会经费（10）职工培训、教育经费（11）应包括在工资中未明确的其他项目其中（1）（2）项为国家法律强制规定实施的。3737例 某物业预计需环卫员10名，其中本企业职工3名，月人均工资1000元，劳务市场招聘7人，月人均工资500元，则环卫员的月人均工资为:1000*30%+500*70%=650(元)3838对初步得出的工资要进行一系列的分析评估首先，对本企业以往投标的同类或类似物业的标书分析其次，进行市场调查再次，对潜在的竞争对手竞争对手进行分析预测。最后，确定调整。3939（二）
13、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用的计算40401、公用水电费P2年公用设备用水用电费支出Q电i第i项公用设备设施用电量Q水i第i项公用设备设施用水量P电电费单价P水水费单价4141（1）公共照明设备系统用电量的计算Q电1=（W1T1+W2T2+）3012（2）给排水设备系统年用电量Q电2=W243012（3）电梯用电量Q电3=nW243012（4）中央空调用电量Q电4=n主W主b主+ (n泵W泵+n塔W塔) b辅 T301242422、共用部位、公用设备设施的日常维修养护费用4343（三）物业管理区域清洁卫生费用的计算4444F5,年保洁工具损耗、清洁用品消耗F6年除“四害”费用F
14、7年水箱清洗消毒F8其他费用4545（四）物业管理区域绿化养护费用的计算4646F1年绿化用树木、花种及材料费工具费F2年绿化用水电费（可列入水电费）F3年园林绿化养护、修剪、施肥喷药等费用F4年机具维修、损耗、用油费F5年园林景观再造费4747（五）物业管理区域秩序维护费用的计算4848F1年保安置装费F2年保安设备系统维护费F3年日常保安工器具费（警棍、电筒、电池）4949（六）办公费用的计算5050F1办公用低值易耗品及办公设备保养费F2办公电话、手机等通信费F3车辆使用费：油费、维修费、折旧费F4公共交际费、接待费F5公益宣传广告费：F6人员培训费F7办公用水用电F8节日装点费F9其他
15、业务费用5151（七）物业管理企业固定资产折旧费计算方法共四大类：一是耐用年限法，二是实际观察法，三是成新折旧法，四是混合法。5252其中耐用年限法中直线折旧法使用最普遍每年的折旧额的计算公式为：D每年的折旧额C建筑物的重新建筑成本或设备的原值S预计的建筑物或设备的残值R建筑物或设备的残值率N耐用年限5353例 物业管理办公用房建筑面积为500，经过年限10年，单位建筑面积的重置成本为500元/，耐用年限30年，残值率5%。试用直线法计算办公用房的年折旧额。解：已知：C=500500=250 000元 R=5%，N=30，t=10则：年折旧额 折旧总额5454（八）物业共用部位、共用设施设备及
16、公众责八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费的计算任保险费的计算P8保险费预算额Mi投保的第i种保险种类的计算基数Xi第i种保险种类的保险费率（九）经业主统一的同意费用 如社区文化、不可预见费等如社区文化、不可预见费等5555（十）法定税费（十）法定税费1 1、营业税、营业税（1 1）计税依据）计税依据（代收费用的手续费（代收费用的手续费+ +各种服务费）各种服务费）5%5%（2 2）代收费用）代收费用A A，对物业管理企业不征营业税的代收基金。，对物业管理企业不征营业税的代收基金。B B，对物业管理企业不征收营业税的代收房租，对物业管理企业不征收营业税的代收房租C C，对物业管理企业
17、超出上述认定范围的代收款项，对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务代收或价外收入，照章征收营一律视同其相关业务代收或价外收入，照章征收营业税业税D D，物业管理企业从事物业服务取得收入后，必须向，物业管理企业从事物业服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专业付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专业发票发票5656（3）计算公式年应纳税额=目标物业的年营业额税率2、城市维护建设税计算公式： 年应纳税额年应纳税额= =目标物业年应缴营业税税额目标物业年应缴营业税税额 税率税率3 3、教育费附加、教育费附加公式：公式： 年应纳税额年应纳税额= =目标物业年营业税税额目标物业年营业税税额 费率费率5757（十一）管理公司的利润利润是物业管理企业完成招标文件和投标文件中规定的任务应回收的酬金。是企业最终的最求目标。 利润率应是在实际发生服务费用5%15%之间。5858五、物业服务报价的定价方法公共性服务的价格通常采用三种分摊办法，按户分摊按建筑面积分摊按用水量分摊5959
