《台山斗山项目营销推广策略课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《台山斗山项目营销推广策略课件（28页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、台山市斗山镇项目营销策略提案中驭全价值机构中驭全价值机构2012.12.8目录目录项目市场调研数据与分析项目市场调研数据与分析项目推广定位建议项目推广定位建议项目营销策略执行（客源累积的策略）项目营销策略执行（客源累积的策略）项目的推案计划项目的推案计划项目销售分期策略项目销售分期策略项目售楼处及现场包装建议项目售楼处及现场包装建议斗山镇概况斗山镇概况斗山镇位于台山市东南部，毗邻港澳，距澳门48海里，离香港87海里。在广东省批准设立的广海湾工业园区内，是广东省批准成为首批中心镇之一，又是鳗鱼专业镇。全镇有18个村委会和一个居委会，156条自然村，总面积约120平方公里，全镇人口全镇人口5400
2、0多人，多人，而旅居世界91个国家和地区，斗山籍华侨乡亲有华侨乡亲有8万多人万多人，素有“中国第一侨乡”、“内外两个斗山”、及“鱼米之乡”之称。 产业概况：全镇现有企业800多家，主要有制衣、织布、陶瓷、化工、五金电器、粮食加工、工艺编织、鳗鱼养殖加工出口、饮食、运输等行业。其中主要支柱产业有服装纺织，青鳗出口加工，陶瓷及五金电支柱产业有服装纺织，青鳗出口加工，陶瓷及五金电器。器。区域房地产市场调查数据汇总区域房地产市场调查数据汇总楼盘名地点面积价格（元/平方）备注不含杂费含杂费海怡花园台山斗山镇115-14025002800本楼盘是斗山现时在售的一个楼盘，项目已经建成并交付，总货量228套，
3、2008年开售至今销售100套，未及一半，开发商销售手法较落后，没有现场包装开发商销售手法较落后，没有现场包装和销售物料，和销售物料，价格报价2-6层2500元/平方，7层2000元/平方，但还有其他各项杂费，计算后约为2800元/平方，售出的楼层均为售出的楼层均为2-42-4层，层，5-6层销售较少，7层基本上未有售出。海滨花园台山广海116-13031803615本楼盘现正兴建到第四层，明天年底加楼，总推货量30套，至今销售20套，销售部设置附件单体楼的单车房内，没有现场包装，售出的楼层均为没有现场包装，售出的楼层均为2-42-4层层，5-7层销售中环广场台城91-1354900项目为台山
4、大型前沿商业居住综合体大型前沿商业居住综合体，位于台山碧桂园路口，占地面积 8万平方,建筑面积 40万平方，首期已经封顶，11月25日开盘，推出货量208套，已经销售9成，仅剩余10余套高楼层单位碧桂园幸福里台城105-140 5100（带装修）本楼盘距离台山碧桂园约2公里，不在台山碧桂园园区内，属独立小区，现推的是中间位置的楼王，由于受到附近中环广场和华浩国际城等项目的影响，楼王的售价与前期推出的路边的楼价相当项目市调数据项目市调数据项目市场调研分析项目市场调研分析当地住宅多以简单社区与单体楼为主，缺乏大型缺乏大型高档社区。高档社区。总体房地总体房地产市场竞争不充分，市场存在一定空白位，产市
5、场竞争不充分，市场存在一定空白位，如项目能在开发规划理念产品形象宣传上提升即可突破空白。市场产品以多层步梯为主，平均户型面积较大，面积段集中在100-140平方之间，中小户型的供应基本空白。本地购房以及自主居多，斗山镇出国的人口相对于留在本地的居民人数，成购房主力 ，购买目的多是养老。住宅产品规划以及立面风格设计相对落后，如本项目以如本项目以优秀优秀的建筑规的建筑规划划设计设计、产品品质、产品品质投入市场投入市场，可获遥遥领先地位可获遥遥领先地位，而且短时间内周边亦无竞争对手。项目市场调研分析项目市场调研分析商业的格局以虚镇形式为主，相对于周边的广海镇商业欠缺发达，缺乏中等规模以上超市或购物中
6、心，餐饮娱乐需求需到市区台城。本社区的品质可与台山市区楼盘相比肩，相对于各自地方镇而言，在规划理念、户型设计、景观设计等突出优越性，将能创建当地最具有创建当地最具有竞争力和持久社会影响的一流居住社区。竞争力和持久社会影响的一流居住社区。规划产品规划产品建议建议：小区的服务配套应以高档居住社区为标准，完善生活配套，一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、以及在商业区中设置之精品零售店等。因本案所在位置相对周边生活配套较少且品质不高，本社区可极力营造区域极力营造区域生活生活配套配套商业商业中心，中心，对于社区品牌锻造以及销售有莫大的推动。项目推广定位项目推广定位项目定位：项目定位：本地最具
7、竞争力和持久社会影响力的一流居住社区。核心竞争力构建：核心竞争力构建：高标准的设区服务配套：一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、精品零售商业街，以及餐饮娱乐一条街。打造打造区域配套区域配套商业商业中心，中心，锻造品牌楼盘地位。客户定位：客户定位：主力购房者是本地改善型客户，周边镇的首次和首改客户为主。周边客户以周边乡镇迁入城镇为主。竞争策略：竞争策略：竭力提高景观之营造、环境之优化及整体社区商业生活配套配套之口碑品质之口碑品质，在市场树立标杆。，在市场树立标杆。项目营销执行项目营销执行主要问题主要问题从从20122012年年1 1月月1515日前，现场售楼处和项目工地现场包装到位，
8、配日前，现场售楼处和项目工地现场包装到位，配合销售工作展开合销售工作展开20122012年年1212月月1010日至日至1 1月月1515日，只有日，只有1 1个月的现场展示时间，在传统个月的现场展示时间，在传统媒体不适用本项目的情况下，在如此短的时间内，完成意向客户的媒体不适用本项目的情况下，在如此短的时间内，完成意向客户的累积累积以以50005000人次，每周一次的频率进行定期人次，每周一次的频率进行定期DMDM开发。开发。用用“压海绵压海绵”的方式，对每一个圈层客源进行梳理。的方式，对每一个圈层客源进行梳理。同时利用电话开发、短信沟通和邮件产品发布的多重方式进行产品发布。同时利用电话开发
9、、短信沟通和邮件产品发布的多重方式进行产品发布。解决方案：解决方案：启动期媒体投放渠道与初步预算:项目启动初期需要预热宣传造势,隐因此前期媒体费用将占相当比例。事项事项费用（万）费用（万）比例比例物料物料楼书楼书3 32.8%2.8%销售资料销售资料3 32.8%2.8%礼品礼品1.21.21.2%1.2%现场包装现场包装围挡围挡5 54.7%4.7%样板间样板间151510.5%10.5%售楼处售楼处101010.6%10.6%平面广告平面广告户外户外252523.6%23.6%DMDM单张单张10109.5%9.5%网络网络0.60.60.6%0.6%其他其他渠道挖掘渠道挖掘票封票封/ /
10、电梯门电梯门/ /小区小区灯箱灯箱/ /展架展架10109.5%9.5%短信短信搜房搜房/ /新浪新浪/ /搜狐搜狐3 32.8%2.8%营销活动营销活动样板房开放样板房开放5 54.7%4.7%园林示范区开放园林示范区开放5 54.7%4.7%开盘活动开盘活动5 54.7%4.7%维系客户活动维系客户活动5 54.7%4.7%合计合计105.8105.8100%100%新联康-您可信赖的房地产营销专家项目营销执行项目营销执行:媒体渠道策略媒体渠道策略启动期媒体投放渠道与初步预算启动期媒体投放渠道与初步预算: :10统一形象：设计项目专属工作服，统一形象：设计项目专属工作服，统一统一T T恤红
11、衫。恤红衫。组织模式：不追求派单数量，追组织模式：不追求派单数量，追求效果，统一培训派单兼职，派单求效果，统一培训派单兼职，派单同时能够与客户沟通，每人每天需同时能够与客户沟通，每人每天需拿回有效电话拿回有效电话2020个，设奖罚制度。个，设奖罚制度。电话有效性检测：索回客户电话电话有效性检测：索回客户电话第二天即传递至第二天即传递至CALLCALL客中心回访，客中心回访，筛选有效电话，并分配给销售代表筛选有效电话，并分配给销售代表跟进。跟进。营销执行策略红动全城海量派单选择目标客户集中的区域内，及各区域核心商圈进行海量派单，同选择目标客户集中的区域内，及各区域核心商圈进行海量派单，同时配备项
12、目现场外围时配备项目现场外围1 1公里范围内派单。公里范围内派单。市场市场物流园物流园市场市场超市超市步行步行街街商业街商业街商业商业广场广场示意图营销执行备选策略定向直投，大客户拓展，重点产业园巡展老业主回访，启动老带新；针对专业市场、学校、医院、工业老业主回访，启动老带新；针对专业市场、学校、医院、工业区等，洽谈团购，并组织专场团购区等，洽谈团购，并组织专场团购产业园、产业园、工厂工厂国企事业单位国企事业单位大型企业大型企业媒体策略大型户外媒体户外现场包装主力媒体户外与现场媒体宣传策略形象与体验优秀的样板房及样板段是完成良好销售的前提，建议如下区域重点包装，做到实景呈现的效果：样板段包括入
13、口大门入口景观接待中心景观示范区样板房入口大门及景观示意效果平面设计示意项目的推案计划：项目的推案计划：1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 20132013年年 准备期准备期 各类物料准备售楼处准备完毕各类物料准备售楼处准备完毕1 1月初进驻现场售楼处月初进驻现场售楼处积累期积累期3 3轮轮DMDM客户开发，首批意向客户筛选客户开发，首批意向客户筛选现场样板区全面展示现场样板区全面展示首批客源累积首批客源累积销售深化销售深化强销期强销期现场各类业主活动营销现场各类业主活动营销销售深化销售深化20
14、13年年准备期：准备期：1212月月101101月初月初1 1月月2 2月月3 3月月 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月阶段任务：此阶段为项目各类物料的准备阶段阶段任务：此阶段为项目各类物料的准备阶段大大 事事 记：现场围墙的包装记：现场围墙的包装 售楼处售楼处 完成室内包装完成室内包装 业务执行：销售团队的组建业务执行：销售团队的组建 完成全套培训完成全套培训 完成完成DM客源名单的开发收集客源名单的开发收集媒体配合：公路指示牌（灯旗）、媒体配合：公路指示牌（灯旗）、户外大牌、现场围板、户外大牌、现场围板、DM、蓄客期：蓄
15、客期：1 1月月1 1日日-1-1月月1919日日1 1月月2 2月月3 3月月 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月阶段任务：项目形象逐步市场传达，意向客源步步累积阶段任务：项目形象逐步市场传达，意向客源步步累积大大 事事 记：记： 1月初进驻市区售楼处月初进驻市区售楼处业务执行：逐步开始业务执行：逐步开始DM客源的开发动作客源的开发动作 接待市区来访客户、项目形象导入接待市区来访客户、项目形象导入 完善各项业务动作完善各项业务动作针对客源：市区来访客源、针对客源：市区来访客源、DM开发客源开发客源媒体配合：公路指示牌、媒体配
16、合：公路指示牌、户外高炮、现场围板、户外高炮、现场围板、DM等等楼体广告项目名称和LOGO、开售信息喷画围墙广告项目名称和LOGO喷画项目现场包装建议：项目现场包装建议：灯旗广告项目形象楼体广告项目名称和LOGO、开售信息喷画项目现场包装建议：项目现场包装建议：围墙广告项目名称和LOGO喷画项目现场包装建议：项目现场包装建议：户外广告项目名称和LOGO、开售信息喷画项目现场包装建议：项目现场包装建议：开售信息喷画项目销售中心包装建议：项目销售中心包装建议：项目名称和LOGO，钛金字项目销售中心包装建议：项目销售中心包装建议：项目形象、效果图、销控表喷画项目销售中心包装建议：项目销售中心包装建议：项目形象喷画客户购房须知、按揭须知喷画项目销售中心包装建议：项目销售中心包装建议：前台、柱包金波布装饰项目销售中心包装建议：项目销售中心包装建议：谢谢审阅中驭全价值机构中驭全价值机构2012.12.8
