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1、h第八章 土地增值税法h土地增值税法一、征税范围与纳税人n征税范围：征税范围：n转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。物连同国有土地使用权一并转让。 h土地增值税法土地增值税的征税范围通常以三个标准判定：n标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 ( (集体土地的自行转让是一种违法行为集体土地的自行转让是一种违法行为) )n标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着物是否发所有权转让。物是否发所有权转让。 “出让出让”发生在政府垄断的土地一级市场，发
2、生在政府垄断的土地一级市场，“转让转让”发生在土地二级市场。发生在土地二级市场。n标准之三：转让房地产是否取得收入。标准之三：转让房地产是否取得收入。 h土地增值税法出售出售 征。包括三种情况：征。包括三种情况：出售国有土地使用权；出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；建造后出售；存量房地产买卖。存量房地产买卖。继承、赠与继承、赠与 继承不征（无收入）。继承不征（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征税非公益性赠与征税。h土地增值税法出租出
3、租 不征（无产权转移）不征（无产权转移）房地产抵押房地产抵押 抵押期不征；抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不抵押期满偿还债务本息不征；征；抵押期满，不能偿还债务，抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债的，征税。而以房地产抵债的，征税。h土地增值税法房地产交换房地产交换 单位之间换房，有收入的征；单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。个人之间互换自住房不征。以房地产投资、以房地产投资、联营联营 房地产转让到投资联营企业，不征；房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。将投资联营房地产再转让，征。合作建房合作建房 建成后自用，不征；建成后自用，不征；建成后转让，征。建
4、成后转让，征。h土地增值税法企业兼并转让企业兼并转让房地产房地产 暂免暂免 代建房代建房 不征（无产权转移）不征（无产权转移） 收入属于劳务性质的收入收入属于劳务性质的收入房地产重新评房地产重新评估估 不征（无收入）不征（无收入） h土地增值税法属于土地增值税征税范围的情况n出售国有土地使用权出售国有土地使用权n取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售n存量房地产买卖存量房地产买卖n抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）n单位之间交换房地产（有实物形态收入）单位之间交换房地产（有实物形态收入）n投资联营后将投入的房地产再转让
5、的投资联营后将投入的房地产再转让的n合作建房建成后转让合作建房建成后转让n非公益性赠与房产非公益性赠与房产h土地增值税法不属于土地增值税的征税范围n房地产继承、赠与、出租（无收入）房地产继承、赠与、出租（无收入）n房地产抵押期内房地产抵押期内n房地产的代建房行为（权属未变）房地产的代建房行为（权属未变）n房地产评估增值房地产评估增值h土地增值税法免征或暂免征税的情况n个人互换自有居住用房地产个人互换自有居住用房地产n合作建房建成后按比例分房自用合作建房建成后按比例分房自用n投资联营时房地产转让到投资企业投资联营时房地产转让到投资企业n企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企企业兼并，被兼并企业
6、将房地产转让到兼并企业业n国家征用收回的房产国家征用收回的房产n个人转让居住满五年以上的房地产个人转让居住满五年以上的房地产n建造普通标准住宅出售建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价格容积率、面积、价格)h土地增值税法纳税义务人n土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。外籍个人等。n注意：对内对外都征注意：对内对外都征h土地增值税法二、应税收入n应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价
7、款应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。评估确认。h土地增值税法对于新建房地产转让 ：扣除项目有 n1 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额n地价款和按政府规定交纳的费用地价款和按政府规定交纳的费用n适用范围：新建房转让和存量房地产转让；适用范围：新建房转让和存量房地产转让；h土地增值税法2 2、房地产开发成本；、房地产开发
8、成本；n土地征用和拆迁补偿费；土地征用和拆迁补偿费；n前期工程费；前期工程费；n建筑安装工程费；建筑安装工程费；n基础设施费；基础设施费；n公共配套设施费；公共配套设施费；n开发间接费用；开发间接费用；h土地增值税法3 3、房地产开发费用（新建房转让）：、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费销售费用、管理费用、财务费用用n（1 1）纳税人能够按转让房地产项目计算分）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高限额证明的，利息支出据实扣除，但最高限额是不能超过按商业银行同期同类贷款利
9、率是不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的地产开发成本计算的金额之和的5 5以内计以内计算扣除，算扣除，n用公式表示：用公式表示：n房地产开发费用利息（取得土地使用房地产开发费用利息（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）权支付的金额房地产开发成本）55以以内内h土地增值税法n【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为的地价款为280280万元，开发成本为万元，开发成本为520520万元，向万元，向金融机构借入资金利息支出金融机构借入资金利息支出40
10、40万元（能提供贷万元（能提供贷款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为1010万元，则其他开发费用扣除数额不得超过万元，则其他开发费用扣除数额不得超过4040万元，即（万元，即（40401010）（）（280280520520）557070万元可扣除；万元可扣除；h土地增值税法n（2 2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的额之和的1010以内计算扣除，
11、用公式表示：以内计算扣除，用公式表示：n房地产开发费用（取得土地使用权支付的金房地产开发费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）额房地产开发成本）1010以内以内h土地增值税法n【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用扣除限额为扣除限额为8080万元，即（万元，即（280280520520）1010，超限额部分不能扣除。超限额部分不能扣除。h土地增值税法对于存量房地产转让：扣除项目n1 1、房屋及建筑物的评估价格；、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率n2 2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统、
12、取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；一规定缴纳的有关费用；n3 3、转让环节缴纳的税金、转让环节缴纳的税金n使用范围：存量房地产转让使用范围：存量房地产转让h土地增值税法n4 4、与转让房地产有关的税金；营业税、城建、与转让房地产有关的税金；营业税、城建税、税、印花税印花税、教育费附加；、教育费附加；n适用范围：适用范围：n新建房转让和存量房地产销售新建房转让和存量房地产销售h土地增值税法注意营业税和印花税n房地产开发企业：房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附营业税、城建税、教育费附加；加；印花税已包含再管理费中，不能再扣除印花税已包含再管理费中，不能再扣除n非房地产
13、开发企业：营业税、城建税、非房地产开发企业：营业税、城建税、印花税印花税、教育费附加；教育费附加；h土地增值税法5 5、财政部规定的其它扣除项目、财政部规定的其它扣除项目n对从事房地产开发的纳税人加计对从事房地产开发的纳税人加计2020的扣除的扣除 n加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）房地产开发成本）2020n适用：新建房转让适用：新建房转让n以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量房可扣除的项目是有差异的房可扣除的项目是有差异的h土地增值税法四、计税依据及税率n（一）增值额（计税依据）（一）增值
14、额（计税依据）n土地增值额转让收入扣除项目金额土地增值额转让收入扣除项目金额n在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，则按则按房地产评估价格房地产评估价格计算征收计算征收 土地增值税：土地增值税：n1 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；、隐瞒、虚报房地产成交价格的；n2 2、提供扣除项目金额不实的；、提供扣除项目金额不实的；n3 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。无正当理由的。h土地增值税法（二）税率（超率累进税率）增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税率税率
15、速算扣除系数速算扣除系数 50%50%以下（含以下（含5050）30 0 超过超过5050100100（含（含100100）40 5 超过超过100100200200（含（含200200） 50 15 200200以上以上60 35 h土地增值税法五、应纳税额计算n 应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率扣除项目金适用税率扣除项目金额额速算扣除系数速算扣除系数 n土地增值税税额在计算企业所得税时可以在税土地增值税税额在计算企业所得税时可以在税前扣除；前扣除；n消费税、营业税、资源税、关税、城建税、教消费税、营业税、资源税、关税、城建税、教育费附加等以及其他未计入育费附加等以及其他未计入“管理费用
16、管理费用”价内价内税税h土地增值税法具体计算土地增值税的步骤n计算收入总额；计算收入总额；n计算扣除项目总额；计算扣除项目总额；n用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；用收入总额减除扣除项目金额计算增值额；n计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数用税率的档次和速算扣除系数n套用公式计算税额套用公式计算税额h土地增值税法六、税收优惠n（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额扣除项目金额2020的，免征土地增值税；如果超过的，免征土地增值税；如果超过2020的（含的（
17、含2020），应就其全部增值额按规定计税。），应就其全部增值额按规定计税。n普通标准住宅（普通标准住宅（20052005年年6 6月月1 1日起）：日起）：n住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上；n单套建筑面积在单套建筑面积在120120平方米以下；平方米以下；n实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格的实际成交价格低于同级别土地上住房交易价格的1.21.2倍一下；倍一下；h土地增值税法n（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。产，免征土地增值税。n（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让（三）个人因工作调动
18、或改善居住条件而转让自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：税减免税优惠如下：n（1 1）居住满）居住满5 5年或年或5 5年以上的，免征；年以上的，免征；n（2 2）居住满）居住满3 3未满未满5 5年的，减半征税；年的，减半征税；n（3 3）居住未满）居住未满3 3年的，照章计税。年的，照章计税。h土地增值税法应用举例：n张某在阳光小区花费张某在阳光小区花费6060万元购置了新居室后，万元购置了新居室后，欲将其原居住欲将其原居住8 8年的年的1818平米的旧房卖出，经评平米的旧房卖出，经评估，此房价值估，此房价值3030万元，因此房
19、临街，最终以万元，因此房临街，最终以5050万元卖出。万元卖出。n按照税法有关规定，向当地税务机构申报并经按照税法有关规定，向当地税务机构申报并经核准后，张某出售的旧房免于征收土地增值税。核准后，张某出售的旧房免于征收土地增值税。h土地增值税法七、纳税申报时间与地点n（一）申报时间（一）申报时间n土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房地土地增值税的纳税申报时间为纳税人签订房地产转让合同后产转让合同后7 7日内，并向税务提交相关合同日内，并向税务提交相关合同资料。资料。h土地增值税法（二）纳税地点n土地增值税的纳税地点为房地产所在地（及房土地增值税的纳税地点为房地产所在地（及房地产坐落地）主管税
20、务机关。如果纳税人转让地产坐落地）主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。房地产所在地分别申报纳税。h土地增值税法实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：n1 1、纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其、纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营地一致的，应在办理税务登机构所在地或经营地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在则应在房地产坐落地房地产坐落地所管辖的税务机关申报
21、纳所管辖的税务机关申报纳税。税。n2 2、纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与、纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住地一致的，应在住所所在地税务机关申其居住地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续办理过户手续所在地所在地的税务机关申报纳税。的税务机关申报纳税。h土地增值税法n20052005年年1 1月份，某市房地产开发公司发生以下业月份，某市房地产开发公司发生以下业务：务：转让开发的写字楼一栋，共取得转让收入转让开发的写字楼一栋，共取得转让收入50005000万万元，公司按税法规定缴纳了有关税费。已知该公元，公司按税法规定缴
22、纳了有关税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为一规定缴纳的有关费用为500500万元；投入的房地万元；投入的房地产开发成本为产开发成本为15001500万元；房地产开发费用中的利万元；房地产开发费用中的利息支出为息支出为120120万元（能够按转让房地产项目计算万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供某商业银行贷款证明）。公司所在地分摊并提供某商业银行贷款证明）。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为为5%5%； n请计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额
23、请计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额 h土地增值税法n（1 1）实现收入总额：）实现收入总额：50005000万元万元扣除项目金额：扣除项目金额：支付地价款：支付地价款：500500万元万元支付开发成本：支付开发成本：15001500万元万元房地产开发费用：房地产开发费用：120+120+（500+1500500+1500）5%5%220220（万元）（万元）扣除的税金：扣除的税金：5000550005（1+71+7+3+3）275275（万元）（万元）加计扣除费用：（加计扣除费用：（500+1500500+1500）2020400400（万元）（万元）扣除项目总额：扣除项目总额：500+
24、1500+220+275+400500+1500+220+275+40028952895（万元）（万元）确定增值比率：（确定增值比率：（5000-28955000-2895）2895100289510072.7172.71计算应纳税额：（计算应纳税额：（5000-28955000-2895）4040 -28955 -28955842-144.75842-144.75697.25697.25（万元）（万元）（2 2）旧楼的转让价：）旧楼的转让价：10001000万元万元旧楼的扣除项目：旧楼的扣除项目：评估价：评估价：120045120045540540（万元）（万元）转让费用和税金：转让费用和税
25、金：80+2080+20100100（万元）（万元）扣除项目总额：扣除项目总额：540+100540+100640640（万元）（万元）增值比率：（增值比率：（1000-6401000-640）64010064010056.2556.25应纳税额：（应纳税额：（1000-6401000-640）4040-6405-6405144-32144-32112112（万元）（万元） h土地增值税法n20052005年年1 1月份，某市房地产开发公司发生以下月份，某市房地产开发公司发生以下业务业务: :转让旧办公楼转让旧办公楼1 1座，取得收入座，取得收入10001000万元，万元，该账面原值为该账面原
26、值为680680万元，已提取折旧万元，已提取折旧300300万元；万元；经有权机构评估，成新度为经有权机构评估，成新度为45%45%，目前重置成，目前重置成本本12001200万元；转让旧房时向政府补缴出让金万元；转让旧房时向政府补缴出让金8080万元，发生其他相关费用万元，发生其他相关费用2020万元万元 n计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额计算该公司上述业务应纳的土地增值税税额 . .h土地增值税法n旧楼的转让价：旧楼的转让价：10001000万元万元旧楼的扣除项目：旧楼的扣除项目：评估价：评估价：120045120045540540（万元）（万元）转让费用和税金：转让费用和税金：80+2080+20100100（万元）（万元）扣除项目总额：扣除项目总额：540+100540+100640640（万元）（万元）增值比率：（增值比率：（1000-6401000-640）64010064010056.2556.25应纳税额：（应纳税额：（1000-6401000-640）4040-6405-6405144-32144-32112112（万元）（万元） h土地增值税法
