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1、威海乳山智盈项目发展提案目录第一部分城市概况第二部分乳山商业概述第三部分项目发展思路1.1地理位置1.2区域交通1.3人口状况1.4宏观经济1.5人文历史1.6城市规划2.1区域商业分布2.2主流商业概况3.1项目价值解析3.2项目发展困境3.3项目运作思路3.4运营思路详解城市概况11.1地理位置1.2区域交通1.3人口状况1.4宏观经济1.5人文历史1.6城市规划乳山市位于山东半岛东南部，地处北纬3641至3708，东经12111至12151。东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海。乳山市地处胶东半岛中心地带，是连接青岛、烟台、威海的中间枢纽，随着轻轨规划及胶东半岛一小时经济圈
2、的形成，乳山市必将迎来发展新的契机。威乌高速济青高速309国道烟威高速青威高速同三高速莱潍高速公路：309国道、省道207、青威高速。 机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路。港口：国家一类开放港口乳山港。乳山市辖省级乳山经济开发区和省级银滩旅游度假区、14个镇、1个街道办事处，共601个行政村。常住人口总数为57.25万人。总户数213240户，户均人口2.68人。出生率5.11，死亡率8.78；人口自然增长率-3.67。人口继续老龄化，乳山市60岁以上老年人口12万人，占全市总人口的20.9%，比上年增加0.6个百分点。威海常驻人口县市分布地区人口数量（万）荣成71.
3、44文登60.97乳山57.25环翠区36.39高新技术开发区26.95经济技术开发区18.95工业新区8.5根据威海蓝色经济区建设总体规划乳山市将重点规划建设海产品养殖加工区、临港产业区、休闲旅游度假区、绿色能源产业聚集区和海湾科技开发新区五大产业功能区。2012年完成国内生产总值382.5亿元，比上年增长8.5%。第一产业完成增加值30.56亿元，增长3.3%；第二产业完成增加值220.1亿元，增长13.75%，第三产业完成增加值131.84亿元，增长13.7%。产业结构进一步优化，第一、第二、第三产业增加值占国内生产总值的比例分别为8.1%、54%、37.9%。人均国内生产总值达5602
4、6元，增长11.39%。2012年财政总收入20亿元，增长15.8%，其中，地方财政收入13.29亿元，增长10.1%。金融机构期末存款余额182.49亿元，增长30.18%；社会消费总额152.4亿元，增长16%。城镇人均可支配收入：2.5万元，农民人均纯收入1.2万元，城乡居民存款余额121.2亿元，增长17.88%。宏观 经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展p2012年乳山GDP环比增长8.5%，胶州宏观经济高速发展；房地产行业处高速发展阶段p房地产发展阶段与人均GDP关系标准标明，不同的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2012
5、年胶州市人均GDP近10000美元，房地产处于快速发展阶段，生存改善需求兼有，但发展过程中较为强调发展速度及数量，对品质要求较低。人均GDP与房地产发展关系启动期启动期快速发展快速发展平稳发展平稳发展减缓发展减缓发展生存需求生存改善需求兼有改善需求改善需求超速发展快速发展以数量为主平稳发展以质量为主，数量质量并重缓慢发展综合发展0-6000US$6000-14000US$14000-28000US$28000-56000US$1945年置乳山县。因大乳山得名。乳山历史悠久，据境内古文化遗址出土文物考证和史籍记载，远在新石器时代中期，境内就有人类聚居。汉高祖元年（前206年），境内置育犁县。东汉
6、建武五年（29年），育犁县并入东牟县。此后，境域先后属文登县、观阳县、牟平县。清雍正十三年（1735年），境域分属海阳县、宁海州（1914年改称牟平县）。数千年来，先民们用自己的智慧和汗水创造着文明。唐时，乳山口已成为与外埠进行物资交流的重要口岸。明时，缫丝、制盐、酿造、食品等手工业已较发达。至清末，夏村、乳山口等地已成为规模较大的商贸之地。威海市威海市总体规划发展分析总体规划发展分析2011年威海市蓝色经济区发展规划出炉，确定“一核一带三组团”的总体发展格局,一幅“蓝色威海”由点及面的恢弘蓝图走进人们的视线。指威海市中心城市，包括环翠区、高区、经区、工业新区，作为全市蓝色经济区建设的核心区。
7、指海洋开发保护带，自海岸线向外的带状区域。指荣成市、文登市、乳山市与中心城市的产业发展和基础设施建设相互衔接。一核一核一核一核一带一带一带一带三组团三组团三组团三组团乳山乳山一带一带文登文登荣成荣成威海威海打造核心蓝区打造核心蓝区 坚持一体发展坚持一体发展“一核”是指威海市中心城市，包括环翠区、高区、经区、工业新区，作为全市蓝色经济区建设的核心区。优化海洋空间优化海洋空间 合理开发利用合理开发利用“一带”是指海洋开发保护带，自海岸线向外的带状区域。培育培育三个组团三个组团 壮大区域中心壮大区域中心“三组团”是指荣成市、文登市、乳山市与中心城市的产业发展和基础设施建设相互衔接，形成以成山片区荣成
8、市区石岛城区、文登市区南海新区、乳山市区银滩旅游度假区为区域中心的组合型城镇集群和产业发展。城区开发区金海湾工业园区银滩旅游区大乳山旅游区威海整体产业发展规划布局，奠定了乳山市沿海发展的大趋势；乳山市未来城市总体规划南向发展趋势明显，开发区将逐步成为乳山城市次中心；城市的扩张，环城工业园区将逐步融合；银滩与大乳山旅游景区仍将发挥自身优势，成为吸引外来人口度假休闲消费的特色区域；城市概况小结：u随着环黄渤海经济圈的崛起和半岛加工制造业基地、山东旅游黄金海岸线的规划建设，乳山将承接周边辐射，经济发展和扩张的空间更为广阔；u随着半岛城市群的加快形成和山东省城市布局的大整合、大调整，乳山“区域次中心城
9、市”的区位优势更为突出，为加快发展提供了更好的外部条件和现实可能；u通过以城带园、城园并进，催生起以特色园区为轴心的环城工业隆起带，带动了传统板块与新兴板块齐头并进，工业支柱产业更加鲜明、拉动效应更加突出，积累了跨越发展的强大能量；u以优异自然资源为起点的特色旅游经济的兴盛，将带动第三产业的繁盛，城市服务配套将日益完善；u经济的繁荣将带来人民生活水平的提高，消费观念和意识也将逐步提升，投资性物业及特色主题消费迎来机遇；u城市逐步向南方向扩张，区域产业逐步融合，世纪大道成为未来城市商业发展轴线。地区商业概述22.1区域商业分布2.2主流商业概况乳山城区商圈：乳山市为县级市，常驻人口约为57万，在
10、这样一个小巧玲珑的城市中，商业规模不可能太大，其主要的商业都集中在约2公里的商业街上；主要的综合百货类项目有：利群商厦、振华商场、金帝商都；综合市场类：金丰广场、大世界；银滩商圈：由于银滩属于新兴的旅游规划城区，并且常驻人口比较少，因此没有形成规模性的商业圈。目前居住银滩的人的生活配套依靠海阳所镇的门市、超市以及各自项目所带底商来满足日常需求。商商 业业 街街新新 华华 街街青青山山北北路路青青山山南南路路东东山山北北路路东东山山南南路路东东内内环环路路长江路长江路海阳所镇大庆超市久久发国际商贸城振华商厦金帝商都利群商场商业街商圈商业街商圈银滩区商业银滩区商业胜利街胜利街购物中心购物中心利群商
11、厦利群商厦项目介绍项目介绍：2005年4月开业 ，商厦为3层，地下1层；营业面积营业面积：总营业面积约为22000平方米经营业态经营业态：-1F经营烟酒茶叶、食品百货、海鲜、水果蔬菜、日用品、美味快餐；1F经营化妆品、黄金珠宝、玉器、家电、通讯数码；2F经营运动休闲、箱包皮具；3F为男女服装、床上用品、童装童鞋、玩具;进驻品牌进驻品牌：花花公子、皮尔卡丹、宝姿、老人头、九牧王、耐克、阿迪达斯综合配套综合配套：中央空调、扶梯、餐饮经营档次经营档次：中档偏高受众群体受众群体：乳山市大众消费者综合百货综合百货振华商场振华商场项目介绍项目介绍：2000年开业 ，商厦为2层，地下1层；建筑面积建筑面积：
12、总建筑面积约为1.3万平方米经营业态经营业态：-1F经营床上用品、儿童玩具、西裤、男女服饰、男女鞋；1F经营数码、手表、化妆品、鞋帽、超市2F经营女装、男装、儿童服饰、休闲服饰;进驻品牌进驻品牌：米奇、乔丹、骆驼、361度、奥康、以纯、阿迪、李宁、综合配套综合配套：中央空调、扶梯经营档次经营档次：中档偏低经营状况经营状况：较好受众群体受众群体：乳山市大众消费者，较认可。综合百货综合百货金帝商都金帝商都项目介绍项目介绍：2004年11月开业 ，商厦为4层，地下1层；营业面积营业面积：总营业面积约为1.4万平方米经营业态经营业态：-1F家家悦超市；1F经营通讯、数码、文化手表、化妆品2F经营男女品
13、牌服装、精品饰品；3F为高档羊毛衫、品牌裤装、运动系列、男女皮鞋;4F经营家居饰品、童装童鞋、特卖场进驻品牌进驻品牌：皮尔卡丹、鳄鱼、艾登堡、老人头综合配套综合配套：中央空调、扶梯、经营档次经营档次：中低档经营状况经营状况：一般受众群体受众群体：乳山市大众消费者专业店专业店乳山苏宁电器乳山苏宁电器项目介绍项目介绍：2011年9月开业 ，商厦为3层；营业面积营业面积：总营业面积约为1.5万平方米经营业态经营业态：1F为手机、数码、电脑等时尚家电，2F为小家电、冰洗专区，3F为彩电、空调等传统家电。进驻品牌进驻品牌：海信、海尔、美得等国内外常见品牌。 综合配套综合配套：中央空调、扶梯、该店还设置3
14、C维修中心、VIP服务中心、培训教室、以旧换新专区、顾客休息区等配套设施经营档次经营档次：产品定位为中高端精品经营状况经营状况：一般受众群体受众群体：乳山市大众消费者九九发国际商贸城经营目标：经营目标：拟建成中国北方乃至半岛最著名的商品商贸中心项目规划：项目规划：总建筑面积70平方米，规划内容包括14栋商贸批发市场，4栋配套的功能楼，一套酒店配套；该项目共分三期进行开发，第一期为6栋商贸城；该项目供容纳客户2万多家规划面积：规划面积：每栋商贸楼面积约4万，商铺的面积10-60；公寓的户型面积在40-80之间经营商品：经营商品：达20多种业态等特色商品区域营销策略：营销策略：1、利用功能分区保证
15、3层的人流量；2、全国推广宣传，吸引众多外地商户和投资群体乳山商业小结：u商业片区发展不均衡。城区现有商业基本能够满足当地消费者需求，但银滩商业明显滞后，制约了银滩居住的舒适度，掣肘银滩房地产的高速发展；u城区主要商场规划布局相似，无主题性、无特色、以满足消费者基本需求为主，经营档次偏低；u地区商业发展缓慢，在城市的南向发展趋势中，未能起到消费、人流方向的引导，降低了城市开发区居住的舒适度，影响到本地消费者对开发区居住信心不足；u随着消费者生活水平及生活条件的提高，更高的消费需求难以满足，为特色主题性较强更具有时尚感更能够带来更高消费体验的商业奠定潜在市场。3.1项目价值解析3.2项目发展困境
16、3.3项目运作思路3.4运营思路详解项目发展思路3银滩旅游区大乳山旅游区乳山市区乳山市世纪大道308号，扼守老城区、滨海新区（银滩旅游度假区、大乳山风景区）、经济开发区，乳山港，紧邻青威高速入口、乳山汽车站，乳山港、乳山市经济开发区政府, 项目北侧还规划有2014年即将动工的青烟威城际铁路，轻轨车站。属于黄金三角核心区，完全具备城市副中心条件。区位交通价值开发区项目是乳山市产业布局升级的重点招商引资旅游项目，承接城市南向发展趋势，属于地区旅游经济的有力补充。项目对面是乳山汽车站，距海边仅2公里。2013年开发区政府正式迁入华东数控南京中电电气青岛科技大产业孵化园长沙远大可建装配建筑产业园区等重
17、点项目已落户开发区。城市发展价值项目规划价值总建筑面积40000平米，规划为一栋地上16层四星级产权商务酒店和2-4层不等的自由街区商铺组成的商业综合体。项目在乳山市场首先推出了产权酒店物业，新颖的投资形式更容易受到消费市场关注。多类型沿街商铺，不同面积，不同组合形式能够满足不同经营需求，为多业态融合发展提供良好的空间。项目业态组合价值以四星级产权商务酒店为中轴，搭配休闲健身、特色餐饮、时尚娱乐等业态，打造乳山首个吃喝玩乐住体验式、休闲、娱乐、文化、旅游商业项目，打造成乳山不夜城、新城市客厅。便利的交通条件，也使得项目有机会成为当地旅游休闲文化的有力补充。项目启动价值2011年3.18日建国饭
18、店与智盈置业在威海建国饭店正式签约。项目四星级产权商务酒店面积22000，拥有乳山第一家无柱500人宴会厅及标准客房178间，委托山东省第一家海文化主题五星级酒店-威海海悦建国大酒店全权管理。知名酒店委托管理，将为酒店产权式运作奠定良好的基础，也为坚定消费市场信心，更有利于凸显项目价值。未来城市发展的商业集合点未来城市发展的商业集合点连接城市内外的交通价值抢占城市未来发展优势区域超前的商业业态规划多类型商业产品集合品牌联手保障准现铺市场形象市场层面：乳山，外流型城市，老龄化人口结构普遍对投资理财认知有限理财观念传统、保守，偏重储蓄消费理念保守，以自身需求为重观念保守，对新事物接受较慢社会收入相
19、对较低，风险意识强常驻外来人口少，侧重度假居住类物业投资消费趋众倾向明显，喜跟从区域层面：位置偏离主城区，对当地消费人群吸引力低汽车站世纪大道人员流动性大，难形成人群集中区域无知名商业运营示范，市场消费信心不足周边常驻人口少，区域缺乏商业氛围城市发展缓慢，区域价值挖掘未得到市场认可项目层面半封闭街区，人流动线不畅项目周边多空地，荒凉感缺乏持续价值宣传和挖掘项目自身引导展示性不足业态定位缺乏特色、主题性单薄的商业氛围影响经营信心投资者，价投资者，价投资者，价投资者，价值未认可值未认可值未认可值未认可综述：经营者，商经营者，商经营者，商经营者，商机未认同机未认同机未认同机未认同开发者，价开发者，价
20、开发者，价开发者，价值引导不足值引导不足值引导不足值引导不足从市场、区域、项目、商业经营角度构建运作思路市场层面：乳山，外流型城市，老龄化人口结构普遍对投资理财认知有限理财观念传统、保守，偏重储蓄消费理念保守，以自身需求为重观念保守，对新事物接受较慢社会收入相对较低，风险意识强消费趋众倾向明显，喜跟从策略1、树形象。2、巧引导政府重点引资项目及强强品牌联合运营为出发点，树立项目对于乳山城市的影响和意义。宣传中以实例说明理财、投资及新产品特色，潜移默化的影响引导市场消费者的观念。社会意识，消费习惯区域层面：位置偏离主城区，对当地消费人群吸引力低汽车站世纪大道人员流动性大，难形成人群集中区域无知名
21、商业运营示范，市场消费信心不足周边常驻人口少，区域缺乏商业氛围城市发展缓慢，区域价值挖掘未得到市场认可策略3、热点炒作联合政府结合周边有利事件（规划、进驻）炒作区域片区价值。4、价值发现项目举办地产投资类或者理财类座谈会等，制造市场热点，引导发现项目价值。区域价值，商业利益项目层面半封闭街区，人流动线不畅项目周边多空地，荒凉感缺乏持续价值宣传和挖掘项目自身引导展示性不足业态定位缺乏特色、主题性单薄的商业氛围影响经营信心策略5、引导展示6、经营信心在中心城区设立广告位或接待点，推广项目；项目周边临近区域围合、引导。酒店产权收益提前回报，商铺主题招商经营示范，带动区域商业氛围形成。增强展示，主题经
22、营商业的繁盛在于有效消费人群的多寡；偏于城市郊区，如何吸引人流到来？消费人流的动向在于共同的需求；能够在城市中普遍满足的不是我们想要的；机遇在于主题性、特色性！商业运营特色主题商业：城市商业消费新亮点城市主题消费倡导者融合城区、乳山、银滩旅游景区优势项目能够满足特色商业需求主题推荐：A婚庆文化主题；B海旅游主题商业；C古玩主题商业主题运营策略：招商先行行销跟进蓄水养鱼已租带售以城市产业运营者态度，协调政府政策层面倾斜，对行业主力店进行重点招商引进，形成市场关注热点，带动区域消费趋势，彰显区域价值，营造商业氛围。商业市场启动，弥补周边商业氛围不足；经营者便是第一批客户，适当政策扶植鼓励经营者购买
23、；带租约销售对投资者来说风险更小，也更能体现商业价值。项目运营策略小结：以启动期、营销跟进期为划分，详解阶段营销思路u以受众面和阅读量最广泛的报纸和DM单页为主。u增加大众媒体的投放，区域媒体与市、省级媒体相结合，最大限度地增强信息的实效传达，并实现销售和品牌的双赢。u有效使用广告牌、专业纸媒、宣传单页、客户通讯、网络等媒体通路。启动阶段/媒体选择启动阶段/形象包装u要在视觉元素和视觉载体的选择上贴近客户的审美趋向。通过主形象、楼书、生活手册、礼品、平面广告、现场包装视觉传播体系的综合运用，把产品信息、项目气质有效传达到目标客户那里。u在媒体策略上，大众媒体投放，最终达到销售和品牌知名度双赢的
24、结果。举办项目投资推介会，将项目主题贯穿推介会始终，提升项目高端形象，扩大项目知名度。启动阶段/产品推介邀请知名学者、商业领袖、行业意见领袖，以高端论坛、地产峰会、商业峰会等形式，进行思想碰撞，智慧碰撞。扩大影响，做足文章。拔高项目形象，推进项目宣传。启动阶段/概念引导启动阶段/公众话题通过公众性事件，在主流媒体扩展项目知名度和美誉度，增强市场关注，与高端组织、团体的良性互动带动能有效增加项目销售。营销跟进/主题推荐婚庆文化主题业态1、婚宴：以四星级产权式商务酒店资源为依托，可承载一般婚宴、五星级婚宴、舞会式婚宴等。婚庆文化主题业态2、婚礼用品：包括喜酒、喜糖及各类婚礼用品等，主要分布在内街部
25、分；招商引入市场在营主力店入驻。婚庆文化主题业态3、婚纱礼服：引进在营主力店、品牌店，分布于沿街铺位。婚庆文化主题业态4、婚纱摄影：引进市场实力主力店，提供室内主题布景空间，项目临近景区便于外景拍摄，分布于35层商铺。婚庆文化主题业态5、婚庆公司：从事婚礼庆典策划公司，能为婚礼提供全程服务。婚庆文化主题业态6、其他业态：蜜月旅行、珠宝首饰、床上用品婚庆文化一站式体验中心婚庆文化主题定位：主题跟进/主题推荐海洋文化主题业态：1、威海海悦建国大酒店山东省第一家海文化主题五星级酒店。打造更具海洋文化特色酒店，成为旅游消费新时尚。海洋文化主题业态：2、风味海鲜特色餐饮店海洋文化主题业态：3、海洋文化工
26、艺品店主题跟进/主题推荐古玩文化主题业态：1、古董古玩经营店古玩文化主题业态：2、文化用品店古玩文化主题业态：3、红木家具店、红木工艺品店古玩文化主题业态：4、名家书画展馆古玩文化主题业态：5、休闲茶社古玩文化主题定位：打造城市文化交流平台。营销跟进/行销策略u内容内容:在市场情况较为冷清的阶段，杜绝坐等客户上门现象，而是组织销售人员开展行销，走出售楼处与客户进行沟通，化被动为主动。营销跟进/展示策略高端会所、茶楼、高档酒店形象展示高端会所、茶楼、高档酒店形象展示将项目高端形象展示与各种高档会所、茶楼、高档酒店等，不放过任何一处有目标客群的地方，将项目形象展示做足文章。营销跟进/租售策略品牌店
27、、主力店先行。以优惠租金和政策吸引主力店入驻。特色产业升级城市商业，政府经营政策扶持，和招商协助。租金可转抵购铺款。带租约销售。项目复盘乳山，一个消费观念传统，商业发展缓慢且缺乏活力的三四线城市；项目位于城市未来发展中轴线上，具有良好的区位优势的特色产品；城市投资意识弱及区域价值、项目价值认可度低，导致项目销售不畅；区域偏离城区，周边商业居住氛围差及人口流动性大，无法支撑传统餐饮、娱乐消费，也导致经营者信心不足；因此，我们认为项目营销重点在于区域价值的扩展及商业氛围营造；区域价值扩展可通过结合政府规划、社会事件营销、行业话题营销引导市场认知和关注；商业氛围营造可通过政府对城市商业、行业经营经营规划，启动主题性市场招商工作，从而实现以租带售，营造商业氛围；主题商业规划方向：一、婚庆文化主题；二、海洋文化主题；三、古玩文化主题；项目客群仍将以当地实力人群为主，项目启动后，变座销为行销，与意向投资者面对面沟通交流，变被动为主动。预祝项目成功！
