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1、阳城实业光华大道项目定位报告阳城实业光华大道项目定位报告【】思考路径项目本体研究项目本体研究市场市场客户客户市场现状，竞争格局、市场现状，竞争格局、预期、规律预期、规律 市场细分及市场空缺市场细分及市场空缺客户特征、客户类别、客户特征、客户类别、客户发展趋势客户发展趋势 目标客户群的锁定目标客户群的锁定项目现状、优劣势、机会、威胁点分析项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定项目可发展空间判定项目战略及策略项目战略及策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略物业发展建议物业发展建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议规划建议、产品建议、景观建议
2、、立面建议 经济测算经济测算经济指标、成本测算、项目损益经济指标、成本测算、项目损益前期营销前期营销售楼处、样板间、样板售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机区、展示区、入市时机 2市场部分总结市场部分总结1.光华大道由东至西物业形态逐渐丰富，由纯粹的高层电梯转变为独栋、双拼、叠拼、花园洋房及电梯等多种物业形态组合的复合项目，面积区间随之扩大，由功能性需求为主向舒居需求转变，套一产品慢慢退出市场。2.光华大道项目由东至西高层电梯成交客户来访区域成都占比逐步减小，外地占比相应扩大，看重点由功能性需求转化为舒适度需求。花园洋房、别墅的成交客户来访区域成都及外地各占一半，居住环境和产品品质为其首要
3、看重点。3.据目前光华大道商业发展现状及政府规划，目前光华大道已形成以大地新光华广场为中心的内光华商圈，未来光华大道三环外由东至西还将以金沙太阳城为中心的外光华商圈（距离本项目200米左右，占地200多亩，为政府意向规划打造，将建成集酒店、大型购物场所、高档写字楼、电影城等高端商业配套为主的大型商业中心）、以青羊绿舟B区休闲商业空间和D区高端商业配套为中心的青羊绿舟商圈和以珠江国际为中心的光华新城商圈（已引进家乐福、伊藤洋华堂等）等三大商圈。3客户部分总结客户部分总结1.区域内客户对低密物业（花园洋房、别墅等）需求较强。2.区域内电梯公寓和低密物业的客户构成有所不同，电梯公寓客户以城西客户为主
4、，而低密物业的客户范围更广，主要城西、城南和外地客户构成。3.电梯公寓客户以首置客户与改善型客户并重，而低密物业客户以改善型客户为主。4.客户对居住环境、居住舒适性和小区品质要求较高，属于深度居家性质。5.电梯公寓客户的需求主要以两房为主，有一定的总价承受能力；低密物业客户的需求主要以三房为主，有较强的总价承受能力。6.电梯公寓客户对功能型赠送的需求较高，低密物业对舒适型赠送需求较高。4思考路径项目本体研究项目本体研究市场市场客户客户市场现状，竞争格局、市场现状，竞争格局、预期、规律预期、规律 市场细分及市场空缺市场细分及市场空缺客户特征、客户类别、客户特征、客户类别、客户发展趋势客户发展趋势
5、 目标客户群的锁定目标客户群的锁定项目现状、优劣势、机会、威胁点分析项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定项目可发展空间判定项目战略及策略项目战略及策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略物业发展建议物业发展建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算经济测算经济指标、成本测算、项目损益经济指标、成本测算、项目损益前期营销前期营销售楼处、样板间、样板售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机区、展示区、入市时机 5项目四至南临光华大道西面与光华杏林、易城国际隔路相望北靠规划路（已形成）东侧与元益花园
6、一墙之隔西北侧：社区中心市政公园6项目基本经济指标规划建设净用地面积约：规划建设净用地面积约：58716.31平米 2#地块：10852.07平米 3#地块：47864.24平米道路用地面积：道路用地面积：12114.87平米绿化用地面积：绿化用地面积：4685.13平米用地性质：用地性质：2#地块：公共服务设施用地兼容二类住宅用地（可兼容的二类住宅建筑面积比例小于计入容积率的建筑面积的50%）；3#地块为二类住宅用地（可兼容商业建筑面积不大于计入容积率的建筑面积的10%）净用地强度：净用地强度：2#地块总容积率不大于2.4，总建筑密度不大于40%；3#地块总容积率不大于2.8，总建筑密度对应
7、为24%。建筑高度：建筑高度：2#地块的住宅部分和3#地块的建筑高度不大于59米，2#地块的公共服务设施建筑高度不大于24米。绿地率：绿地率：2#地块结合方案确定，3#地块绿地率不小于30%。配套要求：配套要求：2#地块临近规划道路的地面建筑内配建建筑面积不小于270平米的社区服务中心一处（含社区医务室一处，不低于20平米的邮政服务网点一处），且优先设于地面一层并有独立出入口。 2#地块临近规划道路的地面建筑内配建建筑面积不小于115平米的社区居委会一处（含不少于15平米的警卫室一处，不少于50平米的服务站一处），且优先设于地面一层并有独立出入口。 193m67m48m263m312m171m
8、147m91m67m145m备注：上图所示尺寸为概算尺寸，并未考虑其中道路和相应绿化距离等另外：需要针对容积率调整：3.2，69米限高，24%覆盖率问题布局一套方案7项目周边地块规划情况项目周边规划较为齐全，临近农贸市场、街道办、小学及幼儿园，同时周边还有几块商业用地，从未来发展上看，本项目特别是公服用地一侧，将成为街道办/居委会管辖范围的中心，将形成区域向心点，具有一定的商业价值项目临近最大的市政公园，且本公园已经建成并对外开放，给项目发展带来一定的想象空间幼儿园小学非市属科研办公用地街道办农贸市场公服用地易诚国际光华杏林元益花园市政公园市政公园市政公园武青路光华大道二类住宅用地公服用地8思
9、考路径项目本体研究项目本体研究市场市场客户客户市场现状，竞争格局、市场现状，竞争格局、预期、规律预期、规律 市场细分及市场空缺市场细分及市场空缺客户特征、客户类别、客户特征、客户类别、客户发展趋势客户发展趋势 目标客户群的锁定目标客户群的锁定项目现状、优劣势、机会、威胁点分析项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定项目可发展空间判定项目战略及策略项目战略及策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略物业发展建议物业发展建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算经济测算经济指标、成本测算、项目损益经济指
10、标、成本测算、项目损益前期营销前期营销售楼处、样板间、样板售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机区、展示区、入市时机 9项目项目SWOTSWOT分析分析 1、地处光华大道桥头堡，未来发展空间巨大。2、项目地块不规整，但仍较为方正，发挥空间较大3、项目具有一定的规模，且经济指标由一定空间，未来可挖掘空间较大4、紧邻社区服务中心和市政公园，相对优势明显5、阳城房产头号作品，必将倾注全力 打造高品质楼盘6、周边规划配套较为齐全，项目所在 将成为未来区域向心点1、周边配套相对滞后，但较为完善2、地块被分为两块不同性质用地，给物业形态布局带来一定限制3、土地成本较高，必须在后期开发中给与足够重视4、尽
11、管钢城集团非常有实力，但阳城房产头号作品，仍需要优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）SWOT1、内光华片区推动加快，让城西目光逐步向外扩散，给区域带来机遇2、光华大道及温江市场吸引力，也为项目带来无限机遇3、城西198区域进一步打造，是区域未来市场的又一强劲动力1、现阶段内忧外患格局无法改变，向内有内光华的阻碍，向外有外光华及温江市场分流，竞争激烈程度可见一斑。品牌的大力支持5、周边商业氛围不浓，发展不够成熟，给公服用地带来一定的不确定因素2、“国四条”的出台，给明年市场蒙上了一层面纱，预计项目面市阶段将是本轮政策调整的攻坚阶段，如何运用前期定位来应
12、对未知市场环境，将是本项目思考难点10困局地价地价品牌品牌经验经验借助专业团队共同打造，也为项目保驾护航借助专业团队共同打造，也为项目保驾护航短期提升有限，实力大于品牌，项目大于企业短期提升有限，实力大于品牌，项目大于企业11项目使命企业战略围棋第一步，至关重要桥头堡形象、气质、品质财务指标销售周期财务指标销售周期形象开篇一举成名基础指标项目使命12项目核心问题梳理解决好：高地价与经济利润的辩证关系Q1Q2解决好：企业发展与项目发展的辩证关系企业的项目发展项目的企业发展高地价下的盈利模式公服用地（居委会旁）的开发模式13S策略选择1、地处光华大道桥头堡，未来发展空间巨大2、项目地块不规整，但仍
13、较为方正，发挥空间较大3、项目具有一定的规模，且经济指标由一定空间，未来可挖掘空间较大4、紧邻社区服务中心和市政公园，相对优势明显5、阳城房产头号作品，必将倾注全力 打造高品质楼盘6、周边规划配套较为齐全，项目所在将成为未来区域向心点WOT1、周边配套相对滞后，但较为完善2、地块被分为两块不同性质用地，给物业形态布局带来一定限制3、土地成本较高，必须在后期开发中给与足够重视4、尽管钢城集团非常有实力，但阳城房产头号作品，仍需要品牌大力支持5、周边商业氛围不浓，发展不够成熟，给公服用地带来一定不确定因素1、内光华片区推动加快，让城西目光逐步向外扩散，给区域带来机遇2、光华大道及温江市场吸引力，也
14、为项目带来无限机遇3、城西198区域进一步打造，是区域未来市场的又一强劲动力1、现阶段内忧外患格局无法改变，向内有内光华的阻碍，向外有外光华及温江市场分流，竞争激烈程度可见一斑。2、“国四条”的出台，给明年市场蒙上了一层面纱，预计项目面市阶段将是本轮政策调整的攻坚阶段，如何运用前期定位来应对未知市场环境，将是本项目思考难点u高举高打高举高打形象策略形象策略u承接与迎合承接与迎合客户策略客户策略u主流市场与市场空缺相结合主流市场与市场空缺相结合产产品策略品策略u借势营销借势营销后期营销策略后期营销策略u尽快启动尽快启动入市时机选择入市时机选择u高赠送高赠送高附加值策略高附加值策略u住宅先行住宅先
15、行推售节奏安排推售节奏安排劣势客观存有，风险无处不在，我们主张回归本原14领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业领袖行业领袖非行业领袖，中大规模市场非行业领袖，中大规模市场次次/ /非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者代表代表代表
16、代表：优品道、凯德风尚、仁和春天大道：优品道、凯德风尚、仁和春天大道条件条件条件条件：规模、资源、品牌：规模、资源、品牌 代表代表代表代表：彩叠园、公园大道：彩叠园、公园大道 条件条件条件条件：规模、资源、品牌：规模、资源、品牌 代表代表代表代表：双玺、锦绣光华、金河谷：双玺、锦绣光华、金河谷 条件条件条件条件：规模、产品：规模、产品代表代表代表代表：朗基龙堂、易城国际：朗基龙堂、易城国际 、西班牙森林、西班牙森林 条件条件条件条件：价格、产品：价格、产品 本项目市场占位策略选择15本项目市场占位在哪里（同类产品）？价格品质高端阵营中端阵营低端阵营6500本区域市场占位现状8000元益花园高品
17、质低价格高品质低价格低品质高价格低品质高价格高品质高价格高品质高价格低品质低价格低品质低价格本项目光华杏林易城国际凯德风尚颐和京都锦绣光华仁和春天大道（电梯）公园大道边城香格里西班牙森林金河谷朗基龙堂50009500优品道16光华大道首城首城外光华新高度，代言光华发展，城市升级光华大道桥头堡，述说城市色彩阳城房产成都开篇之作，带来市场新高度项目形象定位17文化文化品牌品牌产品产品规模规模资源资源易城国际元益花园凯德风尚颐和京都中华锦绣新界锦绣光华优品道朗基龙堂双玺金沙鹭岛龙湖翠微清波竞争对比竞争对比市场竞争综合素质差异性较大，本项目综合素质属于中上水平。详见附件仁和春天大道边城香格里18如何才
18、能实现超越？19项目客户定位项目客户定位客户提升（城西客户承接）客户提升（城西客户承接） 次要客户次要客户重要客户重要客户核心客户核心客户重要客户群重要客户群重要客户群重要客户群城南和城中范围客户：城南和城中范围客户：u主要来自成都城南及城中区域，看好金沙光华发展及区域生活氛围的客户大城西客户大城西客户大城西范围内，光华、金沙、双楠等区域的客户大城西的原住民客户和在城西居住多年的外地客户核心客户群核心客户群核心客户群核心客户群成都其他区域内的客户以及四川二级城市客户次要客户群次要客户群次要客户群次要客户群20思考路径项目本体研究项目本体研究市场市场客户客户市场现状，竞争格局、市场现状，竞争格局
19、、预期、规律预期、规律 市场细分及市场空缺市场细分及市场空缺客户特征、客户类别、客户特征、客户类别、客户发展趋势客户发展趋势 目标客户群的锁定目标客户群的锁定项目现状、优劣势、机会、威胁点分析项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定项目可发展空间判定项目战略及策略项目战略及策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略物业发展建议物业发展建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算经济测算经济指标、成本测算、项目损益经济指标、成本测算、项目损益前期营销前期营销售楼处、样板间、样板售楼处、样板间、样板区、展
20、示区、入市时机区、展示区、入市时机 21客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品文化文化环境环境文化需长时间、高投入文化需长时间、高投入打造打造品牌影响力需要通过本品牌影响力需要通过本项目进一步提升项目进一步提升本项目的第一选择：本项目的第一选择：“1+3”片区资源片区资源和自身产品的结合和自身产品的结合“3”“环境环境”强调强调区域优势，并建立立足区域优势，并建立立足于本区域的不可复制的于本区域的不可复制的项目内部环境项目内部环境“1”“产品产品”以独以独特性和创新性成为市场特性和创新性成为市场关注的焦点关注的焦点（独特的价值主张）（独特的价值
21、主张）（自然、社会资源）（自然、社会资源）品牌品牌（产品力）（产品力）（企业的品牌力）（企业的品牌力）本项目的“核心竞争力”选择22客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品文化文化环境环境文化需长时间、高投入文化需长时间、高投入打造打造品牌影响力需要通过本品牌影响力需要通过本项目进一步提升项目进一步提升本项目的第一选择：本项目的第一选择：“1+3”片区资源片区资源和自身产品的结合和自身产品的结合“3”“环境环境”强调强调区域优势，并建立立足区域优势，并建立立足于本区域的不可复制的于本区域的不可复制的项目内部环境项目内部环境“1”“产品产品”以独以
22、独特性和创新性成为市场特性和创新性成为市场关注的焦点关注的焦点（独特的价值主张）（独特的价值主张）（自然、社会资源）（自然、社会资源）品牌品牌（产品力）（产品力）（企业的品牌力）（企业的品牌力）本项目的“核心竞争力”选择23首席产品打造“首席产品，光华地标首席产品，光华地标”首席规划首席规划首席规划首席规划如何顺应市场如何顺应市场, ,如何实现城市标杆、如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。城市坐标等首席规划方案。首席产品首席产品高附加产品赠送高附加产品赠送利用赠送利用赠送,实现超高附加值实现超高附加值,摊薄土地成本。摊薄土地成本。首席立面首席立面贵族血统立面贵族血统立面实现贵族身份体现的
23、同时，实现贵族身份体现的同时，传承经典人生传承经典人生公共区域打造原则公共区域打造原则架空层、会所、入户大架空层、会所、入户大堂、电梯厅等公共区域。堂、电梯厅等公共区域。其他产品原则其他产品原则精神归属原则精神归属原则利用精神堡垒及社区标识物，利用精神堡垒及社区标识物，增强项目的记忆元素，实现项目增值增强项目的记忆元素，实现项目增值高科技应用高科技应用利用各类高科技技术，实现品利用各类高科技技术，实现品质再度升级质再度升级24多物业组合u本项目采用洋房类产品、电梯公寓和独立商业等产品组合方式进行物业形态布局理由：u迎合内光华市场外移的趋势，承接客户对洋房的需求u利用洋房类产品价格拉升总产值u利
24、用洋房类产品提升项目档次和品质u充分考虑市政公园给项目带来的资源优势u利用电梯公寓来满足市场的刚性需求，迎合市场的主流客户需求，降低项目风险，“以不变应万变”u独立商业，迎合区域未来发展的同时，给项目以最有利的配套设置u洋房类产品与电梯公寓产品面积比率控制在：3:7比例类洋房产品类洋房产品类洋房产品类洋房产品电电电电梯梯梯梯公公公公寓寓寓寓独立商业独立商业独立商业独立商业会所会所会所会所25大围合式布局项目布局采用大围合概念，临近光华大道、元益花园及公服用地兼容住宅部分，采用18-22层电梯公寓，把整个项目向市政公园方向进行围合布局，中间采用较低建筑。理由：理由：理由：理由：把市政公园放在项目
25、中考虑临街昭示性发挥充分能够形成较大中庭景观，让中间建筑和景观融合统一为一个整体能够隔离噪音，给客户一个安静的社区能够把元益花园规划带来的不利影响在小区内进行消化增强该区域用地强度，给多物业组合留足空间围合布局营造大社区概念出入光华大道，形成不同的视觉效果26院落感的打造院落是具有密切而充满邻里亲情的人性化关系模式以及充满生机的空间场所，给人以领域感。院落式设计表现出浓郁的人情味和结合力，它避免了邻里间因为缺乏沟通空间而导致的“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的非人性化设计。围合式庭院组团体现一种包容的内敛形态，多层次的空间体系形成一个现代文明庭院，实现 “高品质居住空间”与“新街坊邻里空间”的双
26、重理念。 精心于传统院落感的自然营造，同时强调西方居住人的享受性，以期实现居住最佳化。 组团式院落建议项目规划为：项目院落概念解读：客户语录：“现在的楼盘多了一些现代时尚的感觉，但少了一些人情味，往往进去住了很久都和邻居没什么交流。“组团式院落27利用地面层次，自动实现物业分区类洋房产品区域，采用1楼抬高形式，形成整体抬高理由：抬高后，洋房产品更容易形成较为独立的区域，区隔对待不同物业，形成差异化，提升品质抬高后，市政公园资源效应发挥更充分抬高后，避免小区公共、绿化等区域对洋房类产品的干扰利用抬高，实现景观的层次感利用抬高，实现临街处临街商铺的组织抬高后，便于组织洋房类产品1层和2层地下室的赠
27、送采用抬高，利于组织洋房类产品车库的在楼底下停车问题，如果需要，洋房可实现双层停车类洋房产品类洋房产品类洋房产品类洋房产品28人车分流交通组织小区主入口规划在小区西侧规划道路，为了保证业主安全，主入口不允许车辆通行，车行出入口建议分别规划在小区西侧和北侧，由地下室均可直接进入单元内，洋房类产品可直接进入抬高后的地下交通整体规划通过交通道路合理组织，实现人车分流客户语录：“最好能实现人车分流，否则管理起来会比较麻烦，而且车辆经常在小区内行驶总是要影响绿化环境和空气质量，现在三环内很多小区就是进去之后全是车辆，感觉很不好，想在小区里面转一下的都没什么兴趣了，所以停车最好都在地下，而且从地下室应该可
28、以直接上电梯回家。”主入口次入口29首席产品打造“首席产品，光华地标首席产品，光华地标”首席规划首席规划首席规划首席规划如何顺应市场如何顺应市场,如何实现城市标杆、如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。城市坐标等首席规划方案。首席产品首席产品高附加产品赠送高附加产品赠送利用赠送利用赠送,实现超高附加值实现超高附加值,摊薄土地成本。摊薄土地成本。首席立面首席立面贵族血统立面贵族血统立面实现贵族身份体现的同时，实现贵族身份体现的同时，传承经典人生传承经典人生公共区域打造原则公共区域打造原则架空层、会所、入户大架空层、会所、入户大堂、电梯厅等公共区域。堂、电梯厅等公共区域。其他产品原则其他产品原
29、则精神归属原则精神归属原则利用精神堡垒及社区标识物，利用精神堡垒及社区标识物，增强项目的记忆元素，实现项目增值增强项目的记忆元素，实现项目增值高科技应用高科技应用利用各类高科技技术，实现品利用各类高科技技术，实现品质再度升级质再度升级30建筑外立面风格建议建筑风格：新古典主义欧式色彩：沉稳的暖色调根据区域高品质物业成交客户访谈，城西客户对沉稳地暖色调欧式建筑认可度较高，与城西闲散、传统、慢节奏的生活方式相结合，建议本项目建筑方向为：客户语录：“相对而言更喜欢异域风情的房子，加入一些古典的元素，有返璞归真的感觉，颜色最好不要太亮或太冷，以前的那些浅色房子刚开始还可以，隔几年颜色就变了，看起来很难
30、看，用墙砖就会稍微好一点，咖啡色看起来比较沉稳，而且有档次，更重要是感觉上要温暖柔和一些。”要求：经典传承能够和洋房相互应经久耐看31外立面建议电梯建筑风格：新古典主义欧式色彩：沉稳的暖色调要求：经典传承能够和洋房相互应经久耐看32在简欧风格的基础上，注重对顶部的处理，甚至考虑结构造型理由：光华大道项目多为平顶设计，利用建筑顶部处理，增强项目标识性 顶部处理更能够体现项目的品质和价值顶部处理与立面线条结合，增强挺拔感，让建筑线条更美给立面一个概念炒作空间外立面（电梯）顶部处理33电梯公寓底部处理多采用石材和建筑构件 相结合形式外立面（电梯）底部处理理由：1.欧式立面都强调稳2.建筑构件体现风格
31、的最好元素3.能够较好的迎合“三段式”立面设计34外立面（电梯）连板处理根据立面特征，结合项目实际情况，电梯公寓单元之间可采用连板形式进行连接理由：连板让单元间的连接不在生硬，而赋予了表情连板增强通透感连板增加两侧户型的局部赠送发挥空间给立面变化带来空间，增强了视觉效果35洋房类立面选择同样遵循简欧风格理由：与其他部分形成协调统一 但洋房部分又存在更多可发挥空间注重退台的效果及应用与立面效果的结合外立面洋房立面36独立商业外立面n外围商业节点可结合会所或公共服务设施，形成标志性建筑，形成社区的精神堡垒和代言元素n顺应立面风格，结合商业布局，让商业成为项目亮点，成为全新的城市界面，吸引眼球，同时
32、形成较强的记忆元素，提高项目认知度客户语录：“商场的外立面最好能特别一些，风格明显一点，这样显得比较高档，而且容易找到。”37首席产品打造“首席产品，光华地标首席产品，光华地标”首席规划首席规划首席规划首席规划如何顺应市场如何顺应市场,如何实现城市标杆、如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。城市坐标等首席规划方案。首席产品首席产品高附加产品赠送高附加产品赠送利用赠送利用赠送, ,实现超高附加值实现超高附加值, ,摊薄土地成本。摊薄土地成本。首席立面首席立面贵族血统立面贵族血统立面实现贵族身份体现的同时，实现贵族身份体现的同时，传承经典人生传承经典人生公共区域打造原则公共区域打造原则架空层、
33、会所、入户大架空层、会所、入户大堂、电梯厅等公共区域。堂、电梯厅等公共区域。其他产品原则其他产品原则精神归属原则精神归属原则利用精神堡垒及社区标识物，利用精神堡垒及社区标识物，增强项目的记忆元素，实现项目增值增强项目的记忆元素，实现项目增值高科技应用高科技应用利用各类高科技技术，实现品利用各类高科技技术，实现品质再度升级质再度升级38市场表现市场表现客户判断客户判断 宏观市场宏观市场凯德风尚：110-140平米三房销售最好，其次是87-90平米两房优品道：70-80平米套二销售最好仁和春天大道：110-130平米套二销售最好三房需求最多，两房其次；110-140平米 需求最多；62-85万成交
34、较多；市场有向下的压力，明年以走量产品为主 按照客户的需求和市场的表现来看，三房居多、其次两房、少量四房按照客户的需求和市场的表现来看，三房居多、其次两房、少量四房 结合客户的改善性需求和控制总价的原则，小结合客户的改善性需求和控制总价的原则，小(115-120)(115-120)中中(120-125)(120-125)三房各设置三房各设置25%25%和和10%10%。物业配比原则物业配比原则通过上述三个维度进行分析，确定户型配比原则 临光华大道南侧和东侧地块噪音和景观有影响，设置两房（临光华大道南侧和东侧地块噪音和景观有影响，设置两房（60-7060-70，赠送后，赠送后75-9075-90
35、）或小套三（或小套三（85-8985-89，赠送后，赠送后100-105100-105）产品，各占比例）产品，各占比例20%20%和和15%15%。 在项目临公园景观较好位置设置大量在项目临公园景观较好位置设置大量110-160110-160平米三房和四房，作为项目的标杆产品平米三房和四房，作为项目的标杆产品（30%30%）39项目产品定位项目产品定位物业形态户型结构建筑面积赠送后户型结构实得面积赠送比例建筑面积比套数比总建筑面积比花园洋房、叠拼别墅三室两厅双卫110-120三室两厅双卫160-17041%-45%6%6930%三室两厅双卫120-130三室两厅双卫140-16017%-23%
36、12%127三室两厅双卫130-140三室两厅双卫180-22038%-57%8%78三室两厅双卫140-160四室两厅三卫200-28043%-75%4%35电梯洋房一室一厅单卫60-70两室两厅单卫75-9025%-28%20%40770%两室两厅双卫85-89三室两厅双卫100-10517%-18%15%227两室两厅双卫85-90三室两厅双卫115-12033%-35%25%378三室两厅双卫100-105四室两厅双卫120-12519%-20%10%129总套数1450100%物业形态户型结构建筑面积赠送后户型结构实得面积赠送比例建筑面积比总建筑面积比花园洋房、叠拼洋房三室两厅双卫1
37、10-120三室两厅双卫160-17041%-45%4%30%三室两厅双卫120-130三室两厅双卫140-16017%-23%18%三室两厅双卫130-140三室两厅双卫180-22038%-57%4%三室两厅双卫140-160四室两厅三卫200-28043%-75%4%电梯洋房一室一厅单卫60-70两室两厅单卫70-8413%-17%20%70%两室两厅双卫85-89三室两厅双卫100-10513%-17%15%两室两厅双卫90-99三室两厅双卫115-12013%-17%25%三室两厅双卫100-105四室两厅双卫120-12513%-17%10%总数100%40多物业组合u因多物业组合
38、形式，我们将在下面进行分类阐述：共分为四类：1.洋房产品2.电梯公寓3.独立商业4.临街商铺类洋房产品类洋房产品类洋房产品类洋房产品备注：独立商业和临街商铺单独阐述411.洋房全部采用8+1电梯洋房形式2.一层整个抬高，作为地下室层，并和景观进行互动，最终形成层次感较强的主轴，同时能够保证抬高后的一楼拥有私家花园，注意的是车流组织及采光问题，以及车库与洋房的关系3.地下室层，用以分给1、2F客户，增加1、2F附加值，可套车库1个4.地下室层采光采用高窗等形式处理，并与后花园连通处理地下层13层47层8层产品规划布局说明洋房142产品规划布局说明洋房21、2层全部可通向地下室层，实现高附加值赠送
39、（1层面积：140-160，赠送后为200-280 ）并配有前后花园2层同样在1层的基础上有平台赠送（2层面积：130-140，赠送后为180-220 ）3层在2层的基础上，在赠送平台，可在背后伸展出去来实现（市政公园侧）（面积：120-130，赠送后为140-160 ）地下层13层47层8层43空间创新研究空间创新研究 通过对弗莱明戈洋房产品的研究，市场接受度高的创新点，结合户型分析通过对弗莱明戈洋房产品的研究，市场接受度高的创新点，结合户型分析: 5米抬高形成采光好的半地下室，附属于独栋里四户底层业主，同时一跃二能带来别墅级别的享受，底Town拼四户设计使洋房利润最大化，客户接受度也高，一
40、举两得。 前后双流线入户，室内交通流线明晰，天井及走廊恰到好处的设计使空间更立体丰富而不同一般的复式结构户型，三面采光将风景引入室内，主人房位于最私密风景最佳处，同时将书房与主卧合为一体，使主卧实际使用面积和进深更大，品质很高 平层通过底层退台，尽量多的布置出见天见地的露台，顶Town户型设计强调主次分明，整个顶层专属私人享有，再次与龙湖强调的别墅级洋房理念契合参考案例：龙湖参考案例：龙湖弗莱明戈弗莱明戈梯户比梯户比4梯18户层层 高高2.9米产权面积产权面积88实得面积实得面积122赠送比例赠送比例38.6%赠送处理赠送处理方式方式报建时采用花池报建，全赠送空中搭建平台全赠送入户花园送板面积
41、产权处理产权处理方式方式产权面积为881、2层空间端头均采用花池报建，全部赠送，验收后，进行工程内部加强处理参考案例：龙湖参考案例：龙湖海棠海棠但据了解，项目总体赠送面积不得超过25%参考户型参考户型均为1、2楼可下地下，其中一楼面积为128平米，二楼面积126平米，全部赠送比例均在75%左右2. 赠送地下室做法： 花池报建 层高处理为小于2.2米46产品规划布局说明洋房34-7层面积：120-130，赠送后为140-160 如果需要，同样可以采用向外延伸方式解决，最好是对这下面平台缩紧部分，因为这样不损失覆盖率地下层13层47层8层47户型四：1.户型设计建议：2.面积：120-125平米变
42、140-150平米3.套型：3*2*2变4*2*24.功能：一主卧、2次卧，客厅挑空转换为可变空间5.客厅开间：4.2-4.5米6.主卧开间：3.8-4.0米7.可变空间：挑高5.8米107变141平米参考户型48产品规划布局说明洋房48层采用跃层设计，上跃9层， （面积：110-120，赠送后为160-170 ）9层部分采用室内上屋顶的方式进行赠送，赠送全私家感的屋顶花园（未考虑坡屋顶，同时需要落实抬高问题）地下层13层47层8层49多物业组合u因多物业组合形式，我们将在下面进行分类阐述：共分为四类：1.洋房产品2.电梯公寓3.独立商业4.临街商铺电电电电梯梯梯梯公公公公寓寓寓寓备注：独立商
43、业和临街商铺单独阐述50项目产品定位项目产品定位物业形态户型结构建筑面积赠送后户型结构实得面积赠送比例建筑面积比总建筑面积比电梯洋房一室一厅单卫60-70两室两厅单卫70-8413%-17%20%70%两室两厅双卫85-89三室两厅双卫100-10513%-17%15%两室两厅双卫90-99三室两厅双卫110-12013%-17%25%三室两厅双卫100-105四室两厅双卫120-12513%-17%10%51电梯公寓布局如左图，第一临近光华大道和元益花园均采用方向向东南方向偏的布局方式来处理，而兼容部分则采用南北向处理采用2梯4户和2梯3户布局，大户型朝向中庭景观及市政公园位置，而较小户型均
44、在外围理由：景观资源最大化朝向最优化 错开后，立面视觉效果较为有层次在能满足条件的基础上尽可能的采用梯户比少的进行组合，来提高品质电梯公寓分布图电梯公寓分布图大面积小面积52红色区域为非架空区域均采用赠送地下室的做法，实现一楼个别户型高附加值绿色区域1楼则和洋房一样采用抬高，然后2楼赠送地下室的做法理由：临近光华大道，架空容易让噪音进入，因此不予架空处理为挖掘1楼户型价值，提升其价格，采用赠送-1楼地下室的办法，赠送局部地下室层如果可能，也2楼同样可以下跃，但需要仔细考虑，避免影响1楼或者影响建筑密度电梯公寓说明电梯公寓说明1楼楼531.1.层高挑高层高挑高5.8-6.05.8-6.0米，无产
45、权，交房时中间采用钢筋混凝土板隔段分给上下层使用，为全米，无产权，交房时中间采用钢筋混凝土板隔段分给上下层使用，为全赠送面积赠送面积2.2.层高挑高层高挑高5.6-6.05.6-6.0米，无产权，分奇偶数层赠送，为全赠送面积米，无产权，分奇偶数层赠送，为全赠送面积3.以墙体使户型中间隔段后将靠建筑外墙空间半封闭作阳台报建，即半面积赠送4.凸窗处理(步入式/可拆卸式)，全面积赠送 5.5.采用结构连板在空间内竖向半封闭隔离，采用结构连板在空间内竖向半封闭隔离， 空间靠建筑外墙面完全不封闭，无产权，赠送空间靠建筑外墙面完全不封闭，无产权，赠送全面积，结构连板半封闭空间作阳台报建，赠送半面积全面积，
46、结构连板半封闭空间作阳台报建，赠送半面积6.6.对于部分房间，可直接按照花园或阳台报建，按照半面积赠送，最终由发展商统一封闭后对于部分房间，可直接按照花园或阳台报建，按照半面积赠送，最终由发展商统一封闭后实现赠送空间实现赠送空间7.通过空心吊顶将房间层高处理为2.19米，全面积赠送，交房时将吊顶拆除，层高增加至标准层高8.通过底层1-3层退台实现部分户型大面积露台赠送。9.9.建议本项目均可采用，但需要注意的是近期报建审查较严，因此在赠送建议本项目均可采用，但需要注意的是近期报建审查较严，因此在赠送比例上仅做了比例上仅做了20%20%以下以下 ，如果能够通过，建议赠送比例可提高为，如果能够通过
47、，建议赠送比例可提高为30-40%30-40%电梯户型赠送处理主要方式总结 产品设计54参考户型电梯1u户型设计建议：（下图）u面积：85-90平米变100-105平米u套型：2*2*1变3*2*1u功能：一主卧、一次卧，一可变空间u客厅开间：3.8-4.0米u主卧开间：3.3-3.5米u可变空间：采用挑高阳台报建转换u户型设计建议：（上图）u面积：60-65平米变75-80平米u套型：1*1*1变2*1*1u功能：一主卧、1可变空间u客厅开间：3.8-3.9米u主卧开间：3.1-3.3米u可变空间：阳台或花池报建55梯户比梯户比2梯5户层层 高高3米，6米产权面积产权面积65实得面积实得面积
48、85赠送比例赠送比例30.77%赠送处理赠送处理方式方式以阳台形式报建，赠送半面积层高挑高6米，无产权，交房时中间采用混凝土板隔段分给上下层使用，为全赠送面积产权处理产权处理方式及后方式及后续施工续施工产权面积与建筑面积一致，为65，价格以套数总价计算履约合同手续时需签订自愿将赠送挑高空间上层部分转让给上一楼层业主使用的申请书或协议验收后，统一组织外墙及窗户施工参考户型电梯256参考户型电梯3偶数层偶数层奇数层奇数层p奇数层红色部分的卧室为双层层高，而偶数层的就不使用红色部分空间；奇数层红色部分的卧室为双层层高，而偶数层的就不使用红色部分空间；p而偶数层双层层高的卧室则在蓝色部分，奇数层则不使
49、用这部分空间；而偶数层双层层高的卧室则在蓝色部分，奇数层则不使用这部分空间；局部跃墅参局部跃墅参考户型考户型中海中海. .兰庭兰庭建筑面积：约建筑面积：约88898889平米平米57梯户比梯户比2梯4户层层 高高2.8米，挑高5.6米产权面积产权面积75实得面积实得面积117.6赠送比例赠送比例31.8%赠送处理赠送处理方式方式层高挑高5.6米，无产权，交房时中间采用钢筋混凝土板隔段分给上下层使用，为全赠送面积产权处理产权处理方式方式产权面积与建筑面积一致，为75，价格以套数总价计算。履约合同手续时需签订自愿将赠送挑高空间上层部分转让给上一楼层业主使用的申请书或协议。参考户型电梯458梯户比梯
50、户比2梯4户层层 高高3米，6米产权面积产权面积117实得面积实得面积170赠送比例赠送比例31.18%赠送处理赠送处理方式方式以阳台形式报建，赠送半面积层高挑高6米，无产权，交房时中间采用混凝土板隔段分给上下层使用，为全赠送面积报建时层高为2.19米，全赠送，交房后可增加层高。产权处理产权处理方式及后方式及后续施工续施工产权面积与建筑面积一致，为117，价格以套数总价计算履约合同手续时需签订自愿将赠送挑高空间上层部分转让给上一楼层业主使用的申请书或协议验收后，统一组织外墙及窗户施工参考户型电梯559独立商业打造独立商业打造1、总体地上4层商业，商业的单层建筑面积为：3000-4500平米/层
51、，地上商业总建筑面积控制在13000-15000平米之间2、-1层整个地块打通，设置总面积约为8000-9000平米的地下商业，并与地上商业能够较好衔接，实现一体化，此面积为商业偷出面积，为未来发展留够空间。3、其余面积均做成住宅带部分1楼底商即可。大型购物商场业态规划层数功能五层运动馆：羽毛球馆、乒乓球馆、健身房四层文具、儿童服装、电玩三层生活用品（包含床上用品）二层服装（男装、女装）一层临街部分引进肯德基、麦当劳、味千拉面、必胜客等人气快餐，剩余首层则经营珠宝鞋帽化妆品等负一层食品类超市负二层停车场，配置65个60首席产品打造“首席产品，光华地标首席产品，光华地标”首席规划首席规划首席规划
52、首席规划如何顺应市场如何顺应市场,如何实现城市标杆、如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。城市坐标等首席规划方案。首席产品首席产品高附加产品赠送高附加产品赠送利用赠送利用赠送,实现超高附加值实现超高附加值,摊薄土地成本。摊薄土地成本。首席立面首席立面贵族血统立面贵族血统立面实现贵族身份体现的同时，实现贵族身份体现的同时，传承经典人生传承经典人生公共区域打造原则公共区域打造原则架空层、会所、入户大架空层、会所、入户大堂、电梯厅等公共区域。堂、电梯厅等公共区域。其他产品原则其他产品原则精神归属原则精神归属原则利用精神堡垒及社区标识物，利用精神堡垒及社区标识物，增强项目的记忆元素，实现项目增值增
53、强项目的记忆元素，实现项目增值高科技应用高科技应用利用各类高科技技术，实现品利用各类高科技技术，实现品质再度升级质再度升级61架空层空间泛会所打造中:休闲区内:入户大堂中:双重透绿外中内三重透绿内:入户大堂客户语录：“我的一个朋友住的小区里面有架空的那种健身区域，我觉得很不错，下雨的时候还可以进去运动，打打球感觉很不错，当然里面最好做一些绿化，空气会好一点。”62双入户大堂设计1纵向双大堂设计n建议采用双入户大堂设计，地下室和一楼单元入户处各设置大堂，形成纵向双入户乳糖。n在设计过程中，注重入户大堂设计，确保入户大堂的明亮畅快，体现入住人群的档次和品位客户语录：“在入户的时候我希望我所在的小区
54、入户大堂能给我以豪华酒店般的感觉,有个什么朋友过来,如果不在家还需要有个地方给朋友歇脚,这样好的服务和一个品质好的入户大堂能给我长面子，或者像一些酒店那样大堂附近还专门有休息会客的区域，感觉像是在单元楼下就是个会所。 ”63双入户大堂设计2横向双大堂设计n利用入户大堂，打造公共会客厅，形成横向双入户大堂，实现品质和档次的提升。n在设计过程中，注重入户大堂设计，确保入户大堂的明亮畅快，体现入住人群的档次和品位客户语录：“在入户的时候我希望我所在的小区入户大堂能给我以豪华酒店般的感觉,有个什么朋友过来,如果不在家还需要有个地方给朋友歇脚,这样好的服务和一个品质好的入户大堂能给我长面子，或者像一些酒
55、店那样大堂附近还专门有休息会客的区域，感觉像是在单元楼下就是个会所。 ”64休闲室内会所+泛会所理由：各类功能进行划分，满足不同需要提炼更多卖点双会所设计会所打造经典人生1.室内运动项目2.室内游泳池3.休闲娱乐项目4.服务配套项目休闲室内会所功能：65贵士电梯厅电梯厅尺度及装饰均打造豪华级别通过电梯厅的打造，提升客户对项目的认知，提升项目品质及档次66亲子乐园亲自乐园老年活动中心67u室内泳池在会所-1F设置室内恒温游泳池，即可对外开放，也可服务与小区产品规划游泳池68灰空间的增加城西客户追求的是舒适、高品质生活，仅仅是室内空间的舒适远远未能满足其对舒适户型的想象目前在售项目供应产品以室内舒
56、适型为主，室外空间较丰富产品尚属市场空白点灰空间的增加不仅能增大产品附加值，更能直接提升产品品质综上所述，建议本项目以阳台、露台、入户花园、室内花园等形式增加灰空间尺度，与舒适室内空间融合统一客户语录：”阳台和露台都是越大越好，冬天天气好的时候在阳台或露台上养神、聊天或者打麻将都是生活的一种享受，夏天的夜晚躺着看星星也是一种乐趣。“69首席产品打造“首席产品，光华地标首席产品，光华地标”首席规划首席规划首席规划首席规划如何顺应市场如何顺应市场,如何实现城市标杆、如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。城市坐标等首席规划方案。首席产品首席产品高附加产品赠送高附加产品赠送利用赠送利用赠送,实现超
57、高附加值实现超高附加值,摊薄土地成本。摊薄土地成本。首席立面首席立面贵族血统立面贵族血统立面实现贵族省份体现的同时，实现贵族省份体现的同时，传承经典人生传承经典人生公共区域打造原则公共区域打造原则架空层、会所、入户大架空层、会所、入户大堂、电梯厅等公共区域。堂、电梯厅等公共区域。其他产品原则其他产品原则精神归属原则精神归属原则利用精神堡垒及社区标识，利用精神堡垒及社区标识，增强项目的记忆元素，实现项目增值增强项目的记忆元素，实现项目增值高科技应用高科技应用利用各类高科技技术，实现品利用各类高科技技术，实现品质再度升级质再度升级70社区精神堡垒小区入口打造社区修建标志性气派大门，塑造社区精神堡垒
58、和代言，形成记忆点的同时，增强社区的归属感和荣誉感：建筑风格：新古典主义欧式色彩：沉稳大气要求：磅礴大气、品质尊贵、身份象征客户语录：“人靠衣装、佛靠金装，我希望自己小区的入口要大气点，整的就像凯旋门一样，住在这样的小区天天进出感觉就是要好点。71社区精神堡垒标志性建筑物要求：体现项目风格及特色能够与产品呼应，画龙点睛n在社区的外围或中庭修建标志性建筑，塑造社区精神堡垒和代言，形成记忆点的同时，增强社区的归属感和荣誉感n建议选择在外围区域，便于展示，但应根据分期组织和实施的需要具体布局客户语录：“异域的房子风格特色明显一些，同时自己社区有地标性的建筑就好了，比如钟楼、塔楼等，这样会更容易找到这
59、个地方，而且觉得很有个性。”72首席产品打造“首席产品，光华地标首席产品，光华地标”首席规划首席规划首席规划首席规划如何顺应市场如何顺应市场,如何实现城市标杆、如何实现城市标杆、城市坐标等首席规划方案。城市坐标等首席规划方案。首席产品首席产品高附加产品赠送高附加产品赠送利用赠送利用赠送,实现超高附加值实现超高附加值,摊薄土地成本。摊薄土地成本。首席立面首席立面贵族血统立面贵族血统立面实现贵族身份体现的同时，实现贵族身份体现的同时，传承经典人生传承经典人生公共区域打造原则公共区域打造原则架空层、会所、入户大架空层、会所、入户大堂、电梯厅等公共区域。堂、电梯厅等公共区域。其他产品原则其他产品原则精
60、神归属原则精神归属原则利用精神堡垒及社区标识，利用精神堡垒及社区标识，增强项目的记忆元素，实现项目增值增强项目的记忆元素，实现项目增值高科技应用高科技应用利用各类高科技技术，实现品利用各类高科技技术，实现品质再度升级质再度升级73景观电梯设置局部景观电梯设置，作为噱头，提升电梯洋房品质理由：景观电梯观景电梯，引导景观效果电梯通透感强，给客户以景观视觉感受74新风系统理由：临近光华大道，噪音等影响，让客户开窗时间减少，安装新风系统，解决不开窗同样换气效果城西客户清高，总希望高人一筹，利用此系统，实现价值体现，迎合客户心里新风系统新风系统客户语录：“我希望自己的房子能装有新风系统，这样就可以保证室
61、内的空气质量嘛”75彩色可视对讲系统彩色可视对讲系统社区无限网络系统76用材上无声下水管双层中空玻璃无声下水管77客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品文化文化环境环境文化需长时间、高投入文化需长时间、高投入打造打造品牌影响力需要通过本品牌影响力需要通过本项目进一步提升项目进一步提升本项目的第一选择：本项目的第一选择：“1+3”片区资源片区资源和自身产品的结合和自身产品的结合“3”“环境环境”强调强调区域优势，并建立立足区域优势，并建立立足于本区域的不可复制的于本区域的不可复制的项目内部环境项目内部环境“1”“产品产品”以独以独特性和创新性成为
62、市场特性和创新性成为市场关注的焦点关注的焦点（独特的价值主张）（独特的价值主张）（自然、社会资源）（自然、社会资源）品牌品牌（产品力）（产品力）（企业的品牌力）（企业的品牌力）本项目的“核心竞争力”选择78贵族景观“贵族景观，血统传承贵族景观，血统传承”贵族血统贵族血统宫廷景观宫廷景观法式宫廷景观风格，回溯贵族血统法式宫廷景观风格，回溯贵族血统全场景观全场景观院落景观院落景观科学景观科学景观景观规划布局景观规划布局合理、创新合理、创新隐形消防隐形消防架空层景观架空层景观屋顶景观等屋顶景观等概念景观概念景观79景观规划景观风格建议建议由跌水景观、法式雕塑、主题景墙、亲水平台和绿化植栽组成，山坡景
63、区内则注重简洁明快，拾级而上，两行树木绵延不见尽头，精美雄奇的雕塑、法式古典建筑物、藤蔓缠绕的艺术长廊，布局匀称、有条不紊，尽现法式宫廷园林艺术的别具匠心和尊贵。景观风格：法式皇家宫廷园林关键词：华贵、浪漫、典雅客户语录：“相对而言我比较喜欢古典的欧式园林，尤其是法国的，法国人最懂得生活，他们对待生活就像对待艺术一样，在小区里面做一些坡地，再加上一些造型特别的雕塑，每天都觉得生活在艺术天堂里，这是我理想的生活方式，感觉有高档又浪漫。”80临近光华大道，采用绿色屏障进行处理，多种植高达乔木，对噪音和尘埃进行阻挡，同时让项目大隐于世景观轴线采用：点线面相结合形式，实现完全无车化利用洋房抬高，实现景
64、观层次化表现景观规划景观布局81利用景观小品如景墙在单元门口就有意营造私家院落的感觉，让你从走进单元开始就感受景观给你的归属感景观规划景观概念化82园林细节地下车库景观化地下车库设置跌水幕墙地下车库设置采光景，配合形成下沉式景观观景车道地下车道中庭花园客户语录：“以前每次进地下室取车都很少带朋友进去，因为光线太暗，怕别人摔倒，如果能解决这个问题但又不影响停车的功能就好了，我想那样居住起来会更加舒服。 ”83园林细节架空层景观化84其他景观建议在整个设计过程中，要根据项目特点及景观方案情况，充分考虑夜间小区道路及夜间整体景观效果小区中要考虑利用各种景观小品来增加景观的参与性和互动性整体景观设计要
65、以人为本，充分尊重业主的生活和居家，不刻意追求景观而导致业主生活受到影响，少用水景85客客观观性性主动式主动式被动式被动式主主观观性性 3 1 3 1 4 2 4 2产品产品文化文化环境环境文化需长时间、高投入文化需长时间、高投入打造打造品牌影响力需要通过本品牌影响力需要通过本项目进一步提升项目进一步提升本项目的第一选择：本项目的第一选择：“1+3”片区资源片区资源和自身产品的结合和自身产品的结合“3”“环境环境”强调强调区域优势，并建立立足区域优势，并建立立足于本区域的不可复制的于本区域的不可复制的项目内部环境项目内部环境“1”“产品产品”以独以独特性和创新性成为市场特性和创新性成为市场关注
66、的焦点关注的焦点（独特的价值主张）（独特的价值主张）（自然、社会资源）（自然、社会资源）品牌品牌（产品力）（产品力）（企业的品牌力）（企业的品牌力）本项目的“核心竞争力”选择86思考路径项目本体研究项目本体研究市场市场客户客户市场现状，竞争格局、市场现状，竞争格局、预期、规律预期、规律 市场细分及市场空缺市场细分及市场空缺客户特征、客户类别、客户特征、客户类别、客户发展趋势客户发展趋势 目标客户群的锁定目标客户群的锁定项目现状、优劣势、机会、威胁点分析项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定项目可发展空间判定项目战略及策略项目战略及策略项目定位、项目产品策略、项目启动策略项目定位
67、、项目产品策略、项目启动策略物业发展建议物业发展建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算经济测算经济指标、成本测算、项目损益经济指标、成本测算、项目损益前期营销前期营销售楼处、样板间、样板售楼处、样板间、样板区、展示区、入市时机区、展示区、入市时机 87经济测算方案二方案二3#地块地块:容积率容积率3.2，建，建筑高度筑高度69米，覆盖率米，覆盖率24%方案一方案一3#地块地块:容积率容积率2.8，建，建筑高度筑高度59米，覆盖率米，覆盖率24%独立商业按照现行价独立商业按照现行价格计算了产值格计算了产值土地成本：土地成本：700万万/亩亩车位
68、销售：车位销售：40%计算。计算。留留60%作为地下资产作为地下资产独立商业独立商业3、4层作为层作为资产资产资金为全部银行贷款资金为全部银行贷款独立商业按照现行价独立商业按照现行价格计算了产值格计算了产值土地成本：土地成本：700万万/亩亩车位销售：车位销售：40%计算。计算。留留60%作为地下资产作为地下资产独立商业独立商业3、4层作为层作为资产资产资金为全部银行贷款资金为全部银行贷款88经济指标方案一方案一3#地块地块:容积率容积率2.8，建，建筑高度筑高度59米，覆盖率米，覆盖率24%89成本测算方案一方案一3#地块地块:容积率容积率2.8，建，建筑高度筑高度59米，覆盖率米，覆盖率2
69、4%90项目损益表方案一方案一3#地块地块:容积率容积率2.8，建，建筑高度筑高度59米，覆盖率米，覆盖率24%91项目税后利润率1.按照方案一进行测算得出：本项目税后投资利润率为按照方案一进行测算得出：本项目税后投资利润率为:10.52%，税后利润为：，税后利润为：1.2亿元亿元2.备注：按照洋房：备注：按照洋房：1.2万元万元/平米、电梯公寓按照平米、电梯公寓按照0.8万元万元/平米计算单价，车位按照平米计算单价，车位按照10万万/个，销个，销售率为售率为40%3.单位成本价格为：单位成本价格为：7200元元/平米平米4.如果按照如果按照40%靠银行贷款，自有资金靠银行贷款，自有资金60%
70、，则税后利润率为，则税后利润率为15.27%，实现利润：，实现利润：1.6亿元亿元方案一方案一3#地块地块:容积率容积率2.8，建，建筑高度筑高度59米，覆盖率米，覆盖率24%1.按照方案一，我们仍然有近按照方案一，我们仍然有近1.35个亿的资产自持个亿的资产自持2.另外，按照静态分析法，我们商业和车库的收益按照实际另外，按照静态分析法，我们商业和车库的收益按照实际36年来计算，为年来计算，为3035万左右万左右92经济测算方案二方案二3#地块地块:容积率容积率3.2，建，建筑高度筑高度69米，覆盖率米，覆盖率24%方案一方案一3#地块地块:容积率容积率2.8，建，建筑高度筑高度59米，覆盖率
71、米，覆盖率24%独立商业按照现行价独立商业按照现行价格计算了产值格计算了产值土地成本：土地成本：700万万/亩亩车位销售：车位销售：40%计算。计算。留留60%作为地下资产作为地下资产独立商业独立商业3、4层作为层作为资产资产独立商业按照现行价独立商业按照现行价格计算了产值格计算了产值土地成本：土地成本：700万万/亩亩车位销售：车位销售：40%计算。计算。留留60%作为地下资产作为地下资产独立商业独立商业3、4层作为层作为资产资产93经济指标方案二方案二3#地块地块:容积率容积率3.2，建，建筑高度筑高度69米，覆盖率米，覆盖率24%1.按照方案一进行测算得出：本项目税后投资利润率为按照方案
72、一进行测算得出：本项目税后投资利润率为:19.13%，税后利润为：，税后利润为：2.2亿元亿元2.备注：按照洋房：备注：按照洋房：1.2万元万元/平米、电梯公寓按照平米、电梯公寓按照0.8万元万元/平米计算单价，车位按照平米计算单价，车位按照10万万/个，销个，销售率为售率为40%3.单位成本价格为：单位成本价格为：6600元元/平米平米4.如果按照如果按照40%靠银行贷款，自有资金靠银行贷款，自有资金60%，则税后利润率为，则税后利润率为24.26%，实现利润：，实现利润：2.7亿元亿元1.按照方案一，我们仍然有近按照方案一，我们仍然有近1.35个亿的资产自持个亿的资产自持2.另外，按照静态分析法，我们商业和车库的收益按照实际另外，按照静态分析法，我们商业和车库的收益按照实际36年来计算，为年来计算，为3035万左右万左右94这就是出路城市外移A1配套商业提升A2高附加值赠送，摊薄土地成本A3高端产品品质带动A4双大堂、双会所、外立面等产品打造A5双景观资源、层次、宫廷A6一流合作伙伴：设计、销售、广告A78000元/平米市场推进A89596The end , thank you .地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼电话：86-28-86026666传真：86-28-86026666-616网址：http:/邮编：610041
