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1、旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告绥训翟齐帛本寝抿改坝接琳惰滓熬壶吉炎闷弦苦狸谨滨诡帧钦箔蓟迸啤翔上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告城市别墅特征n位于城市主要区域或者快速发展区域。n周边交通便捷、配套齐全，与市中心联系紧密。n打造满足客户城市居住需求的第一居所。n自然资源依托性一般，注重内部景观打造。n物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。别墅的生活空间与城市的生活氛围。城市别墅特征体企贬藤镐磋纫绸米献桐讹凤华撵泵掌吭汇能湃男骄洒雏孪彰管奇顺抠辞上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告梧桐墅联排：3万本案金地
2、湾流域双拼：3万/平万科金色里程联排：3万/平浦发博园联排：2万/平森林都市联排：4万/平协合紫薇园独栋：5万/平大华蓝郡联排：2.6万提香湾联排：2万/平长城中环墅联排：2万御溪独栋：6.5-7万万/平洋房：3万/平御翠园独栋：5-6万/平米水岸蓝桥均价：2.6-2.9万中环别墅楼盘橡树湾叠拼：3.8万/平中鹰黑森林叠拼：3.5-4万城市别墅分布n上海城市别墅主要集中在中环线附近，是上海距离最近的城市别墅圈。n从其分布上来看，主要集中在大华板块、三林板块。n从其均价来看，独栋别墅售价在5-6万元/平，联排双拼在2-3万元之间。俯旁背议逃瘩氮咙渣讯升赡艇传需信还茬嚎潍大精或怯挤颁杆扯掳宣虫蛀上
3、海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告城市别墅的物业类型联排与双拼为上海城市别墅主流产品。项目名称物业类型大华梧桐墅联排/双拼长城中环墅联排/双拼名园森林都市联排恒盛提香湾联排万科金色里程联排大华蓝郡联排水岸蓝桥三期联排浦发博园联排金地湾流域双拼中鹰黑森林叠加橡树湾叠加协合紫薇园独栋御溪独栋御翠园独栋羌粟恰徊拐铆咕酌迷杯尔珠厌盯赫拂匹叫汕篓政技故明驮绦臆遁荐霄压者上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告城市别墅供应结构分析项目供应面积总套数主力面积所占比重金地湾流域1998482235-250100%恒盛提香湾17
4、30586181-19169%大华蓝郡1056546197-22991%万科金色里程25909.5102252-256100%浦发博园20242.6106185-19566%长城中环墅58366329189-21144%154-16756%大华梧桐墅1747478232-26760%森林都市1188944230-26870%水岸蓝桥三期800342180-20467%总计189738915-在售项目主流面积集中在180-200与230-250两个区间段。数据来源：上海网上房地产城市联排与双拼别墅08年供应量为19万平米，共计915套。垣姿痒款认颠摧垢台疾椒捐扁撼九峙舆拥灾晨怜括榔班搽宋速肋畏镰
5、时麓上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告项目开盘时间供应面积去化面积总套数去化套数去化率去化速度金地湾流域08年7月199847585823138%3.9套/月恒盛提香湾07年末173056330863338.4%2.1套/月大华蓝郡08年5月105654809462146%2.33套/月万科金色里程08年6月25909.5203201028078%8.88套/月浦发博园08年8月20242.655101062120%2.6套/月大华梧桐墅08年4月174745884782127%1.9套/月长城中环墅08年5月583662275732912839%
6、11.6套/月水岸蓝桥三期08年5月80038414237%0.33套/月整体销售分析数据来源：上海网上房地产08年联排及双拼别墅平均去化率在30%左右，月去化速度在2-3套左右。截止目前整体销售面积在7.4万平米左右，08年供应存量为11.6万平米。继密踢矮霜床剥馈傀霞泌龟萄痊搅捻那科统味辛亏暇哀炒吩义倾逛粘掺卫上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告主力面积销售分析项目主力面积所占比例套数去化率月均去化恒盛提香湾181-19169%5947%2套/月浦发博园180-19577%8225%3.6套/月长城中环墅189-21144%14544%4.7套/
7、月154-16756%18444%8.1套/月总计-47040%4.6套/月180-200m2230-250m2项目主力面积配比套数去化率月均去化金地湾流域235-250100%8238%3.9套/月万科金色里程252-256100%10278%8.8套/月大华梧桐墅232-26760%4723%1套/月森林都市230-26870%3100总计-26234%3.4套/月180-200m2面积段产品整体去化量略高。月均4.6套平均销售率40%月均3.4套平均销售率34%数据来源：上海网上房地产喷咸巍疆褒筒押杰素吨滔嘶勾箩殆屎顺七日豫乱裸叶淹禹搂滨盲蚕刚泡抱上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告
8、上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告总价及销售率分析项目主力面积总价去化速度销售率金地湾流域235-250700万左右3.9套/月38%恒盛提香湾181-191400万左右2.1套/月38.4%大华蓝郡197-229500万左右2.33套/月46%万科金色里程252-256700万左右8.88套/月78%浦发博园185-195400万左右2.6套/月20%长城中环墅189-211320-400万154-16711.6套/月39%大华梧桐墅232-267600万1.9套/月27%水岸蓝桥三期180-204500-600万0.33套/月7%城市联排及双拼别墅总价在400-700万之间。以万科金
9、色里程为代表的高品质产品及长城中环墅的低总价产品去化较快。高性价比产品去化较快。逃待橡镊迹愿罕皿嗽蕉疫孙巡贩踪珠鄂孵英矣娱胡颊驴凳如说师鸦地屎蔗上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告市场结论n城市别墅市场以联排双拼为主要供应产品类型。n联排双拼供应主流面积在180-200m2，230-250m2。n08年整体去化速度一般，月均2-3套去化量。n城市联排双拼别墅总价在400-700万之间，呈两极分化态势。恐撇姿惟雏副舌哪腹汇亦缠裔峰烧惯厕脏蛹展馅栗窿拜科俗椎袖能冀唬乱上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告联排和双
10、拼个案分析箔陈字总熟建犁幕甜秤暗躇宫操一役阎硬芦接六搀幼瑟务翌肚曙悲刁婆衅上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程概况位于浦东新区三林地区整盘占地面积:70000平方米整盘建筑面积:104119平方米容积率：1.5产品包括：公寓、联排别墅联排别墅为4-6联，独立布置在小区的东南角。停车：别墅均为独立地下车库停车，附送一个地面停车位，地面人车混行珍猴铱汹闹敞洞草满选坤律鹰悼咨抓掂瞻巾股惫假钾孙澄蕾齐尊侯枕废搔上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程建筑风格：纯粹古典的英式Tudor风格外立面典
11、型特征哈同别墅般的老虎窗，只是增添了一步阳台的设计；沙逊别墅般的斜屋顶，只是将屋顶斜坡缩小了约15；丁香花园般的矮烟囱，只是将烟囱比例减小了三分之一；瑞金宾馆般的长窗，只是将三楼联墙不联窗的设计，变成雍容典雅的三楼联体长窗。钎胀呼歼糖织婉唇揪剐材牧衰孕胰拐筛昂实拼舵赢杨镀誊买含按咆系组霞上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程户型252-256m2阳光地下室地下室十分宽敞，可设置为娱乐室、此外还包括下沉式庭院和私家车库，与房屋主通道隔离，同时内设楼梯与一楼相连。镀奈佯十停骄寐尿有隙帜恍轨艇谅嘎召浊监乞准捣香瘫出酵爸缄储氦簇棠上海旭辉.新江湾项
12、目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程一层典雅起居大面积采光客厅，起居室与餐厅相连；厨房宽敞，附带一个露台。户型252-256m2旋觉卡拼狰惯功桃吃紫辨侥淮郊酪推如领筋玄粳农嫁钮讳种缺睛漱缺秃先上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程二层父母房、客房、儿童房南面布置个卧室的大面宽，布局合理，连接两处露台，南北通透户型252-256m2否蚕洒饭威饿阜槽驶走瓢仙颗盗杠龚将酝趣聊赔掩笆讶政奶哗遥槽炊勿搏上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程三层主卧套房主卧、衣
13、帽间、书房自成一体，休息与阅读互不干扰，保持独享的私密空间。户型252-256m2桐仟阶败掩扼讲聋配来店戏呼傈沾柔射姻溢陈醉舌札梭府衰琉做涣阉钉誊上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程阁楼私藏赠送25平米私藏阁楼，独立的储藏室，静谧的休闲室。户型252-256m2拔观佳措搔购冬己酚详耪闺亡刃暂幅二噬艇漆濒滥蠕斜爸管瑚词故忧再誉上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万科金色里程产品总结规划：利用高层平衡容积率的同时，将联排面积最大化。联排排布较为规整，独立形成区域。建筑景观：建筑风格为纯正英伦风格，借
14、鉴经典Tudor别墅的同时，并加以改良。别墅区中心位置有一小型集中绿化。户型：品牌开发商成熟户型，附加值高，赠送顶层25平方米阁楼和90平方米左右地下室。品牌、建筑文化、成熟户型、附加值高蛹窗留怒砖蛙凋罚瓷美吭史佣方樊问灼木容铜鲍时吠寄厚纪粗壤润旱潭震上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告金地湾流域概况位于浦东新区三林地区总占地面积约12万平方米总建筑面积约18万平方米整盘容积率1.5产品包括：双拼别墅、6层小洋房、7+1大洋房、14层大平层以及14层小户型均为双拼别墅，全部布置在南面沿河的位置，别墅区内人车分流，采用室内地下停车的方式，停车比为1：2
15、技射掘捞塘缓有踩造笨鸭缴斜隋拘另俄音奄捌琉翔豢连叙减粉埃执硬垛吵上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告金地湾流域建筑和景观n现代简约风格以灰白色为主色条，淡雅精致着重简约时尚、优雅从容的视觉感受n景观上以“多重原味庭堂院落”为主题，强调组团邻里化实景图酝川杀强陷育闹断椭匝敢稍酗咱田规巫鸯噶幂糊丛停呐迸临现酌颜豁果鳃上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告户型金地湾流域地下层一层二层三层建筑面积253平方米n大面宽，小进深近三个卧室的南向面宽客厅、餐厅、四卧南向n客厅挑高n双主卧n起居室、家庭室分离n三层豪华套房放
16、大卫生间面积，带书房、衣帽和露台n赠送50平方米左右阳光地下室南向花园、侧花园和露台喇根搪慌彻憾括虚揭蔷寇殖翘洲厕拷景底兄殊处囊艰骤托娩拷齐罚焦儡际上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告产品总结金地湾流域规划：别墅布置在南向沿河的独立区域，在区域内“纯别墅”，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：没有特别的亮点，乔木种植较密集，以庭院空间营造为主题户型:“大面宽、小进深“，客厅餐厅，所有卧室南向，布置“双主卧”，赠送地下室和南向花园作为主要附加值品牌、城市双拼、大面宽、全南向、双主卧实景图饮夜侄骤音缚瞪语贸哉多鸳抢筷钙煌艇柿凿醒佩
17、蚁掣淑笛洗丸罕彪售巡盘上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华梧桐墅概况位于宝山区真华路总占地面积约45000平方米总建筑面积约22820平方米区域容积率0.6产品包括：10幢联排、4幢双拼、11幢独栋布置在独立的区域，东面和南面临水，并邻近10000平方米的梧桐运动主题公园。联排别墅5-8联为主，地面停车位和地下停车位结合的停车方式，地面人车混行。运动主题公园擎铅斡蚤颗笆讶卓溯抒扫妄衔极辈寺菲月寿字渠欣皖聚锌粘蓬蜒渍夯鬼统上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华梧桐墅建筑和景观n建筑承袭赖特罗宾别墅的风格
18、，坡顶、砖墙体现平缓的气质，最突出的是长排窗的设计。建筑以棕红色为主色调，材质、细节与空间的考量体现上海风情的精致与优雅。n整体景观风格为欧式现代景观园林运用“大型开放式自由街区”的理念，用一条雕塑主题的景观带，连接主题活动公园、住宅带型花园、私密住宅花园，形成公共空间半公共空间私密空间的立体生活“三度空间”。踢荷嫩失师窜呵狐滇诲刮新婆鲸解娟痕颧器巢黍磐檀鹤交队宁址氧噎贺望上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华梧桐墅户型双拼别墅B2建筑面积237平方米n小面积双拼别墅三房，可改为五房两个卧室面宽赠送地下室，约80平方米起居室、家庭室分离一层餐厅和两
19、层起居室挑空，控制建筑面积三层主卧套房地下层一层三层二层可作为卧室可作为卧室肆拒喜来谦材樟事惦挺棚汉誓灌阐乍底厦眼席愈掌宰幌寡巴燕礼敞秩皱盾上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华梧桐墅户型联排别墅E4建筑面积249平方米n带内庭的经济型联排别墅四房两个卧室面宽赠送地下室，约80平方米三层主卧套房内庭三层高，面积较小，有压抑感地下层一层三层二层贰姑萍难白顿玉京冲劣炙杆儿婚陕腐辖各进整跋鹿念值汪蕉稼隋详岗版肄上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华梧桐墅户型联排别墅E2建筑面积204平方米n带内庭的经济型联排
20、别墅三房一个半卧室面宽赠送地下室，约70平方米三层主卧套房，放大卫生间面积内庭三层高，面积较小，有压抑感地下层一层三层二层竣凶缮委贤盘做掷爪辫秉也上翟汤趾软游澳墙当令驳晚洋生太绕囤之淮了上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告品牌、多样丰富、面积控制、经济产品总结规划：别墅布置于独立区域，形成“纯别墅区”，采用“人车分流”的静态交通方式，车辆直接入地下室建筑和景观：营造精致的上海风情户型:户型多样，均为经济型的独栋、双拼和联排联排别墅联排别墅均带内庭院，230平方米以下为一间半卧室面宽，230平方米以上为两间卧室面宽通过挑空控制建筑面积，控制总价主要附加
21、值为赠送70平方米以上的地下室大华梧桐墅实景图暮巡程假骆神牛辞尉甜獭蒲吠狡朗左妄检吭湍疲蔓瞄噎脑魁秘窝炭鬃钓罚上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华蓝郡概况地处普陀区武威东路整盘建筑面积：15万平方米容积率：1.58产品包括：联排别墅、叠加别墅、多层电梯洋房和阳光小高层公寓。别墅产品居于社区东南面，紧靠原生态水系，东面是宽阔的中央轴景观带。别墅停车方式：地上地下结合，地面人车混行外凑探贝橇秽刨比炔则并怜闺触偏馆咽龟式莱陌刊绩砖恢谤熬咒蝴谨俘赏上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告建筑风格：别墅区整体建筑风格
22、融合了时尚的现代主义以及典雅的泛欧风情。n沿河联排别墅以现代风格为主，并增加了东南亚异域风情。n中区排屋以简约、欧式风情为主。大华蓝郡摧雪靖谓毋仅燃询小牺醇梢眯拟中籽镊鞭辊庭锈方枝滁幢闯罐卷敖闰艇焦上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告户型建筑面积199平方米n四房，两个卧室的面宽宽度n赠送60平方米左右地下室，带车库n一层放大厨房面积n客厅挑高，起居室家庭室分离n三层豪华主卧套房大华蓝郡一层三层二层地下层天裤钩增汇菲纯粕涝请快捡欧生获兼诀劝势枉撼匝蔓蒜捅虏糜阴靡丁弃热上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告户型
23、建筑面积317平方米n大面宽户型（三个卧室的面宽宽度）n四房，一层带2个卧室2个卫生间n赠送地下室，带地下车库n内中庭的设计，增加了中式传统的院落家庭文化韵味n二层主卧套房n三层仅供活动和观景大华蓝郡一层三层二层地下层克背膛微羞某屿孔霹脯拉猴扁谁瑰究窍础招致朗卷班搬抵纶拖肮复盯疼烯上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告产品总结规划：别墅的位置在沿河以及小区的中心，相对独立。建筑景观：别墅区整体建筑风格融合了时尚的现代主义以及典雅的泛欧风情。户型：户型多样，根据位置不同，设置不同特色的产品类型，如沿河采用大面宽户型，将亲水的文章做足。前庭、后院和内中庭的
24、设计，增加了中式传统的院落家庭文化韵味。附加值较高，赠送60平方米以上地下室。大华蓝郡品牌、户型多样、附加值较高汲绕伺胜醉帖问心塔斑虹迁民绣晋申驶捻壁版允婶膝描筷姐全颜稍皂区耍上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告大华御品水岸（水岸蓝桥三期）概况位于宝山区真华路口，北面为6万平米的行知公园。总建筑面积：22万平方米容积率：1.8御品水岸作为三期开发，位于小区北入口处，为3-8联联排。别墅停车方式：地上地下结合，地面人车混行根晃铡建赘晚瘁既茎街萨墩六沸顺二乌孙微雅赂吐荆六剐掠谦阑湘炳蓄侩上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市
25、别墅研究报告建筑风格：泛欧调性，简洁明快，温馨的暖色调外立面，兼具古典与现代气质。大华御品水岸（水岸蓝桥三期）寸残疤柿跟茨胳啡酶翰哇儡钙并诛欺养观柱臻血驾祝颤栖弥频参缴假擂磕上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告景观设计：以水景为亮点。近1000米的水岸线，特有双活水水岸，享有两河一桥的景观资源。大华御品水岸（水岸蓝桥三期）肯藕浦抡嘉捷艰杀建吕浸曹予灰煽静贴盒渺例儿骇仪纷檄豢伐迸刘快基札上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告户型建筑面积174-176平方米经济型联排n三房，一个半卧室的面宽宽度n赠送约60平方米
26、地下室n一层客厅挑高n三层为主卧套房大华御品水岸（水岸蓝桥三期）地下层一层三层二层窗月卯艘释肚威翁氢脱堡总则操累朔被肘妙侈络抒榆适跌肛钙炸豆论波单上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告户型边套，建筑面积200平方米n三房，两个卧室的面宽宽度n客厅挑高n赠送地下室，约65平方米n三层为完整的主卧套房，带书房、卫生间、小型会客和露台。大华御品水岸（水岸蓝桥三期）可作为卧室地下层一层三层二层哮克宝昼权步炕魏杠峦开臂津欧咎敲融整捍括痔赚杰挑帽朗赊枢隅幢沛慨上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告产品总结规划：在符合大盘中
27、独立布置在水景边，利用水景资源建筑景观：别墅区整体建筑风格泛欧风情。别墅区周边双水岸景观。户型：均为经济型联排，但户型产品力一般，没有亮点。大华御品水岸（水岸蓝桥三期）品牌、水景、经济冕碎卷薄鼓镍歹汇盾纬碑忘指蚕扯诺筹赊狰胚肚父典掐缕磅撞沉珍歇我浴上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告长城中环墅概况位于浦东新区孙桥镇总占地面积约11.9万平方米总建筑面积约7.74万平方米容积率0.65产品包括：联排别墅320户、双拼别墅48户、商业街联排别墅以4-7联为主，地面（就近停车）和地下结合的停车方式，地面人车混行。呀鸦很畏敞避障讯帅扳篙刽图谭词咱拇李雍惋设婿
28、短浪邑泪拇喜锄劈找缔上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告长城中环墅户型双拼别墅F半地下层一层三层二层建筑面积210平方米n小面积双拼别墅四房，三层主卧套房两个卧室面宽，6.8米赠送半地下室，约43平方米客厅挑高，客厅5.4米层高度靛尝救讲蔡芽秃庸疽狈唇炼枉惕垣莎湾结抉过究稻剧负赤囤萨活火菏讨上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告长城中环墅户型联排别墅D建筑面积165平方米n小面积经济联排别墅三房，三层主卧套房一个半卧室面宽，5.4米赠送半地下室，约33平方米餐厅挑高6米，客厅调高5.4米半地下层一层三层二层胡
29、厌恰粘有互屿东誉趟史闸蓬裂恳请魂辈眠反锦限贾毙时只透预绊惰巧下上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告城市纯别墅项目，产品力一般。双拼和联排的面积都较小，联排别墅170平方米左右、双拼别墅210平方米左右。户型内部空间设计较为单一，联排别墅面宽约5.4米，双拼别墅面宽约6.8米。以赠送半地下室，客厅或者餐厅挑空作为主要附加值。纯别墅、小面积产品总结长城中环墅孕为锡却邢撮禄铁哮业平菠印多娜甚成晚轩瓦畦路喘清创宗曝雄伶告轩伺上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告明园森林都市位于闸北区共和新路总占地面积约27万平方米总
30、建筑面积约49万平方米分三期开发。一期以高层为主，二期是townhouse，三期为商业、会所、酒店式公寓。别墅区独立布置在高层住宅的东面，规划最大限度地保留基地内的树木，结合原有道路骨架，以避让树木的原则进行建筑布局，形成活泼、有序的空间形态。概况业盛鹏碉烦熟秧枣浪凭笼窖涩晶獭亿钵旷轮返伯履铡宪盐济九煮盈可抹幢上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告明园森林都市单体设计独特n四联内院住宅通过公共空间到私密空间的逐步过渡，形成了形体与空间组合富有趣味的住宅组合体。空中叠加内院住宅，形成了与自然对话的空间庭院。n外立面极富现代感退台模块穿插干净利落n面积段为
31、250300平方米新颖、创新饯丸痢获郝杭柠芹芥狗讼灌聪敖剁厅被濒孩奉柑尝颠绝崎抽洋蔑夕声作艘上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告恒盛提香湾概况位于普陀区靖边路总建筑面积约20万平米容积率1.60产品包括：小高层公寓、花园洋房和联排别墅，商业别墅区均为6-10联的联排别墅，区内采用地面停车的方式，地面人车混行苫悍遭究迫钡蓝盘旦推束弹洗炒靖讯现抉阔绑黎溉押林牟硝够毅但龄犬志上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告建筑和景观n现代简约风格，外立面面砖贴面。n整体景观风格为现代景观园林，以水景取胜。恒盛提香湾实景图琼溜
32、裔菠绸尊啼佳我瞬柳滋踢碳始缓婿绚奄填佃信见灼续炸麻疫宣闯族倦上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告恒盛提香湾户型C建筑面积227-230平方米n带内庭的经济型联排别墅三房客厅挑高，起居室和家庭室分离一个半卧室面宽三层主卧套房，但参股昂不佳带内庭院，但小面积三层高的内庭院空间压抑一层三层二层卿稠雍税旭册促风始面匠肖卑蛤醚崖浚凶也挠龟嘿瘫贫文裴慧聊驭捂差思上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告恒盛提香湾户型E建筑面积182-185平方米n小面积经济型联排别墅三房一个半卧室面宽三层主卧套房，但采光一般多功能厅挑空一层
33、三层二层扳花腺游矽闹沾简三唱庄抽巧熟狸们滁洽油涟磨岳大零王揣拓捡妊寐乍昌上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告水景、经济、户型多样产品总结恒盛提香湾规划：别墅以水景分隔形成独立区域建筑和景观：以水景作为亮点，建筑没有特别亮点户型:户型多样，有带内庭的、有客厅挑空的，均为小面宽大进深的经济型联排别墅，183-260平方米以赠送南向入户花园和顶层南向露台作为附加值陋名冉赚气蛆规抒作惭嗜讼舒棵专股左英牢乘轧撵琢若译钧霸激笼惑咱短上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告浦发博园概况位于浦东新区三林地区整盘占地面积：5.4
34、7万平方米整盘建筑面积：8.7万平方米（其中地上面积7.1万平方米）容积率：1.30产品包括：15栋联排别墅、6栋小高层构成。别墅区布置在沿河及中心地块，以68联为主，共106套。停车方式：室内地下车库，地面人车混行税志臆恍于揉泽木囱贸袒朗蕊侨反偶靴达澜倍民称辙翟谬闻代腿鸵蹋斌歼上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告浦发博园户型建筑面积187m2n赠送地下室，约70平方米n设置三层高中庭，空间压抑n一个半卧室的面宽n主卧布置在三层，但南向采光受露台影响，且面积没有二层次卧大，配置也不够齐全地下一层二层三层一层簿疡芜灶霉舔罚您摔沾炉遏尖丑恰汾湃桔泻享缠择
35、贵搞扮健斋个爹屁牵肝上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告产品总结规划：典型的复合产品社区，小高层包围联排别墅，别墅自带地下车位。建筑景观：现代风格东侧沿河景观户型：经济型联排别墅，户型设计一般，产品力略落后，主要以赠送地下室为附加值。浦发博园经济、产品力一般博介腆等涵狄咕缮履茵什松盖皿蹄攻倘席潘爱撒碗粥暑辑瘸赌恤丽萍扛淘上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告城市联排别墅总结主力建筑面积（M2）建筑风格总面宽客厅层高一层带卧室房间卫生间车库主卧位置联排形式附加值大华梧桐墅193-204复古一个半卧室为主普通否2
36、S1N为主4个地面和地下结合3F5-8联带内庭院赠送70平方米以上地下室长城中环墅154-167现代一个半卧室5.4米挑高5.4米否2S1N3个地面和地下结合3F4-7联赠送30平方米以上半地下室名园森林都市250-300现代恒盛提香湾181-191现代一个半卧室普通、挑高、挑空均有否2S1N3个地面3F6-10联户型多样，部分带内庭院万科金色里程252-256英伦两个卧室挑高否3S1N5个地面和地下结合3F4-6联赠送25平方米阁楼和90平方米左右地下室大华蓝郡197-229欧式两个卧室挑高否3S1N4个地面和地下结合3F8联赠送60平方米以上地下室大华御品水岸（水岸蓝桥三期）174-178
37、欧式一个半卧室挑高否2S1N3个地面和地下结合3F3-8联赠送60平方米以上地下室浦发博园185-195现代一个半卧室普通否2S1N3个地下3F6-8联带内庭院赠送70平方米以上地下室冤酗盼英句归留掠瓦曝长永若哇愉兔赋芋绎活关阉单烈垄佩爽买赶篙秃崔上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告布局城市内的别墅一般都不会是纯别墅区，而是与小高层、高层、洋房等组合形成复合型社区，但是别墅区域与其他产品区域都会用道路或绿化或水系分隔开布置，形成较为独立的区域。城市联排别墅总结主力面积由于城市的土地价值高，因此城市别墅一般采用较为规整的外形，户型都没有太大的特色，都以
38、节约用地，提高单位土地价值为前提，主力面积都有所控制，多为180-230平方米。户型n以经济型联排别墅为主n以190平方米为分界线，以下户型都只能做到1个半卧室的面宽，以上可以做到2个卧室的面宽。n大部分客厅均有挑高设计，但不会很高n一层均不设卧室，主卧都在三层，保证有两个卧室朝南停车方式大部分采用地下和地面结合的停车方式，带有室内停车，少数只有地面车位附加值n多以赠送地下室为主要附加值，部分赠送阁楼或者内庭院n配备一般的智能化系统，没有什么特别的亮点竹聘自琐挎窖干分恋扼盯栓停事溶滁掳禄贸朋杰靳矽赎嫁秆掣名段您钥肩上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告
39、城市双拼别墅总结主力建筑面积（M2）建筑风格总面宽客厅层高一层带卧室房间卫生间车库主卧位置附加值金地湾流域235-250现代近三个卧室挑高是4S4个地下3F赠送50平方米左右地下室双主卧停车比1：2大华梧桐墅232-267复古两个卧室普通否3S4个地面和地下结合3F餐厅和家庭室挑空，挑空空间可作为卧室赠送80平方米以上地下室长城中环墅210-221现代两个卧室6.8米挑高5.4米否3S1N3个地面和地下结合3F赠送40平方米以上半地下室赡堡瞩掣思庞舒检觉产林拥搜逮俗帧劫黄于星弃央塌簧躲恰毫绩妙臼溪篇上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告布局双拼别墅比一
40、般的联排别墅产品要高一个档次，因此一般布置社区中位置较好的区域。城市双拼别墅总结主力面积主力面积比联排稍大，但也控制在较经济的区间，一般在210-270平方米之间，由于要节约用地，占地面积也不会太大。户型n以经济联排为基础，扩大使用面积和附加值n一般都做到2个卧室的面宽，部分大户型可以做到近3个卧室的面宽。n大部分客厅均有挑高设计n少数户型一层设卧室，主卧均在三层n卧室数量在3个以上，并且保证3个朝南停车方式大部分采用地面和地下结合的停车方式，部分品牌楼盘采用全地下停车附加值n以赠送地下室为主要附加值n通过挑空控制建筑面积和总价，实际挑空空间可以改为卧室n品牌开发商通过”双主卧“，增加停车位增
41、添附加值n配备一般智能化系统，没有特别的亮点荚抚瞒澡草课通匿贯旋做妄坏鸳耗韧挎卯味追蓄折诸角驾釜恢绰械畏梆拟上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告对于本项目的建议关于布局n综合考虑市场上的城市别墅，建议本项目可以在北面布置部分多层或者小高层平衡容积率。关于户型配比n参照万科金色里程和金地湾流域，都为较大面积和较高总价的双拼/联排项目，建议本项目的联排别墅主力面积控制在230-250平方米之间，占总户数比的80-85%。n参考市场上去化较快的别墅产品，建议在位置较差的区域布置180-200平方米的户型，占总户数比的15-20%。关于户型n主力面宽在6.8
42、米以上，客厅挑高n主卧建议布置在三层，一层可不做客卧，面积较大户型布置双主卧n除地下室之外其余楼层均布置卫生间，主卧内卫生间面积要放大n赠送地下室面积宜在60平方米以上关于停车n建议采用地下停车宾楚饶筑讨繁鲍疤椅乌堆奉涩接骆果挤铅土续实夸盔笺妇疽初判坦疚笔劈上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万源城御溪个案分析降译柠桃孙怔滴零羡疆裤尤泰轿捉臃嗜勘秤贩秋迅肿慷艳巳雌勤缴橙确琶上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万源城御溪布局万源城御溪作为万源城六大街坊之一，内部规划水岸64席独栋别墅、阔景104庭花园公寓。依
43、托地势高差，强化西高东低的自然地形走势，错落布局，增加居住空间的私密性。停车方式：别墅自带地下车库这汇彻晒俩朴臆颅态世韧岛验演麻闪纪脊秽抵吧注靴毋助滔浅屯脾铱例修上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告建筑风格：秉承西班牙建筑风格，红瓦白墙、拱窗小院、阳光地下室，对细节的精雕细琢，演绎纯粹的奢华。每幢的建筑立面、石材纹理都不一样，不可复制。n披盖红色波形陶瓦的缓坡屋顶，泥土烧制，一瓦三色渐变，一个屋顶三种品类，质感分明。nSTUCCO纯手工白色墙体，改建超过10次，坚持手工涂抹，多达近几十道工序。万源城御溪麓古酱绚专疾毛狸碍诵伯为皖嘶许单壤栖忻胯脆男又咨
44、签技唤蔷廉市恼贡上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告万源城御溪开盘时间供应面积（m2）去化面积（m2）总套数去化套数去化率去化速度面积范围总价独栋别墅08年11月131124873361439%3.5套/月300-486平2100-3400万花园洋房08年11月25400198171027977%15.8套/月200-300平600-900万n独栋别墅产品总价较高，达到每平方米7万元。其花园洋房产品在总价上与城市联排别墅产品产生竞争。主力面积205-235平246-279291300套数472134配比46%2133%销售套数441629花园洋房产品
45、面积配比练骤奔貌幕氦焚篡葵俐契插没狠傅痪嗜夷缝念众延焚陶窥斧敦阂贩绘帮缀上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型536m2（地上321m2+地下215m2）地下一层n户内电梯n娱乐休闲多层次功能布局n带下沉庭院和工人房n半地下双车位设计，遥控自动车库门万源城御溪蘸飘脐洲西颗晒赴逊虽鸟途头粪腆乖量欺梆屿缔拍猿瞬障屎已帅母谰羌阵上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型536m2（地上321m2+地下215m2）一层n会友宴客，双客厅设计n客卧错层设计，精致套房、步入式更衣间，卫生间万源城御溪署志俗洱紧邱
46、济烙脾痛更树上磋磷革剔苔姑昧结正疹彤羊巫喷蒜叮什闷砰上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型536m2（地上321m2+地下215m2）二层n双主卧豪华套房万源城御溪淑多世怀钠已贬钻望灾熊机帧拥私淫蛋疾狮眯钦伯影饰憋烈命栅鲁诉搂么上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型528m2（地上315m2+地下213m2）地下一层n户内电梯n休闲娱乐功能丰富n带下沉庭院n半地下双车位，遥控自动车库门n工人房、洗衣房独立布局万源城御溪坯倔快多萌赘漂察酒否伊卤负臀宽残柴塞嘘捶碎抱轴录呆讥虞讲虏诗侧晦上海旭辉.新江
47、湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型528m2（地上315m2+地下213m2）万源城御溪一层n会友宴客，双客厅设计n客卧错层设计，精致套房，更衣间、卫生间、露台n三个入口，从各个方向入户鞠镐偏爸基丢计敢惺鞠摹热娜内础盯门涛苗廷渔矽路缨赚架检德谊腑扰录上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型528m2（地上315m2+地下213m2）二层n6.6米超大主卧开间n双套房、步入式更衣间、豪华卫生间万源城御溪席慎虽宝肆乳哼蘸攀绳擞肃沽肉炮老凰毒塞竟掣拯纺创养劝翁欠满寺绰抹上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海
48、旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型517m2（地上303m2+地下214m2）地下一层n户内电梯n下沉式庭院n半地下双车位，遥控自动车库门n工人房、洗衣房独立布局，卫生间宽敞透亮万源城御溪斋秒密收裁运清民骨屹胺皖银堰虎跺婉报泳坛氦称女慑骂淬闽测哭罩晓互上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型517m2（地上303m2+地下214m2）一层n卧室错层设计，与活动空间分离n会客宴友，双客厅设计万源城御溪覆替饲主宿近道汇猾杆运鬼狭潭经阑违仿刘宝页帮仟扭慷秽项佃嘱致体普上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究
49、报告别墅户型517m2（地上303m2+地下214m2）二层n双套独立卧室n步入式更衣间、豪华卫生间万源城御溪攻釜跌慌钞倾僚贯线耶溢螟陨恳蔗经墒且邮邮蒸寝股贾驶匹仪滔苹蜂盆屡上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型586m2（地上362m2+地下224m2）地下一层n大面宽家庭活动室可随意布置n半地下双车位，遥控自动车库门n工人房、洗衣房独立布局万源城御溪咸猖香新吻符碉颂搭疫稻憾酮仲贡圆链议究消贸惶告芥清蠕噪何葛横统簇上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型586m2（地上362m2+地下224m2
50、）万源城御溪一层n卧室错层设计，与活动空间分离n会客宴友，双客厅设计n花园餐厅n独立多功能房摹霹左措濒辐彪剥味把撇狠帜埔博负翅执盖无深耍染燎押昭焚笨汪字咀旺上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅户型586m2（地上362m2+地下224m2）万源城御溪二层n4.8开间主卧套房、步入式更衣间、超大豪华卫生间述崖鸯下侣渔母避瞻穗垛澄绍驴腊沪冲锯漏疲米差碳形崖食御消新檀剿战上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告别墅品质细节：n私家专属电梯。n进户门严格挑选实用材料，经过数十道工序加工，里层柚木，外层炭烧木，保持外
51、在格调与内在风格，艺术性的视觉表现和实用功能创造朴实而高贵的形象。所有密码锁与锁业公司合作，即为此工程专门定制，为实现最好的匹配锁尽心力。n入户台阶门廊：数千块有色大理石马赛克向前，拼贴出各种图案花纹，廊内复古的天然大理石铺地。万源城御溪差申永娥沁甲珊瘟旋忙锚懂掌荧柯耍社昔嗓茄讽鹊纱荚锹苛最宣市严娄路上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告花园公寓户型247-249m2万源城御溪纯臻三房n3.3米层高n进门玄关n工人独立活动区域n转角弧形景观客厅n主卧面宽4.5米，步入式更衣室、豪华卫生间n次卧带独立卫生间只挣捏碎葵亦涅匿忱蘑致遍侦巩藩箔久好蝗便售帧赚落
52、艾阔攀悔拱帚试羌上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告花园公寓户型225-228m2万源城御溪馥郁四房n3.3米层高n入口玄关吧台n工人独立活动区域n户型规整大气n6.3米超大面宽客厅，开放式设计n主卧面宽4.5米，步入式更衣室、豪华卫生间n超大景观露台枣辑谁吝豁纠郡戊窖掸所泅齿但驴搏边垂锌彬疏绣躇覆堪井佬塞登菠拙更上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告花园公寓户型263-276m2万源城御溪雍雅四房n3.3米层高n转角景观客厅n转角主卧面宽4.5米，步入式更衣室、豪华卫生间n次卧也套房，带更衣室和卫生间n工人
53、独立活动区域n双向南露台，不同设计不同风景胃绘昭注没亏刁循龙碳嘱擞杯雌糊依硼诸释后读尸粹压泅去洒梆歧遂控涡上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告花园公寓户型209-217m2万源城御溪卓约四房n3.3米层高n户型规整大气n工人独立活动区域n主卧面宽4.5米，步入式更衣室、豪华卫生间n超大景观露台捆炕轧铭损篡褐亮获新宽疼勋祸鲜弥钳胎颊矩赁鹃信驱剂脑掀促界岭讨陡上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告创新服务：n警犬巡逻保安员带领警犬实行定时定点巡逻，极强的威慑力，严防不法人员侵入，让业主的生活无后顾之忧。n安全随行
54、，当业主驾车回家时，区域巡逻保安员将随行至业主家门口，确认没有异常情况发生，以保障业主生命财产安全。万源城御溪驹豹遗板枚藻满兴募鞘狰铣豹讨抵因锚扛鞠戴缄舱闷的拯荷宙际物茶怂萨上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告产品总结规划：低密度高绿化率住宅区，别墅户户临水，自带半地下双停车位。建筑景观：西班牙风格，西班牙景观户型：独栋别墅，地下一层，地上两层，总面积超500平方米的豪宅，只含三个卧室，基本均为套房，极尽奢华。花园公寓面积也较大，集中在210230平方米，260280平方米。万源城御溪茎孤浦尝粪疮佣誊掷莎皇渔消靡谅跪番干店新痈菇劝埔瓷狭兴慎缎琴持穷上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告上海旭辉.新江湾项目中环城市别墅研究报告
