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1、【上海青年城】整体定位思考及二期营销方案青年城二期整体定位思考一百川归海飘向大上海上海新青年职场新人老公房里弄房简易群租房居有定所进入独立时代上海新青年租房族群小户型低首付低月供交通便利上海青年城第一季成家+立业进入两人世界年轻Boss基地上海新青年新婚/创业族群两房低总价品质高交通便利上海青年城第二季两房目标客群在上海成长和发展的三个历程家庭幸福事业有成独立自主职场顺利茁壮成长品学兼优目标客群在上海成长和发展的三个历程共同共同理想理想成家立业上海青年目标客群共性目标客群共性成家立业的上海青年成家立业的上海青年目标客群定位目标客群定位家庭事业的 两栖 基地目标客群与项目关系目标客群与项目关系总
2、价：60万120万，大多数选择按揭贷款， 月供不超过家庭月收入50 （本案：60万以内，精装修）地段：轨道至上，倾向于成熟生活/商务区 （本案：9号线年底通车，步行距离到站口）户型：两房，面积紧凑，满足基本功能需求 （本案：2X，复式多功能空间，宜住宜办）配套：幼小教育第一，生活便利即可（针对成家型） （本案：上海青年时尚中心，九亭生活中心）目标客群置业关注点目标客群置业关注点他们常常出现在这些地方他们常常出现在这些地方宜家家乐福美罗城地铁港汇广场写字楼钱柜培训机构衡山路新天地机场目标客群写真目标客群写真他们常常接触这些媒体他们常常接触这些媒体篱笆网MSN手机新周刊周末画报楼宇电视I时代报新闻
3、晨报Channel Young 第一财经目标客群写真目标客群写真他们对这些品牌有偏好他们对这些品牌有偏好宜家星巴克索尼苹果喜力耐克琉璃工房POLOIBM 百度目标客群写真目标客群写真他们正在受这些人影响他们正在受这些人影响姚明李彦宏郎朗李宇春易中天徐静蕾朱德庸贾樟柯KAKA 刘翔目标客群写真目标客群写真这些是他们认可的标签这些是他们认可的标签年轻浪漫积极时尚精致责任希望品味压力压力运动目标客群写真目标客群写真年轻态时尚城市综合体年轻态时尚城市综合体整体项目定位整体项目定位青年社区，准确的客群定位，面向三类上海城市青年； （新上海青年人、本地上海人、年轻心态的人） 复合社区，解决了青年对郊区楼盘
4、配套不足的担心；城市社区，重新定义九亭板块，青年上海城市的未来;时尚社区，领导时尚潮流的群族，时尚商业的聚集地；上海青年城上海青年城上海青年城上海青年城Y Y派派M派O派A派年轻态时尚城市综合体上海青年城第1季时尚住宅上海青年城第2季有家有业青春派居有定所成家立业一房隔层低首付，低月供2+X房复式高首付，高月供职场新鲜人初级管理层上海新青年时尚中心项目家谱项目家谱上海青年城第上海青年城第2季季 二期名称二期名称有家有业青春派有家有业青春派二期主广告语二期主广告语新青年上海基地新青年上海基地献给上海献给上海 献给青年献给青年9号线地铁上盖上海新青年时尚城市中心中新中新香港上市集团重要作品香港上市
5、集团重要作品2008中国大喜年 世博在眼前2 2X X不只有两房不只有两房复式小户上下层创意空间超大赠送超大赠送54m54m2 2使用面积近使用面积近90m90m2 2总价60万精装修一步到位二期定位立基点A派上海青年城第2季单身新贵之家一个人的私享派家庭版婚房有她，才有上海SOHO个性SOHO自由派有家有业青春派有家有业青春派二期各阶段广告语二期各阶段广告语A派上海青年城第2季二期推广名二期推广名现场包装现场包装 青年城二期销售计划及价值测算青年城二期销售计划及价值测算二二青年城二期总平分布青年城二期总平分布2 2公寓1#2#公寓7#8#公寓3#4#公寓5#6#办公集中商业酒店青年城二期产品
6、青年城二期产品位置套数建筑面积1号楼28513059.92 2号楼32314707.37 3号楼22111171.15 4号楼1568137.23 5号楼19512109.69 6号楼25511977.46 7号楼26610249.66 8号楼26612981.98 合计196794394.46 公寓位置套数建筑面积公寓底商1号楼332147.032号楼322037.323号楼261847.94号楼211489.25号楼211492.556号楼271845.017号楼332007.568号楼311841.87集中商业599812.99合计28324521.43商业产品体量办公楼22000平米酒
7、店19000平米地下商业17000平米车位960个其他2 2青年城二期公寓青年城二期公寓/ /商业销售计划商业销售计划2 2销售价格销售价格公寓均价公寓均价( (含装修含装修) )：由：由1000010000元元/ /平方米入市，逐步走高至平方米入市，逐步走高至 1100011000元元/ /平方米平方米 商铺均价：实现均价商铺均价：实现均价1500015000元元/ /平方米平方米07年年10月月0808年年1#、2#先期入市销售均价10000元/平米销售面积27767.29平米实现销售额2.78亿元5 5月月1010月月0909年年分波逐步推出3#、4#、7#、8#销售均价10500元/平
8、米销售面积43395.54平米实现销售额4.56亿元3 3月月同时推出集中商业和公寓底商7 7月月推出5#、6#销售均价11000元/平米销售面积23231.64平米实现销售额2.55亿元持续销售持续销售销售均价15000元/平米销售面积24521.43平米实现销售额3.68亿元9.89亿元亿元3.68亿元亿元2 2青年城二期其他产品销售计划青年城二期其他产品销售计划1.881.88亿元亿元3.423.42亿元亿元整体转让售后包租18000元/平米产品产品销售模式预计价值预计价值办公楼办公楼酒店酒店2 2青年城二期地下商业价值预测青年城二期地下商业价值预测地下商业地下商业地下商业约17000平
9、米左右，采用租赁形式，引进品牌大卖场解决生活配套。大卖场租金测算租金测算年租金收益985500元价值测算价值测算3000平米散铺0.9元/平米/天14000平米1.7元/平米/天年租金收益8687000元合计年租金收益985500元按按7%7%回报率测算，地下商业价值为回报率测算，地下商业价值为1.381.38亿元亿元2 2青年城二期车位价值预测青年城二期车位价值预测地下车位地下车位地下车位可售约950个左右，销售按6万元/个的价值进行测算地下车位总价值为0.57亿元2 2青年城二期产品价值预测青年城二期产品价值预测产品产品建筑面积建筑面积销售均价销售均价总销金额总销金额( (价值价值) )公
10、寓公寓94394.46 94394.46 10476 10476 9.899.89亿元亿元公寓底商公寓底商14708.4414708.4415000150003.683.68亿元亿元集中商业集中商业9812.999812.99办公楼办公楼22000220001.881.88亿元亿元酒店酒店190001900018000180003.423.42亿元亿元地下商业地下商业17000170001.381.38亿元亿元车位车位（950950个）个）60000/60000/个个0.570.57亿元亿元合计合计176915.89 176915.89 20.82亿元亿元 青年城二期营销策略及青年城二期营销策
11、略及0707年执行计划年执行计划三三 青年城二期营销策略青年城二期营销策略营销模式营销模式三三青年城二期销售模式青年城二期销售模式3 3吸纳足够蓄水量，确保房源去化吸纳足够蓄水量，确保房源去化坐销坐销联销联销行销行销三位一体，三维销售模式三位一体，三维销售模式青年城二期销售模式青年城二期销售模式3 3 “请进来请进来+ +走出去走出去” ” 动态坐销，内外互动动态坐销，内外互动“请进来请进来” ” 现场和市区接待中心：接待户外广告导入和路过客户现场和市区接待中心：接待户外广告导入和路过客户“走出去走出去” ” 以地铁沿线办公楼内企业为目标上门推介，争取企业团购以地铁沿线办公楼内企业为目标上门推
12、介，争取企业团购以现场坐销为基础以现场坐销为基础坐销坐销3 3组织销售团队展开拦截式直销组织销售团队展开拦截式直销周边区域覆盖直销：区域重要场所路演巡展；区域大型老聚居区直销周边区域覆盖直销：区域重要场所路演巡展；区域大型老聚居区直销跨区域覆盖：跨区域覆盖：9 9号线沿线地铁口进行覆盖宣传号线沿线地铁口进行覆盖宣传竞争项目客户拦截：针对本区域和周边区域竞争楼盘，展开客户拦截竞争项目客户拦截：针对本区域和周边区域竞争楼盘，展开客户拦截以行销提高效率以行销提高效率行销行销青年城二期销售模式青年城二期销售模式3 3易居臣信易居臣信“二三级联动二三级联动”，拓宽销售通路，拓宽销售通路各区域门店配合案场
13、开展主题推广各区域门店配合案场开展主题推广在持续销售期启动联动销售机制在持续销售期启动联动销售机制以联销拓展宽度以联销拓展宽度联销联销青年城二期销售模式青年城二期销售模式 青年城二期营销策略青年城二期营销策略团队组建团队组建三三2 2 根据阶段性销售指标要求，强销阶段房源消化量较大，现场将根据阶段性销售指标要求，强销阶段房源消化量较大，现场将有两支团队协作完成销售。有两支团队协作完成销售。驻场销售团队驻场销售团队支援团队支援团队青年城二期销售模式青年城二期销售模式3 3 由于青年城第二季公寓产品特殊，需要及早由于青年城第二季公寓产品特殊，需要及早 蓄水，洞察市场反应，蓄水，洞察市场反应，从而适
14、时调整营销执行方案，故选择原操作过第一季的销售人员作为后从而适时调整营销执行方案，故选择原操作过第一季的销售人员作为后续销售团队的主力，通过他们在第一季销售中积累的经验和客户资源，续销售团队的主力，通过他们在第一季销售中积累的经验和客户资源，为有效蓄水奠定基础。为有效蓄水奠定基础。执行工作重点执行工作重点团队构成团队构成由青年城第一季销售团队与经挑选具有一定销售资历的销售员共同组成由青年城第一季销售团队与经挑选具有一定销售资历的销售员共同组成蓄水期行销工作和客户接待、强销期销售执行、客户维护服务蓄水期行销工作和客户接待、强销期销售执行、客户维护服务驻场销售团队驻场销售团队销售团队组建销售团队组
15、建3 3主要在开盘强销期配置主要在开盘强销期配置 ，由于销售量大，看房动线长，为确保销售执行，由于销售量大，看房动线长，为确保销售执行工作的有序进行，同时为购房者提供优质服务，有计划增配给销售团队。工作的有序进行，同时为购房者提供优质服务，有计划增配给销售团队。执行工作重点执行工作重点团队构成团队构成根据现场销售要求进行人员配备，挑选具有一定火爆销售经验的销售员根据现场销售要求进行人员配备，挑选具有一定火爆销售经验的销售员阶段性组成支援团队。阶段性组成支援团队。协助驻场销售团队执行开盘强销、集中签约、带看样板房等工作协助驻场销售团队执行开盘强销、集中签约、带看样板房等工作支援团队支援团队销售团
16、队组建销售团队组建 青年城二期青年城二期0707年执行计划年执行计划三三3 3品牌建设目标品牌建设目标销售执行目标销售执行目标定位延伸目标定位延伸目标作为转换层，为后期商业、办公奠定基础作为转换层，为后期商业、办公奠定基础上海青年城，不再只是单身青年聚居地上海青年城，不再只是单身青年聚居地开盘两个月内，完成一号楼、二号楼开盘两个月内，完成一号楼、二号楼90%90%销售率销售率青年城第二季青年城第二季0707年营销目标年营销目标3 36 6月月8 8月月9 9月月1010月月7 7月月现场售楼处进场准备期准备期整体营销方案确认市区接待中心进场销售讲义准备完毕销售团队组建培训协同政府部门及发展商进
17、行板块活动炒作，整合各大报社进行软性新闻攻势。现场围墙及精神堡垒完成。户外广告发布蓄水期蓄水期销前相关准备工作制定并确认底价表、阶段性销售指标及销售价格现场售楼处及样板房开放，进场工作就蓄，开始现场强力蓄水工作开盘销售执行计划制定确认 市区接待处、售楼处内部包装报纸广告及大众媒体逐步宣传市区接待往来巴士开通项目推介活动定期开展强销期强销期根据开盘销售计划制造人气，利用现场热销情况刺激客户快速成交短期内分批推案引爆市场，推进销售指标完成大众媒体强势投放，各新闻机构整合炒作杂志/直邮等分众媒体同步进行项目推介活动定期开展1#开盘市区接待处进场1111月月重要时重要时间节点间节点销售销售工作工作重点
18、重点推广推广工作工作重点重点1212月月售楼处内样板房开放2#开盘青年城第二季青年城第二季0707年工作进度年工作进度3 3第一阶段第一阶段长蓄短爆，集中人气，蓄势开盘长蓄短爆，集中人气，蓄势开盘第二阶段第二阶段短蓄短爆，充分利用热销效短蓄短爆，充分利用热销效应，签约同步蓄水应，签约同步蓄水7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月推出1#285套房源，完成90%销售率1212月月0808年年推出2#323套房源，完成90%销售率形象入市，整盘蓄水，1#签约，2#蓄水预案：预案：当第一阶段有效蓄水量超过当第一阶段有效蓄水量超过12001200组，可以考虑将组，可以考虑将1#1#、2
19、#2#同时推出同时推出青年城第二季推案策略青年城第二季推案策略20072007年营销费用总额年营销费用总额 1044万3 30707年营销费用预算（总费用）年营销费用预算（总费用）3 3预算小计：预算小计：594594万万( (估估) )市区接待处翻修市区接待处翻修 2020万万 现场售楼处样板房装修现场售楼处样板房装修 200200万万市区接待处租金市区接待处租金 157157万万看房巴士运营费用看房巴士运营费用 4 4万万售楼处样板房设计费用售楼处样板房设计费用 3838万万 营销费用预算（售楼处营销费用预算（售楼处+ +样板房设计装修运营）样板房设计装修运营）市区接待处基建分摊市区接待处
20、基建分摊 175175万万 3 3预算小计：预算小计：5050万万( (估估) )沙盘模型（大模型修正、房型空间模型）沙盘模型（大模型修正、房型空间模型） 5 5万万DMDM1010万万多媒体制作（二期项目内容追加）多媒体制作（二期项目内容追加） 1212万万精装礼品楼书精装礼品楼书 1010万万效果图（单体立面、局部表现图效果图（单体立面、局部表现图2-32-3张）张） 3 3万万 名片包袋、礼品等名片包袋、礼品等 1010万万营销费用预算（销售道具印刷品）营销费用预算（销售道具印刷品）预算小计：预算小计：128128万万( (估估) )售楼处内灯箱看板（售楼处内灯箱看板（2 2个售楼处）个
21、售楼处） 5 5万万道旗道旗 2020万万公交车身广告公交车身广告 2020万万工地围墙及精神堡垒（工地围墙及精神堡垒（2 2个售楼处）个售楼处） 1515万万 地铁地铁I I时代报（时代报（7.57.5个彩色整版）个彩色整版） 4848万万地铁灯箱套餐广告地铁灯箱套餐广告 2020万万3 3营销费用预算（现场包装地铁广告户外广告）营销费用预算（现场包装地铁广告户外广告）预算小计：预算小计：141141万万( (估估) )新民晚报（新民晚报（4 4个彩色整版）个彩色整版） 3636万万周末画报、外滩画报、申江报、青年报等青年时尚类辅助报纸周末画报、外滩画报、申江报、青年报等青年时尚类辅助报纸
22、2525万万新闻晨报（新闻晨报（1616个彩色整版）个彩色整版） 8080万万 3 3营销费用预算（报纸广告）营销费用预算（报纸广告）预算小计：预算小计：3636万万( (估估) )时尚生活频道时尚生活频道 1212万万第一地产第一地产 1212万万 电台广告电台广告 1212万万3 3营销费用预算（电视电台）营销费用预算（电视电台）预算小计：预算小计：3535万万( (估估) )网络网络/msn/msn广告广告 1010万万上海楼市上海楼市 1010万万信用卡帐单广告信用卡帐单广告 1010万万短信广告短信广告 5 5万万3 3营销费用预算（网络其它）营销费用预算（网络其它）预算小计：预算小
23、计：6060万万( (估估) )1010月房展会（展位月房展会（展位+ +布展）布展） 4040万万青年派对或巡展活动青年派对或巡展活动 2020万万 3 3营销费用预算（活动）营销费用预算（活动）青年城二期售楼处青年城二期售楼处/ /样板房实施方案样板房实施方案四四售楼处实施方案售楼处实施方案4 4售楼处实施方案售楼处实施方案 由于地铁尚未运营，目前阶段项目的交通便捷性还不能体现。青年城一期将市区接待处设在徐家汇商业中心，取得了很好的蓄水效果，二期将继续沿用该市区接待处，配备看房巴士形成与现场售楼处的互动4 4市区接待处功能专属市区接待处功能专属市区接待处功能及包装方案市区接待处功能及包装方
24、案现场售楼处实施功能现场售楼处实施功能4 4现场售楼处功能专属现场售楼处功能专属样板房实施方案样板房实施方案4 4 由于现场施工进度原因，为确保开盘前的有效蓄水， 1#和2#销售阶段，在现场售楼处内搭建公寓样板房样板房实施方案样板房实施方案在施工条件许可的前提下，选取7#中3层建造整层实景样板区，按交楼标准完成公共部位的装修、部分公寓内部装修和庭院的装修效果在施工条件许可的前提下，选取7#底层商铺营造河景商业氛围，延伸至集中商业区选取部分做成实品样板，展现商业价值样板房设计方案样板房设计方案4 4现场售楼处、样板房装修设计方案，另行做专题呈报公寓样板房设计主题公寓样板房设计主题第一阶段：在售楼
25、处内样板房，针对单身、两人世界、三口之家三类客户的生活模式实施样板展示，分别体现简约、时尚、品质风格第二阶段：实景样板房，在展现单身、成家的设计风格基础上，增加体现立业的SOHO样板 4 4青年城二期公寓装修标准青年城二期公寓装修标准公寓室内装修标准公寓室内装修标准1300-1500元元/平米平米材料名称材料名称品牌品牌使用位置使用位置整体结构整体结构1010号槽钢号槽钢+ +木工板木工板客厅楼板客厅楼板1010号槽钢号槽钢+ +混凝土混凝土厨房厨房 卫生间楼板卫生间楼板楼梯楼梯钢木楼梯钢木楼梯定制定制楼梯楼梯厨房厨房仿古地砖仿古地砖佳怡居佳怡居地面地面一一墙砖墙砖佳怡居佳怡居墙面墙面防水石膏
26、板吊顶防水石膏板吊顶泰山泰山顶面顶面整体橱柜整体橱柜法瑞法瑞水槽水槽YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌水槽龙头水槽龙头YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌煤气灶煤气灶法格法格层层油烟机油烟机YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌热水器热水器阿里斯顿阿里斯顿客厅客厅仿古地砖仿古地砖佳怡居佳怡居地面地面乳胶漆乳胶漆多乐士多乐士墙面墙面4 4青年城二期公寓装修标准青年城二期公寓装修标准公寓室内装修标准公寓室内装修标准1300-1500元元/平米平米材料名称材料名称品牌品牌使用位置使用位置卫生间卫生间仿古地砖仿古地砖佳怡居佳怡居地面地面马赛克马赛克粤威粤威墙面墙面二二防水石膏板
27、吊顶防水石膏板吊顶泰山泰山顶面顶面台盆柜台盆柜法瑞法瑞台盆台盆YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌座便器座便器YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌龙头龙头YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌淋浴龙头淋浴龙头YMOAYMOA青年城定制品牌青年城定制品牌卧室及过道卧室及过道进口实木复合地板进口实木复合地板爱之步爱之步地面地面层层成品免漆门成品免漆门+ +门套门套法瑞法瑞成品免漆踢脚线成品免漆踢脚线法瑞法瑞乳胶漆乳胶漆多乐士多乐士墙面及顶面墙面及顶面彩钢窗封阳台彩钢窗封阳台4 4青年城二期公寓装修执行青年城二期公寓装修执行公寓部分推出送装修概念公寓部分推出送装修概念送装修即二
28、次交房1）开发商与业主进行毛坯（不含钢结构夹层）交房 验收2）装修公司进行室内装修，工程竣工后与业主交房验 收，并交付业主使用4 4青年城二期公寓装修执行青年城二期公寓装修执行开发商与业主(购房者)签定房屋买卖合同的同时装饰公司与业主签定房屋室内送装修合同 装修公司和业主沟通房屋装修风格选择 业主确认隐蔽工程增改内容 业主将房屋交装修公司进行室内装修,双方签定开工确认单装修装修开工前开工前装修公司工程部工作人员对毛坯房进行复验装修公司实施室内装修施工 装修公司陪同业主进行隐蔽工程验收 业主将房屋交装修公司进行室内装修,双方签定开工确认单施工及施工及竣工竣工装修公司提供相关竣工资料装修公司提供给业主室内家电配置的保修卡和单据二年保修，装修公司派员驻现场24小时全天候保修 工程工程 保修保修装修公司陪同业主进行竣工验收 THANKS
