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1、句容黄梅镇别墅项目句容黄梅镇别墅项目可行性分析可行性分析2009.6.24目录目录一、项目概况一、项目概况二、南京别墅发展情况二、南京别墅发展情况三、汤山板块别墅调研三、汤山板块别墅调研四、项目经济测算四、项目经济测算一、项目概况一、项目概况项目区位项目区位本项目位于南京与镇江交界处，隶属镇江句容市。东靠句容市黄梅集镇南巷村，西临汤山镇东湖丽岛别墅项目，北至沪宁高速，南依汤山镇。距沪宁高速公路汤山收费站1.4公里。项目占地面积267590.4，合401.4亩。项目地形为西高东低，北高南低。地势略有起伏，高低净差23米。目前项目已具备“四证”。土地基本平整，施工围墙大部分砌建，施工水电已基本到位
2、。另现场新建临时工房数间可用作现场办公使用，已具备施工条件。养龙养龙山庄山庄东湖丽岛东湖丽岛汤山汤山收费站收费站本项目本项目二、南京别墅发展情况二、南京别墅发展情况仙林板块环紫金山板块三山板块百家湖板块汤山板块老山珍珠泉板块环紫金山板块环紫金山板块从最早的帝豪花园别墅到后期的天泓山庄、钟山高尔夫、君临紫金、马会山庄等，目前整体成交均价在20000-30000元/之间。仙林板块仙林板块以仙林翠谷、山水风华、依云溪谷、栖园为主要代表。目前整体成交均价在8500-15000元/之间。汤山板块汤山板块汤山别墅一直以来发展较好，初期以养龙山庄、东湖丽岛为代表，后期汤山公馆、巴黎原墅的问世大幅提升了区域价
3、格及档次。目前整体成交均价在9000-20000元/之间。城东板块城东板块三山百家湖板块三山百家湖板块以将军山、翠屏山、韩府山为核心的江宁三山板块，是南京别墅的主要聚集区。 目前别墅多集中在三山的东侧一带。整体上看，江宁的三山和百家湖区域的多数楼盘已近尾声，在售别墅主要集中在奥斯伯恩、运盛美之国、玛斯兰德等项目，未来将会有香榭岛等项目的别墅陆续推出。目前成交价在12000-25000元/之间。江宁板块江宁板块运盛美之国运盛美之国玛斯兰德玛斯兰德嘉瑞山庄嘉瑞山庄香山美墅香山美墅翠屏国际城翠屏国际城香榭岛香榭岛复地朗香别复地朗香别墅墅瑞景文华瑞景文华名家别墅名家别墅绕绕 城城 公公 路路机机场场高
4、高速速城中板块城中板块该板块项目大多为“混合型”小区，别墅均与其他类型住宅相临，很多楼盘并未能真正体现别墅的特点，但周边交通的易达性和便捷性，以及区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，仍使得选择该区域作为第一居所的购房者最多。就城中板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，就目前情况来看，在主城区开建的别墅项目极少，将来也无明显扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少，上市的楼盘主要集中在锋尚国际公寓、天正湖滨、中海凯旋门等项目。目前成交价在25000-50000元/之间。老山珍珠泉板块老山珍珠泉板块江北别墅的发展起步较慢但发展势头较猛，正成为南京别墅的主流。包括山河水、大吉山水田园
5、等。目前该地区别墅价格在8000-13000元/之间。江北板块江北板块远郊板块远郊板块主要指溧水、句容、高淳等板块，溧水别墅主要有恒大金碧天下，卧龙湖国际、华州凤凰小镇、伯爵山庄等，售价在5000-11000元/之间。句容别墅多毗邻宝华山、茅山，以东寰大山地、世外边城等项目为代表，售价在9000-12000元/之间。江北板块江北板块句容板块溧水板块1 1、由于受到整体楼市的影响，、由于受到整体楼市的影响，0808年度南京别墅市场的年度南京别墅市场的成交量出现极大的萎缩，目前尚在库存去化当中。成交量出现极大的萎缩，目前尚在库存去化当中。数据来源：南京网上房地产、HOUSE365南京别墅发展现状南
6、京别墅发展现状 08年南京别墅市场供应面积达到61.55万平方米。但成交量却出现极度萎缩，08年南京别墅市场共成交31万平米，远远低于07年度57万平米，同比下降46%。去年市场有不少存量别墅将进入今年消化，再加上新增供应量，竞争极其激烈 。2、南京别墅逐渐向远郊化、外围化发展、南京别墅逐渐向远郊化、外围化发展3、别墅功能走向逐渐多样化、别墅功能走向逐渐多样化 以前的别墅主要集中在江宁、紫金山板块等传统别墅板块，但现在的别墅板块已经四面开花，仙林、汤山、江北老山周边、句容、溧水、高淳、安徽等远郊已成为开发商们青睐的区域，别墅开始向“上水本质回归”。从未来的供应结构看：远郊别墅以独立别墅为主，主
7、城区和近郊别墅则以联排、叠加等经济型别墅为主。南京别墅发展现状南京别墅发展现状 别墅在以前主要是为了满足居住功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。如奥斯博恩庄园就定位为度假运动庄园。随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。南京别墅发展现状南京别墅发展现状4 4、近年来随着经济型别墅的推出，南京别墅、近年来随着经济型别墅的推出，南京别墅消费群体起到一定的变化消费群体起到一定的变化 随着经济型别墅的兴起，别墅已不再仅仅局限某一阶层，其消费群体从最初的外企高级人员、私营企业主等扩展为包括国企、政府、金融业、IT业、商贸在内的多阶层顶尖一族。而随着南京城市经济的发展，本地富人的
8、数量不断增加，都市圈的不断扩容又吸引了大量外地高收入人群的涌入，使得别墅的潜在客群人数急剧增多，潜在消费群将成为推动别墅市场发展的又一动力。 南京别墅发展趋势南京别墅发展趋势1 1、价格依然看涨，短期涨幅放缓；、价格依然看涨，短期涨幅放缓；2 2、供应量未来几年持续增加，竞争日趋激烈；、供应量未来几年持续增加，竞争日趋激烈；3 3、板块日趋分化，由板块内竞争转向高、中、板块日趋分化，由板块内竞争转向高、中、低档不同层级竞争；远郊别墅的竞争将是未来低档不同层级竞争；远郊别墅的竞争将是未来的主旋律；的主旋律；4 4、主要板块将会逐步由江宁三山板块、环紫金、主要板块将会逐步由江宁三山板块、环紫金山板
9、块向老山、汤山、远郊转变；山板块向老山、汤山、远郊转变；5 5、山、水等自然资源依然重要，但产品功能日、山、水等自然资源依然重要，但产品功能日益精细化、合理化。益精细化、合理化。6 6、品质、区域氛围、配套设施、升值等会是置、品质、区域氛围、配套设施、升值等会是置业者主要考虑的问题。业者主要考虑的问题。7 7、新型节能别墅产品、高科技别墅将会不断涌、新型节能别墅产品、高科技别墅将会不断涌现，越来越多的定制式建筑产品将会满足不同现，越来越多的定制式建筑产品将会满足不同客户的需求。客户的需求。南京别墅发展趋势南京别墅发展趋势三、汤山板块别墅调研三、汤山板块别墅调研项目属性界定项目属性界定本项目虽行
10、政区划属句容市黄梅镇，但本项目虽行政区划属句容市黄梅镇，但其毗邻汤山镇的地理位置决定了其仍属其毗邻汤山镇的地理位置决定了其仍属汤山别墅板块，以汤山别墅的调研作为汤山别墅板块，以汤山别墅的调研作为主要参考依据。主要参考依据。项目位置：江宁区汤山街道温泉路以南、汤铜路以北总占地面积：145172总建筑面积：130000容积率：0.8物业组成：别墅、温泉公寓绿化率：0.4总户数：750特色：景观怡人、户户温泉入户销售状况：销售情况良好，目前已整体去化70%销售价格：联排8500元/；叠加7100元/ ；双拼15000元/汤山公馆汤山公馆项目位置：汤山镇汤泉湖半岛丽岛路88号 总占地面积：192000
11、总建筑面积：90995.6容积率：0.41绿化率：52%总户数：198户(独立94、双拼62、三拼42，其中110户温泉入户）特色：位于汤泉湖畔，部分别墅可尽享湖景美色。另有5500中心会所，配备有咖啡厅、健身房、温泉游泳馆、多功能厅等多种休闲娱乐设施。销售状况：目前进入尾盘销售阶段，所剩套数不多。销售价格：独栋15000元/；双拼8800元/；联排5800元/东湖丽岛东湖丽岛1 1、汤山地区作为南京传统别墅聚集地，其风水、汤山地区作为南京传统别墅聚集地，其风水宝地的形象在南京市民心中已形成良好认知。宝地的形象在南京市民心中已形成良好认知。其内别墅项目均取得了较好的销售成绩。其内别墅项目均取得
12、了较好的销售成绩。2 2、汤山地区目前仅有汤山公馆与东湖丽岛存在、汤山地区目前仅有汤山公馆与东湖丽岛存在别墅供应（巴厘原墅已售空），且均已进入或别墅供应（巴厘原墅已售空），且均已进入或即将进入尾盘销售阶段，整个区域未来竞争对即将进入尾盘销售阶段，整个区域未来竞争对手仅有金塔汤山项目一处。手仅有金塔汤山项目一处。3 3、随着汤山新城的逐步开发建设、汤山收费站、随着汤山新城的逐步开发建设、汤山收费站的撤除，本项目的区位价值更将逐步凸显，前的撤除，本项目的区位价值更将逐步凸显，前景可期。景可期。调研总结调研总结四、项目经济测算四、项目经济测算基本经济指标基本经济指标占地面积267590建筑面积214
13、000容积率 0.8绿化率 35%建筑密度 30%土地成本40万/亩根据已通过的设计方案，项目预计地上总建筑面积214000 ，其中会所、幼儿园及其他工建配套约9000，预计可销售面积205000，其中度假公寓30000、联排别墅150000 、双拼别墅23000 、独栋别墅7000 、商业面积5000 。地下建筑面积为8000 。销售价格测算销售价格测算项目项目本项目本项目东湖丽岛东湖丽岛巴厘原墅巴厘原墅（二手）（二手）东寰东寰大大山地山地世外边城世外边城平均价格平均价格（元/）13141.99 13141.99 1500020000120009600权重权重（）40152025自然景观自然
14、景观151014151313项目定位项目定位151111141210区位条件区位条件161414141111项目规划项目规划141213141212内部环境内部环境161212141312综合配套综合配套121010988户型空间户型空间121010111010总分总分1007984917976独栋别墅独栋别墅根据市场比较法，计算出本项目独栋别墅市场销售价格为根据市场比较法，计算出本项目独栋别墅市场销售价格为13141.99元元/，同理，计算出双拼销售价格为同理，计算出双拼销售价格为10682.1元元/，联排为，联排为6631.45元元/。开发成本测算开发成本测算序号序号成本项目成本项目总建筑
15、面积（万）总建筑面积（万）单位成本（元单位成本（元/ /）总成本（万元）总成本（万元）一土地费用21.4770.2816483.9921土地价格21.4750.2816055.9922土地契税21.420428二开发前期费用21.438081321基础建设费21.414029962设计费21.47014983规费21.415032104其他费用21.420428三工程费用22.21510463021土建工程21.41350299702配套费用（水、电、煤气）21.416035523园林景观绿化工程21.420042804智能化工程21.410021405温泉建设工程21.45010706地下室
16、建设费用0.8260020807修路费用21.45010708其它费用21.41002140四期间费用21.414683.34 1管理费用21.42127.54 2营销费用21.45464.00 3财务费用21.45673.44 4不可预见费用21.41418.36 五项目开发成本85601.33 注：管理费用按总成本的3%计算；营销费用按销售价格的4%计算；财务费用按总成本的8%计算；不可预见费用按总成本的2%计算。地下室建设费用按2600元/计算。销售收入测算销售收入测算项目项目建筑面积建筑面积( (万万) )销售价格（元销售价格（元/ /）总价总价( (万元万元) )总销售收入20.51
17、36600度假公寓3350010500联排别墅14650091000双拼别墅2.31000023000独栋别墅0.7130009100商业0.560003000注：销售价格均按市场比较法测算价格低标准取整计算。项目盈利分析项目盈利分析项目项目建筑面积建筑面积( (万万) )总价总价( (万元万元) )销售收入20.5136600开发成本21.485601.33两税一费20.58879税前利润42119.67 所得税10529.92 税后利润31589.75 投资回报率（毛利）49.20%投资回报率（净利）36.90%注：两税一费按总销售额的6.5%计算。由上表可知，本项目投资回报率（毛利）达到
18、由上表可知，本项目投资回报率（毛利）达到49.20%，投资回报率，投资回报率（净利）达到（净利）达到36.90%，具有良好的投资发展前景。，具有良好的投资发展前景。1 1、汤山别墅板块一直以来较受购房者青睐，处、汤山别墅板块一直以来较受购房者青睐，处于良好发展之中，未来的发展将对项目产生有于良好发展之中，未来的发展将对项目产生有效拉动。效拉动。2 2、目前此版块内竞争项目较少，处于一个市场、目前此版块内竞争项目较少，处于一个市场空白期，抢占市场先机是项目发展的关键。空白期，抢占市场先机是项目发展的关键。3 3、由于本项目土地成本较低，在市场大环境良、由于本项目土地成本较低，在市场大环境良好运行的前提下可保证获得较为理想的利润率。好运行的前提下可保证获得较为理想的利润率。可行性研判结论可行性研判结论
