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1、 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879房地产策划大全房地产企业管理 团圆网 www.tuanyuan.tv建设工程承包合同 二一年六月二一年六月 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建设工程承包合同建设工程承包合同一、分类一、分类目录目录一、分类一、分类二、合同的签订与管理二、合同的签订与管理三、小结三、小结按照合同签约对象分类按照合同签约对象分类 建设工程勘察、设计合同 建设工程施工合同 建设工程委托监理合同 工程项目
2、物资购销合同 建设项目借款合同 工程咨询合同 一、分类一、分类按照合同价款支付方式分类按照合同价款支付方式分类 总价合同-固定总价合同 调值总价合同 固定工程量总价合同 管理费总价合同 适用：已经完成详细设计、工程风险不大、工期不长项目 优点：业主承担较少风险，可以集中精力控制工程质量和进度 缺点：承包商承担较大风险，报价中包含一定的风险费用一、分类一、分类按照合同价款支付方式分类按照合同价款支付方式分类 单价合同-估计工程量单价合同 纯单价合同 单价与包干混合式合同 适用：准备发包时仍然不能确定全部内容和设计指标的工程项目或工程量 可能出入较大的工程项目 优点：简化招标准备工作、缩短招标时间
3、、鼓励承包商节约成本、提高利 润，结算程序简单等 缺点：对于复杂工程不易结算，容易引起索赔和纠纷 分类分类一、分类一、分类按照合同价款支付方式分类按照合同价款支付方式分类 成本补偿合同-成本+固定费用合同 成本+定比费用合同 成本+奖金合同 适用：工程内容及技术经济指标尚未确定而又急于上马的工程或是完全崭 新的工程以及施工风险很大的工程 分类分类一、分类一、分类按照合同价款支付方式分类按照合同价款支付方式分类 成本补偿合同-成本+固定费用合同 成本+定比费用合同 成本+奖金合同 适用：工程内容及技术经济指标尚未确定而又急于上马的工程或是完全崭 新的工程以及施工风险很大的工程 分类分类一、分类一
4、、分类二、合同签订与管理二、合同签订与管理 l设计合同签订与管理l施工监理合同签订与管理l建设工程施工合同签订与管理设计合同签订与管理设计合同签订与管理设计设计招标招标施工施工成本产生成本产生曲线曲线项目周期项目周期成成本本发生的发生的成本成本形成的形成的成本成本定位定位设计阶段是设计阶段是成本控制重点成本控制重点70% %80% %20% %销售及物管销售及物管引言:三个观点众所周知，设计结果决定了工程造价70%甚至以上，因此费用仅占总成本2%的设计阶段的管理必然成为房地产企业项目开发管理的重要环节合同合同是设计管理过程中主要的依据文件项目涉及的三大关键点进度、质量、进度、质量、成本成本亦为
5、设计合同签订的重要关注点设计合同的组成设计合同的组成p阶段管理阶段p设计合约规划1建筑、规划方案建筑、规划方案结构、设备结构、设备初步方案初步方案施工图设计施工图设计部品部品设计及设计及定板定板拿地节点拿地节点概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案 方案报建方案报建方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计市政园林概念方案设计市政园林概念方案设计市政园林方案设计市政园林方案设计 市政市政 园林施工图设计园林施工图设计结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段论证阶段论证阶段策划阶段策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程工程管理管理部品材料调研部品材料调研部品材料
6、清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样产品配置建议产品配置建议 规划批复规划批复设计：设计：其他设计环节其他设计环节室内初步设计室内初步设计室内设计室内设计规划、概念设计合同施工图设计合同室内设计合同市政园林设计合同0.10.1 设计管理阶段设计管理阶段0.20.2 设计合约规划设计合约规划阶段合同备注规划、方案3概念规划设计合同可能发生，特别是大型项目的规划、方案委托国外事务所修建性详细规划设计合同建筑方案设计合同可和规划设计合同合并施工图10建设工程设计合同建设工程施工图审查合同可选用国家标准合同园林绿化工程设计合同建设工程勘察合同市政工程设计合同智能化设计合同项目附属零星工程
7、设计合同如立面设计等、可能发生室内设计合同可能发生人防工程设计合同可能发生基坑支护设计合同可能发生其他4灯光照明设计合同一般大型公共建筑可能产生厨房设计顾问合同一般大型公共建筑可能产生幕墙设计顾问合同一般大型公共建筑可能发生铝合金设计顾问合同可能发生1、设计合同是一个系统的架构2、设计管理中的合同管理应该是一种合合约规约规划概念的管理划概念的管理，在项目介入之初就应该根据项目的性质建立有效的设计合约规划3、建设工程设计合同是整个设计合约规划中其他合同实现的主要载体签订设计合同应关注的重点签订设计合同应关注的重点p进度p质量p成本22.12.1 进度进度序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜1规
8、划概念方案5合同签订后20日历天规划总平面、规划说明、单体主要平面图2规划报建图6甲方书面确认概念方案后15日历天规划报建五图一书3单体建筑立面方案（两个以上）6单体平面方案经确认后15日历天内单体建筑立面图及效果图4单体建筑方案报建图6规划方案批复后20日历天单体建筑平、立、剖面图、效果图5户型放大平面和家户型放大平面和家具布置图具布置图5 单体建筑方案报建完成后15日历天达到施工图深度（包括家具尺寸、卫生器具位置、空调内外及位置、煤气管留洞等内容）6施工报建图8单体建筑方案报建批复后10日历天。7基础设计图12施工报建图经发包人确认之后18日内施工图设计时结构布置方案及其它专业设计方案应经
9、甲方同意确定80.000以下施工图21施工报建图经发包人确认之后40日内施工用图为12套，施工验收用图为9套（其中建筑专业的验收用图为竣工图）90.000以上施工图21施工报建图经发包人确认之后60日内施工用图为12套，施工验收用图为9套（其中建筑专业的验收用图为竣工图）10送审施工图5各阶段施工图完成后5日历天11A3大小正式施工图2分册装订2.22.2 质量质量p1）供方间：施工图设计方与规划、方案设计方 施工图设计方与市政、园林设计方施工图设计方与智能化、室内设计方施工图设计方与消防、煤气设计方（举例）配合规划方案或单体方案设计公司提供关于国内各种规划、建筑、消防等规范予以支持，加强对“
10、退退让红线让红线距离、日照距离、日照间间距、消防距、消防车车道、停道、停车车位位”等设计审核把关及相关规划方案报建图纸制作设计文件的质量问题主要表现在两方面1、建筑物的总体安全与合理：大型设计院各专业内部把关及政府的施工图审查均将此作为重点关注环节，也是我们的合同中首要明确的。2、不同供方间、不同专业间、甲乙方间、上下游间因为配合度不够而产生的矛盾此处不足20公分排气口正对着煤气抄表，极易高温爆炸门热水器与煤气表太近问题简述问题简述:由于裙楼各层建筑平面不同，结构在进行3（2）层平面结构布置时遗漏了对2（1）层幕墙顶部收口过梁的处理办法。3层结构平面缺少二层幕墙顶部收口过梁的做法2层建筑平面2
11、层建筑幕墙外边线3层建筑平面3层建筑幕墙外边线p2专业间：施工图设计院内部专业间会签会签 合同约定：7.3 乙方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充，甲方有权视遗漏或错误的程度向乙方收取每条500-1000元的违约金,设计文件中出现的专业间的矛盾设计文件中出现的专业间的矛盾,甲方有权收取每条 元的违约金.由于设计人员错误造成工程质量事故损失,乙方除负责采取补救措施外，应免收直接受损失部分的设计费，并根据损失的程度和乙方责任大小向甲方支付赔偿金。梁压门梁压门p甲乙方间：对设计过程中的重要问题，乙方均应先送甲方审核后方可进送甲方审核后方可进行下一步设计行下一步设计，这类问题是指：总图及建
12、筑的平面、立面、剖面；基础形式、结构选型；给排水、电气、消防等重要系统；户型放大、柱、梁、隔墙平面定位图开关、空调、插座等位置；p上下游间：与工程的施工配合、开发的报建验收配合等插座碰碰梁空调孔碰碰立管p保证设计质量的另一有效手段：合同的附件u设计任务书u施工图设计指导书u设计深度要求u设计标准样板图（户型放大、综合管线、销售合同附图、销售楼书底图）1)、水水专业专业的各种立管定位的各种立管定位（要求标注管芯与墙面的距离）：雨水管、污水管、粪水管、透气管（一类高层有）、空调冷凝管、煤气管、消防立管、消火栓；2)、预预留孔洞三留孔洞三维维定位定位（要求标注孔芯或孔边与轴线的距离）：烟道、管井、空
13、调孔（客厅要求上下均预留）、煤气管孔、地漏、空调管井预留的检修口（注：空调孔如需要穿剪力墙，则相应结构图上亦要定位表达）；3)、家具、厨具、家具、厨具、洁洁具布置具布置图应注意：主人房按1800床，客房尽量按1500床，淋浴间的最小尺寸为800(宽)X1000，座厕最小宽度为750，洗脸盆上方要考虑挂镜子的实墙面，主人房设置转角窗时亦应考虑有足够的实墙面摆床；4)、建筑完成面的建筑完成面的标标高高：客厅的完成面标高为H，厨房不设地漏，厨房部分结构不下沉，卫生间临门口处的地面完成面标高为H-0.020，阳台靠门完成面标高为H-0.020(注：阳台结构板下沉0.080，即结构板面的标高为H-0.0
14、80，卫生间沉箱结构板最少下沉350)；5)、空空调调机位机位：数量应足够，设置的位置是否有利于安装（可行性），空调机位的最小尺寸为500X1000。6)、户户内内电电箱、开关、插座、可箱、开关、插座、可视对讲视对讲机机等在墙面上的三维定位。 1：户型大样需要表达的内容及深度：2.3 成本限额设计p限额设计的目的是为了杜绝设计造成的浪费，而非在牺牲结构安全性的基础上的无限制的限，所以，设计合同中明确了对于超出限额值的情况是可以依据工程的实际情况如是否进行了结构转换、场地是否是三类等进行分析及调整；l表中的数值仅为示意，更准确的范围尚在收集、统计及分析中p限额设计的重点重点在于过程控制：p合同的
15、管理与执行流程p取费、成果与付款p关于设计变更3合同的签订与执行合同的签订与执行3.13.1 取费、成果与付款取费、成果与付款费费用：用：建立企业合格供方库及费用标准模板项目名称项目基本定位总建筑面积（万平）设计费用（元/M2）（适用于分阶段委托不同单位设计）设计费用（元/M2）（整个设计由一家完成）方案阶扩初阶段施工图阶段住宅*中低端（高层）*/*中高端（高层）*/*中端（高层及多层）*/*约15概念设计1.5元/M226元/M2约15*38住宅18元/M2，地下10元/M2，底商20元/M2175元/M238*中端（低层及多层）*/*别墅*高端*/*中端（低层及多层）*/*商业项目*大型纯
16、商业*方案地上*，地下*；扩初地上*，地下*元/M2/*商住*商业*元/M2，地下室*元/M2商业*地下室*住宅*/*酒店*五星级*概念方案*，方案*元/M2/*写字楼甲级/*3.13.1 取费、成果与付款取费、成果与付款-成果成果成果要求：成果要求：序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜1规划概念方案5合同签订后20日历天规划总平面、规划说明、单体主要平面图2规划报建图6甲方书面确认概念方案后15日历天规划报建五图一书3单体建筑立面方案（两个以上）6单体平面方案经确认后15日历天内单体建筑立面图及效果图4单体建筑方案报建图6规划方案批复后20日历天单体建筑平、立、剖面图、效果图5户型放大平面
17、和家户型放大平面和家具布置图具布置图5 单体建筑方案报建完成后15日历天达到施工图深度（包括家具尺寸、卫生器具位置、空调内外及位置、煤气管留洞等内容）6施工报建图8单体建筑方案报建批复后10日历天施工图设计时结构布置方案及其它专业设计方案应经甲方同意确定。7基础设计图12施工报建图经发包人确认之后15日内80.000以下施工图21施工报建图经发包人确认之后40日内施工用图为12套，施工验收用图为9套（其中建筑专业的验收用图为竣工图）90.000以上施工图21施工报建图经发包人确认之后60日内施工用图为12套，施工验收用图为9套（其中建筑专业的验收用图为竣工图）10送审施工图5各阶段施工图完成后
18、5日历天11A3大小正式施工图2分册装订附注：1.各设计阶段均要求提交电子文件、结构计算模电子文件、结构计算模型及节能计算模型一份型及节能计算模型一份。（提交我司最后版本的全部施工图的电子文件应与提交的蓝图完全一致。蓝图中所有手改处均要求落实到提交的电子文件中）付款：按付款：按阶阶段段付费次序占总设计费付费额（万元）付费时间(由交付设计文件所决定)第一次付费10% (定金)本合同签订后7日内第二次付费15单体建筑方案报建图批复报建图批复后 日内第三次付费10%初初步步设设计计文文件件甲方审核，乙方提交修改图后 日内第四次付费10%提交基础施工图基础施工图并会审后 日内第五次付费25提交全套设计
19、文件全套设计文件会审后 日内第六次付费10所有施工图会审且设计图纸修修改改完成并交付后 日内第七次付费10%主体结构封顶封顶后 日内第八次付费10%全部工程竣竣工工验验收收及盖章和建筑专业竣工图绘制后 日内合计100%3.13.1 取费、成果与付款取费、成果与付款总结总结4“七步法七步法”1设计合同设计合同2设计指导书设计指导书4户型综合户型综合5管线综合管线综合6施工图评审施工图评审7变更评审变更评审3场地综合场地综合了解设计流程，寻找合同管理重点了解设计流程，寻找合同管理重点1设计开始前：两交底设计开始前：两交底2设计进行中：三综合设计进行中：三综合3设计出图前：两评审设计出图前：两评审项
20、目管理的七大职能：投资管理、设计管理、开发管理、项目管理的七大职能：投资管理、设计管理、开发管理、成本管理、工程管理、营销管理、物业管理，设计管理作成本管理、工程管理、营销管理、物业管理，设计管理作为其中间环节，在项目管理中起到承上启下的作用为其中间环节，在项目管理中起到承上启下的作用设计合同是一切设计管理行为的基础设计合同是一切设计管理行为的基础签订时候把握住重点，那么，整个房地产管理过程就开了签订时候把握住重点，那么，整个房地产管理过程就开了一个好头，项目的计划、成本和质量都得到了一定的保证！一个好头，项目的计划、成本和质量都得到了一定的保证！施工监理合同签订与管理施工监理合同签订与管理施
21、工监理合同施工监理合同p合同要注意的几个问题1监理范围监理工作内容监理人提供人力、物力、财力的支持各阶段监理人员付款方式保修阶段监理工作内容违约金一、一、 监理监理范围范围 包括：施工全过程监理，含质量控制、进度控制、安全管理、合同管理、信息管理及现场组织协调。依照本项目设计图纸所表明的土建、结构、装饰（含二次精装修）、安装及室外总体工程（含为本项目服务的市政配套工程）等所有工作的施工准备阶段、施工阶段、交工及缺陷责任期阶段的质量（含内业资料）、进度、安全、文明施工、竣工档案等方面的全过程、全方位的监理。协助委托人进行设计优化，工程进度计划的编制和实施中的监督核查，施工单位比选及相关工程前期的
22、书面咨询服务以及协助委托人进行投资控制、合同管理等。 二、二、 监理工作内容监理工作内容 1.协助委托人填写开工报告。2.确认承包人选择的分包人（资质审查）。3.审查承包人编制的施工组织设计、施工方案及施工进度 计划并监督检查其实施。4.审查承包人或委托人提供的材料和设备清单及所列的规格与质量。二、二、 监理工作内容监理工作内容 5.督促检查承包人严格执行合同和严格按国家技术规范、标准、地方建筑安装规程以及设计图纸文件的要求进行施工和施工验收，控制工程质量。6.对于基坑围护工程、钻孔灌注桩基础工程、土方工程和砼浇筑施工，要求监理工程师必须24小时现场旁站监理，并做好旁站监理记录。二、二、 监理
23、工作内容监理工作内容 7.对用于工程的主要材料、构件的出厂合格证、材质试验单等进行核定，如发现不实之处，有权责成承包人（并指定试验单位）对材质进行再化验，防止不合格的材料、构件等用于工程上。二、二、 监理工作内容监理工作内容 8.对于委托人招标材料（甲供材料），监理工作为：组织施工单位、材料供应商按有关验收标准对各种甲供材料进行现场签收。督促施工单位及时做出材料计划，并进行审核，每周负责向委托人汇报甲供材料的供需情况（计划量、实际量、预增（减）购量、材料质量等）。根据材料计划与承建商、材料供应商协商确定合理的材料进场时间、车次等，并书面汇报委托人。在需进行材料核查时组织承建商或材料供应商进行甲
24、供材料的现场清点，并组织承建商对甲供材料进行清点交接。 二、二、 监理工作内容监理工作内容 9.检查工程使用的主要设备及关键材料是否符合设计文件或标书所规定的厂家、型号、规格及质量标准。在订货前，根据需要对生产厂家进行了解考察，所发生的差旅费用由订货单位负担。10.根据建筑安装工程承包合同的规定，核验承包人所作的工程进度计划，签收检查承包人填报的旬、月、季度等报表，随时提出监理意见，控制工程进度计划。二、二、 监理工作内容监理工作内容 11.对重大的设计修改和技术咨询，除提出监理意见之外，应征求委托人的意见，在可行的情况下，原则上应由原设计单位进行修改。12.根据建筑安装承包合同的付款规定，以
25、及专业监理工程师对工程质量、数量的核实，签发付款凭证。13.监督检查工程的文明施工及安全防护措施。14.做好各阶段、部位、环节及系统的分段工程检验、验收，负责组织初验，签署由承包人提出的竣工验收报告，参加委托人组织的最终验收。15.督促检查承包人完成各阶段及全套竣工图的绘制和整理各种必须归档的资料，交委托人归档。16.协助主持、审理工程出现的质量、安全事故的处理，提出处理意见。所发生的费用由责任方负责。 二、二、 监理工作内容监理工作内容 17.参加设计技术交底会及施工图会审，主持召开工地施工会议和常规工地会议。18.负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。19.按时组织工地例会，并将例
26、会情况及时整理成文，以纪要形式报送委托人。20.为工程建设三控两管一协调的实现向委托人提出合理化建议。二、二、 监理工作内容监理工作内容 21.信息管理：做好施工现场记录与信息反馈；按照监理合同附件的要求编制监理月报、年报；按期整编工程资料和工程档案，做好文、录、表、单的日常管理，并在期限届满时移交委托人，移交后方可进行监理费结算。22.竣工结算阶段配合委托人和审价公司提供相关服务。二、二、 监理工作内容监理工作内容 1.因项目进展需要，在合理范围内委托人提出增加管理人员时，监理人必须保证。2.委托人有权直接奖励监理项目部职员，监理人不得干预。3.因监理项目部职员工作不力，委托人提出更换人员时
27、，监理人必须无条件更换；对严重失职的职员，监理人应根据情节严重程度给予除名、记过和警告处分。三、三、 监理人提供人力、物力、财力的支持监理人提供人力、物力、财力的支持 4.监理人必须保证监理项目部正常的资金供应，保证按时向监理项目部职员发放工资和奖金。如委托人发现监理项目部有流动资金不足、拖欠员工工资等现象，委托人有权先支付监理项目部资金，保证监理工作的正常进行，支付的费用在应付监理费用中扣除，并视情节要求监理人支付扣款费用20的违约金。5.监理人每月支付监理项目部人员的工资表应报委托人备案。三、三、 监理人提供人力、物力、财力的支持监理人提供人力、物力、财力的支持 6.监理人对所派出的监理项
28、目部进行必要的物资配备，满足委托人工程管理的需要，基本要求：电脑不少于 台；彩色打印机 台；数码相机 部；摄像机 部；文件柜、办公桌椅等用品配套；每人必须具有保证办公期间联系的通讯方式及工程质量检测必备的仪器、设备、工具等。7.对监理项目部所配物资不能满足监理办公需要，监理人又不能及时解决，已影响监理工作正常进行时，委托人有权进行配给，所需费用从应付监理费中扣除。三、三、 监理人提供人力、物力、财力的支持监理人提供人力、物力、财力的支持 8.监理人应不断对监理项目部人员进行技术、管理等方面的培训，满足委托人工程管理的需要，对被委托人退回的不符合要求的监理人员，监理人应及时补充符合要求的监理人员
29、。三、三、 监理人提供人力、物力、财力的支持监理人提供人力、物力、财力的支持 9.所有开展本监理工作所需的设备和委托人对工程实体进行检测的仪器工具等均由监理人自行提供，双方同意该等设备所需费用已包括在监理费用中，不再进行补偿。（监理人应在签订监理合同后20日内，提供关于监理人员住宿、用餐及值班宿舍安排的详细计划。不得以此为由与施工单位建立任何关系。） 1.总监理工程师应常驻现场，每月在现场工作时间应不少于20日，如少于20日需经委托人同意，否则委托人将按少于20日的天数每日 元对监理人处罚。无论何时，总监理工程师如离开工地必须向委托人请假，且监理代表必须在现场负责监理工作。2.监理服务期（尤其
30、是施工阶段）内，监理人应认真执行监理人员进场计划，并保持相对稳定。四、四、 总监理工程师及监理人员要求总监理工程师及监理人员要求 3.监理人调换总监理工程师、专业监理工程师和试验设备必须向委托人提交书面报告，取得委托人的批准并交纳相应的罚金后方可更换。4.同时未经委托人批准擅自变更的，被视为监理人违约，委托人有权拒付调换人员的监理费用，直至终止合同并要求监理人承担相应赔偿责任。5.监理人员必须专职，在本合同约定监理期间，不得再兼任委托人其他监理项目部及其他公司监理项目部的任何职务；四、四、 总监理工程师及监理人员要求总监理工程师及监理人员要求 6.监理项目部人员变动，须提前15日以书面形式向委
31、托人申报，待委托人批准后方可实施,且应代之以同等技能的人员（获委托人书面认可）,该人员在其前任离岗同时到岗。7.若监理人员履行合同不力，委托人有权要求更换监理人相关人员，监理人在接到委托人书面通知后5日内予以更换同等技能的人员, 该人员在其前任离岗同时到岗。8.监理项目部在未得到委托人书面批准之前，不得擅自撤离委托人项目现场。9.对于监理人的人员配置、进场时间要求，若有变动,以委托人书面通知为准。四、四、 总监理工程师及监理人员要求总监理工程师及监理人员要求 五、五、 各阶段监理人员各阶段监理人员 监理阶段监理阶段监理阶段时间定义监理阶段时间定义监理人员分配监理人员分配备注备注桩基阶段总监 人
32、 总监代表 人资料 人 专业监理工程师 人监理工程师 人 安全兼取样 人人数：共 人服务 个月0.000基础施工阶段基础开工至0.000总监 人 总监代表 人资料 人 专业监理工程师 人监理工程师 人 安全兼取样 人人数：共 人服务 个月主体施工阶段0.000至结构封顶总监 人 总监代表 人资料 人 专业监理工程师 人监理工程师 人 安全兼取样 人人数：共 人服务 个月装饰、设备安装、室外总体阶段结构封顶至项目全部竣工并移交物业公司总监 人 总监代表 人资料 人 专业监理工程师 人监理工程师 人 安全兼取样 人人数：共 人服务 个月保修阶段竣工后 个月至监理保修期满监理工程师 人（根据需要随叫
33、随到）人数：共 人服务 个月1.监理合同生效后7个工作日内支付合同金额的10%预付款；2.桩基工程完成，验收合格后14个工作日内支付合同金额的10% ；3.0.00以下工程按期施工完毕，并达到承包人施工合同约定的质量标准后14个工作日内支付合同金额的10%；4.主体结构施工（地上结构工作量约50%）后14个工作日内支付合同金额的10% ；5.主体结构工程按期施工完毕并通过验收合格后14个工作日内支付合同金额的10% ；六、六、 付款方式付款方式 6.外立面装修完成，且内装饰与机电安装完成50%，并达到合同约定的质量标准后14个工作日内支付合同金额的15%；7.本监理合同范围内所有工程施工完毕，
34、通过竣工验收，达到合同约定的质量标准，竣工资料及工程所有移交手续办理完毕后14个工作日内支付合同金额的25%；8.本工程竣工结算完成后14个工作日内，付至监理费的95%；9.监理费余款在质量保修期满后14个工作日内支付。六、六、 付款方式付款方式 协助委托人及物业管理部检查回访工程质量，及时处理客户投诉，参与工程质量事故（缺陷）的鉴定，督促施工单位及时维修。 1.工程进入保修阶段，监理项目部编写保修阶段的监理细则，安排足够的监理人员进行定期质量回访，主动找出工程质量及服务质量存在的问题，及时安排施工单位进行处理；七、七、 保修阶段监理工作内容保修阶段监理工作内容 2.工程质量缺陷：监理人应主动
35、配合项目部组织设计、承建商和有关各方对工程质量缺陷的原因、责任进行调查和确认，并协助处理至客户满意；3.接到投诉后，监理工程师应会同承包商及时到达现场，认真分析投诉产生的原因，确定质量缺陷的责任，提出缺陷的解决方案，经委托人审批后实施，一般整改期限不超过七天，特殊的经委托人同意后制定整改计划，按计划实施；七、七、 保修阶段监理工作内容保修阶段监理工作内容 七、七、 保修阶段监理工作内容保修阶段监理工作内容 4.保修期内发生质量缺陷，监理工程师应将引起工程保修延长的事件及延长时间书面通知委托人和承包商，在工程保修期内发生质量缺陷或损害，致使工程不能使用，则工程保修期应延长。5.项目总监理工程师应
36、在保修期结束之后及时签发解除保修期质量责任书给承包商并抄报委托人。 八、八、 违约金违约金 1.经确定的总监理工程师和专业负责人不得调换，如总监理工程师不能常驻施工现场，或未经委托人书面同意擅自调换的，监理人向委托人支付违约金人民币 万元；如总监代表不能常驻施工现场，或未经委托人书面同意擅自调换的，监理人向委托人支付违约金人民币 万元；如专业负责人不能常驻施工现场，或未经委托人同意擅自调换的， 监理人向委托人支付违约金人民币 万元/人。违约金从监理合同应付或届期应付予监理单位的金额内扣除。八、八、 违约金违约金 2.监理人员未经批准不得调离监理部或从事与本工程无关的其他工作，每发现一人次，监理
37、人向委托人支付违约金 元，违约金从监理合同应付或届期应付予监理单位的金额内扣除。3.监理工程师不得迟到早退，每发现一人次，违约者向委托人支付违约金人民币 元；针对需旁站巡视的工程，8小时以外施工未停，监理部必须派监理人员巡视或旁站，每发现一人次不随施工巡检，违约者向委托人支付违约金人民币 元，不随施工旁站，违约者向委托人支付违约金人民币 元。 八、八、 违约金违约金 4.对监理人员考核中，每发现一人次记录不及时、不真实，实测记录没有达到工序检查一览表中的要求，违约者向委托人支付违约金人民币 元。5.除不可抗力因素外，若工程施工过程中出现国家规定的任何一般质量事故，则监理人向委托人支付监理服务费
38、 的违约金；若出现国家规定的任何严重质量事故，则监理人向委托人支付监理服务费 的违约金。违约金从监理合同应付或届期应付予监理单位的金额内扣除。八、八、 违约金违约金 6.若工程施工过程中出现安全事故，监理人应按国家规定承担相关责任。7.对工程质量通病（缺陷）、安全隐患、不文明施工现象不能有效控制，在下次检查中重复出现时，监理人向委托人支付违约金人民币 元。 八、八、 违约金违约金 8.监理部必须对现场签证、承建商提出的设计变更、委托人发出的设计变更、设计院出具的设计变更、委托人为加快进度和现场文明而签发的指令等的真实性和准确性负责。监理工程师在工程量确认过程中，无权单独确认，监理人必须建立完善
39、的内部工程量确认制度。工程量确认必须在委托人的监督下共同现场确认方为生效。9.监理部工作人员工作期间必须穿着统一工作服装并佩带工作名牌，每发现一人次违约，违约者向委托人支付违约金人民币 元。建设工程施工合同签订与管理建设工程施工合同建设工程施工合同p签订合同要注意的几个问题1一、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、一、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。法规规定。二、关于工期，质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。二、关于工期，质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。三、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。三、对工程进度拨款和竣工结
40、算程序做出详细规定。四、总包合同中应具体规定发包方，总包方和分包方各自的责任和四、总包合同中应具体规定发包方，总包方和分包方各自的责任和相互关系。相互关系。五、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。五、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。六、不可抗力要量化。六、不可抗力要量化。七、运用担保条件，降低风险系数。七、运用担保条件，降低风险系数。建设工程施工合同建设工程施工合同p索赔和反索赔2索赔索赔工程索赔产生的原因工程索赔产生的原因当事人违约；不可抗力时间；合同缺陷；合同变更；工程是指令其他第三方原因；工程环境的变化。业主违约诸如业主违约诸如未按合同规定提供设计资料，图纸，未及
41、时下达指令，答复请示等，使工程延期；未按合同规定的日期交付施工场地，行驶道路，提供水电，提供应由业主提供的材料和设备，使承包人不能及时开工或造成工程中断；未按合同规定按时支付工程款，或不再继续履行合同；下达错误指令，提供错误信息；业主协调工作不力等。 承包人违约的情况则主要是没有按照合同约定的质量，期限完成承包人违约的情况则主要是没有按照合同约定的质量，期限完成施工，或者由于不当行为给发包人造成其他损害。施工，或者由于不当行为给发包人造成其他损害。不可抗力事件不可抗力事件 又可以分为自然事件和社会事件。自然事件主要是不力的自然条件和客观障碍，如在施工过程中遇到了经现场调查无法发现，业主提供的资
42、料中也未提到的，无法预料的情况，如地下水，地质断层以及如洪水等自然灾害。社会事件则包括国家政策，法律，法令的变更，政局变化，战争状态，经济禁运封锁，罢工等异常事件和情况。合同缺陷合同缺陷 表现为合同文件规定不严谨甚至保顿，合同中的遗漏或错误。在这种情况下，工程师应当予以解释，如果这种解释将导致成本增加或工期延长，发包人应当给予补偿，类似情况诸如：合同缺陷，即合同条文不全，不具体，错误，合同条款或合同之间存在矛盾。工程地质与合同规定不一致，出现异常情况，如地下发现图纸上未标明的管线，暗渠，古墓或其他文物等。设计错误，图纸上给定的基准点，基准线，标高错误，造成设计修改，工程报废，返工，窝工。合同变
43、更合同变更表现为设计变更，施工方法变更，追加或者取消某项工作，合同其他规定的变更等，诸如：业主指令增加，减少工作量，增加新的工程，提高设计标准，质量标准；由于非承包人原因，也只指令中止工程施工；业主要求承包人采取加速措施，其原因是非承包人责任的工程拖延，或业主希望在合同工期前交付工程；业主要求修改施工方案，打乱施工顺序；业主要求承包人完成合同规定以外的义务或工作。工程师指令工程师指令工程师指令承包人加速施工，进行某项工作，更换某些材料，采取某些措施。其他第三方原因其他第三方原因常常表现为与工程有关的第三方的问题而引起的对本工程的不利影响。工程环境的变化工程环境的变化如：材料价格和人工工日单价的
44、大幅度上涨；国家法令的修改；货币贬值；外汇汇率变化等。工程反索赔的几种情况工程反索赔的几种情况1.工期延误反索赔：由于承包商原因推迟了竣工日期，业主有权提出反索赔，要求承包商支付延期竣工违约金。违约金的组成包括：工期延长而引起的贷款利息增加；工期延长而增加的业主管理费及监理费；工期延长，本工程不能使用而租用其他建筑物的费用；业主的赢利损失等。违约金一般按每延误一天罚款一定金额表示，并在合同中具体约定，累计赔偿额一般不超过合同总额的10%。工程反索赔的几种情况工程反索赔的几种情况2.施工缺陷反索赔： 当承包商使用的材料质量不符合合同规定，施工质量达不到合同约定的标准，保修期未满以前未完成应该修补
45、的工程时，；业主有权提出关于施工缺陷的索赔。工程反索赔的几种情况工程反索赔的几种情况3.对超额利润的反索赔： 若设计变更增加的工程量很多，承包商需要投入的固定成本变化不大，单位产品成本下降，承包商预期收益增大；或政策法规的调整致使承包商获得超额利润时，双方可以讨论调整合同价，业主可收回部分超额利润。 工程反索赔的几种情况工程反索赔的几种情况4.对指定分包商付款的反索赔： 承包商未能向业主指定的其他分包商转付工程款，且又无合理证明时，业主可以从承包商应得的款项中扣除分包款，并直接付给制定分包商。工程反索赔的几种情况工程反索赔的几种情况5.对指定分包商付款的反索赔： 承包商未能向业主指定的其他分包
46、商转付工程款，且又无合理证明时，业主可以从承包商应得的款项中扣除分包款，并直接付给制定分包商。6.共同延误的处理原则： 首先判断造成拖期哪一种原因是最先发生的，即确定“初始延误”者，它应该对工程拖期负责。在初始延误发生作用期间，其他并发的延误不承担拖期责任。 谢谢 谢谢! 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879内容简介：内容简介：一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、
47、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出由于篇幅
48、所限，以下仅列出2010年更新的年更新的部分资料部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879华高莱斯2010年2季度房地产研究报告-35页 word2010年海南万宁房地产市场发展分析报告-6页 word2010年8月南京房地产市场月报-31页 word2010年7月合肥房地产市场报告-29页 w
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