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1、房地产企业发展战略与商业模式创新暨土地增值税纳税筹划研研 讨 主主 题管理管理环环境的境的变变化及房地化及房地产产企企业业的的应对应对策略策略房地房地产产企企业业管理重心的改管理重心的改变变 房地房地产产企企业业走走过过的的发发展道路及其展道路及其发发展展过过程中存在的程中存在的问题问题房地房地产产企企业业成功的关成功的关键键房地房地产产企企业业管理精髓管理精髓 房地房地产产企企业业商商业业模式模式创创新五要新五要诀诀 土地增土地增值值税清算法税清算法规规解解读读及及实务实务操作操作 土地增土地增值值税的税的纳纳税筹划技巧和操作税筹划技巧和操作实实例例 人，人，诗意的栖居。意的栖居。 马丁丁海
2、德格海德格尔管理管理环境的境的变化及房地化及房地产企企业应对策略策略国国际上上进入入3C时代代国内走市国内走市场经济道路与建道路与建设法制国家法制国家房地房地产企企业应对策略策略中国房地中国房地产产业发展展变化的化的趋势及其展望及其展望国际上进入3C时代变化（Change）顾客（Customer）竞争（Competition）变化（化（ChangeChange）信息技信息技信息技信息技术术、自、自、自、自动动化技化技化技化技术术以及互以及互以及互以及互联联网技网技网技网技术术极大地改极大地改极大地改极大地改变变着企着企着企着企业业存在及活存在及活存在及活存在及活动动的方式的方式的方式的方式计计
3、算机集成制造技算机集成制造技算机集成制造技算机集成制造技术术（CIMCIMCIMCIM）的）的）的）的发发展展展展导导致了致了致了致了规规模模模模化定制生化定制生化定制生化定制生产产方式（方式（方式（方式（Mass-customizationMass-customizationMass-customizationMass-customization）的出）的出）的出）的出现现，使得使得使得使得规规模模模模经济经济的要求与多的要求与多的要求与多的要求与多样样化的要求得以同化的要求得以同化的要求得以同化的要求得以同时实时实现现变化（化（ChangeChange）电电子、通子、通子、通子、通讯讯、能
4、源、材料、生物、航天等、能源、材料、生物、航天等、能源、材料、生物、航天等、能源、材料、生物、航天等领领域技域技域技域技术术的的的的突破将突破将突破将突破将带带来生来生来生来生产产力的力的力的力的飞跃飞跃，也必将，也必将，也必将，也必将对对企企企企业业、社会、社会、社会、社会经济经济活活活活动动以及其他各方面造成巨大冲以及其他各方面造成巨大冲以及其他各方面造成巨大冲以及其他各方面造成巨大冲击击全球化的影响全球化的影响全球化的影响全球化的影响人人人人类环类环境意境意境意境意识识的普遍高的普遍高的普遍高的普遍高涨涨知知知知识经济识经济的影响的影响的影响的影响老老老老龄龄化化化化时时代的到来：代的到
5、来：代的到来：代的到来：2035203520352035年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达15%15%15%15%工工业经济与知与知识经济的比的比较世界世界经济发展展阶段表段表工工工工 业业 发发 展展展展 阶阶 段段段段人人人人 均均均均 G D P G D P工工工工 业业 特特特特 征征征征经经 济济 起起起起 步步步步 阶阶 段段段段3 0 0 $3 0 0 $劳劳 动动 密密密密 集集集集 型型型型 , , 轻轻 纺纺 工工工工 业业 为为 主主主主经经 济济 起起起起 飞飞 阶阶 段段段段 3 0 0 $1 5 0 0
6、$ 3 0 0 $1 5 0 0 $资资 金金金金 密密密密 集集集集 型型型型 , , 重重重重 化化化化 工工工工 业业 为为 主主主主经经 济济 加加加加 速速速速 阶阶 段段段段1 5 0 0$11 5 0 0$1万万万万$ $技技技技 术术 密密密密 集集集集 型型型型 , , 高高高高 加加加加 工工工工 度度度度 化化化化经经 济济 成成成成 熟熟熟熟 阶阶 段段段段1 1 万万万万 $ $ 以以以以 上上上上知知知知 识识 密密密密 集集集集 型型型型 , , 高高高高 附附附附 加加加加 值值 化化化化顾客（客（CustomerCustomer）需急 供急顾客（客（Custo
7、merCustomer）整个世界整个世界进入供入供过于求的于求的时代代主主导权捏在捏在顾客的手中客的手中你伺候不好你伺候不好顾客无关客无关紧要，要，别人会人会竞争（争（CompetitionCompetition）竞争者不再受国界之限。新的争者不再受国界之限。新的竞争者争者可能会在任何可能会在任何时刻，在世界上任何地刻，在世界上任何地点突然出点突然出现如果如果组织要想取得要想取得长期的成功，管理期的成功，管理者必者必须从全球的角度考从全球的角度考虑问题国内走市场经济道路与建设法制国家 市市场经济道路：国家道路：国家调节宏宏观经济的方式的方式方法方法发生深刻生深刻变化化 建建设法制国家：游法制国
8、家：游戏规则意意识的培养与建的培养与建立立房地产企业应对策略快速快速(Fast) (Fast) 灵活灵活(Flexible)(Flexible)持持续改改进(Improvement)(Improvement)勇于勇于创新新(Innovation)(Innovation)中国房地产产业发展变化的趋势及其展望政府宏政府宏观调观调控的力度有可能控的力度有可能进进一步加大一步加大地区之地区之间间的不平衡依然存在，部分地区已的不平衡依然存在，部分地区已经经出出现现泡沫泡沫保障性住房将是房地保障性住房将是房地产产企企业竞业竞争地争地 在在规规模模经济经济要求下要求下, ,资资本的力量将越本的力量将越发发重
9、要重要消消费费者需求的多者需求的多样样化与个性化化与个性化导导致致营销营销面面临临全新全新挑挑战战万科的持万科的持续融融资之路之路万科土地万科土地储备增增长情况情况2007年典型房地年典型房地产上市公司土地上市公司土地储备量量对比比房地房地产企企业管理重心的改管理重心的改变 从正确地做事到做正确的事从正确地做事到做正确的事效率与效果的平衡效率与效果的平衡房地房地产企企业管理重心的管理重心的变化化正确地做事 做正确的事房地房地产企企业管理重心的管理重心的变化化房地房地产企企业走走过的的发展道路及其展道路及其发展展过程中存在的程中存在的问题 房地房地产企企业走走过的的发展道路展道路 房地房地产企企
10、业发展展过程中存在的程中存在的问题 房地房地产企企业走走过的的发展道路展道路恶性性债权融融资，追求快速，追求快速发展展无数企无数企业因此因此辉煌，因此衰落煌，因此衰落原始原始积累，自累，自给自足自足无无发展，一直在求生存展，一直在求生存股股权融融资、资源整合源整合加深了加深了对资本、市本、市场、技技术的理解的理解房地产企业发展过程中存在的问题 木桶效木桶效木桶效木桶效应应资资本、管理、技本、管理、技本、管理、技本、管理、技术术、人才、市、人才、市、人才、市、人才、市场场开拓开拓开拓开拓等任何一个企等任何一个企等任何一个企等任何一个企业业最短最短最短最短处处，决定了企，决定了企，决定了企，决定了
11、企业发业发展的最大展的最大展的最大展的最大规规模模模模占有占有占有占有资资源，不是利用源，不是利用源，不是利用源，不是利用资资源源源源对资对资本理解不深，利本理解不深，利本理解不深，利本理解不深，利用不用不用不用不够够，发发展展展展资资源短缺。无源短缺。无源短缺。无源短缺。无论论是是是是“自自自自给给自足，自足，自足，自足，缓缓慢慢慢慢积积累累累累”或或或或“追求借追求借追求借追求借钱发钱发展展展展”都是都是都是都是对现对现代企代企代企代企业发业发展和展和展和展和资资本的一种片面理解本的一种片面理解本的一种片面理解本的一种片面理解房地产企业发展过程中存在的问题 企企业是自己的老婆是自己的老婆缺
12、乏合作意缺乏合作意识，无法，无法整合整合资源。不开放，就不能依靠合作来整源。不开放，就不能依靠合作来整合合发展展过程中所稀缺的各种程中所稀缺的各种资源源愚公移山或愚公移山或“拆拆东墙、补西西墙”发展速展速度受到限制或度受到限制或发展展风险极大。极大。房地房地产企企业成功的关成功的关键星星级饭店原理：店原理：牢牢把握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值托福原理：托福原理：用最低的相对成本，最小的风险选择经营环节外科医生原理：外科医生原理：资源不在于拥有，而在于整合与利用房地房地产企企业管理精髓管理精髓 产品定位的管理品定位的管理营销策划的管理策划的管理人力人力资源管理源管理预算管理算管理
13、成本管理成本管理产品定位的管理客客户需求多需求多样化以及个性化的化以及个性化的时代已代已经来来临，创造性的把握客造性的把握客户需求并第一需求并第一时间用用现实的的产品加以品加以满足是足是“赢”的关的关键企企业产品的定位必品的定位必须以客以客户需求需求为中心中心营销策划的管理营销策划的关策划的关键是适合客是适合客户需求且需求且为项目目本身所独有的独特本身所独有的独特卖点的提点的提炼、表达与、表达与传播播USPUSP文化、生文化、生态、环保、保、节能、健康、精神能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是面的享受、身份的象征等均是经常采用的常采用的诉求元素求元素v从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林
14、、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（sellingpoint）的？楼楼盘的核心的核心瀑布（叠水）蜿蜒漫长的无极泳池白云山上流下的一股小溪亲水设施二期、三期人工湖的贯通自然风格的人工湖水（景）水（景）太极广场住宅儿童乐园园林幼儿园会所水水产品的核心品的核心v项目首期以水景目首期以水景为园林的主体园林的主体v生命之源v柔和，温馨v洁净，清新v富足、繁荣水的升水的升华关爱融和优裕v从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念v核心概念就
15、是威尼斯蓝湾的形象包装载体人力资源管理未来企未来企业核心的（唯一）的核心的（唯一）的竞争争优势将主将主要聚焦于人力要聚焦于人力资源源领域域人力人力资源管理必源管理必须为企企业战略的略的实现提供提供支持与保障支持与保障企企业可持可持续发展与人力展与人力资源源基于能力的人力资源开发与管理系统员工的核心专长与技能客户忠诚形成组织的核心能力为客户创造独特价值客户忠诚赢得战略与竞争优势理念依据使命追求核心价值观客观依据市场与客户企企业生存与生存与发展的展的核心命核心命题可持可持续发展的依据展的依据可持续发展的理念依据与现实依据n n牵牵引机制、激励机制、引机制、激励机制、约约束机制、束机制、竞竞争淘汰机
16、制争淘汰机制n n基于基于战战略的人力略的人力资资源源规规划系划系统统、基于素、基于素质质模型的潜能模型的潜能评评价系价系统统、基于任、基于任职资职资格的格的职业职业化行化行为评为评价系价系统统、基于、基于KPIKPI指指标标的考核系的考核系统统、基于、基于业绩业绩与能力的薪酬分配系与能力的薪酬分配系统统、基、基于于职业职业生涯的培生涯的培训训开开发发系系统统n n机制、制度、流程、技机制、制度、流程、技术术n n价价值评值评价与价价与价值值分配（考核与薪酬）分配（考核与薪酬）n n文化管理文化管理基于战略的企业人力资源运行系统预 算算 管管 理理预预算算管管理理产产生生的的背背景景。预预算算
17、管管理理产产生生于于2020世世纪纪2020年年代代。第第一一次次世世界界大大战战后后的的经经济济衰衰退退使使许许多多成成长长中中的的美美国国工工商商企企业业陷陷入入困困境境，为为增增强强企企业业对对环环境境的的适适应应能能力力，减减少少环环境境变变化化对对企企业业造造成成的的损损失失，企企业业管管理理理理论论界界和和实实务务界界开开始始寻寻找找一一种种能能够够按按照照科科学学预预测测得得到到的的需需求求量量来来计计划划和和调调整整产产品品流流量量的的方方法法和和分分配配资资源源的的程程序序。在在美美国国通通用用电电器器公公司司、杜杜邦邦公公司司和和通通用用汽汽车车等等大大型型企企业业集集团团
18、中逐步形成了一种中逐步形成了一种标标准作准作业业程序程序预预算管理。算管理。预 算算 管管 理理预预算算管管理理从从最最初初的的计计划划、协协调调生生产产发发展展成成为为现现在在的的兼兼具具控控制制、激激励励、评评价价等等功功能能的的一一种种综综合合贯贯彻彻企企业业治治理理方方针针的的经经营营机机制制，处处于于企企业业内内部部控控制制系系统统的核心位置。的核心位置。美美国国著著名名管管理理学学教教授授戴戴维维奥奥利利认认为为, ,全全面面预预算算管管理理是是为为数数不不多多的的几几个个能能把把组组织织的的所所有有关关键键问问题题融融合于一个体系中的管理控制方法之一。合于一个体系中的管理控制方法
19、之一。 a为企企业的的经营者、投者、投资者和股者和股东描述企描述企业未来未来经营发展展蓝图a协调企企业各部各部门的工作的工作a控制的工具控制的工具预 算算 管管 理理a考核的考核的标准准全面的全面的计划划预算体系算体系业务计划划财务预算算销售计划 库存计划 生产计划 采购计划设备投资计划 设备维修计划 专项计划人力资源计划 成本计划 费用预算资金预算 资产负债预算 损益预算各计划预算之间存在因果关系和联动关系，可以完整模拟和反映出企业未来一段时期内的经营状况。收 入费用与成本现金流量利 润预预算内容算内容算内容算内容主要主要业务流程流程预算算执行与控制行与控制预算算编制制基基础设置与置与样表管
20、理表管理预算分析算分析成 本 管 理成本成本领先先战略任何略任何时候都具有其存在的候都具有其存在的现实意意义任何任何环节成本管理能力的提升都有助于企成本管理能力的提升都有助于企业建立成本建立成本优势房地房地产企企业一般采取一般采取项目制的运作模式，目制的运作模式，现场成本的控制是成本的控制是难点与关点与关键房地房地产企企业商商业模式模式创新五要新五要诀以价以价值创新新为灵魂灵魂以占以占领客客户为中心中心以以经济联盟盟为载体体以以应变能力能力为关关键以信息网以信息网络为平台平台以价以价值创新新为灵魂灵魂 价价值创新既包括技新既包括技术创新、新、产品品创新、管新、管理理创新，也包括文化新，也包括文
21、化创新新树立全服立全服务意意识，以客，以客户需求需求为中心中心价价值创新必新必须考考虑终端价端价值、财富价富价值DELL电脑价价值曲曲线示意示意图以占以占领客客户为中心中心 客客户是企是企业生存与生存与发展的源泉展的源泉以了解客以了解客户及其需求及其需求为前提，以前提，以满足客足客户需求需求为追求目追求目标，以持，以持续为客客户创造价造价值为己任己任以以经济联盟盟为载体体 单打独斗或个人英雄主打独斗或个人英雄主义的的时代已代已经过去，去，企企业必必须从从产业链的角度重新的角度重新审视合作伙合作伙伴并构建伴并构建战略性合作伙伴关系略性合作伙伴关系组建建经济联盟的前提是具盟的前提是具备双双赢的思的
22、思维模模式以及具式以及具备双双赢的商的商业运作能力运作能力上海市医上海市医上海市医上海市医药药股份、北京医股份、北京医股份、北京医股份、北京医药药股份、天津太平集股份、天津太平集股份、天津太平集股份、天津太平集团团、重重重重庆庆医医医医药药股份以及广州医股份以及广州医股份以及广州医股份以及广州医药结药结成医成医成医成医药经济联药经济联盟，盟，盟，盟，共享共享共享共享药药品代理品代理品代理品代理权权，形成共同分，形成共同分，形成共同分，形成共同分销销、区域、区域、区域、区域经济联动经济联动的格局。的格局。的格局。的格局。以以应变能力能力为关关键 环境的境的变化要求企化要求企业增增强应变能力能力增
23、增强应变能力需要从文化、能力需要从文化、组织、流程、流程、人人员等四大等四大层面面进行行以信息网以信息网络为平台平台企企业管理以及重要决策离不开信息的支持，管理以及重要决策离不开信息的支持，信息在信息在现代社会已代社会已经成成为一种重要的一种重要的资源源与生与生产要素要素信息网信息网络构建构建过程中需要注意信息的及程中需要注意信息的及时性、准确性、全面性以及共享性性、准确性、全面性以及共享性信息化的目信息化的目标完成售楼、客完成售楼、客户户关系、关系、项项目管理、人力目管理、人力资资源等系源等系统统的整合的整合满满足企足企业对项业对项目目、合同、合同、动态动态成本成本信息的信息的实时实时管管理
24、与理与监监控控建立企建立企业业信息信息门户门户，实现协实现协同商同商务务的的业务业务模式模式 通通过过信息化建信息化建设设，提升公司管理水平，使管理，提升公司管理水平，使管理规规范化、范化、标标准化和流程化准化和流程化可可扩扩展的系展的系统统适适应应企企业业务业业务不断不断发发展的需要展的需要信息管理系信息管理系统建建设总体原体原则总总体体规规划划从公司的从公司的战战略目略目标标出出发发，总总体架构信息化建体架构信息化建设设突出重点突出重点突出以工程突出以工程项项目管理目管理为为重点的重点的经营经营和工程和工程项项目目管理管理分步分步实实施施以点以点带带面，分面，分阶阶段段实实施，推广到整个公
25、司施，推广到整个公司尽快尽快见见效效注重注重实实效，效，让让公司公司领导领导和和员员工充工充满满信心信心整体整体业务蓝图实现信息化的三个核心信息化的三个核心层面面第一第一层：立体的：立体的营销管理系管理系统第二第二层：客：客户关系管理系关系管理系统第三第三层：工程：工程项目管理系目管理系统立体立体营销管理管理系系统是决策的是决策的关关键客客户是未来是未来竞争的焦点争的焦点降低成本，提降低成本，提高效率的关高效率的关键建立全新的商建立全新的商务模式模式企企企企业门户业门户客客客客户谈户谈判判判判客客客客户户服服服服务务项项目管理目管理目管理目管理客客客客户户，供，供，供，供应应商商商商. .承包
26、商承包商承包商承包商信息信息信息信息库库协协同管理同管理同管理同管理市市市市场场人人人人员员销销售人售人售人售人员员服服服服务务人人人人员员其他人其他人其他人其他人员员土地增土地增值税清算法税清算法规解解读及及实务操作操作 土地增土地增土地增土地增值值税的清算税的清算税的清算税的清算单单位位位位土地增土地增土地增土地增值值税的清算条件税的清算条件税的清算条件税的清算条件非直接非直接非直接非直接销销售和自用房地售和自用房地售和自用房地售和自用房地产产的收入确定的收入确定的收入确定的收入确定土地增土地增土地增土地增值值税的扣除税的扣除税的扣除税的扣除项项目清算目清算目清算目清算土地增土地增土地增土
27、地增值值税清算税清算税清算税清算应报应报送的送的送的送的资资料料料料土地增土地增土地增土地增值值税清算税清算税清算税清算项项目的目的目的目的审审核核核核鉴证鉴证土地增土地增土地增土地增值值税的核定征收税的核定征收税的核定征收税的核定征收清算后再清算后再清算后再清算后再转让转让房地房地房地房地产产的的的的处处理理理理关于土地增关于土地增关于土地增关于土地增值值税的税的税的税的预预征征征征规规定定定定以国家有关部以国家有关部以国家有关部以国家有关部门审门审批的房地批的房地批的房地批的房地产产开开开开发项发项目目目目为单为单位位位位进进行清算，行清算，行清算，行清算，对对于分期开于分期开于分期开于分
28、期开发发的的的的项项目，以分期目，以分期目，以分期目，以分期项项目目目目为单为单位清算。开位清算。开位清算。开位清算。开发项发项目中同目中同目中同目中同时时包含普通住宅和非普通包含普通住宅和非普通包含普通住宅和非普通包含普通住宅和非普通住宅的，住宅的，住宅的，住宅的，应应分分分分别计别计算增算增算增算增值额值额。 土地增土地增值税的清算税的清算单位位土地增土地增值税的清算条件税的清算条件 应该进行行土地增土地增值税清算的情形：税清算的情形：房地房地产开开发项目全部竣工、完成目全部竣工、完成销售的售的整体整体转让未竣工决算房地未竣工决算房地产开开发项目的目的直接直接转让土地使用土地使用权的的土地
29、增土地增值税的清算条件税的清算条件 可以可以可以可以进进行行行行土地增土地增土地增土地增值值税清算的情形：税清算的情形：税清算的情形：税清算的情形：已竣工已竣工已竣工已竣工验验收的房地收的房地收的房地收的房地产产开开开开发项发项目，已目，已目，已目，已转让转让的房地的房地的房地的房地产产建筑建筑建筑建筑面面面面积积占整个占整个占整个占整个项项目可售建筑面目可售建筑面目可售建筑面目可售建筑面积积的比例在的比例在的比例在的比例在85%85%以上，或以上，或以上，或以上，或该该比例比例比例比例虽虽未超未超未超未超过过85%85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面，但剩余的可
30、售建筑面积积已已已已经经出出出出租或自用的租或自用的租或自用的租或自用的取得取得取得取得销销售（售（售（售（预预售）售）售）售）许许可可可可证满证满三年仍未三年仍未三年仍未三年仍未销销售完售完售完售完毕毕的的的的纳纳税人申税人申税人申税人申请请注注注注销销税税税税务务登登登登记记但未但未但未但未办办理土地增理土地增理土地增理土地增值值税清算手税清算手税清算手税清算手续续的的的的省省省省级级税税税税务务机关机关机关机关规规定的其他情况定的其他情况定的其他情况定的其他情况非直接非直接销售和自用房地售和自用房地产的收入确定的收入确定房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业将开将开将开将开发产发产
31、品用于品用于品用于品用于职职工福利、工福利、工福利、工福利、奖奖励、励、励、励、对对外投外投外投外投资资、分配、分配、分配、分配给给股股股股东东或投或投或投或投资资人、抵人、抵人、抵人、抵偿债务偿债务、换换取其他取其他取其他取其他单单位和个人的非位和个人的非位和个人的非位和个人的非货币货币性性性性资产资产等，等，等，等，发发生所有生所有生所有生所有权转权转移移移移时应时应视视同同同同销销售房地售房地售房地售房地产产, , 收入按下列方法和收入按下列方法和收入按下列方法和收入按下列方法和顺顺序确序确序确序确认认： 按本企按本企按本企按本企业业在同一地区、同一年度在同一地区、同一年度在同一地区、同
32、一年度在同一地区、同一年度销销售的同售的同售的同售的同类类房地房地房地房地产产的的的的平均价格确定；平均价格确定；平均价格确定；平均价格确定； 由主管税由主管税由主管税由主管税务务机关参照当地当年、同机关参照当地当年、同机关参照当地当年、同机关参照当地当年、同类类房地房地房地房地产产的市的市的市的市场场价价价价格或格或格或格或评评估价估价估价估价值值确定。确定。确定。确定。非直接非直接销售和自用房地售和自用房地产的收入确定的收入确定房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业将开将开将开将开发发的部分房地的部分房地的部分房地的部分房地产转为产转为企企企企业业自用或自用或自用或自用或用于出租等商
33、用于出租等商用于出租等商用于出租等商业业用途用途用途用途时时，如果，如果，如果，如果产权产权未未未未发发生生生生转转移，不征移，不征移，不征移，不征收土地增收土地增收土地增收土地增值值税，在税款清算税，在税款清算税，在税款清算税，在税款清算时时不列收入，不扣除成本不列收入，不扣除成本不列收入，不扣除成本不列收入，不扣除成本土地增土地增值税的扣除税的扣除项目清算目清算 扣除取得土地使用扣除取得土地使用扣除取得土地使用扣除取得土地使用权权所支付的金所支付的金所支付的金所支付的金额额、房地、房地、房地、房地产产开开开开发发成本、成本、成本、成本、费费用及与用及与用及与用及与转让转让房地房地房地房地产
34、产有关税金，有关税金，有关税金，有关税金，须须提供合法有效凭提供合法有效凭提供合法有效凭提供合法有效凭证证；不能提供合法有效凭不能提供合法有效凭不能提供合法有效凭不能提供合法有效凭证证的，不予扣除。的，不予扣除。的，不予扣除。的，不予扣除。房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业办业办理土地增理土地增理土地增理土地增值值税清算所附送的前期工税清算所附送的前期工税清算所附送的前期工税清算所附送的前期工程程程程费费、建筑安装工程、建筑安装工程、建筑安装工程、建筑安装工程费费、基、基、基、基础设础设施施施施费费、开、开、开、开发间发间接接接接费费用用用用的凭的凭的凭的凭证证或或或或资资料不符合清算
35、要求或不料不符合清算要求或不料不符合清算要求或不料不符合清算要求或不实实的，地方税的，地方税的，地方税的，地方税务务机机机机关可参照当地建关可参照当地建关可参照当地建关可参照当地建设设工程造价管理部工程造价管理部工程造价管理部工程造价管理部门门公布的建安造价公布的建安造价公布的建安造价公布的建安造价定定定定额资额资料，料，料，料，结结合房屋合房屋合房屋合房屋结结构、用途、区位等因素，核定构、用途、区位等因素，核定构、用途、区位等因素，核定构、用途、区位等因素，核定上述四上述四上述四上述四项项开开开开发发成本的成本的成本的成本的单单位面位面位面位面积积金金金金额标额标准，并据以准，并据以准，并据
36、以准，并据以计计算算算算扣除。扣除。扣除。扣除。土地增土地增值税的扣除税的扣除项目清算目清算 房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业开开开开发发建造的与清算建造的与清算建造的与清算建造的与清算项项目配套的居委会和目配套的居委会和目配套的居委会和目配套的居委会和派出所用房、会所、停派出所用房、会所、停派出所用房、会所、停派出所用房、会所、停车场车场（库库）、物）、物）、物）、物业业管理管理管理管理场场所、所、所、所、变变电电站、站、站、站、热热力站、水厂、文体力站、水厂、文体力站、水厂、文体力站、水厂、文体场馆场馆、学校、幼儿园、托儿、学校、幼儿园、托儿、学校、幼儿园、托儿、学校、幼儿园、
37、托儿所、医院、所、医院、所、医院、所、医院、邮电邮电通通通通讯讯等公共等公共等公共等公共设设施，按以下原施，按以下原施，按以下原施，按以下原则处则处理：理：理：理：建成后建成后建成后建成后产权产权属于全体属于全体属于全体属于全体业业主所有的成本、主所有的成本、主所有的成本、主所有的成本、费费用可以扣除；用可以扣除；用可以扣除；用可以扣除；建成后无建成后无建成后无建成后无偿偿移交移交移交移交给给政府、公用事政府、公用事政府、公用事政府、公用事业单业单位用于非位用于非位用于非位用于非营营利性社利性社利性社利性社会公共事会公共事会公共事会公共事业业的，其成本、的，其成本、的，其成本、的，其成本、费费
38、用可以扣除；用可以扣除；用可以扣除；用可以扣除；建成后有建成后有建成后有建成后有偿转让偿转让的的的的应计应计算收入，并准予扣除成本、算收入，并准予扣除成本、算收入，并准予扣除成本、算收入，并准予扣除成本、费费用。用。用。用。土地增土地增值税的扣除税的扣除项目清算目清算 房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业销业销售已装修的房屋，其装修售已装修的房屋，其装修售已装修的房屋，其装修售已装修的房屋，其装修费费用可用可用可用可以以以以计计入房地入房地入房地入房地产产开开开开发发成本。房地成本。房地成本。房地成本。房地产产开开开开发发企企企企业业的的的的预预提提提提费费用一般不得扣除。用一般不得扣除
39、。用一般不得扣除。用一般不得扣除。属于多个房地属于多个房地属于多个房地属于多个房地产项产项目共同的成本目共同的成本目共同的成本目共同的成本费费用，用，用，用，应应按清算按清算按清算按清算项项目可售建筑面目可售建筑面目可售建筑面目可售建筑面积积占多个占多个占多个占多个项项目可售目可售目可售目可售总总建筑面建筑面建筑面建筑面积积的比例的比例的比例的比例或其他合理的方法，或其他合理的方法，或其他合理的方法，或其他合理的方法，计计算确定清算算确定清算算确定清算算确定清算项项目的扣除金目的扣除金目的扣除金目的扣除金额额。 土地增土地增值税清算税清算应报送的送的资料料 房地房地房地房地产产开开开开发发企企
40、企企业业清算土地增清算土地增清算土地增清算土地增值值税税税税书书面申面申面申面申请请、土地增、土地增、土地增、土地增值值税税税税纳纳税申税申税申税申报报表；表；表；表；项项目竣工决算目竣工决算目竣工决算目竣工决算报报表、取得土地使用表、取得土地使用表、取得土地使用表、取得土地使用权权所支付的地价所支付的地价所支付的地价所支付的地价款凭款凭款凭款凭证证、国有土地使用、国有土地使用、国有土地使用、国有土地使用权权出出出出让让合同、合同、合同、合同、银银行行行行贷贷款利息款利息款利息款利息结结算通知算通知算通知算通知单单、项项目工程合同目工程合同目工程合同目工程合同结结算算算算单单、商品房、商品房、
41、商品房、商品房购销购销合合合合同同同同统计统计表等与表等与表等与表等与转让转让房地房地房地房地产产的收入、成本和的收入、成本和的收入、成本和的收入、成本和费费用有关用有关用有关用有关的的的的证证明明明明资资料；料；料；料；土地增土地增值税清算税清算应报送的送的资料料 主管税主管税主管税主管税务务机关要求机关要求机关要求机关要求报报送的其他与土地增送的其他与土地增送的其他与土地增送的其他与土地增值值税清算有税清算有税清算有税清算有关的关的关的关的证证明明明明资资料。料。料。料。纳纳税人委托税税人委托税税人委托税税人委托税务务中介机构中介机构中介机构中介机构审审核核核核鉴证鉴证的清算的清算的清算的
42、清算项项目，目，目，目，报报送中介机构出具的土地增送中介机构出具的土地增送中介机构出具的土地增送中介机构出具的土地增值值税清算税款税清算税款税清算税款税清算税款鉴证报鉴证报告告告告。土地增土地增值税清算税清算项目的目的审核核鉴证 税税税税务务中介机构受托中介机构受托中介机构受托中介机构受托对对清算清算清算清算项项目目目目审审核核核核鉴证时鉴证时，应应按税按税按税按税务务机关机关机关机关规规定的格式定的格式定的格式定的格式对审对审核核核核鉴证鉴证情况出具情况出具情况出具情况出具鉴证报鉴证报告。告。告。告。对对符合要求的符合要求的符合要求的符合要求的鉴证报鉴证报告，税告，税告，税告，税务务机关可以
43、采信。机关可以采信。机关可以采信。机关可以采信。税税税税务务机关要机关要机关要机关要对对从事土地增从事土地增从事土地增从事土地增值值税清算税清算税清算税清算鉴证鉴证工作的税工作的税工作的税工作的税务务中介机构在准入条件、工作程序、中介机构在准入条件、工作程序、中介机构在准入条件、工作程序、中介机构在准入条件、工作程序、鉴证鉴证内容、法律内容、法律内容、法律内容、法律责责任等方面提出明确要求，并做好必要的指任等方面提出明确要求，并做好必要的指任等方面提出明确要求，并做好必要的指任等方面提出明确要求，并做好必要的指导导和管和管和管和管理工作。理工作。理工作。理工作。土地增土地增值税的核定征收税的核
44、定征收 房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业有下列情形的，税有下列情形的，税有下列情形的，税有下列情形的，税务务机关可参照与其开机关可参照与其开机关可参照与其开机关可参照与其开发规发规模和收入水平相近的当地企模和收入水平相近的当地企模和收入水平相近的当地企模和收入水平相近的当地企业业土地增土地增土地增土地增值值税税税税税税税税负负情况，按不低情况，按不低情况，按不低情况，按不低于于于于预预征率的征收率核定征收土地增征率的征收率核定征收土地增征率的征收率核定征收土地增征率的征收率核定征收土地增值值税：税：税：税：依照法律、行政法依照法律、行政法依照法律、行政法依照法律、行政法规规的的的的
45、规规定定定定应应当当当当设设置但未置但未置但未置但未设设置置置置账账簿的；簿的；簿的；簿的；擅自擅自擅自擅自销毁账销毁账簿或者拒不提供簿或者拒不提供簿或者拒不提供簿或者拒不提供纳纳税税税税资资料的；料的；料的；料的；虽设虽设置置置置账账簿，但簿，但簿，但簿，但账账目混乱或者成本目混乱或者成本目混乱或者成本目混乱或者成本资资料、收入凭料、收入凭料、收入凭料、收入凭证证、费费用凭用凭用凭用凭证证残缺不全，残缺不全，残缺不全，残缺不全，难难以确定以确定以确定以确定转让转让收入或扣除收入或扣除收入或扣除收入或扣除项项目金目金目金目金额额的；的；的；的；符合土地增符合土地增符合土地增符合土地增值值税清算
46、条件，未按照税清算条件，未按照税清算条件，未按照税清算条件，未按照规规定的期限定的期限定的期限定的期限办办理清算手理清算手理清算手理清算手续续，经经税税税税务务机关机关机关机关责责令限期清算，逾期仍不清算的；令限期清算，逾期仍不清算的；令限期清算，逾期仍不清算的；令限期清算，逾期仍不清算的；申申申申报报的的的的计计税依据明税依据明税依据明税依据明显显偏低，又无正当理由的。偏低，又无正当理由的。偏低，又无正当理由的。偏低，又无正当理由的。清算后再清算后再转让房地房地产的的处理理 在土地增在土地增在土地增在土地增值值税清算税清算税清算税清算时时未未未未转让转让的房地的房地的房地的房地产产，清算后，
47、清算后，清算后，清算后销销售售售售或有或有或有或有偿转让偿转让的，的，的，的，纳纳税人税人税人税人应应按按按按规规定定定定进进行土地增行土地增行土地增行土地增值值税的税的税的税的纳纳税申税申税申税申报报，扣除，扣除，扣除，扣除项项目金目金目金目金额额按清算按清算按清算按清算时时的的的的单单位建筑面位建筑面位建筑面位建筑面积积成本成本成本成本费费用乘以用乘以用乘以用乘以销销售或售或售或售或转让转让面面面面积计积计算。算。算。算。单单位建筑面位建筑面位建筑面位建筑面积积成本成本成本成本费费用用用用= =清算清算清算清算时时的扣除的扣除的扣除的扣除项项目目目目总总金金金金额额 清算的清算的清算的清算
48、的总总建筑面建筑面建筑面建筑面积积 关于土地增关于土地增值税的税的预征征规定定 各地要各地要各地要各地要进进一步完善土地增一步完善土地增一步完善土地增一步完善土地增值值税税税税预预征征征征办办法，根据本地法，根据本地法，根据本地法，根据本地区房地区房地区房地区房地产业产业增增增增值值水平和市水平和市水平和市水平和市场发场发展情况，区展情况，区展情况，区展情况，区别别普通住普通住普通住普通住房、非普通住房和商用房等不同房、非普通住房和商用房等不同房、非普通住房和商用房等不同房、非普通住房和商用房等不同类类型，科学合理地型，科学合理地型，科学合理地型，科学合理地确定确定确定确定预预征率，并适征率，
49、并适征率，并适征率，并适时调时调整。工程整。工程整。工程整。工程项项目竣工目竣工目竣工目竣工结结算后，算后，算后，算后，应应及及及及时进时进行清算，多退少行清算，多退少行清算，多退少行清算，多退少补补。对对未按未按未按未按预预征征征征规规定期限定期限定期限定期限预缴预缴税款的，从限定的税款的，从限定的税款的，从限定的税款的，从限定的缴纳缴纳税税税税款期限届款期限届款期限届款期限届满满的次日起，加收滞的次日起，加收滞的次日起，加收滞的次日起，加收滞纳纳金。金。金。金。 土地增土地增值税税纳税筹划技巧和操作税筹划技巧和操作实例例 “ “临临界点界点界点界点” ”筹划法筹划法筹划法筹划法费费用用用用
50、转转移或分移或分移或分移或分摊摊筹划法筹划法筹划法筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法灵活运用灵活运用灵活运用灵活运用优优惠政策法惠政策法惠政策法惠政策法代收代收代收代收费费用用用用计计价筹划法价筹划法价筹划法价筹划法成本核算成本核算成本核算成本核算对对象筹划法象筹划法象筹划法象筹划法股股股股权转让权转让筹划法筹划法筹划法筹划法“临界点”筹划法纳纳税人建造普通税人建造普通税人建造普通税人建造普通标标准住宅出售，增准住宅出售，增准住宅出售，增准住宅出售，增值额值额未超未超未超未超过过扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金
51、目金额额的的的的20%20%的，免征土地增的，免征土地增的，免征土地增的，免征土地增值值税；增税；增税；增税；增值额值额超超超超过过扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金目金额额20%20%的，的，的，的，应应就其全部增就其全部增就其全部增就其全部增值额值额按按按按规规定定定定计计税。税。税。税。 “20% “20%的增的增的增的增值额值额” ”就是就是就是就是 “ “临临界点界点界点界点” ”。“临界点”筹划法某房某房某房某房产产开开开开发发公司公司公司公司专门专门从事普通住宅商品房开从事普通住宅商品房开从事普通住宅商品房开从事普通住宅商品房开发发，20072007年年年年3 3月月月月2 2日，
52、出售普通住宅用房一幢，日，出售普通住宅用房一幢，日，出售普通住宅用房一幢，日，出售普通住宅用房一幢，总总面面面面积积91009100平方米，平均平方米，平均平方米，平均平方米，平均销销价价价价20302030元元元元/ /平方米，售价平方米，售价平方米，售价平方米，售价总额总额为为1847.31847.3万元。万元。万元。万元。该该房屋支付土地出房屋支付土地出房屋支付土地出房屋支付土地出让让金金金金200200万元，万元，万元，万元， 房地房地房地房地产产开开开开发发成本成本成本成本900900万元，利息万元，利息万元，利息万元，利息费费用用用用为为100100万元，其万元，其万元，其万元，其
53、中中中中4040万元万元万元万元为罚为罚息（不能按收入息（不能按收入息（不能按收入息（不能按收入项项目准确分目准确分目准确分目准确分摊摊）。假）。假）。假）。假设设城建税税率城建税税率城建税税率城建税税率为为7%7%、印花税税率、印花税税率、印花税税率、印花税税率为为0.50.5、教育、教育、教育、教育费费附加征收率附加征收率附加征收率附加征收率为为3%3%。当地省。当地省。当地省。当地省级级人民政府人民政府人民政府人民政府规规定允定允定允定允许许扣扣扣扣除的房地除的房地除的房地除的房地产产开开开开发费发费用用用用为为10% 10% 。“临界点”筹划法筹划前筹划前筹划前筹划前转让转让房地房地房
54、地房地产产的收入的收入的收入的收入为为1847.31847.3万元；万元；万元；万元；应纳应纳土地增土地增土地增土地增值值税税税税额为额为94.7194.71万元；万元；万元；万元；实际实际盈利金盈利金盈利金盈利金额额= =收入成本收入成本收入成本收入成本费费用税金用税金用税金用税金 =450.99 =450.99万元万元万元万元“临界点”筹划法筹划筹划筹划筹划办办法：假法：假法：假法：假设该设该公司将房价适当公司将房价适当公司将房价适当公司将房价适当调调低，由每平方米低，由每平方米低，由每平方米低，由每平方米20302030元，元，元，元，降到每平方米降到每平方米降到每平方米降到每平方米19
55、781978元，元，元，元，则则售价售价售价售价总额为总额为18001800万元，其他万元，其他万元，其他万元，其他资资料料料料不不不不变变。允允允允许许扣除的税金扣除的税金扣除的税金扣除的税金18005%18005%（1 17%7%3%3%）9999（万元）（万元）（万元）（万元）扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金目金额额合合合合计计200+900+110+220+99200+900+110+220+9915291529（万元）（万元）（万元）（万元）增增增增值额值额271271万元，增万元，增万元，增万元，增值值率率率率为为17.72%17.72%实际实际盈利金盈利金盈利金盈利金额额1800
56、-200-900-100-99=4991800-200-900-100-99=499万元万元万元万元“临界点”筹划法虽虽然售价比原来降低了然售价比原来降低了然售价比原来降低了然售价比原来降低了47.347.347.347.3万元，但万元，但万元，但万元，但实际实际税后收益反而比原税后收益反而比原税后收益反而比原税后收益反而比原来增加了来增加了来增加了来增加了48.0148.0148.0148.01万元。万元。万元。万元。认认真真真真测测算增算增算增算增值值率，然后再率，然后再率，然后再率，然后再设设法法法法调调整增整增整增整增值值率，包括合理定价率，包括合理定价率，包括合理定价率，包括合理定价
57、与增加扣除与增加扣除与增加扣除与增加扣除额额。增加扣除。增加扣除。增加扣除。增加扣除额额主要是通主要是通主要是通主要是通过过加大投入来提高市加大投入来提高市加大投入来提高市加大投入来提高市场竞场竞争力。在房地争力。在房地争力。在房地争力。在房地产产开开开开发发成本中可扣除的内容：土地征用成本中可扣除的内容：土地征用成本中可扣除的内容：土地征用成本中可扣除的内容：土地征用及拆迁及拆迁及拆迁及拆迁补偿费补偿费、前期工程、前期工程、前期工程、前期工程费费、建筑安装工程、建筑安装工程、建筑安装工程、建筑安装工程费费、基、基、基、基础设础设施施施施费费、公共配套、公共配套、公共配套、公共配套设设施施施施
58、费费、开、开、开、开发间发间接接接接费费用。用。用。用。纳纳税人税人税人税人应该应该在公共在公共在公共在公共配套配套配套配套设设施施施施费费和开和开和开和开发间发间接接接接费费用上做文章。用上做文章。用上做文章。用上做文章。“临界点”筹划法北京市：北京市：北京市：北京市：“ “对对普通普通普通普通标标准住宅面准住宅面准住宅面准住宅面积进积进行行行行审审核确核确核确核确认时认时，可按，可按，可按，可按栋栋号掌握平均每号掌握平均每号掌握平均每号掌握平均每户户的建筑面的建筑面的建筑面的建筑面积积在在在在120120平方米以下。凡符平方米以下。凡符平方米以下。凡符平方米以下。凡符合上述条件的合上述条件
59、的合上述条件的合上述条件的为标为标准住宅，可享受准住宅，可享受准住宅，可享受准住宅，可享受财财税字（税字（税字（税字（19991999）210210号所号所号所号所规规定的有关政策。定的有关政策。定的有关政策。定的有关政策。” ”由此可由此可由此可由此可见见，北京市，北京市，北京市，北京市对对普通普通普通普通标标准准准准住宅是按住宅是按住宅是按住宅是按栋栋号掌握平均每号掌握平均每号掌握平均每号掌握平均每户户的建筑面的建筑面的建筑面的建筑面积积在在在在120120平方米以平方米以平方米以平方米以下下下下审审定的。定的。定的。定的。实际实际操作中每操作中每操作中每操作中每栋栋号住宅可以合理搭配大号
60、住宅可以合理搭配大号住宅可以合理搭配大号住宅可以合理搭配大户户型型型型和小和小和小和小户户型，使得平均每型，使得平均每型，使得平均每型，使得平均每户户的建筑面的建筑面的建筑面的建筑面积积在在在在120120平方米以下。平方米以下。平方米以下。平方米以下。费用转移或分摊筹划法房地房地房地房地产产开开开开发业务较发业务较多的企多的企多的企多的企业业，不同地方开，不同地方开，不同地方开，不同地方开发发成本因成本因成本因成本因为为物价物价物价物价或其他原因可能不同，容易或其他原因可能不同，容易或其他原因可能不同，容易或其他原因可能不同，容易导导致房屋增致房屋增致房屋增致房屋增值值率高低不均，率高低不均
61、，率高低不均，率高低不均，该该种不均匀的状种不均匀的状种不均匀的状种不均匀的状态态会加重企会加重企会加重企会加重企业业的税收的税收的税收的税收负负担。担。担。担。为为此企此企此企此企业业需要需要需要需要对对开开开开发发成本成本成本成本进进行必要的行必要的行必要的行必要的调调整，使得各整，使得各整，使得各整，使得各处处开开开开发业务发业务的增的增的增的增值值率大率大率大率大致相同，从而致相同，从而致相同，从而致相同，从而节节省税款。省税款。省税款。省税款。平均平均平均平均费费用分用分用分用分摊摊是抵是抵是抵是抵销销增增增增值额值额、减少、减少、减少、减少纳纳税的极好税的极好税的极好税的极好选择选
62、择。只要。只要。只要。只要生生生生产经营产经营者不是短期行者不是短期行者不是短期行者不是短期行为为，而是，而是，而是，而是长长期从事开期从事开期从事开期从事开发业务发业务，那么，那么，那么，那么将一段将一段将一段将一段时间时间内内内内发发生的各生的各生的各生的各项项开开开开发发成本成本成本成本进进行最大限度的行最大限度的行最大限度的行最大限度的调调整分整分整分整分摊摊，就可以将某段，就可以将某段，就可以将某段，就可以将某段时时期期期期获获得的增得的增得的增得的增值额进值额进行最大限度的平均，行最大限度的平均，行最大限度的平均，行最大限度的平均，就不会出就不会出就不会出就不会出现现某某某某处处或
63、某段或某段或某段或某段时时期增期增期增期增值值率率率率过过高的高的高的高的现现象，从而象，从而象，从而象，从而节节省省省省税款。税款。税款。税款。 收入分散筹划法房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业进业进行房屋建造行房屋建造行房屋建造行房屋建造时时，将合同分两次将合同分两次将合同分两次将合同分两次签订签订，当住房初步完工但没有安装当住房初步完工但没有安装当住房初步完工但没有安装当住房初步完工但没有安装设备设备以及装潢、装修以及装潢、装修以及装潢、装修以及装潢、装修时时，便和便和便和便和购买购买者者者者签订签订房地房地房地房地产转产转移合同，接着和移合同，接着和移合同，接着和移合同，接着和
64、购买购买者者者者签订签订设备设备安装以及装潢、装修合同，安装以及装潢、装修合同，安装以及装潢、装修合同，安装以及装潢、装修合同，则纳则纳税人只就第一份税人只就第一份税人只就第一份税人只就第一份合同上注明的金合同上注明的金合同上注明的金合同上注明的金额缴纳额缴纳土地增土地增土地增土地增值值税，而第二份合同上税，而第二份合同上税，而第二份合同上税，而第二份合同上注明的金注明的金注明的金注明的金额额属于属于属于属于营业营业税征税范税征税范税征税范税征税范围围，可不，可不，可不，可不计计入征税范入征税范入征税范入征税范围围，不不不不计计征土地增征土地增征土地增征土地增值值税。税。税。税。这样这样就使得
65、就使得就使得就使得营业营业税税税税税税税税负负不不不不变变的情的情的情的情况下，使增况下，使增况下，使增况下，使增值额值额减少，达到了不减少，达到了不减少，达到了不减少，达到了不缴缴或少或少或少或少缴缴税的目的。税的目的。税的目的。税的目的。 收入分散筹划法假如某企假如某企假如某企假如某企业业准准准准备备出售其出售其出售其出售其拥拥有的一幢房屋以及土地使用有的一幢房屋以及土地使用有的一幢房屋以及土地使用有的一幢房屋以及土地使用权权。因因因因为为房屋已房屋已房屋已房屋已经经使用使用使用使用过过一段一段一段一段时间时间，里面的各种，里面的各种，里面的各种，里面的各种设备设备均已安装均已安装均已安装
66、均已安装齐齐全。估全。估全。估全。估计计市市市市场场价价价价值值是是是是800800万元，其中各种万元，其中各种万元，其中各种万元，其中各种设备设备的价格的价格的价格的价格约为约为100100万元。如果万元。如果万元。如果万元。如果该该企企企企业业和和和和购买购买者者者者签订签订合同合同合同合同时时，不注意区分，不注意区分，不注意区分，不注意区分，而是将全部金而是将全部金而是将全部金而是将全部金额额以房地以房地以房地以房地产转让产转让价格的形式在合同上体价格的形式在合同上体价格的形式在合同上体价格的形式在合同上体现现，则则增增增增值额值额无疑会增加无疑会增加无疑会增加无疑会增加100100万元
67、。万元。万元。万元。收入分散可收入分散可收入分散可收入分散可节节省税款，在合同上省税款，在合同上省税款，在合同上省税款，在合同上仅仅注明注明注明注明700700万元的房地万元的房地万元的房地万元的房地产转产转让让价格，同价格，同价格，同价格，同时签订时签订一份附属一份附属一份附属一份附属办办公公公公设备购销设备购销合同，不合同，不合同，不合同，不仅仅可以可以可以可以使得增使得增使得增使得增值额变值额变小从而小从而小从而小从而节节省省省省应缴应缴土地增土地增土地增土地增值值税税税税税税税税额额，而且，而且，而且，而且购销购销合同适用合同适用合同适用合同适用0.030.03的印花税税率，比的印花税
68、税率，比的印花税税率，比的印花税税率，比产权转产权转移移移移书书据适用的据适用的据适用的据适用的0.050.05税率低，可税率低，可税率低，可税率低，可节节省印花税，一省印花税，一省印花税，一省印花税，一举举两得。两得。两得。两得。 建房方式筹划法房地房地房地房地产产开开开开发发公司的代建房方式指房地公司的代建房方式指房地公司的代建房方式指房地公司的代建房方式指房地产产开开开开发发公司代客公司代客公司代客公司代客户进户进行房地行房地行房地行房地产产的开的开的开的开发发，开，开，开，开发发完成后向客完成后向客完成后向客完成后向客户户收取代建房收取代建房收取代建房收取代建房报报酬的行酬的行酬的行酬
69、的行为为。房地。房地。房地。房地产产开开开开发发公司公司公司公司虽虽然取得了一定的收入，但房地然取得了一定的收入，但房地然取得了一定的收入，但房地然取得了一定的收入，但房地产权产权自始至自始至自始至自始至终终属于客属于客属于客属于客户户，没有，没有，没有，没有发发生生生生转转移，其收入属于移，其收入属于移，其收入属于移，其收入属于劳务劳务性性性性质质的收入，故不属于土地增的收入，故不属于土地增的收入，故不属于土地增的收入，故不属于土地增值值税的征税范税的征税范税的征税范税的征税范围围。建筑行建筑行建筑行建筑行业业3 3的的的的营业营业税，其税税，其税税，其税税，其税负较负较土地增土地增土地增土
70、地增值值税低。如果房地税低。如果房地税低。如果房地税低。如果房地产产开开开开发发公司在开公司在开公司在开公司在开发发之初便能确定最之初便能确定最之初便能确定最之初便能确定最终终用用用用户户，完全可以采用，完全可以采用，完全可以采用，完全可以采用代建房方式代建房方式代建房方式代建房方式进进行开行开行开行开发发。可以由房地。可以由房地。可以由房地。可以由房地产产开开开开发发公司以用公司以用公司以用公司以用户户名名名名义义取得土地使用取得土地使用取得土地使用取得土地使用权权和和和和购买购买各种材料各种材料各种材料各种材料设备设备，也可以，也可以，也可以，也可以协协商由客商由客商由客商由客户户自己取得
71、和自己取得和自己取得和自己取得和购买购买，只要从最，只要从最，只要从最，只要从最终终形式上看房地形式上看房地形式上看房地形式上看房地产权产权没有没有没有没有发发生生生生转转移便可以。移便可以。移便可以。移便可以。 建房方式筹划法为为了使房地了使房地了使房地了使房地产产开开开开发发公司的代建房方式筹划更加公司的代建房方式筹划更加公司的代建房方式筹划更加公司的代建房方式筹划更加顺顺利，房地利，房地利，房地利，房地产产开开开开发发公司可以降低代建房公司可以降低代建房公司可以降低代建房公司可以降低代建房劳务劳务性性性性质质收收收收入的数入的数入的数入的数额额，以取得客，以取得客，以取得客，以取得客户户
72、的配合。由于房地的配合。由于房地的配合。由于房地的配合。由于房地产产开开开开发发公司可以通公司可以通公司可以通公司可以通过该项过该项筹划筹划筹划筹划节节省不少税款，省不少税款，省不少税款，省不少税款，让让利于客利于客利于客利于客户户也是可能的，而且也是可能的，而且也是可能的，而且也是可能的，而且这样这样也会使得房屋各方面条也会使得房屋各方面条也会使得房屋各方面条也会使得房屋各方面条件符合客件符合客件符合客件符合客户户要求，价格要求，价格要求，价格要求，价格优势优势也可以增也可以增也可以增也可以增强强企企企企业业的市的市的市的市场竞场竞争力。争力。争力。争力。 建房方式筹划法合作建房方式。一方出
73、地，一方出合作建房方式。一方出地，一方出合作建房方式。一方出地，一方出合作建房方式。一方出地，一方出资资金，双方合作建房，建成金，双方合作建房，建成金，双方合作建房，建成金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，后按比例分房自用的，后按比例分房自用的，后按比例分房自用的，暂暂免土地增免土地增免土地增免土地增值值税。如某房地税。如某房地税。如某房地税。如某房地产产开开开开发发企企企企业业购购得一得一得一得一块块土地的使用土地的使用土地的使用土地的使用权权准准准准备备修建住宅，修建住宅，修建住宅，修建住宅，则该则该企企企企业业可以可以可以可以预预收收收收购购房房房房者的者的者的者的购购房款作房款作
74、房款作房款作为为合作建房的合作建房的合作建房的合作建房的资资金。一般而言，一幢住房中土地金。一般而言，一幢住房中土地金。一般而言，一幢住房中土地金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例支付价所占比例支付价所占比例支付价所占比例应该应该比比比比较较小，小，小，小，这样这样房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业分得的房屋分得的房屋分得的房屋分得的房屋就就就就较较少，大部分由出少，大部分由出少，大部分由出少，大部分由出资资金的用金的用金的用金的用户户分得自用。分得自用。分得自用。分得自用。在在在在该该房地房地房地房地产产开开开开发发企企企企业业售出剩余部分住房前，各方都不用售出剩余部分住房前
75、，各方都不用售出剩余部分住房前，各方都不用售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳缴纳土土土土地增地增地增地增值值税，只有在房地税，只有在房地税，只有在房地税，只有在房地产产开开开开发发企企企企业业建成后建成后建成后建成后转让转让属于自己的那部属于自己的那部属于自己的那部属于自己的那部分住房分住房分住房分住房时时，才就，才就，才就，才就该该部分部分部分部分缴纳缴纳土地增土地增土地增土地增值值税。税。税。税。 灵活运用优惠政策法确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式财务费财务费用中的利息支出，允用中的利息支出，允用中的利息支出，允用中的利息支出，允许许
76、据据据据实实扣除，但最高不得超扣除，但最高不得超扣除，但最高不得超扣除，但最高不得超过过按按按按商商商商业银业银行同行同行同行同类类同期同期同期同期贷贷款利率款利率款利率款利率计计算的金算的金算的金算的金额额。其他房地。其他房地。其他房地。其他房地产产开开开开发费发费用用用用则则按取得土地使用按取得土地使用按取得土地使用按取得土地使用权权所支付的金所支付的金所支付的金所支付的金额额和房地和房地和房地和房地产产开开开开发发成本之和成本之和成本之和成本之和的的的的5 5扣除；如果房地扣除；如果房地扣除；如果房地扣除；如果房地产产开开开开发发企企企企业业不能按照不能按照不能按照不能按照转让转让房地房
77、地房地房地产项产项目目目目计计算分算分算分算分摊摊利息支出，或不能提供金融机构利息支出，或不能提供金融机构利息支出，或不能提供金融机构利息支出，或不能提供金融机构贷贷款款款款证证明的，房地明的，房地明的，房地明的，房地产产开开开开发费发费用用用用应应按取得土地使用按取得土地使用按取得土地使用按取得土地使用权权所支付的金所支付的金所支付的金所支付的金额额和房地和房地和房地和房地产产开开开开发发成成成成本之和的本之和的本之和的本之和的1010扣除。扣除。扣除。扣除。如果借用了大量如果借用了大量如果借用了大量如果借用了大量资资金，利息金，利息金，利息金，利息费费用多，用多，用多，用多，应应采取据采取
78、据采取据采取据实实扣除的方式，扣除的方式，扣除的方式，扣除的方式，应应尽量提供金融机构尽量提供金融机构尽量提供金融机构尽量提供金融机构贷贷款款款款证证明。明。明。明。如果借款很少，利息如果借款很少，利息如果借款很少，利息如果借款很少，利息费费用低，用低，用低，用低，则则可不可不可不可不计计算算算算应应分分分分摊摊的利息支出，的利息支出，的利息支出，的利息支出，或不提供金融机构的或不提供金融机构的或不提供金融机构的或不提供金融机构的贷贷款款款款证证明，可多扣除明，可多扣除明，可多扣除明，可多扣除费费用，降低税用，降低税用，降低税用，降低税负负。 灵活运用优惠政策法房房房房产产所有人、土地使用所有
79、人、土地使用所有人、土地使用所有人、土地使用权权所有人将房屋所有人将房屋所有人将房屋所有人将房屋产权产权、土地使用、土地使用、土地使用、土地使用权权赠赠与直系与直系与直系与直系亲亲属或承担直接属或承担直接属或承担直接属或承担直接赡赡养养养养义务义务人的或通人的或通人的或通人的或通过过中国境内非中国境内非中国境内非中国境内非盈利性的社会盈利性的社会盈利性的社会盈利性的社会团团体、国家机关将房屋体、国家机关将房屋体、国家机关将房屋体、国家机关将房屋产权产权、土地使用、土地使用、土地使用、土地使用权赠权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事与教育、民政和其他社会福利、公益事与教育、民政和其他社会福利、
80、公益事与教育、民政和其他社会福利、公益事业业的免征土地增的免征土地增的免征土地增的免征土地增值值税。税。税。税。当事人当事人当事人当事人应应当注意自己的捐当注意自己的捐当注意自己的捐当注意自己的捐赠赠方式。如果当事人确方式。如果当事人确方式。如果当事人确方式。如果当事人确实实无法采无法采无法采无法采用以上两种方式，用以上两种方式，用以上两种方式，用以上两种方式，则应则应充分考充分考充分考充分考虑虑税收因素税收因素税收因素税收因素对对自己及他人的自己及他人的自己及他人的自己及他人的影响。如某房地影响。如某房地影响。如某房地影响。如某房地产产所有人欲将所有人欲将所有人欲将所有人欲将拥拥有的房地有的
81、房地有的房地有的房地产赠产赠与一位好朋与一位好朋与一位好朋与一位好朋友，友，友，友，则则可以考可以考可以考可以考虑让虑让受受受受赠赠人支付税款，也可以采用人支付税款，也可以采用人支付税款，也可以采用人支付税款，也可以采用隐隐性性性性赠赠与与与与法，即法，即法，即法，即让该让该好友好友好友好友实际实际占有使用占有使用占有使用占有使用该该房地房地房地房地产产，而不，而不，而不，而不办办理房地理房地理房地理房地产产产权转产权转移登移登移登移登记记手手手手续续。 灵活运用优惠政策法个人自有住房个人自有住房个人自有住房个人自有住房转让转让筹划筹划筹划筹划经济经济的不断的不断的不断的不断发发展展展展导导致
82、人致人致人致人员员的流的流的流的流动动愈来愈愈来愈愈来愈愈来愈频频繁，个繁，个繁，个繁，个人自有住房人自有住房人自有住房人自有住房发发生生生生转转移的可能性也越来越大。如某移的可能性也越来越大。如某移的可能性也越来越大。如某移的可能性也越来越大。如某人人人人拥拥有一套住房，已有一套住房，已有一套住房，已有一套住房，已经经居住四年零十一个月，此居住四年零十一个月，此居住四年零十一个月，此居住四年零十一个月，此时时需出售需出售需出售需出售该该套住房。套住房。套住房。套住房。显显然，如果然，如果然，如果然，如果该该人再等一个月人再等一个月人再等一个月人再等一个月出售住房可免土地增出售住房可免土地增出
83、售住房可免土地增出售住房可免土地增值值税，而如果税，而如果税，而如果税，而如果现现在出售，因在出售，因在出售，因在出售，因为为使用年限超使用年限超使用年限超使用年限超过过三年而未超三年而未超三年而未超三年而未超过过五年，需减半五年，需减半五年，需减半五年，需减半缴纳缴纳土地增土地增土地增土地增值值税。税。税。税。 灵活运用优惠政策法个人自有住房个人自有住房个人自有住房个人自有住房转让转让筹划筹划筹划筹划房屋所有人由于工作需要，要房屋所有人由于工作需要，要房屋所有人由于工作需要，要房屋所有人由于工作需要，要转让转让使用年限很短使用年限很短使用年限很短使用年限很短的住房，比如的住房，比如的住房，比
84、如的住房，比如仅仅使用一年，使用一年，使用一年，使用一年，寻寻找一个愿意和自己找一个愿意和自己找一个愿意和自己找一个愿意和自己交交交交换换住房，而且住房，而且住房，而且住房，而且对对方住房又合乎自己要求的当事方住房又合乎自己要求的当事方住房又合乎自己要求的当事方住房又合乎自己要求的当事人，和人，和人，和人，和该该人交人交人交人交换换住房。根据税法住房。根据税法住房。根据税法住房。根据税法规规定，个人之定，个人之定，个人之定，个人之间间互互互互换换自有居住用房地自有居住用房地自有居住用房地自有居住用房地产产的，的，的，的，经经当地税当地税当地税当地税务务机关核准，机关核准，机关核准，机关核准，可
85、以免征土地增可以免征土地增可以免征土地增可以免征土地增值值税。税。税。税。 灵活运用优惠政策法利用加利用加利用加利用加计计扣除扣除扣除扣除进进行行行行纳纳税筹划税筹划税筹划税筹划从事房地从事房地从事房地从事房地产产开开开开发发的企的企的企的企业业，可加，可加，可加，可加计计扣除，当非房地扣除，当非房地扣除，当非房地扣除，当非房地产产开开开开发发企企企企业业欲欲欲欲进进入房地入房地入房地入房地产业时产业时，不宜作，不宜作，不宜作，不宜作为为其非主其非主其非主其非主营项营项目，而目，而目，而目，而应应考考考考虑虑重新重新重新重新设设立一独立核算的、立一独立核算的、立一独立核算的、立一独立核算的、专
86、门专门从事房地从事房地从事房地从事房地产产开开开开发发和交易的关和交易的关和交易的关和交易的关联联企企企企业业。不。不。不。不仅仅可以在房地可以在房地可以在房地可以在房地产产开开开开发业务发业务中享受加中享受加中享受加中享受加计计扣除，而扣除，而扣除，而扣除，而且可以在以后的各且可以在以后的各且可以在以后的各且可以在以后的各纳纳税年度中利用企税年度中利用企税年度中利用企税年度中利用企业业的关的关的关的关联联关系关系关系关系实现实现其其其其他税种的他税种的他税种的他税种的纳纳税筹划。如通税筹划。如通税筹划。如通税筹划。如通过过双方的双方的双方的双方的销销售收入分列，可使双售收入分列，可使双售收入
87、分列，可使双售收入分列，可使双方各自扣除交方各自扣除交方各自扣除交方各自扣除交际应际应酬酬酬酬费时费时适用适用适用适用较较高的扣除率。高的扣除率。高的扣除率。高的扣除率。 代收费用计价筹划法财财政部、国家税政部、国家税政部、国家税政部、国家税务总务总局局局局财财税宇（税宇（税宇（税宇（9595）4848号文件号文件号文件号文件规规定，定，定，定，对对于于于于县级县级及及及及县级县级以上人民政府要求房地以上人民政府要求房地以上人民政府要求房地以上人民政府要求房地产产开开开开发发企企企企业业在在在在售房售房售房售房时时代收的各代收的各代收的各代收的各项费项费用，如果代收用，如果代收用，如果代收用，
88、如果代收费费用是用是用是用是计计入房价中入房价中入房价中入房价中向向向向购买购买方一并收取的，可作方一并收取的，可作方一并收取的，可作方一并收取的，可作为转让为转让房地房地房地房地产产取得的收入取得的收入取得的收入取得的收入计计税；如果代收税；如果代收税；如果代收税；如果代收费费用未用未用未用未计计入房价中，而是在房价之外入房价中，而是在房价之外入房价中，而是在房价之外入房价中，而是在房价之外单单独收取，可不作独收取，可不作独收取，可不作独收取，可不作转让转让房地房地房地房地产产的收入。的收入。的收入。的收入。对对于代收于代收于代收于代收费费用用用用作作作作为转让为转让收入收入收入收入计计算的
89、，在算的，在算的，在算的，在计计算扣除算扣除算扣除算扣除项项目金目金目金目金额时额时，可予，可予，可予，可予以扣除但不允以扣除但不允以扣除但不允以扣除但不允许许加加加加计计2020的扣除基数；的扣除基数；的扣除基数；的扣除基数；对对于代收于代收于代收于代收费费用用用用未作未作未作未作为转让为转让房地房地房地房地产产的收入的收入的收入的收入计计税的，在税的，在税的，在税的，在计计算土地增算土地增算土地增算土地增值值税税税税时时不允不允不允不允许许扣除代收扣除代收扣除代收扣除代收费费用。用。用。用。 代收费用计价筹划法在会在会在会在会计计核算核算核算核算时时，应应把把把把县级县级及及及及县级县级以
90、上人民政府要以上人民政府要以上人民政府要以上人民政府要求房地求房地求房地求房地产产开开开开发发企企企企业业在售房在售房在售房在售房时时代收的各代收的各代收的各代收的各项费项费用不用不用不用不计计入房价中，而是通入房价中，而是通入房价中，而是通入房价中，而是通过过合同安排、合同安排、合同安排、合同安排、业务业务流程重流程重流程重流程重组组在在在在房价之外房价之外房价之外房价之外单单独收取，独收取，独收取，独收取，这样这样就可以减少就可以减少就可以减少就可以减少销销售收入，售收入，售收入，售收入，不不不不仅仅可以可以可以可以节节省省省省营业营业税，而且可以降低增税，而且可以降低增税，而且可以降低增
91、税，而且可以降低增值额值额、减、减、减、减少少少少应纳应纳的土地增的土地增的土地增的土地增值值税。税。税。税。 成本核算对象筹划法土地增土地增土地增土地增值值税适用四档超率累税适用四档超率累税适用四档超率累税适用四档超率累进进税率，如果税率，如果税率，如果税率，如果对对土地土地土地土地增增增增值值税税率不同的房税税率不同的房税税率不同的房税税率不同的房产产合在一起合在一起合在一起合在一起计计算，可能会降算，可能会降算，可能会降算，可能会降低高增低高增低高增低高增值值房房房房产产的适用税率。由于高税率房的适用税率。由于高税率房的适用税率。由于高税率房的适用税率。由于高税率房产产的增的增的增的增值
92、额值额大，大，大，大，这样这样会使整体税会使整体税会使整体税会使整体税负负下降。下降。下降。下降。某房某房某房某房产产开开开开发发公司同公司同公司同公司同时时开开开开发发甲、乙两幢商甲、乙两幢商甲、乙两幢商甲、乙两幢商业业房。房。房。房。销销售甲房取得收入售甲房取得收入售甲房取得收入售甲房取得收入250250万元，允万元，允万元，允万元，允许许扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金目金额为额为200200万元；万元；万元；万元；销销售乙房取得收入售乙房取得收入售乙房取得收入售乙房取得收入400400万元，允万元，允万元，允万元，允许许扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金目金额为额为100100万元。万元
93、。万元。万元。 成本核算对象筹划法分开核算分开核算分开核算分开核算甲房甲房甲房甲房产产增增增增值值率率率率= =（250-200250-200）200100%=25%200100%=25%应纳应纳土地增土地增土地增土地增值值税税税税= =（250-200250-200）30%=1530%=15（万元）（万元）（万元）（万元）乙房乙房乙房乙房产产增增增增值值率率率率= = = =（400-100400-100400-100400-100）100100%=300%100100%=300%100100%=300%100100%=300%应纳应纳土地增土地增土地增土地增值值税税税税= = = =（40
94、0-100400-100400-100400-100）60%-60%-60%-60%-10035%=14510035%=14510035%=14510035%=145（万元）（万元）（万元）（万元）甲、乙房甲、乙房甲、乙房甲、乙房产应纳产应纳土地增土地增土地增土地增值值税合税合税合税合计计=15+145=160=15+145=160=15+145=160=15+145=160（万（万（万（万元）元）元）元） 成本核算对象筹划法合并核算合并核算合并核算合并核算收入收入收入收入总额总额=250+400=650=250+400=650=250+400=650=250+400=650（万元）（万元）（
95、万元）（万元）扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金目金额额=200+100=300=200+100=300=200+100=300=200+100=300（万元）（万元）（万元）（万元）增增增增值值率率率率= = = =（650-300650-300650-300650-300）300100%=117%300100%=117%300100%=117%300100%=117%应纳应纳土地增土地增土地增土地增值值税税税税= = = =（650-300650-300650-300650-300）50%-30015%=13050%-30015%=13050%-30015%=13050%-30015%=13
96、0（万元）（万元）（万元）（万元）把高增把高增把高增把高增值值与低增与低增与低增与低增值值房房房房产产安排在一起开安排在一起开安排在一起开安排在一起开发发、出售，、出售，、出售，、出售，并将收入和扣除并将收入和扣除并将收入和扣除并将收入和扣除项项目放在一起核算并申目放在一起核算并申目放在一起核算并申目放在一起核算并申报报。 股权转让筹划法甲公司欲将一幢房甲公司欲将一幢房甲公司欲将一幢房甲公司欲将一幢房产产出售出售出售出售给给乙公司，双方乙公司，双方乙公司，双方乙公司，双方约约定的售价定的售价定的售价定的售价12001200万元，房屋原价万元，房屋原价万元，房屋原价万元，房屋原价10001000
97、万元，已提折旧万元，已提折旧万元，已提折旧万元，已提折旧200200万元，万元，万元，万元，房地房地房地房地产评产评估机构估机构估机构估机构评评定的重置成本价格定的重置成本价格定的重置成本价格定的重置成本价格11001100万元，万元，万元，万元，该该房房房房屋成新率屋成新率屋成新率屋成新率6 6成。企成。企成。企成。企业转让该业转让该房房房房产时发产时发生生生生评评估估估估费费用用用用3.43.4万万万万元。元。元。元。应纳应纳税税税税额计额计算如下：算如下：算如下：算如下：应纳营业应纳营业税税税税12005%12005%6060（万元）（万元）（万元）（万元） 应纳应纳城市城市城市城市维护
98、维护建建建建设设税及教育税及教育税及教育税及教育费费附加附加附加附加6060（7%7%3%3%）6 6（万元）（万元）（万元）（万元） 应纳应纳印花税（印花税（印花税（印花税（产权转产权转移移移移书书据）据）据）据）12000.512000.50.60.6（万（万（万（万元）元）元）元） 股权转让筹划法应纳应纳土地增土地增土地增土地增值值税税税税计计算：算：算：算： 房房房房产评产评估价格估价格估价格估价格=110060%=660=110060%=660（万元）；（万元）；（万元）；（万元）； 扣除扣除扣除扣除项项目金目金目金目金额额合合合合计计=660=66060606 60.60.63.4
99、=7303.4=730（万元）；（万元）；（万元）；（万元）； 增增增增值额值额=1200-730=470=1200-730=470（万元）；（万元）；（万元）；（万元）； 增增增增值值率率率率=470730100%=64.38%=470730100%=64.38%； 应纳应纳税税税税额额=47040%=47040%7305%=1887305%=18836.536.5151.5151.5（万（万（万（万元）元）元）元）应纳应纳所得税（所得税（所得税（所得税（1200120080080060606 60.60.6151.5151.53.43.4）33%=58.9133%=58.91（万元）（万元
100、）（万元）（万元） 应纳应纳税税税税额额合合合合计计60606 60.60.6151.5151.558.9158.91277.01277.01（万（万（万（万元）元）元）元） 股权转让筹划法采用甲公司先以采用甲公司先以采用甲公司先以采用甲公司先以该该房房房房产对产对乙企乙企乙企乙企业业投投投投资资，然后再将，然后再将，然后再将，然后再将其股份按比例全部其股份按比例全部其股份按比例全部其股份按比例全部转让给转让给乙企乙企乙企乙企业业股股股股东东的方法，的方法，的方法，的方法，则则只需只需只需只需缴纳缴纳企企企企业业所得税。假所得税。假所得税。假所得税。假设设乙公司是由股乙公司是由股乙公司是由股乙
101、公司是由股东东A A A A、B B B B组组建的有限建的有限建的有限建的有限责责任公司，股任公司，股任公司，股任公司，股东东A A A A、B B B B所占股份比例所占股份比例所占股份比例所占股份比例为为60%40%60%40%60%40%60%40%。投。投。投。投资资前，乙公司前，乙公司前，乙公司前，乙公司资资本本本本总额为总额为2000200020002000万元，万元，万元，万元，投投投投资资后，甲企后，甲企后，甲企后，甲企业业占乙企占乙企占乙企占乙企业资业资本本本本总额总额的的的的30%30%30%30%。 股权转让筹划法甲、乙双方甲、乙双方甲、乙双方甲、乙双方签订签订投投投投
102、资协议资协议，投，投，投，投资资后，甲公司后，甲公司后，甲公司后，甲公司账务处账务处理如下：理如下：理如下：理如下： 借：借：借：借：长长期股期股期股期股权权投投投投资资8000000 8000000 累累累累计计折旧折旧折旧折旧2000000 2000000 贷贷：固定：固定：固定：固定资产资产10000000 10000000 乙公司乙公司乙公司乙公司应应确确确确认认甲企甲企甲企甲企业实业实收收收收资资本本本本为为：200030%/(1-200030%/(1-30%)=857.1430%)=857.14（万元），（万元），（万元），（万元），账务处账务处理理理理为为： 借：固定借：固定借：
103、固定借：固定资产资产12000000 12000000 贷贷：实实收收收收资资本甲公司本甲公司本甲公司本甲公司8571400 8571400 资资本公本公本公本公积积资资本溢价本溢价本溢价本溢价34286003428600 股权转让筹划法 一定期限后，甲公司将乙公司一定期限后，甲公司将乙公司一定期限后，甲公司将乙公司一定期限后，甲公司将乙公司拥拥有的有的有的有的30%30%30%30%的股份按比例的股份按比例的股份按比例的股份按比例转让转让给给乙公司原股乙公司原股乙公司原股乙公司原股东东A A A A和和和和B B B B，其中，其中，其中，其中转让给转让给A A A A股股股股东东18%18
104、%18%18%，转让给转让给B B B B股股股股东东12%12%12%12%。 甲公司甲公司甲公司甲公司账务处账务处理理理理为为： 借：借：借：借：银银行存款行存款行存款行存款12000000 12000000 12000000 12000000 贷贷：长长期股期股期股期股权权投投投投资资8000000 8000000 8000000 8000000 投投投投资资收益收益收益收益4000000 4000000 4000000 4000000 乙公司乙公司乙公司乙公司账务处账务处理理理理为为： 借：借：借：借：实实收收收收资资本甲公司本甲公司本甲公司本甲公司8571400 8571400 85
105、71400 8571400 贷贷：实实收收收收资资本本本本A A A A 5142840(857140060%) 5142840(857140060%) 5142840(857140060%) 5142840(857140060%) 实实收收收收资资本本本本B B B B 3428560342856034285603428560（857140040%) 857140040%) 857140040%) 857140040%) 甲公司甲公司甲公司甲公司应纳应纳企企企企业业所得税所得税所得税所得税40033%40033%40033%40033%132132132132（万元）（万元）（万元）（万元）
106、 节节省税收：省税收：省税收：省税收：277.01277.01277.01277.01132132132132145.01145.01145.01145.01（万元）（万元）（万元）（万元） 股权转让筹划法某房某房某房某房产产开开开开发发公司，在一海公司，在一海公司，在一海公司，在一海边边城市开城市开城市开城市开发发一幢五星一幢五星一幢五星一幢五星级级酒楼，出酒楼，出酒楼，出酒楼，出售售售售给给一外一外一外一外 资资者。开者。开者。开者。开发发成本成本成本成本20202020亿亿元，售价元，售价元，售价元，售价28282828亿亿元。按元。按元。按元。按规规定，定，定，定，此此此此项业务应纳营
107、业项业务应纳营业税、城市税、城市税、城市税、城市维护维护建建建建设设税、教育税、教育税、教育税、教育费费附加、印附加、印附加、印附加、印花税、土地增花税、土地增花税、土地增花税、土地增值值税税税税约约1.771.771.771.77亿亿元。元。元。元。 先投先投先投先投资资成立一子公司成立一子公司成立一子公司成立一子公司“某某大酒店某某大酒店某某大酒店某某大酒店”，酒店固定，酒店固定，酒店固定，酒店固定资产资产建成建成建成建成后，再将大酒店股后，再将大酒店股后，再将大酒店股后，再将大酒店股权权全部全部全部全部转让给转让给外外外外 资资者，者，者，者，则则可免除上述税可免除上述税可免除上述税可免
108、除上述税款。款。款。款。 股权转让筹划法设设立一控股子公司立一控股子公司立一控股子公司立一控股子公司“某某大酒店某某大酒店某某大酒店某某大酒店”。某某大酒店。某某大酒店。某某大酒店。某某大酒店拥拥有法人有法人有法人有法人资资格，独立核算。格，独立核算。格，独立核算。格，独立核算。某某大酒店某某大酒店某某大酒店某某大酒店进进行固定行固定行固定行固定资产资产建建建建设设，相关建，相关建，相关建，相关建设资设资金由房金由房金由房金由房产产开开开开发发公司提供，并作公司提供，并作公司提供，并作公司提供，并作应应付款付款付款付款项处项处理。理。理。理。固定固定固定固定资产资产建成后，房建成后，房建成后，
109、房建成后，房产产公司将公司将公司将公司将拥拥有大酒店的股有大酒店的股有大酒店的股有大酒店的股权权全部全部全部全部转让转让给给外外外外 资资者。房者。房者。房者。房产产公司收回股公司收回股公司收回股公司收回股权转让权转让价款及大酒店所有价款及大酒店所有价款及大酒店所有价款及大酒店所有债权债权。 股股股股权转让权转让收益需收益需收益需收益需缴纳缴纳企企企企业业所得税，但股所得税，但股所得税，但股所得税，但股权转让业务权转让业务不不不不缴纳缴纳营业营业税、城建税、教育税、城建税、教育税、城建税、教育税、城建税、教育费费附加和土地增附加和土地增附加和土地增附加和土地增值值税，从而少税，从而少税，从而少税，从而少纳纳了了了了不不不不动产转让过动产转让过程的巨程的巨程的巨程的巨额额税款。税款。税款。税款。 解答解答问题时间谢谢谢谢大家大家大家大家
