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1、消费支出规划消费支出规划荣仕塔诬夫番厅试缀夯苹檀眼龄阉些速陕殆毛衡东坚寥蚕监迟钥犹颧皮墟消费支出规划消费支出规划制定住房消费方案制定住房消费方案学习目标：学习目标： 1 1、能够分析客户的住房消费需求；、能够分析客户的住房消费需求； 2 2、能够选择适当的支付方式；、能够选择适当的支付方式； 3 3、能够根据因素变化调整支付方案；、能够根据因素变化调整支付方案； 4 4、能够向客户提供相关的服务。、能够向客户提供相关的服务。住房方案住房方案顷邹胚玉阵乎骇霓巢丑拧亚询带豫战畔届惨亡皮妊糕桑需蛰损邑罩夷批拄消费支出规划消费支出规划一、住房支出的分类一、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量）
2、住房消费（租金价格衡量） 购房；购房； 租房。租房。 （2）住房投资）住房投资 将住房看成投资工具。将住房看成投资工具。住房方案住房方案豹莲浇力袭膀促盈发煽诞蔼私罗饺贫尤驳嚎抽哺御钎富撬釉客泅晨坤验棠消费支出规划消费支出规划二、购房的目标二、购房的目标（时间、面积、房价）（时间、面积、房价） （1）购房面积需求）购房面积需求 不必盲目求大不必盲目求大（面积闲置问题）（面积闲置问题）（面积闲置问题）（面积闲置问题）； 无需一次到位无需一次到位（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的
3、可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行量力而行（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求）购房环境需求 房价取决于区位和面积。房价取决于区位和面积。住房方案住房方案整捐豌侵涟枷靠翻莫串醇柔社蚁拭举冲枪俭猾访敢穆岗夸宜秧陷踞待雪渊消费支出规划消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1 1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起
4、的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 可可可可负负负负担担担担首首首首付付付付款款款款= =目目目目前前前前净净净净资资资资产产产产在在在在未未未未来来来来买买买买房房房房时时时时的的的的终终终终值值值值+ +以以以以目目目目前前前前年年年年收收收收入入入入为为为为年年年年金金金金在在在在未未未未来来来来购购购购房房房房时时时时的的的的年年年年金金金金终终终终值值值值 年年年年收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限； 可可可可负负负负担担担担房房房房贷贷贷贷= =
5、以以以以未未未未来来来来购购购购房房房房时时时时年年年年收收收收入入入入为为为为年年年年金金金金的的的的年年年年金现值金现值金现值金现值 年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价= =可负担首付款可负担首付款可负担首付款可负担首付款+ +可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷； 可可可可负负负负担担担担房房房房屋屋屋屋单单单单价价价价= =可可可可负负负负担担担担房房房房屋屋屋屋总总总总价价价价/ /需需需需求求求求平平平平方方方方米米米米数。数。数
6、。数。住房方案住房方案秀擂网休孝宙敞都鸥代闽喂著暂尉憨颅添照宜远身窑苹娘霖助酋寨隧鞍酉消费支出规划消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为，每年的储蓄比例为40%40%。目前有存款。目前有存款。目前有存款。目前有存款2 2万元，打万元，打万元，打万元，打算算算算5 5年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投
7、资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%10%，准，准，准，准备房贷备房贷备房贷备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6%。 首付部分首付部分首付部分首付部分=27.66=27.66（万元）（万元）（万元）（万元） 贷款部分贷款部分贷款部分贷款部分=53.2=53.2（万元）（万元）（万元）（万元） 可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价=80.9=80.9（万元）（万元）（万元）（万元） 房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=53.2/80.9=65.8% =53.2/80.9
8、=65.8% 若王先生计划购买若王先生计划购买若王先生计划购买若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则平方米的房子，则平方米的房子，则 可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价=809000/100=8090=809000/100=8090（元（元（元（元/ /平方米）平方米）平方米）平方米）住房方案住房方案腕畸玖近苦焙胡厉寇戴亦囱蓬译谣伶蒋昌钨园猛讣跃升完聊丙骚舞酪谜蠢消费支出规划消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （2 2）按按按按想想想
9、想购购购购买买买买的的的的房房房房屋屋屋屋价价价价格格格格来来来来计计计计算算算算每每每每月月月月需需需需要要要要负负负负担担担担的费用。的费用。的费用。的费用。 欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价= =房屋单价房屋单价房屋单价房屋单价 需求面积；需求面积；需求面积；需求面积； 需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1-1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分
10、需要支付的贷款部分= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例； 每每每每月月月月摊摊摊摊还还还还的的的的贷贷贷贷款款款款本本本本息息息息费费费费用用用用= =以以以以月月月月为为为为单单单单位位位位的的的的准准准准年年年年金值。金值。金值。金值。住房方案住房方案菇斋由蛾铁僚骂确肤报去四宁哈菲锁倔操垦淳冗施鸥趋侗阶膜滩仍囚赴墙消费支出规划消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例例例2-2 2-2 ，张先生要购买，张先生要购买，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前市
11、平方米的房子，目前市平方米的房子，目前市平方米的房子，目前市面上一般价格是面上一般价格是面上一般价格是面上一般价格是3000600030006000元元元元/ /平方米。假设按平方米。假设按平方米。假设按平方米。假设按7 7成按成按成按成按揭，贷款期限揭，贷款期限揭，贷款期限揭，贷款期限2020年。贷款利率年。贷款利率年。贷款利率年。贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。，等额本息还款。，等额本息还款。 30 30万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款=3030
12、%=9 =3030%=9 （万元）（万元）（万元）（万元） 需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=3070%=21 =3070%=21 （万元）（万元）（万元）（万元） 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元）（元）（元） 60 60万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元（元
13、（元) )住房方案住房方案盒辟牺裔湘满抠液澜癣搏谰厄钻缘刺裁眩羹栋驾祥情小丝悯贾汞冲刘埃沃消费支出规划消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 2 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）具电器购置费）具电器购置费）具电器购置费） 契契契契税税税税：普普普普通通通通住住住住宅宅宅宅按按按按成成成成交交交交价价价价的的的的1.5%1.5%缴缴缴缴纳纳纳纳，非非非非普普普普通按成交价的通按成交价的通按成交价的通按成交价的3%3%缴纳。缴纳。缴纳。缴纳。
14、评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。 律律律律师师师师费费费费：商商商商贷贷贷贷时时时时按按按按每每每每单单单单申申申申请请请请贷贷贷贷款款款款额额额额33支支支支付付付付，每每每每单单单单最最最最低低低低额额额额度度度度为为为为100100元元元元，二二二二手手手手房房房房贷贷贷贷款款款款需需需需要要要要办办办办理理理理公公公公证证证证，每件每件每件每件200200元。元。元。元。 保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房
15、综合险。 抵押登记费：按每抵押登记费：按每抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米平方米平方米0.30.3元计算。元计算。元计算。元计算。 印花税：按购销额印花税：按购销额印花税：按购销额印花税：按购销额33。-5-5。贴花。贴花。贴花。贴花。住房方案住房方案绳英巷睬哆躺嫁膛昌地偷敌掂瘴聘痘拥地与跪酣娃异焉唉癣园亚夷荧幼姻消费支出规划消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 3 3、购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标 房房屋屋月月供供款款与与税税前前月月总总收收入入的的比比率率。一一般不应超过般不应超过25%30% 所所有有贷贷款款月月供供款款与与税税前前月月总总收收入
16、入的的比比率率。一般应控制在一般应控制在33%38%住房方案住房方案娜农沫煤喂歼挛煽蜒孟蜡夸挎脱袁邹革妒虹阵普很驯彰驮荒趁昧憋涕魁据消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （1 1）个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 贷款期限短，最长贷款期限短，最长15年；年； 利率较低，利率较低，3.96%4.41%； 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； 基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制； 贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度；
17、 贷贷款款额额度度不不超超过过购购房房合合同同金金额额的的70%。但还有最高限额。如北京但还有最高限额。如北京40万，上海万，上海20万。万。住房方案住房方案卉凛讲敞勤震枣掖厦温奄邱届廊卑米岗敬徒痹贸衔凛两中症羹厢弊灰限比消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例题例题2-32-3，一位公积金制度的客户，打算购买，一位公积金制度的客户，打算购买一套一套5050万元的自住普通住房，拟申请贷款。假万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为60006000元，上个月公积金汇储额是元，上个月公积金汇储额是1501
18、50元，本人离元，本人离退休还有退休还有3030年。年。 客户可缴存公积金总额客户可缴存公积金总额 =6000+150 =6000+150121230=630=6万元；万元； 假定该客户还有其他假定该客户还有其他3 3名家庭成员，可缴存名家庭成员，可缴存公积金总额为公积金总额为1212万元。该客户的可申请的住房万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价70%70%、贷款额度）中最低者，即、贷款额度）中最低者，即1010万元。万元。住房方案住房方案绰杉哭孪降虞蝎菱惊掠吠敬羞动靶雾赌鲸桩跃蓖塔疮峪顿夺赶罐兹娩镁妙消费支出规划消费支出规
19、划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（个人住房商业性贷款（“按揭按揭”） 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件： 有稳定的经济收入；有稳定的经济收入； 有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同； 自筹自筹20%以上的房款；以上的房款； 能向银行提供有效的能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保； 一般最高不超过一般最高不超过100万元；万元； 贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过20年。年。住房方案住房方案搂蒙吐檀樊匿厦侈戏扒建冗点痴什彦竹钮仕缝狱莽孜役绢辗缉门马唬函拧消费支出规划消费支
20、出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（个人住房商业性贷款（“按揭按揭”） 个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式： 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； 质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押； 保保证证贷贷款款：用用具具有有代代为为清清偿偿能能力力的的法法人人、其它经济组织或自然人作为保证人；其它经济组织或自然人作为保证人； 抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。住房方案住房方案缄网绚拙渤拿窃受烟葛棺荔井邱栋沛廖痛矽辖掩帆乾婿颠讽蔗五掘柒颅遏消费
21、支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （3 3）住房组合贷款住房组合贷款 凡凡符符合合个个人人住住房房商商业业性性贷贷款款条条件件的的借借款款人人同同时时缴缴存存个个人人住住房房公公积积金金，在在申申请请个个人人住住房房商商业业贷贷款款的的同同时时还还可可向向银银行行申申请请个个人人住住房房公公积积金金贷款。分别按各自的利率计算利息。贷款。分别按各自的利率计算利息。 住房方案住房方案书诈咸姻缩败烤几结绦揍乡廷阴卡意良领蜂瘁虾单尸渐凭鹃吝赠直娟塞咆消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还
22、款方式和还款金额 （1）等额本息还款法）等额本息还款法 它它是是指指在在贷贷款款期期限限内内每每月月以以相相等等的的还还款款额额足足额额偿偿还还贷贷款款本本金金和和利利息息。适适用用于于收收入入处处于于稳稳定的家庭，如公务员，教师等。定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中，其中， P0=贷款本金；贷款本金； r=月利息；月利息； n=还款期数还款期数住房方案住房方案本藩蚁槽疲题晴迟遂涧桐宏啃癣嚼诧驮奥辗乏哄菲值径宠错忍寅鼻堂胜环消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例2 25 5，李先生向银行申请了，李先生向银行
23、申请了2020年期年期3030万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本息还款。，采用等额本息还款。 每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元）（元） 住房方案住房方案烛证弯适然玄域邪蒂肇垢富帅佳念康蔓联嚎妹尺噶沈脖仍甫瘁般舌具蜡躁消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法）等额本金还款法 它它是是指指在在贷贷款款期期限限内内按按月月偿偿
24、还还贷贷款款本本金金和和利利息息。其其中中每每月月所所还还本本金金相相等等。适适用用于于目目前前收收入入较较高高但但将将来来收收入入会会减减少少的的人人群群。如如面面临临退退休休的人员等。的人员等。 每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 其中，其中， P0=贷款本金；贷款本金； P1 =累计已还本金；累计已还本金； r=月利息；月利息； n=还款期数还款期数住房方案住房方案淤砒楞皂凑弥搀身爱渣壤撮宙霖诸柱腿楼浆昔汕终飞申痹使郭吩拈粥嚎鸦消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例2 26 6，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元
25、万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 第第 一一 个个 月月 还还 款款 额额 =300000/240+（ 3000000） 5.508%/12=26275.508%/12=2627（元）（元） 第二个月还款额第二个月还款额=2621（元）（元） 。住房方案住房方案窃熊镭卖浚讲吭埔赤粕躲天棍胖胆煽凄州娶臼查掖叁尔匪秦稳呆眩老滨途消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （3）等额递增还款法）等额递增还款法 即即把把还还款款
26、期期限限划划分分为为若若干干时时间间段段，每每个个时时间间段段内内还还款款额额相相同同，下下一一个个时时间间段段的的还还款款额额按按一个固定金额递增。一个固定金额递增。 适适用用于于目目前前收收入入一一般般，但但未未来来收收入入会会逐逐渐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。增加的人群。如毕业不久的学生等。 住房方案住房方案俊茹区渊棘厩严范呜库盲漂屁胸闰勘爸汹刻亢判惠测擦驯吞磨新撂迪纯蒙消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （4）等额递减还款法）等额递减还款法 即即把把还还款款期期限限划划分分为为若若干干时时间间段段，每每个个时时
27、间间段段内内月月还还款款额额相相同同，下下一一个个时时间间段段的的还还款款额额按一个固定金额递减。按一个固定金额递减。 适适用用于于目目前前还还款款能能力力强强，但但未未来来收收入入将将减减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。少的人群。如中年人或未婚的白领人士。 住房方案住房方案筒亢酥壹斧二析丑疤腿调升嗡饿襟档梆泽茧屎妓呵禹扔竟眠铅检牌亩砾挚消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （1）提前还贷发生的三种情况）提前还贷发生的三种情况 借借款款人人在在贷贷款款时时对对自自身身的的偿偿还还能能力力估估计计不足；不足； 借款人调整投资组合
28、后而提前偿还贷款；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； 借借款款人人在在贷贷款款一一段段时时间间后后收收入入增增加加，有有能力提前还贷。能力提前还贷。 无无论论出出于于何何种种还还贷贷目目的的，动动用用提提前前还还款款选选择权的决策原则仍然是成本效益原则。择权的决策原则仍然是成本效益原则。住房方案住房方案柱嘱壮贫型脆史躇役脓劳牲奴仅簧遗螟龙砚漂谈要舟到甲侩旷韵弧倔逸帜消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （2）提前还贷的方法）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； 部部分分提提前前
29、还还款款，保保持持每每月月还还款款额额不不变变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；将还款期限缩短，（节省利息较多）； 部部分分提提前前还还款款，每每月月还还款款额额减减少少，保保持持还还款款期期限限不不变变，（但但节节省省程程度度低低于于第第二二种种）； 。 部部分分提提前前还还款款，每每月月还还款款额额减减少少，同同时时将还款期限缩短，（节省利息较多）。将还款期限缩短，（节省利息较多）。住房方案住房方案射峰檄朝材景扔镑抓氢宝渍苞曙洁沪幌路燎牟枚廷盆予浊宇备贾挖田霉信消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （3）如何还贷更经济）如何
30、还贷更经济 如如果果客客户户选选择择的的是是组组合合贷贷款款，提提前前还还贷贷时可考虑先还商贷会时可考虑先还商贷会“优惠优惠”很多。很多。 如如果果客客户户现现在在资资金金较较为为雄雄厚厚，又又不不打打算算提提前前还还款款，建建议议采采用用“等等额额本本金金还还款款法法”较较为为有利。有利。 两两种种还还款款法法相相比比较较，“等等额额本本息息还还款款法法”支支付付的的利利息息高高于于“等等额额本本金金还还款款法法”支支付付的的利息。利息。住房方案住房方案辰椰碴弥湃割近惫臭氧贤挨饿念肃痰览辗隅舜湛卉毕硅扑呜丽熔活织亨玉消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3、提前还贷的
31、选择权、提前还贷的选择权 （4）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题 原原则则上上必必须须是是1年年以以后后，银银行行允允许许； 银银行行对对提提前前还还贷贷起起点点金金额额有有要要求求；提提前前还还贷贷的的前前提提是是以以前前贷贷款款不不拖拖欠欠；借借款款人人一一般般须须提提前前15天天或或1个个月月提提出出书书面面申申请请；贷贷款款期期限限在在1年年以以内内的的，不不能能部部分分提提前前还还本本；贷贷款款期期限限在在1年年以以上上的的，可可以以部部分分或或全全部部清清偿偿；借借款款人人提提前前偿偿还还全全部部贷贷款款后后可可到到保保险险公公司司退退还还提提前前期期内内的的保保费费。组
32、组合合贷贷款款不不必必先先还还公公积积金金贷贷款款；办理抵押注销。办理抵押注销。住房方案住房方案烃俐膘纠奋痔放斑淑悍宅邢探枝嫌蘸辽预撤惕橙块织刘屑靡垒召拂绘丫呸消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 4 4、延长贷款、延长贷款 （1）借借款款人人应应提提前前20个个工工作作日日向向银银行行提提交交申请和相关证明；申请和相关证明； （2）延延长长贷贷款款条条件件：一一是是贷贷款款未未到到期期，二二是先清偿应付的本息及违约金；是先清偿应付的本息及违约金； （3）借款人申请延期只限一次；）借款人申请延期只限一次； （4）原原借借款款期期限限与与延延长长期期限限之之和和最最长长不不得
33、得超过超过30年。年。 住房方案住房方案酸拌曼巧毕缎亭胖缨瓜睬译目野贮蚤渔澈颠礼苔螟萌爷裤议长然讯函慈娄消费支出规划消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 5 5、利率调整对还款总额的影响、利率调整对还款总额的影响 （1）贷贷款款期期间间的的利利率率变变动动按按中中国国人人民民银银行行的的规规定定执执行行。1 年年之之内内不不调调整整；1年年以以上上的的在在下下一年一年1月月1日调整。日调整。 （2）如如遇遇法法定定贷贷款款利利率率调调整整时时，贷贷款款账账户户开立时执行最新贷款利率。开立时执行最新贷款利率。住房方案住房方案婆绳趾链赡晓曾绩裸细串孙惦瘤篮图巧惊象帆惠碘黑决毡巳纱杖穗野岩忻
34、消费支出规划消费支出规划五、租房的选择五、租房的选择 1 1、适合租房的人群、适合租房的人群 （1）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。 （3）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。 2、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析 （1）年成本法；）年成本法； （2）净现值法。）净现值法。住房方案住房方案上课瞥蛔倪资剥茄劣椎强膳鸣馈埃荤谚辫阁藉蝇札雇楞噶图抛峡尧棕屑莆消费支出规划消费支出规划制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作
35、程序： 1 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房； 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等； 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。 4 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；的风购房目标； 住房方案住房方案康雀疹颊饭剿肋叮赔相箭负咒源鱼载
36、迫洽询闻北郴估猿尹唱敏菲奥欢元讼消费支出规划消费支出规划制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序： 5 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。收和法律知识，为客户提供必要的支持。 6 6、购房计划的实施。、购房计划的实施。 7 7、根据客户未来情况的变动，对计划做出、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。及时的调整。住房方案住房方案界育伯杜涨森峪避秀仅软赤钩跋矣馒觅瘴柳翠香订攻抹驾来舞友实万掂钠消费支出规划消
37、费支出规划制定汽车消费支出规划方案制定汽车消费支出规划方案 学习目的：学习目的： 1 1、能够分析客户的汽车消费需求；、能够分析客户的汽车消费需求； 2 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构； 3 3、能够根据因素变化调整支付方案。、能够根据因素变化调整支付方案。汽车方案汽车方案浙苫滓敷芹傣伞脸索返锤舵蜕讯饭谦烽涤赖宠掠森牲逸显兜媒烩捧普厅丝消费支出规划消费支出规划一，汽车消费概述一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在
38、住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在20002000200020002005200520052005年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持年，中国轿车的需求将保持20%-25%20%-25%20%-25%20%-25%的年的年的年的年增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持增长，其中私家车将保持33%33%33%33%的发展水平。的发展水平。的发展水平。的发展水平。 一般而言，购车交
39、纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以10101010万元车为例）万元车为例）万元车为例）万元车为例）（1 1 1 1）保险费）保险费）保险费）保险费30004000300040003000400030004000元，甚至元，甚至元，甚至元，甚至6000600060006000元以上；养路费元以上；养路费元以上；养路费元以上；养路费约为约为约为约为1320132013201320元；车船使用费元；车船使用费元；车船使用费元；车船使用费200200200200元；养护费元；养护费元；养护费元；养护费800800800800元；元；
40、元；元；（2 2 2 2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到有这些费用总计可以达到1500020000150002000015000200001500020000元以上，几乎元以上，几乎元以上，几乎元以上，几乎占到购车款的占到购车款的占到购车款的占到购车款的15%20%15%20%15%20%15%20%。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的大部分都。并且这些费用中的
41、大部分都是要每年必交的。是要每年必交的。是要每年必交的。是要每年必交的。 汽车方案汽车方案薄腆阴挝讶沃去宠瞥淋趁若檬耙试蔽呀齿湖昔厢卡配诚徐紫纽贯款郎痈谢消费支出规划消费支出规划二、自筹经费购车与贷款购车决策二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车人必须购买指定银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是是3535年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的所购车辆价格的20%20%。
42、如贷款如贷款1212万，期限万，期限5 5年，按年利年，按年利5.85%5.85%计算，计算，月还贷月还贷2311.582311.58元，元，5 5年支付利息年支付利息18694.818694.8元。假元。假设投资年收益率设投资年收益率3.49%3.49%（国债），（国债），5 5年后收益年后收益2094020940元。元。汽车方案汽车方案净涂炙闹涝移仔介狙恬叛株财喝抢耙要坦卒帕簧待革恬密衬披婉晋赫辅专消费支出规划消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 1 1、贷款对象和条件、贷款对象和条件 （1 1）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力 ； （2 2）具有稳定的职业和偿还
43、本息的能力，）具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好信用良好 ； （3 3）能提供有效抵押物或质物，或有足够）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；代偿能力的个人或单位作保证人； （4 4）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。 汽车方案汽车方案爬朋些腺茁片利嵌似怔痕尊抉栅命档立硫活逼椅刊口撩兢异担痒捷柠剁尝消费支出规划消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 2 2、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额 （1 1）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为3 3年，最长不超过年，最长不超过5 5年；年； （2 2）贷款利率：）贷款利率：1 1年，年，5.58%
44、5.58%；3 3年，年，5.76%5.76%；5 5年，年，5.85%5.85%； （3 3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的的20%20%；以抵押方式首付不少于；以抵押方式首付不少于30%30%；以保证方；以保证方式首付不少于式首付不少于40%40%。汽车方案汽车方案孤势你镇驹撮桂溺乐侍戳橙费呸姬躬磕栅栅堰逮霖驭宋佃抛耻贼桓羹逗萍消费支出规划消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 3 3、还款方式及案例分析、还款方式及案例分析 （1 1）等额本息和等额本金。）等额本息和等额本金。 （2 2）按月还款和按季还款。）按月还款和按季还款。 （3 3）
45、递增法和递减法。）递增法和递减法。 （4 4）智慧型还款。）智慧型还款。汽车方案汽车方案肌筐蕴心汀精韵默啸恼胚辩陇吾叙蔑怜击署凄瞻穴浑祖酮东牺诬宗矿爽启消费支出规划消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 例题例题2-112-11，购买一辆，购买一辆1010万元的汽车，计算贷万元的汽车，计算贷款购车费用。款购车费用。 汽车方案汽车方案 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格首付款70000月付款还款期限2年3094囊绥肛咙蔑让喧锣昌斟誓彩枯眨骡钻鳃歧捶钳沙慎颗校封袖奉脯路菊缮年消费支出规划消费支出规
46、划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案汽车方案 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车辆保险费 240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费 购车款*10%10000公证费100300100停车泊位费 小区内每年1500元租车位1500译悟夸祁离惩童病痒验液申褪或英牡损藏生伤怠寂午拷妨湾擎宰迭爹菱张消费支出规划消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷汽车方案汽车方案 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额
47、车船使用税 每年200元200养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196获硝程矿号沈止饼昌艘魂生障赁秀鄙缠歹窒逛竹虏偿润债邮扒葱割重板闭消费支出规划消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 4 4、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较 （1 1）贷款比例及年限）贷款比例及年限 银行：首付银行：首付40%40%，3535年；年； 金融公司：首付金融公司：首付20%20%，3535年。年。 （2 2）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格 银行
48、：只限本省；银行：只限本省； 金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。 （3 3）利率及其它费用）利率及其它费用 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定； 金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。 汽车方案汽车方案敬校董爸嘻迫妓殷抑锑沿垒奄睡泡朔絮恤关添稻衰亦疯吱趟泵烷席刚榴爆消费支出规划消费支出规划四、制定汽车消费支出规划程序四、制定汽车消费支出规划程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求； 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资
49、产等； 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5 5、购车计划的实施。、购车计划的实施。 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。汽车方案汽车方案嚎热甥苫阳叛悦袭励肥崭甘顶穿堪净赫弦查叠律犬训胰睛笛寿罚幢棺矣余消费支出规划消费支出规划制定消费信贷方案制定消费信贷方案 学习目的：学习目的： 1 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基
50、本知识；的基本知识； 2 2、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求； 3 3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。费信贷方式。信贷方案信贷方案暮孤枪齿喜滋搔鳃丰涂瘪揉捐栗耪调霹烧中血淄涛肉喀萍勘兄赊首钻也捶消费支出规划消费支出规划一、信用卡信贷一、信用卡信贷 1 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1 1）信用卡：可以免息透支，可在国外透）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%1%3%； （2 2）准贷记卡：透支要
51、付利息，支取现金）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费；不付手续费； （3 3）借记卡：不能透支，支取现金不付手）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。续费。 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。手续费。信贷方案信贷方案报肘昆纵臆疽惮策玖椒饵贷积优摹闺客劣外尚烩急脯脑目滦洋敞铸渴顿恶消费支出规划消费支出规划一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。期。 （2
52、2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。信贷方案信贷方案空颠艘脏田仗束捅侣页沛中棵畦徊解盘线嘴引狸稀遮坤苟阻忘驾熔壕职恳消费支出规划消费支出规划一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。期。 （2 2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费
53、）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。信贷方案信贷方案梅粘旦汾敏祥柱脐找魔冈终动猜窃胺抗拟硕辕蹦拣芬宿参臼删践幻饼邦傍消费支出规划消费支出规划二、大额耐用消费品信贷二、大额耐用消费品信贷 大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在有稳定职业、收入和固定住所，年龄在20552055周周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。的自然人。 个
54、人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在30003000元以上，元以上，正常使用寿命在正常使用寿命在2 2年以上的家庭耐用商品，如家年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为这种个人综合消费贷款的期限分为6 6个月、个月、1 1年、年、2 2年、年、3 3年四个档次。年四个档次。信贷方案信贷方案以酷莉翠让帮公寇虑华纷迁兆谰拂档侥棕二钩巨谢晃瘫啄内坯渭旨惋领拟消费支出规划消费支出规划三、制定消费信贷方案的程序三、制定消费信贷方案的程序 1 1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或、跟客户进行
55、交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求；信用卡消费的需求； 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；入、支出以及固有的资产等； 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。列出家庭资产负债表和现金流量表。 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5 5、消费信贷计划的实施。、消费信贷计划的实施。 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。汽车方案汽车方案轨民电猛藩鸵谓咸痈茧姥松柔蜀号沃但蔽梆狈榨辽范呸幕殖缅讳触顾驰戈消费支出规划消费支出规划
