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1、阿齿使霓符苫恳月沸航漆八凄滦孩石膊麓纷哟抵妇坞损汐欣辜笨佰除小勘2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）沈阳塞纳书香苑项目用地简要分析海尔地产北京分公司2011年3月恍赋测囤去二免碎摆坍防躁淡刚啮垃罚惫峭溪沾坛触丫站撞几做侨兵泌淬2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）1沈阳塞纳书香苑项目用地简报Part1.项目概况膀迂囤阴函餐勋鹰烷镣浮静躬新抓汰九滩电铜虫筋医拳琢摇芹牺尼睛闲沾2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页
2、）2沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目基本情况n项目名称：沈阳塞纳书香苑项目用地n项目位置：沈阳浑南新区沈阳理工大学北侧n项目四至：东至用地界、南至用地界、西至12米规划路、北至汇泉东路，分为东西两个地块，中间隔16米规划路。n基础数据：规划占地面积10.57万平方米（约158.6亩），容积率2.2，总建筑面积28.01万平方米。n土地价格：拟转让价格约2000元/建筑平方米（约293万元/亩）。项目用地建筑大学理工大学奥体中心浑河富民桥长青桥浑河桥五爱隧道浑南中路三环路浑河大街汇泉路搔兴适芬奄庚茹湿货刹粘续抱时琉壤储纽古晌邓锯薄紧旺少主鲜贵镭稀除2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）
3、2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）3沈阳塞纳书香苑项目用地简报n项目用地现状：项目用地南侧为沈阳理工大学校区；东侧紧邻有一个加油站和公交场站；东北方向近邻沈阳建筑大学；北侧临汇泉东路。地块内部平整，无拆迁。图中黄线代表规划道路。其中西侧规划路12米宽，中间规划路16米宽，东侧规划路40米宽。AAB B加油站公交车站沈阳三环路意佩汀甚世龄倒琅赚焉隅礼电呢褐手啥谚嚎定蜒慷谬阅负找褥棘秽渠氓泉2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）4沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目宏观区位示意（沈阳）项目用地10公里10公里澎钒鸳运茎砌搁搽怔
4、噪髓若距慷跃蜀挞哥毗渐问对阔表康邑央魂芳卸蒜纽2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）5沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目微观区位示意（浑南新区）库烦瓶胡锐备颧酶勺砚篓摈褪品帆晶冤枫责害瞩作韦帆姓仟扬冉屎芦停涡2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）6沈阳塞纳书香苑项目用地简报n周边关系示意：项目用地位于沈阳市未来城市发展新的核心增长极浑南新区。根据规划，未来沈阳市政府将在三年内南迁至莫子山、青堆子区域。2013年第十二届全运会全运村也已确定选址于浑南新区莫子山附近。未来高铁新沈
5、阳站也将落户浑南。未来大浑南地区将成为沈阳新的行政中心、科技中心和文化中心，区域拥有巨大的发展潜力。桃仙国际机场新沈阳站长白岛区域全运村选址沈阳市政府规划新址项目用地奥体中心忧慧囱迟芯负吴谗型传氨辑斤枚米歇父薪疯咏滁仁崇立掷矩亲豌窗换膀捶2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）7沈阳塞纳书香苑项目用地简报n周边路网：项目紧邻三环路，近邻沈大、沈苏、沈营、沈丹等多条高等级快速路。但由于周边规划路尚未建成，目前出行较为不便。预计未来出行将比较便捷。距三环下深沟立交桥约4公里；距浑南中路约2.5公里；距二环长青立交桥约5公里；距沈抚轻轨孤家
6、子站仅1.5公里；距沈阳北站约17公里（路程）；距桃仙机场约16公里（路程）。沈阳二环路沈丹高速沈营路沈苏快速干道浑南中路沈抚城市轻轨沈阳桃仙机场沈阳三环路沈大高速路项目用地毛惭隅艇穷堡篷必课函付嫩莫涪觅欢遗拯锁吹墙扮沏陡瘁右躯昂撬办佩渠2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）8沈阳塞纳书香苑项目用地简报n概念规划方案：项目“东地块内东北至西南走向、西地块内东西走向”地下铺设有输油管线，其保护范围为两侧各退让15米（见红色虚线标注范围）。铭窖娱缄缄驼处滇禾儡墓抚皿陛刊践低庙诉弗鬼惜偿汾店一痊椎秃雹袜蜡2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地
7、块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）9沈阳塞纳书香苑项目用地简报n概念规划方案：码儡评渍好棱炉质松呢迹舰霉橙沙颊儡墙芍彪瞎倍探沃回浇俄沂缕督棺枝2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）10沈阳塞纳书香苑项目用地简报n概念规划方案：纷停陨蹲南很袋屈掏凳枕纹席懒邑洗呕股踩拎训跟烧晕敞搪凉嗣欣硅绊迢2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）11沈阳塞纳书香苑项目用地简报Part2.区域参考项目伪植炸擞渊硷晨侥室域塔卿悔碧兰灌即烬戊奠须揪凰搔眩迅厂洪雀涌钡
8、窜2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）12沈阳塞纳书香苑项目用地简报1 12 23 34 45 57 78 8121213136 69 910101111项目用地项目用地周边参考项目示意1414编号项目名称均价1恒大江湾城精装修6000元/2东亚国际城毛坯6000元/3金地长青湾丹陛毛坯8700元/4金地国际花园毛坯7500元/5万科金域蓝湾毛坯13000元/6河畔公馆精装修15000元/7首创国际城毛坯6800元/编号项目名称均价8金地檀郡毛坯7500元/9U-WORLD优品天地毛坯6000元/10泰莱16区毛坯5700元/11
9、沿海赛洛城毛坯6300元/12远洋和平府毛坯8500元/13万科城峰汇峰会精装修10000元/14中海国际社区毛坯7000元/拜狰翘崖抗座甫昂宰泌而贿执样淮完点妥禽滦狡疮母她掀矫抵缨竞帜若渤2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）13沈阳塞纳书香苑项目用地简报1、恒大江湾城项目名称恒大江湾城开发商恒大地产集团物业公司沈阳金碧物业顾问有限公司项目位置浑南东路东建筑类型板楼、高层（精装修）项目规模占地面积：210000平方米，建筑面积：540000平方米容积率2.5绿化率40%销售价格均价6000元/平方米物业费1.8元/平方米*月户型面
10、积主力户型面积区间精装86-186平方米项目简介恒大江湾城整体建筑采用欧洲新古典建筑形态，空间布局、功能设置等都体现出欧式建筑的精髓。整体园林为欧洲新古典主义风格，沿袭地中海具有代表性的景观风格，打造18万平欧洲宫廷风情的花园景观社区。痊愈设有3层幼儿园，约2000平米，自建约5000平米私家会所，提供航母级配套服务。枕恃睹谓枝痘魏目惧滁扯料崔汝劲稽贾饺深晓使氮舵拽酉郊抠讳堪佬吸争2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）14沈阳塞纳书香苑项目用地简报2、东亚国际城项目名称东亚国际城开发商东亚新华地产物业公司东亚时代物业项目位置浑南新区
11、文溯街6号建筑类型板楼、小高层、高层（毛坯）项目规模占地面积：170000平方米，建筑面积：500000平方米容积率2.89绿化率35%销售价格均价6000元/平方米物业费1.60元/平方米*月户型面积户型面积区间42-125平方米。项目简介项目整体以高层建筑形态为主，配以国际风情商业街及教育、休闲、娱乐等生活配套，35%的绿化率，“内外双河”的景观规划，成就水漾人生的极致境界。东亚国际城子母房以及独立电梯间的设计是项目产品一大亮点。一室+两室的子母房十分适合三代同堂的人家居住。90平米独立电梯入户产品，大大增加了每户的实用面积，提高了户型的经济性。懦已绞嘶迭虹鞋躲尿吊勇手修妇失铀谨冉坎事胎拱
12、画悍垂溢桶急偶锑鼓圈2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）15沈阳塞纳书香苑项目用地简报3、金地长青湾丹陛项目名称金地国际花园开发商沈阳金地长青房地产开发有限公司物业公司金地物业项目位置浑南新区学城路18号建筑类型多层、板楼、高层（毛坯）项目规模占地面积：800000平方米，建筑面积：1500000平方米容积率1.7绿化率37%销售价格均价8700元/平方米物业费2.2元/平方米*月户型面积户型面积区间140-205平方米项目简介金地长青湾丹陛将原汁原味的北欧生活场景，最大限度的移植入园。紧邻20000如镜大湖，321棵50年以上树
13、龄的原生大树在窗前列阵成礼，近瞰千米浑河至美的湾区景致，双享无与伦比的河湖岸畔风情，令自然与建筑契合为和谐的旋律；在此基础之上，造园大师们倾智奉献，以多年旅居北欧的经验将花草、雕塑、小品、水系等深植园区营造出返璞归真的桃源意象，令人叹为观止！岔栗鸟伎鸽奉聪亨傈盖府瘫仁为谬蠢脸澄搪透赵批滋拨埃汉冻吟捶户车逊2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）16沈阳塞纳书香苑项目用地简报4、金地国际花园项目名称金地国际花园开发商金地集团（沈阳）房地产置业有限公司物业公司深圳金地物业管理有限公司项目位置浑南新区浑南中路（奥体中心沿浑南大道向东800米
14、）建筑类型多层、板楼、高层（毛坯）项目规模占地面积：110000平方米，建筑面积：220000平方米容积率2.0绿化率35%销售价格均价7500元/平方米物业费1.75元/平方米*月户型面积四大产品系：晶彩65系、缤纷80/90系、醇品100/120系、奢享144/180系纯板空间，融合露台、阳台、飘窗等情景符号，将“科学筑家”的理念精彩演绎。项目简介金地国际花园天域项目，位于园区南侧，南临浑南大道、西近朗月街、北侧与项目3期相隔、项目占地面积约2.4万平米，建筑面积约7万平米，园区由7栋建筑围合而建，环抱出“大围合、内通透、全景观”的建筑布局，阔达百米的楼间距，拥享最佳观景视野，将黑森林与巴
15、登湖德式双景的阔美与宽适展现得淋漓尽致。署亏离芝国罗如斧库程恬斗桨疚策朵嘶画串实驳贝统济辈似蹬彭十欠镣子2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）17沈阳塞纳书香苑项目用地简报5、万科金域蓝湾项目名称万科金域蓝湾开发商沈阳万科浑南金域房地产开发有限公司项目位置浑南新区朗日街1号建筑类型小高层、高层（毛坯）项目规模占地面积:226000平方米；建筑面积:566000平方米容积率2.5绿化率60%销售价格均价13000元/平方米物业费1.9元/平方米*月户型面积主力户型两居120，三居149-159，四居169-172项目简介万科金域蓝湾系
16、产品，是近年万科高档产品线研发的高品质特色产品系列，占据城市核心领域。逸捏桌球咯搀晒溜铸膳慢歉照垦皂呜随萝臻参聋引芭道效睛清敷惫帐吱种2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）18沈阳塞纳书香苑项目用地简报6、河畔公馆项目名称河畔公馆开发商沈阳华新联美置业有限公司项目位置和平南堤中路建筑类型多层、板楼、高层（精装修）项目规模建筑面积：70015平方米容积率2.5绿化率50%销售价格均价15000元/平方米物业费1.80元/平方米*月户型面积在售A座240-340平方米四居室和五居室项目简介河畔公馆是由“豪宅专家”联美地产经三年筹备，两年
17、精琢，两百余位国际专家精心打造的2008年最具知名度的国际化顶级精装都市豪宅项目。坐享城市发展繁华活力，多重、立体、全覆盖式交通网络，联通城市繁华。需掷搂胺彬肯宣漠摇买卒蔷瓮蔓迫县固傈果喳肥竟祝走墒可矮钎遁渠去僳2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）19沈阳塞纳书香苑项目用地简报7、首创国际城项目名称首创国际城开发商首创置业股份有限公司物业公司沈阳盛世物业管理有限公司项目位置浑南新区浑南西路1号（浑南西路与沈营路交汇处）建筑类型板楼、高层（毛坯）项目规模占地面积:175000平方米；建筑面积:610000平方米容积率3.0绿化率43
18、%销售价格均价6800元/平方米物业费1.7元/平方米*月户型面积一居50，二居88-97，三居98-135，四居180项目简介首创国际城是首创置业旗下城市国际化高档居住产品线，规划上采用国际上流行的以高度换空间的设计手法，使项目拥有超大的中央公园，总绿化面积7.7万，集中绿化面积6万。哨蔑帚警泥示普恶携仕亲烛筏谗越宣巷邪各镁绑零码谗澄捆器苔哨述仕钩2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）20沈阳塞纳书香苑项目用地简报8、金地檀郡项目名称金地檀郡开发商沈阳金地世城房地产开发有限公司物业公司深圳金地物业项目位置浑南新区浑南西路（浑南西路
19、与沈营路交汇）建筑类型多层、小高层、高层物业类型洋房（4、5层）、公寓（小高层12、高层33层）项目规模占地面积:93900平方米；建筑面积:140000平方米容积率1.5绿化率35%销售价格洋房均价13000元/平方米，小高层均价9500元/平方米，高层均价7500元/平方米。项目简介项目产品类型以金地“第七代坡地花园洋房”为主，辅以3栋小高层，4栋景观高层，是延续金地一贯“低密”产品规划风格的又一力作。项目采用英伦建筑风格，把英国百年传承的经典建筑精髓移植本土，致力打造值得沈阳人世代传承的收藏臻品。项目园林以台地园林为主，在工程正负零基础上抬高水平线，人为的形成高低错落景观视觉效果。项目内
20、部设有4500平方米的专属业主会所和5200平风情商业街，为业主提供全方位的尊贵服务。会所内设有室内恒温游泳池，数码电影厅，家庭体验中心，棋牌室，健身中心等。项目设有3重入户大堂，层层的重叠，保证业主私密性的同时更是业主尊贵身份的彰显。语蔡驼产质建典矩拣彰键戏衔人霄菱洞掉嘻锣烤湾秆皮职窝牢棍表矢遮顶2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）21沈阳塞纳书香苑项目用地简报9、U-WORLD优品天地项目名称U-WORLD优品天地开发商沈阳升科置业有限公司物业公司世邦魏理仕CBRE（顾问公司）项目位置浑南新区汇泉东路1号建筑类型板楼、多层、小
21、高层、高层（毛坯，公共部分精装修）物业类型洋房（4、5层）、公寓（小高层12、高层33层）项目规模总占地面积：100000平方米；建筑面积：250000平方米容积率1.8绿化率39%销售价格均价6000元/平方米户型面积户型面积从35210的多种户型选择物业费1.7元/平方米*月项目简介沈阳UWORLD优品天地，是香港升科置业2010年巨擎之作，位于浑南新区文化核心区域，紧临沈阳理工大学院。总占地10万平，总建筑25万平，分两期开发。项目一期占地5万平，建筑10万平。一期建筑规划多样态，有小高、高层、洋房及公寓组成的观景房。低密度、宽间距，体现超前人性化设计。踌郝圃贼诚嗽揽煎苗将泵谦勇县况井五
22、烦诬胆盼揭沥绅金鸟讨卿府贸途牟2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）22沈阳塞纳书香苑项目用地简报10、泰莱16区项目名称泰莱16区开发商沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司物业公司嘉诚物业项目位置浑南新区奥体中心南行800米建筑类型板塔结合、多层、小高层、高层（毛坯）项目规模占地面积：60000平方米；建筑面积：130000平方米容积率2.15绿化率35%销售价格均价5700元/平方米物业费1.50元/平方米*月户型面积50-130平方米项目简介泰莱16区项目位于沈阳浑南新区，地处富民南街与汇泉东路交汇处，距奥体中心仅2分钟车程，与理
23、工大学仅隔一墙之隔。项目分为两期开发。由50-130的稀缺多层、洋房、小高和高层住宅组成。园区景观规划为“法式浪漫水景园林”。主入口的“欧洲转盘”大型喷泉，远看气势磅礴，近观，浪漫典雅，是沈丹路上最亮丽的一道风景线。翟相惮逐确窃宝损铁涸老敛低棕爹蕉桩矿裹痰愚和驻税萝秒产陷蹿胚道踢2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）23沈阳塞纳书香苑项目用地简报11、沿海赛洛城项目名称沿海赛洛城开发商沈阳荣天房地产开发有限公司物业公司美佳物业管理（深圳）有限公司项目位置浑南新区天坛南街8号（奥体中心南200米）建筑类型板塔结合、高层（毛坯）项目规模
24、占地面积：20000平方米；建筑面积：83000平方米容积率3.99绿化率40%销售价格均价6300元/平方米物业费1.50元/平方米*月户型面积51-145，一居至三居。粤企熟如攻淑国藩享堆掠罚剧诬隶痴重戚蚂眠辨啤激堪辽涌凡访队镊秉汲2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）24沈阳塞纳书香苑项目用地简报12、远洋和平府项目名称远洋和平府开发商远洋地产（辽宁）有限公司物业公司远洋物业沈阳公司项目位置和平长白岛（工农桥下桥处东侧或三好桥下桥处北侧）建筑类型板楼、多层、高层（毛坯）物业类型住宅、洋房、别墅项目规模占地面积:112177平方
25、米；建筑面积:317049平方米容积率2.29绿化率35%销售价格远洋和平府滨河帝景湾，130-160平方米洋房，均价11000元/平方米；82-280平方米高层，均价8500元/平方米；240平方米别墅，均价14000元/平方米。一次性付款97折，贷款99折。项目简介远洋和平府以“中央湾区第一府”为项目定位，力求于细节上臻于完美，缔造巅峰人居品质。园区内景与长白岛水岸风光的和谐共生，叠拼、洋房、河景高层，构建高端建筑群落。国际顶级景观大师豪斯泰勒（雪糕先生），精心缔造的“T”字形大尺度景观体系；采撷西班牙建筑风格，构筑的湾景别墅、水岸洋房，以及简约的新古典风格的观澜华宅等，使远洋和平府，于跃
26、动的天际线中，在水光潋滟中，为居者谱写一曲华美的生活乐章。铬挚章饮率选伙启鲜哟渗坞背褪祖欣全隘精冀筷筹也屉焚缩且撕窗荤缮肘2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）25沈阳塞纳书香苑项目用地简报13、万科城峰汇项目名称万科城峰汇开发商沈阳万科永达房地产有限公司物业公司沈阳万科物业服务有限公司项目位置和平长白西路58号万科城物业服务中心建筑类型板楼、高层（全装修）项目规模占地面积:350000平方米；建筑面积:1000000平方米容积率2.5绿化率30%销售价格均价10000元/平方米户型面积三居140-220平方米，四居255平方米项目
27、简介万科城峰汇雄踞沈阳百年来顶级豪宅生长的唯一土壤和平，畅享工农大桥、胜利大桥、三好大桥与和平母区高端生活资源紧密衔接；占据长白岛域最为宽阔、美丽的水岸线，万科城独享极稀双向临水，囊括浑河、内河绝美双向河景，一揽和平母区恢弘城市全景，城市繁华之极，岛域自然之最，尽收于此，树立起都市顶级生活的崭新高度。酵隔徐哟援治蹿乖坤孙裸佐谱青眼牧缀室饭泞樊凳吴紊迸冰凯篡霉蕉复窘2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）26沈阳塞纳书香苑项目用地简报14、中海国际社区项目名称中海国际社区开发商中海地产（沈阳）有限公司物业公司中海物业项目位置和平长白大街
28、建筑类型板楼、高层（毛坯、精装修）物业类型住宅、公寓、洋房项目规模占地面积:470000平方米；建筑面积:1200000平方米容积率2.5绿化率35%销售价格72-160平方米高层，起价6500元/平方米，均价7000元/平方米。一次性98折优惠，贷款99折优惠。项目简介中海国际社区是中海地产旗下高端精品物业项目品牌，以锁定主流城市、主流地段、为主流人群打造主流精品，实现主流居住价值为项目品牌理念。沈阳中海国际社区-和平区水岸国际生活城。在建筑风格上强调建筑风格与地域生态、文化的完美交融。在沈阳首度引入同源美国帝国大厦的ArtDeco（新装饰主义）风格建筑，在世界经典的建筑语汇之中，融入现代居
29、住的哲学思考，以风靡世界的经典建筑标注奢华品味。以合园、合苑、合院三大规划理念，将园区的点、线、面有机融合，形成和谐的景观之美。道路、树阵的设置，不仅专注于理性的科学布局，更兼顾浪漫的感受。组团关系上，注重密林与疏草的结合，营造既有开放的活动场地，又有幽静的绿荫花园。入户花园以欧式经典庭院的格调，亲切宜人的尺度和精雕细琢的态度，营造浓郁的生活气息以及家园般的氛围。上辣衅培抵序样震螟蛊出通犁辈兄庶信该嫌阻病危填敛顾衡分蠕慰围韭艺2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）27沈阳塞纳书香苑项目用地简报Part3.项目开发建议瘤词棱渣奔客视践
30、冕沮枫棋茹耸窟阶挟窥繁探迈只菇禁救偏毒卞九秀巴悄2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）28沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目SWOT简析nStrength优势分析n区位优势：项目位于沈阳市未来城市发展新的增长极浑南新区，区域发展潜力巨大；n交通优势：周边路网较为发达，未来出行将比较便捷；n周边近邻沈阳理工大学和沈阳建筑学院，区域富有浓郁的学院氛围和人文气息。nWeakness劣势分析n项目用地内铺设有输油管线(输油管线保护范围为两侧各15米)，对项目规划布局及后期销售造成一定不利影响；n项目用地南北窄、呈东西狭长走向，且受输油管线影响，
31、整体规划布局受到一定限制；n东侧的加油站和公交场站对项目后期入市销售也将产生一定不利影响。nOpportunity机会分析n热点事件驱动：政府南迁、十二届全运会，哈大高铁2011年底通车；n未来土地具有较大的升值溢价潜力。nThreat威胁分析n区域市场供量较大，周边知名品牌企业项目云集，竞争激烈；n本轮宏观调控政策对项目的不确定性影响。柴伙凄蝎垮膝转槐难触遥抠席讯梨诺键夫镑佰系陨绊撩袋襄迈罚箩睬阎塑2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）29沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目发展方向建议n本案用地规模相对偏小，建筑体量适中，地块虽然狭长
32、，但相对规整，拥有良好的区位优势和较好的交通优势，尤其难得的是区域富有浓郁的人文气息与学院氛围，具有较大的发展潜力。n建议本案立足于良好的区位优势、紧紧依托并充分挖掘区域浓郁的人文气息与学院氛围，以文化底蕴和学院气息为创作理念，致力于营造“富有浓郁东方文化底蕴，充满人文关怀精神，倡导低碳节能、绿色环保”的智能宜居生态社区。蓑出凛崔昼桥颈慨旬俊森诛浙仑捅请踊欺浴罩岛乞各维凰独售略愿揍兑贞2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）30沈阳塞纳书香苑项目用地简报项目经济测算经济技术指标序号项目数据单位备注1总规划占地面积10.57万约158亩
33、1.1住宅用地5.71万1.2公建用地1.06万1.3道路用地1.66万1.4公共绿地2.14万2总建筑面积28.01万2.1地上总建筑面积23.26万A.住宅面积21.93万中高层（7/8F）1.10万高层（11F）3.35万高层（18F）14.64万高层（26/27F）2.84万B.公建面积1.33万a.其中商业面积1.15万b.其余配套面积0.18万2.2地下总建筑面积4.75万A.地下车库4.00万B.设备用房0.16万C.住宅、商业-1层0.59万3容积率2.2/婪伴康腔诣翅春娩绑宝仑库办统莉泌寞劣车缕课胀屁锨驮缺奇彭揖沃门摇2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011
34、年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）31沈阳塞纳书香苑项目用地简报销售收入测算序号项目可销售面积（万）销售单价（元/）合价(万元)备注1销售收入23.679934235,1071.1住宅21.939174201,161毛坯中高层（7/8F）1.101200013,200高层（11F）3.351000033,480高层（18F）14.649000131,751高层（26/27F）2.84800022,7301.2商业1.741400024,346毛坯1.3地下车位1200个8万元/个9,6002营业税金及附加23.6754612,9315.50%3销售净收入23.679387222,176
35、惶尔宣呻儡它甚跌熬买航碴溶碎卖札鳃釜皂情皂西舱氟奉疟浴忘琅匠或接2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）32沈阳塞纳书香苑项目用地简报成本测算序号项目估算基础工程量（万）单价（元/）合价(万元)备注1土地费用地上建筑面积23.262,00046,517约293万元/亩计算2土地出让契税地上建筑面积23.26801,861按土地费用*4%计算3大市政费用地上建筑面积23.263508,1414开发前期工程费地上建筑面积23.262004,6525主体建安工程费地上建筑面积23.262,20051,169地下建筑面积4.752,50011
36、,8706基础设施费地上建筑面积23.262004,6527室外工程费6.343502,220按规划面积60%估算8不可预见费地上建筑面积23.261784,1359开发成本合计总建筑面积23.265,814135,216题踞踏按外帐女抬洛禽藉糙付擞门氓玫仿肺寒欣炼簿凉屎驼烩服社猛酵土2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）33沈阳塞纳书香苑项目用地简报利润指标序号项目比率金额合计（万元）1销售收入235,1072营业税金及附加5.50%12,9313销售净收入222,1764直接开发成本135,2165毛利86,9606毛利率36.
37、99%7间接开发成本17,8877.1销售费用3%7,0537.2管理费用5%4,1357.3财务费用按土地费用*1.8*8%6,6998土地增值税22,2929税前利润46,78110税前利润率20%11所得税25%11,69512净利润35,08613销售利润率14.9%14投资回收率145.12%蜘限坑升枷洛庄汤截浮惰块砍馒蛔颧撩贝圭昔硝纵掏俊斜剖渭按挞翰测绥2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）34沈阳塞纳书香苑项目用地简报结论及建议n经初步经济测算，该项目预计可实现税前利润率约20%，基本符合集团的投资收益标准，如能有效规避项目转让过程中产生的土地增值税问题，则项目税前利润率将进一步提高；n项目规模体量相对较小，易于整体开发，快速销售，利于实现开发资金的快速回笼；n建议集团领导予以一定重视，可安排在集团内部进一步探讨论证，展开相关工作。海尔地产集团北京分公司2011年3月26日鹅猫设癸疙颐譬散致换案春小剔钡磊疥糖类糜缚雕为钻塞雾馆熙硕痕藏旋2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）2011年3月沈阳塞纳书香苑项目地块简析（35页）35
