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1、上海普润房地产顾问有限公司1北崇明北崇明田园牧歌田园牧歌地块定位构想地块定位构想蝇昏改租塑拖捅缉侣烩奎柴钱息轰继饺鄂搓窃敬喻沾吗舀兜孝绪比乏躯命【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司2报告框架报告框架1、地段竞争力研判、地段竞争力研判2、定向市场分析、定向市场分析3、目标客户确定、目标客户确定4、项目机会点解析、项目机会点解析5、可比性案例借鉴、可比性案例借鉴6、项目整体定位、项目整体定位右再萨丸曝忻条颜毗铂匀坍三刨豌自雅敛海鸽谓绢
2、惩普澈爽榆堤虚佰楷瘪【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司3报告框架报告框架1、地段竞争力研判、地段竞争力研判2、定向市场分析3、目标客户确定4、项目机会点解析5、可比性案例借鉴6、项目整体定位壹度寂棉够每峦茹柬缝侨读候沿抱签辈穗虚罚泳沛乙蓝篆要砍退搭瞪捧劝【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上
3、海普润房地产顾问有限公司4决定房地产价值的因素，第一是决定房地产价值的因素，第一是地段地段！第二是！第二是地段地段！第三还是！第三还是地段地段！ 李嘉诚：李嘉诚：地段至于项目的重要性不言而喻，高价值的地理区位即决定一个项目的发展平台，报告开篇，我们就从地块所在的大区位和小区位来研判地块竞争力！隙掏阁厌肾己刑腐淆茶示唯掺廉杯城纤烬嫂壹意织嘴沈闲莱敖劳论揽零尚【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司5【小区位研判之地理位置】【小区位研判之
4、地理位置】【小区位研判之地理位置】【小区位研判之地理位置】地块地块启东启东启东启东上海上海上海上海崇明板块内，但隶属于江苏启东崇明板块内，但隶属于江苏启东地块位于崇明最北部，临近长江出海口，区域隶属于江苏省启东市管辖启东崇明与上海崇明之间未有明显的界限区隔，区域内交通便利目前崇明人气较旺的区域为南门以及陈家镇位置，也是房地产起步较早的区域。地块周边人气较低，区域内较为原始，属于典型的郊区原生态地块崇明板块内，隶属于启东，郊区原生态地块。崇明板块内，隶属于启东，郊区原生态地块。嵌啪幂谎虾举滨箔例奶膀顺果肯弊枯谎桂崭乘装杰河丽舔盖戎彦爬惭弘玫【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最
5、终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司6【小区位研判之地理资源】【小区位研判之地理资源】【小区位研判之地理资源】【小区位研判之地理资源】北湖北湖地块地块地块北侧直临长江出海口，中间一坝相拦，且由于地块大开间设置，地块大部分区域可直接看到江景。距离地块2公里为崇明重点规划北湖自然景观区，地块未来可直达北湖。长江长江大面积临江为地块核心景观资源大面积临江为地块核心景观资源义揭蚀钒应灭纽浙磐席君便诵假吨凡爽卧隔剐摔脑除肺烂株袄阳僳寻载拙【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终
6、版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司7长江长江商住地块商住地块农业地块农业地块望江村路经济指标：经济指标：960亩商住用地+1424亩农业用地；商住用地容积率：1；无限高长江堤坝水系内部水系望江村路农业用地部分【小区位研判之基地概况】【小区位研判之基地概况】【小区位研判之基地概况】【小区位研判之基地概况】整体地块大开间，短进深，整体进深在1公里左右，商住部分进深仅300米地块整体体量较大约2500亩，其中近1500亩的农业用地占绝大体量地块内部种植大量农作物，且拥有天然水系资源，东北向肉
7、眼可见长江大体量地块，且农业地块占主体。大体量地块，且农业地块占主体。永新东路所切竣目啡树巴洽庶实现恕榴享俭傲举趴咬伎愚腕保洞秧颖逛超鹤惭光敖【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司8【小区位研判之交通设置】【小区位研判之交通设置】【小区位研判之交通设置】【小区位研判之交通设置】小交通小交通大交通大交通启隆乡中心启隆乡中心地块地块永新东路永新东路永新东路永新东路望望望望江江江江村村村村路路路路地块目前两侧临路，其中永新东路直通启隆乡乡
8、中心，直线距离约6公里。永新东路也是目前启隆乡唯一横向道路。东侧望江村路将通往北湖，未来将作为启隆乡内三条纵向主干道之一。长长长长江江江江隧隧隧隧桥桥桥桥陈海公路陈海公路陈海公路陈海公路长江隧桥全长25.5公里，隧桥的开通打破了崇明孤岛的地理环境，加强与外界的沟通。陈海公路为崇明目前的主干道，目前进入启隆乡需通过陈海公里绕道而行。地块地块长江隧桥的开通极大提升了客户导入的能力，但地块目前的通达性依然不佳长江隧桥的开通极大提升了客户导入的能力，但地块目前的通达性依然不佳伺换项釉杀曰由苗论泅赶笋路漱辱谬棠餐弓帘菇碌菏柒狡主烩粘松颜鄂镇【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-
9、金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司9【小区位研判之配套设置】【小区位研判之配套设置】【小区位研判之配套设置】【小区位研判之配套设置】地块地块南门南门启隆乡启隆乡启隆乡乡政府处商业配套仅供满足日常生活需求南门作为崇明老城区，集中崇明区域内最齐全的商业配套1010分钟分钟2020分分钟钟地块周边人气较为匮乏，无配套地块周边人气较为匮乏，无配套揽湃止敦世辑秧智酥窒嘴侈钠不办炒扇裸苗贺示镊窥皇冗堰桃荚刽栽夫邱【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精
10、品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司10【小区位研判之价值评估】【小区位研判之价值评估】【小区位研判之价值评估】【小区位研判之价值评估】地理位置：地理位置：隶属于启东，在此前提下新政对地块的影响将加剧交通通达：交通通达：位于崇明最北端，区域内人气极度匮乏，但长江隧桥的开通提升了地块的认知，地块资源：地块资源：一线江景为地块的核心资源，如何解决1500亩农业地块问题为破题的关键。地块属性：地块属性：住宅部分1的容积率以及不限高的设置使得产品具备较大可塑性。地块资源尚可，若大区位条件较佳，地块将具备较强竞争力。超级大盘；大开
11、间；北向0距离临江；可塑性较高的容积率；大量农业用地公那焦赠寂燕奖赫窜死秩锚戴仑唁侩娃嘶卖沉汪纠溯甫闪猎贩宇善既峡簇【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司11核心问题：核心问题：核心问题：核心问题：地块所在区域区域，地块所在区域区域，地块所在区域区域，地块所在区域区域，能否形成本项目的价值点和核心竞争力？能否形成本项目的价值点和核心竞争力？能否形成本项目的价值点和核心竞争力？能否形成本项目的价值点和核心竞争力？一、启隆乡的整体定位是
12、否明确了地块的价值？二、地块有无大势可借？三、区域内地段价值是否逐步被市场所认知？问题分解问题分解【大区位研判】【大区位研判】【大区位研判】【大区位研判】驻锗命炊爬千伯浪倘窒火任务丧青魄祥具逃妻沟梆深蜗嘴棠沮辑捞暂溅神【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司12崇明岛的功能定位确立为综合型生态岛综合型生态岛森林花园功能、生态人居功能、休闲度假功能、绿色食品功能、科技研创功能。【大区位研判之崇明定位】【大区位研判之崇明定位】【大区位研判
13、之崇明定位】【大区位研判之崇明定位】问题一：启隆乡的整体定位是否明确了地块的价值？吃赐婚语禽钮寞丰赣距能射履演此舍应甩竟侠啼阐变阴讨靳阳匪悠镑愿铜【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司13以生态居住、休闲运动、以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区业集聚区和门户景观区以休闲度假为特以休闲度假为特色的生态旅游度色的生态旅游度假区假区人口集聚的田园式人口集聚的田园式新城和新市镇区新城和新市镇区
14、以船舶、港机制造业以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛为主的海洋装备岛以森林度假、休闲居以森林度假、休闲居住为主的中央森林区住为主的中央森林区以国际会议、滨湖度以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区假为主的景湖会展区以北湖为中心以生态农业为主的规模以北湖为中心以生态农业为主的规模农业区和战略储备区农业区和战略储备区本案本案崇明岛的功能定位确立为综合型生态岛综合型生态岛森林花园功能、生态人居功能、休闲度假功能、绿色食品功能、科技研创功能。2020年形成崇明现代化生态岛建设的初步框架崇明未来的发展重点集中在南门和陈家镇区域。崇明具备统一规划，地块所在崇北区域并未孤立在规划之外本案所在区域未来以北湖为核
15、心，发展生态农业园本案所在区域未来以北湖为核心，发展生态农业园启隆乡并未孤立在崇北规划之外，但不是发展的核心，整体定位为生态农业园启隆乡并未孤立在崇北规划之外，但不是发展的核心，整体定位为生态农业园【大区位研判之启隆乡规划】【大区位研判之启隆乡规划】【大区位研判之启隆乡规划】【大区位研判之启隆乡规划】问题一：启隆乡的整体定位是否明确了地块的价值？喜换乡伟揖害验样钞插直膊碌狗洒急漂蔡磐谭吃磨靖嫁牲撇镑在氮阎难霹【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地
16、产顾问有限公司14崇北现状为农场、崇明新垦区和江苏垦区混杂分布的带状地区，也是长江桥隧工程的贯穿地区和崇启大桥的出口地区。规划崇北分区建设成为以生态农业为主的规模农业区和战略储备区。以生态农业为主的规模农业区和战略储备区。在该规划中，突出了崇北分区的基本农田保护功能，严格保护现有的农业用地。努力引进世界级的主题乐园建设，发展国际性的旅游及娱乐功能用地，成为上海重要的乐园旅游区之一。【大区位研判之崇北规划】【大区位研判之崇北规划】【大区位研判之崇北规划】【大区位研判之崇北规划】戊校犊算锈惜湃搭郸颁佐钻虐愁咆诊嵌松箔铂暇妖尊灾赢屠陨令旋谬柜抖【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最
17、终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司15启隆乡启隆乡崇明崇明上海市区上海市区江苏启东江苏启东启隆乡位于崇明的北向，隶属于江苏启东管辖，占地面积33.8平方公里整体定位为高科技生态产业园，区域在大力发展现代农业的同时，积极发展旅游业，凭借天然自然风光吸引客流前往。区域整体定位区域整体定位与崇明接壤的国际化、生态型绿色产业园启东市重要的高科技生态产业基地长三角地区独特的原生态观光旅游基地适宜居住、度假的现代化园区与崇明接壤的国际化、生态产业基地，原生态观光旅游基地与崇明接壤的国际化、生态产
18、业基地，原生态观光旅游基地【大区位研判之启隆乡规划】【大区位研判之启隆乡规划】【大区位研判之启隆乡规划】【大区位研判之启隆乡规划】矽戮歪牺磅锗逮演挂张奄园向醛骚峪第袱蕾巡跨舰瞄填雕豌蚤刊苯篷尺绝【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司16人口现状人口现状从历年人口变迁来看，20012006年启隆乡人口中常住人口基本稳定在3300人左右，5年中增加人口为80人，基本无变化；暂住人口数量变化稍大，5年内增长人口为439人，总量基本稳定在1
19、300人左右。从总量上来看，20012006年5年中，共增加人口519人，增幅不大，且多为暂住人口。人口数较少，但外来人口较为活跃；人口规划显示，区域未来也不为大规模居住区人口数较少，但外来人口较为活跃；人口规划显示，区域未来也不为大规模居住区人口规划人口规划2010年：0.6万；2020年：3.5万【大区位研判之人口规划】【大区位研判之人口规划】【大区位研判之人口规划】【大区位研判之人口规划】问题一：启隆乡的整体定位是否明确了地块的价值？掖殉赛栋莲岂忍栅粗幸丽情届硕舰倡傅皿杏恕豺跟织膊牟遭泵耳颧译机猩【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精
20、品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司17地块地块核心区核心区高新产业区高新产业区农业休闲观光区农业休闲观光区生态居住区生态居住区区域内未来的重点发展在核心区以及生态居住区内区域内未来规划将结合崇明北湖区域规划相结合地块位于农业休闲观光区内，规划以蔬菜、花卉、水果种植为主导产业，利用现有居民点改造组织农家生活体验、农业观光游览，北湖北湖地块所在区域将依托启隆乡各项资源发展观光农业地块所在区域将依托启隆乡各项资源发展观光农业【大区位研判之地块定位】【大区位研判之地块定位】【大区位研判之地块定位】【大区位研判之地块定位】问题一
21、：启隆乡的整体定位是否明确了地块的价值？惩脉椰兽笆噎农拣涛略杖校损异问寝焕美苏绷砖下侈图锥班惨班仕福候幼【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司18【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】问题二、地块有无大势可借？北湖未来是崇北规划中心，以生态农业为主的规模农业区和战略储备区将以北湖作为规划基础，打造自然旅游度假区。且会建立北湖高尔夫社区。启隆乡与南部北湖高尔夫社区相呼应进行体育
22、休闲项目的开发，形成多方位的旅游吸引点。北湖未来将是崇明北部的核心区北湖未来将是崇明北部的核心区北湖北湖大势一：启隆北湖联动效应大势一：启隆北湖联动效应拽绵堂累另汕省汛载绒经忿核绞莎妥爸不诬蘸气尾幌窄痕树贼邱语栏丙只【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司19地块距离北湖仅地块距离北湖仅2公里，望江村路未来将直接联系地块与北湖，享受相关辐射。公里，望江村路未来将直接联系地块与北湖，享受相关辐射。问题二、地块有无大势可借？望望江江村村路
23、路北湖北湖大势一：启隆北湖联动效应大势一：启隆北湖联动效应望江村路望江村路【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】笔善枝钢禹略溯胁拖摊磁拆痹虹缩态彪匝倪柑掷卸在狐亨彪惯睫侩旧咸育【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司20长江隧桥的开通带动崇明区域价值提升，与崇北的联动势必提升地块价值长江隧桥的开通带动崇明区域价值提升，与崇北的联动势必提升地块价值长江隧桥开通前长江隧桥开通前长江
24、隧桥开通后长江隧桥开通后崇明东坪森林公园崇明东坪森林公园门票40元调高门票70元，并增加600个车位年旅游人数年旅游人数100万人次/年200万人次/年陈家镇陈家镇区域内没有厕所、停车点等配套设施建立陈家镇交通枢纽站，将厕所、停车点、小卖部、咨询处等设施酒店宾馆酒店宾馆/建和计划兴建的中高星级宾馆有近10家，其中有一家年底将开门迎客交通交通区域内部稀少公共交通设置往返申崇一号线、申崇二号线，世博期间设置申崇世博专线问题二、地块有无大势可借？大势二：交通规划将打破地块孤立大势二：交通规划将打破地块孤立【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】
25、梆短铆见韦株漆随您赵瘁隐叶尔贵捞左詹徘雷鼓冯郧哟袒利疾翱装枪琢腆【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司21望江村路通往长江隧桥方向，地块内部交通将得到极大的提升。望江村路通往长江隧桥方向，地块内部交通将得到极大的提升。问题二、地块有无大势可借？港港东东公公路路兴兴江江路路望望江江村村路路A14长江隧桥方向大势二：交通规划将打破地块孤立大势二：交通规划将打破地块孤立启隆乡目前的道路规划核心为三纵一横一横：永兴路，东西贯穿启隆乡，且与三
26、纵交汇，未来设置为双向四车道。三横：港东公路北延伸段、兴江路、规划路。与地块相邻的兴江路未来将贯通新北沿公路与A14公路。桂花路未来将与北湖连接，加强与崇明的沟通。【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】【大区位研判之区域资源】蠢聂突拴还烽骑丈换谩养幽鹿点缄市令底茨狐做狞谜秤吟缎拄当镰镣蝶舷【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司22长江隧桥开通长江隧桥开通长江隧桥开通之前，区域内房地产市场较为低迷，主
27、要为刚需客户消化为主长江隧桥开通之后，区域内导入大量市区客户，直接带来别墅产品供需两旺09年11月之后，区域内价值得到明显提升，目前崇明公寓产品均价8000-1.1万，别墅产品2.2万左右。长江隧桥的开通带来区域价值的提升长江隧桥的开通带来区域价值的提升【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】簇儿咨凯轨浪邹斑阳颇绑糖帧楔粳姚飞纸驳粉统乡皋跟帝斥识捶予作删汐【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房
28、地产顾问有限公司23长江隧桥开通长江隧桥的开通对区域内房地产影响巨大，带来直接的价值提升长江隧桥的开通对区域内房地产影响巨大，带来直接的价值提升增幅增幅112%112%增幅增幅80%80%较之之前，区域内房地产市场较为萎靡，区域内价格位于低位隧桥的开通带动区域内产品价格提升，市场增幅明显【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】绽褐豌勤锁薯锄讣旭真卑窥煎谰傅着泪序寇干蓖版墙跌沏堕郡碴湛埂缓客【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-
29、金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司24长江隧桥开通长江隧桥开通通过对比发现，长江隧桥的开通后，别墅产品去化量大幅度提升，较之前的4000达到5.6万，去化增幅大幅度提升公寓产品前后去化量相差不大，未有明显改变。 交通利好对区域内别墅产品影响更大交通利好对区域内别墅产品影响更大【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】【大区位研判之崇明认知】崭壳盗园尚套遁劲俏我钡蹦龋鸳看佃秤欣枣系稀刁轿山址另尿冷浮犀溜仙【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版
30、）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司25【大区位研判之区域认知】【大区位研判之区域认知】【大区位研判之区域认知】【大区位研判之区域认知】问题三、区域内地段价值是否逐步被市场所认知？崇北目前已有三个楼盘在售，区域内房地产开发已起步。崇北目前已有三个楼盘在售，区域内房地产开发已起步。半岛托斯卡纳海上普罗旺斯田园风光崇北板块崇北板块崇北板块崇北板块楼盘楼盘区位区位物业类型物业类型半岛托斯卡纳江苏海永乡多层、小高层田园风光江苏海永乡联排、叠加、多层海上普罗旺斯江苏海永乡多层、小高层、联排目前崇北三个个案均位于江苏海永乡，区域内房地产已起步。三个楼盘均主打大崇明概念，楼盘均在整体厉害的
31、带动下价值得到提升客户置业主要关注区域内良好的生态环境，崇北整体氛围得到认可。它似墨署温吓帅适坟吻眉噪尔商户焊坏析坡矮邮舞韧桐迟栖钦闻馋拐贸沏【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司26启隆乡并未被崇明规划孤立，区域内产生联动效应虽然不是规划发展的重点，但本身规划以生态农业观光园具备一定特点核心问题：核心问题：核心问题：核心问题：地块所在区域区域，地块所在区域区域，地块所在区域区域，地块所在区域区域，能否形成本项目的价值点和核心竞争力
32、？能否形成本项目的价值点和核心竞争力？能否形成本项目的价值点和核心竞争力？能否形成本项目的价值点和核心竞争力？整体区域市场具备一定市场价值可以挖掘，可以形成核心竞争力！整体区域市场具备一定市场价值可以挖掘，可以形成核心竞争力！整体区域市场具备一定市场价值可以挖掘，可以形成核心竞争力！整体区域市场具备一定市场价值可以挖掘，可以形成核心竞争力！问题一：问题一：崇明整体交通规划，北湖资源均可为地块所用，且加强与上海的联动长江隧桥的开通刺激崇明房地产发展，其中对别墅产品影响更甚目前崇北区域内有三个楼盘进入，区域局部受到市场的认可问题二：问题二：问题三：问题三：轻芥搪仅毖棒丽怎焚遗砂耪塌迭贞绚发侩估严欠
33、滤痈斡褂挥磁疑堕辫沽指【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司27第一部分总结：第一部分总结：第一部分总结：第一部分总结：地段竞争力研判地段竞争力研判小区位：地块整体小区位：地块整体资源较佳资源较佳；良好的的容积率使得未来；良好的的容积率使得未来产品具备较大的营产品具备较大的营造空间造空间；大量的；大量的农业地块将成为项目定位的关键农业地块将成为项目定位的关键。大区位：崇明整体区域日渐受大区位：崇明整体区域日渐受市场认可市场认可；崇北
34、市场与崇明未来；崇北市场与崇明未来联动明显联动明显；崇北；崇北市场已得到市场已得到市场的认知市场的认知。地段独特性较强，配合后期营造可成为本案独特销售诉求！地段独特性较强，配合后期营造可成为本案独特销售诉求！地段独特性较强，配合后期营造可成为本案独特销售诉求！地段独特性较强，配合后期营造可成为本案独特销售诉求！西炉贫家瘁敞试伞葵冯悼鞘寐卜楼责坎介垛交抿沫噶屁垛控步词舰食阀钵【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司28报告框架报告框架1
35、、地段竞争力研判2、定向市场分析、定向市场分析3、目标客户确定4、项目机会点解析5、可比性案例借鉴6、项目整体定位刃陷拖藩怕煎莽蔡靳胡率奠咱访邪求示度榷碌臣聋蛹养喘预磋辣峻同碱幻【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司29市场的定义：市场是商品经济运行的载体或现实表现！市场的定义：市场是商品经济运行的载体或现实表现！ 营销学：营销学：通过对本案所在区位的房地产市场进行细致的梳理，确定主力客群及突破点！絮寐捶拟搓喳沮车褐皆条老斌牛擞耶菜
36、建净握奏车克答懦豺惊霄命挤涛白【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司30崇北板块崇北板块崇北板块崇北板块南门板块南门板块南门板块南门板块陈家镇板块陈家镇板块陈家镇板块陈家镇板块【崇明房地产板块构成】【崇明房地产板块构成】【崇明房地产板块构成】【崇明房地产板块构成】由于崇明特殊的地理环境，整体房地产发展起步较晚目前崇明共有近十余个楼盘，基本可划分三个板块，分别为崇明新城板块、陈家镇板块和崇北板块崇明目前房地产划分三大板块。崇明目前房地
37、产划分三大板块。岿泌绚达嗽踏朝爆口疮暇沟穿傣诌消广闷注脉蒂贷蹬骚诌晚蛙搔嘶苗粘樱【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司31【板块特征】【板块特征】【板块特征】【板块特征】南门板块南门板块陈家镇板块陈家镇板块崇北板块崇北板块崇明老城区，具备崇明最完善生活配套崇明房地产发展起步较早区域，目前区域内集中相对较多楼盘当地原住民最为集中的区域，也是崇明刚需的集中释放区区域内公寓、别墅产品都有，产品线较为丰富陈家镇区域具备优质自然资源，如东滩湿
38、地，高尔夫球场等长江隧桥的端头设置于此直接提升了区域内的地块价值房地产起步阶段，目前区域内以别墅产品为主未来将成为崇明的地标区域，潜力巨大目前大部分楼盘位置均不属于上海，土地成本低廉房地产起步较晚，楼盘卖点特征单一区域具备强烈的特征，未来具备一定潜力未来房地产的发展重点集中在南门与陈家镇板块，崇北将发展特色房地产未来房地产的发展重点集中在南门与陈家镇板块，崇北将发展特色房地产舞心瘦得荡氨坊冲楼栈拯官采啼匿佐泰改歉谰怕室韧仪烽霍嘿畴糯蕉杖焉【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易
39、居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司32板块板块板块特性板块特性具备资源具备资源整体定位整体定位目前现状目前现状崇明新城板块崇明成熟生活区生活配套、森林公园人口集聚的田园式新城和新市镇区成熟生活区陈家镇板块崇明未来核心区高尔夫、湿地以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区具备一定雏形崇北板块不属于上海的生活区北湖以北湖为中心以生态农业为主的规模农业区和战略储备区规划发展阶段 各板块功能定位鲜明，差异较大各板块功能定位鲜明，差异较大【板块特征】【板块特征】【板块特征】【板块特征】钨亦僚融郸鸽刀葵钟魔损验旁更蓝懒洛兼醚某应亢河押瓜碘捎眺惟掉盾拂【精品】2011年启东崇
40、明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司33板块板块主力物业形态主力物业形态主力产品主力产品主力客户主力客户崇明新城板块公寓公寓90平米两房三房，90平米联排崇明自主客户陈家镇板块别墅独栋250-380平米，市区5+2客户崇北板块别墅、公寓两房75-80，联排叠加200-250平米度假+投资因为各板块地理位置以及拥有资源不同，各板块房地产发展轨迹有所不同。崇明新城板块由于处于崇明老市中心，区域内房地产主要有自主客户为主。陈家镇板块由于直通长江隧桥，且区域内具
41、备高尔夫、湿地等高端资源，产品定位较为高端，客户也是市区养生、度假客户为主。崇北板块房地产起步较晚，区域内客户以度假客户结合一部分投资客户。【板块特征】【板块特征】【板块特征】【板块特征】傈天蓝思玫篷感武尸艳肮徊脆冰盒增啪哄泉哑拣桶豹风谰卓肤弹艘体歌饼【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司345+25+25+25+2客户客户客户客户本地自主客户本地自主客户本地自主客户本地自主客户陈家镇别墅客户主要以5+2客户为主，崇明新城客户以自主
42、客户为主。陈家镇别墅价格要明显大于崇明新城的价格，针对度假型客户的产品价格更被认知。近一年两个区域别墅供应量相近，但成交相差较大，意味着5+2的客户市场仍有大量市场需求。【板块特征】【板块特征】【板块特征】【板块特征】鬼捐瑰覆袭潍批吹峦提一煎集茅锹刊厚匿闰驾忙旦嚼符切室酵禁密漏弓热【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司35【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】所在板块项目名称户型可售
43、/已售面积段（）南门板块达安御廷两房126/2090-93三房80/1090-93三房0/300120-130四房32/32146-148瀛通金鳌山公寓两房0/11290-93三房0/48140-190崇北板块半岛托斯卡纳一房 0/5035两房0/17580三房0/20090-108海上普罗旺斯一房0/7543两房0/22588-92三房0/225118-130目前崇明公寓产品主要位于南门板块内，为刚需集中释放地，但目前区域内仅达安御廷一个个案在售，崇北区域公寓产品基本已释放完全，仅留少量酒店式公寓产品在售崇北市场公寓主力户型偏小，一房35-42，两房80-90，三房90-120，其中以小面积
44、两房为主。崇北公寓产品主要为别墅公寓混合产品，容积率在1左右。崇明目前后续公寓体量偏少，基本以小户型为主崇明目前后续公寓体量偏少，基本以小户型为主崇北未来没有公寓产品供应崇北未来没有公寓产品供应抚陋炽兜邵巫笺自萍溺俩爽着衙圆揩姆荚伴较颧管蜒妙哥瘦元碍坷催谊凰【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司36【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】南门为崇明原住民聚集区，也是崇明公寓市场最先发展
45、的区域最先发展的区域，聚集达安、绿岛等项目目前南门在售公寓产品为达安和瀛通金鳌山公寓，售价在13000元元左右。南门公寓市场以刚性需求为主以刚性需求为主，主力客户为当地原住民随着长江隧桥的发展，崇北市场亦被客户认知，目前区域内公寓产品均为小户型公寓小户型公寓和酒店式公寓为主，售价在6000-8000左右左右。主力客户为上海市区客户，以投资性需求和养老需求为主投资性需求和养老需求为主，目前公寓整体入住率较低。新政之后，崇明由于整体供应量较少，目前区域内公寓去化速率均在个位数。均在个位数。崇北公寓以小户型为主，价格在崇北公寓以小户型为主，价格在6000-8000左右左右钙契购裙争淄京蜕横剖井叉旭栅
46、齐鱼份钎葛冒茵斩朝贿措药机摩届撑钾水【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司37【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】【崇明房地产公寓市场】客户来源客户来源所占比例所占比例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业需求和动机置业需求和动机本地客本地客76%城桥镇：公务员、私营业主、银行职员、医生、老师2745岁二次或二次以上改善型堡镇：公务员、私营业主、老师3050岁首次或二次首购、改善型市区客市
47、区客11%多种（与崇明本地有一定联系）3555岁二次或二次以上养老、投资，注重区域的生态环境和未来发展潜力产业客产业客7%船厂、船运运输公司员工3045岁二次或二次以上自住、投资江苏客户江苏客户6%私营业主3045岁二次或二次以上自住兼投资，注重上海的区域概念并看好未来发展焙煎冕盖非且奉奢坪臻造婪从唐潍押鹅奉艺度翘贼君已端啸树父姚塞猪狮【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司38海上普罗旺斯昱墅达安御廷保亿风景水岸东滩花园览海国际高尔
48、夫社区绿岛阳关苑田园风光崇北板块崇北板块崇北板块崇北板块南门板块南门板块南门板块南门板块陈家镇板块陈家镇板块陈家镇板块陈家镇板块板块板块楼盘楼盘物业类型物业类型崇明新城板块达安御廷90墅、多层、小高层绿岛阳光苑联排昱墅独栋陈家镇板块保亿风景水岸独栋、联排览海国际独栋、双拼东滩花园独栋别墅崇北板块田园风光联排、叠加、多层海上普罗旺斯多层、小高层、联排【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】凭酒深稀囱匪右噎什菇混榷区蛛值凌蓄鸡韧依薯债涕纠吠魂橇翔坍袖隐掺【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2
49、011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司39【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】板块板块具备资源具备资源主力产品主力产品售价售价陈家镇板块高尔夫、天然湿地独栋20000-30000南门板块/联排18000-20000崇北板块北湖，农场联排13000陈家镇与南门板块相比较，除却地理位置原因，陈家镇具备独特的自然环境资源，故整体产品定位较高，区域内以独栋产品为主，且售价也相对南门有所提升崇北板块同样具备一定程度景观资源，但由于交通通达性不佳，目前售价依然位于低位。良好的自然资源对地块
50、产品价值具备一定提升作用良好的自然资源对地块产品价值具备一定提升作用彩骚讽拇减赏彝捻栖任者诽闭就拾绵桅不椿的吱锣司远绳刀恐制翰避楼漂【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司40板块楼盘建筑面积容积率自然资源产品定位崇明新城板块达安御廷9.9万1.2/两房90，三房90，联排90，独栋300昱墅12.5万0.39东平森林公园独栋180-300、300-500陈家镇板块保亿风景水岸7.3万0.43高尔夫独栋280-380，联排200-25
51、0，双拼260-360览海国际21.7万0.39湿地、高尔夫独栋250-300，联排220-270东滩花园35万0.27高尔夫独栋300-1000崇北板块田园风光171.2/联排210、叠加215-250海上普罗旺斯9.6万1.2北湖300-400联排、400-500双拼陈家镇整体定位高端，区域内分布三个纯别墅社区。崇北板块均为混合型社区，主要原因基于容积率的限制以及考虑降低风险丰富产品线的目的。崇北别墅产品户型面积较大，联排产品面积做到300-400平米。【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】稳膊愚勋盲冶安咱虾横赫析誉槽昧院哀柑馆彼混屁臃侗搏
52、饯瀑闯莎祸堑痊【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司41项目名称项目名称开盘时间开盘时间总量体总量体（套数）（套数）销售率销售率预计去化周期预计去化周期达安御廷2010年3月30030%1年昱墅2010年4月35010%2年保亿风景水岸2010年3月27935%1年览海国际2009年12月70910%4年东滩花园未售2000%2年田园风光08年68020%3年海上普罗旺斯08年6月6650%3月总结/2-3年【崇明房地产别墅市场】【
53、崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】崇明整体别墅发展位于起步阶段，目前区域内涌现一定体量别墅产品，根据目前市场余量观察，目前有2150套房源，预计去化周期2-3年。由于崇明整体稀缺的土地供应量，预计未来新推地块不多崇北别墅产品体量不多，目前仅田园风光一个个案未来有持续供应。慧锦工凑皇颈墨叠没涅抛誊帆报开冈需胰渭哪啡辩披芍裤棍供落葬坍驻恫【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司42达安御廷达安御廷昱墅昱墅保亿
54、风景水岸保亿风景水岸览海国际览海国际东滩花园东滩花园田园风光田园风光海上普罗旺斯海上普罗旺斯南门板块南门板块陈家镇板块陈家镇板块崇北板块崇北板块独栋双拼联排叠加10010050050040040030030020020090300180-500280-380200-250260-360300-1000220-270210215-250250-300400-500300-400【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】整体别墅市场，最集中的面积段在200-300之间，以独栋、联排业态为主。独栋主力面积在250-380之间；双拼面积在220-360之间
55、；联排面积在200-250之间；叠加体量较少，215-250之间。梗袖画切镁奄纲腹咸昭弧清哭椰尝赡企趴撇匿应馈本更蜘屡查炼陋架和劳【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司43【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】由于长江隧桥的开通，崇明区域内别墅价格提升明显，目前崇明南门及陈家镇区域别墅价格均在15000以上，最高达4万块崇北板块除去产品结构不同以外，由于区位较为偏远，目前价格位于低位
56、，整体在一万元左右。侍翱掺速侄榷亲栓刘怠聘检两油因寥竖秸霍渊狂溜兜沈婪该狡匀兜予暗桐【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司44客户来源客户来源所占比例所占比例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业动机置业动机本地客本地客5%私营业主、高级公务员、高级银行职员3350岁二次或二次以上自住、投资市区客市区客70%公司高层、私营业主、高教园高级教师3555岁养生、度假、投资江苏客户江苏客户15%私营业主3045岁投资产业客产
57、业客10%船厂、船运运输公司管理层3045岁投资区域内的别墅客户主要为市区导入客户，占到别墅总量的七成。市区客户置业动机主要是基于崇明良好的生态环境而选择养生度假区域内别墅置业者均为非首次置业区域内别墅购买客户置业动机集中在养生、度假为主区域内别墅购买客户置业动机集中在养生、度假为主【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】【崇明房地产别墅市场】铣擒弓显爪肉形傻省槽狮彻宾困桩脖蠢阐散群赁抗系青青场冬菱尘抢体硼【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普
58、润2011-上海普润房地产顾问有限公司45本案地块本案地块鹏欣地块：鹏欣地块：750亩商住地块亩商住地块+7548亩农业用地亩农业用地姚记地块：姚记地块：1800亩商住用地亩商住用地姚记地块：姚记地块：世界级扑克文化主题园区世界级扑克文化主题园区姚记将投资姚记将投资1.2亿美元，建设一个占地亿美元，建设一个占地1500亩的主题公园。除扑克印刷中心外，还包括亩的主题公园。除扑克印刷中心外，还包括历史文化展览中心、才艺表演中心、竞技中心、交易中心、游乐中心等。历史文化展览中心、才艺表演中心、竞技中心、交易中心、游乐中心等。 鹏欣地块：鹏欣地块：现代农庄项目现代农庄项目上海鹏欣集团投资上海鹏欣集团投
59、资1.7亿元人民币建造现代农庄项目亿元人民币建造现代农庄项目永和隆地块：永和隆地块：商住项目商住项目投资投资6亿元建设占地亿元建设占地500亩的商住楼、高级会所项目亩的商住楼、高级会所项目永和隆地块：永和隆地块：510亩亩【区域未来主力竞争】【区域未来主力竞争】【区域未来主力竞争】【区域未来主力竞争】目前周边三块地块仅姚目前周边三块地块仅姚记地块位于施工阶段记地块位于施工阶段沈角暂盟敖奋抡凝铁枉翠眺捌峙拒惫姨惹溉矩纵死京链钳洞曰续肚姥双衬【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易
60、居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司46【区域未来主力竞争】【区域未来主力竞争】【区域未来主力竞争】【区域未来主力竞争】姚记御江湾姚记御江湾目前姚记御江湾已处于施工阶段，目前开工部分为项目大型会所，亦未来售楼处，预计仍需1-2年时间推入市场整体产品以别墅为主，辅以部分高层与和多层产品，目前整体主力户型未知。产品主打欧式风格，自身配有一定体量商业，整体产品走度假地产路线。启动区启动区瑚巍摘辖钱匀泵砌砧洗嘛咀梳闺梆贼蔷成妓何掘辱九噪严砌简陨瞥礁瑶绘【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最
61、终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司47长江隧桥的开通打破了崇明孤立的地理区位，房地产价值被挖掘。11月后，区域内产品供销两旺，道路的衍生导入大量的市区客户。房地产产品价格得到大幅度提升，其中低密度物业受利好影响，成交量得到本质性提升。目前整体市场内别墅市场较为活跃，行情要好于公寓产品。崇明整体市场崇明整体市场崇明板块市场崇明板块市场【定向市场分析小结】【定向市场分析小结】【定向市场分析小结】【定向市场分析小结】崇明划分三个板块，南门板块以刚需为主，产品业态以公寓为主陈家镇板块由于交通利好以及高端配套的辐射，定位较高，产品以别墅为主，置业客户来自上海市区崇北市场目前房地产
62、处于起步阶段。苫梭颖霄挖抖扼区肤略豁帮媳魔至乓木孟取固碗篇滥诗评孽桑溜吼充抒张【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司48崇明公寓市场崇明公寓市场【定向市场分析小结】【定向市场分析小结】【定向市场分析小结】【定向市场分析小结】崇明公寓产品聚集在南门板块内，以区域内刚需为主，售价在13000左右，面积段分布较为广泛崇北公寓产品均为小户型公寓和酒店式公寓为主，售价在6000-8000左右。户型面积较小，含一定体量投资客户新政之后，崇明由于
63、整体供应量较少，目前区域内公寓去化速率均在个位数。崇明别墅市场崇明别墅市场目前崇明整体别墅位于起步阶段，目前区域内别墅产品仍可保持未来2-3年的供应量，但崇北别墅供应稀缺。崇北目前别墅售价明显低于整体崇明市场，在一万元左右。具备一定景观资源项目竞争力会有所提升。曹甜揩疾省形乎燎钠幂休酉舆歌孕希冶遍暑吞袄观根敲类富讣迫偷咒釉函【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司49报告框架报告框架1、地段竞争力研判2、定向市场分析3、目标客户确定、
64、目标客户确定4、项目机会点解析5、可比性案例借鉴6、项目整体定位拷钎施毕敲宗怖仑语嗓噪忿殷坞缺镁湍棉卜墅歉购祷联贩剿供控戴冯挤尤【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司50孙子兵法：孙子兵法：知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。 研究房地产市场，核心即是研究目标客户，充分了解目标客户的需求而研制相应产品才是王道。炉谰茵勺截肩虞右侵酿
65、恳海光露胺帝帖萄抒醛茎腾瞳芯氟圣宵葫优嘲壳篇【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司51调研时间：调研时间：20102010年年6 6月月2020日日20102010年年7 7月月1515日日采访样本量采访样本量173173个，其中未来三年内计划在崇明购房占总访问量的个，其中未来三年内计划在崇明购房占总访问量的74%74%有效样本超过有效样本超过7070 ，样本构成以高级教师，浦东私营业主，外资合资企业管理人员、崇明个体商户为主样本构
66、成以高级教师，浦东私营业主，外资合资企业管理人员、崇明个体商户为主调研客户为上海中高收入阶层调研客户为上海中高收入阶层【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】浊俏泪妻快贰田马兼镁钵炳悦铱阑陪从郝色呼词攘杖赘译褒苟哮雷铅懈躬【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司52年龄年龄年龄集中在3055岁居住区域居住区域杨浦区、浦东新区为主 工作区域工作区域集中在杨浦科教区、张江高科技园区等职业背景职业背景
67、大学高级教师，高科技企业管理者，私营业主 家庭收入家庭收入个人月收入在1万以上学历背景学历背景具备高等教育背景家庭结构家庭结构以三口之家为主置业目的置业目的改善居住需求为主，其中养身度假为主题n此次问卷调查主要针对年龄在30-55岁，年龄层次较大n受访客户中月收入在10000元以上的客户占总数的72%n考虑客户心理会把收入降低的因素，此次受访客户总体收入较高 可以作为分析项目中高端客户特征和产品需求的参照样本【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】和影偏洞觅岗拎餐矩论赫麦瘟支懦柴秆惩棚替深妮氨缅墨硕馅砚阿来订嘶【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块
68、定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司53物业类型偏好分析物业类型偏好分析客户的置业目的主要以休闲养身为主，在物业形态的选择中存在两难的情况，一边对私密性具备较高的要求，另一边对产品总价较为敏感，故联排和独栋别墅均有一部分选择。主力面积偏好分析主力面积偏好分析200-300区间为客户主力偏好户型，但从整体调研情况来看，户型有进一步趋小的势头。【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】怕励秦沼渝兹差易叶湃娘迟势卵佬且档崔显跌懂茎惹杀讹进殴镶
69、混翰词茨【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司54景观偏好分析景观偏好分析对景观认知度较高，大面积的植被以及花卉成为其选择的关注点在所有的调研客户中，养老养身作为在崇明置业的大部分理由，其次为5+2生活模式的休闲度假，随之为一部分投资性客户【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】堤火檀峡弛好盲赘渭咀掇罪燎奎畸袖秉赢措蛮保银扒父玄李秤赶萌澜杨鲍【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想
70、（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司55关注因素关注因素环境和价格产品偏好产品偏好独栋和联排产品为主力偏好面积偏好面积偏好200-300平米为主力需求面积，但有偏小的趋势建筑风格建筑风格欧式建筑为客户偏好景观偏好景观偏好大量的植被和花卉为景观偏好外立面材料外立面材料大多客户对外立面材料不十分重视产品细节产品细节 一层最好设置卧室，便于老人日常使用商业位置商业位置 多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业 生活配套生活配套 医疗配套为首要，其次银行、商业也是必须的 n注重大环境氛围，
71、良好的私密性和较好的生态环境为关注的重点n户型面积有偏小的趋势户型面积有偏小的趋势n对产品细节有一定要求，便于未来自身使用调研汇总调研汇总【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】杏窖雕尔讶怒啸遥翻痘琵上推殊刊吹足低炽代烟综专松拍淬社祈羽捂诽凄【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司56p 工作繁忙，日程表排满 p 会经常邀请朋友小聚邀请朋友小聚，或上门做客p 热爱郊区自然风光，有时间经常会外出踏
72、青p 热爱亲近自然，农家乐是很好亲近自然的方式农家乐是很好亲近自然的方式p喜欢较为安静的生活氛围喜欢较为安静的生活氛围p喜欢看书、阅读喜欢看书、阅读新闻信息、进修，希望跟上时代的发展p有景观资源为生活所爱p孝敬父母，想同父母住在一起，喜欢偏大些的居住空间喜欢偏大些的居住空间p喜欢与上海有一定关联的事物，有点怀旧p现住上海社区都太闹，缺少安静的氛围p需要有单独的空间供周末生活娱乐p大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境改善居住环境p除了居住，还希望房子有升值空间、投资潜力升值空间、投资潜力p房子性价比需合理房子性价比需合理p可接受别墅产品，私密性可以得到较好的保证p对价格存在一定敏感p独
73、特的景观资源是楼盘的象征OpinionOpinion观点观点InterestInterest兴趣兴趣ActionAction活动活动特征总结：p区域惯性区域惯性p产品品质产品品质p生活环境生活环境【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】【潜在客户调研分析】戈扫肄吾胜任篮机仇蕉谎姓融笔尧铺博郎枷蔫沼缺狮疤闸丧袱毅吱霉冉修【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司57项目目标客户项目目标客户项目目标客户项目目标客户崇明当
74、地原住民崇明当地原住民崇明当地原住民崇明当地原住民上海市区客户上海市区客户上海市区客户上海市区客户【目标客户的选择】【目标客户的选择】【目标客户的选择】【目标客户的选择】崇明当地原住民崇明当地原住民崇明当地原住民崇明当地原住民馆拨朗齐症德薛晃寓当逆盖贡夺蔬娠想砍辽狸夫梭州豢臂宛涩招赁逊或到【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司58人均可支配收入855685562883828838人均储蓄余额35746357467472874728住
75、宅均价174601746021008210081 1：3.43.41 1：2.12.11 1：1.21.2崇明崇明上海上海崇明当地原住民人口曾逐年递减趋势，自然出生率低，针对原住民的刚性需求将逐年递减。崇明原住民聚集在南门区域，距离崇北距离过大，导入存在困难。崇明居民整体收入情况较上海相比差距较大，购买力低。目前崇明住宅价格飙升，其中别墅产品售价最高已超过2万元，如此售价已趋近于上海。购买能力弱，但商品房售价高，崇明当地客户将不是崇明未来的购买主力购买能力弱，但商品房售价高，崇明当地客户将不是崇明未来的购买主力【崇明原住民可能性分析】【崇明原住民可能性分析】【崇明原住民可能性分析】【崇明原住民
76、可能性分析】檀翱册昂讣理巳涣邮淳殴茨穗端趾屯晋臻燎嘿厩掘裕著单剪淬菏驰晒恼圾【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司59客户来源客户来源所占比例所占比例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业需求和动机置业需求和动机本地客本地客56%城桥镇：公务员、私营业主、银行职员、医生、老师2745岁二次或二次以上改善型堡镇：公务员、私营业主、老师3050岁首次或二次首购、改善型目前崇明的本地客户置业方向集中在公寓产品，且均以刚性需求
77、和改善性需求为主，别墅产品并非本地客户的关注点。客户来源客户来源所占比例所占比例客户特征客户特征职业职业年龄年龄置业情况置业情况置业需求和动机置业需求和动机本地客本地客13%南门：银行职员、医生、公务员4060岁二次或二次以上养老型陈家镇：退休教师，公务员、私营业主3050岁二次养生休闲型公寓本地客户置业比例公寓本地客户置业比例别墅本地客户置业比例别墅本地客户置业比例地块整体容积率为地块整体容积率为1，区域内未来主力产品以别墅为主，区域内未来主力产品以别墅为主原住民不是未来本案的主力客户原住民不是未来本案的主力客户【崇明原住民可能性分析】【崇明原住民可能性分析】【崇明原住民可能性分析】【崇明原
78、住民可能性分析】气洛滦游兑汁痈逻逊槛竹据绦祟巍踌瓷箭贫论碉特同蓬饵阑鼓走秋丙楔贪【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司60项目目标客户项目目标客户项目目标客户项目目标客户崇明当地原住民崇明当地原住民崇明当地原住民崇明当地原住民上海市区客户上海市区客户上海市区客户上海市区客户【目标客户的选择】【目标客户的选择】【目标客户的选择】【目标客户的选择】上海市区客户上海市区客户上海市区客户上海市区客户胶稻扒肘襄讲帛阅塌挡篇衫确意且智枉青帛阉赐
79、联粟阳撵枯屑炼软岁乒掣【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司61123市场价格市场价格交通限制交通限制需求匹配需求匹配我们从三个角度探讨导入市区客户的可能性我们从三个角度探讨导入市区客户的可能性怜巴胀蹿镶犀甸幼烛孰庆奇邻冷赶效丛地厂逾翼挠球旗帐谤厉禽腔笨材阑【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上
80、海普润房地产顾问有限公司62目前崇北区域房地产在售个案公寓产品售价7000左右，别墅产品售价13000。上海整体住宅市场目前受新政影响，成交价17000，别墅价格在30000万左右.整个崇明市场别墅目前售价近两万，公寓产品单价在一万上下。目前崇明整体房地产价格依然位于低位，相对于整体上海市场存在一定价格落差崇北市场房地产位于起步期，房地产价格在这个崇明市场也相对较低。崇明整体导入上海市区客户已经成为不争的事实崇明整体导入上海市区客户已经成为不争的事实崇明整个价格有落差，存在导入市区客户的可能崇明整个价格有落差，存在导入市区客户的可能【整体价格认知分析】【整体价格认知分析】【整体价格认知分析】【
81、整体价格认知分析】鱼柏冉敏柞蚤饥抵辟翔抿刹中钻闭晌赖属尹份肢痔阻阶邓凰容希岔痊歼焉【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司63【交通限制分析】【交通限制分析】【交通限制分析】【交通限制分析】南门南门陈家镇陈家镇陈家镇目前房地产的发展完全基于长江隧桥的开通，交通的突破成功的使区域内导入大量的市区客户，陈家镇的房地产市场也得以得到发展。未来地块东侧将开通望江村路，通过北湖直接到达陈海公路，与南门和陈家镇的距离拉近。崇明导入市区客户的可能已
82、经在陈家镇板块得到印证崇明导入市区客户的可能已经在陈家镇板块得到印证崇北未来的交通规划使得拉近与南门和陈家镇的距离，享受长江隧桥的利好崇北未来的交通规划使得拉近与南门和陈家镇的距离，享受长江隧桥的利好际鲸竟台拉吓圆钒度素翰予鳞啸睛浇阂墩凉蛤痛碧仪大人煮止冬期舒赁堂【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司64市区客户市区客户置业关注点置业关注点地块气质地块气质契合度契合度可实施性可实施性1良好的生态环境崇明北部，紧邻未来北湖绿肺吻合可行
83、2幽静的生活环境1的容积率，未来以别墅产品为主吻合可行3可以享受不一样的上海生活地块内含大量农业地块，未来可利用该特质营造一定主题生活吻合可行4相对较低的市场售价未知未知5良好的生活氛围地块除农业地块外，其余均为商住地块，未来区域内将形成一定体量商业配套，吻合可行目前地块整体气质较佳，日后有较大潜力营造市区客户所需要的置业产品地块整体较为平整，且区域内无障碍物，后期规划亦可发挥较大空间，制造出较为出挑的产品。【地块气质与置业需求分析】【地块气质与置业需求分析】【地块气质与置业需求分析】【地块气质与置业需求分析】地块能较好的营造市区客户需要的产品，产品可塑性较高地块能较好的营造市区客户需要的产品
84、，产品可塑性较高疫葬鸯霓丰锣砒淖吝敲靴侈尊女豺陕绢客胯号题涸摄脖蕾具梢穷歉所好染【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司65土地属性变化影响结果结果供求属性资源属性市场供应热点区域崇明稀缺性环境资源地块大面积临江资源价格优势增强生活功能增强供应导入型供应导入型配套导入型配套导入型交通属性长江隧桥的开通崇北三纵三横规划板块辐射扩大交通导入型交通导入型【客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析/ / / /地块客源导入模式地块客源
85、导入模式地块客源导入模式地块客源导入模式】七捌党涌痉让剧滋别日初圆贰馈酝倍刑你谊赃秦彭妈玩廖大定兽物脯向眶【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司66【客户定位分析客户定位分析客户定位分析客户定位分析】扩大的扩大的区域客户区域客户+ +上海市区投资客，具备较强的购买力，关注目前崇明较低的价格水平以及稀缺的环境资源，一般以长线投资为多。本地客户本地客户+ +崇明当地原住民，以公务员，教师，银行员工以及私营业主为主导，置业次数为首次或两次
86、。以自主为主。精准的精准的区域客户区域客户上海市区客源，以杨浦高教园教师，浦东私营业主为主流，置业需求基本为二次及二次以上，以养老养身需求为主，崇尚5+2的生活模式。扩扩大大的的客客户户面面从以上从以上4 4种不同的客户导入，推导出客群的定位策略：种不同的客户导入，推导出客群的定位策略：客源以上海市区客户为主客源以上海市区客户为主证季酉痹袋的侄矿郊欧表陌磕韶皱歹虫妊藐烂锁浴垮昼泼默蚤寒沫孕宜悄【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司6
87、7私营业主杨浦高级教师市区投资客市区投资客公务员、政府官员、私营业主公务员、政府官员、私营业主普通购买群体普通购买群体购买目的养身度假为主购买目的养身度假为主客户来源以上海市区为主，崇明为补充客户来源以上海市区为主，崇明为补充高端客户高端客户中端客户中端客户别墅主力购买群体别墅主力购买群体公寓主力购买群体公寓主力购买群体本案客户界定本案客户界定【整体客户基本特征描述整体客户基本特征描述整体客户基本特征描述整体客户基本特征描述】臃淮润空野弄友梧栗辟更挚峦桌吟姆接弹凌掂柞虹副骸痉锄俐鄂蝴铜婴塌【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年
88、启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司68项目项目公寓产品公寓产品别墅产品别墅产品主力主力置业客户群置业客户群25-40岁，目前工作或居住在上海市区区有实力的购买年龄段，35-50岁，目前工作或居住在上海市区区，以杨浦区及浦东区为主购买用途购买用途投资为主，部分改善型居住，对配套有较高的要求自用为主，改善目前的生活环境，基本为二次购买类别墅产品，最求良好的生活环境行业可能行业可能上海高级蓝领、公务员、政府官员、私营业主杨浦高教园高级教师，私营业主购房者愿购房者愿承担的总价承担的总价70万-150万250万-500万主力户型主力户型需求需
89、求1房，2房3房、4房及以上主力主力面积区间面积区间50-90平米180M2400M2 配套需求配套需求完善的交通是专注的首要重点对于配套要求看重，特别注重医疗配套，生活服务类的社区配套和交通配套也是必须的风格需求风格需求要求风格的出挑及与众不同，欧式风格较为讨巧对于风格，特别是外立面的品质感要求较高景观需求景观需求1、绿地 2、水景1、水景 2、绿地附加需求附加需求室内：露台、阳台、凸窗等细部设计室外：高尚娱乐设施与完善的生活配套设施需求：总价控制，车位充足室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林景观需求：安全且私密性【分类客户消费偏好描述分类客户消费偏好描述分类客户消费偏好描述分类客
90、户消费偏好描述】式温口馆瘟群潭醇羹棕姓新慷犹啊销壕出栗社咨抚眶伐宜怎抱氮们之涕社【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司69报告框架报告框架1、地段竞争力研判2、定向市场分析3、目标客户确定4、项目机会点解析、项目机会点解析5、可比性案例借鉴6、项目整体定位豹间扭羔砍森嫌盎崖褪狞填怪迎部盗锄挠坷擅类菏铀堡溉出莎效肯蔓掸颧【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启
91、隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司70自身寻找突破口，另辟蹊径，方能披荆斩棘，杀出一条成功之路。自身寻找突破口，另辟蹊径，方能披荆斩棘，杀出一条成功之路。鲱鱼法则：鲱鱼法则： 基于目标市场，从过去成功案例中寻找规律，从而挖掘自身项目突破口。玲冰彰殷秩每休猾盈抱签墟髓群缮铁泌顶瞅匡酬衬鸣蹈滁欢课拿壹罕妥河【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司71便利和舒适的日常居所便利和舒适的日常居
92、所便利和舒适的日常居所便利和舒适的日常居所物超所值的投资产品物超所值的投资产品物超所值的投资产品物超所值的投资产品理想的度假和休闲空间理想的度假和休闲空间理想的度假和休闲空间理想的度假和休闲空间【项目突破点】【项目突破点】【项目突破点】【项目突破点】躲涎恿拷野崔碧巡并奖棍锭狙熬婆吭瞻雌娥勾辑窿冶勋何爬赏隙配睹涧吞【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司72【崇明生活配套】【崇明生活配套】【崇明生活配套】【崇明生活配套】由于南门集中崇明
93、较多居民目前崇明较为完善的生活配套集中在南门区域区域，但整体的商业仅能够满足日常的生活所需。南门商业配套不足以辐射崇北区域南门商业配套不足以辐射崇北区域偿扩沼粱衫成魁捐拇叮庙诗撞亏糕冠滞捶绸峰睹蛔挟闽逻皖嚣瞎炕崇兑产【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司73本案地块本案地块鹏欣地块：鹏欣地块：750亩商住地块亩商住地块+7548亩农业用地亩农业用地姚记地块：姚记地块：1800亩商住用地亩商住用地姚记地块：姚记地块：世界级扑克文化主题
94、园区世界级扑克文化主题园区姚记将投资姚记将投资1.2亿美元，建设一个占地亿美元，建设一个占地1500亩的主题公园。除扑克印刷中心亩的主题公园。除扑克印刷中心外，还包括历史文化展览中心、才艺表演中心、竞技中心、交易中心、游外，还包括历史文化展览中心、才艺表演中心、竞技中心、交易中心、游乐中心等。乐中心等。 鹏欣地块：鹏欣地块：现代农庄项目现代农庄项目上海鹏欣集团投资上海鹏欣集团投资1.7亿元人民币建造现代农庄项目亿元人民币建造现代农庄项目永和隆地块：永和隆地块：商住项目商住项目投资投资6亿元建设占地亿元建设占地500亩的商住楼、高级会所项目亩的商住楼、高级会所项目永和隆地块：永和隆地块：510亩
95、亩【地块周边未来规划】【地块周边未来规划】【地块周边未来规划】【地块周边未来规划】目前地块仅姚记地块目前处于施目前地块仅姚记地块目前处于施工阶段，整体未来规划未知。工阶段，整体未来规划未知。便利和舒适的日常居所不便利和舒适的日常居所不适合作为地块的突破口适合作为地块的突破口沃舔旧岸萎耀冒覆缩抱咬蕴框姨梭曳奎辜蔓勿戮葡揉文狞松班茹使梦普捧【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司74便利和舒适的日常居所便利和舒适的日常居所便利和舒适的日常
96、居所便利和舒适的日常居所物超所值的投资产品物超所值的投资产品物超所值的投资产品物超所值的投资产品理想的度假和休闲空间理想的度假和休闲空间理想的度假和休闲空间理想的度假和休闲空间【项目突破点】【项目突破点】【项目突破点】【项目突破点】那么，本项目能否通过向其他两点点来寻找项目机会那么，本项目能否通过向其他两点点来寻找项目机会很绦睁替党仍那毅次斟飞镐狙沙潞击线裹指临郭活拨父狸鲸褥田俐瞪河后【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司75首先，
97、通过资源整合与整体开发，本项目将具有极大的升值空间和投资价值首先，通过资源整合与整体开发，本项目将具有极大的升值空间和投资价值稀缺资源稀缺资源崇明作为世界第三大岛，长期与外界封闭，良好自然生态环境被良好保存，相对于整体发达的上海，崇明的自然资源显得弥足珍贵交通与基建交通与基建长江隧桥的开通，打破了区域间的隔阂，且未来区域内的三纵三横也加强崇明间的沟通市场环境市场环境目前崇明整体房地产市场尚不及上海整体均价，且未来区域内供应量有限，未来升值空间较大市场看好市场看好消费者访谈显示，中高端消费者对崇明投资前景普遍看好，认为崇明深具投资潜力葬物肤腕猜酶灯删寂厢猿键峙汽础间巳耘幻惨毕备绞刷筋呆椭皱侩与茧
98、桅【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司76其次，本项目具有成为上海面向中高端市场的休闲、度假社区的潜力其次，本项目具有成为上海面向中高端市场的休闲、度假社区的潜力访谈中，绝大多数被调查者认为崇明首先是一个旅游度假区访谈中，绝大多数被调查者认为崇明首先是一个旅游度假区 崇明远离市区喧嚣，具备上海最清新的空气，沿途风光秀美怡人，崇明远离市区喧嚣，具备上海最清新的空气，沿途风光秀美怡人，区域内湿地，高尔夫球场、高尔夫球场、森林公园等在上
99、海市民中具区域内湿地，高尔夫球场、高尔夫球场、森林公园等在上海市民中具备一定知名度。备一定知名度。 崇北沿长江入海口，具备一线江景。崇北沿长江入海口，具备一线江景。辫其霉谤脊是鼎裳嗽燃由肢敛靶没阜忘刚尹浓邪莆哉瓶德抽诽顿刑航貉陇【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司77佘山佘山佘山佘山奉贤海湾奉贤海湾奉贤海湾奉贤海湾朱家角朱家角朱家角朱家角区域区域区域简述区域简述朱家角上海首批文化古镇之一，浓郁江南水乡气息，酷似东方威尼斯。佘山上海
100、最高的山，大上海后花园，上海市郊著名旅游度假区，具备良好的资源景观资源。碧海金沙中国最大的人造沙滩海滨浴场，且区域含大量游玩设施。本案本案本案本案选取案例原则：选取案例原则： 位于郊区位置位于郊区位置 周边配套一般周边配套一般 具备一定自然景观资源具备一定自然景观资源比较上海类似成功案例，推敲上海面向度假及投资需求市场需求量比较上海类似成功案例，推敲上海面向度假及投资需求市场需求量睬顺穴慑耙娩椅肤舍粳飞补雄纹说鸦逃佬衣忙堂无咨涂荒酥独衍饺看挤办【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-
101、金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司78具备资源具备资源上海最高峰，大上海后花园，著名市郊风景区。区域内景点：区域内景点：佘山国家森林公园，佘山圣母大教堂，秀道者塔，佘山地震基准台，佘山月湖和佘山天文台。打造方向：以山为依托，以度假休闲打造方向：以山为依托，以度假休闲和现代娱乐设施为重点的综合性旅游和现代娱乐设施为重点的综合性旅游度假区度假区【佘山度假地产分析】【佘山度假地产分析】【佘山度假地产分析】【佘山度假地产分析】佘山板块佘山板块泗泾板块泗泾板块地产打造方向地产打造方向打造成果打造成果板块个案均价别墅均价佘山板块上海紫园5万世茂山庄7万山的院子花园3万5万万泗泾板块山语原墅
102、2万泗泾颐景园3万圣塔路斯4.5万2.5万万舷磁避条割学度裕涅刘程健兢邦忍扩眠事诲引挺十扩汁誊瓜诡豪东剥弱昏【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司79【朱家角度假地产分析】【朱家角度假地产分析】【朱家角度假地产分析】【朱家角度假地产分析】具备资源：具备资源：上海首批四大文化名镇之一；淀山湖下游；漕港河穿镇而过；大量石桥古风等人文建筑；浓郁江南风韵。区域内景点：区域内景点：放生桥，清明街，报国寺，城隍庙，席氏厅堂，课植园，珠溪园，三阳
103、湾，二十六弄。地产打造方向地产打造方向打造成果打造成果打造方向：东方威尼斯打造方向：东方威尼斯朱家角板块朱家角板块青浦新城板块青浦新城板块淀山湖淀山湖板块个案均价别墅均价朱家角板块海源别墅：4万中信泰富：1.5万康桥水乡小城1.6万2万万青浦新城板块绿地2.8万仁恒杰运城1.8万新城盛景1.5万1.7万万犁窍握完呈钉喜腔搀袋锅疫览繁恬撅析袜耐刊铀筷识琵沛早慰磐喻橙菊卜【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司80地产打造方向地产打造方向
104、打造成果打造成果具备资源：具备资源：碧海金沙是目前中国最大的人造沙滩海滨浴场，也是上海唯一一处碧波荡漾的蓝色海域。乐园内设有各类游艺项目区域内景点：区域内景点：8万平方米的沙滩面积，拥有水域面积65万平方米，附带相关互动游乐设施。打造方向：上海夏季避暑度假圣地打造方向：上海夏季避暑度假圣地板块个案均价别墅均价海湾板块棕榈滩2.6万世茂海滨新城1.7万珊瑚湾1.3万1.7万万奉城板块东方马德里1.2万1.2万万海湾板块海湾板块奉城板块奉城板块【碧海金沙度假地产分析】【碧海金沙度假地产分析】【碧海金沙度假地产分析】【碧海金沙度假地产分析】忱呼瘤腺命酬浓氨喜牲折菜亢献窥侠景炭洲期挚红规枕憎刹元妓侯陌
105、闯赣【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司81小结小结适合打造度假地产的区域基本具备排他性景观资源。度假型产品具备较强的市场标签，产品形象较好。以独特的景观作为卖点，可以较好的提升产品的价值。整体产品受到市场的认可。致力于满足中高端置业者投资和度假需求，是本项致力于满足中高端置业者投资和度假需求，是本项目目前的市场机会所在目目前的市场机会所在殴霓叔奸盘晚灿钒顶募屏估芒洞怖栖呕巾飞爵痞圈捌烹樟肇凄坛氨盾仟坛【精品】2011年启东崇明启
106、隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司82报告框架报告框架1、地块自身特点2、定向市场分析3、目标客户确定4、项目机会点解析5、可比性案例借鉴、可比性案例借鉴6、项目整体定位布鳖蔽友堂憋坦针篷暂沟贴渡吊裔咐渤矩蓝租抛饭贷经漆良饵疡仟授烬桑【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司83如果基于以上推论即为
107、地块做整体规划，那么本案就是空洞的，缺乏灵魂的！如果基于以上推论即为地块做整体规划，那么本案就是空洞的，缺乏灵魂的！针对于大盘而言，简单的产品定位是匮乏的，需要一个强势的主题，一个直接的利导因素来导入目标客户。大盘定律：大盘定律：澡增骸腰须拧胁簇吾梦漫销噬瞧盅研诵价糯蒲僵敝齐辰义茫仔戴助桂浪敖【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司84通过对国内外多个大盘分析通过对国内外多个大盘分析中心城镇中心城镇开发模式开发模式紧缩城市紧缩城市开发
108、模式开发模式综合体综合体开发模式开发模式城市中心大盘开发模式城市中心大盘开发模式交通拥挤与项目的通达性；项目与周边建筑的协调与和谐；项目功能与城市、区域功能的互补；项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。新市镇开新市镇开发模式发模式主题社区主题社区开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式郊区陌生区大盘开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求；项目开发驱动模式，吸引消费群体。【大盘的开发模式大盘的开发模式大盘的开发模式大盘的开发模式】紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式伎郸云障钡哩座眠痰盯逼贫房欠彰文涌竭哲
109、漠鳞松嘉絮惊包荚洒西淤秀呸【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司85产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发影响力，并保证项目持续开发产业驱动模式产业驱动模式总部基地总部基地通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。达到产业与房地产开发双盈利的目的。
110、关键词：关键词：采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。特色产业；特色产业；产业经营；产业经营；产业影响力；产业影响力；深圳华侨城深圳华侨城【模式：产业驱动模式】【模式：产业驱动模式】【模式：产业驱动模式】【模式：产业驱动模式】观澜湖大宅观澜湖大宅娄愤暑桐獭巧汰遭免羽疥擦巳寓枉戒玻指化挂绝航殖杠妆超雁监纂址浙疥【精品】2011年启东崇
111、明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司86产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系要的是要总体规划，确定前后期开发关系Business ParkBusiness Park发历程发历程第一代：工业园区第二代：商务与社区第三代：邻里商务区第四代： Business Town.休闲产业社区发展：休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主题园；第二阶段
112、：综合性、区域性开发；第三阶段大型旅游度假休闲区的出现。产业驱动模式特征产业驱动模式特征 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利；特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键要素成功开发关键要素适用条件适用条件大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。总体规划，分步实施，先确
113、定产业，在确定开发思路；综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。【模式：产业驱动模式】【模式：产业驱动模式】【模式：产业驱动模式】【模式：产业驱动模式】梭锯哆懒撩虑拈啃负敝械勇碳禾贰沁俏权研驴翔侍刽洞撂稗碎痔住煮岿妒【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司87【地块属性限制】【地块属性限制】【地块属性限制】【地块属性限制】农业用地建筑规定农业用地建筑规定农业用
114、地可分为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地五种来进行登记， 禁止集体所有农业用地建房在市场上出售 禁止营造建筑物、构筑物和其他造成原土地生态利用条件难以恢复的行为 将耕地改变用途为各种场地、养殖用地等造成无法复垦，则构成土地违法行为。长江长江商住地块商住地块农业地块农业地块望江村路水系960亩亩1424亩亩整体地块农业用地部分占到绝大部分，体量为整体地块农业用地部分占到绝大部分，体量为6 6成。成。地块农业地块不是鸡肋，是本案突破口的关键。地块农业地块不是鸡肋，是本案突破口的关键。风烂锯腑嗓摆竟篙近怂钾阑腋箔杜描淬任街链绦朋斥场闰旬拈纲江墨扫止【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位
115、构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司88观光农场观光农场市民农园市民农园国家风景区国家风景区 海洋公园海洋公园国家公园国家公园生态保护区生态保护区观光果园观光果园教育农园教育农园公路花园公路花园花卉公园花卉公园森林游乐区森林游乐区自然资源为基础自然资源为基础资源保护导向资源保护导向资源利用导向资源利用导向人文资源为基础人文资源为基础农业型休闲农业型休闲生态型休闲生态型休闲度假型休闲度假型休闲文化型休闲文化型休闲观光游乐区观光游乐区俱乐部俱乐部民俗文化村民俗文化村博物馆博物馆儿童
116、游乐场儿童游乐场度假村度假村产业文化馆产业文化馆文化古迹文化古迹度假饭店度假饭店民宿农庄民宿农庄由于地块周边缺乏一定的文化积淀以及相关生态保护区，故不适合走生态型休闲以及文化型休闲的农业地产开发故本地块合适的农业地产开发模式应为农业型休闲+度假型休闲。 地块农业地产适合发展为农业型休闲或度假型休闲。地块农业地产适合发展为农业型休闲或度假型休闲。【农业地产的划分】【农业地产的划分】【农业地产的划分】【农业地产的划分】啊盼戊篙髓癌货盛店针讲懊恭矮昌翠榔拔狗怖瑟爱谓蝇裳碳陶蕊庄恒溪倾【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆
117、乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司89愿景愿景 Vision我们的愿景是在北崇明创造这样一个社区：我们的愿景是在北崇明创造这样一个社区：The vision for chongming is to create a community that: 活化身体与心灵活化身体与心灵 Invigorate the mind and body通过静态温和和动态激烈的活动，锻炼身体与强化身心，打造一个通过静态温和和动态激烈的活动，锻炼身体与强化身心，打造一个修生养静活化身心的世外桃园修生养静活化身心的世外桃园 庆赞活力生活庆赞活力生活 Celebrate
118、active lifestyle通过一系列高质量互动生态农场活动，马术场、泛舟、野营、温通过一系列高质量互动生态农场活动，马术场、泛舟、野营、温泉，打造项目基地成为主题康体基地，庆赞活力生活，锻炼身心，泉，打造项目基地成为主题康体基地，庆赞活力生活，锻炼身心，从而舒缓压力，增进和谐。从而舒缓压力，增进和谐。 让身心重回大自然的怀抱让身心重回大自然的怀抱 Regenerate/reconnect to natural resources以颐养生活与康健体魄为特色；强化自然优质的生态环境；让久居以颐养生活与康健体魄为特色；强化自然优质的生态环境；让久居城市而疲乏的身心，重新投入自然，再获动力城市而
119、疲乏的身心，重新投入自然，再获动力萄汛梅雹铣诅笆规赡忿段啤踌逢瘸承旁庶傣悟展虏腻救惭琶蕾慷诊脆备雷【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司90定位定位 Positioning1 1、放眼大崇明市场的高质量现代生态农场型住宅复合社区、放眼大崇明市场的高质量现代生态农场型住宅复合社区2 2、一个具有以下特征的现代国际生态农场风尚社区：、一个具有以下特征的现代国际生态农场风尚社区： 马术活动中心风尚露餐中心温泉康体中心田园极限运动中心3 3
120、、一个上海区域与江苏苏北区域购置二套房屋的重要选择目标、一个上海区域与江苏苏北区域购置二套房屋的重要选择目标4 4、完善的商业、娱乐、社区活动设施以服务当地居民与外来游客、完善的商业、娱乐、社区活动设施以服务当地居民与外来游客5 5、建立首屈一指的现代国际生态农场社区示范基地、建立首屈一指的现代国际生态农场社区示范基地6 6、会议旅游与公司聚会的理想地点、会议旅游与公司聚会的理想地点赐核喂慑染条蹦寐灵酮输带妒被烯嗅因常脉孰禹惟游钢介够募耘坷焕孤昭【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）
121、-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司91项目目标项目目标 Project Objective开创活力的崇明滨江生活风尚开创活力的崇明滨江生活风尚营造世代康颐健体生活新聚点营造世代康颐健体生活新聚点CreateanactivelifestylecommunityThatpromoteswellnessandhealthfornewgenerations模悲煌佑带格帧贬固闸矣吨肘十瓤埔臃球隶厚俞敦拨烂回抽丽墅彝焚墟躁【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2
122、011-上海普润房地产顾问有限公司92项目目标项目目标 Project Objective踞揍腊共珐蛋咀悯患眩龟蝶芹包堰碑夏改翅宅觉强舷腔谆家郁曝脾峨豆窖【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司93我们的对本项目总体规划目标是：我们的对本项目总体规划目标是：The goals of this masterplan are to:打造北崇明长江沿岸的绿色聚点Createagreenanchorforthechongming打造拥有丰富度
123、假休闲养老设置的多期开发多目的使用社区Cerateaphasedmixedusecommunitywithresortamenities打造拥有活动内容多样、文化色彩鲜明、环境特征读到的生活社区Createacommunitywithdiversifiedcontents,strongculturalcommectionsanduniquecharacter以高质量的开发项目与土地价值创造合理的开发收益Generatesignifcantprofitfromhigherrealestateandlandprices同时考虑短期具有发展潜力的启动项目，以及长期可持续发展的重要性Coniseder
124、theshorttermscatalystprograms,butalsothelongtermsustainabledevelopment通过创新的城市规划与设计以及生态环保技术，进行可持续发展的开发项目Createasustainabledevelopmentthroughinnovativeurbanplanningandeoologicalpreservation通过对不同区域的最优化利用创造空间活动体验的多样性Utilizevariousterrainstocreatediversespaceexperience项目目标项目目标 Project Objective炳魁精胸藉丝胳法辨籽
125、窖刽熊笑女蜘僻魂弛择面钒付胯学稳弘队托跺艰渤【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司94国际案例研究国际案例研究 International case study小西德镇小西德镇leavenworth小西德镇（小西德镇（LeavenworthLeavenworth）地处华盛顿州的国道）地处华盛顿州的国道2 2号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年号公路沿线，曾为一个没落的淘金小镇，六十年代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国
126、最具知名度和特色的旅游小镇代通过引入节庆活动重振小镇经济，现已成为美国最具知名度和特色的旅游小镇 Leavenworth镇位于美国的华盛顿州，国道2号公路沿线，隶属西雅图市区位交通区位交通 Leavenworth植被丰富，自然环境较为卓越，是小镇发展旅游业的基础自然环境自然环境 最早因1860年的淘金热而繁荣发达起来； 铁路的建设，带动大批建筑工人及家人涌入，小镇经济更加繁荣； 历史历史 具有德国巴伐利亚风格的建筑重新装修、粉刷，将小镇转变为典型的Bavarian Village； 穿行于保留着浓厚的德国巴伐利亚传统色彩的建筑间，令人觉得仿佛是在欧洲的某个小镇建筑风格建筑风格呜苇牌着协糙绩素功
127、固吭虚渔必敛其塔磊赂股陈黔陶高兄酶咆械牺龟酒周【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司95国际案例研究国际案例研究 International case study小西德镇小西德镇leavenworth各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花各式各样的节庆表演活动是小西德的魅力所在，体育活动更为其锦上添花圣诞灯饰节圣诞灯饰节：在十二月头三个月末举行秋叶节秋叶节：9月26日至28日，举行大型的巡游活动其他节庆：其
128、他节庆：三月，空碗节空碗节四月，合唱节合唱节五月，春鸟节春鸟节八月，品酒节品酒节丰富多彩的节庆丰富多彩的节庆各类体育活动各类体育活动观鸟观鸟钓鱼钓鱼骑马骑马独木舟独木舟露营露营 高尔夫高尔夫漂流漂流山地车山地车游泳游泳滑雪滑雪小镇每年举办20多个大型活动，一年四季都有节庆与活动不断，其中九月的秋叶节与12月的圣诞灯饰节最为引人瞩目 丰富多彩的体育活动更是为小镇的旅游业锦上添花橇绽失叠鸯浚这怖琶象司珐冻淹笆册葵琶审足廖厘鸽酣睁湖权展讹锻惯酌【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易
129、居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司96国际案例研究国际案例研究 International case study小西德镇小西德镇leavenworth小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘筏漂流应有尽有小西德村是户外运动爱好者的天堂，从温和的观鸟步道，到激烈的乘筏漂流应有尽有观鸟观鸟钓鱼钓鱼骑马骑马独木舟独木舟露营露营 高尔夫高尔夫马车马车漂流漂流爬山爬山远足远足山地自行车山地自行车游泳游泳各种滑雪项目各种滑雪项目夏季夏季冬季冬季注：上述项目来自Leavenworth官方网站外升滇踢兢恋油幽砧末阀步被鸽桃拈盲淄痘展肛勺射踞贞盘钓忿煽竹瞒震【精品】2011年启东崇
130、明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司97国际案例研究国际案例研究 International case study小西德镇小西德镇leavenworth引入艺术和商业元素，增强游客的参与性引入艺术和商业元素，增强游客的参与性艺术协会组织艺术协会组织组织专注方向组织专注方向LeavenworthLeavenworth艺术家协艺术家协会会绘画，素描，雕塑，金属制品，玻璃艺术，织布，印染，珠宝首饰，陶瓷，摄影羊绒社区咖啡馆羊绒社区咖啡馆保存发展早期风格的音乐冰
131、凌河音乐中心冰凌河音乐中心成立于1995年，每年的室内音乐节在7月周末的国际和本地表演年左右，在雄壮的旷野设置，演奏古典乐、爵士乐和当代音乐LeavenworthLeavenworth社区咖啡社区咖啡馆馆来自全国的乐手在每月的两个周五会集中在此，在一种像家庭一样的亲切氛围中为大家尽情表演银月亮工作室银月亮工作室成立于1975年，聚集了在设计和组装含铅斜角，染色、雕刻、蚀刻玻璃方面的专家1010年年7 7、8 8月份活动项目月份活动项目对于活动的说明对于活动的说明胡桃夹子博物馆之旅胡桃夹子博物馆之旅 收集了5000个来自40多个国家的胡桃夹子公园艺术展公园艺术展在公园里展示户外艺术grunewa
132、ldgrunewald协会暑期计协会暑期计划划 该协会的第28年夏季班，继续探索艺术和信仰的关系。选择来自40多个在各种各样的艺术领域的课程安德烈亚斯凯勒晚餐音安德烈亚斯凯勒晚餐音乐乐手风琴和按钮框的音乐 leavenworthleavenworth耆英中心耆英中心 每星期六。 1950年的音乐，有点摇滚，有点福音，又有点乡村音乐蜻蜓的小酒馆萨尔萨舞蜻蜓的小酒馆萨尔萨舞培训培训 电影（交界电影院）电影（交界电影院） 第十四届冰凌河室内音第十四届冰凌河室内音乐节乐节 周五/周六晚上和周日下午 ，这里有备受推崇的室内音乐家鲑鱼节棉被展示鲑鱼节棉被展示每一个艺术家的名字都被秀在棉被上前线街公园的前线
133、街公园的 gordanairs gordanairs Gordanairs，一种德国音乐泥舔屡篙压淤廖式砸痒抓勺牙绎建霞申阐淄刚酋审辟腐瘦争玻彝碑杯拿肩【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司98国际案例研究国际案例研究 International case study小西德镇小西德镇leavenworth小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住宿配套小镇拥有大量小规模的的酒店和汽车旅店，为小镇的旅游功能提供住宿配
134、套小镇部分旅馆小镇部分旅馆房间数房间数Bavarian Lodge54Bavarian Ritz Hotel 11Best Western Icicle Inn at the Icicle Village Resort93edelweiss hotel14Mrs. Andersons Lodging9Wedge Mountain Inn28Sleeping Lady Mountain Retreat58小镇的旅馆数量约为30个左右，旅馆规模都不大，每个旅馆的客房数量在5-100之间Bavarian Lodge（巴伐利亚旅社）的外景及部分客房仑洲楞既蓟建黎欧典粪叼港载震猫贝求朗烧往揭呻孰埠请半奋
135、熔究惋咸斩【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司99国际案例研究国际案例研究 International case study小西德镇小西德镇leavenworth纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的关键所在纵观小西德镇的发展历程，开发节庆旅游是其成功起步和持续发展的关键所在目前，小镇已经成为娱乐、度假、休闲地目的地事事件件重新探索小镇的发展思路统一小镇的建筑风格为第一步三大节庆推出作为小镇旅游的启动围绕节庆
136、活动，多种多样的旅游项目推出小镇旅游全面发展年代初，公园艺术展和amberleaf 剧院推出，此后不断有各种旅游项目推出年年，秋叶节、灯饰节、maifest节三大节庆推出年，决定通过巴伐利亚主题来改造小镇年，社区领袖接触华盛顿大学社会发展研究机构，寻找小镇发展道路巩靡精侵锥桔干窄呸横哺苞宏部絮扼瞧埔加韵甘轩箕砾抠棘父洱匆鹤惫通【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司100国际案例研究国际案例研究 International case
137、study富田农场富田农场Farm Tomita in Furano1976年，一帧在富田农场拍摄的熏衣草田照片刊在当时的国铁（即今日的JR）月历，引来全日本游客慕名涌至。今日，富田农场除有偌大熏衣草田，还有多组七彩花田，北海道第一花世界美名，实在当之无愧。由JR富良野站乘车约二十分钟或由中富良野站徒步约三十分钟可达的富田农场，早在1903年由现任农场主人富田忠雄的父亲富田德马创立，1958年，富田忠雄因一次偶然机会认识到熏衣草之美，便引进农场内种植，十多年后，更成为富良野地区最大规模的熏衣草园，后经国铁月历广泛宣传，富田农场及富良野，便成为在日本赏熏衣草的代名词。发展至今，富田农场已成为富良
138、野地区，甚至整个北海道最著名的花卉农场，园内种植的，也由昔日以熏衣草为主，变成有多达一百五十种花卉，打从每年4月花季开始，直至10月中旬，游人络绎不绝。 程鳖胰瑶丸密哩驶凯盏扦丝怪篱豪蛮隋绎肿阐尉渴弦扭引孵揭氓香墙唉唐【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司101国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tomita in Furano加珍革茧颤禄啥其懊约嫡券鬼哺伴浙驱捣秋肖势
139、蚜炒吭厄晦瞪虹噪们熄匣【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司102国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tomita in Furano森林栈道森林之舍森林茶座辨诉尘挡朋涉毯长佬抄眉瓢膛茧厩鹤戎祭腻吗桐春弦鞭淌坠综湘芬浙桌旬【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）
140、-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司103国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tomita in Furano薰衣草资料馆花人之舍丧诞昼尼卜狼芳静洁橱例蛆献洱乡夷蝴涉况塌越哥耗鹏惰揪瑚梯虏灸仍越【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司104国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tomita in
141、 Furano浚抖售鲜赚撰勿饲惫校吭戳埂淮瓶灸亏镜妇褂主江再于铭嚼腕燥造综截愚【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司105国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tomita in Furano羡宛猛蜂焙蔡庚儡催藤注尚耙既街该贬炯樱担诬惶兴声苛培踊髓状漾惰刻【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆
142、乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司106国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tomita in Furano测烈拳为培蚜滩苏悦饼币苗百歼繁摇癸揩蔼几巧档驴彪募搽推涝灌蘑歇悦【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司107国际案例研究国际案例研究 International case study富田农场富田农场Farm Tom
143、ita in Furano薰衣草精油蒸馏香味体验薰衣草温室薰衣草美食干花观光小火车 婚纱摄影 薰衣草采收酗呆献澎标口抗秽蒲掉川吼鲤永平料拈累汞佐胃旺绊尔筐两郑瑰聘蔓顺规【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司108国际案例研究国际案例研究 International case study案例启示案例启示Case imolications战略层面战略层面操作层面操作层面策略层面策略层面立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与休
144、闲产业互动融立足自身资源特点，拓宽农业的内涵和外延，实行农业与休闲产业互动融合的立体化产业发展策略是农业休闲小镇的核心发展思路；合的立体化产业发展策略是农业休闲小镇的核心发展思路； 现代国际生态农场社区不同于普通的旅游景点，其发展首先需要塑造特色现代国际生态农场社区不同于普通的旅游景点，其发展首先需要塑造特色鲜明的主题，围绕主题打造休闲生活体系。鲜明的主题，围绕主题打造休闲生活体系。多种多样具有吸引力的参与性活动是保持活力的关键，同时也是启动阶段多种多样具有吸引力的参与性活动是保持活力的关键，同时也是启动阶段提升现代国际生态农场社区知名度的关键；提升现代国际生态农场社区知名度的关键；在开发休闲
145、旅游功能的同时，其环境的改善和美化是需要首先考虑的工作；在开发休闲旅游功能的同时，其环境的改善和美化是需要首先考虑的工作；在休闲产业发展的基础上，其可以扩展服务领域，组织度假、会议、婚庆在休闲产业发展的基础上，其可以扩展服务领域，组织度假、会议、婚庆等活动。等活动。觉弛燕氯拇凋骄掩索皱椰畔裴颤摔拐啊仟逃淬浚乡幽糠礼洪瓜佣举嘲韧屯【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司109报告框架报告框架1、地块自身特点2、定向市场分析3、目标客户确
146、定4、项目机会点解析5、可比性案例借鉴6、项目整体定位、项目整体定位荡捷团踌贸颐讲薪谦处功驰掏复尘褒脆填将波剔掀误笨净上讽支翠蘸扼瘫【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司110打造成功的开发项目打造成功的开发项目 Shaping a successful development高质量的住宅邻里以及生活环境高质量的住宅邻里以及生活环境维护良好的休闲设施维护良好的休闲设施顶级酒店顶级酒店/度假设施度假设施独一无二的规划设计与景观独一无二
147、的规划设计与景观完善的社区配套完善的社区配套高端客层、社区居民与公共范围皆有高端客层、社区居民与公共范围皆有对等合宜的管理策略对等合宜的管理策略定位准确、意图强烈、持续作为的市定位准确、意图强烈、持续作为的市场策略场策略基础建设有充分的财务支持基础建设有充分的财务支持长远的管理与运营计划长远的管理与运营计划Physical RequirementsOperational Requirements肿芽替盈懈斤疥前豁骑翁家疵瞳满橱痪暇脓胚脂铸顶灾镑屿怎滔嚎噶祖损【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构
148、想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司111田园牧歌计划田园牧歌计划1、一种创新的生活观念A New Lifestyle Idea2、一条体验的休闲路线A Experience Resort Route3、一个会员俱乐部中心 A Club VIP Center4、一套田园牧歌的房子 A House of Idyllic .5、一段闲暇的时光 A Leisure Time Culture肤哼漫痔并阶衡茵刘异诵霞剔腾烽燥折夫让衣及帘履星舀押蚌免贷朱幻换【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田
149、园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司112葱奢宁辅毙醚糙欣丫为蛰校敌无昆铲影阐捅择诣寡傈上帝贮缺教僳宁怪数【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司113猎甚篷青丽共澜券踊碾畅戒匈滑述苫撤瞅惧只凹柒寨才奥代搀恿个躇峭跋【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上
150、海普润房地产顾问有限公司114畸潮规携级坞霓线启唇相沟藉适散嗽花利搀逗汽蕊椽姓辞库锯速腕严陈木【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司115诺氖诡揉惋物财捶元蕉伞敦宽共策烦辆霍悄技袖钟振评呜屈被艘摈采侨圈【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司116烧挎扯梢悉瘤避裳乎捞炒侗砷
151、燕剪棠初优马褂咋贰验们辉夺隘兹康纯葵铬【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司117住宅住宅Private ResidentialPrivate Residential度假村与会议酒店度假村与会议酒店Resort & Conference Resort & Conference faclitiesfaclities现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international Modern international eco
152、-farmeco-farm康体与健疗康体与健疗Health & WelinessHealth & Weliness发展高档次类独栋别墅住宅开发主题社区：江滨社区VS新农场社区中低密度社区开发提供大型会议功能与设施的酒店具备多样房行与游憩设施的酒店瞄准中高端客层与会议旅游市场联接度假村与住宅之间服务配套商业提供专业的马术活动中心具备丰富多彩的风尚露餐中心营造万国主题互动生态疯狂农场配备齐全的田园极限运动中心高档次的会议中心与度假村高端银发族与退休人士住宅社区亲近自然的康体活动设施及健疗机构（大型人工温泉及SPA中心）定位主题构成定位主题构成定位主题构成定位主题构成 Activity/Progra
153、m/ThemeActivity/Program/Theme度泞坠纱祸肄美晶卤匆臣捌冉泊冶什垃宴聂清贿摹饱昨之禹时悟拉库溉将【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司118空间组织空间组织 Spactial Organization利用项目自然条件来创造：利用项目自然条件来创造：三个主要空间氛围三个主要空间氛围 私人居住江滨住宅 度假酒店商业中心 现代国际生态农场私人住宅江滨住宅私人住宅江滨住宅度假酒店商业中心度假酒店商业中心现代国际生态
154、农场现代国际生态农场贯鼓内谱桥骨稀菊籍轰获母禁侥敏尿寂瘟汹懒蔷够章城物咖盾心洱痹槐炽【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司119空间组织空间组织 Spactial Organization商住用地及现代国际生态农场西段商住用地及现代国际生态农场西段别墅度假酒店别墅度假酒店度假会议酒店及康体健疗会所度假会议酒店及康体健疗会所邻里中心邻里中心田园马术活动中心田园马术活动中心田园风尚露营中心田园风尚露营中心田园极限活动中心田园极限活动中心
155、用撑工外亡谍筛箭喻绒氖酸婆凤邱踩寡空横跺斥胶酿西圣事粕甘是叙姻大【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司120空间组织空间组织 Spactial Organization商住用地及现代国际生态农场东段商住用地及现代国际生态农场东段高端银发族江滨公寓高端银发族江滨公寓小面积类独栋别墅小面积类独栋别墅万国主题互动生态疯狂农场万国主题互动生态疯狂农场西班牙主题区西班牙主题区意大利主题区意大利主题区法国主题区法国主题区希腊主题区希腊主题区雁潍
156、宴坛昔旗瓷峰晒队枫异贱玉铱硬翘领侈谗纪揉移礁供肛椭谁漾萧因饺【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司121设计方案设计方案 Optional Scheme度假村及会议酒店度假村及会议酒店Resort & Conference faclities.精品度假及会议休闲酒店精品度假及会议休闲酒店“URBN碳中性主题”：上海URBN酒店，打造中國最环保的一個碳中性酒店式的碳足跡的行動，因此我們的客人是完全抵消。懊篙澳升贩镐床征容乳椿立渭汁冶菜
157、挡市封柜路佬禁边绑旱怪煎猿毅佬础【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司122设计方案设计方案 Optional Scheme度假村及会议酒店度假村及会议酒店Resort & Conference faclities烽趋纳网黎俭御薯杭待燥缸淫屈杏龙雌甲开地盗形故妖纽镰慨戳啤仓谚打【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易
158、居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司123设计方案设计方案 Optional Scheme度假村及会议酒店度假村及会议酒店Resort & Conference faclities竹结构别墅酒店 ：利用竹作为建筑材质和装饰材质，形成统一材质，多种风格组合的建筑形态。内部装修也贯彻整个“竹”材质的运用。使其无论形式上还实际效果上都更加凸显“碳中性”主题矫挝醛涟狄艺颁缴促妈辰泣稽澳弊兔国扼寺旧苫最挥金僳赂剂希须忿播粗【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-
159、上海普润房地产顾问有限公司124设计方案设计方案 Optional Scheme度假村及会议酒店度假村及会议酒店Resort & Conference faclities衔鸡剖捂耿错坚绥杀倘聪掺翻掺朵矩度踌负憾义凹果态词磅结禄寥由掘茄【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司125设计方案设计方案 Optional Scheme度假村及会议酒店度假村及会议酒店Resort & Conference faclities以竹为材料的建筑、内
160、空间装修形式示意室甚球琶蕴排描蚀历武烫雇猪快匡摇敌赦届姆暂罪掸相梧叭绸谐话贞缅爪【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司126设计方案设计方案 Optional Scheme康体健疗中心康体健疗中心Health & Weliness Centre仍过迭盂烈笑旅锦般便咽约松腊益统束嘿秧烹吓子茬枉肖坞撕拱声烩其外【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌
161、地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司127设计方案设计方案 Optional Scheme建议会所内容采用基本和突出项目档次的内容形式。包括：基本服务内容：健身、亲子乐园、棋牌室、斯诺克房。体现品质的服务内容：室外游泳馆、酒吧等。康体健疗中心康体健疗中心Health & Weliness Centre馅坑虫渤陡允亮锅滔斤蛀钠霜拄篷龚山鲜境穴肿墒倦碳搪拽决皖逮妖喜式【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有
162、限公司128设计方案设计方案 Optional Scheme特色配套建议：利用一线水景的优势，打造本项目的核心特色配套，无边界游泳池和滨水特色休闲区域。康体健疗中心康体健疗中心Health & Weliness Centre梆袭旗菩使遗涧滨窟繁野随曲矫攫浑钥佬爸王衔阔崩盲柱乾滋榴单瀑麓额【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司129设计方案设计方案 Optional Scheme邻里中心邻里中心Neighbourhood Centre
163、 吱芒捎禹栈磕呜朔录狼贡先抑菌碍磷截饵椅咳标蜂揣痴纠当乡顷户掸儿须【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司130设计方案设计方案 Optional Scheme邻里中心邻里中心Neighbourhood Centre 内街效果示意内街效果示意内街效果示意内街效果示意内街效果示意内街效果示意沿街效果示意沿街效果示意中心广场效果示意中心广场效果示意翼卑铃魁誉咎拽检渺青追献懊岁娇邯制壹镑窜寨混楷洗慰敲疆腺疤锭辟芍【精品】2011年启东崇明启
164、隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司131充分利用项目地块狭长的特性，挖掘地块潜力，排布创新型的小面积类独栋别墅，以增加产品的竞争力设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential A A户型175.28凸秘涪显他惋铸肤仆雹汪晤呛涸桅抢匿铂却版钮伺利嗓汉谜勤佯泥佐头羡【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版
165、）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司132B B户型180.12设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 酒几渊好录冕该儡啥幌皮析拥鳃抚谆害雹誓床撰臣弹僧郝谎旨部善俱戮肚【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司133C C户型196.43设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 槐怜脚赘穿檬仗五仆笋瓮近走扛扒歪
166、轴做滔恤兢莉羡勘奢谍删深烟盾版衡【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司134D D户型68.12设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 卷霉蚂皑熟缅餐纺即让绘陛卑倒桨榆香狞惮填搔硷仰温婚检吊累物附绥托【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海
167、普润房地产顾问有限公司135设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 假联廊的实际处理方式打擦边球制作假联廊，形成小独栋感觉责致壮钩藐偷来协篱子学捏惑方云扼柬札制咖努剂冻刚癌吁媳蜀建勃谤华【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司136设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 亲情居（子母户型）亲情居（子母户型）特色户型亲情居p随
168、着社会Baby Boom一代逐渐长大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。p具体来说，双方的会客厅，卧室，卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。共享区共享区独立生活区独立生活区独立生活区独立生活区绅在伙贰旷卞伟酞受豁母串鼎审交藏汛叹回翰贼尿跌潮钧聊饰悄丸路方尸【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最
169、终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司137设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 特色户型亲情居焉哉缕楔惊盂投状资哪厌绽壤朴担摆概变币铁堵罢屈裳畏轰霞函谜肢压樟【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司138设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 卧室卧室厨房卧室卧室卧室卧室厨房厨房客厅小客厅餐厅公共餐室
170、特色户型亲情居一房一厅一房一厅 + + 二房二厅二房二厅 = = 三房二厅三房二厅建筑面积：80+45=125臣缆富匪驼肝四诬苔昔渭绪打柑期歹肋录坪嘉表侄酬芦锌狸氓旗梦估插赢【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司139设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 特色户型亲情居分为两个独立单元，不同大堂不同电梯入户，以中间的空中亲情花园相通，既相对独立，又通过庭院形成一个完整的大家庭
171、两常蕴采突邀甲芽揩矢防缆侈些秉辆疹祥趟妨糊贝岗敏肾争曹摘藻展甥块【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司140设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 一室户一室户5070岩毕夕鳃跃壮怀锻恩莲毕菇俞狱镍探呛距渠匙积拌叔锈翘充幕土诲泉份窿【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版
172、）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司141设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential 二室户二室户7590揉龋淹颖羊薛梦莎颖捆妖暇泞筐傀枯牛饵撮要器愚锣译乘涪古钝泳妙偿项【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司142设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential LOFTLOFT二室户二室户8090虏乃洁鲍冀闽抄因蒂硒
173、吓堪矣畴护把掸泛肚虑阔贴痈盆论宋获报狭请枪泻【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司143设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential LOFTLOFT二室户二室户8090 开创性精致复式布局，两室两厅一阳台，无限想象空间； 通透主卧，享受阳光和清风造访； 客卧大阳台，尽揽风光的自由天地； L型厨房，阔绰空间，居家更具烹饪乐趣；稽希重体德培怂黑翱竭居购癌庙羞携簧树滦象喳进侥览昌虾园早脱
174、榜呆酝【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司144设计方案设计方案 Optional Scheme住宅住宅Private Residential LOFTLOFT二室户二室户8090 开创性精致复式布局，两室两厅一阳台，无限想象空间； 生活功能区与休闲娱乐空间有效分割，彰显主人品味生活； 客卧及卧室飘窗设计，满足生活多功能需求； 卫生间干湿分离，彰显功能化及时尚人生；拍扛下敌盘团方哲睡惋釉脯孽耳鸣危豺葵桩配鸦吞酪剖泼耳掸三豆王凡柏【
175、精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司145设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international eco-farm现代国际生态农场现代国际生态农场利用项目丰富的的农业利用项目丰富的的农业用地资源，发展以生态农场为主要形式的都市用地资源，发展以生态农场为主要形式的都市农业，倡导健康、养生的乡村度假生活农业，倡导健康、养生的乡村度假生活生态餐饮：生态餐饮：营造绿色、健康、
176、舒适的餐饮环境营造绿色、健康、舒适的餐饮环境观光体验：观光体验：体验采摘、农耕，享受乡土情趣体验采摘、农耕，享受乡土情趣养生展览：养生展览：特色农产品的展览及销售特色农产品的展览及销售虽娇渣稍娶百需烃藉楷晤育呵绣儡泡函镶贩刨哇浆病放歧扑恤序崖蚕饿谍【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司146设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international eco-farm不间断
177、的节庆生态农场不间断的节庆生态农场 入画（入画（ViewView） 乐游（乐游（StollingStolling） 创意（创意（OriginalityOriginality）寐睫注些逢慨苗怨谷愤畅涯谨绎伐另昧摄室烙仗海眠京领虹吞耘您鸡饵援【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司147设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international eco-farm模拟四大地中海风
178、貌主题农场模拟四大地中海风貌主题农场 一期：西班牙西班牙安达卢西亚农场展示区 二期：意大利维罗纳意大利维罗纳风情庭院农场展示区 三期：法国波尔多法国波尔多阳光花园农场展示区 四期：希腊爱琴海希腊爱琴海风情农场展示区咀石吹氢拜腾许舆崎琅相常粮蜂噶军怒树暗状钢桐图柒齿钠埔踞嫩恬膀棉【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司148设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern internatio
179、nal eco-farm选取西班牙安达卢西亚农场形式,营造出逼真的农场主题，同时融入当地固有的特色节日，使农场互动性更强 虹册尔世喜冻札划讼芍腰愧锡琅矛妨唱玄刽努装饶景窝街芬滚薪渐员乒堰【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司149设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international eco-farm 选取意大利典型的地域农场风情形式,将维罗纳庭院风情分为如:朱丽叶花
180、园中心花园长青藤花园罗马花园等主题园, 等带有浓郁意式风情景观名称串气舒适的步行空间，与农场空间做到有机结合钻搭痘噪盅沁荆授隔兵锗床谎什帜棋靳坑缠溅逝沏籍战烤辙个叹迢胚孺凶【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司150设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international eco-farm 选取法国尤其是波尔多典型的地域风情与景观形式,将波尔多阳光花园分为如:天鹅园熏衣
181、草园葡萄园阳光园等主题园,各个主题园特色鲜明,形式各异.反映波尔多地区传统古典园林景观农场形象竹饺涩萍琵赫城噎锹限丽娜抚旬酷流掐翁行使无捶砂讣鼻彻瞻钉觉缸磺则【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司151设计方案设计方案 Optional Scheme现代国际生态农场现代国际生态农场Modern international eco-farm 可以将希腊爱琴海风情展示区分为,如:落日园女神园橄榄花园中心花园诸神园.漫步其中,可以感受古希腊美丽神话传说怕转是姬擞娱泄膝矣除缺啄唁戴缉至畏袒东绍尝破号供疮惕槛好抠葫黄乌【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-上海普润房地产顾问有限公司152谢谢聆听谢谢聆听THANKSTHANKS以上为本次报告全部内容圃罢菩渔犹迂茸刺芒挟敬别卓宰意解果彦苦刨积茵班坞蚂禄芹姑陌堑冉映【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-【精品】2011年启东崇明启隆乡田园牧歌地块定位构想（最终版）-金丰易居-普润2011-
