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1、建筑及规划根底知识建筑及规划根底知识一建筑识图根底知识房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各局部的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关标准规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。一 施工图的内容和用途一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：1图纸目录:包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，说明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。2 设计总说明:主要说明工程的概况和总的要求。 内容一般应包括： 设计依据 如设计规模、建筑面积以及有
2、关的地质、气象资料等 ；施工要求如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。3建筑施工图:包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。4结构施工图:包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。5设备施工图:包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。二施工图中常用的符号为了保证制图质量、
3、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准 ?房屋建筑制图统一标准? 简称 “标准 ， 其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：1定位轴线在施工图中通常将房屋的根底、 墙、 柱和梁等承重构件的轴线画出， 并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中 I、O 及 Z 三个字母不得作轴线编号，以免与数字 1、0 及 2 混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编
4、号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。2标高在总平面图、 平面图、 立面图和剖面图上， 经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位不标单位，一般标注至小数后三位数总平面图中为二位数 。标高有绝对标高和相对标高。绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高表示室外地面比室内首层地面低米。
5、3尺寸线施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据?标准?规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用 45 度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方垂直尺寸线的左方中部。二建筑材料根底知识一建筑材料的分类根据材料来源不同，建
6、筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。二建筑材料的根本性质1材料结构状态的主要参数1密度：材料在绝对密实状态不含空隙或孔隙下单位体积的质量。2体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。3孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。4密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。2密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料
7、钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高密实度越低 ，那么材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。三材料的力学性质1强度材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力单位面积承受的力值来表示。根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。弹性也塑性材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建
8、筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。2韧性与脆性材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。3硬度与耐磨度材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。四材料的物理性质材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的根本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。五胶凝材料能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材
9、料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。1气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和开展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。2水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持开展其强度的胶凝材料。 这类建筑材料主要有水泥， 它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。六混凝土及砂浆混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化
10、后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。七建筑钢材与木材1建筑钢材建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。2木材木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。八防水、保温隔热及吸声材料1防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用
11、的防水材料，主要是沥青及其制品。2保温和吸声材料1无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。2有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。九墙体材料墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的开展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。1粘土砖1普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、枯燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)2粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空
12、心砖可减轻自重 3035，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，枯燥时间短，烧成率高。2砌块砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来开展较快，全国许多地方在推广。十装饰材料1装饰材料的根本要求及选用建筑装饰材料是用于建筑物外表，起到装饰作用的材料。对装饰材料的根本要求有以下几个方面：1材料的颜色，光泽和透明性2花纹图案、形状和尺寸3质感2常用建筑装饰材料常用的饰面材料制品主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。三建筑结构根底知识各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空
13、间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点， 但构成建筑物的主要局部都是由根底、 墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大局部组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰局部等。住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构如：砖混结构、砌块结构等以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。一下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。1砌体结构砌体结构是我国广泛采用的多层住
14、宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。常规的砌体厚度有：370 毫米、240 毫米、190 毫米、120 毫米。习惯上人们把 370毫米厚的墙称为“三七墙、240 毫米厚的墙称为“二四墙。在工程中厚度大于等于 240 毫米厚的墙常用做承重墙，小于240 毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承当自重不承当上部荷重，可作为间隔墙使用。2现浇钢筋混凝
15、土结构框架结构框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比拟方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。异形柱框轻住宅与其他传统结构相比， 具有以下特点： 由 T 形边柱、 十字形中柱、L 形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短
16、肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的开展前景。3剪力墙结构剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其缺乏之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局， 剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。 此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，二如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：1砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱
17、等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小局部钢筋混凝土和大局部砖墙承重的结构。2钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。3砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中根本已不采用，其各种性能都较差。4钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。 这种结构多用在售楼处、 小商铺等临时性建筑。四住宅小区规划设计根底知识城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在
18、一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的 4050。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、效劳、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。一居住小区的规划结构1用地规模与配置为了使住宅小区具备根本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地到达一定的规模，这一要求对周围设施缺乏或没有设施的住宅小区而言，如在
19、城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共效劳设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五局部的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。一个具体的住宅小区用地配置确实定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际?城市居住区规划设计标准?CB5018093用地配置建议的根底上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的根底，不同的居住对象对住宅区的居住、公共效劳、户外环境和交通根底等存在不同的
20、需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。2居住密度在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。 它主要的评价指标有人口密度、 住宅区人口密度 毛 、 住宅区人口密度 净 、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度毛 、住宅区建筑密度净 、建筑面积密度溶剂率等等指标。3设施布局根本要求：各项公共效劳设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时
21、空效劳距离的同时，以到达使居民有更多的选择为目标。考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共效劳设施、 交通设施、 教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随着现代网络技术的开展和进入家庭，局部公共效劳设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱效劳半径的限制。二主要规划指标1建设强度指标住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。2环境指标住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。三规划管理1
22、规划管理审批的程序： 1申报与立案； 2工作周期。2 规划管理程序内容：1规划要点； 2选址定点； 3建设用地规划许可证； 4规划设计条件；5规划设计方案；6设计方案； 7建设工程规划许可证；并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设工程，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。五住宅智能化和综合布线随着信息社会的飞速开展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息效劳，创造平安舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值效劳是现代化家居开展的必然方向。住宅职能化是建筑技术与
23、信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物效劳、医疗、学习效劳及有效的家庭和家务管理。综合布线的通用定义是通过对结构、系统、效劳与管理这四项建筑物的根本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、平安的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成
24、后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构。第二节第二节土地权属登记土地权属登记土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。一土地调查土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。 ?土地管理法?规定： “国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和
25、义务。?土地管理法实施条例?规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。一土地权属调查土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等根本情况的调查。土地权属调查是以宗地为根本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地 *位置、界线、权属权属性质和权源和使用状况土地用途、土地等级、地价和共用情况等。土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类见表 1 。表 1 城镇土地分类体系二土地利用现状调查土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。根据我国?土地利用现状调查技
26、术规程?， 我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利用方式、经营方式和覆盖特征等分为 46 个二级类见表 2 。表 2 土地利用现状分类体系二土地登记土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。土地登记分两类：一初始土地登记，是一种根底性登记，是普遍的土地权属登记。二变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记根底上， 根据土地使用者、 所有者的土地权属及主要用途变更的情况， 随时办理的登记。三土地权属登记办理流程受理申请登记权属审核初审、外业调查、复审公告审批收费、发证归档。第三节第三节
27、房屋权属登记房屋权属登记一房屋权属登记房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。房屋权属登记主要分为：一总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。二初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的 3 个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房
28、屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。三转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起 30 日内申请转移登记。四变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生以下情形之一的，权利人应当自事实发生之日起 30 日内申请变更登记：1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；2、房屋面积增加或者减少的；3、房屋翻建的；4、法律、法规规定的其他情形。五他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起 30 日内申请他项权利登记。六注销登记：因房屋灭失、土地使
29、用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起 30 日内申请注销登记。二.房屋权属登记的程序一受理登记申请。二权属审核。三公告。四核准登记，颁发房屋权属证书。三房地产交易的核心房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不管是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。一商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售应当符合以下条件：1已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。2持有建设工程规划许可证和施工许可证。3 按揭提供预售的商品房计算
30、， 投入开发建设的资金到达工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。二商品房买卖合同1商品房买卖合同说明1本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3为表达合同双方的自愿原那么，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。 双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、 增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5对合同文
31、本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。6在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。2商品房买卖合同文本商品房买卖合同合同编号合同双方当事人：出卖人：注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系：邮政编码：委托代理人：地址：邮政编码：联系：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联系：邮政编码：买受人：【本人】 【法定代表人】姓名：国籍【身份
32、证】 【护照】 【营业执照注册号】 【】地址：邮政编码：联系：【委托代理人】 【】姓名：国籍：地址：邮政编码：根据?中华人民共和国合同法?、?中华人民共和国城市房地产管理法?及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的根底上就买卖商品房达成如下协议：第一条 工程建设依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。 【土地使用权出让合同号】 【土地使用权划拨批准文件号】 【划拨土地使用权转让批准文件号】为。该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自年月日至年月日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房， 【现定名】 【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。第
33、二条 商品房销售依据买受人购置的商品房为【现房】 【预售商品房】 。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。第三条 买受人所购商品房的根本情况买受人购置的商品房以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准为本合同第一条规定的工程中的：第【幢】 【座】【单元】 【层】号房。该商品房的用途为，属结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。该商品房阳台是【封闭式】 【非封闭式】 。该商品房【合同约定】 【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二 。第四条 计价方式与价款出卖人与买
34、受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1按建筑面积计算，该商品房单价为币每平方米元，总金额币千百拾万千百拾元整。2按套内建筑面积计算，该商品房单价为币每平方米元，总金额币千百拾万千百拾元整。3按套单元计算，该商品房总价款为币千百拾万千百拾元整。4。第五条 面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】 【套内建筑面积】 本条款中均简称面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1双方自行约定：1；2；3；
35、4；2双方同意按以下原那么处理：1面积误差比绝对值在 3以内含 3的，据实结算房价款；2面积误差比绝对值超出 3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的， 产权登记面积大于合同约定面积时， 面积误差比在 3以内 含3局部的房价款由买受人补足；超出 3局部的房价款由出卖人承当，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在 3以内含 3局部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比100合同约定面积因设计变更造成面积
36、差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条 付款方式及期限买受人按以下第种方式按期付款：1一次性付款；2分期付款；3其他方式；第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第种方式处理：1按逾期时间，分别处理不作累加1逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；2逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买
37、受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之该比率应不小于第1项中的比率的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2；第八条 交付期限出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5；但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人
38、的；2；3；第九条 出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第种方式处理：1按逾期时间，分别处理不作累加1逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；2逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已
39、交付房价款万分之该比率应不小于第 1项中的比率的违约金。2；第十条 规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致以下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起 10 日内，书面通知买受人：1该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2；3；4；5；6；7；买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房
40、的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条 交接商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承当。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：。第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承当全部责任。第十三条 出卖人关于装饰、设备标准
41、承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2。3。第十四条 出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的以下根底设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件：1。2。3。4。5。如果在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：1；2；3；第十五条 关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意
42、按以下第项处理：1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人按已付房价款的向买受人支付违约金。3。第十六条保修责任买受人购置的商品房为商品住宅的，?住宅质量保证书?作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照?住宅质量保证书?承诺的内容承当相应的保修责任。买受人购置的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承当责任，但可协助维修，维修
43、费用由购置人承当。第十七条 双方可以就以下事项约定：1该商品房所在楼宇的屋面使用权；2该商品房所在楼宇的外墙面使用权；3该商品房所在楼宇的命名权；4该商品房所在小区的命名权；5；6；第十八条买受人的房屋仅作使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承当义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条 本合同在履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第种方式解决：1提交仲裁委员会仲
44、裁。2依法向人民法院起诉。第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议附件四 。第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条 本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人份，买受人份，份，份。第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30 天内，由出卖人向申请登记备案。出卖人签章 ： 买受人签章 ：【法定代表人】 ： 【法定代表人】 ：【委托代理人】 ： 【委托代理人】 ：签章 签章签于年月日签于年 月日商品房买卖合同内容由建设部提供附件一：房屋平
45、面图附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件三：装饰、设备标准1外墙： 2内墙：3顶棚： 4地面： 5门窗： 6厨房： 7卫生间： 8阳台： 9电梯 10其他：附件四：合同补充协议三商业银行个人住房贷款个人住房贷款以下简称贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能归还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承当归还本息的连带责任。个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。四个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个
46、人向房屋开发商购置住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。五贷款对象及条件：贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件：1按期交缴住房公积金。2有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力。3与开发商签订了购房合同。4已首付 30%以上的购房款。5以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物；或以国债、工商银行定期存单作质押。苏州市区不含园区、吴中区、相城区的借款人必须由苏州市住房置业担保为其提供保证担保。六额度和期限： 贷款额度最高为房价的 70。贷款期限最长 20 年。七贷款利率：15 年，月利率；520 年，月利率；八申请材料：按住房基金管理中心要求提供。
47、九贷款申办程序：1借款人签订购房合同并预付 30以上的房款；2持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款；3携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行个人理财中心办理贷款手续，签订?个人购房借款合同?；4银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中；5借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。十贷款归还：贷款期限为一年以下的含一年,到期一次还本付息,利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额归还借款本息。按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐
48、户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。借款人可按任意金额提前局部归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前局部归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。四住宅新概念与创新设计随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能表达产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。一以人为本炼就现代人居1多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸
49、多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来， “情景花园住宅渐成新宠，并导致各地工程亦步亦趋。2景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、 “四菜一汤的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少工程还通过出色的规划和景观设计令工程透出弥足珍贵的文化底蕴。二绿色生态、健康住宅绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续开展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续开展战略。随着我国住宅市场化进程的
50、加快，住宅市场的竞争日趋剧烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续开展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。这种绿色生态住宅同时业是一种可持续开展建筑，根本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。三高科技型住宅科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行
51、细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品表达人性的关心，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术到达节约、环保、生态等等功能。第四节房地产开发中的税费房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：一营业税1应税范围：根据?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2销售不
52、动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。A.销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。B.销售其他土地附着物a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。e.以不动产投资入股
53、，参与接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。f.不动产租赁，不按本税目征税。2.涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。(1)销售不动产的营业税计税依据根据?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?的规定：A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照?营业税暂行条例实施细那么?第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。C.营业税暂行条例实施细那么第十五条规定：纳税人销售不动产价格明
54、显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按以下顺序核定其营业额：a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；c.按以下公式核定计税价格：计税价格=营业本钱或工程本钱1+本钱利润率1营业税税率上列公式中的本钱利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。(2)其他具体规定如下：A.根据?转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知 ?京地税营1996592 号规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“效劳
55、业代理业征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产征收营业税。B.对合作建房行为应如何征收营业税根据?转发国家税务总局关于印发营业税问题解答之一的通知 ?京地税营1995319 号规定：合作建房，是指由一方以下简称甲方提供土地使用权，另一方以下简称乙方提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：a.第一种方式是纯粹的“以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取
56、得了拥有局部房屋的所有权。 在这一合作过程中， 甲方以转让局部土地使用权为代价， 换取局部房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方那么以转让局部房屋的所有权为代价，换取局部土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产税目中的“转让土地使用权子目征税；对乙方应按“销售不动产税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照 ?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么 ?第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方或任何一方将分得的房屋销售出去，那么又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产税目征收营业税。另
57、一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方假设干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得假设干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“效劳业租赁业征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?第十五条的规定核定。b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，那么要
58、视具体情况确定如何征税：第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税 “以无形资产投资入股， 参与接受投资方的利润分配、 共同承当投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，那么不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产征税；对合营企
59、业那么按全部房屋的销售收入依“销售不动产税目征收营业税。第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，那么此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承当风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产征税，其营业额按实施细那么第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，那么再按“销售不动产征税。对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 “此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时
60、间为收到预收定金的当天。C.根据?转发国家税务总局关于印发营业税问题解答之一的通知?京地税营1995319 号规定：以“还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺假设干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本方式销售建筑物的行为，应按向购置者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本支出。D.中外合作开发房地产征收营业税问题根据?转发?国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复 ?的通知?京地税营1994205 号规定：a.关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不管是按建
61、成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险的行为，不征营业税的规定、因此，应按“转让无形资产税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房包括分面积各自销房的，那么对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，那么就统一的销售商品房收入按“销售不动产征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，那么对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产征营业税。b.关于中方取得的前期工程
62、开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为 5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为 5%.计算公式=营业额5%(二)城市维护建设税根据?中华人民共和国城市维护建设税暂行条例?国发1985第 19 号规定：1计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。2税率：分别为 7%、5%、
63、1%.计算公式：应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为 7%；(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为 5%；(3)纳税义务人所在地不在 1、2 项范围内的，税率为 1%；三教育费附加根据北京市税务局转发?北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知?的通知京税三1994217 号的规定：1计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额2税率为 3%.计算公式：应交教育费附加额=营业税税额费率。四土地增
64、值税根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?国发 1993 138 号规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 ?条例?规定的扣除工程金额后的余额，为增值额。具体讲：1对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据 ?中华人民共和国土地管理法 ?的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。2转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑
65、物，包括地上地下的各种附属设施。3附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。4取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。5土地增值税的计税依据计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除?条例?和?细那么?规定的扣除工程金额后的余额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例 ?规定土地增值税计算增值额的扣除工程金额包括：1取得土地使用权所支付的金额；2开发土地的本钱、费用；3新建房及配套设施的本钱、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4与转让房地产有关的税金；5
66、财政部规定的其他扣除工程。根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么?规定，计算土地增值额的扣除工程，具体为：A.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。B.开发土地和新建房及配套设施的本钱，是指纳税人房地产开发工程实际发生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用。C.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产工程进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在
67、京政发19967 号?北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知?中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发本钱之和的 5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发本钱的 10%的以内计算扣除。D.旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率，并经地方主管税
68、务机关确认的价格。E.与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。F.加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发本钱之和加计 20的扣除。6.税率：土地增值税实行四级超率累进税率， 即： 增值额未超过扣除工程金额 50的局部，税率 30。增值额超过扣除工程金额 50，未超过扣除工程金额 100的局部，税率40。 增值额超过扣除工程金额 100， 未超过扣除工程金额 200的局部， 税率 50。增值额超过扣除工程金额 200的局部，税率为 60根据?关于土地增值税假设干征收
69、管理问题的通知?京地税二 1996 240 号规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在工程全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及本钱确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该工程全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入 1%的比例预征土地增值税。(五)房产税：如果企业拥有房产产权的，需缴纳房产税。根据?中华人民共和国房产税暂行条例?国发198690 号的规定，房产税是在城市、
70、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。 房产税以房产原值 评估值 为计税依据， 税率为 1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值评估值1-30%1.2%.六、城镇土地使用税如果企业拥有土地使用权的，需缴纳城镇土地使用税根据?中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例?国务院令第 17 号发布的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=各级土地面积相应税额 。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额
71、 10 元；二级土地每平方米年税额 8 元；三级土地每平方米年税额 6 元；四级土地每平方米年税额 4 元；五级土地每平方米年税额 1元；六级土地每平方米年税额元。(七)城市房地产税、外商投资企业土地使用费如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。1根据?中华人民共和国城市房地产税暂行条例?中央人民政府政务院政财字第 133 号令公布规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、 港澳台胞， 按照房产原值征收的一税种。 城市房地产税依房产原值计税，税率为 1.2%.计算公式为：年应纳税额=房产原值税率1-30% 。2根据北京市人民政府
72、发布?北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定 ?的通知京政发198581 号的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业出让方式取得土地使用权者除外 ，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、根底设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。八印花税根据?中华人民共和国印花税暂行条例?中华人民共和国国务院令第 11 号的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从
73、量计税两种。应纳税额=计税金额税率，应纳税额=凭证数量单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证合同暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。(九)契税根据?中华人民共和国契税暂行条例?国务院令第 224 号的
74、规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让包括出售、赠与和交换 、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。1.以下转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：(1)以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；(2)以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；(3)建设工程转让时发生土地使用权转移的；(4)以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。2.契税的计税依据如下：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、
75、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成局部，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。(2)土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；(3)土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；(4)以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契
76、税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。(5)承受土地、房屋局部权属的，为所承受局部权属的成交价格；当局部权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的局部权属的税款应予扣除。前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。根据?中华人民共和国契税暂行条例?国务院令第 224 号的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。应纳税额=计税依据税率。第六章第六章 房地产可行性研究报告房地产可行性研究报告是根据可行性研究对工程进行科学
77、的分析是根据可行性研究对工程进行科学的分析和预测。因此做好开发工程可行性研究工和预测。因此做好开发工程可行性研究工作，是工程成败的先决条件。工程可行性作，是工程成败的先决条件。工程可行性研究是工程立项阶段最重要的核心文件，研究是工程立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是工程决具有相当大的信息量和工作量，是工程决策的主要依据。策的主要依据。第一节第一节 可行性研究的概念和作用可行性研究的概念和作用一可行性研究的概念可行性研究是指在投资决策前，对与工程有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断工程在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，
78、并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发工程决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发工程的实施和控制提供参考。我国从 20 世纪 70 年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981 年原国家计委明确 “把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了根本建设程序。1983 年 2 月，原国家计委正式公布了?关于建设工程进行可行性研究的试行管理方法?，对可行性研究的原那么、编制程序、编制内容、审查方法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。房地产工程的特点和开发实践证明，工程开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作
79、质量，随欧康夭嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚二可行性研究的作用(一)可行性研究是工程投资决策的重要依据。开发工程投资决策，尤其是大型投资工程决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、本钱分析和效益估算进行的工程可行性研究的根底上的。二可行性研究是工程立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资工程必须列入国家的投资方案。尤其是房地产工程，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。三可行性研究是工程筹措建设资金的依据。房地产开发工程可行性研究对工程的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解工程的筹资还本能力和经营效益的获取能力。 银行等金融机构
80、是否提供贷款， 主要依据可行性研究中提供的工程获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。四 可行性研究是编制设计任务书的依据。 可行性研究对开发工程的建设规模、开发建设工程的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是工程设计任务书的内容。第二节第二节 可行性研究的阶段工作可行性研究的阶段工作一可行性研究工作根据工程的进展可以分几个阶段进行。一以投资时机研究剑谐闹鸩焦娣叮拍苋孟钅靠康夭耐蹲驶帷蹲世蠡某晒?该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为根底，寻找最有利的投资时机。投资时机研究相当粗略，主要依靠笼统的估
81、计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%。如果时机研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓鳌?二初步可行性研究在时机研究的根底上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的 0.25%1.5%。三详细可行性研究详细可行性研究是开发建设工程 投资决策的根底，是在分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型工程约占投资的 1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%. 工程的评估和决策，按照国家
82、有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设工程，任何单位不准审批，更不准组织建设。四可行性研究阶段工作精度表第三节第三节 可行性研究的内容可行性研究的内容一.可行性研究报告的结构一般来讲，专业机构编写一个工程的可行性研究报告应包括封面、摘要柯肌摹郊透酵剂霾糠帧?一封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。二摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍工程的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的
83、精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。三目录：由于一份可行性报告少那么十余页，多那么数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。四正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：1工程概况主要包括：工程名称及背景、工程开发所具备的自然、经济、水文地质等根本条件，工程开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明 ；2市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的根底上，对拟开发的工程的市场需求及市场供给状况进
84、行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发本钱、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。3规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比拟的根底上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政根底设施分布、建筑物及工程的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。4开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发工程的进度。 作为大型开发工程， 由于建设期长、 投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。5工程投资估算对开发工程所涉及的本钱费用进行
85、分析评估。房地产开发所涉及的本钱费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政根底设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6工程资金筹集方案及筹资本钱估算根据工程的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资本钱进行计算和分析。 房地产开发投资巨大， 必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资本钱，保证工程的正常进行。7工程财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从工程的角度对工程的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等工程从财务状况进行分析，并借以考察工程财务可行
86、的一种方法。具体包括工程的预售预测、本钱预测根底上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务归还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务归还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。8不确定性分析和风险分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对工程的影响性质和程度，为工程运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解工程的风险大小及风险来源提供参考。9可行性研究的结论根据对相关因素的分
87、析和各项评价指标数值，对工程的可行与否作出明确的结论。10研究人员对工程的建议对工程中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。五附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的局部。一般来讲，一个工程在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等 。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写工程可行性研究报告。六附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：工程的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：工程所在地区或城市的总体规划图等等。二可行性研究报告的工程投资预算一些不
88、大标准的房地产工程可行性研究报告，其中的工程投资概算只包含了工程建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产工程不等于一个简单的建筑物，它需要营销本钱、 金融本钱和建筑本钱， 工程投资就是为了满足这些本钱支出。 而且，工程概算也不一定就等于开展商对工程工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来开展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替工程投资概算是极不严肃的。房地产工程的投资概算应包括以下内容：一营销开支概算1工程前研究及可行性研究的开支2工程筹划的开支3销售筹划的开支4广告开支5工程公司日常运作的开支6工程及企
89、业的公关开支二工程开支概算1用于工程勘探的开支2用于吹沙填土、平整土地的开支3用于工程设计的开支4用于建筑施工的开支5用于设施配套的开支6用于工程监理的开支三土地征用开支概算1政府一次性收取的标准地价2用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3影响公共设施而出现的赔偿开支四金融本钱开支概算1外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2贷款引起的利息支出3各项保险开支4税收和行政性收费5不可预见开支第四节第四节 可行性研究报告的编制可行性研究报告的编制一房地产工程可行性分析常见误区1误区一：一个标准的效益分析如果一份工程可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是
90、一份实事求是的报告，一份专业而严肃的工程可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使工程未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。 因此， 可行性研究的 “效益分析也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。2误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大局部工程的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在
91、一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供给量过大导致需求短缺；建设本钱远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些工程的开展商在谈起这些问题时通常都会感慨“真没想到，然而却是早该想到的。再看一看这些工程的“可行性研究报告，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个工程投资的美好前景， 却偏偏不提工程投资的不利因素。 这样的 “可行性研究，自始至终都是为了证明该工程是可行的，犯了“先入为主的大忌。1先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“
92、长官意志对课题的影响，课题研究人员担忧挑工程的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为防止这种情况的开展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。B.课题组人员的业务水平不过关。有些工程的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。C.有的开展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于工程对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非开展
93、商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本工程的工程咨询业务。D.有的开展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的开展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该工程的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。二编制可行性研究报告的人员安排组合要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。三进行资料收集、市场分析1.宏观因素分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗
94、习惯及宗教信仰等。2.区域性因素分析一般来讲，工程所在国内部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对工程所在区域进行因素分析，这是因为：首先,宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次,区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区那么滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。3.微观市场分析对拟投资工程所在地区的房地产微观市场的分
95、析可以分成以下两个局部，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资工程同类型的物业市场分析。四.进行市场预测1.需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。2.供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况3.预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。五.进行本钱测算在房地产开发工程的可行性研究中，工程的本钱测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。本钱测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对工程的经济效益有重大的影响，但相对而言，本钱测算较易把握。一般来讲,本钱构成包括以下几个局部：1.土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、 用电、 道路以及完成场地平整为止所要的费用。 根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。
