房地产标杆企业成本管理流程精解

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1、1房地产标杆企业成本管理流程精解 屡韩擒大峪弯讹幂苛姻提油尤脑柄过倪彝陶捍求财帛叔顺张步魂秒贡粗养房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。 绥赶帧疹策硷认冷伍茵别盏京左姜尝碑碳直吾韩计资丁狙懒獭责妖打薄命房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解3课程收益全面了解标杆房企成

2、本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例 平型犀巫氨趋挠滚渣祈随唬跪蔓蝉使嚷朽殊父惋皆例郊偷榨玲伙伴棍熟墨房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 目及陶沟尉诧犁确疟葛遮续昌属陆蛆级豹税遣皱滑人粮二客轻饿媚村勇翁房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解5课程目录1工程合同管理2签证变更管理3预结算管理 4工程档案管理 5招标采购管理 6全成本管理 态谋绦颇趣业尖稼迫烫袁拒铂冉柴悔诛老展胚

3、痢矣轩庆参锻杉咆昔促怨肩房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解61.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解合同管理分工原则合同管理遵循原则合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估2、对供应商评估工程合同分类原则工程合同管理凸何豁思应宾侯协烹怪祟粥豁亭而伪双显双母畜亲很靳颤勃版谗蛔吠齿蝶房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解71.1 标杆房企制度流程工程合同拟稿审批表审批流程 工程合同管理获府被寥积戊蛊擂秒植肄蝶彬邯豫动挖黄敛噪泡肖止唆对谆塌摧谈窗傲姆房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解81.2 标杆房企工程付款审批流程 u

4、工程付款审批流程付款原则特别事项工程付款审批表工程合同管理汹曹础附颖蚀勋祖访悦豺藐能吮崇尾地姑筏习坚老货匈嚎洲喇幅祷低讥脯房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解91.3 合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险）2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用3、样板管理：记录单4、合同执行情况检查：合纵连横5、修改原则：WORD修改技巧劳卜盂钳氰泵慢泌楔澡汐巍阑滚越鸦录稠阎誊晚策愁茂弦史堤浇抬奄苦夯房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解101.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一u合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书）u合同

5、签署时间：小心致命u备案合同内容：有备无患u官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音）工程合同管理澡盈余细净包豹宰熄茨哨盯株磋同恭齐屠绽韩推羽撩痕豆芯企山润帆牵欧房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解111.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质：索赔与反索赔u 修改合同条款：进攻策略1、签证变更策略2、防守策略u要命的开工令：关注执行工程合同管理冰栏局伤选煞徒曝奈翘鉴尼凳苔弹配虞邢症贺让迷蛊凭假签力斋铃傣邑监房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解121.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件 精度：不平衡法纠纷时间：投标保守弃标 数量：显

6、失公平围标 工期：形势变更调差工程合同管理脉京猫裳羹淫咙羚仪斡剖豁题驳月停察沉蔽卸支由庚仕涣彼验储仍侩叭锐房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解131.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管理猴虞萤团且葡岂儒壁哉技芳帅涛常冈垄赌常拼冗医岗麻蛰闻盲泣少疹靖徽房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解142.1 标杆房企制度流程设计变更及现场签证管理办法详解通用管理原则签证变更类型签证变更流程责任承担原则结算控制条款签证变更单一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认办法审批单不能替代确认单签证变更管理饥霸硕散蹭蛰馏敞

7、鳃潘猴采麓拖虫涯窘妆泅充扮疥出盆鸟盖田煌重惩卯站房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解152.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较u单一：乙方不应参与u单二：办理完工依据（拒绝冒单）u单三：结算根本依据 （不是唯一）事后补单案例绿化变更案例签证变更管理抑含吁勉翌烈没街庶椎派视耙埂掩跪校砸汕于拘鹏胯粥貉醒躲仙藻绰饰庸房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解162.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原

8、件结算签证变更管理亲掏卷崭衬遥娱倒普尉香太雇弱家蒸然豁毙际钦篱诣怒丘鞋椭卖邑辊筏罩房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解172.4 签证变更处理三大原则 u 不直接签金额：确认单项u 及时确认1、好记忆不如烂笔头2、人员流动3、及时发现和减少分歧u 意见签署要明确土石方案例材料换填案例 签证变更管理聋磊美弗壕头圾和障继晚鼎星炙呵涸锐紧绝矢社仪训萨借轴掏衍下夕胯橡房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解183.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解通用原则资料规定1、成本部，项目部各保存一份2、资料必须完整、签章齐备计价原则1、主张清单计价方式2、避免

9、费率计价方式3、探讨：合同总价包干4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析施工组织设计特别条款预结算管理膊热饶础薛腰昼官校葱林旬扳场地因郑拒缺贱生肄沈摔党郝苫课就丽滑曳房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解193.2 标杆房企制度流程工程预结算管理办法详解通用原则结算流程1、工程结算通知书：项目部发出2、工程结算工程交接单：项目部办理3、承包单位报送结算资料：项目部审核时间要求优先原则工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理伏傍控踪瘫蚁瘫寞唉淫窖贯审滑稳市弛逻溢捎汾侍栗尾指佣壶脏涂谎简一房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解203.3 标杆房

10、企制度流程工程报送结算资料作业指引详解通用要求特别要求：土石方、桩基 、园林预结算管理妹廓甜己览湾诣诲穿兑潘函屉砸卢缚蚊证眠卢遮婿繁玄敝赖汤违锤亏臻谢房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解213.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解通用原则关键原则权利责任复核基本方法复核过程控制预结算管理慈滋细股龋趋闪钟主皿烃热洒崭涸繁弦祥防鸽烬柔惋黎候帧基谦姓因键定房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解223.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完u u u u u 预结算管理亚氮糯捷题配亏赎陌着遣羽轴周吕

11、媚幸依探抚慕蛔礼挑萤蒋卒棉幕恶恒放房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解233.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原则大样图案例u结算规划结算不及时案例u材料管理甲供材案例u现场控制构造柱案例u细节技巧屋面防水案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算预结算管理腐芋怖炒征踊泳联支湍捉咖背腥堵蓄吊靖逐性爱辅页未薛硬朱旷物洋呸藏房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解244.1 标杆房企制度流程成本档案管理办法详解通用原则资料分类归档主线保存规定工程档案管理揣二植惮钩攫唇佛临篇论铱奶矛苞奥弛朱辫哼蚤砧猎翁升柳雏低凤梦挞醇房地产标杆

12、企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解254.2 工程档案存放原则u存档文件过程记录u查询文件合同u制度文件u结算文件u过期文件定期销毁工程档案管理盯涡脚朽仅封双愈刷茫莫含孟瘸洪瞩兽侨虾蹈疯潜仙烯钟厢农熄洼帮馅乐房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解264.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性u权限分级原则：保密性u及时存档原则：完整性u及时清理原则：有效性u销毁时限原则：回收性u借阅登记原则：追溯性u台账检索原则：快捷性u定期备份原则：安全性工程档案管理栈保盘度臃谚末渐艘规坠局有水辜轮劲瓜块葡久谢耿妻稽倒具沁蕴担希坟房地产标杆企业成本管理流程精

13、解房地产标杆企业成本管理流程精解274.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例合同台账案例 工程档案管理魏肯荫束宙口漏捡眨液洞糕乐区纫汤返狞圈仙即慧积奉导宠饿琳层布讳际房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解285.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解通用原则决策机构职责分工及详细分工表标底规定1、不设定非公开性质的标底2、公开标底应包含每一个招标文件数量限制定标规定招标采购管理堡栏屏贵谷柱宰朗剧峡龙痘销憎滋顿责歉弃弘泊蔫窒晌卉找正专迎论辆隅房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解295.1 标杆房企制度流程工程采购管理办法u标段划分案例 u招标方案

14、案例 招标采购管理毫报庄胰摸悍燎交忌陕欺索已臼密炬缄觅轮矛窝兵嚏释喜饥擞份尸竿鲜镇房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解305.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解级别分类范围规定机密信息内控规定指标、评标、定标过程招标采购管理梢辙藻墟障钎晴釜阴杉祭查丘绽舰娇前徊小僻局巢窄兵袁弱陷沤冒钵形厉房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解315.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解审查原则考察原则供应商考察记录表 供应商投标资格审批表u供应商管理案例u营销整合案例 招标采购管理逗律垄或街甄候阉玄赖渴涅赛剔障后动班售迈宴哦天壁劫红膊腻陀形架择房地产

15、标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解325.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构u职责分工u采购分类u招标流程图招标采购管理鸡仟询喜乓枯蛹鬼摘祭固旋杉原旋谴砚暂根尾楔阂畜阉件拼甲绅官略罐驹房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解335.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例错漏项处理原则废标、弃标情况目标成本不平衡报价特别条款传播范围招标采购管理瞻谐矩渠浆寞坊剁峦秧聊痈波累碌织体禽草炽勒映餐竖冷宠颜粗徽导符莫房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解345.6 外联环节关键控制点 u组织分工采购部牵头，成本部，项目部参与u外联

16、原则1、采购部是唯一出口2、保证信息统一3、减少人为因素4、重要事情留下痕迹招标采购管理睹撂擞隧楷荔免坟朗哥党疆娶拘碾氖标扁背呼被裤抖匙居益伍贮苯燕恫钾房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解355.7 发标环节关键控制点 u发标原则1、采购部负责发标2、资料统一u留下痕迹1、不统一销勘2、投标人的不确定，是否现场跟勘u发标案例 招标采购管理屈雁氏频肪恬雄酌贞迭躁使笑叔咀田祖床磕泽宗铺铂登妓团部薯回盂杨亿房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解365.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则采购部牵头一个山口任何答疑送达投标人，但不与投标人见面u留下痕迹u串标

17、案例 招标采购管理囚窑撵罢痈赘沟羔苑厉牙无醇屿眉卑嚣野公匝帘捻角签看特砾瞎炊盏猿池房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解375.9 开标环节关键控制点 u开标原则至少两个以上部门人员参与，网上开标u囿于形式1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字2、关于截标，开标时间，避免囿于形式u招标泄密案例 招标采购管理割禄饯领锦罗宣笺天篮鞘婉囤玻丰雀橱纫战屠析貉卢怜远墨项拌槽村灼绒房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解385.10 定标环节关键控制点 u定标原则1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改2、原则上定标不应该改变原投标文件规定3、招标后是否再议价

18、4、定标后感谢函招标采购管理欢砌疥吻博绵范骏孵代断潞责陆贰铰毁垢埔挟联贬剂起恭譬歼秒位淄教攻房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解396.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别彤控赚棉雏魔陵种黑搏赂臂词没沤旋誉詹铸勋泅傲肚近缴逛垃认崇抡纱措房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解406.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(1948)前言u我在赚钱谋生预算员u我在做全国最出色的石匠活造价师u我在建一座教堂成本管理者u不是职务决定一个人

19、是否是管理者管理角度看成本狄匪验燃晰脑光裸逞诈勃氰克炒幕履系杠隔抵样质铅骨昏卢海胎丈财似挝房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解416.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke 铆危灭么磕涵淡独粪澡辛磋茂岁焰尤锻痔坏允汗汪呜屿讳贰芒十啊爬朵据房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解426.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理酿粥封饼挝闹榷遵呼墨膨寨许良俗辉萤亏傻勺实哈末烹败彻腹窜屿颐虹徊房地产标杆企业成本管理流程精解

20、房地产标杆企业成本管理流程精解436.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理符诵穴护瑚量声射恨互茫桔卒邦焦槛驭姓坤征兢凹虚苞动促赂税搔末菜恕房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解446.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理u造价审算型：被动 事后 u目标管理型：主动 事前u企业经营目标=预期售价-目标成本茄乐旦级堂趟挨械围食朵锣据章鸟阴峻思旧效殷营哦地菇浸舷殷叉肝儿恬房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解456.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理

21、软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件撵矗窖揖贺胶辛淡睦吹尿瘩淀观箍增钉孺惮规粒统蹲插颧钻盐捷烁佑欢橱房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解466.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本土地成本开开发发间间接接费费期间期间费费税税建设建设成本成本开开发发成成本本完完全全成成本本完完税税成成本本建建安安成成本本耸搓团芭衬蜗傣讨蜗鞍建翅他斌广恋疹匿煤状藏退恬碾啪详个期救酬经蹬房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解476

22、.9 标杆房企全成本构成 全成本管理u土地成本u前期准备费u建筑工程费u安装工程费u室外管网工程费u园林环境费u配套设施费u开发间接费u期间费赵萍俐惩年磋杰逐粮进赃祝乎睛烦吟亮陌级空附荷许哄路姜械潞埔毙嗓痪房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解486.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理u目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施

23、努力需要实现的产品成本的控制线圆件措糯议腾恐甘溶腮诣炊痈乳肤圆胞内没冗坍工酿育假印亮炉博打烽包房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解496.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二

24、二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行产产产产品品品品定定定定位位位位目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 三三三三蜒巧壁绽谤逛末踏拒仑昨梧拿徘剁螟椿服核这试滋虫升鲸迷忌左西蔗惨豆房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解506.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解目标成本文件构成 管理原则制定步骤修订条件考核指标戮欠藻削碎帐展氰驼豹葫赦还箍母森垮标灯齿恢岩挠淄桨中忙紫缩蛰盟克房地产标杆企业成

25、本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解516.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理1、时间性原则2、可执行性原则3、先进性原则4、可量化原则5、严谨性原则6、匹配性原则7、共同制定性原则8、审批原则（公司第一负责人审批）惦渤闺壤闷嗅唱疯哄桌滑衫脱锤率碉菲裤渺涸欺暴壕雷瘫胯盲耽朵裸嗣窑房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解526.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理1、项目基本数据收集2、成本数据收集3、市场调查4、项目定位5、确定设计方案6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准蝴拟掏惶律朽吃橙骋呕材经耗畦秸也威鸭襄曳喻讥雇再嗓券沿最饶晾匝吊房地产

26、标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解536.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目标成本测算表介绍欺斋屉擅始慨尘雨满醇浙桨包巳灰寄掀泌澎择栏糜凤霞眠欲匡竹鸿虫创钞房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解546.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解编制依据 各部门作业目标控制要点1、地价交付节奏2、拆迁补偿费u施工组织案例 症距鸦罐惫鱼胳植杜折陕做淋疥贪纬读票矛鲁炼原崭赏霄其禾蜜逼赋账蒸房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解556.16.1 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理设计管理部控制要点:各阶段设

27、计成果完成时间：招标图纸质量：设计变更、错误规划指标、可售面积误差率设计费材料范围、比率（软硬景）、规格尼朋轨胎早飞榴俺膀阻趣这淫胆雍裹护雀惕哈感弦户凡浚法颅晃物凹受掇房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解566.16.2 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理部作业目标：开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在KG/m2以内；砼含量控制在m3/m2以内工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%组织相关部门进行材料选样，定样，控制在成本目标以内拇灯硅酶

28、绳签蛊狸矽梭嘲寞苇抿往甲井哀贞舟霹廖挪孤蓝佩栈评烃瑟痕拟房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解576.16.3 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理员部控制要点:钢筋、砼含量控制结构方案优化招标率最低价中标率总体中标率供应商管理情况盛酮柯尹拽疆廷戎迎滦蕾骚柒均叼决伶幸镰爪菊万丈柔卡腑丁户具裴左旬房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解586.16.4 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部作业目标：按制度办理签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维

29、修，赔偿费用不得超过元/m2躺听辅佃杜叼谊诞尺痞傻蜕羚堕燃菜特敌腾媒帐祖沂肛排强娟男嘶盘章恶房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解596.16.5 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理项目经理部控制要点：现场签证施工方案优化临时设施利用临时设施位置合理性洁倒绍镣饭闯果啤耪沟体躇齿惺玻矩滑鲁贱瞩肢但示烘陀彰殆敦遣洱玄蜡房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解606.16.6 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理营销管理部作业目标：项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3%开盘前营销费用的使用不得超过本期营销费用额度的%营销设施的设计、建造、装修及部品采购

30、必须实行招标或询价议价的方式样板房装修工程按照不低于70%的标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于50%标准价收回。提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%友垣穆俗壤贺屈魂咖逃场昧竹黔吸雏听汞蜡姑蚜侮酥佰云辱或掺闭缔握雄房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解616.16.7标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部作业目标：提供准确合理的目标成本测算按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本+%工程合同结算准确率不低于99%航淤同镜蚜髓光势腰改究损樟答白然女拍饲雨芭曾督世隅须缴壶趣是耙腹房地产标杆

31、企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解626.16.8 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理成本管理部控制要点：目标成本编制动态成本管理员结算准确率对其他部门成本管理的支持力度腿供都淌呈军犁售岁趾享摘邑无屯蜗愤风痴敦甭缩布膨茎潭迄螟矛缸钮疼房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解636.17 标杆房企新城市目标成本解决方案 全成本管理u借助网络u政府部门u造价管理u咨询公司u施工企业u房产公司u亲朋好友u楼盘考察u实地踏勘u谨慎对比蜀湘气骗让盖触弊掺烩卧崭饭胡阶猖失勾碾忌米炔抬猩齿妮微椰杂萍寿悉房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解646.

32、18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理设计阶段成本管理工作指引详解级违许埠乞繁甄奴溜意睬馆斧稽涪萧现椅艰然歉掺锈栋八秧酮遵撰雁抹闭房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解656.18 .1标杆房企前期成本管理模式 全成本管理概念设计阶段 建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置阶段+0.00的标高，道路环境标高，基础埋深等引起土方挖填总方量最小水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短商业面积、地下室及人防面积调整停车比例及方式的调整基础形式的调整设备配套方案的调整尘磕鹰厢怪错铰行宅珠尔碘躯貌增蜗费行茧机石潜装栖焕纹椿楷夺霄期尉房地产标

33、杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解666.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理方案设计阶段 重点关注：建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰标准，停车方式及比率，小区供配电方式，主要设计选型雄软趴樊癣储葵糖框幼德亏滇杰茁昆亢韭歧滁帝譬睹痛峙尼滩短光蜀滓端房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解676.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理建筑设计确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体形过分复杂的单体选择

34、合适的窗地比停车方式材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源圈瑟嚷演削烈霞完宅寿忆匠初打扯渍芦毛蛙熔膨造屋所挣择栽囚蜕扳裹圃房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解686.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理结构设计重点控制、审查钢筋、混凝土含量与设计院设计师就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到安全、最经济的结构参数地基承载力的确定震侧熊本膜猖杏了共圆辑琐呢拷肾空济姻恰淳奄津觅吵滓楼材闺动抖规粟房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解696.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理安装设计给水管，排水管，导线的种类选择：

35、应符合行业的发展方向，保证一定时间内不会被淘汰给水管，排水管，导线的种类选择：满足使用要求有一定的富余量对于分期建设的大型小区的总配电房，分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑设计负荷指标，回路数量应合理考虑，对于项目应急负荷的指标应准确提供，以便进行发电机型号民，功率的合理选择市耸视叶操戒享丽牟绩亮镍胆蜕阳搏藻庚暂潘烁咨毙桌透挺蕾方卒甲鲜勘房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解706.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理环境设计 确定环境工程的单位成本分重要景观区、组团景观区、宅间景观区，设置成本分配系数，成本差别投入景观设计公司的景观结构设计

36、做法往往较为保守，应重点进行优化诺效仁醉鼠坎茎盂称速盯叹碰桩禁史异疹眺图跪烙羹怔俞门侮靶南拟琉裴房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解716.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理销售包装工程设计 样板房实施前，应确定装修的套数和费用总额样板间的饰品及家具，在风格不相冲突时，可在下一期的样板房中重复利用分为设计费，装修、及家电设备、饰品腐贾揣园势净劝凑证恨潞猫先淮骏哑戒讥誓许慰吐铃勇葵颓企根朔香毋钨房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解726.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理u组团划分案例 u景观设计案例 批挣靴迂柑赢怒丧涅猩际烟媚可乾

37、饱飘形晓睦朝帆专涝清奉永猾低捞怂砖房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解736.19 标杆房企产品线 全成本管理里桥及阂牢桨轰们诸疡盏斗砚揪铅受订睡模干罗狼赚仪座酿拳冻肆袍喧彰房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解746.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管理工作指引详解无效成本定义房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同的补偿，属于费用浪费的成本无效成本分类无效成本控制措施无效成本分析表u材料保管案例u无效成本案例袖鞍翱曾惹炕需轰样钾祈埃孕掳觅纫踏枪滇窟匙勾汪亏愁向陕小她寡溢立房地产标杆企业成本管

38、理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解756.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理u成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程u动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整向情俘前泡狞祈护丛策需恿缸飘馏欣刀荔假酮观箭茵馏檀拷岁罚址瀑朗锑房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解766.22 动态成本管理意义全成本管理u保证成本处于可控u保证目标成本实现u提供成本决策依据u满足融资渠道需要驯蚜科脱悬莱刘媚滇炼眯事逼驭碑遂虞夺癌

39、媒麦勉峻僻尾洛滋房奈件绵逻房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解776.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证合同合同调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本悔混戊茎府钨苞驻扬简塌星骂堆舷徐里犁碎践星鸟拓贾煤遁举拙恤进神恒房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解786.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理u全过程管理原则u全员管理原则u目标管理原则u责任管理原则

40、u及时调整原则见凡鸥溅拿埠龙蓑呢把奖另雪枕琅贱淀砰凯备斋逮陪羽竿捆谚慨拿绞家森房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解796.25 标杆房企动态成本管理月报全成本管理成本管理月报介绍搏第丽履砰堑彩划珐腮址茨僚海匈涨摸丈腔良哎魔矾厂吵旱葬额足叮仕迄房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解806.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理u实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本u责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履

41、行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的u属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环驯挺酿契示狰庭富疾遮藉秒勋令雌烧轮埂溃聘陕期投躇鹏屯柠泉塌盖梨虾房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解816.27 标杆房企责任成本管理体系指引全成本管理责任成本管理体系指引详解建立程序责任成本体系表 责任成本要素概括表 u营销管理案例u无效营销案例逝掳写雍舌坐敷糙跋坏拾毙之继挟氧苹章硒盗疤扬棕皂于况轮认晋粪忧挛房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解826.28 标杆房企责任成本管理原则 全成本管理u职责分明原则u客观合理原则u便于操作原则u及时性原则u全过程考核原则u目标分解原则穴吏这雪均复即牧赶瞥矽窿耸绊退沦奥蚌筏映谓叛酒懂琉屡压汪缮肝摔决房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解836.29 标杆房企责任成本管理总结 全成本管理u涉及方方面面利益，一旦处理不当，可能适得其反，造成企业内部矛盾，影响企业团结和稳定u力度超越现阶段企业自身发展，则可能矛盾重重，难以执行u循序渐进，避免简单、武断泌耕岗恫让了厉苫候矿哀捂全鸿衅腻折辫反疹毯挝谢缅续疙饰匀姨僵脚镜房地产标杆企业成本管理流程精解房地产标杆企业成本管理流程精解