房地产开发-清华大学-第13章

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1、第13章房地产开发经营中的税收【学习要点及目标学习要点及目标】了解我国税收制度。熟悉房产税的概念、征税范围、纳税人、征税对象及税率。熟悉城镇土地使用税的概念、纳税人、征税对象及税率。熟悉耕地占用税的概念、纳税人、征税对象及税率。熟悉土地增值税的概念、纳税人、征税对象、清算单位及税率，掌握土地增值税的作用及计算方法。熟悉契税的概念、纳税人、征税对象及税率。了解营业税的概念、纳税人、征税对象及税率。了解企业所得税、城市建设维护税、教育费附加、印花税的概念、纳税人、征税对象及税率。【核心概念核心概念】税收；税收制度；房产税；城镇土地使用税；耕地占用税；土地增值税；契税；营业税；企业所得税；城市维护建

2、设税；教育费附加；印花税等2【引导案例引导案例】2011年1月28日，重庆、上海在一片争议声中先后开始试点个人住房房产税，“房产税”可能开征的消息再次成为业内外关注的焦点。房产税开征的主要目的是抑制投资投机性需求。在当前房地产价格飙升，相当一部分城市出现了泡沫，而大部分调控政策、措施的效果不是很明显的背景下，房产税的推出或试点可谓是遏制高房价的一剂猛药。有学者认为，房产税增加了持有成本，会使投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，房产税将增加房产持有者的持有成本，自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购

3、房的时间。但是，对房产税的推行持反对观点的声音也很多。在房产税的讨论中，其合法性、对国民经济的副作用等都是绕不过去的障碍。时至今日，上海、重庆房产税试点效果并不理想，主要原因就在于征收范围太窄、税率太低等。尽管目前仅在两个城市试点，短期内对楼市整体影响有限，但房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。313.1税收制度概述13.1.1 税收税收1.税收的概念2.税收的特征(1)税收的强制性(2)税收的无偿性(3)税收的固定性413.1.2税收制度1. 税收制度的概念税收制度的概念2. 税收制度的组成要素税收制度的组成要素3. 我国现行

4、税收制度我国现行税收制度(1)流转税类(2)所得税类(3)资源税类(4)财产税类(5)行为税类513.2房产税13.2.1 概述概述房产税，又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。房产税按照税收分类属于财产税范畴。房产税是中外各国政府广为开征的古老税种之一，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。我国从古代开始就有王朝对房屋征税，周代的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是以房屋为对象征税。新中国成立后，1950年1月政务院公布的全国税政实施要则，规定全国统一征收房产税

5、。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布城市房地产税暂行条例。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。613.2.1概

6、述条例颁布多年来，目前仅对经营性物业进行征收。鉴条例颁布多年来，目前仅对经营性物业进行征收。鉴于个人住房房产税全国推行难度较大，目前已从个别于个人住房房产税全国推行难度较大，目前已从个别城市开始试点。城市开始试点。2011年年1月月28日，上海、重庆开始试日，上海、重庆开始试点房产税。上海市人民政府点房产税。上海市人民政府2011年年1月月27日印发日印发上上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，办法规定从，办法规定从1月月28日起对上海居民家庭新购第二套日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，及以上住

7、房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为税率因房价高低分别暂定为0.6%和和0.4%。重庆作为个。重庆作为个人住房房产税改革试点，从人住房房产税改革试点，从2011年年1月月28日开始向个日开始向个人房产征收房产税。重庆主城人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为被征收房产税，其税率为0.5%1.2%。713.2.2房产税的征税范围及纳税人1. 征税范围征税范围根据中华人民共和国房产税暂行条例的规定，房产税在城市、县城、建制镇

8、和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。1986年9月25日颁布的财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定中对房产税征税范围做出了具体解释：“城市”是指经国务院批准设立的市；“县城”是指未设立建制镇的县人民政府所在地；“建制镇”是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；“工矿区”是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。2. 纳税人纳税人 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权

9、出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税纳税义务人包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。813.2.3房产税的计税依据和税率1. 计税依据计税依据2. 税率税率(1)从价计算缴纳的，税率为1.2%。(2)从租计算缴纳的，税率为12%。913.2.4房产税应纳税额的计算从价计征和从租计征两种方式计算公从价计征和从租计征两种方式计算公式如下。式如下。(1)从价计征的计算。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值(1-扣除比例)1.2%(2)从租计征的计

10、算。从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12%1013.2.5房产税的减免范围根据根据中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例及有及有关规定，下列房产免税。关规定，下列房产免税。(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。国家机关，人民团体，军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产，营业用房产不属于免税范围。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。(4)个人所有非营业的房产。(5)经财政部批准免税的其他房产。1113.3城镇土地使用税13.3.1

11、概述概述城镇土地使用税是以城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税按照税收分类属于资源税范畴。1988年9月27日国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，在全国范围内开征城镇土地使用税。国务院于2006年12月31日发布了国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定，重新公布了修改后的新版中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，并规定自2007年1月1日起施行。开征城镇土地使用税对于促进城镇土地合理利用，调节土地级差收入，提高土地使用效益具有重要意义。1213.3.2

12、征税范围及纳税人1. 征税范围征税范围根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括国有和集体所有的土地。2006年4月30日财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知对城镇土地使用税的征税范围做出新解释规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。”该通知将城镇土地使用税的征税范围扩大到集体建设用地。2. 纳税人纳税人纳税

13、人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位、个体工商户以及其他个人。1313.3.3税率及应纳税额的计算1. 税率税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下。(1)大城市1.5元至30元；(2)中等城市1.2元至24元；(3)小城市0.9元至18元；(4)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。2. 应纳税额的计算应

14、纳税额的计算城镇土地使用税计算公式如下：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额1413.3.4税收优惠范围根据根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例及及有关规定，下列土地免缴城镇土地使用税。有关规定，下列土地免缴城镇土地使用税。(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；(7)由

15、财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地；(8)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地。1513.4耕地占用税13.4.1 概述概述耕地占用税是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税率一次性征收的税种。耕地占用税按照税收分类属于行为税范畴。我国于1987年4月1日由国务院发布了中华人民共和国耕地占用税暂行条例(以下简称条例)，并在2007年12月1日发布了修订版，新条例自2008年1月1日起施行。条例第一条规定：“为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，制定

16、本条例。”因此，开征耕地占用税的目的在于加强耕地保护，限制非农业建设占用耕地，促进土地资源的合理利用。1613.4.2纳税人耕地占用税的纳税人为占用耕地建房或者从事非农业耕地占用税的纳税人为占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，包括国有企业、集体企业、私建设的单位或者个人，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位、个体工商户以及其他个人。及其他单位、个体工商户以及其他个人。耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用

17、审批文件认耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。未经批准的，实际用地人为纳税人。1713.4.3税额标准与计算1. 税额标准税额标准(1)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)

18、，每平方米为10元至50元。(2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元。(3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元。(4)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。2. 应纳税额的计算应纳税额的计算 应纳税额=实际占用耕地面积(平方米)定额税率1813.4.4税收优惠范围1. 免征耕地占用税的情形免征耕地占用税的情形免征耕地占用税的情形如下。(1)军事设施占用耕地。(2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。2. 减征耕地占用税减征耕地占用税1913.5土地增值税13.5.1 土地增值税概述土地增值税概述1.土地增值税的概念2.开征土地增值税的意

19、义(1)规范房地产市场交易秩序，促进社会公平。(2)抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益，增加财政收入。(3)加强国家对房地产市场的宏观调控，促进国民经济健康稳定发展。2013.5.2纳税人和税率1. 纳税人纳税人2. 税率税率2113.5.3土地增值税的计税依据1. 收入的确定收入的确定2. 扣除项目的确定扣除项目的确定 (1)取得土地使用权所支付的金额。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(4)旧房及建筑物的评估价格(5)与转让房地产有关的税金。(6)财政部规定的其他扣除项目。2213.5.4土地增值税应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所

20、取得的增值额和规定的税土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规率计算征收。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。计算土地增值税税额，可按增值额定扣除项目金额后的余额。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：法计算，具体公式如下：土地增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数四级税率所对应的土地增值税应纳税额计算公式如下。四级税率所

21、对应的土地增值税应纳税额计算公式如下。(1)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额30%；(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%；(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%；(4)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%，其中，公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。2313.5.5土地增值税的优惠范围土地增值税的优惠范围如下。土地增值税的优惠范围如下。(1)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的

22、，免征土地增值税。所谓普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这类房地产主要是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。符合上述免税法规的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。2413.5.5土地增值税的优惠范围(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务

23、机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按法规计征土地增值税。(4)2008年10月22日，财政部、国家税务总局发布的关于调整房地产交易环节税收政策的通知中规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。(5)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。2513.5.6土地增值税的清算1. 土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目以分期项目为单位清算。项目中同时包含普通住宅

24、和非普通住宅的，应分别计算增值额。2. 土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。2613.6契税13.6

25、.1 概述概述契税是土地、房屋权属转移时向承受的单位和个人征收的一种税。“土地、房屋权属”的转移是指“土地使用权、房屋所有权”的转移。“承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。契税按照税收分类属于财产税范畴。我国契税最早起源于东晋时期的“估税”，当时规定，凡买卖田宅、奴婢、牛马，立有契据者，每一万钱交易额官府征收四百钱，即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。北宋开宝二年(公元969年)，开始征收印契钱，由买方缴纳，并规定缴纳期限为2个月。从此，开始以保障产权为由征收契税。以后历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。

26、由于契税是以保障产权的名义征收的，长期以来都是纳税人自觉向政府申报投税，请求验印或发给契证。新中国成立后，政务院于1950年发布契税暂行条例，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠予和交换征收契税。1954年财政部经政务院批准，对契税暂行条例的个别条款进行了修改，规定对公有制单位承受土地、房屋权属转移免征契税。2713.6.1概述改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理方面的有关政策，房地产市场逐步得到了恢复方面的有关政策，房地产市场逐步得到了恢复和发展。为了适应建立和发展社会主义市场经和发展。为了适应建立和发展社会主义市场经济形势的需要，充分发挥契税筹集财政

27、收入和济形势的需要，充分发挥契税筹集财政收入和调控房地产市场的功能，从调控房地产市场的功能，从1990年起，就开始年起，就开始了了契税暂行条例契税暂行条例的修订工作。的修订工作。1997年国务年国务院发布了院发布了中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例，并于同年并于同年10月月1日起开始实施。日起开始实施。1997年年10月月28日颁布了日颁布了中华人民共和国契税暂行条例细则中华人民共和国契税暂行条例细则，增强了契税征收工作的操作性。，增强了契税征收工作的操作性。2813.6.2征税对象和纳税人1. 征税对象征税对象契税的征税对象是转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：国有

28、土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠予和交换；房屋买卖；房屋赠予；房屋交换。中华人民共和国契税暂行条例细则对以上五项征税对象做出明确解释：国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠予、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为(不包括农村集体土地承包经营权的转移)。土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。土地使用权赠予，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。土地使用权交换，是指土地使

29、用者之间相互交换土地使用权的行为。房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。房屋赠予，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。此外，中华人民共和国契税暂行条例细则规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。2913.6.2征税对象和纳税人2. 纳税人纳税人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人，包括

30、企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织、个体经营者及其他个人(包括中国公民和外籍人员)。3013.6.3税额计算1. 税率税率2. 计税依据计税依据(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。(2)土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征

31、契税。以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。3. 应纳税额的计算应纳税额的计算契税应纳税额，按照规定的税率和计税依据计算征收。应纳税额计算公式为应纳税额=计税依据税率3113.6.4税收优惠根据根据中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例的规定，有下列情形之的规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税。一的，减征或者免征契税。(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。(3)因不可抗力

32、灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。(6)经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征契税。(7)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。3213.7相关税收13.7.1 营业税营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转

33、让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了中华人民共和国营业税暂行条例，2008年11月5日国务院第34次常务会议对条例进行了修订，并自2009年1月1日起施行。营业税是我国现行流转税体系中的主体税种之一，也是地方税中的主体税种，具有增加财政收入、调节经济的作用。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额税率纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。其中，销售不

34、动产的税率为5%。纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。3313.7.2企业所得税企业所得税是指对我国境内的企业和其他取得收入的组织以其生企业所得税是指对我国境内的企业和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种税。产经营所得为课税对象所征收的一种税。2007年年3月月16日第十届日第十届全国人民代表大会第五次会议上通过了全国人民代表大会第五次会议上通过了中华人民共和国企业所中华人民共和国企业所得税法得税法，决定自，决定自2008年年1月月1日起施行。日起施行。2007年年12月月6日国务院日国务院发布了发布了中华人民共和国企业所得税法实施条例中华人民共

35、和国企业所得税法实施条例，自，自2008年年1月月1日起施行。日起施行。企业所得税的纳税人包括在中国境内成立的企业、事业单位、社企业所得税的纳税人包括在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。纳税人来源于中国境内、境外会团体以及其他取得收入的组织。纳税人来源于中国境内、境外的生产经营的所得的生产经营的所得(包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得)，都

36、应依法缴纳企业所，都应依法缴纳企业所得税。企业所得税以应纳税所得额为计税依据。企业每一纳税年得税。企业所得税以应纳税所得额为计税依据。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。3413.7.2企业所得税企业所得税的税率为企业所得税的税率为25%，此外，非居民企业，此外，非居民企业适用税率为适用税率为20%，符合条件的小型微利企业，符合条件的小型微利企业，减按减按20%的税率征收企业所得税，国家需要重的税率征收企业所得税，国家

37、需要重点扶持的高新技术企业，减按点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收的税率征收企业所得税。企业的应纳税所得额乘以适用税企业所得税。企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。计算公式抵免的税额后的余额，为应纳税额。计算公式为为应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额-抵免税额3513.7.3城市建设维护税城市建设维护税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位城市建设维护税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其缴纳的和个人就其缴纳的“三税三税”税额为计税依据而征收的一种税。税额为计税

38、依据而征收的一种税。现行的现行的中华人民共和国城市建设维护税暂行条例中华人民共和国城市建设维护税暂行条例是国务院是国务院于于1985年年2月月8日发布，并与同年日发布，并与同年1月月1日起实施的。自日起实施的。自2010年年12月月1日起，国务院决定统一内外资企业和个人城市建设维护日起，国务院决定统一内外资企业和个人城市建设维护税。税。城市建设维护税的纳税人包括缴纳增值税、消费税、营业税的城市建设维护税的纳税人包括缴纳增值税、消费税、营业税的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。城市建设维护税以各类企业、单位、个体经营者和其他个人。城市建设维护税以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计

39、税依据，纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与上述三种税同时缴纳。应纳税额计算公式为分别与上述三种税同时缴纳。应纳税额计算公式为应纳税额=(增值税+消费税+营业税)适用税率城市建设维护税按照纳税人所在地实行差别比例税率：纳税人城市建设维护税按照纳税人所在地实行差别比例税率：纳税人所在地在市区的，税率为所在地在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为；在县城、镇的，税率为5%；不；不在市区、县城或镇的，税率为在市区、县城或镇的，税率为1%。3613.7.4教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、营业税、消费税教育费附加是对缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人就实际缴纳的三种税

40、税额征收的的单位和个人就实际缴纳的三种税税额征收的一种附加。征收教育费附加的目的是多渠道筹一种附加。征收教育费附加的目的是多渠道筹集教育经费，扩大地方教育经费的资金来源。集教育经费，扩大地方教育经费的资金来源。根据根据1994年年2月月7日国务院发布的日国务院发布的国务院关于国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知教育费附加征收问题的紧急通知有关规定，有关规定，教育费附加是以各单位和个人实际缴纳的增值教育费附加是以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，附加税、消费税、营业税的税额为计征依据，附加率为率为3%，分别以增值税、消费税、营业税同时，分别以增值税、消费税、营业税同

41、时缴纳。其计算公式为缴纳。其计算公式为教育费附加=(增值税+营业税+消费税)3%3713.7.5地方教育附加地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有关规定，为贯彻落实关规定，为贯彻落实国家中长期教育改革和发展规国家中长期教育改革和发展规划纲要划纲要(20102020年年)，进一步规范和拓宽财政性，进一步规范和拓宽财政性教育经费筹资渠道，增加地方教育的资金投入，促进教育经费筹资渠道，增加地方教育的资金投入，促进地方教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。地方教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。2011年年7月月1日发布的日发布的国务院关于进

42、一步加大财政教国务院关于进一步加大财政教育投入的意见育投入的意见要求，全面开征地方教育附加，各地要求，全面开征地方教育附加，各地区要加强收入征管，依法足额征收，不得随意减免。区要加强收入征管，依法足额征收，不得随意减免。地方教育附加以单位和个人实际缴纳的增值税、消费地方教育附加以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据。地方教育附加征收标税、营业税的税额为计征依据。地方教育附加征收标准统一为单位和个人准统一为单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及包括外商投资企业、外国企业及外籍个人外籍个人)实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。其

43、计算公式为。其计算公式为地方教育附加=(增值税+消费税+营业税)2%3813.7.6印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。凭证的行为所征收的一种税。1988年年8月月6日国务院日国务院11号令发布号令发布中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国印花税暂行条例，自，自1988年年10月月1日起施日起施行。印花税是一种具有行为税性质的凭证税。行。印花税是一种具有行为税性质的凭证税。印花税的纳税义务人是我国境内书立、领受凭证的单位和个人，印花税的纳税义务人是我国境内书立、领受凭证的单位和个人，包括

44、国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织及其业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。具体来讲，纳税义务人可以分为五类：在华机构等单位和个人。具体来讲，纳税义务人可以分为五类：立合同人、立据人、立账簿人、领受人、使用人。立合同人、立据人、立账簿人、领受人、使用人。印花税的征税对象即应纳税凭证可以分为五大类：印花税的征税对象即应纳税凭证可以分为五大类：购销、加购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借工承揽、建设工程承包、财产租赁

45、、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；产权转产权转移书据；移书据；营业账簿；营业账簿；权利、许可证照；权利、许可证照；经财政部确定征经财政部确定征税的其他凭证。税的其他凭证。39案例分析2013年年11月月24日央视日央视每周质量报告每周质量报告报道称，调查发现多家知报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，数目惊人。名房地产公司欠缴土地增值税，数目惊人。2005年至年至2012年年8年年间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过间，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。万亿元。此报

46、道一出，在业内引起轩然大波。业内部分人士对报道内容持此报道一出，在业内引起轩然大波。业内部分人士对报道内容持异议，并引起争论。经过两天的争论之后，央视曝光异议，并引起争论。经过两天的争论之后，央视曝光“多家知名多家知名房企欠缴巨额土地增值税房企欠缴巨额土地增值税”一事最终以官方注解一事最终以官方注解“对税收政策和对税收政策和征管方式存在误解误读征管方式存在误解误读”了结。了结。国家税务总局财产行为税司负责人表示，由于房地产行业经营情国家税务总局财产行为税司负责人表示，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂，土地增值税清算需要况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂，土地增值税清算

47、需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。近日引起社会关注的有关人员对欠税的推算容易产生执法风险。近日引起社会关注的有关人员对欠税的推算方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。业内人方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。业内人士表示，土地增值税是先预缴后清算的税收，士表示，土地增值税是先预缴后清算的税收，“应缴未缴的土地应缴未缴的土地增值税增值税”并不能定义为拖欠，而是待项目达到一定进度后进行清并不能定义为拖欠，而是待项目达到一定进度后进行清算。到了清算的节点，税务部门会下一个清算

48、通知书给房企，由算。到了清算的节点，税务部门会下一个清算通知书给房企，由企业安排清算工作，并通过中介出一份鉴定报告，与清算报告一企业安排清算工作，并通过中介出一份鉴定报告，与清算报告一同交到主管税务部门，税务部门对清算结果认可后，由房企申报，同交到主管税务部门，税务部门对清算结果认可后，由房企申报，再纳税，而不能说申报前就是拖欠税款。再纳税，而不能说申报前就是拖欠税款。40案例分析有专家认为，按照我国的会计制度，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，有专家认为，按照我国的会计制度，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，但土地增值税是按照项目而非按照年份来征税，在一个项目未达到清缴条件时，企

49、但土地增值税是按照项目而非按照年份来征税，在一个项目未达到清缴条件时，企业在当年的年报中记为业在当年的年报中记为“应付税金应付税金”是一种预提方式，完全符合税收和会计要求。是一种预提方式，完全符合税收和会计要求。不过在实操层面，确实可能存在一些企业为了拖欠税款拖延项目进度，而地方政府不过在实操层面，确实可能存在一些企业为了拖欠税款拖延项目进度，而地方政府对企业行为对企业行为“睁一只眼闭一只眼睁一只眼闭一只眼”的现象。时隔一个月之后，作为对的现象。时隔一个月之后，作为对“欠税门欠税门”的的反击，央视反击，央视东方时空东方时空报道称，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目报道称，吉林万科城项目

50、、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。央视称，仅万科一家企业，应缴而未缴的土地增值税超过要求企业清缴。央视称，仅万科一家企业，应缴而未缴的土地增值税超过40亿元。亿元。那么，按照我国土地增值税征缴规定应该如何界定是否欠缴？只要清楚了解相关规那么，按照我国土地增值税征缴规定应该如何界定是否欠缴？只要清楚了解相关规定，就能得出结论。定，就能得出结论。根据我国根据我国土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例及其细则，目前对房地产开发企业土地增值税实及其细则，

51、目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。例如，定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。例如，北京实行差别化土地增值税预征率政策，征收比例为北京实行差别化土地增值税预征率政策，征收比例为2%5%。内蒙古自治区按商。内蒙古自治区按商品房销售价格确定预征率进行预征土地增值税，土地增值税预征率为品房销售价格确定预征率进行预征土地增值税，土地增值税预征率为1%6%。笔者认为，税务

52、部门应进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。一是加强税收笔者认为，税务部门应进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。一是加强税收政策宣传，做好政策解读；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进政策宣传，做好政策解读；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进一步完善土地增值税政策；三是继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面一步完善土地增值税政策；三是继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面深入开展；四是强化科学管理，坚持信息管税，加强土地增值税管理信息系统建设，深入开展；四是强化科学管理，坚持信息管税，加强土地增值税管理信息系统建设，严控核定征收，防止税款流失；五是简

53、化征税方案，寻求简便可行且接近真实值的严控核定征收，防止税款流失；五是简化征税方案，寻求简便可行且接近真实值的估计方法，增强征税实务操作的便利性。估计方法，增强征税实务操作的便利性。(资料来源：北京商报)41本章小结本章主要介绍了与房地产开发相本章主要介绍了与房地产开发相关的各项税收的内容及计算依据和关的各项税收的内容及计算依据和方法，介绍了包括房产税、城镇土方法，介绍了包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、企业所得税、税、契税、营业税、企业所得税、城市建设维护税、教育费附加、印城市建设维护税、教育费附加、印花税等税种的概念、纳税人、征

54、税花税等税种的概念、纳税人、征税对象及税率。对象及税率。42习题1. 简述税收的概念和特征。简述税收的概念和特征。2. 什么是税收制度？税收制度的组成要素有哪些？什么是税收制度？税收制度的组成要素有哪些？3. 我国现行税收制度按其性质和作用可以分为哪几类？我国现行税收制度按其性质和作用可以分为哪几类？4. 简述房产税的征税范围。简述房产税的征税范围。5. 房产税减免的范围包括哪些？房产税减免的范围包括哪些？6. 简述城镇土地使用税税收优惠范围。简述城镇土地使用税税收优惠范围。7. 简述耕地占用税的计税依据及税收优惠范围。简述耕地占用税的计税依据及税收优惠范围。8. 我国开征土地增值税的目的有哪些？我国开征土地增值税的目的有哪些？9. 计算土地增值额的扣除项目包括哪些？计算土地增值额的扣除项目包括哪些？10. 简述土地增值税的清算单位和清算条件。简述土地增值税的清算单位和清算条件。11. 简述土地增值税的优惠范围。简述土地增值税的优惠范围。12. 契税的征税对象和优惠范围包括哪些内容？契税的征税对象和优惠范围包括哪些内容？43