第八章合同与风险管理

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1、物业经营管理第八章合同与风险管理第八章合同与风险管理华东师范大学东方房地产学院华东师范大学东方房地产学院孙斌艺孙斌艺1Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念一、合同的概念合合同同又又称称契契约约，是是指指平平等等主主体体的的自自然然人人、法法人人、其其他他组组织织之之间间设设立立、变变更更、终终止止民民事事权权利义务关系的协议。利义务关系的协议。任任何何合合同同的的订订立立应应遵遵循循平平等等、自自愿愿、公公平平、诚实信用和合法的原则。诚实信用和合法的原则。物物业业管管理理企企业业与与众众多多的的业业主主、

2、非非业业主主使使用用人人发发生生物物业业管管理理的的法法律律关关系系，最最根根本本的的依依据据就就是物业服务合同。是物业服务合同。2Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型根根据据合合同同的的作作用用以以及及合合同同主主体体的的不不同同，可可以以将合同归为以下几种类型：将合同归为以下几种类型：物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发过程中所订立的合同。土土地地使使用用合合同同、设设计计规规划划合合同同、建建设设施施工工合合同同、售售房房合同、水

3、电供应合同、设备采购及安装合同。合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。3Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同与物业服务合同。前前期期物物业业服服务务合合同同是是指指在在业业主主、业业主主大大会会选选聘聘物物业业管管理理企企业业之之前前，物物业业建建设设单单位位与与物物业业管管理理企企业业签签订订的的约约束物业管理前期活动行为规范的合同；束物业管理前期活动行为规范的合同；物物业业服服务务合合同同则则是是指指业业主主委委员员会会与与业业主主大大会会选选聘聘的的物物业管理企业

4、签订的约束物业管理服务行为规范的合同。业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。4Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型业主所签订的与物业管理活动有关的合同。业主所签订的与物业管理活动有关的合同。包包括括收收益益性性物物业业的的租租赁赁合合同同、业业主主签签订订的的业业主主公公约约、业业主主与与装装修修施施工工单单位位签签订订的的装装修修合合同同、业业主主与与物物业业管管理理企企业业签签订订的的装装修修合合同同管管理理、业业主主与与物物业业管管理理企企业业签签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。订的保管合

5、同、业主与保险公司签订的保险合同等。物物业业管管理理企企业业与与专专营营公公司司订订立立的的有有关关物物业业管管理理活动的专项服务合同。活动的专项服务合同。垃垃圾圾清清运运、环环境境卫卫生生承承包包、治治安安保保卫卫管管理理承承包包、绿绿化化管管理理或或工工程程承承包包、电电梯梯保保养养维维修修承承包包、专专项项维维修修工工程程承包等。承包等。5Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素三、物业管理合同的构成要素1、物业描述，旨在界定管理对象及其范围；、物业描述，旨在界定管理对象及其范围；2、合合同

6、同期期限限，旨旨在在界界定定合合同同双双方方责责任任和和权权力力存存续续的时间；的时间；3、管管理理者者的的责责任任，旨旨在在清清晰晰界界定定物物业业经经营营管管理理服服务具体工作内容及标准；务具体工作内容及标准；4、业业主主的的目目标标，旨旨在在明明确确业业主主委委托托物物业业经经营营管管理理服服务务所所要要达达到到的的目目标标，以以便便物物业业公公司司依依此此制制定定工工作作计划、确定管理绩效考核标准；计划、确定管理绩效考核标准；6Edited by B. Y., Sun物业经营管理第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型5、管管理理者者的的权权力力范范围围，旨旨在在清

7、清晰晰界界定定物物业业经经营营管管理理企企业业在在提提供供服服务务的的过过程程中中，就就有有关关决决策策问问题题可可以以行使的管理权限；行使的管理权限；6、物物业业经经营营管管理理服服务务报报告告的的内内容容要要求求，旨旨在在确确定定物物业业经经营营管管理理企企业业在在提提交交给给委委托托方方的的物物业业经经营营管管理理报告中，具体应该包含的有关内容要求；报告中，具体应该包含的有关内容要求；7、服服务务费费用用及及支支付付方方式式，确确定定服服务务费费用用的的收收费费标标准准（包包干干制制）或或计计算算方方法法（酬酬金金制制），以以及及该该服服务务费用的支付方式；费用的支付方式；8、成成本本分

8、分配配与与使使用用，对对物物业业经经营营管管理理过过程程中中所所发发生生的的费费用用进进行行估估算算，并并就就其其分分配配和和使使用用方方案案作作出出安安排。排。7Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同物物业业服服务务合合同同是是物物业业管管理理企企业业提提供供物物业业管理服务时，与有关委托方签署的合同。管理服务时，与有关委托方签署的合同。物物业业服服务务合合同同包包括括前前期期物物业业服服务务合合同同和和物物业业服服务务合合同同两两种种，两两者者之之间间存存在在着着时时间上的先后顺序，是相互衔接的。间上的先后顺序，是相互衔接的。8Edited

9、 by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型一、物业服务合同的类型（一）前期物业服务合同（一）前期物业服务合同根据根据 物业管理条例物业管理条例 的有关规定，在业主、的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。乙方是其

10、选聘的物业管理企业。9Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同前期物业服务合同具有以下特征：前期物业服务合同具有以下特征：1、前前期期物物业业服服务务合合同同由由建建设设单单位位和和物物业业管管理理企企业业签签订订2、前期物业服务合同具有过渡性、前期物业服务合同具有过渡性3、前期物业服务合同是要式合同、前期物业服务合同是要式合同10Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同（二）物业服务合同（二）物业服务合同当当业业主主入入住住达达到到一一定定比比例例时时，就就应应按按规规定定及及时时召开业主大会，选

11、举、组建业主委员会。召开业主大会，选举、组建业主委员会。业业主主委委员员会会的的设设立立，标标志志着着前前期期物物业业管管理理的的结结束。束。服服务务合合同同的的甲甲方方是是业业主主委委员员会会（代代表表所所有有业业主主），乙方是物业管理企业。，乙方是物业管理企业。11Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同12Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同二、物业服务合同的特征二、物业服务合同的特征物物业业服服务务合合同同属属于于我我国国合合同同分分类类中中的的委委托托合合同同。委委托托合合同同是是受受

12、托托人人以以委委托托人人的的名名义义和和费费用用为为委委托托人人处处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。特征：特征：1、物物业业服服务务合合同同的的订订立立以以当当事事人人相相互互信信任任为为前前提提，任任何何一一方方通通过过利利诱诱、欺欺诈诈、蒙蒙骗骗等等手手段段签签订订的的合合同同，一一经经查查实实，可依法起诉，直至解除合同关系。可依法起诉，直至解除合同关系。2、物业服务合同是有偿的。、物业服务合同是有偿的。3、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4、物业服务合同是劳务合同。、物业服务合同是劳务合同。13

13、Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同三、物业服务合同的主要内容三、物业服务合同的主要内容1、物业基本情况、物业基本情况要要描描述述物物业业类类型型、位位置置、面面积积等等情情况况，界界定定物物业管理区域。业管理区域。2、委托服务事项、委托服务事项委委托托服服务务事事项项即即物物业业管管理理企企业业为为业业主主提提供供的的服服务的具体内容。务的具体内容。14Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同3、双方的权利义务、双方的权利义务4、物业服务要求和标准、物业服务要求和标准5、物业服务费用和维修费用

14、、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用、专项维修基金的管理和使用15Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同7、物业管理用房、物业管理用房8、物业经营管理、物业经营管理9、委托服务期限、委托服务期限10、违约责任、违约责任16Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同四、物业服务合同的签订要点四、物业服务合同的签订要点（一）（一）“宜细不宜粗宜细不宜粗”的原则的原则1、委托项目、委托项目2、各委托项目的具体内容、各委托项目的具体内容3、服务质量与标准、服务质量与标准4、管理和服务费用、管

15、理和服务费用5、对物业管理企业的奖惩约定条款、对物业管理企业的奖惩约定条款17Edited by B. Y., Sun物业经营管理第二节物业服务合同第二节物业服务合同（二）不应有无偿无限期的承诺（二）不应有无偿无限期的承诺（三）实事求是留有余地（三）实事求是留有余地1、物业管理企业要量力而行、物业管理企业要量力而行2、对对分分期期建建设设项项目目、分分期期建建成成使使用用时时物物业业管管理理的承诺的承诺（四）明确界定违约责任与处理方式（四）明确界定违约责任与处理方式18Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理招招标标阶阶段段的

16、的合合同同管管理理，主主要要指指物物业业管管理理企企业业如如何何理理解解招招标标文文件件的的内内容容，根根据据自自己己的的条条件件，在在合合理理的的预预算算价价格格内内，选选用用合合理理的的管管理理方方案案来来最最大大程程度度满满足足招招标标人人的要求，以求得中标。的要求，以求得中标。19Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述一、物业管理招投标概述（一）物业管理招投标的内涵和意义（一）物业管理招投标的内涵和意义物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。

17、理投标两部分。物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。招聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业，依物业管理投标是指物业管理企业为开拓业，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。的过程。20Edited by B.

18、Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（二）物业管理招投标的原则（二）物业管理招投标的原则1、公开原则、公开原则2 、公平原则、公平原则3、公正原则、公正原则4、合理原则、合理原则21Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（三）物业管理招投标的特点（三）物业管理招投标的特点1、早期介入、早期介入2、阶段性、阶段性22Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理二、物业管理招标二、物业管理招标（一）物业管理招标方式（一）

19、物业管理招标方式物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。1、公开招标、公开招标公公开开招招标标又又称称为为无无限限竞竞争争性性公公开开招招标标，由由招招标标方方通通过过报报刊刊、电电视视、广广播播等等各各种种媒媒体体向向社社会会公公开开发发布布招招标标公公告告，凡凡符符合合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。2、邀请招标、邀请招标邀邀请请招招标标又又称称为为有有限限竞竞争争性性选选择择招招标标，由由招招标标单单位位向向预预先先选选择择的的有有承承担担能能力力的的若若干干物物业业管

20、管理理企企业业发发出出招招标标邀邀请请，参参与竞标。与竞标。23Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（二）物业管理招标一般程序（二）物业管理招标一般程序1、成立招标领导小组、成立招标领导小组2、编制招标文件、编制招标文件3、向社会发布招标公告、向社会发布招标公告4、投标单位的资质审查、投标单位的资质审查5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6、组织投标单位踏勘现场并答疑、组织投标单位踏勘现场并答疑24Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理

21、第三节招标投标阶段的合同管理7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法8、收取投标书、收取投标书9、开标与标书评阅、开标与标书评阅10、组织答辩会，评标定标、组织答辩会，评标定标11、发出中标通知书、发出中标通知书12、与中标单位签订物业服务合同、与中标单位签订物业服务合同25Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定（三）招标书的编制与标底确定1、编制招标书、编制招标书招标书主要内容有：招标书主要内容有：（1）拟招标的物业基本情况。）拟招标的物业基本情况。（2

22、）物业管理的内容与要求。）物业管理的内容与要求。（3）对招标的有关说明。）对招标的有关说明。（4）物业管理考核标准与奖罚措施。）物业管理考核标准与奖罚措施。26Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理2、标底的作用及其确定、标底的作用及其确定所所谓谓标标底底，就就是是招招标标项项目目的的预预期期价价格格水水平平，这这是是业业主主所所期期望望的的物物业业管管理理服服务务档档次次和和所所能能承承受受的的管管理理服服务务费费用的最高限额的统一。用的最高限额的统一。标底的确定应考虑以下几个方面：标底的确定应考虑以下几个方面：（1）要与

23、本物业的档次相协调。）要与本物业的档次相协调。（2）要要反反映映业业主主、使使用用人人的的经经济济承承受受能能力力和和消消费意向。费意向。（3）要以招标文件中的管理目标为依据。）要以招标文件中的管理目标为依据。（4）此此外外，确确定定标标底底还还要要严严格格遵遵循循国国家家及及地地方方政政府府颁颁布布的的有有关关规规定定，同同时时，也也要要注注意意与与物物业业管管理市场的行情相协调。理市场的行情相协调。27Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理三、物业管理投标三、物业管理投标（一）物业管理投标一般程序（一）物业管理投标一般程

24、序1、获取招标信息，决策是否参与投标、获取招标信息，决策是否参与投标2、报送投标申请，、报送投标申请，3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场、获取与熟悉招标文件并考察物业现场4、投标决策与编制投标书、投标决策与编制投标书5、报送投标书、报送投标书6、参加开标及答辩会、参加开标及答辩会7、中标与签订物业服务合同、中标与签订物业服务合同28Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（二）投标书的编制（二）投标书的编制1、投标单位的概况简介、投标单位的概况简介2、分析投标物业的管理要点、分析投标物业的管理要点3、概述投标单位拟采取的管理

25、策略、概述投标单位拟采取的管理策略29Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理4、详述物业管理的实施计划、详述物业管理的实施计划物物业业管管理理企企业业内内部部管管理理架架构构与与机机构构设设置置；各各类类人人员员编编制制；企企业业运运作作机机制制与与工工作作流流程程；信信息息沟沟通通与与反反馈馈渠渠道道等。等。物物业业管管理理各各阶阶段段（开开发发设设计计阶阶段段，监监理理阶阶段段、接接管管验验收收阶阶段段、日日常常运运作作阶阶段段等等）提提供供的的管管理理服服务务项项目目、内内容与服务标准和相关费用。容与服务标准和相关费用

26、。管理人员的配备与培训。管理人员的配备与培训。必备的物资装备计划。必备的物资装备计划。各项内外部管理规章制度。各项内外部管理规章制度。各项管理指标的承诺。各项管理指标的承诺。愿意承诺的奖惩措施和标准。愿意承诺的奖惩措施和标准。5、有关附件及说明、有关附件及说明30Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（三）物业管理服务费用的测算（三）物业管理服务费用的测算物物业业管管理理的的服服务务收收费费从从总总体体上上讲讲，有有政政府府定定价价，政府指导价和经营者定价三种。政府指导价和经营者定价三种。31Edited by B. Y.,

27、 Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理四、物业管理企业投标的关键事项四、物业管理企业投标的关键事项（一）决定参与投标的关键因素（一）决定参与投标的关键因素（1）项目区域、规模符合企业发展规划；）项目区域、规模符合企业发展规划；（2）项目类型符合企业确定的目标客户；）项目类型符合企业确定的目标客户；（3）常规预测盈利；）常规预测盈利；（4）项目风险在企业承受范围内；）项目风险在企业承受范围内；（5）项目委托方具有独立法人资格和经济实力；）项目委托方具有独立法人资格和经济实力；（6）本企业具备人力资源支持体系。）本企业具备人力资源支持体系。32Edited b

28、y B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（二）投标过程中六项关键环节（二）投标过程中六项关键环节（1）确确定定管管理理项项目目的的整整体体思思路路，包包括括项项目目工工作作重点及应对措施；重点及应对措施；（2）确定物业管理费价位；）确定物业管理费价位；（3）准确的物业管理年度收支测算；）准确的物业管理年度收支测算；（4）物物业业管管理理目目标标承承诺诺、前前期期投投人人、奖奖惩惩条条件件的任何承诺；的任何承诺；（5）管理架构、管理机制和主要负责人员；）管理架构、管理机制和主要负责人员；（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。）正式投标时的演

29、讲陈述、答辩现场表现。33Edited by B. Y., Sun物业经营管理第三节招标投标阶段的合同管理第三节招标投标阶段的合同管理（三）不同阶段的主要工作安排（三）不同阶段的主要工作安排34Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节风险管理理论第四节风险管理理论一、风险理论一、风险理论（一）风险的定义（一）风险的定义所谓所谓“风险风险”是指发生某种不利事件或损失的是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：风险具有以下三个特征：（1）负面性。）负面性。（2）不确定性。）不确定性。（3）可测性。）可测性。35Edited by B.

30、Y., Sun物业经营管理第四节风险管理理论第四节风险管理理论（二）风险的类型（二）风险的类型1、纯粹风险与投机风险、纯粹风险与投机风险2、财产风险、责任风险及人身风险、财产风险、责任风险及人身风险3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险和技术风险4、基本风险与特殊风险、基本风险与特殊风险36Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节风险管理理论第四节风险管理理论（三）风险的成本（三）风险的成本风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。代价或遭受的损失。风险成本包括以下三

31、个内容：风险成本包括以下三个内容：（1）防范、分散或转移风险的费用；）防范、分散或转移风险的费用；（2）风险所带来的损失及处理费用；）风险所带来的损失及处理费用；（3）风险的社会成本。）风险的社会成本。37Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节风险管理理论第四节风险管理理论二、风险管理理论二、风险管理理论（一）风险管理的定义（一）风险管理的定义风风险险管管理理是是指指有有目目的的、有有意意识识地地通通过过计计划划、组组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。风风险险管管理理就就是是利利用用各各种种自自然然资资源源和和技技术术手手段

32、段对对各各种种导导致致人人们们利利益益损损失失的的风风险险事事件件加加以以防防范范、控控制制以以至至消消除除的的过过程程。其其目目的的是是以以最最小小的的经经济济成成本本达达到到分分散散、转转移移、消消除除风风险险，保保障障人人们们的的经济利益和社会稳定的基本目的。经济利益和社会稳定的基本目的。38Edited by B. Y., Sun物业经营管理第四节风险管理理论第四节风险管理理论（二）风险管理的步骤（二）风险管理的步骤1、风险识别、风险识别2、风险评估、风险评估3、风险控制、风险控制回避回避自担或保留自担或保留预防与抑制预防与抑制转移转移4、风险调整、风险调整39Edited by B.

33、 Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险一、保险的概念一、保险的概念（一）保险的定义及特征（一）保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。40Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险保保险险区区别别于于其其他他经经济济形形式式的的本本质质特特征征表表现现在在以下八个方面：以下八个方面：承担风险的冒险性；承担风险的冒险性；以大数法则和概率论为依据的科学性；以大数法则和概率论为依据的

34、科学性；与法律有极其密切亲缘关系的合同性；与法律有极其密切亲缘关系的合同性；以承担债务责任为经营方式的负债性；以承担债务责任为经营方式的负债性；以参加者互助共济关系为基础的相互性；以参加者互助共济关系为基础的相互性；以大量客户群为基础的广泛性；以大量客户群为基础的广泛性；反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性；反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性；以及体现货币资金融通职能的金融性。以及体现货币资金融通职能的金融性。41Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（二）保险的一般原则（二）保险的一般原则1、诚信原则、诚信原则2、可保利益的原则

35、、可保利益的原则3、近因原则、近因原则4、比例分摊原则、比例分摊原则42Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险二、保险合同概述二、保险合同概述（一）保险合同的定义及法律特征（一）保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。人之间关于承担风险的一种民事协议。法律特征法律特征1、保险合同是一种要式合同、保险合同是一种要式合同2、保险合同是一种附合合同、保险合同是一种附合合同3、保险合同是双务有偿合同、保险合同是双务有偿合同4、保险合同是射幸合同、保险合

36、同是射幸合同43Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（二）保险合同的主体（二）保险合同的主体保险合同的主体可分为当事人和关系人两大保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。代理人、保险经纪人。 44Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险1

37、、保险当事人、保险当事人保险人（保险公司）保险人（保险公司）投保人投保人被保险人被保险人2、保险合同的关系人、保险合同的关系人受益人受益人保险代理人保险代理人保险经纪人保险经纪人45Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（三）保险合同主要当事人的义务（三）保险合同主要当事人的义务1、投保人的义务、投保人的义务如实告知义务如实告知义务 “危险增加危险增加”通知义务通知义务出险通知义务出险通知义务防灾减损的义务防灾减损的义务及时交付保费的义务及时交付保费的义务2、保险人的义务、保险人的义务保保险险人人的的主主要要义义务务就就是是在在合合同同规规

38、定定的的保保险险事事故故出出现现后后负负责责赔赔偿偿部部分分或或全全部部由由保保险险事事故故带带来来的的实际损失。实际损失。46Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（四）保险合同的一般内容（四）保险合同的一般内容（1）当事人的姓名地址）当事人的姓名地址（2）保险标的）保险标的（3）保险金额）保险金额（4）保险责任范围）保险责任范围（5）除外责任）除外责任（6）保费）保费（7）保险期间）保险期间（8）违约责任）违约责任47Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（五）保险单（五）保险单保保

39、险险单单是是保保险险人人和和被被保保险险人人或或投投保保人人之之间间签签约约保保险险合合同同的的正式保险凭据，是标准化的保险合同。正式保险凭据，是标准化的保险合同。1、声明事项、声明事项被保险人名称；被保险人名称；保险标的种类和存放处所；保险标的种类和存放处所；保险金；保险金；保险期限；保险期限；保险费的确定和支付。保险费的确定和支付。2、保险责任、保险责任3、除外责任、除外责任4、附注条件、附注条件48Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（六）索赔概念及程序（六）索赔概念及程序1、索赔和索赔时效概念、索赔和索赔时效概念索索赔赔指指投投保

40、保人人在在保保险险事事故故造造成成的的损损失失出出现现后后，按按照照合合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索索赔赔时时效效，是是指指投投保保人人在在保保险险事事故故发发生生后后，向向保保险险人人索赔的最长有效期限。索赔的最长有效期限。49Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险2、索赔程序、索赔程序（1）及时发出出险通知并提索赔要求；）及时发出出险通知并提索赔要求；（2）采采取取一一切切合合理理的的措措施施抢抢救救、保保护护，防防止止损损失失扩扩大；大；（3）保护现场，配合检验；）保护

41、现场，配合检验；（4）提供必要的索赔单证。）提供必要的索赔单证。（5）领取保险金；）领取保险金；（6）开具权益保证书。）开具权益保证书。50Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险三、物业保险的目的三、物业保险的目的1、分散意外损失、分散意外损失2、利于善后工作、利于善后工作51Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险四、物业保险的主要险种四、物业保险的主要险种保保险险的的种种类类很很多多，但但物物业业管管理理工工作作中中经经常常涉涉及及的的主主要要有有以以下下三三类类：财财产产保保险险、雇

42、雇主主责责任任保险和公众责任保险。保险和公众责任保险。（一）财产保险（一）财产保险财产保险的含义有广义和狭义两种：财产保险的含义有广义和狭义两种：广广义义的的财财产产保保险险，包包括括财财产产保保险险、农农业业保保险险、责责任任保保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。狭狭义义来来说说，单单指指财财产产保保险险。其其包包括括的的主主要要险险种种为为火火灾灾保保险险、企企业业财财产产保保险险、家家庭庭财财产产保保险险、涉涉外外财财产产保保险险等等52Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保

43、险1、火灾保险、火灾保险（1）火灾保险的承保范围）火灾保险的承保范围（2）火灾保险的除外责任）火灾保险的除外责任（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算）火灾保险的保险金额的赔偿计算（4）火灾保险的费率）火灾保险的费率53Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险2、物业火险的投保范围、物业火险的投保范围物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。险和动产火灾保险。3、物业综合险、物业综合险54

44、Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（二）雇主责任保险（二）雇主责任保险1、责任范围、责任范围2、除外责任、除外责任3、赔偿额度、赔偿额度4、保险费的计算、保险费的计算5、雇主责任保险的扩展责任、雇主责任保险的扩展责任55Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险（三）公众责任保险（三）公众责任保险公公众众责责任任保保险险，主主要要承承保保各各种种团团体体及及个个人人在在固固定定场场所所从从事事生生产产、经经营营等等活活动动以以至至日日常常生生活活中中由由于于意意外外事事故故而而造造成成他

45、他人人人人身身伤伤害害或或财财产产损损失失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。56Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险1、保险责任、保险责任2、除外责任、除外责任3、保险费率及保险费的计算、保险费率及保险费的计算 4、赔偿限额与免赔额、赔偿限额与免赔额57Edited by B. Y., Sun物业经营管理第五节保险与物业保险第五节保险与物业保险五、物业管理中的投保决策五、物业管理中的投保决策（一）投保决策过程（一）投保决策过程1、详细调查、详细调查2、确定所需的保险、确定所需的保险3、保险金额和保险费的确定、保险金额和保险费的确定4、选择保险公司、选择保险公司5、分析保单条款、分析保单条款（二）保险顾问和保险经纪人（二）保险顾问和保险经纪人58Edited by B. Y., Sun