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1、1房地产标杆企业成本管理流程核心精解 201312201312中国中国主办机构：赢房中国主办机构：赢房中国1部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。 2部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例赠送本
2、课件所涉及的标杆企业管理制度电子版（目标成本测算表除外） 3部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 4部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷课程目录1工程合同管理2签证变更管理3预结算管理 4工程档案管理 5招标采购管理 6全成本管理 5部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷1.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解合同管理分工原则合同管理遵循原则合同结算约束原则工程合同分类原则工程合同拟稿审批表审批流程 工程合同管理6部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解
3、印刷1.2 标杆房企工程付款审批流程 u工程付款审批流程付款原则特别事项工程付款审批表工程合同管理7部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷1.3 合同精细化管理工程合同管理8部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷1.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一u合同名称技巧：巧舌如簧u合同签署时间：小心致命u备案合同内容：有备无患u官司裁决方式：甲乙有别工程合同管理9部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷1.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质u u u要命的开工令工程合同管理10部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷1.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件
4、避免小合同大结算工程合同管理11部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷1.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管理12部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷131.8 案例探讨 工程合同管理合同索赔案例某别墅项目由多种户型组合而成部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失 请问本案如何处理索赔？A 设计负全责B 施工单位负全责C 设计负主要责任，施工单位负部分责任D 施工单位负主要责任，设计负部分责任13部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷2.1 标杆房企制度流程设计
5、变更及现场签证管理办法详解通用管理原则签证变更类型签证变更流程责任承担原则结算控制条款签证变更单一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认办法审批单不能替代确认单签证变更管理14部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷2.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较u单一：乙方不应参与u单二：办理完工依据u单三：结算根本依据 不是唯一事后补单案例绿化变更案例签证变更管理15部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷2.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签
6、交楼影响原件结算签证变更管理16部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷2.4 签证变更处理三大原则 u u u 土石方案例材料换填案例 签证变更管理17部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解通用原则资料规定计价原则施工组织设计特别条款预结算管理18部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.2 标杆房企制度流程工程预结算管理办法详解通用原则结算流程时间要求优先原则工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理19部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.3 标杆房企制度流程工程报送结算资料作业指引详解通用要求特别要求：土石方、桩基 、
7、园林预结算管理20部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解通用原则关键原则权利责任复核基本方法复核过程控制预结算管理21部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完u u u u u 预结算管理22部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原则大样图案例u结算规划结算不及时案例u材料管理甲供材案例u现场控制构造柱案例u细节技巧屋面防水、园建基础案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算涂料结算
8、案例 预结算管理23部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷3.7.1 目标成本阶段对结算的管理u u u 预结算管理24部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷253.7.2 施工图阶段对结算的管理u u 预结算管理25部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷263.7.3 招标阶段对结算的管理u u u u 预结算管理26部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷273.7.4 施工阶段对结算的管理u u u 预结算管理27部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷283.7.5 结算阶段对结算的管理u u u u u u u u u 预结算管理28部分房地产标杆企业成本管理流程核心
9、精解印刷293.8 管理结算的六个方向u u u u u u 预结算管理29部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷303.9 结算三大条件 u u u 预结算管理30部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷313.10 案例探讨 预结算管理绿化变更案例签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格偏差200万元修正此错误，对方将由最低价变成次低价对方董事长签下承诺函，同意价格不调整 请问本案如何处理？lA 仍由该公司中标，合同金额不变lB 取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元）lC 其它建议31部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷4.1 标杆房企制度流程成本档
10、案管理办法详解通用原则档案分类归档主线保存规定工程档案管理32部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷4.2 工程档案存放原则u存档文件u查询文件u制度文件u结算文件u过期文件工程档案管理33部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷4.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性u权限分级原则：保密性u及时存档原则：完整性u及时清理原则：有效性u销毁时限原则：回收性u借阅登记原则：追溯性u台账检索原则：快捷性u定期备份原则：安全性工程档案管理34部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷4.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例合同台账案例 工程档案管理35部分房地产标杆企业成本管理
11、流程核心精解印刷5.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解通用原则决策机构职责分工及详细分工表招标策划主要内容标段划分案例招标方案案例标底规定投标单位规定供应商管理案例定标规定废标规定工程采购管理办法招标采购管理36部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解保密级别范围规定内控规定招标采购管理37部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解审查原则考察原则营销整合案例 招标采购管理38部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构u采购模式分类u采购原则u战略合
12、作层级u供应商分类u采购业务框架图招标采购管理39部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例错漏项处理原则废标、弃标情况目标成本不平衡报价特别条款传播范围标书准确性判断技巧招标采购管理40部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.6 外联环节关键控制点 u组织分工u外联原则招标采购管理41部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.7 发标环节关键控制点 u发标原则u留下痕迹u发标案例 招标采购管理42部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则u留下痕迹u串标案例 招标采购管理43部分房地产标杆企业成
13、本管理流程核心精解印刷5.9 开标环节关键控制点 u开标原则u囿于形式u招标泄密案例 招标采购管理44部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷5.10 定标环节关键控制点 u定标原则招标采购管理45部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别46部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(1948)前言u我在赚钱谋生预算员u我在做全国最出色的石匠活造价师u我在建一座教堂成本管理者u不是职务决定一
14、个人是否是管理者管理角度看成本47部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F. Drucke 48部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理49部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理50部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理u造价审算型：被动 事后 u目标管理型：主动 事前u企业经营目标=预期售价
15、-目标成本51部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件52部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本土地成本开开发发间间接接费费期间期间费费税税建设建设成本成本开开发发成成本本完完全全成成本本完完税税成成本本建建安安成成本本53部分房地产标杆
16、企业成本管理流程核心精解印刷6.9 标杆房企全成本构成 全成本管理u土地成本u前期准备费u建筑工程费u安装工程费u室外管网工程费u园林环境费u配套设施费u开发间接费u期间费54部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理u目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本u目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线55部分房地产标杆企业
17、成本管理流程核心精解印刷6.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理新新新新项项项项目目目目发发发发展展展展规规规规划划划划设设设设计计计计 扩扩扩扩初初初初设设设设计计计计施施施施工工工工图图图图设设设设计计计计施施施施工工工工组组组组织织织织与与与与材材材材料料料料采采采采购购购购竣竣竣竣工工工工结结结结算算算算成成成成本本本本估估估估算算算算目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 一一一一目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动动动动态态态态成成成成本本本本结结结结算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目标成本形成
18、目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行产产产产品品品品定定定定位位位位目目目目标标标标成成成成本本本本测测测测算算算算 三三三三56部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解目标成本文件构成 目标成本管理原则制定步骤修订条件考核指标57部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理58部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理59部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目标成本测算表
19、简介60部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解编制依据 各部门作业目标控制要点u施工组织案例 61部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.17 标杆房企新城市目标成本解决方案 全成本管理u借助网络u政府部门u造价管理u咨询公司u施工企业u房产公司u亲朋好友u楼盘考察u实地踏勘u谨慎对比62部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理设计阶段成本管理工作指引详解概念设计阶段 方案设计阶段 建筑设计结构设计安装设计环境设计 销售包装工程设计 u组团划分案例 u景观设计案例 63
20、部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.19 标杆房企产品线 全成本管理64部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管理工作指引详解无效成本定义无效成本分类无效成本控制措施无效成本分析表u材料保管案例u无效成本案例65部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理u成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程u动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整6
21、6部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.22 动态成本管理意义全成本管理u保证成本处于可控u保证目标成本实现u提供成本决策依据u满足融资渠道需要67部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证合同合同调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本68部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理u全过程管理原则u全员管理原则u
22、目标管理原则u责任管理原则u及时调整原则69部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.25 标杆房企动态成本管理月报全成本管理成本管理月报介绍70部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理u实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本u责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的u属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环71部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解
23、印刷6.27 标杆房企责任成本管理体系指引全成本管理责任成本管理体系指引详解建立程序责任成本体系表 责任成本要素概括表 u营销管理案例u无效营销案例72部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.28 标杆房企责任成本管理原则 全成本管理u职责分明原则u客观合理原则u便于操作原则u及时性原则u全过程考核原则u目标分解原则73部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷6.29 标杆房企责任成本管理总结 全成本管理u涉及方方面面利益，一旦处理不当，可能适得其反，造成企业内部矛盾，影响企业团结和稳定u力度超越现阶段企业自身发展，则可能矛盾重重，难以执行u循序渐进，避免简单、武断74部分房地产标杆企业成本管理流程核心精解印刷
