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1、 商业地产开发模式的思考商业地产开发模式的思考2 2011-04 011-04 上海上海 商业地产开发模式的思考内容提要1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall 到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式 4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析商业地产开发模式的思考城市化背景下的商业地产城市化与郊区化城市空间形态变化：从单一中心到多中心出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车商业地产开发模式的思考城市化背景下的商业地产社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求时间 社会消费品零售总额 增长率 GDP占比2010年 .5
2、万亿元 18.4% 38.8% 2015年 30万亿元 14.5% 53.7%2020年 50万亿元 11.5% 53.8%商业地产开发模式的思考城市化背景下的商业特征空间布局： 内部道路：进出入口： 车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理线性布局为主块状布局为主直线单一型曲线、循环交叉式单一出入口多出入口人车合流设计分流循环设计业态组合单一业态日常购物型生活休闲型日间消费为主晚间消费比重增加实用主义品牌意识增强商业地产开发模式的思考美国主流零售业态Shoppingmall 大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。 主要依托市郊高速公路全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游
3、甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务 主流MALLMALL已占有全国50以上的零售额 商业地产开发模式的思考美国Shoppingmall基本分类商圈规模店铺构成店铺数量停车能力小型（邻里型）服务半径：12km超级市场1家50100辆到达时间：35分钟专卖店1020家服务人口：12万人中型（社区型）服务半径：35km超级市场1家300500辆到达时间：510分钟便民中心1家服务人口：510万人专卖店2040家大型（地区型）服务半径：1020km百货店2家20005000辆到达时间：1015分钟专业超市2家服务人口：50100万人专卖店100200家超大型（超地区型）服务半径：3040km百货
4、店26家500010000辆到达时间：2030分钟专业超市23家服务人口：200万人以上专卖店200400家商业地产开发模式的思考从Shoppingmall 到HOPSCA 巴黎La Defense 的HOPSCA HOTEL OFFICE PARKING SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT 商业地产开发模式的思考巴黎中心区商业地产开发模式的思考远眺巴黎西郊商务区La Defense商业地产开发模式的思考巴黎La Defenses商业地产开发模式的思考美国、欧盟、亚洲商业地产特征国家和地区 商业地产市场主要特征美国 旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲 商
5、业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲 快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式商业地产开发模式的思考纽约曼哈顿商务区商业地产开发模式的思考纽约曼哈顿商务区商业地产开发模式的思考纽约世贸中心原址商业地产开发模式的思考洛杉矶俯瞰商业地产开发模式的思考洛杉矶俯瞰商业地产开发模式的思考德国法兰克福商业地产开发模式的思考德国法兰克福商业地产开发模式的思考新宿东京都府俯瞰商业地产开发模式的思考新宿东京都府俯瞰商业地产开发模式的思考万达商业地产产品特点第一代2002-2003第二代2004-2005第三代2006年以后产品种类纯商业纯商业商业、酒店、公寓、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地
6、段城市副中心、新区的中心规模5万10万50-100万业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+建材+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+美食广场+家电+影院+休闲商业地产开发模式的思考共同选址 共同设计先租后建 平均租金 万达的“订单地产模式” 商业地产开发模式的思考主力店与中小客户利益的平衡后期运营中与主力店管理方式的磨合问题与主力店合作中的法律风险控制 “订单地产模式”存在的问题 商业地产开发模式的思考“现金流滚资产”的万达模式 商业地产开发模式的思考万达产业链环节竞争力 产业链上游土地黄金位置低地价地价款分期效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：
7、成本低，可低租金吸引商家资金核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（麦格理私募+建银国际私募）效果1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果2：借助销售回款“现金流滚资产”模式，商业地产打开了“通路”局面品牌连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量资源订单模式整合土地资源、商户资源效果1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。效果2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业模式的核心之一。规划设计商业部分、五星酒店等持有部分，国际一流设计机构设计，提升项目品质经验积累，产品业态组合规划、人流动线设计日趋成熟产业链中游招商“国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌
8、”+“万达自主商业产业”效果1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效果2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售购物中心必须销售住宅、部分写字楼、社区商铺效果1：只租不售部分，整体经营，增强商业的吸引力效果2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题效果3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高建设明确的工期要求和项目执行标准效果1：保证工程质量效果2：提高资金周转率后期经营商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持商业运营团队、能力仍有待加强商业地产开发模式的思考资金来源资金来源“以售养租以售养租” ，房地产开发补贴商业经营，房地产开发补贴商业
9、经营融资渠道构成融资渠道构成 银行资金银行资金 （总对总授信）（总对总授信）国内私募国内私募（私募合计募集资金超过（私募合计募集资金超过40亿元亿元 ） 海外融资渠道海外融资渠道（尝试（尝试REITs ，1.45亿美元亿美元 ）销售回款对现金流的支撑销售回款对现金流的支撑 信托融资信托融资 万达的资金来源和融资渠道构成商业地产开发模式的思考编编号号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积/总总建筑面积建筑面积备注备注1上海五角场万达广场33.325.175.38%75.38%繁华商业区2银川金凤万达广场（在建）
10、28.516.557.89%57.89%3成都锦华路万达广场39.922.957.39%57.39%4宁波江北万达广场（在建）28.915.955.02%55.02%5西安李家村万达广场34.417.851.74%51.74%6上海周浦万达广场3216.250.63%50.63%7哈尔滨香坊万达广场25.612.950.39%50.39%8西安民乐园万达广场28.914.550.17%50.17%9北京石景山万达广场28.213.949.29%49.29%10长春红旗街万达广场（在建）31.715.247.95%47.95%11宁波万达广场59.226.144.09%44.09%12广州白云万
11、达广场（在建）39.517.343.80%43.80%13福州金融街万达广场（在建）39.116.542.20%42.20%14镇江万达广场（在建）40.316.941.94%41.94%15武汉菱角湖万达广场（在建）50.820.640.55%40.55%16青岛CBD万达广场38.315.239.69%39.69%17上海江桥万达广场（在建）54.92138.25%38.25%18天津河东万达广场（在建）51.918.335.26%35.26%19北京CBD万达广场44.615.434.53%34.53%20苏州平江万达广场41.114.134.31%34.31%万达广场自持商业比例 商业
12、地产开发模式的思考万达广场自持商业比例（续表） 编编号号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积（万平米）（万平米）自持商业面积自持商业面积/总总建筑面积建筑面积备注备注21宜昌万达广场（在建）47.414.530.59%30.59%二线城市22大庆万达广场（在建）56.71628.22%28.22%二线城市23南京建邺万达广场97.827.528.12%28.12%郊区24绍兴柯桥万达广场（在建）64.217.427.10%27.10%二线城市25包头青山万达广场（在建）6517.226.46%26.46%二线城市26襄樊万达广场（在建）59.815.
13、425.75%25.75%二线城市27合肥包河万达广场（在建）70.417.725.14%25.14%二线城市28无锡滨湖万达广场（在建）70.116.523.54%23.54%二线城市29淮安万达广场（在建）75.216.421.81%21.81%二线城市30唐山路南万达广场（在建）104.72120.06%20.06%二线城市31沈阳太原街万达广场37718.92%18.92%二线城市32沈阳铁西万达广场（在建）90.616.418.10%18.10%二线城市33济南魏家庄万达广场（在建）93.116.117.29%17.29%二线城市34重庆南坪万达广场78.212.716.24%16.
14、24%西部城市35呼和浩特万达广场（在建）12816.813.13%13.13%二线城市36太原龙湖万达广场（在建）148.31912.81%12.81%二线城市37石家庄裕华万达广场（在建）184.32010.85%10.85%二线城市商业地产开发模式的思考凯德中国业务结构 商业地产开发模式的思考凯德中国业务拓展方式 收购已有项目 参股当地成熟公司招拍挂获取土地商业地产开发模式的思考凯德中国商业地产项目序号序号项目名称项目名称项目地点项目地点完工日期完工日期总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）1来福士广场上海市黄浦区2003年12月88,000(办公楼)45,000(商场)2凯德大厦北京
15、市朝阳区2006年106,3003汇腾大厦厦门市待定52,0004上海闸北大宁项目上海市闸北区2010年5月71,0865杭州来福士广场钱江新城核心位置2011283,567.506成都来福士广场成都市人民南路四段2010、201132,571.787宁波凯德广场宁波市江北区2010102,000总计总计780,525商业地产开发模式的思考凯德中国综合地产项目 序号序号项目名称项目名称项目地点项目地点完工日期完工日期总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）业态业态1天河新作广州市天河区2007年105,047约386套住宅和192套服务公寓2北京来福士广场北京市东城区2008年145,928高
16、档公寓、商务写字楼、零售商场3江北项目宁波市江北区2006年242,350约1000套公寓、约75,000平方米的写字楼和商铺总计总计493,325商业地产开发模式的思考凯德中国项目资金来源 商业地产开发模式的思考稳定分红投资和资产管理团队投资和资产管理团队参股收益参与收购零售物业资产升值收益项目管理团队增发融资资金支持现金投资收购商用物收购商用物业业转化为公众投资转化为公众投资开发开发 运营运营私募投资人私募基金REITs公众投资人资产置入凯德置地注入成熟物业实现公众投资资金链条：项目运作流程：地产开发+资本运作：凯德中国模式 商业地产开发模式的思考凯德旗下用于中国的主要基金 序序号号基金名
17、称基金名称规模规模资产状况资产状况用途用途成立时间成立时间性质性质备注备注1凯德置地中国住宅基金0.61亿美元北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天山河畔花园14.55%的股权，上海闵西郊林茵湖畔项目20%的股权，广州天河项目20%权益以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发2003年10月私募2凯德置地中国发展基金4.61亿美元2005年以1.08 亿美元的价格，完成了购买浙江宁波市一处综合性房地产项目的交易，2007年收购了中国35家购物中心，资产总值达35亿美元投资定位于人口密度高、增长快且人均稳步提升地区内的大规模住宅、写字楼、综合性房地产开发以及服务公寓项目。2005年
18、10月私募凯德拥有37.5%股权3嘉德商用产业中国发展基金6亿美元商业项目以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租户的一系列商场开发项目2006年6月私募凯德拥有45%股权4嘉德商用产业中国发展基金 II6亿美元商业项目投资开发中国境内的购物商场2007年9月私募5嘉德商用产业中国孵化基金4.25亿美元商业项目收购重新定位或资产来提升在优质收益的商用产业2006年6月私募凯德拥有30%股权6嘉茂零售中国信托（CRCT）12亿新元西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物中心、安贞华联商厦、七宝购物中心、郑州购物中心、呼和浩特的金宇购物中心、芜湖嘉信茂广场长期投资于中国的零售商场2006年12月新加坡上市凯
19、德除芜湖嘉信茂广场持股51%外，其它均100%持有7来福士中国基金11.8亿美元2008年上海、北京、成都、杭州来福士注入来福士中国基金，2010年宁波来福士城注入来福士中国基金以保证项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性2008年私募8中信凯德科技园基金5亿人民币工业地产投资于北京、上海等重点城市的科技园区内的商务房地产项目2008年私募嘉德认购50%股份，国内投资者认购50%股份商业地产开发模式的思考2006年4月开业，占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。目前拥有二百五十余家商铺、四百五
20、十多个国内外品牌 上海青浦奥特莱斯商业地产开发模式的思考Outlets at Castle Rock 商业地产开发模式的思考Outlets at Castle Rock 商业地产开发模式的思考Outlets in California 商业地产开发模式的思考区区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。 上海青浦奥特莱斯布局商业地产开发模式的思考 区区主要主要经营国际知名经营国际知名运动休闲品牌、运动休闲品牌、国际二线品牌国际二线品牌以及国内著名以及国内著名品牌。品牌。 上海青浦奥特莱斯布局商业地产开发模式的思考 区区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，餐饮休闲娱
21、乐区，建筑面积达万平方米， 上海青浦奥特莱斯布局商业地产开发模式的思考 上海青浦奥特莱斯招商情况 时间 商铺数 联销 比例年开业初期 年年底 199 .年底 1 .年底 .年 .年月底 .总经营面积 平方米，其中联销面积 平方米租赁面积 平方米。 商业地产开发模式的思考 上海青浦奥特莱斯招商模式 核心：品牌+折扣，促销折扣、售后支持及品牌影响力 谈扣率、比例低收租金、价格优搞买断、自己销免租金、鼓励多贴费用、帮装修 商业地产开发模式的思考平时日车流量约为辆双休日达到 辆国定假可达 辆年客单价 .元年 .元年 .元年 .元上海青浦奥特莱斯经营状况总投资5.6亿，其中贷款4.3亿(4年内还清)2007年 销售额918亿元 2008年销售额113亿 元2010年销售额亿元，利润总额.亿元 商业地产开发模式的思考谢 谢 大 家商业地产开发模式的思考
