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1、土地利用规划土地利用规划土地利用规划第一章土地利用规划与城市规划的关系一、几个土地利用和城市规划两个学科之间的重要问题。1.土地利用规划和城市规划体系之间的关系。2.什么是土地利用规划？土地利用规划有哪些作用？土地利用规划对城市规划的控制体现在哪些方面？3.几个重要的土地利用规划原则和理论对城市规划的指导意义。土地利用规划土地利用规划土地利用规划和城市规划体系之间的关系1、城市规划体系构成上一级国土规划 本市社会经济发展计划城镇体系规划城镇体系规划城市总体规划城市总体规划城市分区规划城市分区规划 城市设计城市设计控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划土地利用规划土地利用规划土
2、地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划2.土地利用规划的任务和作用（1）什么是土地利用什么是土地利用 是人们依据土地资源的特殊功能和一定的是人们依据土地资源的特殊功能和一定的经济目的，对土地的开发、利用、保护和经济目的，对土地的开发、利用、保护和整治。是指由土地质量特性和社会土地需整治。是指由土地质量特性和社会土地需求协调所决定的土地功能过程。求协调所决定的土地功能过程。土地利用规划土地利用规划（2）土地利用规划的任务（一）主要任务土地利用规划通过组织土地利用这一侧面，来解决土地利用中的问题，所以，土地利用规划的主要任务就是根据社会经济发展计划、国土规划和区域规划的要求，结合区域内的自
3、然生态和社会经济具体条件，寻求符合区域特点的和土地资源利用效益最大化要求的土地利用优化体系。（二）具体任务1土地供需综合平衡：协调土地的供需矛盾，是首要任务。2土地利用结构优化：土地利用结构是土地利用系统的核心内容，结构决定功能。土地利用规划的核心内容是资源约束条件下寻求最优的土地利用结构。3土地利用宏观布局：最终确定在何时、何地和何种部门使用土地的数量及其分布状态，并结合土地质量和环境条件加以区位选择，最终将各业用地落实在土地之上。4土地利用微观设计：在宏观布局的基础上，合理组织利用土地，以最大限度地提高其产出率和利用率，降低其占有率。土地利用规划土地利用规划（3）土地利用规划的内容）土地利
4、用规划的内容 规划的具体内容，因客观环境条件的差异，其侧重点有所不同。但从总规划的具体内容，因客观环境条件的差异，其侧重点有所不同。但从总体而言，从宏观到微观，整体到细部，土地利用规划有下列规划内容。体而言，从宏观到微观，整体到细部，土地利用规划有下列规划内容。规规划划内内容容土地利用现状分析、评价与潜力分析土地利用现状分析、评价与潜力分析土地供给与需求预测土地供给与需求预测土地供需平衡和土地利用结构优化土地供需平衡和土地利用结构优化土地利用规划分区和重点用地项目布局土地利用规划分区和重点用地项目布局城乡居民点用地规划城乡居民点用地规划交通运输用地规划交通运输用地规划农业用地规划农业用地规划土
5、地利用专项规划土地利用专项规划土地利用费用效益分析和规划实施土地利用费用效益分析和规划实施土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划思考：土地利用与城市规划之间的关系？土地利用规划土地利用规划3.土地利用规划中的几个重要原则和理论对城市规划的指导意义土地利用规划土地利用规划一、地租和地价理论一、地租和地价理论（一）理论核心（一）理论核心 地租的原意有报酬或收入的意思。是一个历史范畴，地租的原意有报酬或收入的意思。是一个历史范畴，是随着有组织的土地利用和土地所有权的出现而产生是随着有组织的土地利用和土地所有权的出现而产生的。的。1西方经济学家的地租和地价理论西方经济学家的地租和地价理论 威
6、廉威廉.配弟：配弟：地租是土地上生产的农作物所得的剩余收地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入。入。 土地价格是购买一定年限的地租总额。赋税论土地价格是购买一定年限的地租总额。赋税论 亚当亚当.斯密：斯密：地租是地租是“作为使用土地的代价作为使用土地的代价”，“是使是使用土地而支付的价格用土地而支付的价格”。国富论。国富论 大卫大卫.李嘉图：李嘉图：地租仅只是为了使用土地而付给地主的地租仅只是为了使用土地而付给地主的金额。政治经济学与赋税原理金额。政治经济学与赋税原理 杜能：杜能：地租不是劳动和投资的产物，而是田庄所处的地租不是劳动和投资的产物，而是田庄所处的位置和土地性质的偶然优势带来的。位
7、置和土地性质的偶然优势带来的。 地租不是价格的原因，而是价格的结果。地租不是价格的原因，而是价格的结果。土地利用规划土地利用规划2马克思地租和地价理论马克思地租和地价理论 地租是土地所有权在经济上的实现，地租的地租是土地所有权在经济上的实现，地租的实体是剩余劳动的产物，地租有不同的类型，实体是剩余劳动的产物，地租有不同的类型，即级差地租、绝对地租和垄断地租。即级差地租、绝对地租和垄断地租。 提出了以劳动价值论为基础的地价理论，土地提出了以劳动价值论为基础的地价理论，土地价格是虚幻形式的价格，是没有价值的价格。价格是虚幻形式的价格，是没有价值的价格。土地价格是地租的资本化。土地价格是地租的资本化
8、。（二）对规划的理论指导意义（二）对规划的理论指导意义 对于土地资源的综合评价和合理开发利用，以及制定对于土地资源的综合评价和合理开发利用，以及制定土地利用政策具有重要的指导作用。土地利用政策具有重要的指导作用。1规划是影响地价的重要因素，规划是影响地价的重要因素，“规划即地价规划即地价”，应根据地价（级差地租）的空间分布规律，应根据地价（级差地租）的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。合理规划（配置）各业用地。2根据土地用途与地租之间的关系，合理确定根据土地用途与地租之间的关系，合理确定土地用途和通过规划来影响土地价格。土地用途和通过规划来影响土地价格。（一（一）理论核心）理论核心土地利用
9、规划土地利用规划二、土地区位理论二、土地区位理论（一）区位理论简介（一）区位理论简介 是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。包括农业区位论、工业区位论、城市区位论等。学说。包括农业区位论、工业区位论、城市区位论等。解释了区位对土地利用方式的作用规律。解释了区位对土地利用方式的作用规律。1.杜能的农业区位论：杜能的农业区位论：农业生产的区位选择，取决于到农农业生产的区位选择，取决于到农产品消费地（市场）的距离产品消费地（市场）的距离杜能圈杜能圈。2.韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论：工厂区位的选择取决于原料地、劳工厂区位的选择取决于原
10、料地、劳力和集聚三个因素。其最佳位置总是趋向于力和集聚三个因素。其最佳位置总是趋向于最低成本最低成本效果。效果。3.克里斯塔勒的中心地论：克里斯塔勒的中心地论：城镇的空间城镇的空间布局规律布局规律。（二）理论指导意义（二）理论指导意义1依据区位理论，合理地确定土地利用方向和结构，确依据区位理论，合理地确定土地利用方向和结构，确定各项用地的合理配置点。定各项用地的合理配置点。2通过制定合理的级差地价政策，调控城市区域土地利通过制定合理的级差地价政策，调控城市区域土地利用及各种生产要素的投入。用及各种生产要素的投入。R=E（p-a）-Efk土地利用规划土地利用规划地租收入地租收入R对同样的作物而言
11、，随距市对同样的作物而言，随距市场距离增加的运费增多而减少。当地租场距离增加的运费增多而减少。当地租收入为零时，即使耕作技术可能，经济收入为零时，即使耕作技术可能，经济上也不合理，而成为某种作物的耕作极上也不合理，而成为某种作物的耕作极限。在市场（运费为零）点的地租收入限。在市场（运费为零）点的地租收入和耕作极限连结的曲线被称为地租曲线。和耕作极限连结的曲线被称为地租曲线。每种作物都有一条地租曲线，其斜率大每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运费率所决定，不容易运输的农作小由运费率所决定，不容易运输的农作物一般斜率较大，相反则较小。杜能对物一般斜率较大，相反则较小。杜能对所有农业生产方式的土
12、地利用进行计算所有农业生产方式的土地利用进行计算的结果，得出各种方式的地租曲线的高的结果，得出各种方式的地租曲线的高度以及斜率（图度以及斜率（图3-1上部）。因农产品上部）。因农产品的生产活动，是以追求地租收入为最大的生产活动，是以追求地租收入为最大的合理活动，所以农场主选择最大的地的合理活动，所以农场主选择最大的地租收入的农作物进行生产，从而形成了租收入的农作物进行生产，从而形成了农业土地利用的杜能圈结构（图农业土地利用的杜能圈结构（图3-1下下部）。部）。 土地利用规划土地利用规划图中图中P为区位点；为区位点；M为市场，为市场，M1为原料地，为原料地，M2为燃料为燃料地或第二原料地，设三点
13、间的距离相等；地或第二原料地，设三点间的距离相等；P点根据吨公点根据吨公里计算确定的运费成本最低点里计算确定的运费成本最低点 土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划三、持续利用理论三、持续利用理论 人类可持续思想的产生由来已久，但可持续理论的形人类可持续思想的产生由来已久，但可持续理论的形成经历了以下过程：成经历了以下过程：20世纪6070年代起步20世纪7080年代形成共识20世纪80年代初开始研究20世纪80年代末提出发展模式“公害公害”的显现，的显现，“增长极限的讨论增长极限的讨论”“只有一个地球只有一个地球”人类环境宣言人类环境宣言里约宣言里约宣言21
14、世纪议程世纪议程内罗毕宣言，内罗毕宣言，WECI的成立的成立20世纪90年提出行动纲领“可持续发展可持续发展”，我们共同的未来，我们共同的未来土地利用规划土地利用规划三、持续利用理论三、持续利用理论（一）持续利用理论的核心思想（一）持续利用理论的核心思想1可持续性。在对人类有意义的时间和空间尺可持续性。在对人类有意义的时间和空间尺度上，支配这一生存空间的生物、物理、化学度上，支配这一生存空间的生物、物理、化学定律所规定的限度内，环境资源对人类福利需定律所规定的限度内，环境资源对人类福利需求的可承受能力或可承载能力。求的可承受能力或可承载能力。2持续发展。既满足当代人的需要，又不对后持续发展。既
15、满足当代人的需要，又不对后代人满足需要的能力构成危害的发展。代人满足需要的能力构成危害的发展。（二）对规划的理论指导意义（二）对规划的理论指导意义1建立立体的土地观和土地利用观。建立立体的土地观和土地利用观。2要考虑土地利用的综合效益。要考虑土地利用的综合效益。土地利用规划土地利用规划四、生态经济理论四、生态经济理论（一）生态经济学及其思想（一）生态经济学及其思想1生态经济学生态经济学(Ecolomics)是生态学和经是生态学和经济学相互交叉而形成的一门边缘学科。济学相互交叉而形成的一门边缘学科。是从经济学角度，研究生态经济复合系是从经济学角度，研究生态经济复合系统的结构、功能及其演替规律的一
16、门学统的结构、功能及其演替规律的一门学科。科。2生态经济系统内部各组成部分及其外部生态经济系统内部各组成部分及其外部环境之间存在着有机联系。生态系统平环境之间存在着有机联系。生态系统平衡是其相互作用和协调的一种状态标志。衡是其相互作用和协调的一种状态标志。系统的运行目标就是实现其平衡状态。系统的运行目标就是实现其平衡状态。土地利用规划土地利用规划四、生态经济理论四、生态经济理论（二）对土地利用规划的指导意义（二）对土地利用规划的指导意义1土地利用不仅是自然技术问题和社会经济问土地利用不仅是自然技术问题和社会经济问题，而且也是一个资源合理利用和环境保护的题，而且也是一个资源合理利用和环境保护的生
17、态经济问题，同时承受着客观上存在的自然、生态经济问题，同时承受着客观上存在的自然、经济和生态规律的制约。经济和生态规律的制约。2土地生态经济系统是由土地生态系统与土地土地生态经济系统是由土地生态系统与土地经济系统在特定的地域空间里耦合而成的生态经济系统在特定的地域空间里耦合而成的生态经济复合系统。人类利用土地资源时，必须要经济复合系统。人类利用土地资源时，必须要有一个整体观念、全局观念和系统观念，考虑有一个整体观念、全局观念和系统观念，考虑到土地生态经济系统的内部和外部的各种相互到土地生态经济系统的内部和外部的各种相互关系，不能只考虑对土地的利用，而忽视土地关系，不能只考虑对土地的利用，而忽视
18、土地的开发、整治和利用对系统内其他要素和周围的开发、整治和利用对系统内其他要素和周围环境的不利影响。环境的不利影响。土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划五、人地协调理论五、人地协调理论（一）人地关系理论的发展（一）人地关系理论的发展环境决定论环境决定论协调论协调论征服自然论征服自然论人类各种活动是人类各种活动是受到自然环境所受到自然环境所制约的制约的.违背唯物辨证论违背唯物辨证论,是一种环境宿命是一种环境宿命论论过分强调人类的过分强调人类的主观能动作用主观能动作用,盲目追求对自然盲目追求对自然片面征服片面征服.是一种唯意志论是一种唯意志论人类与环境之间相人类与环境之间相互影响互影响
19、,相互改造相互改造,相相互依存互依存,是对人地关是对人地关系的科学认识系的科学认识,遵循遵循了自然界对立统一了自然界对立统一规律和世界物质统规律和世界物质统一性原理一性原理土地利用规划土地利用规划五、人地协调理论五、人地协调理论（二）对土地利用规划的指导意义二）对土地利用规划的指导意义1明确人与自然的明确人与自然的对立统一关系对立统一关系人是地球环境的组成部分，人人是地球环境的组成部分，人与环境之间有着不能任意改变与环境之间有着不能任意改变的的“奇妙相关奇妙相关”人类活动同环境是息息相关的人类活动同环境是息息相关的人类与自然环境之间的相互作人类与自然环境之间的相互作用和相互制约，人类活动必然用
20、和相互制约，人类活动必然影响环境，而环境反过来对人影响环境，而环境反过来对人类行为产生制约类行为产生制约2遵循自然规律，协调人地关系遵循自然规律，协调人地关系发挥人的主观能动性，引导环境向有利于人类的发挥人的主观能动性，引导环境向有利于人类的方向发展，趋利避害，实现可持续发展方向发展，趋利避害，实现可持续发展土地利用规划土地利用规划六、系统工程理论六、系统工程理论（一）系统工程（一）系统工程霍尔三维结构图霍尔三维结构图（二）对土地利（二）对土地利用规划的理论指用规划的理论指导意义导意义土地是一个系土地是一个系统统土地利用实际土地利用实际上对系统的优化上对系统的优化土地利用规划土地利用规划是一个
21、系统工程是一个系统工程土地利用规划土地利用规划一一、维维护护社社会会主主义义 土土地地公公有有制制原原则则二二、因因地地制制宜宜原原则则四四、逐逐级级控控制制原原则则五五、动动态态平平衡衡原原则则三三、综综合合效效益益原原则则土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划城市土地利用结构的合理化是提高聚集经济效益的关键。土地是生产力的第一源泉。城市土地作为一般生产资料，它给劳动者提供立足之地，给劳动过程提供活动场所。城市经济依托于土地，核心问题在于利用土地的自然力，使之转化为生产要素，形成直接生产力，有效发挥其“财富之母”的作用。土地利用规划土地利用规划据统计资料表明
22、，日本城市商业、工业和农业的土地单位面积平均收入比为10000：100：1。这种巨大的土地产值效益差距具体表现在土地价值的差别上，它推动着工厂企业向城市边远地区土地价格低的方向扩展，即所谓的城市离心率函数作用。土地利用规划土地利用规划因此在城市土地利用的规划中，就要运用这一作用来重新调整城市空间，合理布局，改善城市土地利用结构，使之符合土地经济优化的要求。例如，城市中的黄金地段应建立包括金融、旅游、外贸等在内的大型商场，形成聚集规模效应；利用土地价格，促使企业、单位、个人向各自优化地段集中靠拢，形成区域集约优势；建立多层次综合工业楼，使工业厂房向高层叠加发展等，以其提高土地的产值效益。土地利用
23、规划土地利用规划房地产开发项目策划的流程1.可行性研究及调研分析首先要确定项目的类型:商业区、居住区、游乐场、渡假村等等。然后查阅大量的资料，对所在城市的土地价格、市场需求、相关政策等等进行详细的了解。并进行SWOT分析。土地利用规划土地利用规划2.项目前期策划相当于对项目做一个概念规划.需要几个大致的分析图.包括:功能结构分析,路网分析,绿化景观分析总之要体现大体的构思.土地利用规划土地利用规划3.项目成本及投资回报率估算这个过程要让开发商对即将产生的成本和投资回报率、回报年限有个较为详细的了解。例：以居住区开发为例进行分析。一、房地产成本组成用地成本。大约占到总成本的35%40%左右。各个
24、城市的水平不一。具体水平可查询相关资料。建筑成本。高层19层以下大约在1200-1500左右(城市不同,建筑风格不同有差异),但是19层以上可能要2000左右.而对于6层以下含洋房别墅的造价就很低了,700都多了,可能500就够.全国各地差别不大。土地利用规划土地利用规划前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。土地
25、利用规划土地利用规划配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。土地利用规划土地利用规划项目资金回报情况估算：以渡假村为例：可能包括门票、住宿费、会员年费等。根据所做项目所处的城市及周边城市的情况，预测可能的人数。对大致的年均收入做一个预测。多少年能收回投资成本。土地利用规划土地利用规划4.项目宣传和营销理念。对后期营销及宣传有一个较为准确的定位。例如面向的消费人群，采用的宣传载体，营销理念和口号等。土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划
