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1、重庆世涛营销策划顾问有限公司重庆世涛营销策划顾问有限公司徐明华徐明华2 调研目标调查并了解两路空港回兴片区楼盘销售基本情调查并了解两路空港回兴片区楼盘销售基本情况，明确当地居民可消化楼盘度，为后续运做况，明确当地居民可消化楼盘度，为后续运做项目提供市场数据参考。项目提供市场数据参考。调查并了解两路空港回兴片区楼盘售价情况，调查并了解两路空港回兴片区楼盘售价情况，了解当地居民对价位的接受范围，为后续运做了解当地居民对价位的接受范围，为后续运做项目提供销售价格参考。项目提供销售价格参考。调查并了解两路空港回兴片区构成集合特点，调查并了解两路空港回兴片区构成集合特点，发展趋势，为后续运做项目的产品定
2、位提供参发展趋势，为后续运做项目的产品定位提供参考。考。3 调研内容两路空港回兴片区楼盘销售状况两路空港回兴片区楼盘销售状况两路空港回兴片区楼盘销售价格两路空港回兴片区楼盘销售价格两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势 调研范围两两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘4 调研方法实地调查实地调查资料法（通过网络和文献查找相关资料完成调查）资料法（通过网络和文献查找相关资料完成调查）电话访谈电话访谈重庆轻轨地铁规划重庆轻轨地铁规划 （九线一环）：（九线一环）：渝北区简介渝北区简介渝北区位于重庆市北部，长江北岸，嘉陵江下
3、游东岸的三角地带，北与四川渝北区位于重庆市北部，长江北岸，嘉陵江下游东岸的三角地带，北与四川省华蓥市、邻水县分界，东与长寿县接壤，南与省华蓥市、邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区江北区比邻并同比邻并同巴南区巴南区、南南岸区岸区、沙坪坝区沙坪坝区隔江相望，西与隔江相望，西与北碚区北碚区、合川市相邻。幅员面积、合川市相邻。幅员面积1452平方公平方公里。里。重庆北部新区的重庆北部新区的4个乡镇也全部位于渝北区境内。渝北区是全国首批命名的个乡镇也全部位于渝北区境内。渝北区是全国首批命名的“武术之乡武术之乡”和国家级卫生城区，也是国家环境保护模范城区、国家园林城区和国家级卫生城区，也是国家环境保护
4、模范城区、国家园林城区和中国优秀旅游城区。先后获得全国卫生城区、全国优秀旅游城区、全国文和中国优秀旅游城区。先后获得全国卫生城区、全国优秀旅游城区、全国文化先进区、全国社会治安综合治理先进集体、重庆市环境保护模范区、重庆化先进区、全国社会治安综合治理先进集体、重庆市环境保护模范区、重庆山水园林城区、水煮鱼之乡等殊荣。山水园林城区、水煮鱼之乡等殊荣。渝北区拥有森林州万亩，森林覆盖率渝北区拥有森林州万亩，森林覆盖率30，城区绿化率达，城区绿化率达35，区内有省级区内有省级风景区统景温泉城，亚洲第一地下长河风景区统景温泉城，亚洲第一地下长河-张关溶洞、玉峰山和华望山森林公园、张关溶洞、玉峰山和华望山
5、森林公园、碧津公园、巴渝民俗文化村、恐龙化石展览馆等景点。西南政法大学、重庆碧津公园、巴渝民俗文化村、恐龙化石展览馆等景点。西南政法大学、重庆大学医学研究院、川外南方翻译学院、三峡联大外语学院、市一中寄宿学校大学医学研究院、川外南方翻译学院、三峡联大外语学院、市一中寄宿学校等院校先后来渝北办校，区境内的龙湖花园等等院校先后来渝北办校，区境内的龙湖花园等6个小区被评为市个小区被评为市“十佳住宅小十佳住宅小区区”。渝北区渝北区依华蓥，挟两江，依华蓥，挟两江，素有山城北大门之称。渝北区旅游资源丰富，名山素有山城北大门之称。渝北区旅游资源丰富，名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。胜
6、水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。东部有盛名远播东部有盛名远播的的“武陵仙境武陵仙境”统景风景区，是重庆统景风景区，是重庆“十佳十佳”风景名胜之一，以风景名胜之一，以“统景峡猿统景峡猿”居古巴渝十二景之首，统揽山、水、林、泉、峡、洞、瀑，被誉为居古巴渝十二景之首，统揽山、水、林、泉、峡、洞、瀑，被誉为“自然自然博物馆博物馆”，同时也是西南最大的亚健康温泉理疗保健中心。邻近的张关大型，同时也是西南最大的亚健康温泉理疗保健中心。邻近的张关大型溶洞群体，星罗棋布，其中溶洞群体，星罗棋布，其中2000米的地下阴河如海底潜龙，与御临洞相连而米的地下阴河如海底潜龙，与御临洞相连而形成全长形
7、成全长5000多米的地下宫殿。白岩乡境内的天险洞内起伏跌宕、钟乳丛生，多米的地下宫殿。白岩乡境内的天险洞内起伏跌宕、钟乳丛生，附近有茂密的原始森林和白莲教遗址、悬棺、栈道等古迹；排花洞又称附近有茂密的原始森林和白莲教遗址、悬棺、栈道等古迹；排花洞又称“水水晶龙宫晶龙宫”，以飞珠溅玉的排花飞瀑幽深怪异的钟乳洞天而著称。，以飞珠溅玉的排花飞瀑幽深怪异的钟乳洞天而著称。景地知名度景地知名度高，极度富吸引力，旅游业发展潜力大。高，极度富吸引力，旅游业发展潜力大。 渝北区区位优势明显，投资环境优越渝北区区位优势明显，投资环境优越:1新城优势：新城优势：区内两路至龙溪沿国道区内两路至龙溪沿国道210红双段
8、一线，重庆北部新城的主要组红双段一线，重庆北部新城的主要组成部份，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一成部份，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一;2城郊优势：城郊优势：区政府所在地距重庆市中心区政府所在地距重庆市中心19.5公里公里,最南端的龙溪镇距市中心仅最南端的龙溪镇距市中心仅24公里公里,位于居城乡结合部位于居城乡结合部,是重庆菜蓝子工程和发展都市型农业的重要基地是重庆菜蓝子工程和发展都市型农业的重要基地;3空港优势：空港优势：全天候现代化国际空港全天候现代化国际空港重庆机场位于两路镇，已开通重庆机场位于两路镇，已开通48条航线，条航线，年进出港旅客年进出港旅客200多万人次，
9、目前机场二期工程已全面动工，将开通若于条多万人次，目前机场二期工程已全面动工，将开通若于条国际航线，成为重庆对外开放的国际航线，成为重庆对外开放的“空中走廊空中走廊”;二期工程完成后，客运量可二期工程完成后，客运量可达达3000万人次年，货运量可达万人次年，货运量可达100万吨年万吨年4国道优势：国道优势：国道国道210、212、319线渝合路与区内乡镇公路连为一体形成了以线渝合路与区内乡镇公路连为一体形成了以两路为中心的交通网络，拟建的渝怀铁路和动工兴建的两路为中心的交通网络，拟建的渝怀铁路和动工兴建的319渝长高级公路贯渝长高级公路贯穿区境南部，动工改造的穿区境南部，动工改造的210国道纵
10、贯全区，规划在人和修建的国道纵贯全区，规划在人和修建的4平方公里的平方公里的重庆新客站，是西南最大的客货运输枢纽；西南地区最大的铁路货运编组站重庆新客站，是西南最大的客货运输枢纽；西南地区最大的铁路货运编组站也将建设在渝北区；重庆邮政电讯枢纽即将竣工投入营运，运输的黄金水道也将建设在渝北区；重庆邮政电讯枢纽即将竣工投入营运，运输的黄金水道长江、嘉陵江流经渝北区长江、嘉陵江流经渝北区50公里。渝北区将是重庆重要的水、陆、空、交通公里。渝北区将是重庆重要的水、陆、空、交通和通信枢纽和通信枢纽;5库区优势：库区优势：渝北区三峡工程库区范围享受国家三峡移民政策和对口支援政策渝北区三峡工程库区范围享受国
11、家三峡移民政策和对口支援政策。 两路地区由小县城向空港国际新城嬗变过程：两路地区由小县城向空港国际新城嬗变过程：1984年时，两路仅是一座在沉睡中封闭落后的小县城。当时城区面积年时，两路仅是一座在沉睡中封闭落后的小县城。当时城区面积0.53平平方公里，人口方公里，人口11297人，除了县属机关事业单位外，仅有为数不多的几家国有人，除了县属机关事业单位外，仅有为数不多的几家国有食品、机械、印刷工业企业，以及小而散的商贸服务业。当时，回兴也是两食品、机械、印刷工业企业，以及小而散的商贸服务业。当时，回兴也是两路区下属的院坝乡。路区下属的院坝乡。1985年，重庆江北机场破土动工，庚即机场高速公路开建
12、。年，重庆江北机场破土动工，庚即机场高速公路开建。1990年机场及之前的机场高速公路投入使用后，两路开放之门洞开。两路与年机场及之前的机场高速公路投入使用后，两路开放之门洞开。两路与重庆乃至世界时空距离的拉近，空港独有资源的吸纳效应，形成了两路、回重庆乃至世界时空距离的拉近，空港独有资源的吸纳效应，形成了两路、回兴等机场高速公路沿线开放开发特有的优势。兴等机场高速公路沿线开放开发特有的优势。1992年，江北县委、县政府为实现将县城两路镇建设成为卫生城、花园城、年，江北县委、县政府为实现将县城两路镇建设成为卫生城、花园城、旅游城、会议城的目标，决定借鉴龙溪开发的成功经验，在老县城南部辟出旅游城、
13、会议城的目标，决定借鉴龙溪开发的成功经验，在老县城南部辟出3.3平方公里建设新城区，并成立了城南开发建设指挥部。两路城南开发一举平方公里建设新城区，并成立了城南开发建设指挥部。两路城南开发一举成功。随后两路、回兴的开发建设势不可挡，城区规模迅速膨胀。两路工业成功。随后两路、回兴的开发建设势不可挡，城区规模迅速膨胀。两路工业园区在实际运作中又分为东区和西区，分别向回兴、石坪和观音岩、鹿山村园区在实际运作中又分为东区和西区，分别向回兴、石坪和观音岩、鹿山村方向推进。方向推进。2007年，在两路工业园区西区基础上组建了重庆空港新城建设管理委员会，年，在两路工业园区西区基础上组建了重庆空港新城建设管理
14、委员会，负责以重庆江北机场和两路老城为中心的负责以重庆江北机场和两路老城为中心的46平方公里的城市建设，东区则继平方公里的城市建设，东区则继承两路工业园区牌子且职能不变。通过大规模高强度开发建设，两路、回兴承两路工业园区牌子且职能不变。通过大规模高强度开发建设，两路、回兴的城区已连为一体，建成的城区面积已达到的城区已连为一体，建成的城区面积已达到30平方公里，户籍人口平方公里，户籍人口21.44万人，万人，占全区总人口的占全区总人口的26.4%。同时，航空服务业、汽摩产业、食品加工业、房地产。同时，航空服务业、汽摩产业、食品加工业、房地产业、商贸流通业等产业快速崛起。业、商贸流通业等产业快速崛
15、起。2007年，两路地区实现生产总值年，两路地区实现生产总值54.65亿元，亿元，占渝北板块占渝北板块45.49%；两路地区街道级财政收入；两路地区街道级财政收入17546万元，占渝北板块万元，占渝北板块40.4%；地税收入；地税收入83793万元，占全区地税收入的万元，占全区地税收入的45.6%；国税收入；国税收入52568万万元，占全区国税收入的元，占全区国税收入的68.1%。两路发展优势及前景：两路发展优势及前景：两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑；两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑；两路离主城两路离主城21公里，因地势平缓开阔而设为国际机场，拥有国际空港和保
16、税公里，因地势平缓开阔而设为国际机场，拥有国际空港和保税港区的对外开放平台；港区的对外开放平台；两路因机场资源两路因机场资源“从天而降从天而降”，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间优势和产业发展优势凸显，机场及其立体交通的形成，为两路地区发展插上优势和产业发展优势凸显，机场及其立体交通的形成，为两路地区发展插上了腾飞的翅膀；了腾飞的翅膀；有西南政法大学、南方翻译学院、渝北职教中心等知名大中专院校及渝北中有西南政法大学、南方翻译学院、渝北职教中心等知名大中专院校及渝北中学等基础教育学校的文化支撑；学等基础教育学校的文化支撑；有闻名全国的文明城区创建系列
17、成果；有闻名全国的文明城区创建系列成果；有空港新城、悦来新城、空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区等对有空港新城、悦来新城、空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区等对城市化、工业化的强势推动；城市化、工业化的强势推动；龙溪、两路从开发建设的第一天起，就把投资软环境的打造作为主要工作来龙溪、两路从开发建设的第一天起，就把投资软环境的打造作为主要工作来抓；抓；重庆市正在加快实施的城市重庆市正在加快实施的城市“北拓东进北拓东进”战略，为龙溪、两路地区的城市化战略，为龙溪、两路地区的城市化转型升级提供了重大战略机遇；转型升级提供了重大战略机遇；城市副中心，两路城市组团是重庆城市规划近期重点拓展区
18、域之一。两路抓城市副中心，两路城市组团是重庆城市规划近期重点拓展区域之一。两路抓住作为重庆主城北移近期发展重点的战略机遇，及时进行战略调整，通过住作为重庆主城北移近期发展重点的战略机遇，及时进行战略调整，通过20年左右的艰苦努力，建成为名副其实的重庆都市区第二大中心是完全可能的；年左右的艰苦努力，建成为名副其实的重庆都市区第二大中心是完全可能的；利用空港对外开放优势及已经初步奠定的产业基础，两路成为重庆对外开放利用空港对外开放优势及已经初步奠定的产业基础，两路成为重庆对外开放第一平台和重要的现代产业基地，更是不容置疑的。两路地区正处于城市扩第一平台和重要的现代产业基地，更是不容置疑的。两路地区
19、正处于城市扩张的发力期。按照重庆都市区第二中心、对外开放第一平台、重要的现代产张的发力期。按照重庆都市区第二中心、对外开放第一平台、重要的现代产业基地定位，建议在适当时机，将两路商圈升级为重庆空港新城商圈业基地定位，建议在适当时机，将两路商圈升级为重庆空港新城商圈空港新城发展必然性：空港新城发展必然性：空港国际新城将建设成为重庆对外开放第一门户前沿，以骨干道路（七横空港国际新城将建设成为重庆对外开放第一门户前沿，以骨干道路（七横线为主）把辅助区、机场及周边高速公路连接为快速互通的整体，带活空线为主）把辅助区、机场及周边高速公路连接为快速互通的整体，带活空港广场、会展中心、总部基地、主题乐园等支
20、撑大项目，来促进整个空港港广场、会展中心、总部基地、主题乐园等支撑大项目，来促进整个空港国际新城的建设。国际新城的建设。空港国际新城将定为重庆城市副中心；多渠道、多形式打通过老城到新城空港国际新城将定为重庆城市副中心；多渠道、多形式打通过老城到新城通道，使新城与老城融为一体；以新城建设带动旧城改造，尽快搬迁行政通道，使新城与老城融为一体；以新城建设带动旧城改造，尽快搬迁行政中心带动新城建设、带动旧城转移中心带动新城建设、带动旧城转移.来自政府规划部门的消息，渝北区政府来自政府规划部门的消息，渝北区政府搬迁至空港新城。此片区是以后政府各部门集中的政务中心。空港新城包搬迁至空港新城。此片区是以后政
21、府各部门集中的政务中心。空港新城包括观音岩、郑家两村（均属于双龙湖街道管辖），占地面积达到括观音岩、郑家两村（均属于双龙湖街道管辖），占地面积达到5.4平方公平方公里。目前，空港老城占地面积仅里。目前，空港老城占地面积仅3.6平方公里。渝北区规划局官员称，区政平方公里。渝北区规划局官员称，区政府将搬迁到新城，形成占地面积府将搬迁到新城，形成占地面积0.2平方公里左右的行政中心，带动新城的平方公里左右的行政中心，带动新城的建设开发。同时，占地面积建设开发。同时，占地面积0.5平方公里的商业中心将与行政中心比邻而建，平方公里的商业中心将与行政中心比邻而建，集金融、商贸、购物、娱乐、餐饮为一体，改变
22、空港城目前缺乏商业中心集金融、商贸、购物、娱乐、餐饮为一体，改变空港城目前缺乏商业中心的局面。的局面。通过空港广场建设，改变两路形象，提升两路人气，树立渝北对外开放新通过空港广场建设，改变两路形象，提升两路人气，树立渝北对外开放新形象形象机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都市；市；七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象 ；渝北未来城区；渝北未来城区将超过将超过200平方公里，北部新区规划也有新的调整，新城如何与之有机衔平方公里，北部新区规划也
23、有新的调整，新城如何与之有机衔接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。依托空港实施依托空港实施“双核驱动双核驱动”，实现城市分区向功能综合且特色明显的都市，实现城市分区向功能综合且特色明显的都市新城的跨越。新城的跨越。潜力优势：绝版地段升值快潜力优势：绝版地段升值快 现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地段，外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地段，将来也会越来越紧俏。两路空港回兴极具投资价将来也会越来越紧俏。两路空港回兴极具投资价值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而规划的
24、新值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而规划的新城片区也将对其发展起到极其重要的推动作用。城片区也将对其发展起到极其重要的推动作用。据业内人士分析，该商圈形成后，并不亚于现在据业内人士分析，该商圈形成后，并不亚于现在的解放碑。原因在于解放碑已经没有发展空间了。的解放碑。原因在于解放碑已经没有发展空间了。而新城的新商圈发展空间大、潜力大、规划合理。而新城的新商圈发展空间大、潜力大、规划合理。良好的规划前景引来了嗅觉敏感的房地产开发者。良好的规划前景引来了嗅觉敏感的房地产开发者。未来两路地区的空港新城，将会在重庆主城区形未来两路地区的空港新城，将会在重庆主城区形成与以渝中半岛及周边观音桥、南坪、杨家坪
25、、成与以渝中半岛及周边观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝融合的核心商圈并列的两大城市核心之一，沙坪坝融合的核心商圈并列的两大城市核心之一，两路地区将是重庆主城区最重要的新兴核心区。两路地区将是重庆主城区最重要的新兴核心区。 小结：小结： 重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来。住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来。渝北新城正成为我市老主城区向周边新主渝北新城正成为我市老主城区向周边新主城区辐射扩张的重点区域。众多政务部门城区辐射扩张的重点区域。众多政务部门的汇集以及一大批实力开发企业的征战，的汇集以及一大批实力开发企业的征战，让此
26、片区正在迅速成长为渝北城区锐不可让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不可挡的新板块。挡的新板块。开发分析：开发分析：今年以来，在渝北两路空港回兴已动工的项目迅速增加。其中包括万科渝园、万科朗润园、旭辉朗香郡、汇祥好莱屋等。供应量迅速增加。除去已争相亮相的新盘外，开发商在土地上的争夺也很激烈。随着房地产开发的纵深发展，渝北两路空港回兴区域价值日益凸显。几年之前还是不毛之地，几年之后的渝北两路空港回兴就涌入了数十家房地产企业，其中不乏知名企业和品牌企业，如万科、保利、旭辉等，凭着雄厚的经济实力和成熟的开发理念，渝北两路空港回兴将在短短的两三年时间内脱胎换骨。在几年前，渝北两路空港回兴基本属于被开发商遗
27、忘的角落。如今，两路空港回兴在地图上地理位置相邻的区域里，房地产市场不约而同的形成了前所未有的开发热潮虽然渝北两路空港回兴区域价值日益凸显，但还是有几大瓶颈制约了它的发展龙溪、两路向重庆重要中心城区转变的基本制约因素：龙溪、两路向重庆重要中心城区转变的基本制约因素：观念制约。观念制约。区内的人们难以跳出从渝北看龙溪、两路的思维框架，难以用全市、全国乃至世界的区内的人们难以跳出从渝北看龙溪、两路的思维框架，难以用全市、全国乃至世界的大视野审视龙溪、两路的发展定位、发展规划、发展模式，难以脱离盲目的见商招商和自力更生大视野审视龙溪、两路的发展定位、发展规划、发展模式，难以脱离盲目的见商招商和自力更
28、生式的小打小闹及低水平开发建设的惯性思维。式的小打小闹及低水平开发建设的惯性思维。规划制约。规划制约。从总体看，龙溪规划优于两路。但龙溪仍存在产业发展定位不明，城市功能不配套等从总体看，龙溪规划优于两路。但龙溪仍存在产业发展定位不明，城市功能不配套等问题，导致商圈建设启动难，教育、文化、体育等社会事业项目及市政基础设施配套难，致使龙问题，导致商圈建设启动难，教育、文化、体育等社会事业项目及市政基础设施配套难，致使龙溪溪“卧城卧城”和和“办公城办公城”的发展陷入困境。由于历史的原因，两路地区城市规划发展定位缺乏前的发展陷入困境。由于历史的原因，两路地区城市规划发展定位缺乏前瞻性，规划方案缺乏大气
29、势，城市风貌缺乏都市特色和风格；城市发展总体规划、土地利用总体瞻性，规划方案缺乏大气势，城市风貌缺乏都市特色和风格；城市发展总体规划、土地利用总体规划、产业发展总体规划、生态环境保护规划衔接不够，尤其对产业发展、中小学布点、文体和规划、产业发展总体规划、生态环境保护规划衔接不够，尤其对产业发展、中小学布点、文体和卫生事业发展、市政基础设施、综合交通、绿地系统等专项规划的统筹不力或漏项。不成熟不完卫生事业发展、市政基础设施、综合交通、绿地系统等专项规划的统筹不力或漏项。不成熟不完善的城市规划，使两路城区至今定格在善的城市规划，使两路城区至今定格在“县城县城”水准上，离都市区的基本要求相去甚远。水
30、准上，离都市区的基本要求相去甚远。项目制约。项目制约。作为重庆重要中心城区，必须拥有一批在市内外乃至更大范围内有影响力的大项目。作为重庆重要中心城区，必须拥有一批在市内外乃至更大范围内有影响力的大项目。目前，龙溪具备了吸引市级以上行政机关、事业单位、各类社团、企业总部等实力，但苦于无地目前，龙溪具备了吸引市级以上行政机关、事业单位、各类社团、企业总部等实力，但苦于无地可供，许多优势项目只能眼睁睁地看着流入江北、南岸等区。两路虽然具有大型项目发展的空间，可供，许多优势项目只能眼睁睁地看着流入江北、南岸等区。两路虽然具有大型项目发展的空间，由于受到基础设施不配套，城市发展总体规划、土地利用总体规划
31、调整滞后制约下的用地瓶颈，由于受到基础设施不配套，城市发展总体规划、土地利用总体规划调整滞后制约下的用地瓶颈，以及招商引资力度不够等制约，并不具有对市级以上社团组织、大专院校、医卫文体项目和企业以及招商引资力度不够等制约，并不具有对市级以上社团组织、大专院校、医卫文体项目和企业总部等明显的吸引力。大型项目引进难，一般项目落地难，使两路地区的发展难以乘势而上，加总部等明显的吸引力。大型项目引进难，一般项目落地难，使两路地区的发展难以乘势而上，加快发展。快发展。配套制约。配套制约。市政环卫设施不配套。龙溪、两路排水设施建设滞后均不同程度地存在，照明设施标市政环卫设施不配套。龙溪、两路排水设施建设滞
32、后均不同程度地存在，照明设施标准也不高。垃圾站、垃圾中转站、公厕规划建设太少。龙溪应建准也不高。垃圾站、垃圾中转站、公厕规划建设太少。龙溪应建50座公厕，仅建成座公厕，仅建成15座，回兴座，回兴应建应建15座，只建成座，只建成10座，正在开发建设的空港广场至仁睦滩无一座公厕。龙溪、两路城区交通座，正在开发建设的空港广场至仁睦滩无一座公厕。龙溪、两路城区交通网络衔接不畅，立体交通配套设施缺乏，城区路面过窄，停车场库建设严重滞后，公交站点和大网络衔接不畅，立体交通配套设施缺乏，城区路面过窄，停车场库建设严重滞后，公交站点和大型公交枢纽站场建设迟缓。广场、公园、游园不够配套。社会事业发展不同步。缺乏
33、引进科研院型公交枢纽站场建设迟缓。广场、公园、游园不够配套。社会事业发展不同步。缺乏引进科研院所、普通高校、职业院校、大型医院、市级文化体育社团的规划和政策，龙溪、两路缺少大型社所、普通高校、职业院校、大型医院、市级文化体育社团的规划和政策，龙溪、两路缺少大型社会事业项目支撑。在城市开发建设中，中小学校只拆不建、多拆少建、拆大建小，导致城区入学会事业项目支撑。在城市开发建设中，中小学校只拆不建、多拆少建、拆大建小，导致城区入学难，尤其是回兴、龙塔入学矛盾十分尖锐。目前，全区没有一所与主城区地位相适应的三级综合难，尤其是回兴、龙塔入学矛盾十分尖锐。目前，全区没有一所与主城区地位相适应的三级综合医
34、院，文化馆、图书馆、博物馆、电影院等陈旧落后，大型公共体育设施缺失。与重庆重要中心医院，文化馆、图书馆、博物馆、电影院等陈旧落后，大型公共体育设施缺失。与重庆重要中心城区要求比，各类配套设施建设欠帐太多。城区要求比，各类配套设施建设欠帐太多。稳定制约。稳定制约。龙溪城市化升级，需要引进一批大型优势项目。在无地可供的状态下，只能把眼光投龙溪城市化升级，需要引进一批大型优势项目。在无地可供的状态下，只能把眼光投向旧城改造，采取向旧城改造，采取“腾笼换鸟腾笼换鸟”方式来升级产业、完善城市功能。两路城区则将通过大规模征地方式来升级产业、完善城市功能。两路城区则将通过大规模征地实现城市化和工业化的空间发
35、展，走外延扩张的发展路子。不管是旧城改造，还是征地建城，都实现城市化和工业化的空间发展，走外延扩张的发展路子。不管是旧城改造，还是征地建城，都要遭遇拆迁安置引起的社会不稳定难题。目前，征地农转非和旧城改造拆迁人员上访不断，已成要遭遇拆迁安置引起的社会不稳定难题。目前，征地农转非和旧城改造拆迁人员上访不断，已成为渝北最大的不稳定因素。今后，旧城改造和大规模征地拆迁安置出现的不稳定因素，将直接影为渝北最大的不稳定因素。今后，旧城改造和大规模征地拆迁安置出现的不稳定因素，将直接影响到龙溪、两路走向重庆重要中心城区的时间表。响到龙溪、两路走向重庆重要中心城区的时间表。三、渝北两路空港回兴片区已有三、渝
36、北两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘调研分析如下：和在建的知名楼盘调研分析如下：两路空港老城片区主要楼盘调研数据如下：两路空港老城片区主要楼盘调研数据如下：项目项目名称名称物业物业形态形态价格价格水平水平容积容积率率占地占地面积面积 建筑面建筑面积积开盘时开盘时间间主力主力面积面积销售销售方式方式销售率销售率唐唐庄庄 多层多层、高层高层均价均价42002.48 52亩亩 10万方万方(共共724户户) 一期一期08/4二期二期09/4三期预计三期预计09年底年底85-120 坐销坐销为主为主一期售完一期售完二期二期75%红红树树林林 花园、花园、电梯电梯洋房洋房 (多层多层、小高小高层层)
37、均价均价46002.16 160亩亩 23万方万方(18万方万方住宅住宅 共共1628户户)二期二期07/12三期三期08年年开盘开盘110-140 坐销坐销为主为主一期售完一期售完二期售完二期售完三期三期86%浩浩博博天天地地 小小高高层层 均价均价37002.37 230亩亩 18、5万万方方 (共共1740户户)一期一期07/10二期二期08/5三期预计三期预计09年底年底坐销坐销为主为主一期售完一期售完二期二期90%两路空港老城片区数据分析：两路空港老城片区数据分析：商住楼以多层、小高层为主。商住楼以多层、小高层为主。商住楼价格主要集中在商住楼价格主要集中在4200元元/左右。左右。
38、容积率大约在容积率大约在2.33。楼盘多以大型开发为主。楼盘多以大型开发为主。商住楼面积需求主要在商住楼面积需求主要在90-130 。据上表预计据上表预计09年底此片区将有一场更加激烈的年底此片区将有一场更加激烈的竞争。竞争。销售方式以坐销为主。销售方式以坐销为主。销售势头较好。销售势头较好。两路空港新城片区主要楼盘调研数据如下：两路空港新城片区主要楼盘调研数据如下： 项目项目名称名称物业物业形态形态价格价格水平水平容积容积率率占地占地面积面积建筑面建筑面积积开盘时开盘时间间主力面主力面积积销售销售方式方式销售率销售率强强辉辉 金色金色池塘池塘小小高高层层、高高层层均价均价4300 2.50
39、150亩亩 28万方万方(共共2200户户) 一期一期08/5二期二期09/3三期预计三期预计09年底年底二期二期 55-90 坐销坐销为主为主一期售完一期售完二期二期汇汇祥祥 好莱好莱坞坞高高层层均价均价4500 4.46 77亩亩 23万方万方(共共1300户户)一期一期08/9二期预计二期预计09/5一期一期62-89 二期二期52-77 坐销坐销为主为主一期售完一期售完立邦立邦 盛景盛景天下天下多多层、小高小高层均价均价35501.90 380亩亩 47.8万万方方(共共3800户户)一期一期07/8二期：二期：35-140 坐销坐销为主为主一期售完一期售完二期售完二期售完三期三期90
40、.7%两路空港新城片区数据分析：两路空港新城片区数据分析：商住楼以小高层、高层为主。商住楼价格主要集中在4200元/左右。 容积率大约在2.95。楼盘多以大型开发为主。商住楼需求主要以小户型为主，面积需求主要在50-90 。销售方式以坐销为主。销售势头较好。两路空港片区小结：两路空港片区小结：商住楼以小高层为主商住楼以小高层为主商住楼价格在商住楼价格在4200元元/左右左右容积率在容积率在2.5左右左右商住楼多以大型开发为主商住楼多以大型开发为主此片区商住楼面积需求主要在此片区商住楼面积需求主要在50-130销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主销售势头较好销售势头较好回兴片区主要楼盘调研数据如
41、下：片区主要楼盘调研数据如下：项目名称项目名称物业形态物业形态价格水平价格水平容积率容积率占地面积占地面积建筑面积建筑面积开盘时间开盘时间主力面积主力面积销售方式销售方式销售率销售率纳帕溪谷纳帕溪谷 高层高层 均价均价2800 2.98 40亩亩 8.8万方万方(共共998户户) 一期一期08/5 二期预计二期预计09/630-80 坐销为主坐销为主一期一期92% 圣湖天域圣湖天域2期期 花园洋房、花园洋房、高层为主高层为主均价均价4200 3.90 42亩亩 11万余方万余方（共（共700户）户）08/376-129 坐销为主坐销为主一期一期98%二期二期85% 旭辉旭辉朗香朗香郡郡 花园洋
42、房、花园洋房、商业、星商业、星级酒店级酒店 待定待定 1.42 305亩亩 50万方万方 一期洋房一期洋房约约90148 坐销为主坐销为主蓄客阶段蓄客阶段 银鑫银鑫莲花莲花半岛半岛 高层高层 均价均价4400 4.98 40亩亩 1.2万方万方(共共932户户) 09/3推售推售1、5栋栋70120坐销为主坐销为主蓄客阶段蓄客阶段水木青华小水木青华小小岛小岛 花园、全花园、全湖景电梯湖景电梯洋房、多洋房、多层层 均价均价3800 1.96 51亩亩8.2万方万方(500余户余户) 一期一期07年底年底开盘开盘69.84-179.70 坐销为主坐销为主一期一期60% 水木年华水木年华 高层高层
43、均价均价3800 3.4884 亩亩25万方（共万方（共1515户）户） 一期一期08/7 一期一期 70-115 坐销为主坐销为主60% 东衡东衡槟城槟城 高层高层 均价均价3800 3.80 81 亩亩21万方（共万方（共1797户）户） 一期一期 07/12二期预计二期预计09/8 49 -103 坐销为主坐销为主一期一期87% 中伦中伦香山香山美筑美筑 小高层小高层 均价均价3100 2.80 27 亩亩6.3万方万方（含（含1000方临街商业）方临街商业）700多户多户 一期一期 2007/1037 -82 坐销为主坐销为主一期售完一期售完 回兴立交片区数据分析：回兴立交片区数据分析
44、：商住楼多以高层、洋房为主。商住楼价格主要集中在3800元/左右。容积率大约在3.2。楼盘以小、中型开发为主。商住楼面积需求主要在40-120。销售方式以坐销为主。销售势头较好。项目项目名称名称物业物业形态形态价格水平价格水平容积率容积率占地占地面积面积建筑面积建筑面积开盘时间开盘时间主力面积主力面积销售销售方式方式销售率销售率龙德龙德 番茄花番茄花园园 高层、高层、小高层小高层 均价均价3660 2.50 25亩亩5万方万方（500多多户）户） 一期一期08/1135-100 坐销坐销为主为主一期一期67%正能正能雅舍雅舍 小高层小高层 均价均价3580 2.5014亩亩2.3万方万方(39
45、2套套) 2008/07 坐销坐销为主为主90%伽蓝伽蓝艺墅艺墅 别墅别墅 均价均价7000 0.63202亩亩13万方万方(142户户) 一期一期06/10170-230 坐销坐销为主为主一期一期96%青河湾青河湾 别墅别墅 均价均价7500 0.55250亩亩9万方万方(418套套) 独立独立316-359 、联排联排250 坐销坐销为主为主90%常青藤常青藤人文别人文别墅墅 别墅别墅 均价均价19000 0.34 507亩亩 约约11.5万万方（共方（共300套）套） 二期二期06/12 三期三期07/07350-600 坐销坐销为主为主三期三期90%青河青河世家世家 高层高层. 小小高
46、层高层 均价均价4300 2.90 100多多亩亩 21.5万方万方 （共（共294户户 ）一期一期 08/1二期预计二期预计09/7推出推出 57-115 坐销坐销为主为主一期一期89%春光春光港湾港湾 高层高层 均价均价3000 2.2075亩亩18万万 方方（共（共800套套 ）2007/11 45_83 坐销坐销为主为主95%回兴西政片区数据分析：回兴西政片区数据分析：楼盘开发以小高层、高层、别墅为主。商住楼价格在3600元/左右；别墅项目价格在7500元/左右。（常青藤人文别墅项目除外）容积率小高层、高层大约在2.5；别墅项目容积率大约在0.5。楼盘以大型开发为主。商住楼面积需求在5
47、0-90；别墅面积需求在200以上销售方式以坐销为主。销售势头良好。回兴片区小结：回兴片区小结：楼盘开发各种类型的均有，呈现开发楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势多元化发展态势商住楼价格在商住楼价格在3700元元/左右左右商住楼容积率大约在商住楼容积率大约在3.00商住楼面积需求大约在商住楼面积需求大约在40-120销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主销售势头良好销售势头良好渝北两路空港回兴片区总体数据分析：渝北两路空港回兴片区总体数据分析：楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势，楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势，楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势
48、，楼盘开发各种类型的均有，呈现开发多元化发展态势，各种类型楼盘需求都较明显各种类型楼盘需求都较明显各种类型楼盘需求都较明显各种类型楼盘需求都较明显销售价格多集中在销售价格多集中在销售价格多集中在销售价格多集中在40004000元元元元/，受到最近万科地产的，受到最近万科地产的，受到最近万科地产的，受到最近万科地产的火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售价格火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售价格火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售价格火暴势头刺激，渝北两路空港回兴板块的楼盘销售价格也一路飚升。也一路飚升。也一路飚升。也一路飚升。 可以轻易看出可以轻易看出可以轻易看出可以轻
49、易看出: :好点位置的销售价格在好点位置的销售价格在好点位置的销售价格在好点位置的销售价格在45004500元元元元/ /平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右, ,一般情况下价格基本维持在一般情况下价格基本维持在一般情况下价格基本维持在一般情况下价格基本维持在38003800元元元元/ /平方米平方米平方米平方米开发楼盘容积率大约在开发楼盘容积率大约在开发楼盘容积率大约在开发楼盘容积率大约在2.5-3.02.5-3.0销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主销售方式以坐销为主地理位置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正如地理位置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正如地理位
50、置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正如地理位置相对集中，说明渝北两路空港片区的开发正如火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不远火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不远火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不远火如荼的进行，离打造成一座城市副中心的距离不远楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如何楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如何楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如何楼盘销售情况良好，说明市场刚性需求依然存在，如何满足并引导此部分需求将是我们后期工作的重中之中重满足并引导此部分需求将是我们后期工作的重中之中重满足并引导此部分需求将是我们后期工作的
51、重中之中重满足并引导此部分需求将是我们后期工作的重中之中重四、竞争项目相关单位统计表：四、竞争项目相关单位统计表：项目名称项目名称开发商开发商建筑设计单位建筑设计单位园林景观设计单位园林景观设计单位营销代理公司营销代理公司广告公司广告公司物管公司物管公司唐庄唐庄重庆本江房地产开发有限公司重庆本江房地产开发有限公司赛德景观赛德景观重庆划上房屋经重庆划上房屋经济有限公司济有限公司重庆兰华物业管理有限公司重庆兰华物业管理有限公司 红树林红树林重庆龙港房地产开发有限公司重庆龙港房地产开发有限公司钢铁设计院钢铁设计院中冶赛迪中冶赛迪 上海天夏上海天夏重庆中原营销策重庆中原营销策划顾问有限公司划顾问有限公
52、司非也广告非也广告 重庆正雅视觉重庆正雅视觉 浩博天地浩博天地重庆浩博实业集团重庆浩博实业集团重大设计院重大设计院自销自销第一太平融科物业管理有限第一太平融科物业管理有限公司公司 强辉强辉金色池塘金色池塘重庆强辉实业重庆强辉实业(集团集团)有限公司有限公司中媒（国际）设计研究院中媒（国际）设计研究院CD蓝海国际景观设计有限公蓝海国际景观设计有限公司司重庆中原营销策重庆中原营销策划顾问有限公司划顾问有限公司ZEA正雅工坊正雅工坊 重庆泓湖物业管理有限公司重庆泓湖物业管理有限公司汇祥汇祥好莱坞好莱坞重庆汇祥地产发展有限公司重庆汇祥地产发展有限公司自销自销重庆汇祥物业管理有限公司重庆汇祥物业管理有限
53、公司立邦立邦盛景天下盛景天下重庆立邦房地产开发有限公司重庆立邦房地产开发有限公司机械工业第二设计研究院机械工业第二设计研究院机械工业第二设计研究院机械工业第二设计研究院飞鹏飞鹏重庆立邦物业管理有限公司重庆立邦物业管理有限公司纳帕溪谷纳帕溪谷重庆海丰房地产开发有限公司公重庆海丰房地产开发有限公司公司、重庆恩达实业发展有限公司司、重庆恩达实业发展有限公司西兹设计院西兹设计院恒安易居（重庆）恒安易居（重庆）极美亿（重庆）设计极美亿（重庆）设计广告广告整合整合 非也广告非也广告整合推广整合推广 重庆宝山物业管理有限公司重庆宝山物业管理有限公司圣湖天域圣湖天域2期期重庆华辰物业发展有限公司重庆华辰物业发
54、展有限公司重庆市建筑工程设计研究重庆市建筑工程设计研究院有限责任公司院有限责任公司重庆今朝、澳大利亚重庆今朝、澳大利亚DECO-LAND设计顾问公司设计顾问公司自销自销重庆捌拾壹物业管理公司重庆捌拾壹物业管理公司旭辉旭辉朗香郡朗香郡重庆旭鹏房地产开发有限公司重庆旭鹏房地产开发有限公司泛太平洋中国公司泛太平洋中国公司自销自销上海永升物业管理（重庆）上海永升物业管理（重庆）有限公司有限公司银鑫银鑫莲花半岛莲花半岛重庆银鑫房地产开发有限公司重庆银鑫房地产开发有限公司北京（现代）世纪地产设北京（现代）世纪地产设计策划有限公司计策划有限公司天夏英国查尔斯天夏英国查尔斯TAEA英联地产顾问英联地产顾问（全
55、案）（全案）桔社广告（广告推广）塞桔社广告（广告推广）塞尚广告（整合推广）尚广告（整合推广） 重庆银鑫物业管理公司重庆银鑫物业管理公司水木青华小小岛水木青华小小岛重庆木鱼石物业发展有限公司重庆木鱼石物业发展有限公司重庆市渝北区建筑规划设重庆市渝北区建筑规划设计院计院自销自销水木物管公司水木物管公司水木年华水木年华重庆木鱼石物业发展有限公司重庆木鱼石物业发展有限公司自销自销水木物管公司水木物管公司东衡东衡槟城槟城重庆东衡实业（集团）有限公司重庆东衡实业（集团）有限公司北京世纪同天国际建筑设北京世纪同天国际建筑设计计重庆品格地产顾重庆品格地产顾问有限公司问有限公司重庆星美格广告有限公司重庆星美格广
56、告有限公司 重庆东衡物业管理有限公司重庆东衡物业管理有限公司中伦中伦香山美筑香山美筑重庆中伦房地产开发有限公司重庆中伦房地产开发有限公司新际建筑工程设计有限公新际建筑工程设计有限公司司重庆君联营销策重庆君联营销策划机构划机构7HERO（重庆）平面设（重庆）平面设计事物所计事物所重庆中伦物业管理有限公司重庆中伦物业管理有限公司龙德龙德番茄花园番茄花园重庆市龙德房地产开发有限公司重庆市龙德房地产开发有限公司中国深圳华纳国际建筑设中国深圳华纳国际建筑设计有限公司计有限公司法国法国FBA国际有限公司国际有限公司重庆衡都房地产重庆衡都房地产顾问有限公司顾问有限公司博成物业公司博成物业公司正能雅舍正能雅舍
57、重庆正能房地产开发有限公司重庆正能房地产开发有限公司深圳鑫中建筑设计顾问有深圳鑫中建筑设计顾问有限公司（重庆分公司）限公司（重庆分公司）自销自销重庆正能物业管理公司重庆正能物业管理公司伽蓝艺墅伽蓝艺墅皇洋地产（香港独资）皇洋地产（香港独资）尚源设计尚源设计自销自销创美物业管理有限公司创美物业管理有限公司青河湾青河湾重庆明生实业（集团）有限公司重庆明生实业（集团）有限公司谢夫（谢夫（CHIEF）地产顾问公司地产顾问公司银鹰思凯广告传媒银鹰思凯广告传媒重庆恒运物业管理公司重庆恒运物业管理公司常青藤人文别墅常青藤人文别墅重庆渝北新城枫林置业有限公司重庆渝北新城枫林置业有限公司自销自销加拿大高力物业管
58、理有限公加拿大高力物业管理有限公司司青河世家青河世家重庆回兴建设开发有限公司重庆回兴建设开发有限公司河北建设设计院河北建设设计院春光港湾春光港湾重庆市春光房地产开发有限公司重庆市春光房地产开发有限公司重庆方鸿房屋经重庆方鸿房屋经纪有限公司纪有限公司分析：n n开发商多为本土开发商,外来开发商多以大型低密度住宅开发为主；n n建筑设计单位和园林景观设计单位多非重庆本土的设计单位；n n采用营销代理和自产自销的楼盘所占比重基本相等；n n采用的广告单位基本为重庆本土；n n所采用的物管公司多为开发商自己所成立的物管公司。五、主要竞争项目推广主题统计：五、主要竞争项目推广主题统计：项目名称项目名称推
59、广主题推广主题(诉求卖点诉求卖点)唐庄唐庄1. 文雅生活现代居所 2. 现代中式低密度人文生态社区 3. 空港新城核心成熟地段红树林红树林1. 嘿安逸的洋房 嘿热闹的街 2.花园之上骄傲的电梯洋房 3.成熟配套 价值稀缺浩博天地浩博天地u 空港首席城市公园领地未来升值潜力巨大强辉强辉金色池塘金色池塘1. 有家才有庭 2. 300亩湖泊28万方阔庭8万万平方米院景 3.空港阔景观大视野精工建筑群汇祥汇祥好莱坞好莱坞1. 做生活的导演 2. 创新空中院馆 领舞空港新城52-77平方米轻松多得一房立邦立邦盛景天下盛景天下1. 一山一世界一湖一人生 2.依湖而筑,双公园湖滨社区纳帕溪谷纳帕溪谷u 迷醉
60、自然全新境界圣湖天域圣湖天域2期期1. 家在湖边世代卓越 2. 高层低密度湖边美宅 3. 重百超市入驻旭辉旭辉朗香郡朗香郡u 北部中心生活艺术之城，700亩原生态宝圣湖边银鑫银鑫莲花半岛莲花半岛1. 首家居住节能65%绿色生态住宅示范小区 2. 居北城 享湖岛之上游艇人生水木青华小小岛水木青华小小岛u 值得一生相守，环湖空中系列水木年华水木年华u 小家大院，宜居理想，宜居，宜生活东衡东衡槟城槟城u 五星级酒店特别生活区中伦中伦香山美筑香山美筑1. 渝北回兴最具性价比的房子 2. 幸福生活尽在香山美筑 龙德龙德番茄花园番茄花园u渝北大学城全可变番茄主义自治区正能雅舍正能雅舍1. 温馨浪漫家 2.
61、 住正能雅舍做都市赢家 3. 租住两宜 双赢之选伽蓝艺墅伽蓝艺墅u200亩天然美湖岸上的豪门艺墅院落青河湾青河湾1. 自然山水高尚纯别墅领地 2. 亲情、亲河、亲自然的三亲别墅 3. 河畔溪谷恬淡生活常青藤人文别墅常青藤人文别墅u大户独享尊贵生活青河世家青河世家u别墅之外院派生活生活比梦想更迷人春光港湾春光港湾u城市新空 上层领地分析：n多以生态居所宣称n多以低密度美宅标榜n可变空间和附加价值较多n多打出升值潜力优势相关单位和推广主题总体分析：相关单位和推广主题总体分析：n n开发商多采用外来设计单位，这不可否认的具有开发商多采用外来设计单位，这不可否认的具有某些优势，与此同时我们也要思考这些
62、设计是否某些优势，与此同时我们也要思考这些设计是否与重庆本土人民的需求相符合；与重庆本土人民的需求相符合；n n自产自销的楼盘更多的为代理商的介入提供了一自产自销的楼盘更多的为代理商的介入提供了一个机会，他们大多没有代理公司那样的专业性和个机会，他们大多没有代理公司那样的专业性和对市场把握度的深刻认识；对市场把握度的深刻认识；n n多数楼盘为开发商自己所成立的物管公司，有些多数楼盘为开发商自己所成立的物管公司，有些与楼盘的品质不相符合，间接的也影响了销售和与楼盘的品质不相符合，间接的也影响了销售和楼盘美誉度；楼盘美誉度；n n产品定位趋于一致，基本没有自己楼盘的独特个产品定位趋于一致，基本没有
63、自己楼盘的独特个性，如何做出属于自己楼盘所特有的方案也将是性，如何做出属于自己楼盘所特有的方案也将是后期工作重点后期工作重点营销方面：营销方面：案场功能案场功能有待完善有待完善会所吧台会所吧台功能不全功能不全案场服务品案场服务品质有待提升质有待提升吧台看守售楼员散漫。吧台看守售楼员散漫。对顾客的服务度以及尊重度对顾客的服务度以及尊重度问题借鉴点借鉴点营销营销产品产品DM单单宣传宣传效果效果显著显著户型户型创新创新通过对渝北两路空港回兴板块在售楼盘的仔细调研分析可知：通过对渝北两路空港回兴板块在售楼盘的仔细调研分析可知：通过对渝北两路空港回兴板块在售楼盘的仔细调研分析可知：通过对渝北两路空港回兴
64、板块在售楼盘的仔细调研分析可知：n n随着主城城市化进程的加快及新区的逐渐推进，房地产开发如火随着主城城市化进程的加快及新区的逐渐推进，房地产开发如火如荼，各名企大盘相继涌现，区域市场大气候日益景气，市场利如荼，各名企大盘相继涌现，区域市场大气候日益景气，市场利好显而易见；好显而易见；n n随着渝北两路空港回兴旧城改造、中心区拆迁帷幕的徐徐拉开，随着渝北两路空港回兴旧城改造、中心区拆迁帷幕的徐徐拉开，城市房地产开发刚刚萌芽，正缓缓起步。在一个几无竞争对手的城市房地产开发刚刚萌芽，正缓缓起步。在一个几无竞争对手的市场上展开搏弈，作为市场领先者，正当其时。市场上展开搏弈，作为市场领先者，正当其时。
65、n n一个由封闭走向开放的时代正悄悄来临：城市扩容、高山移民、一个由封闭走向开放的时代正悄悄来临：城市扩容、高山移民、外来经济活力的注入，必将激发一场由商业、居家到生活方式的外来经济活力的注入，必将激发一场由商业、居家到生活方式的革命，必将带动更大的房地产需求。革命，必将带动更大的房地产需求。n n受大市场环境影响，区域房价稳中有升，平稳推抬，本区域房价受大市场环境影响，区域房价稳中有升，平稳推抬，本区域房价维持在维持在3600360048004800元元/ /之间，可选择弹性空间较大，足以证之间，可选择弹性空间较大，足以证明市场供应产品丰富，中、高档次楼盘均有市场空间；明市场供应产品丰富，中
66、、高档次楼盘均有市场空间；n n相对而言本区域物业类型比较单一，以生态小区为市场主流，短相对而言本区域物业类型比较单一，以生态小区为市场主流，短期内楼盘的价格涨浮较小，但随着市场利好因素推抬（主城拓展、期内楼盘的价格涨浮较小，但随着市场利好因素推抬（主城拓展、拆迁量增大、交通改善等），本区域房价最市场升值空间，市场拆迁量增大、交通改善等），本区域房价最市场升值空间，市场竞争压力相对较大；竞争压力相对较大；渝北两路空港回兴片区市场现状综述：渝北两路空港回兴片区市场现状综述：n n整个渝北两路空港回兴房地产主要以多层、小高层开发为主整个渝北两路空港回兴房地产主要以多层、小高层开发为主整个渝北两路空
67、港回兴房地产主要以多层、小高层开发为主整个渝北两路空港回兴房地产主要以多层、小高层开发为主, ,高层项目较少。高层项目较少。高层项目较少。高层项目较少。在宣传推广上基本没有多大力度，对消费引导不够，对户型和面积主要偏重在宣传推广上基本没有多大力度，对消费引导不够，对户型和面积主要偏重在宣传推广上基本没有多大力度，对消费引导不够，对户型和面积主要偏重在宣传推广上基本没有多大力度，对消费引导不够，对户型和面积主要偏重中、大户型，在社区内的环境景观上的注重不够，较少注重消费者需求。中、大户型，在社区内的环境景观上的注重不够，较少注重消费者需求。中、大户型，在社区内的环境景观上的注重不够，较少注重消费
68、者需求。中、大户型，在社区内的环境景观上的注重不够，较少注重消费者需求。n n 就目前而言，渝北两路空港回兴版块主要以就目前而言，渝北两路空港回兴版块主要以就目前而言，渝北两路空港回兴版块主要以就目前而言，渝北两路空港回兴版块主要以社区商业为主，餐饮娱乐、美容社区商业为主，餐饮娱乐、美容社区商业为主，餐饮娱乐、美容社区商业为主，餐饮娱乐、美容美发是当地消费人群主要的消费方式。缺少大中型商业卖场为支撑，其它商美发是当地消费人群主要的消费方式。缺少大中型商业卖场为支撑，其它商美发是当地消费人群主要的消费方式。缺少大中型商业卖场为支撑，其它商美发是当地消费人群主要的消费方式。缺少大中型商业卖场为支撑
69、，其它商业设施为辅助的区域型核心商圈。业设施为辅助的区域型核心商圈。业设施为辅助的区域型核心商圈。业设施为辅助的区域型核心商圈。n n核心商圈是城市发展进程之方向标，而渝北两路空港回兴板块商业急需以由核心商圈是城市发展进程之方向标，而渝北两路空港回兴板块商业急需以由核心商圈是城市发展进程之方向标，而渝北两路空港回兴板块商业急需以由核心商圈是城市发展进程之方向标，而渝北两路空港回兴板块商业急需以由点到线再到面的方式引导推进商业变革，而谁先找准这个点到线再到面的方式引导推进商业变革，而谁先找准这个点到线再到面的方式引导推进商业变革，而谁先找准这个点到线再到面的方式引导推进商业变革，而谁先找准这个“
70、点点点点” ”，谁就占尽，谁就占尽，谁就占尽，谁就占尽先机，尝到首创甜头。先机，尝到首创甜头。先机，尝到首创甜头。先机，尝到首创甜头。n n新区市场，品牌房商居多；上规模大盘居多，区域市场在售楼盘较多，规模新区市场，品牌房商居多；上规模大盘居多，区域市场在售楼盘较多，规模新区市场，品牌房商居多；上规模大盘居多，区域市场在售楼盘较多，规模新区市场，品牌房商居多；上规模大盘居多，区域市场在售楼盘较多，规模偏大，品质相对较高，市场竞争压力比较大偏大，品质相对较高，市场竞争压力比较大偏大，品质相对较高，市场竞争压力比较大偏大，品质相对较高，市场竞争压力比较大n n从在售楼盘及已售楼盘销售分析，房价徘徊
71、在从在售楼盘及已售楼盘销售分析，房价徘徊在从在售楼盘及已售楼盘销售分析，房价徘徊在从在售楼盘及已售楼盘销售分析，房价徘徊在3600480036004800元元元元/ /之间，销之间，销之间，销之间，销售势头良好，市场承接抗性不大，相对重庆主城而言具备升值空间；售势头良好，市场承接抗性不大，相对重庆主城而言具备升值空间；售势头良好，市场承接抗性不大，相对重庆主城而言具备升值空间；售势头良好，市场承接抗性不大，相对重庆主城而言具备升值空间；n n版块城市建设的快速推进，使大盘新盘不断涌现，供应体量巨大，对区域市版块城市建设的快速推进，使大盘新盘不断涌现，供应体量巨大，对区域市版块城市建设的快速推进
72、，使大盘新盘不断涌现，供应体量巨大，对区域市版块城市建设的快速推进，使大盘新盘不断涌现，供应体量巨大，对区域市场形成打压之势，产品形态集中，相对而言此区域产品性价比优势值得深度场形成打压之势，产品形态集中，相对而言此区域产品性价比优势值得深度场形成打压之势，产品形态集中，相对而言此区域产品性价比优势值得深度场形成打压之势，产品形态集中，相对而言此区域产品性价比优势值得深度挖掘；挖掘；挖掘；挖掘；n n从产品定位分析可知，高品质高层住宅小区存在市场切入空间；从产品定位分析可知，高品质高层住宅小区存在市场切入空间；从产品定位分析可知，高品质高层住宅小区存在市场切入空间；从产品定位分析可知，高品质高
73、层住宅小区存在市场切入空间；n n从相邻版块市场分析可知，江北为主力辐射版块，市场可有效引导；从相邻版块市场分析可知，江北为主力辐射版块，市场可有效引导；从相邻版块市场分析可知，江北为主力辐射版块，市场可有效引导；从相邻版块市场分析可知，江北为主力辐射版块，市场可有效引导；渝北两路空港回兴渝北两路空港回兴板块住宅市场切入机会点分析：板块住宅市场切入机会点分析：n n 楼盘品质提升楼盘品质提升楼盘品质提升楼盘品质提升n n 开发出迎合消费需求的产品，其市场是非常大的开发出迎合消费需求的产品，其市场是非常大的开发出迎合消费需求的产品，其市场是非常大的开发出迎合消费需求的产品，其市场是非常大的n n
74、 售楼员素质提升售楼员素质提升售楼员素质提升售楼员素质提升n n 个性化卖点的进一步挖掘个性化卖点的进一步挖掘个性化卖点的进一步挖掘个性化卖点的进一步挖掘n n 引导消费者的消费观念转变引导消费者的消费观念转变引导消费者的消费观念转变引导消费者的消费观念转变n n 性价比优势挖掘性价比优势挖掘性价比优势挖掘性价比优势挖掘n n 合理户型面积配比合理户型面积配比合理户型面积配比合理户型面积配比n n 物业管理水平有待提高。物业管理水平有待提高。物业管理水平有待提高。物业管理水平有待提高。n n 入市时机把握入市时机把握入市时机把握入市时机把握n n 产品包装及推广产品包装及推广产品包装及推广产品
75、包装及推广重庆世涛营销策划顾问有限公司重庆世涛营销策划顾问有限公司徐明华徐明华一、两路空港老城金易地块一、两路空港老城金易地块地块地形地貌展示：地块地形地貌展示：地块基本情况概述地块基本情况概述n位于两路空港老城核心地段n占地面积约100亩n项目周边住宅以多层、小高层为主n项目周边配套不十分完善地块优势分析地块优势分析1.1.项目位于两路空港老城核心地段，有很好的区位优势，可谓是中心占尽2.2.此地块对面有金易所开发的项目金易尚城和其打造的渝北特色餐饮街，因此本项目所考虑的配套和形态等问题相对更加容易完善从而确保项目品质3.3.区域相对直接竞争项目较少，因此有很好的发挥空间4.4.项目地块相对
76、平坦，可塑性强5.5.由于金易前期有项目的开发，相对来说知名度有所提升，便于人们更好的认识和解读地块劣势分析地块劣势分析1.1.项目周边几乎无高品质大盘，虽然减少了竞争压力但是想对项目进行创新也是一大考验2.2.项目周边配套不十分完善，经济相对落后3.3.项目所在地人气不足，虽紧邻中心但是消化项目的人群也是对该项目所出的一大考验4.4.项目周边基本无大型景观，全靠项目自身营造，因此这也是项目修建一大考验二、两路空港新城华港地块二、两路空港新城华港地块地块地形地貌展示：地块地形地貌展示：地块基本情况概述n位于两路空港新城核心区位n占地面积约415亩n项目周边住宅以小高层、高层为主（如汇祥好莱坞、
77、强辉金色池塘等）n项目周边配套不完善地块优势分析地块优势分析1.1.项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显2.2.项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很好的保证好的保证3.3.渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅猛发展猛发展4.4.已建和在建的楼盘在不久之后就将交付使用，无疑为已建和在建的楼盘在不久之后就将交付使用，无疑为该楼盘初步保证了人气和知名度该楼盘初步保证了人气和知名度5.5.政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障政府的新区
78、规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障6.6.项目地块相对较平坦，可塑性强项目地块相对较平坦，可塑性强7.7.项目占地面积巨大，成片开发成本较低项目占地面积巨大，成片开发成本较低8.8.项目周边环境较好项目周边环境较好地块劣势分析地块劣势分析1.1.在周边小高层、高层楼盘的包围之下，该楼盘独树一帜，打出洋房之城卖点，与当下所开发楼盘具有极大的不同，面临相当大的挑战2.2.政府以将此地区规划为新区，政府等行政中心也将迁居于此，在现今地块寸土寸金的情况下做洋房极大的浪费了土地同时也与规划繁荣后的该区域不相符合3.3.项目周边配套极其不完善，经济相对落后4.4.新城区开发的威胁结语：结语： 以上即为强
79、烈推荐之地块，以上地块以上即为强烈推荐之地块，以上地块均受到政府规划部门的眷顾，相对已均受到政府规划部门的眷顾，相对已成熟之地拥有非常多的优势。成熟之地拥有非常多的优势。以上地块无论是从时机还是从规划设以上地块无论是从时机还是从规划设计、物业形态或者是营销、包装等来计、物业形态或者是营销、包装等来说都具有很好的切入点，所以强烈推说都具有很好的切入点，所以强烈推荐即时介入荐即时介入重庆世涛营销策划顾问有限公司重庆世涛营销策划顾问有限公司徐明华徐明华两路空港老城唐庄项目两路空港老城唐庄项目项目基本情况概述项目基本情况概述n n占地面积占地面积:34667平方米平方米n n总建筑面积总建筑面积:96
80、752.30平方米平方米n n总户数总户数:724户户n n容容积积率率2.48n n绿地率：绿地率：32n n项目分项目分3期规划期规划,一期一期198套套08年年4月开盘已售月开盘已售完完;二期约二期约230套已售套已售75%左右左右三期约三期约300套套(在建在建)n n项目已多层、高层开发为主项目已多层、高层开发为主项目优势分析项目优势分析n n项目位于两路空港老城核心位置，地项目位于两路空港老城核心位置，地段优势明显段优势明显n n项目位于红树林旁边，可借助其所树项目位于红树林旁边，可借助其所树立起来的一定宣传优势立起来的一定宣传优势n n项目的命名与项目建造风格吻合项目的命名与项目
81、建造风格吻合n n项目临近空港广场，休闲生活得以保项目临近空港广场，休闲生活得以保证证n n项目宣传卖点与本项目想吻合项目宣传卖点与本项目想吻合项目劣势分析n n项目售楼部氛围不对，销售人员态度及专项目售楼部氛围不对，销售人员态度及专业度有待提升，售楼部与项目的建造风格业度有待提升，售楼部与项目的建造风格有不相吻合之处有不相吻合之处n n项目周边配套不够完善，经济相对落后项目周边配套不够完善，经济相对落后n n项目所处位置视觉冲击不明显项目所处位置视觉冲击不明显n n品牌号召力较弱品牌号召力较弱n n周边在销项目规模、品质与本项目存在较周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。大竞争力。两
82、路空港新城立邦两路空港新城立邦盛景天下项目盛景天下项目四期项目地形地貌展示：四期项目地形地貌展示：项目基本情况概述项目基本情况概述n n总占地面积约总占地面积约380亩亩n n建筑面积建筑面积47.8万平方米，预计总户数万平方米，预计总户数3800户户n n容容积积率率1.90n n绿绿化化率率35%n n分四期建设分四期建设一期一期07年年8月开盘月开盘,二期二期1222户户,一一期和二期已售完，三期共期和二期已售完，三期共1080套套,剩余剩余100套套左右，四期未建设左右，四期未建设n n位于两路空港新城核心区位位于两路空港新城核心区位n n该项目以多层、小高层开发为主该项目以多层、小高
83、层开发为主项目优势分析项目优势分析1.1.项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显项目位于两路空港新城核心区位，地段优势明显2.2.项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很项目旁边有在建的渝北体育馆，人流在未来可得到很好的保证好的保证好的保证好的保证3.3.渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅渝北政府将搬迁到空港新城，无疑将带动本片区的迅渝北政府将搬迁到空港
84、新城，无疑将带动本片区的迅猛发展猛发展猛发展猛发展4.4.政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障政府的新区规划为该片区的兴盛无疑加上了一层保障5.5.项目周边环境较好，该地块紧邻观音公园、市政公园，项目周边环境较好，该地块紧邻观音公园、市政公园，项目周边环境较好，该地块紧邻观音公园、市政公园，项目周边环境较好，该地块紧邻观音公园、市政公园，有很好的绿化景观有很好的绿化景观有很好的绿化景观有很好的绿化景观6.6.项目规模较大，前期已开发出该项目的项目规模较大，前期已开发出该项目的项目规模较大，前期
85、已开发出该项目的项目规模较大，前期已开发出该项目的1 1、2 2、3 3期，期，期，期，开发商具有一定的社会知名度开发商具有一定的社会知名度开发商具有一定的社会知名度开发商具有一定的社会知名度项目劣势分析项目劣势分析n n项目前期开发商开发出的项目前期开发商开发出的1、2、3期期房消费者认知度不高，没有做出应有房消费者认知度不高，没有做出应有的大盘知名度，项目品质感将在后期的大盘知名度，项目品质感将在后期开发中成为一个严峻的考验开发中成为一个严峻的考验n n项目四期地块中间有一巨大凹地，为项目四期地块中间有一巨大凹地，为开发带来一定难度开发带来一定难度n n周边配套不完善，现在经济相对较落周边
86、配套不完善，现在经济相对较落后后旭辉旭辉朗香郡朗香郡项目基本情况概述项目基本情况概述n n总占地面积总占地面积300余亩余亩n n总建筑面积近总建筑面积近50万平方米万平方米n n容容积积率率1.42n n绿绿化化率率35%n n洋房一期占地面积：约洋房一期占地面积：约7125，建筑面积：约，建筑面积：约49989.8，共，共210套，建筑形式：六层洋房，套，建筑形式：六层洋房，户型面积：约户型面积：约90148n n地处重庆渝北宝桐路，地处核心位置，将打造集地处重庆渝北宝桐路，地处核心位置，将打造集花园洋房、酒店式公寓、特色风情商业街、高星花园洋房、酒店式公寓、特色风情商业街、高星级酒店为一
87、体的高档项目。级酒店为一体的高档项目。项目优势分析项目优势分析n n项目地处项目地处“空港国际新城区空港国际新城区”、“重庆保税港区重庆保税港区”门户，门户，“中国第三区中国第三区”的核心位置。的核心位置。n n项目开发商实力雄厚项目开发商实力雄厚n n项目紧邻项目紧邻700亩原生态宝圣湖畔，环境较好。亩原生态宝圣湖畔，环境较好。n n项目具有大盘应有的气势和品质项目具有大盘应有的气势和品质n n项目交通方便项目交通方便n n项目卖点与楼盘即将打造的形态与品质相符合项目卖点与楼盘即将打造的形态与品质相符合n n售楼部人员素质教好售楼部人员素质教好项目劣势分析项目劣势分析n n项目所在区位人们认
88、知度不够项目所在区位人们认知度不够n n目前此地配套不够完善目前此地配套不够完善n n由于本项目为旭辉公司在重庆所开由于本项目为旭辉公司在重庆所开发第一个项目，品牌号召力较为薄发第一个项目，品牌号召力较为薄弱。弱。n n周边在销项目与本项目存在较大竞周边在销项目与本项目存在较大竞争力。争力。龙德龙德番茄花园番茄花园项目基本情况概述项目基本情况概述n n占地面积占地面积:16200平方米平方米n n总建筑面积总建筑面积:50000平方米（共平方米（共500多户）多户）n n容容积积率率2.50n n绿绿化化率率35%n n项目开发为小高层和高层（项目开发为小高层和高层（3幢幢18层，层，6幢幢1
89、0层）层）n n项目分两期开发，项目分两期开发，2008/11一期开盘一期开盘300多套，现在销售剩余约多套，现在销售剩余约100套；二期套；二期在建在建项目优势分析项目优势分析n n项目地处西政斜对面，户型设计也多项目地处西政斜对面，户型设计也多以小户型为主，很好的结合了此地情以小户型为主，很好的结合了此地情况，从其销售率即可看出况，从其销售率即可看出n n项目交通优势明显，位置较好项目交通优势明显，位置较好n n项目售点及定位与其项目品质相符合项目售点及定位与其项目品质相符合n n项目规划的社区商业具有一定吸引力项目规划的社区商业具有一定吸引力n n项目周边环境较好项目周边环境较好项目劣势
90、分析项目劣势分析n项目所在周边配套不齐全n项目区位认知度不够伽蓝艺墅伽蓝艺墅 项目基本情况概述项目基本情况概述n n总占地面积：总占地面积：总占地面积：总占地面积：134400134400平方米平方米平方米平方米n n总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：129400129400平方米（双拼平方米（双拼平方米（双拼平方米（双拼/ /叠拼低密叠拼低密叠拼低密叠拼低密度美墅，总户数度美墅，总户数度美墅，总户数度美墅，总户数:142:142户，户型面积户，户型面积户，户型面积户，户型面积170-230170-230平平平平方米）方米）方米）方米）n n容容容容 积积积积 率率率率 0.63
91、0.63n n绿绿绿绿 化化化化 率率率率 50%50%n n建筑密度：建筑密度：建筑密度：建筑密度：25%25%n n项目分两期开发，项目分两期开发，项目分两期开发，项目分两期开发，2006/102006/10一期开盘一期开盘一期开盘一期开盘142142套套套套 , ,2007/052007/05入住，现在剩余几套房源入住，现在剩余几套房源入住，现在剩余几套房源入住，现在剩余几套房源 二期未修建二期未修建二期未修建二期未修建 项目优势分析项目优势分析n n项目周边有多个别墅项目形成了一项目周边有多个别墅项目形成了一个别墅项目集群区，对项目利好个别墅项目集群区，对项目利好n n项目交通方便项目
92、交通方便n n项目环境较好项目环境较好n n项目开发商实力雄厚项目开发商实力雄厚n n项目一期已入住，形成一定美育度项目一期已入住，形成一定美育度和影响力和影响力项目劣势分析项目劣势分析n n项目一期和二期地形落差较大，开项目一期和二期地形落差较大，开发带有一定难度发带有一定难度n n项目周边配套不十分齐全项目周边配套不十分齐全n n项目周边大型的标志性建筑基本没项目周边大型的标志性建筑基本没有，没有形成一个高品质的生活居有，没有形成一个高品质的生活居住区住区结语：结语：n以上即为强烈推荐介入项目以上即为强烈推荐介入项目n以上项目都具有很好的区位优势以上项目都具有很好的区位优势n以上项目均受到政府规划部门的眷顾，以上项目均受到政府规划部门的眷顾，周边配套均在慢慢完善中，升值潜力周边配套均在慢慢完善中，升值潜力巨大巨大n以上项目也不乏切入点以上项目也不乏切入点完完Thanks!
