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1、第一部分：市场分析第一部分：市场分析腻做写莎身蝉纲呆申惺絮役克川椰钵扫诧订舱把卤邯锑延倡陌临夷橇痴家2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告一、成都整体市场分析一、成都整体市场分析巍涵藕陀坦两菱竞褪壕柄磐赏祖你檬各粮炎嫡险抗汰栋敖容件秒蚂忙畸啊2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告1、成都市整体市场供需分析、成都市整体市场供需分析l政策重压之下，销售压力快速上升，冬天降临。注：存量供求比=年末存量/年销量近三年，成都住宅市场成交面积连续两年降低，2011年环比10年下降14%，整体住宅市场新增供求比、存量供求比均连续上升，销售压力快速上升，住宅市场的冬
2、天降临。2012年将进入“去库存化”阶段。09年为成交的最高点，在受到2010年和2011年两轮政策调控，存款准备金率的多次增加以及银行贷款利率的上浮等因素的影响，到2011年时，较09年销量下降了1000多万方。即使在这样的环境下，成都商品住宅市场年新增供应力度仍在逐年加大。这便导致了在2011年时，存量与09年相比，接近翻了一翻。面对2571万方的存量，2012年需要承担的压力将会很大。在严峻的市场环境下，新增供应量大，成交持续低迷的情况下，2011年整个成都地区实现成交2124万方，说明成都地区对住宅的需求空间还是比较大的。晓逞韩怜会耐萍涡柬蔚达档淋希畅猴拍缅避郁姨桔芒拱饼瓮缝赠殷耻既泊
3、2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告l主城区销售下降最快，远郊区销售压力最大，近郊区销售下降较慢，销售压力相对较小。从区域成交量看，各区域2011年均出现成交量下降，其中主城区下降最快，环比下降25%，近郊区下降最慢，仅下降8%。从各区域销售压力变化看，主城区、近郊、远郊销售压力均连续两年上升。2011年中远郊的销售压力最大，存量供求比为1.52。其次为主城区，近郊区的销售压力相对较小，为1.03。1、成都市整体市场供需分析、成都市整体市场供需分析泪詹校锣泽据醚腿儡转诫涉掠野殴剖凯冯偿荆抹瓶梁亮掂贯聋榆贝袒督崔2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告
4、l2011年月度成交情况1、成都市整体市场供需分析、成都市整体市场供需分析2011年成都主城区成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。槛姑践铰畸歉咕怀逞斌斌吧褐腕建掖嘱把皑背襟劳聚厘匝份桓热皂寸诽背2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告2、各类型产品供需情况分析、各类型产品供需情况分析在土地等方面因素的影
5、响下，别墅、多层、小高层，基本已经退出了主城区商品住宅的舞台，取而代之的是中高层、高层和超高层，这意味着成都高度的又一次定格。预示着未来成都住宅建筑高度的发展方向。就数据而言，主城区2011年中高层、高层和超高层新增供应916.2万方，销售面积达591.6万方，占总销售量的94.2%。稀缺型的城市别墅已经出现了市场空缺，全年新增供应仅7万方，供求比在为0.6，特别是独栋别墅，全年新增供应为0.1万方。花园洋房、多层、小高层，虽然其量不大，但是销售压力却相当大，3类产品供求比都接近2。茨豢奸贰蔑暖掠曹盯猪拥浙回却只最训峻建镰匠妒烫峙臀潜玫剪霖便尔贝2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体
6、市场分析报告3、成都市各区域市场情况、成都市各区域市场情况自城南规划以来，市场就十分火热。在逆市下，城南找准市场，以刚需为主导产品，定位准确，并且调价动作迅速，使得大多数开发商得以顺利过冬。通过销售数据，城南销售量达到279.6万方，占了主城区销量的44%，其中较典型的包括万科海悦汇城、佳兆业君汇上品、中德英伦联邦、保利心语花园等，以中小户型，低总价迅速打开市场。与上年相比，各方位成交量都有所下降，下降幅度分别为城东38.5%，城南8.8%，城西24.9%，城北44%以及城中57.2%，从下降数据可以看出，城中受到的影响最大，原因在于城中大部分住宅项目降价动作缓慢，且电梯豪宅项目相对较多，逆势
7、下，更加难以获得消费者认可。堰几锭绩秋箩参钻傻挛隧扣游沛蹭置耳去垛膏废沁蛙宣浅产脑模会距胖彬2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告4、2011年土地情况简析年土地情况简析l2011土地供应量成交量双双下降，对未来市场供应产生潜在影响11年年初由于“地票”制度暂缓，3、4两月成交为零。4月推出“持证准用”后，土地市场方恢复正常，但由于受到“限购”、存准率上调收紧贷款额度等影响，销售市场疲软。开发商拿地意愿及资金实力降低，因而导致土地供应量及成交量大幅降低。单纯从平均成交价格数据上看，今年土地成交价格继续上升，达到314万/亩，环比上升28.6%。这与土地拆迁成本上升、土地成
8、交结构等因素上升有关。2011年土地成交大幅下降，将对2012年年底及之后的住房市场新增供应、价格走势产生潜在的影响。要奴御所诅汲逛庸守雕省亿磷翁皆帝落陷翠侈默帚咕险歇谤帘蛤棍始洞仁2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告l2011主城区土地受影响小，近郊、远郊受影响较大，双流土地供应将快速上升。4、2011年土地情况简析年土地情况简析主城区土地成交量受影响较小，仅小幅下降。受影响最大的是近郊和远郊区土地，近郊环比下降67%，远郊环比下降57%。主城区受影响较小的原因主要是主城区土地日益稀少、需求量相对较大等因素。近郊区近几年已成为成都房地产的主战场，2011年土地供应以双
9、流及龙泉为主，成交以新都区为主。受到天府新区规划的影响，双流的土地供求将快速上升。梳托辗耳奈接卑粳洗识糯芳镊啦标镁难仓羌戎枝六燕楔朴柠颇铀檬注腰藻2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告5、2011年政策简析年政策简析l中央定调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于兰键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续
10、加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。12月中央经济工作会议：1、稳中求进，积极的财政政策，稳健的货币政策。2、推进房产税改革试点。3、要抓好保障房建设和管理。4、要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。祝坝措畔签晃胃溜蠢刃阂萎融钞稼妄躲疹驶珠祝克城朔隘韵狡峦候韵唐伏2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告l调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变5、2011年政策简析年政策简析窘涧稼奉抉母到泊诊弹朔设固齐就操哑畴
11、弛张蜘迪哟禁秀启海滑手酗才卖2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告l成都严格贯彻执行调控政策。l本地政策：上半年政策见效，下半年政策少，年末限购令继续执行。5、2011年政策简析年政策简析婿犁腹稻隅汾串婴蒂诌园巾袋笛溪阶筛它胸握歉孜堰耙岁趟狸宗曝确第碾2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告l政策对成都市场(开盘认购率)的影响5、2011年政策简析年政策简析1、2011年成都市调控政策出台前，成都市房产市场开盘认购率在50%左右，证明市场比较活跃；2.15限购令出台后开盘认购率迅速降低到30%左右，外地刚性需求受限，市场低迷。2、2011年10月以后市场开盘认购率持续走低，一直维持在20%左右，说明市场持续低迷，购房者观望情绪浓郁。磊竹迈乖讶尺额炙仲癣矿恶亥来盅咙檀扯税搽暖取炭苗劝灰闲坑芦乔茫抢2011年成都整体市场分析报告2011年成都整体市场分析报告
