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1、房地产投资资金筹措房地产投资资金筹措房地产投资资金筹措房地产投资资金特点房地产投资资金特点1 房地产投资资金来源和渠道房地产投资资金来源和渠道2房地产投资筹措成本与决策房地产投资筹措成本与决策3资本作为企业重要的生产要素，是企业生产经营活动顺利实现的动力源泉。任何企业要进行生产经营活动，都必须首先筹集到一定数量的资金，才能运营，房地产项目同样也是一样。 v房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且由于房地产企业急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产投资中最关镀的问题。投资者筹资工作v因此
2、为了保证房地产项目发展的所需资金，投资因此为了保证房地产项目发展的所需资金，投资者筹资工作：者筹资工作：v确立筹资目标确立筹资目标v经济合理的筹资结构经济合理的筹资结构v更重要的是采用多渠道筹资的方式已具有较强的更重要的是采用多渠道筹资的方式已具有较强的资金筹措能力。资金筹措能力。v筹资成本与决策筹资成本与决策投资资金的分类和特点从房地产投资的特点来看，房地产项目总投资一般从房地产投资的特点来看，房地产项目总投资一般分为：分为：v自有资金（永远不使用你自己的钱自有资金（永远不使用你自己的钱房地产开房地产开发商的第一信条）发商的第一信条）v非自有资金。（借鸡生蛋）非自有资金。（借鸡生蛋）房地产投
3、资资金的特点：房地产投资资金的特点：v1.资金运用量大资金运用量大v2.资金运动量大资金运动量大v3.非自有资金的比重大非自有资金的比重大房地产投资筹资途径v 按照筹资是否通过银行或其他金融结构，可把房地产投资资金筹措的方式分为：v直接筹资：房地产投资资金直接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式v间接筹资：房地产投资资金间接筹措是指不通过房地产投资资金间接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式。银行或其他金融结构而筹措资金的方式。v这两种筹资方式有不同的筹资途径。 房地产投资筹资途径v一、房地产投资资金直接筹措的途径 房地产投资资金直接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹
4、措资金的方式，具体途径主要有以下几个： (一)自我积累 企业自我积累是指企业根据国家有关的财务管理制度，从产品生产成本和税后留利两条渠道中提取的资金。它表现为生产发展基金、后备基金和职工福利基金等。其中生产发展基金即企业从税后留利中提取的，用于补充流动资金不足部分的资金。 企业自我积累的资金是企业的自有资金。 (二)联营企业投入 如果联营各方共同出资组建房地产企业，则联营各方按照协议或企业章程投入到联营企业的资金均为联营企业的自有资金；如果联营各方仅就一个具体房地产项目按有关协议或合同投入资金，资金的接受方只能把它作为借人资金。房地产投资筹资途径v(三)内部集资v在房地产开发的过程中，房地产公
5、司可以根据资金需求的具体的情况，临时向公司内部职工集资。向内部职工集资的资金，数量通常较小，所以一般只能作为应急流动资金使用。 (四)公司间的资金拆借 在公司开发经营过程中，往往有部分暂时闲置的资金，可在公司之间相互调剂利用。随着金融体制改革的深化，拆借资金的筹资方式将会得到越来越广泛的运用。 房地产投资筹资途径v 二、房地产投资资金间接筹措的途径二、房地产投资资金间接筹措的途径 房地产投资资金间接筹措是指不通过银行或其他金房地产投资资金间接筹措是指不通过银行或其他金融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个：融结构而筹措资金的方式，具体途径主要有以下几个： (一一)银行信贷银行信贷 房地
6、产投资银行信贷是指银行向在本银行开户的房房地产投资银行信贷是指银行向在本银行开户的房地产投资者发放的、不需要任何物品做抵押或担保的贷款。地产投资者发放的、不需要任何物品做抵押或担保的贷款。 按规定，银行信贷的贷款要用于补充房地产开发经按规定，银行信贷的贷款要用于补充房地产开发经营企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金，营企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金，不得挪作他用。不得挪作他用。 银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本息为止所经过的时间。银行信贷的贷款期限一般不超过息为止所经过的时间。银行信贷的贷款期限一般不超过2年。年
7、。 银行信贷贷款多采用到期还本付息的做法。借贷关银行信贷贷款多采用到期还本付息的做法。借贷关系发生后，借款人有到期还本付息的义务，银行有监督借系发生后，借款人有到期还本付息的义务，银行有监督借款人执行用款计划保证还款的权力。款人执行用款计划保证还款的权力。房地产投资筹资途径v(二二)房地产抵押贷款房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。条件，来获取银行贷款的贷款方式。 房地产开发抵押贷款大致分为土地开发抵押房地产开发抵押贷款大致分为土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款两种类型。贷款和房屋开发抵押贷款两种类型。 抵
8、押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定，一般不超过抵押房地产现行作价的定，一般不超过抵押房地产现行作价的70。 抵押贷款利息实行按季结息的办法，利息的抵押贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取办法是由贷款人按季直接从借款人的存款账收取办法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。户中收取。房地产投资筹资途径v（三）发行房地产股票（三）发行房地产股票v利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处。利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处。v可以解决急需资金的问题，可以使企业获得永久
9、可以解决急需资金的问题，可以使企业获得永久性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。v（四）发行房地产债券（四）发行房地产债券v可以在需要资金时及时筹集到帐，又可在资金充可以在需要资金时及时筹集到帐，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效，它没有银行贷裕时停止筹措行为，灵活且高效，它没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险，而且发行债券易款那种中途停贷或收回的风险，而且发行债券易被大众接受。被大众接受。房地产投资筹资途径v（五）利用外资（五）利用外资v不仅可以弥补国家房地产开发资金的不足而且可以引进先不仅可以弥补国家房地产开发资金的不足而且可以引进先进的
10、开放技术和管理经验。利用外资方式有：外国政府贷进的开放技术和管理经验。利用外资方式有：外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行国家债券、租赁开发。发行国家债券、租赁开发。v（六）预售款（六）预售款v预售款时房地产投资和商品房交付使用之前，预先向购房预售款时房地产投资和商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。预收帐款逐渐占据了开发筹资的主要部分。者收取的房款。预收帐款逐渐占据了开发筹资的主要部分。在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售（售楼在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售（售楼花）会表现出极大热情
11、。（原因）花）会表现出极大热情。（原因）v（七）建筑商带资（七）建筑商带资v其他其他房地产投资资金筹措成本v房地产投资资金筹措成本是指房地产投资者在筹房地产投资资金筹措成本是指房地产投资者在筹措资金时所付出的代价。，它多用百分比表示，措资金时所付出的代价。，它多用百分比表示，即资金成本率。即资金成本率。v资金成本在长期筹资决策中非常重要，因为它是资金成本在长期筹资决策中非常重要，因为它是房地产企业建设项目是否能够接受的最低报酬率。房地产企业建设项目是否能够接受的最低报酬率。v资金成本是衡量房地产企业各种筹资方式的标准资金成本是衡量房地产企业各种筹资方式的标准之一，是分析和比较各种筹资方式的依据
12、之一。之一，是分析和比较各种筹资方式的依据之一。房地产投资资金筹措成本v房地产投资资金筹措成本包括三部分：房地产投资资金筹措成本包括三部分：v1.资金占用费或称资本使用费资金占用费或称资本使用费v使用资金所支付的费用。资金的所有者即出资方将资金的使用资金所支付的费用。资金的所有者即出资方将资金的使用权出租给资金的需求者即承租方，承租方以使用权出租给资金的需求者即承租方，承租方以“利息利息”的方式补充出租方的机会成本，利息即租金，也是需求方的方式补充出租方的机会成本，利息即租金，也是需求方使用资金的代价。它与筹资额度、筹资期限有直接关系。使用资金的代价。它与筹资额度、筹资期限有直接关系。可变成本
13、。可变成本。v2.筹资费用筹资费用v筹资过程中的资金与人力等消耗费。包括金融机构代理发筹资过程中的资金与人力等消耗费。包括金融机构代理发行证券支付的注册费、代办费、向银行贷款的手续费等。行证券支付的注册费、代办费、向银行贷款的手续费等。它与筹资额度、筹资期限无直接关系。固定成本。它与筹资额度、筹资期限无直接关系。固定成本。v3.机会成本机会成本v影响筹资成本的因素主要有：出资的资本机构、资金的时影响筹资成本的因素主要有：出资的资本机构、资金的时间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。间价值、出资者所考虑的风险报酬、资金的供求关系等。 房地产投资资金筹措成本测度v筹资成本通常用资金成本
14、率来测度的。筹资成本通常用资金成本率来测度的。v由于筹资途径的不同，资金成本率也有不同。由于筹资途径的不同，资金成本率也有不同。v基本定义基本定义v筹措资金成本测度有单项筹资方式的资金成本率和综筹措资金成本测度有单项筹资方式的资金成本率和综合筹资成本率。合筹资成本率。v单项筹资方式的资金成本率单项筹资方式的资金成本率v1.银行贷款方式的资金成本率银行贷款方式的资金成本率v影响银行贷款的资金成本率的主要因素有贷款利影响银行贷款的资金成本率的主要因素有贷款利息、抵减金额率和所得税率。息、抵减金额率和所得税率。v单项筹资方式的资金成本率单项筹资方式的资金成本率v2.股票的资金成本率股票的资金成本率v
15、优先股的显著特点是股利支出是固定的。普通股优先股的显著特点是股利支出是固定的。普通股的股息是不固定的，普通股持有者的投资风险的股息是不固定的，普通股持有者的投资风险最大，股息率也最高。在现实房地产企业中，最大，股息率也最高。在现实房地产企业中，普通股股息有逐年上升的趋势。那么在上一个普通股股息有逐年上升的趋势。那么在上一个公式的基础上加上每年股息增长率。公式的基础上加上每年股息增长率。v单项筹资方式的资金成本率单项筹资方式的资金成本率v3.债券的资金成本率债券的资金成本率v单项筹资方式的资金成本率单项筹资方式的资金成本率v4.留用资金或利润的资金成本率留用资金或利润的资金成本率v综合筹资成本率
16、综合筹资成本率v综合筹资成本率又称加权平均资金成本率，其格式综合筹资成本率又称加权平均资金成本率，其格式为：为：房地产投资资金筹措方案可行的标准房地产企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，房地产企业在考虑运用各种筹资方式筹措资金时，应首先设计出筹措到所需资金的多个不同方案，应首先设计出筹措到所需资金的多个不同方案，进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最优进而对这些方案进行计算和分析，从中选出最优方案，然而在考虑所选方案，改进该方案的资本方案，然而在考虑所选方案，改进该方案的资本结构，使之达到最优。这个过程就是资本结构的结构，使之达到最优。这个过程就是资本结构的优化与筹资决策。优化与筹资决策。
17、v1.筹资方案的收益率大于综合资金成本率。筹资方案的收益率大于综合资金成本率。v2.财务杠杆效应与财务风险之间到达最佳的均衡财务杠杆效应与财务风险之间到达最佳的均衡v3.综合筹资成本率最低综合筹资成本率最低房地产投资资金筹措决策的步骤v1.根据项目的实际情况，编制房地产开发投资资金使用计根据项目的实际情况，编制房地产开发投资资金使用计划表划表v2根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干可能的筹资方案可能的筹资方案v3.计算各筹资方案的资本结构和资金成本率计算各筹资方案的资本结构和资金成本率v4.选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案选择资
18、金成本率最低的筹资方案为待选方案v5.计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的效益计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的效益情况情况v6.计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案资本结计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案资本结构的风险程度构的风险程度v7.综合比较和分析，对待选方案的可行性进行判定。综合比较和分析，对待选方案的可行性进行判定。v8.如果证明待选方案不可行性，则可从余下的方案中选择如果证明待选方案不可行性，则可从余下的方案中选择一个，重复上述过程，直至找到一个资金成本率较低，又一个，重复上述过程，直至找到一个资金成本率较低，又通过可行性研究的筹资方案，便是决策方案。通过可行性研究的筹资方案，便是决策方案。v例题例题
