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1、大同之中寻找大不同大同之中寻找大不同渭南东湖国际项目渭南东湖国际项目产品定位与推广策略产品定位与推广策略Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目录目录第一章第一章位置？位置？第二章第二章他是谁？他是谁？第三章第三章我是谁？我是谁？第四章第四章如何站位？如何站位？第五章第五章整体营销策划建议整体营销策划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET
2、3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第一章第一章位置位置一把椅子、一个位置一把椅子、一个位置Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.渭南，狭小的市场空间渭南，狭小的市场空间我们项目可以排在什么位置？我们项目可以排在什么位置？不是第一阵营意味着残喘甚至消亡不是第一阵营意味着残喘甚至消亡盯大势，看市场，定目标，看产品，抓客户，
3、排座次盯大势，看市场，定目标，看产品，抓客户，排座次Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客观客观 务实务实审视项目审视项目Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.老城区板块老城区板块中心区板块中心区板块开发区板块开发区板
4、块Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.区域区域区域区域板块板块板块板块市场特征市场特征市场特征市场特征描述描述描述描述城城城城 西西西西开发区版块开发区版块开发区版块开发区版块如火如荼如火如荼如火如荼如火如荼城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，大多渭南人城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，大多渭南人城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，大多渭南人城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，大多渭南人的理想居
5、住地。目前的大型房产项目业集中于此区域。的理想居住地。目前的大型房产项目业集中于此区域。的理想居住地。目前的大型房产项目业集中于此区域。的理想居住地。目前的大型房产项目业集中于此区域。城城城城 内内内内中心区版块中心区版块中心区版块中心区版块军阀混战军阀混战军阀混战军阀混战开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，大规模建设即将开中一部分已被作为房地产用地征用，大规模建设即将开中一部分已被作为房地产用地征用，大规模
6、建设即将开中一部分已被作为房地产用地征用，大规模建设即将开始。始。始。始。城城城城 东东东东老城区版块老城区版块老城区版块老城区版块零星之火零星之火零星之火零星之火老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城老城区同城市中心地带被沋河分割成两个部分，随着城市的西移，老城区已越来越发偏远。市的西移，老城区已越来越发偏远。市的西移，老城区已越来越发偏远。市的西移，老城区已越来越发偏远。 三大区域在渭南人心目中的排序三大区域在渭南人心目中的排序中心区开发区老城区中心区开发区老城区项目位于老城区，是优势
7、，也是劣势项目位于老城区，是优势，也是劣势 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.无无品牌品牌优势优势新洲系列新洲系列海兴地产海兴地产 信达地产信达地产 PKPK本案本案Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.海兴水岸新城
8、海兴水岸新城 300300亩亩海兴城海兴城 50 50亩亩润泽臻品润泽臻品 100 100亩亩高新幸福城高新幸福城 300300亩亩无规模优势无规模优势PKPK本案本案Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.渭南房产市场现供应量高层、小高层居多渭南房产市场现供应量高层、小高层居多我们的高层、小高层怎么卖？我们的高层、小高层怎么卖？产品产品优势不明显优势不明显Evaluation only.Created wi
9、th Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.生态景观雷同生态景观雷同PKPK海兴水岸新城海兴水岸新城规模大，位置优越规模大，位置优越与沋河为伴，环境优美与沋河为伴，环境优美同为老城区沋河岸项目同为老城区沋河岸项目本案本案Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价格会有优势吗？价格
10、会有优势吗？PKPK本案本案海兴水岸新城海兴水岸新城 37003700海兴城海兴城 3700 3700润泽臻品润泽臻品 3300 3300Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.有效客户数量不超过有效客户数量不超过1000010000名名且城市人口较少，富人置业西且城市人口较少，富人置业西安安20132013年渭南市商品房的供应年渭南市商品房的供应量量200200多多万平方万平方米米最保守估计最保守估计渭南市
11、渭南市20132013年消化量年消化量不会超过不会超过100100万平方万平方最乐观估计最乐观估计供应量过剩供应量过剩以人均购房以人均购房100100平米计平米计需要需要2 2万客户万客户惨烈的客户争夺战惨烈的客户争夺战供应量会不断增加供应量会不断增加潜在客户不等于有效客户潜在客户不等于有效客户VSEvaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.拥拥拥拥“ “一河三园一河三园一河三园一河三园” ”绝版资源；绝版资源；
12、绝版资源；绝版资源；兼享老城区成熟生活；兼享老城区成熟生活；兼享老城区成熟生活；兼享老城区成熟生活；畅想城市双动脉畅想城市双动脉畅想城市双动脉畅想城市双动脉胜利大街与乐天大街；胜利大街与乐天大街；胜利大街与乐天大街；胜利大街与乐天大街；捷足市政府行政圈；捷足市政府行政圈；捷足市政府行政圈；捷足市政府行政圈；环享优质教育圈；环享优质教育圈；环享优质教育圈；环享优质教育圈；咫尺火车站、客运站等；咫尺火车站、客运站等；咫尺火车站、客运站等；咫尺火车站、客运站等；生态轴心，成熟区域，配套齐全，生活便利生态轴心，成熟区域，配套齐全，生活便利项目雄踞城市生态、生活成熟区，地段价值非常高。项目雄踞城市生态、
13、生活成熟区，地段价值非常高。项目雄踞城市生态、生活成熟区，地段价值非常高。项目雄踞城市生态、生活成熟区，地段价值非常高。项目优势项目优势资源解构资源解构地脉地脉Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.无品牌优势无品牌优势无规模优势无规模优势无产品优势无产品优势无景观优势无景观优势无价格优势无价格优势生活配套齐全生活配套齐全周边交通便利周边交通便利居住氛围成熟居住氛围成熟区域客户恋旧区域客户恋旧VS不可盲目乐观
14、不可盲目乐观亦不妄自菲薄亦不妄自菲薄要想高价快销，我们要说什么？要想高价快销，我们要说什么？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.从这里说开去从这里说开去我们要在渭南走出一条属于自己的路我们要在渭南走出一条属于自己的路Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-20
15、11 Aspose Pty Ltd.公 寓什么是公寓？什么是公寓？普通住宅的升级版普通住宅的升级版一个具有【品质生活】特色的代名词一个具有【品质生活】特色的代名词一线城市（如：北京、上海）常常用【公寓】指称高档住宅一线城市（如：北京、上海）常常用【公寓】指称高档住宅第二章第二章他是谁他是谁1000010000组客户哪个是我们的他？组客户哪个是我们的他？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一切从客户入手一切
16、从客户入手客户追求的是什么客户追求的是什么Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察理解他们洞察思路洞察思路注：注：以目标客户对于地产项目的朴素认识点为以目标客户对于地产项目的朴素认识点为线索，分析客户需求线索，分析客户需求根据两次深访结果根据两次深访结果根据两次深访结果根据两次深访结果：20132013年年4 4月两次月两次客户深访数据统计客户深访数据统计客户需求客户需求需求分析需求分析区位区位规
17、划规划环境环境户型户型 营销点启示营销点启示配套配套Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察 区位区位“觉得老城挺好，更成熟了，很多开发商也让我们放心觉得老城挺好，更成熟了，很多开发商也让我们放心”图的是市场印象，容易被发展更成熟、名气更大的板块和知名开发商的楼盘吸引，尤其投资。（从众从众心理心理）提示：做大板块市场，树立板块品牌口碑；营销策略需要强化占位，迅速引爆、占领市场（诉求点：
18、诉求点：都市化）都市化）“我在老城工作，他也多在这边谈生意，就就近买房了我在老城工作，他也多在这边谈生意，就就近买房了”图的是便利，考虑生活的成本，甚至可以作出局部的牺牲；（务实务实）提示：关注社区建设（包括交往圈子），拉近心理距离（诉求点：人文的社区）诉求点：人文的社区）“胜利大街周边交通还是方便的胜利大街周边交通还是方便的”图的是安全、舒适（基本需求基本需求）提示：胜利大街、乐天大街是连接项目与周边的主要干道，包装和形象展示很重要（诉求点：利好的诉求点：利好的市政政策、前景挖掘）市政政策、前景挖掘）注：老城规划和发展的滞后是较大的潜在置业障碍；客户会选择档次高、环境好、配套齐、治安好的名盘
19、。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察规划规划“（规划理念）这么好的位置，我有兴趣（规划理念）这么好的位置，我有兴趣”良好的教育和工作背景，经常与外界国际国际文化接触，有一定的鉴赏力、想象力，求知的一群人提示：引导居住新消费价值观科教普及般告诉他们，什么是好房子、好规划 “社区的安全更需要到位社区的安全更需要到位”图的是放心、安全（基本需求安（基本需求安全）全）提示：诉求点：严谨科
20、学的管理、诉求点：严谨科学的管理、人性的全民安防人性的全民安防“不喜欢做不喜欢做“开荒牛开荒牛”，住在工地里，住在工地里”图的是居住舒适（基本需求舒适）（基本需求舒适）提示：项目展示区、后续开发的形象维护（诉求点：科学的开发管理）（诉求点：科学的开发管理）注：根据2013.4月客户深访数据统计，40认为项目所处的沋河区域发展前景不错。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察环境环境“喜
21、欢更多的自然环境喜欢更多的自然环境”特色价值（自然）（自然）提示：最大化挖掘项目资源优势（诉求点：自然的资源、放松的心境）（诉求点：自然的资源、放松的心境） “身边或有亲友住的社区重点考虑，大社身边或有亲友住的社区重点考虑，大社区则更好区则更好”喜欢择邻而居（从众）（从众）提示：关注社区建设，打造新（心）“家”园如社区的果园、体育公园，均为业主间的互动、沟通提供场所（诉（诉求点：人文的大社区）求点：人文的大社区）“买家买家/邻居素质好，有点（人文）环境邻居素质好，有点（人文）环境”软环境，新价值（身份、心理）（身份、心理）提示：针对目标人群高素质，结合配套建设，大力宣传（诉求点：人文的（诉求点
22、：人文的居住软环境）居住软环境）注：根据2013.4月客户深访数据统 计，自然环境是最吸引客户的地方Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察户型户型“房子要实惠面积浪费要少房子要实惠面积浪费要少 、房间赠送面、房间赠送面积要多积要多”朴素的居住概念（务实）（务实）提示：市场定位产品的准确对接，即户型内部功能与舒适的居住指标的兼顾（诉求点：科学的开发方法；现代的产（诉求点：科学的开发方法
23、；现代的产品设计）品设计）“窗户多些，采光通风都好窗户多些，采光通风都好”朴素的居住概念（务实）务实）提示：产品创新，如凸窗、转角阳台，景观面大（诉求点：科学的产品设计）诉求点：科学的产品设计）“休闲空间大休闲空间大”；“宁静、更多的自我空间宁静、更多的自我空间”非物质需求（个性）个性）提示：产品创新；如大花园或露台（诉求点：人文人性化的设计）诉求点：人文人性化的设计）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.
24、目标客户洞察目标客户洞察户型户型“内部装修个性化，倾向希望自己设计内部装修个性化，倾向希望自己设计”自我主张，自我实现（个性）个性）提示：结合不同物业市场定位，如多功能空间；入户花园（诉求点：人性化设计）（诉求点：人性化设计）“考虑地再细致些考虑地再细致些”精细、追求精细、追求（人性化设计，细节的关怀）提示：“上帝在细节里”，集美观（外观）、舒适、实用（强调私密性）于一体 （诉求点：科学的设计）（诉求点：科学的设计）“成本我很清楚成本我很清楚”精明精明提示：产品说服力，实在为先实践：装修用材和所选设备的考究；（诉求点：用心的设计，从客户角度考虑，物有所值）（诉求点：用心的设计，从客户角度考虑，
25、物有所值）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察配套配套 学校、超市要“规范化规范化”；饮食、娱乐要“市区化市区化”“当然优秀的师资是关键当然优秀的师资是关键”“要有新鲜的蔬菜和生活品供应要有新鲜的蔬菜和生活品供应”“每周会打每周会打12场的羽毛球或乒乓球场的羽毛球或乒乓球”图的是便利，考虑生活的便捷现代城市人的生活现代城市人的生活提示：关注配套的建设与完善诉求点：现代化、都市化、品
26、牌化诉求点：现代化、都市化、品牌化Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察现实现实现实现实对对“家家”的失落的失落如果他们没买，真正的原因是如果他们没买，真正的原因是“很少楼盘让他们感到有分量很少楼盘让他们感到有分量”如果他们买了，真正的原因是如果他们买了，真正的原因是“已经没有选择已经没有选择”Evaluation only.Created with Aspose.Slides fo
27、r .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.从我们的客户入手从我们的客户入手目标客群目标客群2 2房客户房客户周边郊县（较多）周边郊县（较多）3535岁以上，岁以上，4545岁以下岁以下子女在子女在渭南渭南读书读书& &县级公务员县级公务员& &农村富裕阶层农村富裕阶层渭南渭南市区（均衡）市区（均衡）3030岁以下，岁以下，5050岁以上岁以上刚工作刚工作& &已退休养老已退休养老& &年轻结婚年轻结婚& &子孙满堂子孙满堂3 3房客户房客户渭南市渭南市区（均衡）区（均衡）3030岁以上，岁以上，50
28、50岁以下岁以下一定积蓄一定积蓄& &周边单位周边单位& &老城客户老城客户周边郊县（较少）周边郊县（较少）3535岁以上，岁以上，4545岁以下岁以下子女在子女在渭南渭南读书读书& &县级公务员县级公务员& &农村富裕阶层农村富裕阶层& &私营业主私营业主Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.公务人员公务人员/企事业单位员工企事业单位员工收入稳定，大部分为二次置业，团购比较普收入稳定，大部分为二次置业，团
29、购比较普遍遍提高居住环境和生活质量，看重地段提高居住环境和生活质量，看重地段/配套配套/环境环境当地商人当地商人/外地从商、务工人员外地从商、务工人员经济较好，定居较长，人际关系广泛经济较好，定居较长，人际关系广泛对地段对地段/教育教育/配套配套/交通交通/品质要求较高品质要求较高老城区居民老城区居民/拆迁人群拆迁人群刚性客户群，有拆迁费，购买能力比较强。刚性客户群，有拆迁费，购买能力比较强。优先考虑老城区买房，喜欢和朋友居住优先考虑老城区买房，喜欢和朋友居住渭南在外务工人群渭南在外务工人群购买能力较好，考虑孩子和老人居住的方便购买能力较好，考虑孩子和老人居住的方便性性对小高层的接受度较高，适
30、应快节奏的生活对小高层的接受度较高，适应快节奏的生活周边县区和附近城镇人群周边县区和附近城镇人群 年轻人，购买能力一般；渴望融入城市，购年轻人，购买能力一般；渴望融入城市，购买欲望强烈。买欲望强烈。改变生活环境，注重教育环境，价格是决定改变生活环境，注重教育环境，价格是决定因素。因素。5 5类目标客户类目标客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.他们是他们是“678678阶层阶层”6060、7070年代出
31、生，年代出生，7070、8080年代成长（年代成长（30-4530-45岁）岁）他们是他们是“老渭南老渭南”重感情，有一定经济实力，追求舒适，渴望提高重感情，有一定经济实力，追求舒适，渴望提高项目主力客群项目主力客群老城区、老居民、老渭南老城区、老居民、老渭南地缘人文情感、朋友共居情节、现代精神追求地缘人文情感、朋友共居情节、现代精神追求Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.他们一方面怀旧，一方面追求现代气
32、息他们一方面怀旧，一方面追求现代气息他们一方面讲究品质，一方面要求品味他们一方面讲究品质，一方面要求品味他们一方面彰显体面，一方面回归内敛他们一方面彰显体面，一方面回归内敛生存需求生存需求安全需求安全需求归属需求归属需求自尊需求自尊需求自我实现自我实现是好房子！物业管理和隐秘性好！有家的感觉！是有身份感的经典楼盘！找到生活的意义！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.对开发商而言对开发商而言以前，只需圈地以
33、前，只需圈地现在，还要懂得圈层现在，还要懂得圈层圈层，圈的就是圈层，圈的就是peoplepeople人人招商会、万客会、百仕会、侨城会招商会、万客会、百仕会、侨城会这些例子无一不证明了房地产开发这些例子无一不证明了房地产开发已经从产品营销时代逐渐过度到客户关系营销时代已经从产品营销时代逐渐过度到客户关系营销时代人脉人脉Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标客户洞察目标客户洞察本本项目的实践项目的实践“我
34、想有个不错的家我想有个不错的家. . . . . .”Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.他们渴望身份的认可他们渴望身份的认可那么他们对生活的追求是什么那么他们对生活的追求是什么文脉文脉住到这里能住到这里能享受到什么享受到什么？Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2
35、004-2011 Aspose Pty Ltd.什么是公寓？什么是公寓？普通住宅的升级版普通住宅的升级版一个具有【品质生活】特色的代名词一个具有【品质生活】特色的代名词一线城市（如：北京、上海）常常用【公寓】指称高档住宅一线城市（如：北京、上海）常常用【公寓】指称高档住宅第三章第三章我是谁我是谁我们自身的竞争力分析我们自身的竞争力分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目概况项目整体指标项目概况项目整体
36、指标Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.产品力产品力分析架构分析架构比较优势比较优势项目卖点项目卖点1 1客户需求价值对接客户需求价值对接项目卖点项目卖点2 2项目核心卖点项目核心卖点规模规模/ /区位区位规划规划环境环境建筑建筑/ /户型户型 工艺工艺/ /设备设备配套配套/ /服务服务物质层面物质层面精神层面精神层面低层面低层面高层面高层面户型户型科学筑家科学筑家配套配套/ /服务服务城市载体城市载体
37、核心卖点演绎核心卖点演绎递进关系递进关系关注重点关注重点Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规模规模/区位产品竞争力区位产品竞争力产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1规模规模规模规模 50505050万平米大盘万平米大盘万平米大盘万平米大盘区位（大）老城区位（大）老城区位（大）老城区位（大）老城 属全市成熟板块，市场接受度高属全市成熟板块，市场接受度高属全
38、市成熟板块，市场接受度高属全市成熟板块，市场接受度高区位（小）沋河岸、区位（小）沋河岸、区位（小）沋河岸、区位（小）沋河岸、一河三园地带城市核一河三园地带城市核一河三园地带城市核一河三园地带城市核心区域心区域心区域心区域 提示：项目目前周边环境较荒，瓶颈提示：项目目前周边环境较荒，瓶颈提示：项目目前周边环境较荒，瓶颈提示：项目目前周边环境较荒，瓶颈 区位交通区位交通区位交通区位交通外部客观条件：外部客观条件：外部客观条件：外部客观条件： 公交状况与东风大街、开发区还有差距；公交状况与东风大街、开发区还有差距；公交状况与东风大街、开发区还有差距；公交状况与东风大街、开发区还有差距；提示：注：这里
39、以目标客户对于地产注：这里以目标客户对于地产项目的朴素认识为线索，进行项目的朴素认识为线索，进行比较优势和客户需求价值对接比较优势和客户需求价值对接Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规模规模/区位客户需求价值对接区位客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2规模总规模规模总规模规模总规模规模总规模规模规模大盘大盘它意味着
40、生活质量、安全、信誉它意味着生活质量、安全、信誉它意味着生活质量、安全、信誉它意味着生活质量、安全、信誉度等度等度等度等抢占先机，引爆市场抢占先机，引爆市场抢占先机，引爆市场抢占先机，引爆市场强强联合，作大市场强强联合，作大市场强强联合，作大市场强强联合，作大市场区位（大）区位（大）区位（大）区位（大）老城老城老城老城 “ “活在渭南活在渭南” ” 渭南未来的城市发展方向渭南未来的城市发展方向城市引力、活在城市引力、活在城市引力、活在城市引力、活在“ “当下当下当下当下” ” 造造造造“ “城城城城” ”，造，造，造，造“ “新城新城新城新城” ” 城市建设利好消息：区域城市定位；开发区远景规
41、划城市建设利好消息：区域城市定位；开发区远景规划区位（小）区位（小）区位（小）区位（小）沋河岸、一河三沋河岸、一河三沋河岸、一河三沋河岸、一河三园园园园 国际生活氛围，品味高尚生活国际生活氛围，品味高尚生活 平台高、视野宽、（潜在）机会平台高、视野宽、（潜在）机会多多城市价值、现代品质生活、个体城市价值、现代品质生活、个体城市价值、现代品质生活、个体城市价值、现代品质生活、个体价值的实现价值的实现价值的实现价值的实现服务特色服务特色服务特色服务特色： 利用会所、酒店等特色物质资源，吸引城北开发区高级别的平台利用会所、酒店等特色物质资源，吸引城北开发区高级别的平台运营（如论坛、年会、拓展活动、外
42、来常驻机构等）运营（如论坛、年会、拓展活动、外来常驻机构等） 信息共享：业主与企业信息平台的无缝链接（共享、共赢）可信息共享：业主与企业信息平台的无缝链接（共享、共赢）可以利用社区信息平台（业主咨询台、社区网络）以利用社区信息平台（业主咨询台、社区网络）区位交通区位交通区位交通区位交通 距离分两种，一种是实际的距离距离分两种，一种是实际的距离距离分两种，一种是实际的距离距离分两种，一种是实际的距离（“ “远远远远” ”），一种是心理的距离），一种是心理的距离），一种是心理的距离），一种是心理的距离（“ “偏偏偏偏” ”） 心理距离通过不断树立和巩固的心理距离通过不断树立和巩固的良好印象缓解良好
43、印象缓解置业基本需求，客观，挑剔置业基本需求，客观，挑剔置业基本需求，客观，挑剔置业基本需求，客观，挑剔解决实在问题，努力改善形象解决实在问题，努力改善形象解决实在问题，努力改善形象解决实在问题，努力改善形象1. 1. 市政：市政： 大力引进公交线路；大力引进公交线路； 周边公路段：项目区域设置红绿灯；路灯、绿化（影响）周边公路段：项目区域设置红绿灯；路灯、绿化（影响） 城市建设利好消息：公路网完善、轨道交通规划城市建设利好消息：公路网完善、轨道交通规划2. 2. 路况：路况： 道路拓宽；物业管理形象外延；城市建设利好消息：道路拓宽；物业管理形象外延；城市建设利好消息：3. 3. 车况：车况：
44、 管理：服务外延；包装：形象外延管理：服务外延；包装：形象外延Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规模规模/区位核心卖点区位核心卖点核心卖点核心卖点核心卖点核心卖点规模总规模规模总规模规模总规模规模总规模 大盘、大社区大盘、大社区大盘、大社区大盘、大社区 品牌联合、大运营品牌联合、大运营品牌联合、大运营品牌联合、大运营区位（大）老区位（大）老区位（大）老区位（大）老城城城城 老城老城老城老城 成熟区域成熟
45、区域成熟区域成熟区域区位（小）区位（小）区位（小）区位（小）沋沋沋沋河岸、一河三园河岸、一河三园河岸、一河三园河岸、一河三园 都市氛围国际城都市氛围国际城都市氛围国际城都市氛围国际城 现代生活现代城现代生活现代城现代生活现代城现代生活现代城 特色服务提升项目档次特色服务提升项目档次特色服务提升项目档次特色服务提升项目档次区位交通区位交通区位交通区位交通 多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷 品牌联合、大运营品牌联合、大运营品牌联合、大运营品牌联合、大运营Evaluation only.Created with Aspose.S
46、lides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规划产品竞争力规划产品竞争力产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1 容积率容积率容积率容积率容积率是地产开发的硬指标容积率是地产开发的硬指标 本项目：本项目：4.454.45 与区域楼盘相当，甚至略高与区域楼盘相当，甚至略高与区域楼盘相当，甚至略高与区域楼盘相当，甚至略高 提示：可通过划分项目地块，按不同地块品质、实现价值不同确定不同的地提示：可通过划分项目地块，按不同地块品质、实现价值不同确定
47、不同的地块容积率，掌控推盘节奏，弱化整盘容积率概念，提升项目品质感块容积率，掌控推盘节奏，弱化整盘容积率概念，提升项目品质感规划理念规划理念规划理念规划理念起点起点 住宅与配套的互动运营，将物业价值最大化住宅与配套的互动运营，将物业价值最大化系统性好，效益产出更高系统性好，效益产出更高系统性好，效益产出更高系统性好，效益产出更高 项目：项目：理念更先进、更科学；高起点，国际视野理念更先进、更科学；高起点，国际视野理念更先进、更科学；高起点，国际视野理念更先进、更科学；高起点，国际视野交通组织交通组织交通组织交通组织项目的动脉项目的动脉 技术更先进、更科学技术更先进、更科学技术更先进、更科学技术
48、更先进、更科学从人使用角度出发，考虑更加完善，存在三种交通从人使用角度出发，考虑更加完善，存在三种交通方式：车行、自行车、步行方式：车行、自行车、步行Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规划客户需求价值对接规划客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2容积率容积率容积率容积率 舒适的环境舒适的环境- -意味着密度低、楼距宽
49、、意味着密度低、楼距宽、视野广视野广 “ “山水也有价山水也有价” ”精明、识货精明、识货精明、识货精明、识货 开发过程注意对项目自身环境资源的有效利用与整合开发过程注意对项目自身环境资源的有效利用与整合开发过程注意对项目自身环境资源的有效利用与整合开发过程注意对项目自身环境资源的有效利用与整合规划理念规划理念规划理念规划理念 “ “好东西一定源于好的想法好东西一定源于好的想法” ”物业是大件商品，要有些追求身份、品物业是大件商品，要有些追求身份、品物业是大件商品，要有些追求身份、品物业是大件商品，要有些追求身份、品味的标签味的标签味的标签味的标签 社区要有人气、有活力；（人际）关系社区要有人
50、气、有活力；（人际）关系要融洽要融洽现代生活，交往是必要条件现代生活，交往是必要条件现代生活，交往是必要条件现代生活，交往是必要条件 “ “社区要安全社区要安全” ”置业基本需求安全置业基本需求安全置业基本需求安全置业基本需求安全 “ “物业要有升值潜力物业要有升值潜力” ”投资意识，精明、务实投资意识，精明、务实投资意识，精明、务实投资意识，精明、务实 “ “选择要多，考虑未来需要选择要多，考虑未来需要” ”眼光长远，稳重眼光长远，稳重眼光长远，稳重眼光长远，稳重1.1.1.1.混合性开发活力社区：混合性开发活力社区：混合性开发活力社区：混合性开发活力社区： 除高档住宅物业外，配置部分中小户
51、型，人口密度适当除高档住宅物业外，配置部分中小户型，人口密度适当 社区的老人和儿童都将社区的老人和儿童都将为社区注入活力纽带作用，强化社区内人际关系；为社区注入活力纽带作用，强化社区内人际关系；为社区注入活力纽带作用，强化社区内人际关系；为社区注入活力纽带作用，强化社区内人际关系； 关系融洽了，全民安防关系融洽了，全民安防社区更安全社区更安全社区更安全社区更安全 住宅与公建配套的联动开发住宅与公建配套的联动开发，使物业具备了升值潜力，使物业具备了升值潜力，使物业具备了升值潜力，使物业具备了升值潜力； 物业物业物业物业户型户型户型户型户内功能，均考虑满足多元化需求户内功能，均考虑满足多元化需求户
52、内功能，均考虑满足多元化需求户内功能，均考虑满足多元化需求（如多用途入户花园）（如多用途入户花园）2. 2. 2. 2. 共享与独立有机的社区：共享与独立有机的社区：共享与独立有机的社区：共享与独立有机的社区： 商业区、公园、果园、体育公园、儿童乐园？，均为良好的商业区、公园、果园、体育公园、儿童乐园？，均为良好的互动沟通创造了互动沟通创造了互动沟通创造了互动沟通创造了的平台的平台的平台的平台； 商业区、公园面向整个区域开放，当人气旺后，商业区、公园面向整个区域开放，当人气旺后，为后期配套运营奠定基础为后期配套运营奠定基础为后期配套运营奠定基础为后期配套运营奠定基础 果园、体育公园，仅向业主开
53、放果园、体育公园，仅向业主开放安全、私密；安全、私密；安全、私密；安全、私密；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规划客户需求价值对接规划客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2交通组织交通组织交通组织交通组织 交通形式多多，便捷顺畅交通形式多多，便捷顺畅置业基本需求，客观，挑剔置业基本需求，客观，挑剔置业基本需求，客观
54、，挑剔置业基本需求，客观，挑剔 应考虑老人和小孩的步行安全需要应考虑老人和小孩的步行安全需要置业基本需求安全置业基本需求安全置业基本需求安全置业基本需求安全 车不能影响居住车不能影响居住 感觉要舒适，无论行人还是驾车者感觉要舒适，无论行人还是驾车者舒适生活、品质生活人性化舒适生活、品质生活人性化舒适生活、品质生活人性化舒适生活、品质生活人性化 区内交通由车行、自行车、步行三种形式有机结合区内交通由车行、自行车、步行三种形式有机结合, ,打造打造便利的通行环境便利的通行环境便利的通行环境便利的通行环境（硬件（硬件（硬件（硬件）；）； 在关键路段，车行、自行车、步行道路的路面标高不同，在关键路段，
55、车行、自行车、步行道路的路面标高不同，确保行人的安确保行人的安确保行人的安确保行人的安全；全；全；全； 组团邻里的街道与整个城镇的主要道路系统联系，考虑人车分流；邻里组团邻里的街道与整个城镇的主要道路系统联系，考虑人车分流；邻里内部的街道基本都是步行街，内部的街道基本都是步行街，最大限度地减少行车对居住地影响；最大限度地减少行车对居住地影响；最大限度地减少行车对居住地影响；最大限度地减少行车对居住地影响； 道路四通八达；同时根据自然地形，道路采用弯曲形式，在住宅组团出道路四通八达；同时根据自然地形，道路采用弯曲形式，在住宅组团出入口位置专门做了路面材料处理，入口位置专门做了路面材料处理，可以有
56、效的降低车速，减少交通事故和可以有效的降低车速，减少交通事故和可以有效的降低车速，减少交通事故和可以有效的降低车速，减少交通事故和伤害几率伤害几率伤害几率伤害几率Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.规划规划 核心卖点核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点容积率容积率容积率容积率 高低搭配的不同容积率物业高低搭配的不同容积率物业高低搭配的不同容积率物业高低搭配的不同容积率物业规划理念规划理
57、念规划理念规划理念 先进的规划理念先进的规划理念先进的规划理念先进的规划理念什么是好规划什么是好规划 复合、多元、充满活力的社区复合、多元、充满活力的社区复合、多元、充满活力的社区复合、多元、充满活力的社区可持续发展的社区可持续发展的社区可持续发展的社区可持续发展的社区（复合、（复合、多元是前提条件）；前因后果，因为复杂的相对单一而言，多元是前提条件）；前因后果，因为复杂的相对单一而言，代表了高级别、高水平代表了高级别、高水平“科学的前瞻性科学的前瞻性科学的前瞻性科学的前瞻性” ” 和谐、温馨的社区和谐、温馨的社区“ “大家大家大家大家” ”社区社区社区社区 适宜的资源利用：平等、共享、权利、
58、义务适宜的资源利用：平等、共享、权利、义务“本项目公民本项目公民本项目公民本项目公民” ”（身份的象征）（身份的象征）（身份的象征）（身份的象征） 投资潜力投资潜力高性价比高性价比高性价比高性价比交通组织交通组织交通组织交通组织 交通组织人性化交通组织人性化交通组织人性化交通组织人性化“科学筑家科学筑家科学筑家科学筑家” ”在交通方面的体现在交通方面的体现在交通方面的体现在交通方面的体现Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose
59、 Pty Ltd.环境环境 产品竞争力产品竞争力景观主思路景观组团化，结合组团主题设置不同景观景观主思路景观组团化，结合组团主题设置不同景观景观主思路景观组团化，结合组团主题设置不同景观景观主思路景观组团化，结合组团主题设置不同景观搭配搭配搭配搭配 大盘气势，一气呵成大盘气势，一气呵成大盘气势，一气呵成大盘气势，一气呵成Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.环境环境 产品竞争力产品竞争力产品竞争力项目卖点产
60、品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1生态化生态化生态化生态化1 1、优势、优势 居沋河岸，三园亲密环拥居沋河岸，三园亲密环拥 可观赏、可娱乐可观赏、可娱乐2 2、劣势、劣势 目前环境较目前环境较“ “荒凉荒凉” ” 大盘开发周期长，现场环境展示效果存在变数大盘开发周期长，现场环境展示效果存在变数人性化人性化人性化人性化项目：从树种选择、路边停车、公园绿地、水景设计、电梯设备，均需考虑人项目：从树种选择、路边停车、公园绿地、水景设计、电梯设备，均需考虑人项目：从树种选择、路边停车、公园绿地、水景设计、电梯设备，均需考虑人项目：从树种选择、路边停车、公园绿地、水景设计
61、、电梯设备，均需考虑人的因素，周到细致的因素，周到细致的因素，周到细致的因素，周到细致人文化人文化人文化人文化 项目：对地域文化尊重；向时代看齐项目：对地域文化尊重；向时代看齐项目：对地域文化尊重；向时代看齐项目：对地域文化尊重；向时代看齐Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.环境客户需求价值对接环境客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目
62、卖点2 2 2 2生态化生态化生态化生态化“ “自然的环境、生态的环境自然的环境、生态的环境自然的环境、生态的环境自然的环境、生态的环境” ”高水平开发高水平开发唯一性唯一性高价高价高价高价值值值值1 1、尊重的开发：、尊重的开发：适当遵循地形，保留等高线适当遵循地形，保留等高线适当遵循地形，保留等高线适当遵循地形，保留等高线2 2、积极的开发：、积极的开发：植栽增加了四季时令的考虑，植栽增加了四季时令的考虑，社区环境丰富多彩社区环境丰富多彩社区环境丰富多彩社区环境丰富多彩3 3、专家测试：空气、水体等增强可信度专家测试：空气、水体等增强可信度专家测试：空气、水体等增强可信度专家测试：空气、水
63、体等增强可信度人性化人性化人性化人性化1.1. 舒适的生活舒适的生活2.2.和谐的环境和谐的环境3.3.体验的价值体验的价值基本需求基本需求基本需求基本需求自我实现自我实现自我实现自我实现 树种选择：大路旁种植适应性强、生长快的遮阳树种（大叶榕）；坡地则种植部分树种选择：大路旁种植适应性强、生长快的遮阳树种（大叶榕）；坡地则种植部分驱蚊树种，如桉树驱蚊树种，如桉树 路边停车场：配置了花架，路边停车场：配置了花架，遮阳遮阳遮阳遮阳 大落差位置配置自动扶梯大落差位置配置自动扶梯科技服务于人科技服务于人科技服务于人科技服务于人 体育公园：体育公园：健身健身健身健身，配置爬山径和运动器材，配置爬山径和
64、运动器材 果园（兼花房、药草园）：后期运营可以向业主出租用以植栽、耕种，或者果园（兼花房、药草园）：后期运营可以向业主出租用以植栽、耕种，或者提供园提供园提供园提供园艺等服务艺等服务艺等服务艺等服务社区生活有机化社区生活有机化社区生活有机化社区生活有机化（拉近了人与自然、人与人的关系）；（拉近了人与自然、人与人的关系）；体验生活（满足业主个性化需求）体验生活（满足业主个性化需求）体验生活（满足业主个性化需求）体验生活（满足业主个性化需求）； 公园和商业街的水景规划，考虑人的公园和商业街的水景规划，考虑人的亲水性亲水性亲水性亲水性人文化人文化人文化人文化1.1.品质的生活、时间的增值品质的生活、
65、时间的增值根骨子里的中国；根骨子里的中国；根骨子里的中国；根骨子里的中国；附加值附加值附加值附加值1.1.“ “有些时代的影子有些时代的影子” ”对现代生活状态的反映对现代生活状态的反映对现代生活状态的反映对现代生活状态的反映 “ “梯田、桅杆、渔火梯田、桅杆、渔火梯田、桅杆、渔火梯田、桅杆、渔火” ”作为地域文脉的代表形式作为地域文脉的代表形式作为地域文脉的代表形式作为地域文脉的代表形式，用现代的设计手法，借助科技手，用现代的设计手法，借助科技手段，运用到灯光、小品设计等方面；段，运用到灯光、小品设计等方面； 水中雕塑：鸟群儿时的记忆水中雕塑：鸟群儿时的记忆 植被选择上也反映了时代的特征植被
66、选择上也反映了时代的特征植被选择上也反映了时代的特征植被选择上也反映了时代的特征：强调对竹子的大量运用，映射了社区主要群体：强调对竹子的大量运用，映射了社区主要群体“当代中青年精英当代中青年精英” ”节节拔高的活力节节拔高的活力Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.环境核心卖点环境核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点生态化生态化生态化生态化 三园环拥三园环拥三园环拥三园环拥 空气、水体质
67、量高空气、水体质量高空气、水体质量高空气、水体质量高（在巧妙的山水背景布局下，客户才（在巧妙的山水背景布局下，客户才本能地信服数据）本能地信服数据）高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值人性化人性化人性化人性化 景观设计人性化景观设计人性化景观设计人性化景观设计人性化 体育公园、果园的附加值体育公园、果园的附加值体育公园、果园的附加值体育公园、果园的附加值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值人文化人
68、文化人文化人文化 现代的本土、现代的自然现代的本土、现代的自然现代的本土、现代的自然现代的本土、现代的自然 成长的城市成长的城市成长的城市成长的城市 时间的烙印时间的烙印时间的烙印时间的烙印“反映时代特征的出品，最有价值反映时代特征的出品，最有价值反映时代特征的出品，最有价值反映时代特征的出品，最有价值” ”Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建筑建筑/户型户型 产品竞争力产品竞争力产品竞争力项目卖点产品
69、竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1风格风格风格风格 现代主义现代主义现代主义现代主义，与时代对话，拉近了与城市大环境的心理，与时代对话，拉近了与城市大环境的心理距离距离 讲究细节处理，装点温馨气氛讲究细节处理，装点温馨气氛讲究细节处理，装点温馨气氛讲究细节处理，装点温馨气氛人居尺度人居尺度人居尺度人居尺度 合理运用组团容积率划分，使不同的物业组团都有合合理运用组团容积率划分，使不同的物业组团都有合合理运用组团容积率划分，使不同的物业组团都有合合理运用组团容积率划分，使不同的物业组团都有合理的建筑人居尺度理的建筑人居尺度理的建筑人居尺度理的建筑人居尺度生态化生态化生
70、态化生态化1 1、优势、优势 公园、水库环绕公园、水库环绕公园、水库环绕公园、水库环绕2 2、劣势、劣势 周边环境略有复杂周边环境略有复杂人性化人性化人性化人性化 考虑周全，细致；考虑周全，细致； 创新实用创新实用Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建筑建筑/户型户型 产品竞争力产品竞争力产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1人文化人文化人文化人文化1 1、
71、优势：、优势：承载老城文化与现代生活相结合的传承历史文脉的人或承载老城文化与现代生活相结合的传承历史文脉的人或承载老城文化与现代生活相结合的传承历史文脉的人或承载老城文化与现代生活相结合的传承历史文脉的人或文化区域文化区域文化区域文化区域2 2、劣势：、劣势：受众理解有一定难度受众理解有一定难度户型户型户型户型 舒适度要高：通风采光好、景观质素高舒适度要高：通风采光好、景观质素高舒适度要高：通风采光好、景观质素高舒适度要高：通风采光好、景观质素高 附加值要高：户户大露台或庭院，更多赠送面积附加值要高：户户大露台或庭院，更多赠送面积附加值要高：户户大露台或庭院，更多赠送面积附加值要高：户户大露台
72、或庭院，更多赠送面积Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建筑建筑/户型户型 客户需求价值对接客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2风格风格风格风格 个性的风格，强调品味个性的风格，强调品味形象、标签；形象、标签；形象、标签；形象、标签； 现代主义现代主义现代主义现代主义：从公建到住宅贯穿现代的风格，尤以商业广场设计为例
73、，表达了强烈的：从公建到住宅贯穿现代的风格，尤以商业广场设计为例，表达了强烈的都市色彩都市色彩 温暖亲切温暖亲切温暖亲切温暖亲切：在用材、色彩上考虑住居的亲切、宜人（以住宅为例，原木色、局部自：在用材、色彩上考虑住居的亲切、宜人（以住宅为例，原木色、局部自然肌理的处理，舒服）然肌理的处理，舒服）人居尺度人居尺度人居尺度人居尺度 “ “看起来舒服看起来舒服” ”1 1 1 1、院落尺度、院落尺度、院落尺度、院落尺度 建筑间距离应大于人的私密空间尺度建筑间距离应大于人的私密空间尺度12m12m2 2 2 2、建筑尺度、建筑尺度、建筑尺度、建筑尺度 标志建筑物视角应当大于标志建筑物视角应当大于181
74、8度度强烈的心理意向强烈的心理意向“ “这里是这里是”3 3 3 3、建筑比例、建筑比例、建筑比例、建筑比例 要充分体现了现代主义构图原理（黄金分割比等）、柯布理论（人的尺度）要充分体现了现代主义构图原理（黄金分割比等）、柯布理论（人的尺度）生态化生态化生态化生态化 “ “坐享自然坐享自然坐享自然坐享自然” ” 公园、水库环绕公园、水库环绕公园、水库环绕公园、水库环绕 GGGG内部生态景观营造内部生态景观营造内部生态景观营造内部生态景观营造人性化人性化人性化人性化 舒适的生活舒适的生活 私密性私密性基本需求、品质生活基本需求、品质生活基本需求、品质生活基本需求、品质生活 注重细节、立面造型的光
75、影效果遮阳提升居住私密性注重细节、立面造型的光影效果遮阳提升居住私密性Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建筑建筑/户型户型 客户需求价值对接客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求项目实践项目卖点项目实践项目卖点项目实践项目卖点项目实践项目卖点2 2 2 2人文化人文化人文化人文化 对城市（文化）的肯定、向对城市（文化）的肯定、向往（延续性和发展进程）往（延续性和发展进程）积极向上的职业精神积极
76、向上的职业精神积极向上的职业精神积极向上的职业精神根骨子里的地域情结根骨子里的地域情结根骨子里的地域情结根骨子里的地域情结 建筑立面、屋顶、商业广场，应略带变形的建筑立面、屋顶、商业广场，应略带变形的带有汉唐文化的元素带有汉唐文化的元素带有汉唐文化的元素带有汉唐文化的元素，映射了着文化的，映射了着文化的衍变，从历史（地域）现代的跨越衍变，从历史（地域）现代的跨越户型户型户型户型 功能个性化功能个性化个性化需求个性化需求个性化需求个性化需求 舒适居住舒适居住基本需求基本需求基本需求基本需求 附加值高附加值高高价值高价值高价值高价值1 1、功能个性化功能个性化功能个性化功能个性化 室内空间多功能用
77、途室内空间多功能用途2 2、舒适居住舒适居住舒适居住舒适居住 开间尺寸，通风朝向开间尺寸，通风朝向OKOK 户户有风景，坐享大自然户户有风景，坐享大自然 标准设计、方正、实用标准设计、方正、实用3 3、高附加值高附加值高附加值高附加值 户户大露台或庭院，充分接触大自然，同时打造了很好的家庭氛围平台户户大露台或庭院，充分接触大自然，同时打造了很好的家庭氛围平台Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.建筑建筑/户
78、型户型 核心卖点核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点风格风格风格风格 尊重历史文化的现代主义尊重历史文化的现代主义尊重历史文化的现代主义尊重历史文化的现代主义 强烈的时代感觉强烈的时代感觉强烈的时代感觉强烈的时代感觉 讲究细节讲究细节讲究细节讲究细节人居尺人居尺人居尺人居尺度度度度 院落尺度院落尺度院落尺度院落尺度“ “科学筑家科学筑家科学筑家科学筑家” ”在院落组团上的量化表现在院落组团上的量化表现在院落组团上的量化表现在院落组团上的量化表现 建筑尺度建筑尺度建筑尺度建筑尺度/ / / /比例比例比例比例“ “科学筑家科学筑家科学筑家科学筑家” ”在建筑立面上的量化表现在
79、建筑立面上的量化表现在建筑立面上的量化表现在建筑立面上的量化表现生态化生态化生态化生态化 水绿化带坡地建筑水绿化带坡地建筑水绿化带坡地建筑水绿化带坡地建筑高性价比，高性价比，高性价比，高性价比，已不是金字塔顶的阶已不是金字塔顶的阶层的独享层的独享人性化人性化人性化人性化 “ “科学筑家科学筑家科学筑家科学筑家” ”在建筑立面上的细节体现在建筑立面上的细节体现在建筑立面上的细节体现在建筑立面上的细节体现人文化人文化人文化人文化 现代的本土现代的本土现代的本土现代的本土户型户型户型户型 个性设计、舒适居住、品质生活个性设计、舒适居住、品质生活个性设计、舒适居住、品质生活个性设计、舒适居住、品质生活
80、“科学筑家科学筑家科学筑家科学筑家” ”在户型的具体体现在户型的具体体现在户型的具体体现在户型的具体体现Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.工艺工艺/设备产品竞争力设备产品竞争力 产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1公共装修公共装修公共装修公共装修 提示：近身尺寸石材，低成本高感受的细节处理提示：近身尺寸石材，低成本高感受的细节处理 健康、实用、高效、讲究
81、细节健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节科学的设计理念科学的设计理念科学的设计理念科学的设计理念设备设备设备设备1 1、优势、优势 科技应用更加广泛科技应用更加广泛科技应用更加广泛科技应用更加广泛：应用范围：从整个社区的智能安防应用范围：从整个社区的智能安防局部户型的门磁局部户型的门磁科技含量：从高科技的自清洁玻璃科技含量：从高科技的自清洁玻璃生态的湿地处理生态的湿地处理 科技应用区域市场领先科技应用区域市场领先科技应用区域市场领先科技应用区域市场领先自清洁玻璃、门磁、太阳能风能照明灯均成为区域市场科技产品的代表水平自清洁玻璃、门磁、太阳能风能照明灯均
82、成为区域市场科技产品的代表水平 科技人性化科技人性化科技人性化科技人性化考虑周到（驱蚊灯）考虑周到（驱蚊灯） 与不同档次的定位产品相结合与不同档次的定位产品相结合与不同档次的定位产品相结合与不同档次的定位产品相结合高定位产品，科技含量高（自清洁玻璃）高定位产品，科技含量高（自清洁玻璃）提示：科技含量高提示：科技含量高的产品，应关注使的产品，应关注使用方面的耐久性；用方面的耐久性；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty
83、 Ltd.工艺工艺/设备设备 客户需求价值对接客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2公共装修公共装修公共装修公共装修 健康材料健康材料健康生活健康生活健康生活健康生活 现代生活现代生活现代生活方式现代生活方式现代生活方式现代生活方式 高效率高效率生活节奏快、务实生活节奏快、务实生活节奏快、务实生活节奏快、务实高效高效高效高效 档次高、关注细档次高、关注细节节品质生活品质生活品质生活品质生活1 1 1 1、绿色建材：、绿色建材：、绿色建材：、绿色建材：客餐厅，绿色环保乳胶漆；室内家具板材采客餐厅，绿色环保乳胶
84、漆；室内家具板材采用用E1E1级材料，保证住居健康（市场板材分为三个级别，级材料，保证住居健康（市场板材分为三个级别，E1-E1-E3E3，其中，其中E3E3是最高级别）是最高级别）2 2 2 2、 新功能新功能新功能新功能 部分采用中西厨设计部分采用中西厨设计3 3 3 3、高使用率、高使用率、高使用率、高使用率 橱柜：使用效率高，配置一定数量的拉抽；部分单元结橱柜：使用效率高，配置一定数量的拉抽；部分单元结合转角设计，配置转角拉篮，充分利用空间（相当于增加合转角设计，配置转角拉篮，充分利用空间（相当于增加了厨柜的高度和长度）了厨柜的高度和长度） 衣柜：项目所有主人房及个别客房赠送大容量衣柜
85、；衣衣柜：项目所有主人房及个别客房赠送大容量衣柜；衣柜内配有桂衣杆、裤架、领带格、全身镜及一定数量的抽柜内配有桂衣杆、裤架、领带格、全身镜及一定数量的抽屉，空间使用率将比普通衣柜高出屉，空间使用率将比普通衣柜高出2020以上以上细节设计：细节设计：细节设计：细节设计：如可拉伸龙头、床前灯口位、防滑地砖，增如可拉伸龙头、床前灯口位、防滑地砖，增加住居的便利和舒适度加住居的便利和舒适度人体工学：人体工学：人体工学：人体工学：家居尺度，便捷实用以厨房为例，操作台家居尺度，便捷实用以厨房为例，操作台面范围是以人的臂端为原点，手臂长为半径的圆，方便使面范围是以人的臂端为原点，手臂长为半径的圆，方便使用用
86、提示：入户大厅、提示：入户大厅、电梯间的使用舒适电梯间的使用舒适度、使用效率均是度、使用效率均是公共装修档次的标公共装修档次的标志志Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.工艺工艺/设备设备 客户需求价值对接客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求项目实践项目卖点项目实践项目卖点项目实践项目卖点项目实践项目卖点2 2 2 2设备设备设备设备科技态度科技态度科技态度科技态度“ “让生活让生活让生活让生活
87、变得更好变得更好变得更好变得更好” ”1 1、安全、安全、安全、安全围墙摄像头、红外线、围墙摄像头、红外线、户型：门磁户型：门磁2 2 2 2、 生态环保生态环保生态环保生态环保循环水系统水可以使局部小气候更加湿润、凉爽循环水系统水可以使局部小气候更加湿润、凉爽湿地湿地Low-eLow-e玻璃玻璃3 3 3 3、人性化、人性化、人性化、人性化驱蚊灯舒适居住驱蚊灯舒适居住自清洁玻璃自清洁玻璃4 4 4 4、试验基地、试验基地、试验基地、试验基地太阳能风能照明灯；试验基地性质，代表了公司在太阳能风能照明灯；试验基地性质，代表了公司在产品开发前沿的探索精神，不仅赢得市场的尊重，还使产品开发前沿的探索
88、精神，不仅赢得市场的尊重，还使得得“ “科学筑家科学筑家” ”的实践结构层次更加丰富的实践结构层次更加丰富Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.工艺工艺/设备核心卖点设备核心卖点 项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点公共装修公共装修公共装修公共装修 健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节科学的设计理念科学的设计理念科学的设计理念科
89、学的设计理念人体工学人体工学人体工学人体工学科学筑家在公共装修的量化体现科学筑家在公共装修的量化体现科学筑家在公共装修的量化体现科学筑家在公共装修的量化体现设备设备设备设备 科技引领现代生活科技引领现代生活科技引领现代生活科技引领现代生活科学筑家在产品前沿（高科技含量）的具体体现科学筑家在产品前沿（高科技含量）的具体体现科学筑家在产品前沿（高科技含量）的具体体现科学筑家在产品前沿（高科技含量）的具体体现Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-201
90、1 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务产品竞争力服务产品竞争力 产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1交通交通交通交通 临近胜利大街、乐天大街等主干道，交通方便临近胜利大街、乐天大街等主干道，交通方便临近胜利大街、乐天大街等主干道，交通方便临近胜利大街、乐天大街等主干道，交通方便学校学校学校学校优势优势 项目内规划的幼儿园、学校对项目的配套有了很大的提高项目内规划的幼儿园、学校对项目的配套有了很大的提高 品牌名校，旁证：融侨、九锦台项目与大盘的成功合作，对项目销售与品牌形象有了很大的提升品牌名校，旁证：融侨、九锦台项目与大盘的成功合作，
91、对项目销售与品牌形象有了很大的提升商业商业商业商业 规划理念要先进：业态组合的合理性规划理念要先进：业态组合的合理性 项目自身商业的规模和配套与项目产品的互动项目自身商业的规模和配套与项目产品的互动有效展示项目的最大价值有效展示项目的最大价值 项目前期，成熟度与竞争对手相比较落后项目前期，成熟度与竞争对手相比较落后提示：展示充分（面）、情景展示（点）提示：展示充分（面）、情景展示（点）提示：展示充分（面）、情景展示（点）提示：展示充分（面）、情景展示（点）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile
92、 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务产品竞争力服务产品竞争力产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1会所会所会所会所 定位较清晰运动会所，且项目可以有效结合河景公园、景观带资源，打造专业运动概念定位较清晰运动会所，且项目可以有效结合河景公园、景观带资源，打造专业运动概念 提示：只是概念打造，会所使用时开展羽毛球馆、乒乓球馆等项目经营，收益也会不错提示：只是概念打造，会所使用时开展羽毛球馆、乒乓球馆等项目经营，收益也会不错公园公园公园公园 河景公园，还有点式的体育公园、果园，同时可联合
93、会所配套，商业街形成一系列特色园区（如街区花园等）河景公园，还有点式的体育公园、果园，同时可联合会所配套，商业街形成一系列特色园区（如街区花园等）提示提示 对社区管理提出更高要求对社区管理提出更高要求城市名片，曲江南湖的缩影城市名片，曲江南湖的缩影城市名片，曲江南湖的缩影城市名片，曲江南湖的缩影Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务产品竞争力服务产品竞争力产品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点产
94、品竞争力项目卖点产品竞争力项目卖点1 1 1 1酒店酒店酒店酒店酒店是城市化综合服务的集中载体，是不同人群、不同信息混杂的大平台酒店是城市化综合服务的集中载体，是不同人群、不同信息混杂的大平台酒店是城市化综合服务的集中载体，是不同人群、不同信息混杂的大平台酒店是城市化综合服务的集中载体，是不同人群、不同信息混杂的大平台服务服务服务服务充分利用信息社会的平台共享和联动机制，打造城市化的品质生活社区。充分利用信息社会的平台共享和联动机制，打造城市化的品质生活社区。服务水准是城市化的软标志，既是外在的表象，也有内在的涵义服务水准是城市化的软标志，既是外在的表象，也有内在的涵义服务水准是城市化的软标志
95、，既是外在的表象，也有内在的涵义服务水准是城市化的软标志，既是外在的表象，也有内在的涵义Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务客户需求价值对接服务客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2交通交通交通交通便捷便捷胜利大街、乐天大街胜利大街、乐天大街学校学校学校学校 “ “好学校，好教育好学校，好教育” ”重视子
96、女教育重视子女教育重视子女教育重视子女教育 “ “我几个生意朋友的孩子都在我几个生意朋友的孩子都在名校，到时我也一定把孩子送进名校，到时我也一定把孩子送进名校名校” ”未来的期许；隐约的攀比（面子）未来的期许；隐约的攀比（面子）未来的期许；隐约的攀比（面子）未来的期许；隐约的攀比（面子） “ “国外教育好，学得多国外教育好，学得多” ”好教育，高起点好教育，高起点好教育，高起点好教育，高起点 政策利好：辟新地，不减少政策利好：辟新地，不减少项目用地，确保收益项目用地，确保收益 品牌名校：与知名学校合作品牌名校：与知名学校合作 国际平台：开拓对外交流平国际平台：开拓对外交流平台台“ “教育是一切
97、的基础，于国家、于社会、于每个教育是一切的基础，于国家、于社会、于每个家庭（家族）均是如此家庭（家族）均是如此” ”今天的教育承载了太多的东西今天的教育承载了太多的东西Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务客户需求价值对接服务客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2会所会所会所会所现代的节奏、健康现代的节奏、
98、健康现代的节奏、健康现代的节奏、健康的生活的生活的生活的生活生命在于运动生命在于运动生命在于运动生命在于运动 基本功能：泳池（室外）、网球（室外）、羽毛基本功能：泳池（室外）、网球（室外）、羽毛球（室内）、壁球（室内）、乒乓球、台球、健身球（室内）、壁球（室内）、乒乓球、台球、健身（室内）、阅览室（室内）等（室内）、阅览室（室内）等 特色功能：泳池无边际、水上运动中心、攀岩特色功能：泳池无边际、水上运动中心、攀岩中心（室外，结合河景）、太极（室外）、瑜珈中心（室外，结合河景）、太极（室外）、瑜珈（室内）（室内）Evaluation only.Created with Aspose.Slides
99、 for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务客户需求价值对接服务客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2公园公园公园公园 沟通交流的平台沟通交流的平台现代人，信息为先现代人，信息为先现代人，信息为先现代人，信息为先 社区大家庭社区大家庭和谐的社区邻里关系和谐的社区邻里关系和谐的社区邻里关系和谐的社区邻里关系 “ “像小时候的（城像小时候的（城市）公园市）公园” ”城市情结城市情结城市情结城市情结
100、多层次的公园系统，全方位的交往平台多层次的公园系统，全方位的交往平台多层次的公园系统，全方位的交往平台多层次的公园系统，全方位的交往平台仅以果园为例，耕种、经验交流、果仅以果园为例，耕种、经验交流、果实分享，均是邻里沟通的机会实分享，均是邻里沟通的机会 营造丰富社区生活营造丰富社区生活营造丰富社区生活营造丰富社区生活：散步路、慢跑径；：散步路、慢跑径；叠水公园，打造格调商业氛围；体育公园，叠水公园，打造格调商业氛围；体育公园，健康石子路、体育器械，可一显身手；果健康石子路、体育器械，可一显身手；果园，种植四季蔬菜瓜果，回归自然，同时园，种植四季蔬菜瓜果，回归自然，同时提供养护服务提供养护服务
101、自然的背景人文的痕迹（如雕塑、标自然的背景人文的痕迹（如雕塑、标识等）品质识等）品质 说明：河景公园是向区域开放的，资源说明：河景公园是向区域开放的，资源共享；体育公园和果园则向业主开放共享；体育公园和果园则向业主开放资源的有效整合和利用资源的有效整合和利用公园的记忆：欢快、明亮，是承载童年快乐的场所；学生的春游、公园的记忆：欢快、明亮，是承载童年快乐的场所；学生的春游、六一与其密切地联系在一起六一与其密切地联系在一起社会发展了，公园遍地是，住宅社区也是一个大公园了社会发展了，公园遍地是，住宅社区也是一个大公园了Evaluation only.Created with Aspose.Slide
102、s for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务客户需求价值对接服务客户需求价值对接客户需求客户需求客户需求客户需求价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点价值对接项目卖点2 2 2 2服务服务服务服务 社区安全第一社区安全第一置业基本需求安全置业基本需求安全置业基本需求安全置业基本需求安全 “ “时代发展太快，消息时代发展太快，消息要跟上要跟上” ”现代社会，信息为王现代社会，信息为王现代社会，信息为王现代社会，信息为王 “ “真想在家就一切搞定真想在家就一切搞定” ” 便
103、捷舒适生活、个性需求便捷舒适生活、个性需求便捷舒适生活、个性需求便捷舒适生活、个性需求1 1、销售代理：销售代理：销售代理：销售代理： 项目形象代表项目形象代表/ /每月服务之星每月服务之星 家居服务延展：如房产绿色信息通道家居服务延展：如房产绿色信息通道2 2、物业管理：物业管理：物业管理：物业管理： 安全第一：周边治安联防、社区治安安全第一：周边治安联防、社区治安 积极打造相关信息共享平台，以开发区为目标，积极打造相关信息共享平台，以开发区为目标，同时吸引新塘客户同时吸引新塘客户 建立特约商家平台，联动其他相关配套（如教育、建立特约商家平台，联动其他相关配套（如教育、健身等）和服务机构，使
104、业主感受城市般的便捷与健身等）和服务机构，使业主感受城市般的便捷与舒适舒适 针对不同档次的客户（尤其高端客户）提供个性针对不同档次的客户（尤其高端客户）提供个性化服务，彰显其地位和身份化服务，彰显其地位和身份Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.配套配套/服务服务 核心卖点核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点交通交通交通交通 多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公
105、交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷 胜利大街、乐天大街胜利大街、乐天大街胜利大街、乐天大街胜利大街、乐天大街学校学校学校学校 品牌学校，好教育就在家门口品牌学校，好教育就在家门口品牌学校，好教育就在家门口品牌学校，好教育就在家门口 国际平台，高起点，好前景国际平台，高起点，好前景国际平台，高起点，好前景国际平台，高起点，好前景商业商业商业商业 城市便利生活城市便利生活城市便利生活城市便利生活 都市品质生活都市品质生活都市品质生活都市品质生活会所会所会所会所 体育会所、健康生活体育会所、健康生活体育会所、健康生活体育会所、健康生活 心随我动、轻舞飞扬心随我动、轻舞飞扬心随我动、轻舞飞扬心
106、随我动、轻舞飞扬项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点公园公园公园公园 城市公园，休闲交往城市公园，休闲交往城市公园，休闲交往城市公园，休闲交往 和谐社区，大家生活和谐社区，大家生活和谐社区，大家生活和谐社区，大家生活酒店酒店酒店酒店形象标牌形象标牌形象标牌形象标牌服务服务服务服务 配套城市化配套城市化配套城市化配套城市化 服务市场化服务市场化服务市场化服务市场化 平台共享化平台共享化平台共享化平台共享化 通道通道通道通道“ “绿色绿色绿色绿色” ”化化化化Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client P
107、rofile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.品牌力市场环境品牌力市场环境分析：分析：诉求点诉求点诉求点诉求点：“ “实惠实惠实惠实惠” ”、“ “豪宅豪宅豪宅豪宅”“”“异域风情异域风情异域风情异域风情”“”“优美环优美环优美环优美环境境境境” ”，其中，其中“ “实惠实惠” ”、“ “豪宅豪宅” ”在渭南市场尤为普及，在渭南市场尤为普及，且在产品方面给客户以强烈的且在产品方面给客户以强烈的“ “欧陆风欧陆风” ”印象印象该该诉求点较难在形象认知上真正打动西安的中高端消费诉求点较难在形象认知上真正打动西安的中高端消费群。群。起跑点起跑点起
108、跑点起跑点：平台较低平台较低平台较低平台较低，老城区域大部分项目落脚点均是，老城区域大部分项目落脚点均是“ “房子房子房子房子” ”，“ “社区社区社区社区” ”，部分项目虽然提出，部分项目虽然提出“ “国际社区国际社区” ”的概念，但现实开发过程中的品牌整合和传播能力的概念，但现实开发过程中的品牌整合和传播能力一般，最后的一般，最后的诉求方向趋于形而上（如诉求方向趋于形而上（如诉求方向趋于形而上（如诉求方向趋于形而上（如“ “上善若水上善若水上善若水上善若水” ”），实际利益面相对狭窄（延展性一般），实际利益面相对狭窄（延展性一般），实际利益面相对狭窄（延展性一般），实际利益面相对狭窄（延展
109、性一般）；其它项；其它项目诉求虽然强化资源或定位的差异化，但目诉求虽然强化资源或定位的差异化，但主要局限在主要局限在主要局限在主要局限在自身圈层（强调产品和企业导向），后续的发展增加自身圈层（强调产品和企业导向），后续的发展增加自身圈层（强调产品和企业导向），后续的发展增加自身圈层（强调产品和企业导向），后续的发展增加变数（持续力一般）变数（持续力一般）变数（持续力一般）变数（持续力一般）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspos
110、e Pty Ltd.市场大势市场大势提示：占据区域市场独特提示：占据区域市场独特提示：占据区域市场独特提示：占据区域市场独特性第一、成为老城最具价性第一、成为老城最具价性第一、成为老城最具价性第一、成为老城最具价值的居住城帮是物质基础值的居住城帮是物质基础值的居住城帮是物质基础值的居住城帮是物质基础 关键词：沋河岸关键词：沋河岸关键词：沋河岸关键词：沋河岸 大盘大盘大盘大盘目目标标引领区域市场新标杆，引领区域市场新标杆，引领区域市场新标杆，引领区域市场新标杆，跻身渭南开发商第一阵营跻身渭南开发商第一阵营跻身渭南开发商第一阵营跻身渭南开发商第一阵营 Evaluation only.Created
111、 with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第四章第四章如何站位如何站位项目定位项目定位360写字楼网 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标架构目标架构： 市场市场占据区域市场独特性第一项目项目成为渭南市最具价值的居住城邦公司公司进入渭南房地产开发商第一阵营项目竞争
112、力（产品力项目竞争力（产品力/ /品牌力）品牌力）项目客户需求（价值对接）项目客户需求（价值对接）品牌资产（平台）品牌资产（平台）市场大势市场大势 核心概念核心概念品牌主张品牌主张传播推广策略传播推广策略媒体投放策略媒体投放策略 架构： 目标Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼大盘、大社区大盘、大社区规模规模品牌联合、大运营品牌联合、大运营 规模规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺
113、设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼老城区老城区区位区位( (大大)- )-老城区老城区新城市新城市区位区位( (小小)- )-沋河岸沋河岸都市氛围、国际城都市氛围、国际城现代生活、现代城现代生活、现代城沋河岸、一河三园景观沋河岸、一河三园景观中轴区域中轴区域胜利大街、乐天大街城市交通双引擎胜利大街、乐天大街城市交通双引擎区位区位- -交通交通多条城市公交，坐享城市便捷多条城市
114、公交，坐享城市便捷品牌联合、大运营品牌联合、大运营 规模区位区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼高低搭配的不同容积率物业高低搭配的不同容积率物业 容积率容积率 规划理念规划理念 先进的规划理念先进的规划理念什么是好规划什么是好规划复合、多元的社区复合、多元的社区可持续发展的社区可持续发展的社区（复合、多元是前提条（复合、多元是前提条件）；前因后果
115、，因为复杂的相对单一而言，代表了高级别、件）；前因后果，因为复杂的相对单一而言，代表了高级别、高水平高水平“科学的前瞻性科学的前瞻性” 和谐、温馨的社区和谐、温馨的社区“大家大家” 适宜的资源利用：平等、共享、权利、义务适宜的资源利用：平等、共享、权利、义务“本项目公民本项目公民”身份的象征身份的象征投资潜力高性价比投资潜力高性价比 交通组织交通组织 交通组织人性化交通组织人性化“科学筑家科学筑家”在交通方面的细致考虑在交通方面的细致考虑 规模区位规划规划环境建筑户型配套服务工艺设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5
116、Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼河景公园公园、沋河宽景观绿化带河景公园公园、沋河宽景观绿化带生态化生态化 人性化人性化 空气、水体质量高空气、水体质量高（在巧妙的山水背景布局下，客户才本能地信服数据）高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值 景观设计人性化景观设计人性化体育公园、果园的附加值体育公园、果园的附加值高性价比：健康和美好生活的潜在价值高性价比：健康和美好生活的潜在价值现代的本土、现代的自然现代的本土、现代的自然人文化人文化 成长的城市，时间的烙印成
117、长的城市，时间的烙印 规模区位规划环境环境建筑户型配套服务工艺设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼尊重历史文化的现代主义尊重历史文化的现代主义风格风格 强烈的时代感觉强烈的时代感觉建筑尺度建筑尺度/ /比例比例“科学筑家科学筑家”在建筑立面上的量化表现在建筑立面上的量化表现 讲究细节讲究细节 人居尺度人居尺度 院落尺度院落尺度“科学筑家科学筑家”在院落组团上的量化表现在院落组团
118、上的量化表现 生态化生态化 水绿化带坡地建筑水绿化带坡地建筑高性价比高性价比人性化人性化 “科学筑家科学筑家”在建筑立面上的细节体现在建筑立面上的细节体现 人文化人文化 现代的本土现代的本土 户型户型 个性设计，无尽遐想个性设计，无尽遐想朝向通风优越，舒适居住朝向通风优越，舒适居住高附加值，品质生活高附加值，品质生活“科学筑家科学筑家”在户型的具体体现在户型的具体体现 规模区位规划环境建筑建筑户型户型配套服务工艺设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2
119、004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼健康、实用、高效、讲究细节健康、实用、高效、讲究细节科学的设计理念科学的设计理念公共装修公共装修人体工学人体工学科学筑家在精装修的量化体现科学筑家在精装修的量化体现 规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺工艺设备设备科科技技引引领领现现代代生生活活科科学学筑筑家家在在产产品品前前沿沿（高高科科技技含含量）的具体体现量）的具体体现 设备设备 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-
120、2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼交通交通 学校学校 商业商业 会所会所 公园公园 多条城市公交，坐享城市便捷多条城市公交，坐享城市便捷胜利大街、乐天大街胜利大街、乐天大街 品牌学校，好教育就在家门口品牌学校，好教育就在家门口国际平台，高起点，好前景国际平台，高起点，好前景 城市便利生活城市便利生活都市品质生活都市品质生活 品牌联合品牌联合体育会所、健康生活体育会所、健康生活心随我动、轻舞飞扬心随我动、轻舞飞扬 城市公园，休闲交往城市公园，休闲交往和谐社区，大家生活和谐社区，大家生活 城市之光，文化天空城市之光，文化天空 规模区位规划环境建筑户型配套配套服务服务工
121、艺设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼服务服务 配套城市化配套城市化服务市场化服务市场化平台共享化平台共享化 通道通道“绿色绿色”化化 规模区位规划环境建筑户型配套配套服务服务工艺设备Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011
122、 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼规模规模区位区位( (大大)- )-城北城北区位区位( (小小)- )-城市核心城市核心交通组织交通组织 人居尺度人居尺度 风格风格 公共装修公共装修 学校学校 商业商业 配套城市化服务市场化通道“绿色”化 大盘、大社区品牌联合、大运营 老城区都市氛围、国际城现代生活、现代城先进的规划理念什么是好规划规模区位规划环境建筑户型配套服务工艺设备多条城市公交，坐享城市便捷河景公园，沋河宽景观绿化带 品牌联合，好教育就在家门口国际平台，高起点，好前景 现代的本土、现代的自然城市便利生活都市品质生活 讲究细节尊重历史文化的现代主义Evaluatio
123、n only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.核心理念核心理念提炼提炼规模区位规模区位规划规划环境环境建筑户型建筑户型配套服务配套服务工艺设备工艺设备老区位、新城市老城区、新城邦新社区和谐大社区新生态自然之上的设计新建筑温暖的现代主义新都会品牌携手、城市生活新科技科技引领现代生活Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0
124、.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目核心概念项目核心概念： 核心概念：核心概念：核心概念：核心概念：沋河岸，现代城市中的文化自然城邦沋河岸，现代城市中的文化自然城邦沋河岸，现代城市中的文化自然城邦沋河岸，现代城市中的文化自然城邦核心词：核心词：核心词：核心词：新城邦新城邦新城邦新城邦概念价值：概念价值：概念价值：概念价值：城市、文化、自然、沋河岸城市、文化、自然、沋河岸城市、文化、自然、沋河岸城市、文化、自然、沋河岸 多元化的消费驱动力、多维度的利益诉求多元化的消费驱动力、多维度的利益诉求（核心概念的延展性标准）（核心概念的延展性标准） 生活导向、社会导
125、向生活导向、社会导向 产品导向、企业导产品导向、企业导向（核心概念的持久性标准）向（核心概念的持久性标准）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目核心概念项目核心概念： 品牌主张：品牌主张： 让自然与文化回归城市让自然与文化回归城市Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright
126、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.品牌屋品牌屋城市、文化、自然、沋河岸城市、文化、自然、沋河岸沋河岸，现代城市中的文化自然城邦沋河岸，现代城市中的文化自然城邦让自然回归城市让自然回归城市1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 6温温暖暖的的现现代代主主意意老老城城区区和和谐谐大大社社区区科科技技引引领领现现代代生生活活自自然然之之上上的的设设计计区区位位社社区区生生态态建建筑筑科科技技都都会会品品牌牌携携手手城城市市品品质质区位区位区位区位规划规划规划规划环境环境环境环境建筑户型建筑户型建筑户型建筑户型工艺设备工艺设备工艺设备工艺设备
127、配套配套配套配套核心理念核心理念品牌主张品牌主张Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第四章第四章整体营销策划建议整体营销策划建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.踏入务实的渭南市场，踏入务实的渭南市场，需要通过项目
128、让市场认识发展商需要通过项目让市场认识发展商即借即借助项目高水平的开发，跻身渭南房地产第一阵营助项目高水平的开发，跻身渭南房地产第一阵营以强势品牌带动项目品牌形象的确立，完成市场的有效区隔；以强势品牌带动项目品牌形象的确立，完成市场的有效区隔；同时配合优质的产品和天然不可复制的坡水环境，打造老城区最同时配合优质的产品和天然不可复制的坡水环境，打造老城区最具价值的居住大盘，具价值的居住大盘，确立项目高品质的市场标竿确立项目高品质的市场标竿；结合住居新标；结合住居新标准的推广宣传，准的推广宣传，影响核心客户和业内意见领袖影响核心客户和业内意见领袖，最终达到引领市，最终达到引领市场的目标。场的目标。
129、大盘开发，大盘开发，首要的目标在于聚集人气首要的目标在于聚集人气。项目坚持住宅和配套。项目坚持住宅和配套联动的原则，前期实现住宅物业的混合开发、配套先行，后期平联动的原则，前期实现住宅物业的混合开发、配套先行，后期平价入市，结合推货策略，反衬首批单位的高性价比，主要目标直价入市，结合推货策略，反衬首批单位的高性价比，主要目标直指中高层面核心客户，利用其市场口碑，实现高效传播指中高层面核心客户，利用其市场口碑，实现高效传播总体营销策略总体营销策略 让我们起点高些让我们起点高些 策略1 策略2 策略3 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .
130、NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 大盘运营，城市文化气质。配套的引进和成功运营，一方大盘运营，城市文化气质。配套的引进和成功运营，一方面体现了地产商的开发水平，彰显了公司实力，一方面可以给面体现了地产商的开发水平，彰显了公司实力，一方面可以给予客户信心，因为眼前便是这是未来生活的展现，再一方面，予客户信心，因为眼前便是这是未来生活的展现，再一方面，高品质配套意味着高品质的生活，它也将有效地打动消费者高品质配套意味着高品质的生活，它也将有效地打动消费者（尤其是相对苛求地意见领袖）；所以应当（尤其是
131、相对苛求地意见领袖）；所以应当坚持坚持“配套先行配套先行”、坚持坚持“品牌配套品牌配套”、执行、执行“配套展示配套展示”的联动策略的联动策略 尊重市场认知惯性，前期执行小众营销。在现场展示有限尊重市场认知惯性，前期执行小众营销。在现场展示有限的条件下，不适宜进行大规模的推广，但市场需要项目发出的的条件下，不适宜进行大规模的推广，但市场需要项目发出的声音，同时，鉴于项目的巨大后续供应，所以声音，同时，鉴于项目的巨大后续供应，所以前期选择更慎重前期选择更慎重和到位的推广模式和到位的推广模式小众营销：即通过对市场消费意见领袖小众营销：即通过对市场消费意见领袖的直接拓展和线下活动推广，吸纳项目核心客户
132、，同时给市场的直接拓展和线下活动推广，吸纳项目核心客户，同时给市场充分认识项目、认识发展商的时间，为后续大卖做好铺垫、为充分认识项目、认识发展商的时间，为后续大卖做好铺垫、为后续物业升值埋好伏笔后续物业升值埋好伏笔总体营销策略总体营销策略 让我们起点高些让我们起点高些策略4 策略5 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.项目卖点整合项目卖点整合 卖点一：老城区卖点一：老城区 新城邦新城邦 卖点二：城市运营、
133、大盘气质卖点二：城市运营、大盘气质卖点三：品牌携手、品质生活卖点三：品牌携手、品质生活卖点四：和谐社区、文化社区卖点四：和谐社区、文化社区卖点五：三大公园、河景绿化带卖点五：三大公园、河景绿化带卖点六：现代设计、温馨生活卖点六：现代设计、温馨生活卖点七：依附名校，高附加值卖点七：依附名校，高附加值卖点八：个性设计、多变功能卖点八：个性设计、多变功能卖点九：本土现代、自然现代卖点九：本土现代、自然现代卖点十：绿色装修、健康高效卖点十：绿色装修、健康高效卖点十一：科学开发、以人为本卖点十一：科学开发、以人为本 卖点一：城北卖点一：城北 城市大势城市大势 项目位于渭南城市生态景观的发展主轴线上，产业
134、基础雄厚，意味着区域强大的发展潜力；这里有发达的交通路网市政道路规划等，意味着便捷的工作、生活以及区域强大的辐射影响力；意味着高平台、高视野、多机遇卖点二：城市运营、大盘气质卖点二：城市运营、大盘气质 项目以实践新城市为理想，运用国际先进的“新城市主义”开发理念，以住宅开发为主，同时涵盖了多项城市配套的系统运营，目标是打造一座复合型的现代城市一个集居住、工作、购物、娱乐有机结合的区域共享中心。住宅涵盖多种产品；配套更是统筹了交通、教育、商业、餐饮、休闲、娱乐等多元的市政配套。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cli
135、ent Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客户拓展策略客户拓展策略 策略一策略一策略一策略一： 立足本地老城区；立足本地老城区；立足本地老城区；立足本地老城区；线上老城区、中心区，线线上老城区、中心区，线线上老城区、中心区，线线上老城区、中心区，线下整个渭南同时撒网伴下整个渭南同时撒网伴下整个渭南同时撒网伴下整个渭南同时撒网伴随项目的持续性开发、区随项目的持续性开发、区随项目的持续性开发、区随项目的持续性开发、区域板块成熟度提高，客户域板块成熟度提高，客户域板块成熟度提高，客户域板块成熟度提高，客户将逐步扩大至整个渭南区将逐步
136、扩大至整个渭南区将逐步扩大至整个渭南区将逐步扩大至整个渭南区域以周边县市地区域以周边县市地区域以周边县市地区域以周边县市地区 有效消费力充足，有意本区域置业；由于选择少，无法释放有效需求，有外流趋势；提升项目档次形象； Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.对广州客户的利对广州客户的利用有两个目的：用有两个目的：客户拓展策略客户拓展策略 策略二：策略二：策略二：策略二： 城北客户的利益刺城北客户的利益刺城北
137、客户的利益刺城北客户的利益刺激点可以利用外围客户，激点可以利用外围客户，激点可以利用外围客户，激点可以利用外围客户，即全市客户即全市客户即全市客户即全市客户 老老城城客客户户的的置置业业特特征征之之一一：拥拥有有难难以以割割舍舍的的本本土土情情结结当当他他们们认认同同了了项项目目，等等于于承认了项目的老城范畴。承认了项目的老城范畴。提高老城客户对项目区域提高老城客户对项目区域（区位老城区的认可度）（区位老城区的认可度）大大盘盘必必需需面面对对的的问问题题：潜潜在在的的外外围围项项目目数数量量较较多多、规规模模较较大大，项项目目仅仅仅仅依依赖赖本本地地区区市市场场的的消消化化，开开发发速速度度将
138、将难难以以满满足足要要求求，启启动动全全市市区区域域市场将是必然。市场将是必然。 为后续启动渭南市场做好为后续启动渭南市场做好铺垫铺垫Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客户拓展策略客户拓展策略两个阶段：两个阶段：客户拓展、核心客户筛选客户拓展、核心客户筛选阶段阶段阶段阶段时间时间时间时间目的目的目的目的工作重心工作重心工作重心工作重心销售工程节点销售工程节点销售工程节点销售工程节点第一第一阶段阶段131
139、3年年7-87-8月月客户积累客户积累基础客户基础客户8 8月月1818日：售楼部开日：售楼部开放放第二第二阶段阶段1313年年9 9月月1111月上旬月上旬客户筛选（兼客客户筛选（兼客户积累）户积累） 重点客户重点客户 核核心客户（兼基础客心客户（兼基础客户）户）9 9月月2828日：认筹开始日：认筹开始第三第三阶段阶段1313年年1010月下月下旬旬1111月月客户落订客户落订 诚意客户诚意客户 成成交客户交客户策略三：策略三：策略三：策略三： 强化执行，加强过程强化执行，加强过程强化执行，加强过程强化执行，加强过程控制控制控制控制 提示：提示：提示：提示：客户工作是直接面对市场客户工作是
140、直接面对市场的机会，过程中的积极态的机会，过程中的积极态度、周到考虑将直接影响度、周到考虑将直接影响客户对开发商的认知。客户对开发商的认知。区域市场客户相信区域市场客户相信“ “眼见为实眼见为实眼见为实眼见为实” ”，所以客户拓展工作需，所以客户拓展工作需要现场工程展示的大力配合；现场开放的不断顺延，造要现场工程展示的大力配合；现场开放的不断顺延，造成客户拓展和筛选工作的难度加大：现场开放成客户拓展和筛选工作的难度加大：现场开放开售阶开售阶段，计划为一个月时间，设定客户筛选控制点，以价格段，计划为一个月时间，设定客户筛选控制点，以价格测试为主，真正有效的价格测试在现场开放期间进行测试为主，真正
141、有效的价格测试在现场开放期间进行Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客户拓展策略客户拓展策略客户拓展客户拓展客户拓展客户拓展渠道途径渠道途径 一级指标一级指标 上门、上门、直面沟通直面沟通 老城区、中心区企业老城区、中心区政府机关、事业单位、小企业主 客户平台客户平台 汽车4S店客户资源媒体客户资源 代理商资源城北、开发区中小企业主协会 行业商 地域商会（外商会）高档餐饮客户资源活动赞助活动赞助 企业联谊
142、会、贸促会企业联谊会、贸促会备注备注 企业和政府拓展通过关系找中间人 老带新礼品，多荐多得（行政、技术骨干；公司活跃群体）；电信、供电、工商等城北私营业主，直面沟通汽车4S店客户资源：会员客户平台、项目短信 媒体客户资源：广告媒体客户直面沟通（中间人）代理商资源：观池地产雄厚客户资源；中高层意见领袖口碑传播（10月底组织观池中高层业务骨干现场体验）参加商会活动（区域行业大中型企业名单）高档餐饮娱乐展示企业工会联系人名单 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright
143、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客户拓展策略客户拓展策略客户拓客户拓展展客户拓展客户拓展资料投放资料投放售楼部展场企业：内部报纸、杂志、网站、广播、宣传栏 汽车4S店 银行 电信 媒体 （中间人） 协会、商会活动 政府机构 （中间人）渠道途径渠道途径 一级指标一级指标 出团出团 品鉴之旅 体验之旅 临时接待中心：现场开放延后的应变措施企业：内部报纸、杂志、网站、广播、宣传栏 汽车4S店 ：各4s店银行 ：招行、工行媒体 地区商会商会 外展点：商业中心酒店外巡展点 备注备注 2013.7月；品鉴之旅：项目演讲PP、流程安排、过程交流均重点关注和执行2013.10.1体验之旅：
144、同上活动手提袋：集团、项目项目解读物料 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客户拓展策略客户拓展策略加强统计加强统计分析，制定系列过程分析表分析，制定系列过程分析表目标目标目标目标筛选途径筛选途径筛选途径筛选途径一级指标一级指标一级指标一级指标二级指标二级指标二级指标二级指标基础客户基础客户基础客户基础客户客户登记客户登记客户登记客户登记入围客户入围客户入围客户入围客户客户登记表筛选客户登记表筛选客户登记
145、表筛选客户登记表筛选重点客户重点客户重点客户重点客户活动监控如品鉴之旅、活动监控如品鉴之旅、活动监控如品鉴之旅、活动监控如品鉴之旅、户外拓展户外拓展户外拓展户外拓展现场填表反馈表现场填表反馈表现场填表反馈表现场填表反馈表电话回访电话回访电话回访电话回访活动评估表活动评估表活动评估表活动评估表直面沟通（定性）直面沟通（定性）直面沟通（定性）直面沟通（定性）短信平台短信平台短信平台短信平台核心客户核心客户核心客户核心客户售楼部售楼部售楼部售楼部通知开放电话、短信通知开放电话、短信通知开放电话、短信通知开放电话、短信现场填表现场填表现场填表现场填表电话回访电话回访电话回访电话回访客户评估表客户评估表
146、客户评估表客户评估表直面沟通定性直面沟通定性直面沟通定性直面沟通定性价格测试价格测试价格测试价格测试1 1 1 1定性定性定性定性目标目标目标目标筛选途径筛选途径筛选途径筛选途径一级指标一级指标一级指标一级指标二级指标二级指标二级指标二级指标诚意金客户诚意金客户诚意金客户诚意金客户巡展、售楼部巡展、售楼部巡展、售楼部巡展、售楼部现场填表现场填表现场填表现场填表电话回访电话回访电话回访电话回访客户评估表客户评估表客户评估表客户评估表直面沟通定性直面沟通定性直面沟通定性直面沟通定性客户产品推介会客户产品推介会客户产品推介会客户产品推介会通知电话、短信通知电话、短信通知电话、短信通知电话、短信现场填
147、表现场填表现场填表现场填表诚意金诚意金诚意金诚意金价格测试价格测试价格测试价格测试2 2 2 2客户评估总表客户评估总表客户评估总表客户评估总表成交客户成交客户成交客户成交客户现场成交现场成交现场成交现场成交现场填表现场填表现场填表现场填表反馈表反馈表反馈表反馈表拓展客户拓展客户拓展客户拓展客户客户渠道表整理分析客户渠道表整理分析客户渠道表整理分析客户渠道表整理分析客户筛选表客户筛选表客户筛选表客户筛选表（根据每一次节点，根据客户（根据每一次节点，根据客户表现进行评分，最后归结到表现进行评分，最后归结到 客户评估总表）客户评估总表） Evaluation only.Created with A
148、spose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价格策略（详见价格价格策略（详见价格报告）：报告）：现实问题和思路现实问题和思路现实问题和思路现实问题和思路 问题：问题：问题：问题：调控政策出台以后，市场被不明朗气氛包围，在此情况下，如何调控政策出台以后，市场被不明朗气氛包围，在此情况下，如何保证首批货量的销售速度，同时确保利润的最大化保证首批货量的销售速度，同时确保利润的最大化? ?项目整体货量充足，同时产品变化多样，如何确保项目整体价格项目整体货量充足，同时产品变化多样，
149、如何确保项目整体价格的稳定？的稳定？思路思路思路思路考虑超大盘销售的可延续性，采用适度进取的价格入市，保证消考虑超大盘销售的可延续性，采用适度进取的价格入市，保证消化量的同时达到迅速吸引市场关注，尽快成为区域的指标物业；化量的同时达到迅速吸引市场关注，尽快成为区域的指标物业；参考大盘做法、市场溢价原则参考大盘做法、市场溢价原则首期产品的复杂性以及多样性，建议将产品独立精确到户细分定首期产品的复杂性以及多样性，建议将产品独立精确到户细分定价，拉大平面以及户型差距，确保去货的均匀以及整体价格的稳价，拉大平面以及户型差距，确保去货的均匀以及整体价格的稳定。按户定价，平面拉差原则定。按户定价，平面拉差
150、原则二次推货提高折扣，随着现场展示完善，实现升值效应，首批买二次推货提高折扣，随着现场展示完善，实现升值效应，首批买家将带动更多客户，增强客户信心。诚意金折扣倒数家将带动更多客户，增强客户信心。诚意金折扣倒数Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价格策略：价格策略：策略一策略一策略一策略一 ： 平开高走，适度进取平开高走，适度进取平开高走，适度进取平开高走，适度进取 目标：最终实现均价的平稳攀升目标：最终实
151、现均价的平稳攀升目标：最终实现均价的平稳攀升目标：最终实现均价的平稳攀升通过分期的销售通过分期的销售通过分期的销售通过分期的销售, ,实现价格的涨势实现价格的涨势实现价格的涨势实现价格的涨势: :小众营销期小众营销期小众营销期小众营销期（1010月月1212月）月） 贴近市场价格出街，获得市场的认同；贴近市场价格出街，获得市场的认同；开盘期持续销售期尾货消化期开盘期持续销售期尾货消化期开盘期持续销售期尾货消化期开盘期持续销售期尾货消化期 通过价格调整策略，实现后续供货的价格攀升，预计通过价格调整策略，实现后续供货的价格攀升，预计与第一阶段货量形成与第一阶段货量形成1010的涨幅；的涨幅；背景背
152、景背景背景 ：发展商区域市场无实际项目做支撑，发展商区域市场无实际项目做支撑，业绩认知、形象认知、品牌认知较业绩认知、形象认知、品牌认知较低（一切从低（一切从“ “零零” ”开始）；开始）；将采用线下小众营销的策略，以周将采用线下小众营销的策略，以周边市场的意见领袖为目标；边市场的意见领袖为目标；首先以平稳的价格推出少量标杆型首先以平稳的价格推出少量标杆型单位进入市场，吸引主力客户（当单位进入市场，吸引主力客户（当地意见领袖类人士）的关注购买；地意见领袖类人士）的关注购买；通过意见领袖的影响力，顺应理想通过意见领袖的影响力，顺应理想的大市背景，借助其人脉关系推动的大市背景，借助其人脉关系推动第
153、二批货量的提价销售；第二批货量的提价销售； 项目开盘选取项目开盘选取“平开高走、适度进取平开高走、适度进取”的价的价格策略，价格将随着小区环境、社区配套完善实现格策略，价格将随着小区环境、社区配套完善实现稳步上涨！稳步上涨！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价格策略：价格策略：策略二：策略二：策略二：策略二： 溢价策略溢价策略溢价策略溢价策略 说明：说明：说明：说明：2-52-5项是溢价组成部分项是溢价
154、组成部分按市场比较法，确定项目的起步均价按市场比较法，确定项目的起步均价随着品牌推广展开，项目知名度提高，适度溢价随着品牌推广展开，项目知名度提高，适度溢价随着社区配套完善，适度溢价随着社区配套完善，适度溢价稀缺性产品，适度溢价稀缺性产品，适度溢价根据市场供需关系，适度溢价根据市场供需关系，适度溢价市场比准市场比准价价品牌品牌溢价溢价配套配套溢价溢价产品产品溢价溢价机会机会溢价溢价Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pt
155、y Ltd.价格策略：价格策略：策略三：策略三：策略三：策略三： 产品细分产品细分产品细分产品细分 产品细分原则：由于产品的变化比较多样，所以将根据产品的差异以及市场产品细分原则：由于产品的变化比较多样，所以将根据产品的差异以及市场产品细分原则：由于产品的变化比较多样，所以将根据产品的差异以及市场产品细分原则：由于产品的变化比较多样，所以将根据产品的差异以及市场的需求分析将产品分为四个档次，它们有着不同的目标的需求分析将产品分为四个档次，它们有着不同的目标的需求分析将产品分为四个档次，它们有着不同的目标的需求分析将产品分为四个档次，它们有着不同的目标形象标竿产品形象标竿产品 利润主力产品利润主
156、力产品大众产品大众产品问题产品问题产品利用价格和销售速度两个杠杆，实利用价格和销售速度两个杠杆，实现项目的高收益现项目的高收益实现高利润实现高利润保证销售速度保证销售速度Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价格策略价格策略物业价格形物业价格形成说明成说明二级比准均价三级比准均价核心均价二级比准均价三级比准均价核心均价每户评分，得出每户均价每户评分，得出每户均价按栋评分，拉层差得出每户均价按栋评分，拉层差得
157、出每户均价引用引用“二级市场比较法二级市场比较法”推导比准均价；推导比准均价；引用引用“三级市场比较法三级市场比较法”推导比准均价；推导比准均价；通过市场比较法推导出均价：通过市场比较法推导出均价：Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.价格策略价格策略定价方定价方法法1、各个不同户型的基础得分权重权重评分因素评分因素15%楼距、是否单边15%道路、车库出、入口商业噪音干扰系数25%25%户型比重调整户型比重
158、调整25%景观系数10%电房、垃圾站、水泵房影响10%朝向系数根据各个因素评分由于各个户型的变化较大，采用户型明细直接评分，确认各种单元的分值权重权重评分因素评分因素25%客厅中空20%开间20%功能区分布20%采光通风度15%私密性2、根据生活的便捷性以及客户的趋向性分配楼层差3、赠送面积的加价处理4、特殊位置的加价处理5、各个不同户型的最终得分6、各栋、各组团的价格Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.
159、推货策略推货策略 问题：问题：货量大，物业类型多元化，如何直面内外部货量大，物业类型多元化，如何直面内外部的竞争的竞争? ?如何实现价格的上涨如何实现价格的上涨? ?思路：思路：实现产品形象高端占位，有效控制货源实现产品形象高端占位，有效控制货源Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.推货策略推货策略 策略一策略一策略一策略一 首推市场稀缺、销售速首推市场稀缺、销售速首推市场稀缺、销售速首推市场稀缺、销售速度
160、快的产品度快的产品度快的产品度快的产品, , , ,再以高端产品确立再以高端产品确立再以高端产品确立再以高端产品确立项目高品质社区形象，拉升大项目高品质社区形象，拉升大项目高品质社区形象，拉升大项目高品质社区形象，拉升大众产品的价值众产品的价值众产品的价值众产品的价值 策略二：策略二：策略二：策略二： 灵活分批推货灵活分批推货灵活分批推货灵活分批推货 ，掌握市场，掌握市场，掌握市场，掌握市场量量量量价平台价平台价平台价平台每种物业将分几批推售，首批选货集中为每种物业将分几批推售，首批选货集中为大众产品、问题产品，部分利润主力产品大众产品、问题产品，部分利润主力产品大众产品、问题产品，部分利润主
161、力产品大众产品、问题产品，部分利润主力产品；第；第二批推货集中为二批推货集中为形象标杆、利润主力产品形象标杆、利润主力产品形象标杆、利润主力产品形象标杆、利润主力产品；利；利用产品档次的差价，实现价格走势的上涨。用产品档次的差价，实现价格走势的上涨。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.分阶段策略分阶段策略 前期推广策略 “小众营销、线下配合小众营销、线下配合” 项目品牌推广期策略 “强势出击、品牌先行强势
162、出击、品牌先行” 销售期推广策略 “复合媒体、立体推广复合媒体、立体推广” “ “小众营销、线下配合小众营销、线下配合小众营销、线下配合小众营销、线下配合”创新大盘推广模式，加强口碑创新大盘推广模式，加强口碑创新大盘推广模式，加强口碑创新大盘推广模式，加强口碑传播效果传播效果传播效果传播效果在销售展示尚未对外开放之前，在销售展示尚未对外开放之前，在销售展示尚未对外开放之前，在销售展示尚未对外开放之前，暂时不适宜进行大规模的媒体暂时不适宜进行大规模的媒体暂时不适宜进行大规模的媒体暂时不适宜进行大规模的媒体推广，但市场需要项目发出相推广，但市场需要项目发出相推广，但市场需要项目发出相推广，但市场需
163、要项目发出相应的声音，同时，鉴于项目的应的声音，同时，鉴于项目的应的声音，同时，鉴于项目的应的声音，同时，鉴于项目的巨大后续供应，我们前期选择巨大后续供应，我们前期选择巨大后续供应，我们前期选择巨大后续供应，我们前期选择更慎重和到位的推广模式更慎重和到位的推广模式更慎重和到位的推广模式更慎重和到位的推广模式小众营销，该阶段主要组织有小众营销，该阶段主要组织有小众营销，该阶段主要组织有小众营销，该阶段主要组织有影响力的线下活动，借助网络影响力的线下活动，借助网络影响力的线下活动，借助网络影响力的线下活动，借助网络和新闻炒作和新闻炒作和新闻炒作和新闻炒作项目品牌推广期融入小众营销项目品牌推广期融入
164、小众营销项目品牌推广期融入小众营销项目品牌推广期融入小众营销推广期和销售推广期中，主要推广期和销售推广期中，主要推广期和销售推广期中，主要推广期和销售推广期中，主要集中在集中在集中在集中在2013 .9-2013.122013 .9-2013.12Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.探究之作探究之作 寻求共识寻求共识观池地产观池地产2013.04.26360写字楼网 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.
