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1、郑州东风渠项目郑州东风渠项目项目整体发展战略定位项目整体发展战略定位5 5、其他相似案例的借鉴、其他相似案例的借鉴报告逻辑结构图报告逻辑结构图1 1、地块价值的战略理解、地块价值的战略理解2 2、对城市诸元形态理解、对城市诸元形态理解3 3、项目发展战略的定位、项目发展战略的定位4 4、地块分析与功能建议、地块分析与功能建议6 6、项目结论的简单回顾、项目结论的简单回顾P PART-1ART-1在分析城市的思路中理解项目地块的价值在分析城市的思路中理解项目地块的价值 项目地块位于东风渠花园路至经三路段北岸，现状用地内为拟拆迁的工厂、长途汽车站及学校，总用地面积19公顷。 对于本项目的规划，我们
2、将基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合市场的规划建议。 我们分别将从城市视角城市视角，发展趋势发展趋势，地产市场地产市场，区域背景区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。项目地块项目地块规划是基于对规划是基于对地块价值地块价值的充分理解的充分理解郑州核心郑州核心郑东新区郑东新区基于基于价值视角价值视角下的项目地块理解下的项目地块理解地块理解东风渠地块东风渠地块1 新一轮的发展进程：新一轮的发展进程：中原城市的崛起中原城市的崛起城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现武汉武汉济南济南合肥合肥西安西安太原太原中原地区位于中国中
3、部，是核心区域之一中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景中原地区的发展地位有着承上启下的作用中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑区位区位：郑州为中原地区城市群的核心交通交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心城市城市：中原六省的省会城市为核心组成中心中心：郑州为中原各城市的聚焦中心1 地理优势地理优势催生催生交通优势交通优势的显现的显现城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、
4、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个120062006郑州及周边省会城市郑州及周边省会城市GDPGDP比较（亿元）比较（亿元） 城市经济进入快速扩张期城市经济进入快速扩张期城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现 郑州人均可支配收入和人均郑州人均可支配收入和人均GDPGDP增长率增长率郑州经济持续高速发展，连续3年GDP增长率保持在20%以上，06年GDP2002亿元，和周边省周边省会城市相比处于中上水平会城市相比
5、处于中上水平。2006年在郑州市区人口310.2万万，城市已建成区面积150平方公里，中心城区人口密度过大人口密度过大的问题日益凸现。郑州经济持续高速发展，连续连续3年年GDP增长率保持在增长率保持在20%以上以上，远高于全国10%的水平，人均可人均可支配收入的持续增加支配收入的持续增加，为消费模式的改变打下了良好的基础。小于小于4% 4%-5% 5%-8% 大于大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展1 经济的发展推动新一轮的经济的发展推动新一轮的需求扩张需求扩张城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现 郑州产业结构发展状况郑州产业结构发展状况 （亿元）（亿元） 郑州房地
6、产投资情况郑州房地产投资情况(2000-2006)(2000-2006)第三产业结构的快速发展为城市功能的转型城市功能的转型打下了基础，也带来了消费需消费需求的转变求的转变。郑州市房地产市场的投房地产市场的投资增速资增速从2004年后开始趋缓，但仍然维持在维持在20%20%以以上上。房地产投资的增加从侧面反映了经济增长势头良好，人民收入增加。1 传统产业带动传统产业带动第三产业第三产业的的突飞猛进突飞猛进城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现第一产业的素质实力与比重规模相对不足。2006年，在第二产业中，增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以
7、看出对郑州经济增长贡献最大的还是传统优势工业。第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。2002-20062002-2006郑州产业结构郑州产业结构工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。1城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现私营企业增长迅速，郑州正在吸引越来越多的私营企业和外资企业。私营企业增长迅速，郑州正在吸引越来越多的私营企业和外资企业。图1：郑州私营企业年注册量（2003-2006）图2：郑州外资企业年注册量（2003-2006）郑州从第一、二产业主导的城市郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市向现代都市发展，
8、领导性城市正逐步形成发展，领导性城市正逐步形成1 产业的转变产业的转变带动带动城市定位城市定位的的变更变更城市视角：城市视角：城市地位城市地位在区域发展中凸现在区域发展中凸现重工业城市重工业城市以第一产业为主的城市，如长春服务性城市服务性城市多为旅游城市或后花园城市，如泰山、深圳领导性城市领导性城市以第三产业为主导，大力发展城市服务业，如上海、北京产业型城市产业型城市以生产型产业为主的城市，如东莞郑州作为中原地区的核心郑州作为全国性的交通枢纽中心郑州作为经济迅猛发展的省会城市郑州作为第三产业高速发展的城市郑州的城市目标必定是引领中原地区发展的核心城市郑州的城市功能必定是以发展服务、办公、核心商
9、业为主的城市郑州城市定位：领导性城市郑州城市定位：领导性城市城市定位对本案的启示：定位带来的影响思考：定位带来的影响思考：城市定位城市定位的转的转变催生新一轮变催生新一轮价值机会价值机会的实的实现现 区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心地区核心 城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起快速崛起 经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展 产业：产业的转变催生城市功能的转变城市功能的转变2在发展中，需求城市格局在发展中，需求城市格局的转变的转变发展趋势：发展趋势：城市发展趋势城市发展趋势在探索中前行在探索中前行中心组团中心组团东移东移北扩北扩城市规划格局北扩东移的发展战略，西向、南向发展相
10、对受到工业区及铁路制约。0606年用地现状图年用地现状图2006202020062020年用地规划图年用地规划图郑州建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈滚动发展态势；城市格局受西侧京广线和南侧陇海线的分割，郑州市实行的是“北扩东移”的发展战略，如果要完成500600万的人口目标，必须拉大城市框架；近期由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业区和铁路等因素的影响，城市的主要发展方向为向东；从长期来看，郑东新区发展定位以商务投资区为主，北区定位于居住科技文化及旅游度假区。 2北扩北扩带来的城市变化主要来自带来的城市变化主要来自新居住社区新居住社区形成形成发展趋势：发展趋势
11、：城市发展趋势城市发展趋势在探索中前行在探索中前行0606年用地现状图年用地现状图2006202020062020年用地规划图年用地规划图北扩北扩北区是郑州市传统的“上风上水”的高居住价值区域，北区优良的自然、人文环境和临近省政府的完备城市配套，使得其成为目前置业居住最受青睐的区域。郑州建成区的格局现在仍然主要集中在中心组团；郑州北区位于农业路以北，经三路以西，南阳路以东区域；郑州北区拥有几大优势：生态优势、旅游资源优势、区域交通门户优势，并且往北发展与省政府所在地金水区紧邻；郑州北区发展速度快，但受黄河防洪带及基本农用地影响，未来发展空间肯定受到一定限制。2东移东移带来的城市变化带来的城市变
12、化新商务新商务CBD的形成的形成发展趋势：发展趋势：城市发展趋势城市发展趋势在探索中前行在探索中前行郑东新区郑东新区郑东新区起郑东新区起步区步区新区二期建设用地虽然还未经批复，但郑州向东发展郑东新区已成城市发展定局，新区未来发展必定向好！也许在04、05年郑州人还对新区的发展保持怀疑的时候，到06年CBD的建设已使得人们对新区的发展充满信心！但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区发展的通病和必经阶段！范围：西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，规划面积约150平方公里，人口260万，
13、在2030年建完；截止06年底，完成固定资产投入约351亿元，在建和建成房屋面积1380多万平方米，城市配套日趋完善； 一期起步区CBD3.45平方公里范围建设基本完成，已实现10通标准，基本满足入住需求。截止06年11月，东区入住11万人，计划07年这一数字能达到20万；郑汴一体化的推进，进一步加快郑东新区发展进程；2 郑州正由郑州正由单核城市单核城市中心向中心向多核模式多核模式过渡过渡发展趋势：发展趋势：城市发展趋势城市发展趋势在探索中前行在探索中前行旧中心旧中心大型居住区大型居住区新中心新中心城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大了城市范围政府的导向让城市新中心的形成趋势：趋势：问题：问
14、题：城市老中心功能陈旧，辐射范围有限城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础2当前的郑州即将进入了当前的郑州即将进入了双核模式时代双核模式时代发展趋势：发展趋势：城市发展趋势城市发展趋势在探索中前行在探索中前行城市发展的四个阶段：城市发展的四个阶段：单核模式单核模式形态：依托于老城区，向外呈圈形的扩张态势。城市代表：中国绝大数三线城市，如长三角的盛泽、新安江等城市多中心模式多中心模式形态：城市呈多中心的发展模式，郊区化运动开始城市代表：中国的一线经济发达城市，如上海与北京等城市网络模式网络模式形态：城市多中
15、心通过快速干道相连，并形成定位的差异都市圈城市代表：世界的大型发达都市圈，如日本的东京都市圈与美国的纽约都市圈郑州所处阶段郑州所处阶段江苏省盛泽苏州市上海市日本东京双核模式双核模式形态：以政府规划为导向，城市呈新区与老区双核的发展模式城市代表：中国许多的发达二线城市，如苏州、南京、无锡等城市北扩北扩东移东移城市中心城市中心2位于发展轴上，享受城市发展的位于发展轴上，享受城市发展的最大红利最大红利发展趋势：发展趋势：城市发展趋势城市发展趋势在探索中前行在探索中前行城市的东移和北扩成为郑州发展的主轴：项目所在的区域为城市中心与北区的连接轴上，是未来城市发展的核心区域。项目所在的区域为城市新中心的串
16、联区域，区域的地位优势明显。项目所在区域的城市地位处于上升期，未来有较好的发展前景。项目位置项目位于城市新中心和城市核心的中间，成为连接新老城市核心区的枢纽，城市战略位置明显。城市发展趋势对本案的启示：定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的的转变催生新转变催生新一轮一轮价值机价值机会会的实现的实现 城市：城市的扩张带来新的城市中心的诞生城市：城市的扩张带来新的城市中心的诞生 土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升升 中心：中心核心区域在发展中扩大中心：中心核心区域在发展中扩大 价值：价值体现出发展的重要性和必然性价值：价值体现出发展的重要性和必然
17、性城市发展带来的探讨：城市发展带来的探讨：城市发展趋城市发展趋势势决定了地决定了地块崛起的必块崛起的必然性然性3 城市模式的转变使得城市模式的转变使得房地产业的发展迅猛房地产业的发展迅猛地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展2002-20062002-2006郑州固定资产投资和房地产投资与增长率郑州固定资产投资和房地产投资与增长率异常基本正常正常运行基本正常异常20062006年年房地产开发投资额增幅25%25.8%25.8%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.210.1%10.1%反映房地产投
18、资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投资/固定资产投资3720.9%20.9%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%2004郑州市房地产投资额出现较大幅度的增长，占固定资产投资的比重加大，主要的原因来自郑东新区的建设；郑州市房地产市场的投资增速从2004年后开始趋缓，但仍然维持在20%以上；虽然投资增长幅度仍然较高，从国际通行的准则和我们的经验我们可以判断郑州房地产市场运行基本正常。3迅猛发展下迅猛发展下房产各板块分化出不同的特性房产各板块分化出不同的特性东区东区北区北区南区南区西区西区中区中区板块板块板块房地产特征板块房地产特征区域范围区域范围基本形成
19、了城市区域“东北富、西南贫”的层级差别，价格和物业档次明显区隔；城市格局发展受政府政策影响巨大！中心区中心区板块板块城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板块。北起农业路，东至东环路，西至京广线，南至陇海路西区板西区板块块老工业区，生活配套成熟，“北扩东移”发展格局，使其房地产市场日渐落寞，随着西区旧改力度加强，将得到一定程度复苏。目前形成以地缘性客户为主的中低端住宅板块嵩山路以西 北区板北区板块块优秀的自然和人文环境，交通便利，配套齐全，成为了市场自发形成的热点房地产板块。该区域构成复杂、产品差异性大农业路以北、中州大道以西、南阳路以东 南区板南区板块
20、块不在城市发展方向之上，且经济发展滞后，但依托城市快速道路以及城市向东发展的带动，开发区南形成少量新兴中高端城市住宅板块，但整个南部板块房地产发展落后。城东路以东，陇海铁路线以南郑东新郑东新区板块区板块城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场最大热点板块，以投资需求为主要特征中州大道以东的区域 地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展板块分析板块分析1 1：热点的热点的郑东新区板块郑东新区板块和核心和核心中心区板块中心区板块中心区板块中心区板块郑东新区板块郑东新区板块依托资源依托资源城市核心地段/齐备的设施/浓厚的商业及商务氛围/
21、通达的交通条件城市规划、政府投入、外地品牌开发商托市。产品形式产品形式受规划限定、土地价格等因素的影响，产品基本为高层，占地规模不大，容积率较高。本区域产品领先优势明显，面积较大，总价较高，产品形式多样，以多层产品为主，部分高层及叠拼产品，产品形式已达到国内先进水平。主力面积区间在140平方米左右。客户特征客户特征客户来源于全市各区域及市外。经济实力强，改善生活需求为主，部分投资需求，商务人士、生意人居多。客户来自于全市及市外，层次较高，多数属于中高端、非首次置业客户，以投资需求为主。价格平台价格平台市场价格处于全市最高水平，高层价格普遍达到了5200元/平米以上。市场价格水平达到550065
22、00元/平米，个别楼盘如阿卡迪亚、联盟新城均价接近10000元/平米。代表楼盘代表楼盘正弘旗，天下城中义阿卡迪亚、绿城百合公寓、建业联盟新城3地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展北区南段北区南段北区北段北区北段依托资源依托资源与城市商务区的距离/完善配套设施/便捷交通“三所”的人文价值感召/良好的自然人文条件/黄河景观区/便捷交通条件产品形式产品形式产品形式多层为主，但随着北区的发展地价提高，小高层、高层产品所占比例逐步增加。产品以联排、叠拼为主，总价100万左右，未来供应量较大。客户特征客户特征发展初期以市内首次置业客户为主，03年后区域价值显现，区域成熟度提
23、高，改善需求客户比例加大，依托电脑城、经三路商务区带来的高素质人口形成的城市核心居住板块。客户多来自金水区公务员、银行高管、公司管理层等。价格平台价格平台价格平台在较高水平，约为5500元/平米以上，价格随地段差异较大。低密度楼盘价格差异较大。代表楼盘代表楼盘阳光新城、鑫苑名家、圣菲雪、琥珀名城、21世纪社区、普罗旺世大河龙城、水映唐庄、盈家水岸、思念果岭山水板块分析板块分析2 2：北区板块完善的配套成为北区板块完善的配套成为中高端住宅板块中高端住宅板块3地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展西区板块西区板块南区板块南区板块依托资源依托资源良好的生活氛围/成熟的配
24、套/较好的区域认知城市规划利好/城市快速道路的修建/与机场距离较近/经济开发区具有高尔夫资源产品形式产品形式产品形式以多层为主，少量高层产品形式多样，多层、高层以及别墅产品均有。别墅产品位于在经济技术开发区南部客户特征客户特征客户地缘性特征明显，基本为市内首次置业客户，阶层多为国企职工，政府公务员等普通住宅产品客户以首次置业需求为主，来自周边大型批发市场、管城区公务员、以及郊县人群价格平台价格平台普通住宅均价在4800元/平米左右普通住宅均价在4500元/平米左右，独栋产品总价200600万元，叠拼产品90万元以上代表楼盘代表楼盘帝湖花园东方今典、加州第一城、富田太阳城板块分析板块分析3 3：
25、低端的低端的城西板块城西板块和新兴的和新兴的南区板块南区板块3地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展东区和北区是城市房地产发展的主流方向，随着东区入住率的上升，东区对置业人群的吸引将进一步加强，需求将持续增长。北区的北区的持续增长，持续增长，东区的东区的表现稳定，表现稳定，中心区域中心区域后续乏力后续乏力3地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展北区、东区、中心区的市场供给和销售量都较大；从投放来看，北区年投放量逐年上升，中区的投放量逐年下降，城市发展外移的趋势明显；从供给需求比来看，中区凭借良好的区位优势和配套资源依旧受到市场的追崇，
26、但随着未来中区土地资源的进一步稀缺，供应将会减少3地产市场：地产市场：城市模式转变城市模式转变中的飞速发展中的飞速发展随着区域价值的跃升，项目地块的随着区域价值的跃升，项目地块的稀缺性稀缺性渐显渐显东区东区北区北区南区南区西区西区中区中区坐拥巨大腹地城市的北扩使得北区形成了中高端住宅区，大量的住宅楼在此板块新建，将成为本项目的巨大腹地城市发展主方向项目位于郑州旧中心与新中心郑东新区的发展轴上，属于城市发展的主方向，郑东新区的崛起必然将带动其区域的商业升级与消费升级。城市自然资源结合城市中心土地资源的紧缺，使得本项目地块更显弥足珍贵，同时由于地块紧临东方渠沿河景观带，独一的自然条件更显示了地块的
27、稀缺性。房产板块发展对本案的启示：房产板房产板块的发块的发展凸显展凸显中心地中心地块的核块的核心价值心价值定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的转的转变催生新一轮变催生新一轮价值机会价值机会的实的实现现发展的理解：发展的理解：城市发展趋势城市发展趋势决定了城市崛决定了城市崛起的必然性起的必然性板块发展带来的探讨：板块发展带来的探讨： 板块：中心板块带动区域板块的发展板块：中心板块带动区域板块的发展 成交量：核心区域带动次级区域成交量：核心区域带动次级区域 发展：板块之间的发展不平衡发展：板块之间的发展不平衡 趋势：中心区域的土地减少，使得未趋势：中心区域的土地减少，使得未来的开发区域移向城
28、市外围来的开发区域移向城市外围4项目所在的城市行政区为项目所在的城市行政区为新老核心共存的金水区新老核心共存的金水区区域背景：区域背景：跨越式发展跨越式发展中的价值变迁中的价值变迁郑东新区中原区金水区金水区管城区二七区金水区为郑州城市行政中心，新老城市核心的聚集区。金水区经济发展处于城市领头羊的地位金水区在房地产板块的划分中拥有核心的中心板块和北区板块。金水区的城市地位是其他区域所无法比喻的。4金水区金水区是郑州市乃至河南省经济发展的是郑州市乃至河南省经济发展的领头羊领头羊区域背景：区域背景：跨越式发展跨越式发展中的价值变迁中的价值变迁金水区近年来生产总值稳步提升，始终保持了10%以上的增长速
29、度。金水区在全市的经济中占有较大的比例。金水区产业结构中，第三产业所占的比例最高，达到了82.7%，在第三产业的发展中，金水区走在了城市的前列金水区，是全省面积最大、人口最多、金水区，是全省面积最大、人口最多、经济最发达的城区，也是省委、省政经济最发达的城区，也是省委、省政府所在地，是河南省政治、经济、文府所在地，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区化、金融、信息的中心地区 。金水区金水区郑东新区郑东新区二七区二七区管城区管城区中原区中原区依托省机关，市委区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是政治、经济中心商业、办公、居住氛围最浓厚的区域定位定位未来城市CBD核心区域，未来城市热点区
30、域政策导向和城市发展趋势目前区域价值尚未展现区域多为老城区，规划功能落后；品质不高，硬件设施和软件条件较差区域发展都较为滞后以工业区和老的住宅区为主，改变可能性较低4区域价值划分：区域价值划分：金水区位于郑州城市顶端金水区位于郑州城市顶端区域背景：区域背景：跨越式发展跨越式发展中的价值变迁中的价值变迁区域现状区域现状城市核心城区城市核心城区未来城市中心未来城市中心城市老城区城市老城区4区域背景：区域背景：跨越式发展跨越式发展中的价值变迁中的价值变迁金水区将成为郑州金水区将成为郑州未来繁荣的象征未来繁荣的象征行政中心：省、市政治文化中心区域。经济中心：城市经济的领头羊，快速发展第三产业带动整个城
31、市。商业中心：全市核心商圈和新城市商圈为区域的发展奠定了基础。商贸中心：未来城市黄金三角经济区的形成，拥有三百多栋楼宇组成的现代服务业区成为区域商贸的主体。居住中心：中心核心区域的住宅带动城市的房地产业的快速发展。香港繁华的见证中环金水区未来郑州的繁华象征VSVS4郑东新区的诞生并不会降低郑东新区的诞生并不会降低金水区的竞争力金水区的竞争力区域背景：区域背景：跨越式发展跨越式发展中的价值变迁中的价值变迁雄厚的商业与商务基础核心位置的交通便利性生活与消费的传统习惯原有的产业聚集效应核心区域核心区域新中心区域新中心区域城市次中心的地理位置完善与前瞻的的城市规划政府导向与政策倾斜开发商的积极相应陈旧
32、：功能老化，不能陈旧：功能老化，不能满足区域发展的需要满足区域发展的需要冷淡：新的区域形成需要冷淡：新的区域形成需要时间，目前缺乏人气时间，目前缺乏人气VS然而罗马的建成不是一朝一日，产业的转移，区域的成熟都需要时间，金水区并不会因为郑东新区的存在与崛起而衰败，而是会必然会通过功能重新定位与城市改造来形成新的价值高地城市城市双核双核心的心的形成形成4旧中心金水区将面临旧中心金水区将面临逐渐升级逐渐升级与与功能重新定位功能重新定位区域背景：区域背景：跨越式发展跨越式发展中的价值变迁中的价值变迁郑州新区郑州新区金水区金水区老中心老中心双核心的模式是城市发展的必然趋势，而不会出现新中心取代旧中心的局
33、面，旧中心金水区必然将通过自身的逐渐升级与功能重新定位来实现价值的提升。未来新、老中心的结合，能更好的增加区域的影响力和辐射范围，很好的引领整个城市的发展和体现区域价值。浦东浦东浦西浦西文脉传承浦西活力之源浦东VS区域发展对本案的启示：房产板块的房产板块的发展凸显发展凸显中中心地块的核心地块的核心价值心价值定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的转的转变催生新一轮变催生新一轮价值机会价值机会的实的实现现发展的理解：发展的理解：城市发展趋势城市发展趋势决定了城市崛决定了城市崛起的必然性起的必然性区域探索带来的思考：区域探索带来的思考： 区域：城市的核心区域区域：城市的核心区域 作用：城市发展的
34、领头羊作用：城市发展的领头羊 价值：城市核心价值的凸价值：城市核心价值的凸显显 发展：新中心推动发展发展：新中心推动发展板块的价值：板块的价值：区域的价值地位决定了区域的价值地位决定了项目升级的必然性项目升级的必然性对本案的价值理解：城市视角城市视角：郑州的经济处于高速的发展阶段，为项目带来机遇发展趋势发展趋势：项目位于城市发展主方向决定了地块崛起的必然性地产市场地产市场：项目对城市自然资源的占有愈显地块的稀缺性区域背景区域背景：金水区的发展要求项目地块的升级与功能重新定位居住形态居住形态商务形态商务形态消费形态消费形态+项目地块分析项目地块分析项目的项目的战略发战略发展方向展方向规划的使命种
35、种的理由让我们不得不认真地对待项目地块，我们将通过对郑州居住形态，商务形态与消费形态的研究，结合地块自身条件来寻找适合我们的战略发展方向战略发展方向1：项目未来在城市的地位与分工？2：项目的价值如何实现最大化？3：项目如何在实现自身价值时同时提升区域价值？居于解决以上诸多问题，我们需要对郑州居住形态、商务形态、消费形态，以及地块条件充分理解的基础上做出解答。而要实现对于前三者的理解，只有通过对郑州住宅市场、写字楼市场与商业市场全面分析与研究，从而实现科学的理解。居住形态居住形态住宅市场的演变与特征商务形态商务形态写字楼市场的布局与变化消费形态消费形态商业主体的变迁与发展趋势工作与分析方法：目标
36、P PART-2ART-2对城市诸元形态理解，寻找项目发展方向对城市诸元形态理解，寻找项目发展方向1郑州住宅呈现供需两旺，居住形态郑州住宅呈现供需两旺，居住形态升级加速升级加速住宅市场住宅市场中孕育着居住形态的演变中孕育着居住形态的演变郑州郑州20062006年住宅市场供应及销售情况年住宅市场供应及销售情况市场新增供应市场新增供应市场供应增幅市场供应增幅住宅销售住宅销售住宅销售同比增长住宅销售同比增长782.7万平米18%787.3万49%郑州郑州2004年年2005年年2006年年商品房空置率商品房空置率31.6%20%12.7%商品房空置面积商品房空置面积79.9万平米92.3万平米100
37、万平米郑州郑州20042004、20052005两年房屋空置率两年房屋空置率政府“北扩东移” 发展规划、宏观经济持续向好，使得投资及二次置业行为在近年内集中爆发，使得市场需求猛增；但投资行为的增长使得，北区东区许多楼盘人气不足；郑州市历年住宅供应及销售情况（万郑州市历年住宅供应及销售情况（万）郑州房地产自近年来供应和销售面积均保持高速增长06年需求增长速度明显大于新增供应，2006年销售面积达到787万平米，供需比为0.99：1，基本供需平衡随着06年房地产市场需求旺盛，商品房空置率从05年开始持续下降1住宅市场的巨大潜力凸显住宅市场的巨大潜力凸显升级的持久性升级的持久性周边省会城市周边省会城
38、市郑州郑州武汉合肥长沙 年销售量（万平米）年销售量（万平米）787.3908.9470.9690市区常住人口市区常住人口310346156200人均消化量（平米）人均消化量（平米）2.52.63.03.4520062006年郑州与其它中部二线省会城市商品房住宅均价及变化趋势年郑州与其它中部二线省会城市商品房住宅均价及变化趋势单位单位( (元元/ /平米平米) )20062006年郑州与其他中部二线省会城市房屋销售面积指数对比年郑州与其他中部二线省会城市房屋销售面积指数对比郑州商品房住宅供需关系紧张的状况在一段时间内还会加剧；市场需求上升空间巨大，这必然导致房价继续上涨。住宅市场住宅市场中孕育着
39、居住形态的演变中孕育着居住形态的演变在周边中部省会城市中，郑州和武汉的商品住宅销售均价保持了8%以上的增幅根据对国内一二线城市销售数据的研究，国内目前二线城市人均消化住房面积，郑州正处于相对较低水平，郑州未来市场消化潜力巨大1价格持续上升的杠杆效应将促成价格持续上升的杠杆效应将促成“富人区富人区”的形成的形成郑州郑州20062006年年1 11010月份二手房市场概况月份二手房市场概况二手房交易面积二手房交易面积交易面积增幅交易面积增幅交易价格交易价格价格增幅价格增幅126.72万平米14%2229元/平米19%p土地供应紧缩、地价上涨、片区区域价值提升；p市场需求旺盛，供应仍显不足；p人口大
40、省的单核城市对周边地市的“首位”效应吸引；p03年以前房价基数不高；p房地产水平高速发展。p预计今后两年内这一增长势头会持续发展！p郑州房价持续走高的原因：郑州房价持续走高的原因：郑州市历年商品房销售均价（元郑州市历年商品房销售均价（元/ /）住宅市场住宅市场中孕育着居住形态的演变中孕育着居住形态的演变自2004年以来房价一直高幅增长，2006年商品房价格持续走高，住宅均价已达3231元/平方米，进入2007年价格进一步走高，1-6月住宅均价升至3706元/平方米；郑州近年房价增幅远高于城镇居民人均可支配收入增长，消费者普遍认为郑州房价过高；随着二级市场房价猛增，部分置业需求流向二手房市场，致
41、使二手房需求猛增，价格增长19%，证明房价并非虚高，乃是需求旺盛所致；当房价增幅超过消费者心理预期，但对住房的需求并未减退时，会导致房价继续上涨，但需求会向郊区分流。1品牌开发商的进入将提升人们对品牌开发商的进入将提升人们对居住环境居住环境的要求的要求p大量外地开发商进驻郑州也从另一方面说明郑州房地产市场发展向好；p郑州未来随城市扩张进程的加快，城市的吸聚力将进一步加强，外地客户置业趋势仍将持续加强。郑州楼盘成交楼盘客郑州楼盘成交楼盘客户来源户来源成交楼盘客户年成交楼盘客户年龄构成龄构成住宅市场住宅市场中孕育着居住形态的演变中孕育着居住形态的演变随着郑东新区建设展开，外地的国内知名开发商如“中
42、城联盟”、“天津顺驰”、“浙江绿城”、“上海绿地”、“奥园”、“上海中凯”、“中义”等陆续进入郑州市场外地客户受郑州省会城市良好城市配套的吸引，外地购买构成郑州房地产购买力的半壁江山，占到5成以上购房人群渐趋年轻化，购房观念开始转变。外地一流开发商的进驻拉高郑州市场的整体水平，带来新的开发理外地一流开发商的进驻拉高郑州市场的整体水平，带来新的开发理念，奠定郑东房地产开发在郑州的整体地位：念，奠定郑东房地产开发在郑州的整体地位：1中心区域中心区域与与郑东新区引领郑东新区引领高端消费方向高端消费方向p中心区凭借占据着城市核心资源的优势，实现价格的高位，然而由于土地供应量的有限，使得未来其二级市场供
43、应量日趋减少，未来将出现豪宅与普通住宅紧临的居住形态。p郑东新区凭借良好的规划，以及全国型大牌开发商的进入，如绿城、绿地、建业、中油等，实现了价格的跃升，也将成为未来人口主流转移方向，并形成郑州的富人区。0606年各物业类型供应比例年各物业类型供应比例20062006年郑州各住宅板块成交价格情况年郑州各住宅板块成交价格情况住宅市场住宅市场中孕育着居住形态的演变中孕育着居住形态的演变从区域需求来看，片区差异较大，由于郑东基础设施和入住条件得到了改善、郑汴大道的开通，金水区、郑东新区的房子成为消费者置业的首选。西区由于政府改造的决心加强，一批新盘入市，使得这一片区进入复苏阶段。由于中心区、近郊楼盘
44、的高层化，06年高层、小高层供应比例超过五成，成为市场供应主流。1郑州居住形态的郑州居住形态的转移转移与富人片区的与富人片区的形成形成住宅市场住宅市场中孕育着居住形态的演变中孕育着居住形态的演变郑东新郑东新区区富人区富人区项目地块项目地块中心区中心区点状豪点状豪宅宅西区南区北区大型中北区大型中高端居住区高端居住区居住形态的转移与居住形态的转移与富人区的形成富人区的形成随着郑州城市的北移与东扩，郑州的居住形态发生变化，人口正在转移，其中郑东新区正利用其价格的门槛逐渐向高端居住区发展，而北区也正正形成一个大型中高端的居住片区。项目向住宅与商务项目向住宅与商务发展都具备可行性发展都具备可行性项目地块
45、若以住宅为主要发展方向，可行性较高但对区域贡献度低，考虑到地块的稀缺性，我们认为更应以商业为主要发展方向，从而最大程度提高土地价值。居住形态居住形态演变对于项目的意义演变对于项目的意义郑州住宅呈现郑州住宅呈现供需两旺供需两旺，居住形态，居住形态升级加速升级加速住宅市场的住宅市场的巨大潜力巨大潜力凸显升级的凸显升级的持久性持久性价格持续上升价格持续上升的杠杆效应将促成的杠杆效应将促成“富人区富人区”的形成的形成品牌开发商品牌开发商的进入将提升对的进入将提升对居住环境居住环境的需求的需求中心区域中心区域与与郑东新区引领郑东新区引领高端消费方向高端消费方向郑州居住形态的转移与富人片区的形成郑州居住形
46、态的转移与富人片区的形成居住形态的演变主要表现为：居住形态的演变主要表现为：倾向于以商业倾向于以商业为主的发展方为主的发展方向，但必须进向，但必须进一步对商业的一步对商业的可行性进行近可行性进行近一步探讨！一步探讨！2写字楼写字楼供需市场全面释放供需市场全面释放使得使得商务形态的升级加速商务形态的升级加速写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升在售项目及在售项目及0 07 7年预售项目年预售项目根据工程进度，根据工程进度，0808年初推出项目年初推出项目金水路金水路盛润国际荣勋赢座曼哈顿广场郑东新区郑东新区中烟大厦、绿地峰会天下、国际商会大厦、蓝玛地王大厦、温哥华广场汇
47、锦中油大厦、永和国际广场、海联国际、金融大厦、福晟大厦郑州写字楼市场在政府和区域发展的带动下，加之前几年滞留的面积加上未来市场供应，都在今年集中上市，供应量剧增，预计推量为90万平方，竞争激烈写字楼旺盛的市场需求带动销售增长，近四年来每年以24%的速度增长郑州写字楼多分布在郑东新区和金水路沿线，相互距离较近，为将来形成郑州城市CBD 打下了好的基础郑州近年来写字楼供需关系图郑州近年来写字楼供需关系图2写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升金融、贸易、咨询业在郑州写字楼市场已占据庞大的市场，成为写字楼市场的主力军。金融、贸易、咨询业引领各金融、贸易、咨询业引领各行业商务
48、升级行业商务升级2写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升国内外知名企业带动国内外知名企业带动商务形态升级商务形态升级国国国国内内内内外外外外知知知知名名名名企企企企业业业业对对对对写写写写字字字字楼楼楼楼要要要要求求求求高高高高，能能能能够够够够承承承承受受受受的的的的面面面面积积积积比比比比较较较较大大大大，大大大大单单单单客客客客户户户户可可可可承承承承受受受受整整整整层层层层甚至多层，非大单客户承受面积主要面积区间是甚至多层，非大单客户承受面积主要面积区间是甚至多层，非大单客户承受面积主要面积区间是甚至多层，非大单客户承受面积主要面积区间是10030010030
49、0平方米。平方米。平方米。平方米。国际企业中心大单客户太平洋财产保险58F合众人寿21F裕达国贸河南创普置业2637F3M、西门子、菲利普、富士施乐、ABB等世界知名企业办事处未来大厦大单客户松下、三星、约克22F华为技术郑州办事处21F广汇国贸大厦中原证券股份10、11F中铁快运19F写字楼租户面积段比例图写字楼租户面积段比例图2写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升金融保险、金融保险、咨询、电子信息咨询、电子信息行业能承受高租金；行业能承受高租金；传统的商贸、物流、传统的商贸、物流、建材装饰建材装饰企业数量最多，但租金企业数量最多，但租金承受力较弱；承受力较弱；1
50、、主要是国内金融企业驻郑分公司及国外企业驻郑办事处2、价值关注点地段的优越性：商务氛围浓厚交通方便区位认知高产品的高品质：物业形象高产品建筑标准高3、价格承受能力高，对总价不是很敏感大单、品质客户特征大单、品质客户特征大单、品质客户预示写字楼市场大单、品质客户预示写字楼市场发展趋势发展趋势2000年以前年以前一批形象落后的低档次办公楼郑州写字楼市场发展历程郑州写字楼市场发展历程2000年左右年左右大型国企高档办公楼大型国企高档办公楼未来大厦裕达国贸2003-05年年写字楼市场化起步写字楼市场化起步信息大厦广汇国贸国际企业中心兴业大厦2006年年至今至今写字楼市场化发展期写字楼市场化发展期浦发国
51、际浦发国际绿地峰会天下绿地峰会天下联合大厦联合大厦蓝码地王蓝码地王永和国际广场永和国际广场逐渐被市场淘汰逐渐被市场淘汰部分进入租赁市场，部分进入租赁市场，标定了合肥高档写标定了合肥高档写字楼的形象字楼的形象个别开发商进入市个别开发商进入市场化写字楼开发，场化写字楼开发，产品以中低端为主产品以中低端为主写字楼开发被市场写字楼开发被市场看好，供应量放大，看好，供应量放大，市场快速发展，产市场快速发展，产品开始细分品开始细分写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立，商务形态升级势在必行。传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现，商务形态的升级有
52、助于新的领袖的诞生。2写字楼的写字楼的发展历程发展历程显示了商务形态显示了商务形态升级的必然性升级的必然性写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升2金水区金水区商务形态升级所带来的商务形态升级所带来的核心商务圈核心商务圈核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金：1.2-2.8元/m2/天，售价：6000-8000元/m2物业管理费：6-8元/m2/月租金租金/售价售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻郑机构、河南省及郑州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业
53、形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客客户户特特征征未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85以上；销售客户以自用客户为主；金水路金水路农业农业 路路北环北环花花园园路路文文化化路路经经三三路路中中州州大大道道写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升行政导向，依托省机关商业、交通配套成熟，商务氛围浓2郑东新区郑东新区商务形态的升级催生未来商务形态的升级催生未来CBD商圈商圈形成形成核心驱动力核心驱动力未来发展趋势未来发展趋势租金：1-1.5元/m2/天售价：5200-6500元/m2物业管理费：5-
54、8元/m2/月租金租金/售价售价行业：区域内国际会展中心的带动相关行业，如会展，贸易等；客户：国际国内知名企业驻郑机构、以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质客客户户特特征征未来高端写字楼聚集区，发展潜力大租售状况租售状况交通不便，商业配套不成熟，出租率在50左右；销售状况较好，以投资客户为主；外环30幢写字楼写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升政府导向，会展业带动成熟公建配套高档住宅区2郑州商务聚集效应加强，但郑州商务聚集效应加强，但未向项目方向发展未向项目方向发展华林国际英协广场金印现代城鑫苑金融广场荣勋赢座建业置地广场盛润
55、国际广场曼哈顿广场中油新澳厦温哥华大厦河南商会大厦永和国际广场绿地峰会蓝码地王大厦1342251345667海联国际大厦7812345123456678郑东新区郑东新区30幢纯写字楼幢纯写字楼金水区板块金水区板块中心核心区域写字楼市场发展带动写字楼市场发展带动商务形态的提升商务形态的提升88楷林国际大厦项目紧临郑州原有的写字楼集中区，花园路与经三路商务区，但从郑州商务形态发展来看，未来郑州核心商务正逐渐东移，项目所在位置非主流发展方向。花园路写花园路写字楼商务字楼商务经三路写经三路写字楼商务字楼商务项目地块项目地块主流发展商务形态提升商务形态提升对于项目的启示对于项目的启示写字楼供需市场全面释
56、放使得商务形态的升级加速写字楼供需市场全面释放使得商务形态的升级加速金融、贸易、咨询业引领各行业商务升级金融、贸易、咨询业引领各行业商务升级国内外知名企业引领商务形态升级国内外知名企业引领商务形态升级大单、品质客户引领了写字楼市场发展趋势大单、品质客户引领了写字楼市场发展趋势写字楼的发展历程显示了商务形态升级的必然性写字楼的发展历程显示了商务形态升级的必然性金水区金水区商务形态升级所带来的核心商务圈商务形态升级所带来的核心商务圈郑东新区郑东新区商务形态的升级催生未来商务形态的升级催生未来CBDCBD商圈形成商圈形成郑州商务聚集效应加强，但未向项目方向发展郑州商务聚集效应加强，但未向项目方向发展
57、商务形态的提升主要表现为：商务形态的提升主要表现为：项目若要导项目若要导入商务型功入商务型功能定位，应能定位，应结合商业升结合商业升级趋势，走级趋势，走创新路线，创新路线，形成区域特形成区域特色标识色标识3郑州消费形态正逐渐由郑州消费形态正逐渐由购买经济购买经济向向体验经济体验经济升级升级第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代第五代第五代第六代第六代马路店铺大棚时代独立店铺大百货商场超市大卖场时代Shoppingmallshoppingcenter发展发展历程历程经营经营模式模式消费消费形态形态露天为市、沿街为场，摆地摊、以临时摊位以“大棚”基本设施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室围绕
58、某一区域，自然集中形成独立店面大型室内市场，完备设施的商场式环境和完善服务，统一管理构筑产业综合服务平台，内部主要以精品店形式构成，档次、环境和平台均升级良好的购物环境，先进的购物理念和综合的购物服务，使平台进一步升级高品质体验式消费，满足精神层面上的需求百货购物时代，满足生活需求为目的自主购物时代，满足购物消费的需求商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻简单的物流平台竞争激烈简单的物品交换消费时代生活必需消费为主二七商圈二七商圈碧沙岗碧沙岗紫荆山百货紫荆山百货农业路商业街农业路商业街金水路商业街金水路商业街火车站小商品专业市场火车站小商品专业市场平均租金区间平均租金区间 (
59、元元/天天/m2） 1.2-2.8平均售价区间平均售价区间 (元元/m2）1.0-1.50.5-1.2 6000-80005200-65004000-5000城市核心商圈城市核心商圈依托老城区中心，区域配套成熟，商业氛围浓，交通便利，是郑州商业最集中区域，以商场、百货商业形态为主商业规模及业态档次商业规模及业态档次城市辅助型商圈城市辅助型商圈属于核心商圈的衍生商业，紧靠核心商圈，对核心商业进行补充特色商业区域特色商业区域以特色型商业为主，如餐饮，酒吧、旅馆等服务经济，还包括一定的专业市场3商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻商业规模、档次成为消费形态转变的商业规模、档次成为
60、消费形态转变的基石基石3核心商业圈正带动消费形态的核心商业圈正带动消费形态的全面升级全面升级商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻二七商业中心二七商业中心地处二七塔周围，是目前郑州最繁华的地方。发展方向：着重在总量控制、结构调整、功能开发上下工夫，进一步拓展延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，增强繁华气息，提高吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，塑造传统商业与现代商业交相辉映的中原商业形象，从而更好地发挥城市窗口作用。政府希望传统百货店要积极调整经营结构，推行“错位经营”。政府鼓励在这里设大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店
61、；适度设置便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置传统百货店、大型超市、仓储式商场。3辅助型商圈强化核心商圈的辅助型商圈强化核心商圈的辐射范围辐射范围商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻碧沙商业中心碧沙商业中心位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市区西部最集中的商业区。 目标：进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化特质，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的特色商业区。 中心火车站小商品市场中心火车站小商品市场郑州火车站是全国最大的客运站之一，每天的客流量达15万人次。现有云集了银基、苑陵、小商品城、家电城、不夜
62、城、世贸商城等大型批发商场。目标：建立城市新商圈，推动郑州西部经济的发展。目前火车站商圈布局较为集中，新商圈的建成将促进郑州市整体经济的发展，使商业布局更加均衡 3区域、特色型商业正在区域、特色型商业正在细分体验经济市场细分体验经济市场商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻区域性商业区域性商业政府规划了41个区域性的商业中心，作为核心商业和副中心商业的补充区域性商业中心，商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集散地。以大型综合超市、大中型百货店、专业店、专卖店及餐饮、服务网点为主；以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围
63、3至5平方公里，服务人口10万至15万。例如：农业路商业街、金水路商业街、北区商业圈特色型商业特色型商业以某种特色文化、商业元素为主体作为发展的商业项目，一般为核心、辅助商业的补充，起到锦上添花的作用。特色型商业一般依托某核心商圈的商业聚集效应或某种文化氛围，在其周边形成以某一同类型商业业态或文化主题为主的商业圈，成为其核心竞争力。特色商业区主要以自身的特殊业态服务于需求人群，如酒吧街、餐饮街、文化街、专业市场等。商业地产档次的需求分析商业地产档次的需求分析3商业市场经营者希望商业市场经营者希望消费形态转变升级消费形态转变升级非常重要重要不重要非常不重要无所谓商业地产的规模和档次65.1%13
64、.4%19.7%1.1%0.7%商业地产项目周边的环境58.4%17.3%13.3%8.7%2.3%商业地产项目周边的公建配套设施59.1%20.1%10.3%3.5%7.0%商业地产项目周边的交通状况58.3%17.9%8.5%0.3%5.8%商业地产项目开发商的实力和信誉66.4%18.5%4.1%011.0%商业地产项目开发的位置63.7%21.7%9.1%1.7%13.0%商业地产项目建筑的类型48.1%23.1%20.5%4.9%3.4%商业地产项目出售/租售的价格57.4%13.0%17.3%2.8%9.5%商业地产项目周边的居住人群51.3%16.6%14.5%3.1%14.5%
65、商业地产项目内部的配套设施60.5%23.7%8.4%1.6%5.8%商业地产项目内部面积的分隔情况35.9%27.8%18.7%10.1%7.5%对商业地产需求所考虑的因素分析对商业地产需求所考虑的因素分析郑州作为河南省的省会城市，随着城市经济的发展，商户们对今后的经营场所的要求也会商户们对今后的经营场所的要求也会越来越高，这也是与城市的发展接轨越来越高，这也是与城市的发展接轨. 商户选择商业地产项目时，首要考虑的因素占首位的是项目开发的位置占85.4%，其次是开发商的实力和信誉占84.9%，其次是项目内部的配套设施要建全占84.2%.郑州商业地产的发展在今后的时期必然会走郑州商业地产的发展
66、在今后的时期必然会走中、高端化和特色化、差异化中、高端化和特色化、差异化商业开发商在后期商业地产的开发过程中一定要做好自身企业和产品状况的有效宣传措做好自身企业和产品状况的有效宣传措。商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻3商业市场经营者倾向于城市中心运营商业市场经营者倾向于城市中心运营商业地产市场发展区域倾向商业地产市场发展区域倾向从以上分析资料我们不难发现，目前郑州还有近三成的商业用户对商业地产现状的开发表示不满意，从这组数据河南圆点市场分析员认为，目前郑目前郑州商业地产开发的前景还是比州商业地产开发的前景还是比较乐观的较乐观的 。调查分析资料显示，有三成多的受访者还是比
67、较倾向于市比较倾向于市场中心的商业地产项目，其次场中心的商业地产项目，其次是东区和北区，是东区和北区，分别占27.3%和22.5%，而认为最不能发展的区域是南区占7.1%。男性对商业地产市场今后的开发要求要远远高于女性的需求，这也提现出男性对商业地男性对商业地产市场的发展前景比较看好。产市场的发展前景比较看好。商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻现有商户们对郑州今后商业地产项目的发展还是比较看重城市的中心，他们认为对于西、南区在后期的发展中是比较困难，分析其因主要现有以下几点：一是没有形成规模型的商业圈；二是区域的消费水平不及中心区域；三是郑州商业市场形成东扩北移的发展趋势
68、。 3商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻消费量级的提升消费量级的提升落于落于商业地产商业地产开发速度开发速度从右图我们可以看到，郑州商业市场从2001年至2005年发生了较大的变化，商业市场迅猛发展，供应量和需求量都呈现大幅增加，供应供应量量从01年的23.26万增至05年的63.46万，增幅达增幅达172%172%。销售面积销售面积从01年的11.86万增长到05年的50.69万，增幅为增幅为327%327%。 但2006年在供应量增加的同时，需求量保持了较小的变化，同2005年相比略有下降，市场上出现了大市场上出现了大量的空置房。量的空置房。开发商为追求更大的利润，加
69、大商业用房的建设，而且多数采取出多数采取出售产权，不进行后期的经营管理售产权，不进行后期的经营管理，达到资金的快速回笼 郑州商业市场目前呈现出了良好的发展势头。经过近两年的大量供应后，在07年，整个商业地产呈现出较为理性的一面，新开工项目减少一些，市场投放速度减缓，众多投资者也变得越来越理性 。同时整个商业地产市场的操作也越来越规范，很多项目都有专业的商业管理公司来操作 。3目前郑州主要的商业圈有：二七商圈二七商圈紫荆山商圈紫荆山商圈碧沙岗碧沙岗北站商圈北站商圈郑东新区商圈郑东新区商圈经三路商圈经三路商圈金水路商业街金水路商业街东风渠蓝堡湾东风渠蓝堡湾除此之外，还有一些其它区域性商业，多分布在
70、特色商业区里面 。二七商圈二七商圈紫荆山紫荆山郑东新区郑东新区碧沙岗碧沙岗北站北站东风渠东风渠郑州商业分布将在很长一段时间内依旧呈现集中布局，以二七商圈为核心，紫荆山、碧沙岗为辅助，构成了郑州商业的中心布局，而金水路与农业路则分别构成特色商业。从城市发展来看，短期内郑州无法形成与核心商业相媲美的第二商业中心。商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻郑州长期内将以呈现郑州长期内将以呈现单一核心单一核心加加特色商业特色商业的消费形态的消费形态农业路农业路金水路金水路3商业市场下的商业市场下的消费形态消费形态规律探寻规律探寻竞争项目概况竞争项目概况区域内最具影响力的区域内最具影响力的
71、竞争项目竞争项目-中原数码城中原数码城项目主要功能包括：高档商务区高档商务区：高档智能化写字楼、五星级酒店、现代商业中心。科技园区科技园区：创业孵化中心、研发中心、技术和产品交易中心、成果展示中心。高档居住区高档居住区：高档高层和小高层住宅、幼儿园及小学。项目占地面积约1000亩，建筑面积150万170万平方米，总投资约50亿人民币，将融高科技企业生产、技术开发、技术交易及成果转让、科技产品展示及销售、商务办公和居住融为一体，目标将建设成为中国中部地区现代化的新型高科技中心。项目拥有区域最高档的住宅，和最具规模的商业，是目前东风渠板块最具影响力的项目，因此本项目的定位因在此基础进行差异定位，并
72、对其进行功能补充。商务形态提升商务形态提升对于项目的启示对于项目的启示消费形态的规律探寻主要体现在：消费形态的规律探寻主要体现在：消费量级的提升落于商业地产开发速度消费量级的提升落于商业地产开发速度集中消费、百货消费的依旧是郑州集中消费、百货消费的依旧是郑州主流消费形态主流消费形态商业规模、档次成为消费形态转变的商业规模、档次成为消费形态转变的基石基石核心商业圈带动消费形态的核心商业圈带动消费形态的升级升级辅助型商圈推动消费形态辅助型商圈推动消费形态加速转变加速转变区域、特色型商业成为消费形态转变的区域、特色型商业成为消费形态转变的润滑剂润滑剂商业市场经营者寻求商业市场经营者寻求消费形态转变升
73、级消费形态转变升级商业市场的发展历程促使商业市场的发展历程促使消费形态的演变消费形态的演变倾向于商业倾向于商业型功能定位，型功能定位，但应结合项但应结合项目地块本身，目地块本身，寻找出项目寻找出项目的差异化、的差异化、特色化的商特色化的商业模式，形业模式，形成区域商业成区域商业“名片名片”项目发展方向建议：居住形态研究居住形态研究项目地块位于城市居住形态转移方向，拥有巨大的居住腹地与潜在高端消费人群，因此商业与高端居住可行性都很高。但从地块价值最大化角度出发，建议以商业为主，提升区域价值。商务形态研究商务形态研究郑州商务形态正在升级，从原有的简单办公需求向兼投资与品牌的复合需求逐渐升级。但从办
74、公集聚效应来看，本项目不属于城市现阶段商务主流发展方向，但紧临花园街与经三街传统商务区，因此可以规划少量的特色商务，形成差异化的商务消费形态。消费形态研究消费形态研究郑州消费形态正向体验经济升级，但在很长一段时间内将依旧呈现集中布局的态势，同时项目周边有中原数码广场大体量集中商业存在，因此本项目定位应以特色与体验消费为发展方向。以商业为主的以商业为主的发展方向，可发展方向，可配合少量高端配合少量高端住宅项目住宅项目可规划一定量可规划一定量的特色与创意的特色与创意写字楼等商务写字楼等商务形态形态商业发展方向商业发展方向应该以特色与应该以特色与体验消费为核体验消费为核心发展方向心发展方向+P PA
75、RT-3ART-3基于对城市形态理解下的项目战略定位基于对城市形态理解下的项目战略定位项目定位项目定位代表郑州建设成就、城市及区域未来形象；代表郑州建设成就、城市及区域未来形象；为城市发展注入活力，成为城市和区域发展的新名片为城市发展注入活力，成为城市和区域发展的新名片。 项目发展目标项目发展目标成为区域发展的成为区域发展的“新名片新名片”城市最集中的高档楼盘区最集中的高档楼盘区；城市政治、文化中心区域，拥有历史文化资源文化资源；东风渠区域的景观资源景观资源；城市主干道交汇、未来城市都市圈核心区域的的区位优势区位优势 东风渠的主要资源东风渠的主要资源符合核心区的发展目标及其自身资源禀赋符合核心
76、区的发展目标及其自身资源禀赋1整体定位整体定位以休闲、消费为驱动，以特色商务、商业为核心以休闲、消费为驱动，以特色商务、商业为核心的代表郑州未来生活方式的的代表郑州未来生活方式的“城市滨河复合体城市滨河复合体验街区验街区”通过对东风渠区域的资源禀赋和发展前景分析东风渠区域发展定位为：东风渠项目是城市向北和向东发展的桥梁，位于北部高档住宅休闲区与郑东新区之间。东风渠是城市居住、商务、消费形态转变的引领者，是城市发展和区域增长和动力源。2居于区域核心价值的体现居于区域核心价值的体现 城市复合功能区城市复合功能区随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统的行随着城市发展、文明进步，城市核心功能由传统
77、的行政、商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由政、商业转变为文化、休闲、商务。城市核心区也由传统的行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、传统的行政、商业中心转变为集文化、休闲、商务、商贸于一体的综合功能区。复合是一种综合的意思，商贸于一体的综合功能区。复合是一种综合的意思，将多种功能进行集合，以客户体验为目标，迎接郑州将多种功能进行集合，以客户体验为目标，迎接郑州体验消费时代的到来。体验消费时代的到来。利用城市最稀缺的自然资源，聚集城市最高端的商业、利用城市最稀缺的自然资源，聚集城市最高端的商业、商务活动，并赋予文化内涵，反映城市最高尚的休闲商务活动，并赋予文化内涵，反映城市最高尚的休闲
78、文化生活，以客户体验为出发点，迎接郑州消费经济文化生活，以客户体验为出发点，迎接郑州消费经济到临。到临。 城市滨河体验区城市滨河体验区东风渠城市滨河复合休闲区：特色文化场馆、特色商务、东风渠城市滨河复合休闲区：特色文化场馆、特色商务、高级酒店、精品商业街、休闲街区、高档住宅高级酒店、精品商业街、休闲街区、高档住宅整体定位整体定位2居于区域核心价值的体现居于区域核心价值的体现区域运营，构建城市未来区域运营，构建城市未来Urban marketing, creating the future of city 居住居住享受享受创意创意思考思考合作合作n n全新全新全新全新模式：模式：模式：模式：Ne
79、wMode:newcitymode,newworkingmode,newlivingmode,newshoppingmode休闲休闲娱乐娱乐购物购物 全新的工作方式、全新的生活方式、全新的消费方式全新的工作方式、全新的生活方式、全新的消费方式全新的工作方式、全新的生活方式、全新的消费方式全新的工作方式、全新的生活方式、全新的消费方式生活工作消费n城市顶级城市顶级豪宅社区豪宅社区l在区域打造为顶级豪宅居住区顶级豪宅居住区l高档住宅高档住宅为主l创新物业类型：Loftl片区将设有齐全的生活配套齐全的生活配套，顶级顶级会所和时尚的休闲中心会所和时尚的休闲中心居住居住ResidentialReside
80、ntial标杆写字楼矗立商贸核心区标杆写字楼矗立商贸核心区建成核心的国际商务特色的商务区建成核心的国际商务特色的商务区u绿色生态办公大楼 EODu企业总部基地u500强企业商务办公n服务外包总部服务外包总部n科技新都科技新都n咨讯信息港咨讯信息港n金融贸易中心金融贸易中心n培训教育活力中心培训教育活力中心n商务办公商务办公Businessu超高层地标型建筑u甲级高档写字楼林立u智能化5A级创意写字楼矗立商贸核心区创意写字楼矗立商贸核心区开放式特色办公区开放式特色办公区开放性自由组合商务空间开放性自由组合商务空间建成核心的特色创意商务区建成核心的特色创意商务区u创意生态办公大楼 u创意企业总部基
81、地u特色商务办公n创意公司总部创意公司总部n广告公司广告公司n咨讯服务港咨讯服务港n商务演绎商务演绎n创作创作n商务办公商务办公Businessu区域特色地标型建筑u高档创意写字楼林立u智能化5A级uLOFTLOFTuSOHOSOHO建成区域多功能综合性建成区域多功能综合性建成区域多功能综合性建成区域多功能综合性高档酒店高档酒店高档酒店高档酒店服务各类商务人群服务各类商务人群服务各类商务人群服务各类商务人群生态生态休闲休闲商务商务定位定位目标人群目标人群特点特点高级星级酒店高级商务人士等位于商业核心区域;外观壮丽,内部精致,配套完备,贴心优质服务生态主题酒店创意、体验人士等主题突出；理念超前商
82、务酒店 高级商务人士等外观大方；配套设施完备；舒适便捷酒店式公寓中长期商务人士；城市白领；及投资客等服务完善，配套齐全，酒店式管理Multi-purpose hotel recreation functions商务交流商务交流Business Communicationn多功能集购物、娱乐、体育、文化功能于一体的多功能集购物、娱乐、体育、文化功能于一体的 Mall ParkMall Park Mall Park with functions as shopping, recreation, sport and culture 科技时尚科技时尚是这里的主题，科技元素的内涵、外延刺激感知系统：刺激
83、、动感、刺激、动感、 激情、乐趣、激情、乐趣、进取、新奇进取、新奇 枢纽功能枢纽功能是这里的特色，人流、车流、物流，流水不腐，液体的特质使这里生机旺盛，发展畅达CTHcenter of traffic hinge商业文化娱乐商业文化娱乐Culture & Entertainmentl同步于国际潮流，引领都市风尚的同步于国际潮流，引领都市风尚的shopping Malll集声光色影完美科技体验于一体的多元娱乐场馆集声光色影完美科技体验于一体的多元娱乐场馆l科技与时尚元素完美融合的特色商业科技与时尚元素完美融合的特色商业Shopping Mall球幕影院球幕影院特色商业区特色商业区n n开放型开放
84、型开放型开放型一站体验式一站体验式Mall Park与与特色商业街区特色商业街区特色商业街区特色商业街区的有机结合的有机结合 Opened ecological one-stop Mall Park商业文化娱乐商业文化娱乐Culture & Entertainment承载着未来郑州的核心城市功能承载着未来郑州的核心城市功能成为郑州一张成为郑州一张“新的城市名片新的城市名片”东风渠项目东风渠项目城市最高尚的休闲、文化生活城市最高尚的休闲、文化生活城市最高档的特色商业活动城市最高档的特色商业活动城市最具特色的商务活动城市最具特色的商务活动 城市滨河复合体验街区城市滨河复合体验街区1 1、商业：、商
85、业： 生活和体验结合主力店带动大量街区商业街，着力打造成为核心区的特色街区生活商业街；体现对新生事物的强烈需求和对生活的关怀，营造温馨、舒适、和谐的商业消费氛围，带动整个区域的商业发展。多种商业模式组合打造核心体验消费多种商业模式组合打造核心体验消费集中商业、精品商业、休闲商业、集中商业、精品商业、休闲商业、街区商业合力打造城市核心体验街区商业合力打造城市核心体验商业消费体系商业消费体系功能定位功能定位3滨江购物公园滨江购物公园：成为核心区价值和地位的重要推动力成为核心区价值和地位的重要推动力 建筑特色建筑特色 突出现代感，与滨江景观形成和谐统一。适度控制建筑高度，不破坏滨江景观。打造郑州打造
86、郑州业态最丰富、规模最大、品种最全业态最丰富、规模最大、品种最全的的滨滨江购物中心江购物中心，成为，成为滨江休闲、观光、购物滨江休闲、观光、购物的首选的首选之地，增加核心区人流，提升核心区地位。之地，增加核心区人流，提升核心区地位。 建造郑州的城市建造郑州的城市“外滩外滩”突出区域的区位、景观、人文优势，合理的打造一个郑州“外滩”的概念，使其成为城市的新名片和一个新的区域崛起的核心驱动力。功能定位功能定位-集中商集中商业业3演绎高尚都市生活，在购物中享受生活和轻松演绎高尚都市生活，在购物中享受生活和轻松内街区商业内街区商业 小尺度、人性化； 在购物中享受生活，感受轻松与快乐，生活、轻松、快乐在
87、购物中淋漓尽致地结合。街区商业演绎高尚都市生活街区商业演绎高尚都市生活生活在这里找到快乐，生活在这里找到快乐，工作在这里找到放松工作在这里找到放松都市街区商业生活既是对传统集市商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求，让都市人尽情品味高尚生活的多样化。 内街商业：让生活轻松内街商业：让生活轻松功能定位功能定位-内街商内街商业业3品牌专卖店、精品店、特色店街区生活；精品商业街提高区域的影响力，吸引高尚人群和时尚人士进入消费。 街区精品商业街区精品商业精品商业街精品商业街填补市场空缺，满足高档填补市场空缺，满足高档住宅区的消费，让郑州感受来自世界的气住宅区的消费，让郑州感受来自世界的气息，让都
88、市生活更加丰富息，让都市生活更加丰富 品牌旗舰店品牌旗舰店国际知名品牌旗舰店提升区域震撼力和号召力，提升区域价值感。打造郑州最高商的商业文化生活打造郑州最高商的商业文化生活功能定位功能定位-精品商业街与旗舰精品商业街与旗舰店店3体验郑州最高尚的休闲生活，让东风渠体验郑州最高尚的休闲生活，让东风渠2424小时持续释放活力小时持续释放活力休闲街区休闲街区参与性休闲生活参与性休闲生活参与式、互动性、共享性、多样性、包容性和防卫性。灯红酒绿、美酒知己、通宵达旦灯红酒绿、美酒知己、通宵达旦的街区生活是现代都市文明体现的街区生活是现代都市文明体现提升郑州的酒吧文化品质，提升郑州的酒吧文化品质，铸就郑州最高
89、端的休闲文化铸就郑州最高端的休闲文化生活生活郑州的酒吧，世界的生活郑州的酒吧，世界的生活功能定位功能定位-休闲商业休闲商业3让消费时间让消费时间从清晨到凌晨从清晨到凌晨，充分，充分体验现代生活体验现代生活的乐趣的乐趣满足东风渠高档生活社区的需求满足东风渠高档生活社区的需求步行体系步行体系宜人、舒适的街宜人、舒适的街区空间（区空间（street scalestreet scale）外向型街区外向型街区开放的、有情开放的、有情趣的、充满活力的趣的、充满活力的街区的价值在于其开放性，让所有人都能畅游其中，体味到都市生活的各种乐趣；街道整体环境的营造，打造和谐街区；街区的尺度要适宜，小、密的街区是形成
90、繁华的商业气氛的元素之一功能定位功能定位-社区社区商业商业3最具城市标志意义的特色商务区，城市创意的新领地最具城市标志意义的特色商务区，城市创意的新领地建筑特色建筑特色 现代化写字楼，个性化的建筑设计，配备强大的IT基础设施；打造郑州智能化水平最先进、档次最高、形象最好、分打造郑州智能化水平最先进、档次最高、形象最好、分布最集中现代化创意产业办公中心布最集中现代化创意产业办公中心2 2、商务办公：、商务办公： 让都市现代创意人群到东风渠来办公，创意产业的思想源。客户客户未来城市创意产业的总部基地。吸引诸多设计、广告公司在此聚集办公，成为城市标志性的个性化、特色化办公区域功能定位功能定位-特色商
91、务特色商务4高尚的核心特色商务创意区吸引来自世界关注的目光高尚的核心特色商务创意区吸引来自世界关注的目光特色特色以中高级酒店为主，体现城市核心区形象，提升区域价值和影响力高级酒店高级酒店让世界人都喜让世界人都喜欢郑州，是吸引世界人前来欢郑州，是吸引世界人前来郑州发展和投资的重要手段郑州发展和投资的重要手段提升区域形象与竞争力，完善区域的商务功能提升区域形象与竞争力，完善区域的商务功能引入国际知名的高档酒店，与商务区互相促进，打造东引入国际知名的高档酒店，与商务区互相促进，打造东风渠最具特色和品质的商务办公集聚地风渠最具特色和品质的商务办公集聚地3 3、酒店：、酒店： 让所有人认识郑州，让所有人
92、认识东风渠功能定位功能定位-高档品牌酒店高档品牌酒店4解决核心区高尚居住需求，充分展现片区高档住宅的区域形象解决核心区高尚居住需求，充分展现片区高档住宅的区域形象居住：居住：项目多样性业态组项目多样性业态组合吸引众多高尚群合吸引众多高尚群体，能满足其居住、体，能满足其居住、商务、消费等多层商务、消费等多层次的需求。次的需求。功能定位功能定位-居住功能居住功能5核心高档居住区应该是高尚的、多样的、有品位的，作为目前城市核心高档居住区，应该是能够聚集城市高端群体，体现核心高档住宅区整体形象，体现城市和区域的发展价值取向主要客户主要客户中高级管理人员、高级白领和经常出入郑州的中高级商务人士对城市夜生
93、活向往，崇尚高消费高品质生活的人群。标示郑州高品质居住方式，体验新的现代都市生活标示郑州高品质居住方式，体验新的现代都市生活酒店式公寓和城市公寓颠覆现有的居住方式，吸引白领酒店式公寓和城市公寓颠覆现有的居住方式，吸引白领阶层、时代精英、时尚人士，营造现代的都市气氛阶层、时代精英、时尚人士，营造现代的都市气氛城市核心商圈，满足居住、商务、城市核心商圈，满足居住、商务、消费的共同需求，一个理想的都市消费的共同需求，一个理想的都市生活新方式生活新方式建筑、户型、装修体现高品质；居住、商务、消费、休闲多重兼备的居家环境，符合白领、精英的心理取向和生活习惯，是未来城市生活的新领地。功能定位功能定位-酒店
94、式公寓、城市公寓酒店式公寓、城市公寓5产品创新，提高市场产品品质，打造郑州高尚人群新领地产品创新，提高市场产品品质，打造郑州高尚人群新领地主要客户主要客户成功人士，高品质住宅成为其身份的象征，但其又希望拥有一定的私密空间来享受生活。城市高品质住宅是成功人士的理想家园，是身份和生活方式的城市高品质住宅是成功人士的理想家园，是身份和生活方式的标签。将东风渠打造为中部重要的成功人士聚集地标签。将东风渠打造为中部重要的成功人士聚集地既能亲近城市核心，又能体现自身的身份与价值，体验都市高尚居家生活的快乐和居住形态转变的乐趣。城市高品质住宅城市高品质住宅功能定位功能定位-城市高品质住宅城市高品质住宅5以园
95、林景观、亲水生活构筑城市高尚居住环境以园林景观、亲水生活构筑城市高尚居住环境建筑特色：建筑特色：园林式居住小区，以高层或中高层为主，形成有影响力的高尚住宅群将城市最优的河景资源打造成最优的居住环境，通过园林景观和将城市最优的河景资源打造成最优的居住环境，通过园林景观和亲水效应彰显城市核心区高尚生活方式，并将高尚生活融入到核亲水效应彰显城市核心区高尚生活方式，并将高尚生活融入到核心区域价值体系中。心区域价值体系中。 普通住宅普通住宅通过高品质的建筑设计和统一的规划，保证东风渠高尚住宅气氛形成，使高尚生活融入到城市核心区价值体系功能定位功能定位-住宅区住宅区5 建筑特色建筑特色豪气、浪漫、自然、率
96、真时代性、标志性、地域性的城市建筑群，成就最高尚的文化体系时代性、标志性、地域性的城市建筑群，成就最高尚的文化体系以奔放、豪气的风格，用现代的建筑形态来充分体现现代以奔放、豪气的风格，用现代的建筑形态来充分体现现代的城市商务、居住、商业文化的刚直、勇敢的特性的城市商务、居住、商业文化的刚直、勇敢的特性东风渠项目东风渠项目通过城市最具特色的综合体项目的建设，提升区域的知名度，扩大区域影响，提高城市的知名度，是东风渠项目能够成功开发的最重要因素之一。而特色的商务形态、高尚的居住环境和创意的商业形态将成为项目成功的核心支柱。功能定位功能定位-东风渠项目东风渠项目6P PART-4ART-4项目地块现
97、状分析与分区功能定位建议项目地块现状分析与分区功能定位建议项目项目定位定位城市滨河复合体验区城市滨河复合体验区代表郑州建设成就、城市及区域未来形象；代表郑州建设成就、城市及区域未来形象；为城市发展注入活力，成为城市和区域发展的新名片为城市发展注入活力，成为城市和区域发展的新名片。 项目发展目标项目发展目标成为区域发展的成为区域发展的“新名片新名片” 项目整体定位项目整体定位城市复合体验区城市复合体验区多种商业模式组合多种商业模式组合,打造郑州休闲体验时尚场；打造郑州休闲体验时尚场；最具城市标志意义的特色商务区，城市创意的新领地；最具城市标志意义的特色商务区，城市创意的新领地；引入国际知名的高档
98、酒店，与商务区互相促进；引入国际知名的高档酒店，与商务区互相促进；标示郑州高品质居住方式，体验新的现代都市生活标示郑州高品质居住方式，体验新的现代都市生活;时代性、标志性、地域性的城市建筑群，成就最高尚的文化体系时代性、标志性、地域性的城市建筑群，成就最高尚的文化体系结合地块条结合地块条件实现最佳件实现最佳的功能布局的功能布局1地块条件分析地块条件分析交通可达性分析交通可达性分析项目地块辐射范围广项目地块辐射范围广1234花园路经三路中州达道北环路市中心方向市中心方向郑东新区郑东新区方向方向项目可开发用地为四块，图中分别用红四字体14表示，从路网系统来看，项目地块受四条城市主干道辐射，分别为：
99、1、花园路南比走向，由市中心直北区，双向8车道2、经三路南部走向，由金水路至北环路，双向4车道3、北环路双向4车道，东西走向，双向64、中州大道南比走向，贯穿郑州东部，双向6车道因此从项目辐射性来看，项目地块拥有较强得辐射能力。1地块条件分析地块条件分析项目地块凌散，区域环境参差不齐项目地块凌散，区域环境参差不齐项目地块被分割成四块，无法体现出规模与统一效应，同时区域现阶段环境发展层次不齐，因此对于本项目的整体规划即要考虑到地块价值的合理化与最大化，同时也要结合每一块地块的周边环境与资源，使得区域整体功能分布合理。1地块条件分析地块条件分析项目各地块对比分析项目各地块对比分析项目项目1号地块号
100、地块项目项目2号地块号地块1号地块：现用途为奥克啤酒厂，可用地面积18.23亩，地块两面临路，北临北环路（快速干道），西临渠东路（次干道），由于北环路属于快速干道，交通可达性一般。项目周边以居住区为主，包括新建小区摩卡空间与圣菲城，居住氛围较成熟，同时地块北面有家乐福等生活配套，但由于地块内有高压线通过，使得居住价值有一定受损。1 1号地块号地块18.2318.23亩亩东风渠东风渠绿化带绿化带干道绿化带干道绿化带北北 环环 路路2号地块：现用途为省水利学校，可用地面积164.68亩，地块四面临路，东临花园路（主干道），其余三面都为次干道，但现阶段花园路北向车辆无法打大转，但长途汽车站搬迁后便可
101、，因此地块交通可达性与昭示性都较高，商业价值较大，同时地块方正，南向景观面充足，居住价值也非常大。2 2号地块号地块164.68164.68亩亩花花 园园 路路东风渠绿化带东风渠绿化带摩卡空间摩卡空间圣圣菲菲城城长途汽长途汽车站车站1地块条件分析地块条件分析交通可达性分析交通可达性分析项目各地块可达性对比项目各地块可达性对比项目项目3号地块号地块项目项目4号地块号地块3号地块：现用途为侨光医院、十一中、统计学习、工艺美校，总占地134亩，地块三面临路，但都非主干道，地块的交通可达性与可视性一般，商业价值中等，同时南向资源面长度一般，地块居住价值中等。但随着长途汽车站的搬迁后绿地休闲广场项目的完
102、工，将改善区域环境，引导人流的进入，将提升地块的商业与居住价值。3 3号地块号地块134134亩亩东风渠绿化带东风渠绿化带花花 园园 路路4号地块：现用途为20亩空地，枣庄与信息工程学校，总占地207.89亩，地块三面临路，西临经三路（主干道），其他两面为次干道，地块交通可达性与可视性较高，商业价值较大，同时地块西侧（靠经三路）正对面为鱼翅皇宫项目，该项目是中国唯一的五星级的餐饮酒店，其将为该地块带来大量高端消费群体，提升地块的商业价值。4 4号地块号地块207.89207.89亩亩经经 三三 路路长途汽长途汽车站车站鱼翅鱼翅皇宫皇宫居居住住区区1地块条件分析地块条件分析项目各地块价值分析与排
103、序项目各地块价值分析与排序地块编号地块规模可达与可视性商业氛围居住氛围规划策略1号地块18.23亩中低高该地块居住氛围较高，可以规划一定量的高档住宅与集中社区商业，与家乐福等配套行成互动。2号地块164.68亩高高高该地块商业价值巨大，以规划商业体为主方向，并可规划城市建筑，体现地界感。3号地块134.00亩低中中该地块通道性较弱，应设置酒店与办公，配合一定量的商业，从而带动人流的引入。4号地块207.89亩高高中该地块呈现“西贵东贫”，由于地块东部可用地较多，同时该地块规模最大，可采取混和布局方式，将地块价值最大化。规划总策略规划总策略1、符合项目整体定以“城市滨河复合体验区”，以商业为主要
104、发展方向，当商业价值较高时应以商业为主体规划。2、利用混和布局利用混和布局的方式，改善部分地块可达与可视性场较弱的问题，通过人流的组织与安排，带动整体商业价值提升。3、滨河资源充分利用在规划中利用视觉通道与交通通道实现人与自然的互动，将休闲功能为核心主题进行营造。2功能分区建议功能分区建议1号地块功能定位建议号地块功能定位建议功能方向功能方向高档住宅、酒店式公寓、集中社区商业高档住宅、酒店式公寓、集中社区商业从地块条件来看，1号地块居住氛围较浓，商业氛围较低，可达与可视性一般，因此建议对该地块以住宅与酒店公寓规划为主，配以集中社区商业规划，具体可包含：1、高端住宅项目定位为片区最高端的住宅项目
105、，成为区域的居住标志与豪宅领地。2、酒店式公寓项目延续高端住宅定位，配以一定量的酒店式公寓，提供酒店式服务。3、集中社区商业定位为服务本区域的集中型社区商业，以超市、购物、餐饮等日常居家消费为主要业态。高端住宅项目高端住宅项目酒店式公寓酒店式公寓集中社区商业集中社区商业2功能分区建议功能分区建议2号地块功能定位建议号地块功能定位建议功能方向功能方向城市地标，高端精品商业、五星级酒店、城市地标，高端精品商业、五星级酒店、5A5A甲级写字楼甲级写字楼从地块条件来看，2号地块交通性与可视性高，周边商业氛围浓厚，地块南面即为规划中的中原数码城，因此该地块规划应以商业规划为主，商业形态应定位为高端精品商
106、业，同时配以五星级的酒店与5A甲级写字楼，形成城市地标，构成区域地界标识。1、高端精品商业定位高端精品商业，配以少量高端餐饮与休闲项目，以shopping mall的模式进行运营，形成郑州又一高端消费场。2、五星级酒店规划高端五星级酒店（如香格里拉），与高端精品商业形成互动。3、5A甲级写字楼5A甲级写字楼与5星级酒店的双子星模式，构成郑州城市又一地标。2功能分区建议功能分区建议3号地块功能定位建议号地块功能定位建议功能方向功能方向休闲性商业、特色商务创意区、创意酒店休闲性商业、特色商务创意区、创意酒店从地块条件来看，3号地块交通可达性最弱，周边商业氛围一般，因此从规划角度上来看，应规划相当量
107、的目的性的商业消费形态，同时配合一定量的酒店与商务形态，进行人流的引入。1、休闲性商业以餐饮、咖啡馆、酒吧等目的性消费商业业态为主，与创意商务区形成互动，形成以创意、休闲为主题的定位。2、特色商务创意区以创意产业，脑力经济为主的商务定位，以大胆、特色的建筑形态形成地块的未来亮点。3、创意酒店规划少量的特色创意酒店，充分利用休闲性商业与创意商务所带来的目标客户群，形成衍生消费。休闲商业项目休闲商业项目创意商务区创意商务区创意酒店创意酒店2功能分区建议功能分区建议4号地块功能定位建议号地块功能定位建议功能方向功能方向城市广场、休闲商业街、购物中心、酒店城市广场、休闲商业街、购物中心、酒店从地块条件
108、来看，4号地块商业价值呈现“西贵东贫”，其西侧紧临城市主干道经三路，对面即为中国唯一的五星级餐饮酒店鱼翅皇宫，商业价值巨大。而地块东侧靠福彩路，以居住区为主，居住氛围较浓，商业价值一般。同时地块占地又与商业价值相反，其商业价值较大区域占地较少，而商业价值较小区域，占地较大，因此该地块核心问题是如何将商业价值东移。因此在规划中，我们建议将通过城市广场与休闲商业街的组合将商业价值东移。1、城市广场利用城市广场，吸引消费群体的导入并形成驻留。2、商业街利用露天商业街，将西部的商业价值东移，带动东部商业价值提升，并以休闲商业街为枢纽，在两侧布置单体的购物中心与酒店。商业休闲街商业休闲街城市广场城市广场
109、商业枢纽商业枢纽休闲商业街休闲商业街城市商业广场城市商业广场P PART-5ART-5他山之石可以攻玉他山之石可以攻玉参考案例借鉴参考案例借鉴案例选择标准案例选择标准案例借鉴案例借鉴选择标准旧城改造商业区定位城市中的经济地理位置相似借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序上海新天地区位上海新天地区位南京路商圈南京路商圈地铁口地铁口地铁口地铁口新天地新天地淮海中路商务圈淮海中路商务圈旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至
110、西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分p太平桥改造规划太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地新天地改造历程新天地改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地
111、北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100写字楼一期完工，销售率90以上.商圈商圈地铁口地铁口商圈商圈地铁口地铁口商圈商圈地铁口地铁口20012001年进度年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖20022002年进度年进度新天地南里（商业、公寓）20032003年进度年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序太平桥改造秩序1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地改造前的上海新天地改造前的上海新天地1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石
112、门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 。上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。一个国际交流和聚会的地点里会
113、有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 。1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地功能构成客户定位具有shoppingmall功能改造后的上海新天地改造后的上海新天地p北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 p南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 北里南里人工湖1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地新天地规划布局上海新天地商业形态上海新天地商业形态p新天地占地3万平米，建筑面积6万平米p街铺北里
114、街区以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修p南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑p小结：小结：集中式商业与街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地新天地夜景：横纵的小街新天地夜景：横纵的小街1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地上海新天地业态上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里业
115、态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：201案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地上海新天地改造结果上海新天地改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高尚人文社区客户原居民商务人士、游客环境破旧、拥挤、恶劣优美、舒适、现代化价值低价值、部分历史建筑高价值、上海的标志区域周边房价
116、800010000元/平1700025000元/平小结：成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨旧貌换新颜1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地上海新天地旧改成功因素上海新天地旧改成功因素p选址p差异化的定位p旧改开发顺序p旧改启动位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善与临近成熟商圈形成差异，功能综合与城市旅游形成互动将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体住宅建设，实现部分收益新建集中式商业，完善商业功能后期住宅开发，实现超额利润较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）功能转换（商业功能取代原有住宅，完善
117、城市功能）生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地上海新天地商业功能实现成功因素上海新天地商业功能实现成功因素p选址p差异化的定位p商业业态比例p商业形态比例p商业盈利模式p商业竞争核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服42：38：2042集中式商业58商铺商业经营，住宅销售的盈利模式价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地项目的运作方式项目的运作方式
118、“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与” 完全市场化运作一家发展商绝对主导旧村股份公司协助拆迁工作政府进行宏观控制1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地上海新天地商业功能实现成功因素上海新天地商业功能实现成功因素p选址p差异化的定位p商业业态比例p商业形态比例p商业盈利模式p商业竞争核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服42：38：2042集中式商业58商铺商业经营，住宅销售的盈利模式价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天
119、地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场1案例借鉴案例借鉴上海新天地上海新天地 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴上海商城上海商城都市地标，时尚秀场都市地标，时尚秀场p上海商城由三幢塔楼和一座七层的裙房基座组成。中央塔楼为48层，拥有700间客房的波特曼丽嘉酒店，两侧为两幢 34层472个住宅单元的公寓塔楼。裙房中包括供客人和当地居民使用的展览厅，一个1000座的表演艺术剧院，办公楼和零售商场空间。从酒店到虹桥国际机场仅需20分钟的时间，45分钟可至浦东国际机场。左右两栋辅楼一、二层为商业裙楼，三至八层为写字楼用房，主楼是波特曼大酒店。 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴都市综合体都市综合
120、体五星级酒店五星级酒店 /精品商铺精品商铺 /甲级写字楼甲级写字楼p核心功能：p五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。p功能配比：p 酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%。 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴五星级酒店五星级酒店波特曼波特曼五星级酒店波特曼pPortman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。豪华公寓豪华公寓p位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。 上海商城上海商城 2
121、案例借鉴案例借鉴472间豪华酒店式服务公寓间豪华酒店式服务公寓p 上海商城剧院舞台面积153平方米(17米*9米)。上海商城剧院附设有一个中厅(900平方米),能举办新闻发布会、产品演示会、小型展览会、鸡尾酒会及宴会等各种商务及公关活动，是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位），以其齐全的设施为各种文艺 形式，包括话剧，歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。剧场分上下两层，大厅内共有731个座席，另有260个楼厅坐席 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴最高档的店铺、剧院、最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅个不
122、同国家风格的餐厅上海商城剧院上海商城剧院 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴上海商城入驻商铺一览上海商城入驻商铺一览ElementA03 Salvatore Ferragamo115 帕兰朵意大利餐厅103 Starbucks CoffeeLevel 2 Hotel The Ritz-Czrlton Bar107 多利罗玛111 哈根达斯甜品屋111A Cheese & Fizz104 The Portman Deli 105 Daves Custom TailoringA01 Paul & Shark114 资生堂美容中心106 汇丰银行上海商城支行104A汇丰银行自动柜员机106A 艾丽
123、斯花坊Level 2 Hotel 丽嘉专卖店酒店大堂 Stefano Ricci一层商业平面图一层商业平面图B02 华氏大药房 南京西路药房B03 洁狮洁衣B04 中国银行B05 中国工商银行B06 中国邮政B07 名匠修鞋配匙连锁 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴上海商城入驻商铺一览上海商城入驻商铺一览二层商业平面图二层商业平面图200 花筐206A 长廊酒吧212 夏园Level 2 Hotel The Ritz-Czrlton Bar209 Toni&Guy Hairdressing210 Fiori By Nail PlusLevel 2 Hotel 丽嘉专卖店201 皇锦202A
124、 绣花张古董店202B J-GalleryLevel 2 Hotel 丽嘉之家精品苑208A 全日空204 瑞新齿科中心207 美国西北航空公司208 Qantas Airlines209 Malaysia Airlines211 Turkish Airlines 上海商城上海商城 2案例借鉴案例借鉴商务功能商务功能5A甲级写字楼甲级写字楼三至八层写字楼楼平面图三至八层写字楼楼平面图上海美国商会英国驻上海总领事签证处英国总领事馆商务处加拿大驻沪总领事馆加拿大驻上海总领事馆签证处 墨西哥驻上海总领事馆商务处爱尔兰驻上海总领事馆英国金融时报高盛（中国）有限责任公司上海代表处古驰瑞士时计上海服务中心
125、新西兰总领事馆签证处日本经济新闻社上海支局NNN日本读卖电视台上海办事处入驻著名企业名单入驻著名企业名单p 8号桥位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成 。园区占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。 8 8号桥号桥创意产业集聚区创意产业集聚区 3案例借鉴案例借鉴8 8号桥号桥-上海首批创意产业集聚区上海首批创意产业集聚区p整个号桥由8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。p“8号桥”二期工程改
126、建8000多平方米，和一期工程遥相呼应，21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来 8 8号桥号桥创意产业集聚区创意产业集聚区 3案例借鉴案例借鉴创意一：基本维持原有老厂房空间布局创意一：基本维持原有老厂房空间布局商务中心商务中心后院后院8 8号桥最独特的是园区设计师留号桥最独特的是园区设计师留出了很多出了很多租户共享空间租户共享空间，如商务中心、休闲后街、阳光如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。互相碰撞，激发灵感和创意。 8
127、8号桥号桥创意产业集聚区创意产业集聚区 3案例借鉴案例借鉴创意二：独特的租户共享空间成为激发灵感的创意空间创意二：独特的租户共享空间成为激发灵感的创意空间p 8号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围。 p 8号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安置其中。 8 8号桥号桥创意产业集聚区创意产业集聚区 3案例借鉴案例借鉴建筑特征一：历史与未来、传统与现代的交汇融合建筑特征一：历史与未来、传统与现代的交
128、汇融合p “8号桥”将工业老厂房运用新的设计和模式改造，在上海的老厂房改造、创意产业发展等方面具有示范效应，是上海工业历史与文化、城市建设与改造、文化创意与科技创新、旅游休闲与生活时尚的新地标，是继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点p “8号桥”是上海首批创意产业集聚区，集聚着国内外知名知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体等创意类企业，承担着上海创意产业基地示范职能。 8 8号桥号桥创意产业集聚区创意产业集聚区 3案例借鉴案例借鉴创意产业聚集区职能：创意产业基地创意产业聚集区职能：创意产业基地+ +休闲旅游休闲旅游建筑设计建筑设计设计咨询设计咨询时尚商铺时尚商铺休闲餐饮休
129、闲餐饮 8 8号桥号桥创意产业集聚区创意产业集聚区 3案例借鉴案例借鉴业态构成：建筑设计、设计咨询、影业制作、休闲商业业态构成：建筑设计、设计咨询、影业制作、休闲商业 海上海新城海上海新城 4案例借鉴案例借鉴海上海新城海上海新城-创意创意LOFT+LOFT+创意商业街创意商业街+ +创意生态居创意生态居p 海上海位于上海市杨浦区与虹口区交汇处的大连路 920 号，项目定位为中高档社区，容积率 2.44 左右，建筑占地面积 8.49 万平方米，总建筑面积约 23.4 万多平方米p 其中 7 幢住宅的建筑面积为9万多平方米， 3 幢 LOFT 建筑面积为 7 万多平方米，商业面积近3万平方米。p创
130、意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。三栋LOFT的立面在不同的位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。p创意商业街长达400米以原创精神为主题，按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域。在创意商业街的三个入口，分别设计了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所。 海上海新城海上海新城 4案例借鉴案例借鉴建筑特征：通过现代建筑展示激发原创精神的热土建筑特征：通过现代建筑展示激发原
131、创精神的热土创意创意LOFT创意商业街创意商业街创意生态居创意生态居p整个“海上海”将通过这三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，来实现对传统商业地产和住宅形态的本质性超越。p“海上海”新城从建筑规划之初就被赋予创意产业概念。根据规划，近8万平方米建筑用地面积、23万平方米的总建筑面积中涵盖了三种独具风格的物业形态:创意商业街、创意LOFT和生态居。 海上海新城海上海新城 4案例借鉴案例借鉴布局：紧扣创意理念，巧妙的将办公、商业、住宅融合布局：紧扣创意理念，巧妙的将办公、商业、住宅融合彻底摆脱动线、视彻底摆脱动线、视线、功
132、能的相互干线、功能的相互干扰，成就更大的空扰，成就更大的空间利用经济价值间利用经济价值 海上海新城海上海新城 43案例借鉴案例借鉴LOFTLOFT室内布局：复式结构，高大而宽敞的工作空间室内布局：复式结构，高大而宽敞的工作空间会展休闲餐饮设计咨询时尚商铺 海上海新城海上海新城 4案例借鉴案例借鉴业态构成：设计咨询、会展影视、时尚商铺、休闲餐饮业态构成：设计咨询、会展影视、时尚商铺、休闲餐饮P PART-6ART-6本次汇报结论的简单回顾本次汇报结论的简单回顾结论的简单回顾结论的简单回顾1 1、 项目地块价值理解项目地块价值理解郑州城市地位的催生新一轮价值机会的实现城市发展的趋势决定了项目所在区
133、域崛起的必然性中心城区的土地稀缺性与项目的自然资源决定了项目的稀缺性金水区的区域背景决定了项目的升级区域的使命2 2、城市诸元形态的分析、城市诸元形态的分析居住形态的转移与升级赋予了项目的居住与商业可行性商务形态的正在升级与聚集，但非向项目所在位置发展消费形态讲长时间呈现单核心与特色商业的布局态势结论回顾结论回顾3 3、项目的战略定位、项目的战略定位项目战略目标郑州的新城市名片项目功能定位城市滨河复合体验街区结论的简单回顾结论的简单回顾4 4、 地块分析与功能定位地块分析与功能定位1号地块功能定位高档住宅、酒店式公寓、集中社区商业2号地块功能定位城市地标，高端精品商业、五星级酒店、5A甲级写字楼3号地块功能定位休闲性商业、特色商务创意区、创意酒店4号地块功能定位城市广场、休闲商业街、购物中心、酒店结论回顾结论回顾5 5、 参考案例借鉴参考案例借鉴项目整体定位新天地2号地块上海商场、华润万象城等城市综合体3号地块8号桥、X2创意园等创业商业基地4号地块海上海商业街的布局The End谢谢聆听谢谢聆听
