居住规划与房产投资课件

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1、第五章第五章 居住规划与房产投资居住规划与房产投资居住规划与房产投资课件 授课大纲授课大纲 租房或购房决策租房或购房决策 购房与换房规划购房与换房规划 我国的房产制度我国的房产制度 房产投资房产投资居住规划与房产投资课件一.一.租房或购房的决策租房或购房的决策 租房或购房的优缺点租房或购房的优缺点 租房或购房的决策方法租房或购房的决策方法 租房或购房决策的影响因素租房或购房决策的影响因素 居住规划流程图居住规划流程图居住规划与房产投资课件1.1 1.1 租房和购房的优缺点租房和购房的优缺点 租房的优点租房的优点 租房的缺点租房的缺点 购房的优点购房的优点 购房的缺点购房的缺点居住规划与房产投资

2、课件 1.1.1 1.1.1 租房的优点租房的优点 有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东负担瑕疵或毁损风险由房东负担 税负较轻税负较轻 不用考虑房价下跌风险不用考虑房价下跌风险居住规划与房产投资课件1.1.2 1.1.2 租房的缺点租房的缺点 非自愿搬离的风险非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法运用财务杠

3、杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄无法通过购房强迫自己储蓄居住规划与房产投资课件1.1.3 1.1.3 购房的优点购房的优点 对抗通货膨胀对抗通货膨胀 强迫储蓄累积实质财富强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量提高居住质量 信用增强效果信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会同时提供居住效用与资本增值的机会居住规划与房产投资课件1.1.4 1.1.4 购房的缺点购房的缺点n缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾 及流动性可能要被迫降价出售。及流动性可能要被迫降价出售。n维持成本高：投入装潢虽可提高居住品

4、维持成本高：投入装潢虽可提高居住品 质，也代表较高的维持成本。质，也代表较高的维持成本。n赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房 屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住 社区管理不善造成房价下跌的个别风险。社区管理不善造成房价下跌的个别风险。居住规划与房产投资课件1.2 1.2 租房或购房的决策方法租房或购房的决策方法n 年成本法年成本法n 净现值法净现值法居住规划与房产投资课件1.2.1 1.2.1 年成本法年成本法n租房年成本租房年成本= =押金押金机会成本率机会成本率+ +年租金年租金n购房年成本购房年成本= =首付款首

5、付款机会成本率机会成本率+ +贷款余额贷款余额贷贷 款利率款利率+ +年维修费及税金年维修费及税金+ +折旧折旧n比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本, ,成本小的更为划算成本小的更为划算n购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变, ,随着每年还随着每年还 款，贷款余额逐渐减少款，贷款余额逐渐减少, ,因此因此, ,购房年成本逐渐降购房年成本逐渐降 低；如果将来房租不断上涨低；如果将来房租不断上涨, ,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升n年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或 者购房决策时还应该考虑将来

6、的其他因素的改变，者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变， 比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势居住规划与房产投资课件年成本法案例年成本法案例张亮看上了一套张亮看上了一套100100平米的住房，位于杭州平米的住房，位于杭州市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如市西湖区教工路附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月果租房，房租每月5,5005,500元，元， 以以1 1个月房租作个月房租作为押金。如果购房，总价为押金。如果购房，总价120120万元，可申请万元，可申请6060万元贷款，房贷利率为万元贷款，房贷利率为6%6%，自备首付款，自备首付

7、款6060万万元，押金与首付款机会成本均为元，押金与首付款机会成本均为3%3%。问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？居住规划与房产投资课件年成本法案例年成本法案例 租房年成本：租房年成本：5,5005,500元元12125,5005,500元元13%13% 66,165 66,165元元购房年成本：购房年成本：6060万元万元3%3%6060万元万元6%=540006%=54000元元 购房的平均年成本为购房的平均年成本为54,00054,000元，比租房元，比租房年成本年成本66,16566,165元低。元低。居住规划与房产投资课件年成本法其他考虑因素年成本法其他考虑因素 维修和

8、折旧维修和折旧n房屋维护成本房屋维护成本: : 由购屋者负担，愈旧的房屋维由购屋者负担，愈旧的房屋维护成本愈高。本例新屋预期维护成本为护成本愈高。本例新屋预期维护成本为50005000元。元。n房屋折旧成本房屋折旧成本: : 同样的地段新旧房有一定的价同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本具体的显现。设该地差，这就是房屋折旧成本具体的显现。设该地段全新屋与一年屋的价差为每平米段全新屋与一年屋的价差为每平米240240元，折元，折旧率旧率2%2%。本例折旧成本为。本例折旧成本为2400024000元。以上例而元。以上例而言，考虑上述二项因素后，购房的平均年成本言，考虑上述二项因素后，购

9、房的平均年成本8300083000元，反而比租房年成本元，反而比租房年成本6616566165元高元高25%25%。居住规划与房产投资课件若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率本率66,16566,165元元1,200,0001,200,000元元5.5%5.5%，购房年成本，购房年成本率率83,00083,000元元1,200,0001,200,000元元6.9%6

10、.9%，差距只有，差距只有1.4%1.4%。若计划住。若计划住5 5年，年，(1+1.4%)(1+1.4%)5 5-1-17.2%7.2%，只要房价，只要房价可能在可能在5 5年内涨年内涨7.2%7.2%以上，购房仍然划算。以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。年成本法其他

11、考虑因素年成本法其他考虑因素 未来房价上涨未来房价上涨 居住规划与房产投资课件1.2.2 1.2.2 净现值法（净现值法（NPVNPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用使用EXCELEXCEL的的NPVNPV财务函数进行分析。财务函数进行分析。NPVNPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，

12、所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。居住规划与房产投资课件净现值法案例净现值法案例 若张亮已确定要在该处住满若张亮已确定要在该处住满5 5年，如果租房，年，如果租房，月房租每年增加月房租每年增加500500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,5005,500元元收回；如果购房，房价收回；如果购房，房价120120万，维护成本第一年万，维护成本第一年5,0005,000元，以

13、后每年提高元，以后每年提高5,0005,000元，假定该住房在元，假定该住房在第第5 5年末能以年末能以125125万价格卖出。（假定折现率为万价格卖出。（假定折现率为3%3%）居住规划与房产投资课件 租房租房NPVNPV的计算的计算n 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: :n CF0= CF0=押金押金+ +第一年租金第一年租金=-5,500 -5,50012=-71,500=-5,500 -5,50012=-71,500n1 CFj=1 CFj=第二年租金第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000=(-5,500-50

14、0) 12=-72,000n2 CFj=2 CFj=第三年租金第三年租金=-5,500+2(-500)12=-78,000=-5,500+2(-500)12=-78,000n3 CFj=3 CFj=第四年租金第四年租金=(-5,500+3(-500)12=-84,000=(-5,500+3(-500)12=-84,000n4 CFj =4 CFj =第五年租金第五年租金=(-5,500+4(-500)12=-90000=(-5,500+4(-500)12=-90000n5 CFj=5 CFj=取回押金取回押金=5,500=5,500n3i3i， NPV=-367,017 NPV=-367,01

15、7居住规划与房产投资课件 购房购房NPVNPV的计算的计算n购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。期末支付，维修成本也在期末支付。nCF0=CF0=首付款首付款=-600,000=-600,000n每年房贷本利摊还每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7n五年后房贷余额五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055=PV(6%,15,-52310.7)=508,055n

16、CFj =CFj =第一年房贷本利摊还第一年房贷本利摊还+ +第一年维护成本第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311=-52,311-5,000=-57,311nCFj =CFj =第二年房贷本利摊还第二年房贷本利摊还+ +第二年维护成本第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311=-52,311-10,000=-62,311nCFj =CFj =第三年房贷本利摊还第三年房贷本利摊还+ +第三年维护成本第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311=-52,311-15,000=-67,311nCFj =CFj =第四年房贷本利摊还第四年房贷本利

17、摊还+ +第四年维护成本第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311=-52,311-20,000=-72,311nCFj=CFj=第五年房贷本利摊还第五年房贷本利摊还+ +第五年维护成本第五年维护成本+ +第五年底房屋出售额第五年底房屋出售额- -第第 五年底房贷余额五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634n3i3i，NPV=-266,902NPV=-266,902n-266,902-367,017-266,902-367,017，购房净现

18、值比租房高，购房划算。，购房净现值比租房高，购房划算。n合理的折现率应在首付款资金机会成本合理的折现率应在首付款资金机会成本3%3%与房贷利率与房贷利率6%6%之间，可做之间，可做 敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价 预期下的净现值分析。预期下的净现值分析。居住规划与房产投资课件租房与购房租房与购房NPVNPV的计算的计算居住规划与房产投资课件不同售房价格预期的租购房比较不同售房价格预期的租购房比较居住规划与房产投资课件1.3 1.3 租购房决策影响因素租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算

19、房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算居住规划与房产投资课件1.4 1.4 居住规划流程图居住规划流程图居住规划与房产投资课件二二. . 购房与换房的规划购房与换房的规划 购房规划购房规划 换房规划换房规划 其他房产规划应该考虑的因

20、素其他房产规划应该考虑的因素 特殊的房产规划特殊的房产规划居住规划与房产投资课件2.1 2.1 购房规划购房规划 购房规划的流程购房规划的流程 测算可负担的房价测算可负担的房价 年收入概算法年收入概算法 目标精算法目标精算法 购房区域的选择购房区域的选择居住规划与房产投资课件2.1.1 2.1.1 购房规划的流程购房规划的流程居住规划与房产投资课件2.1.2 2.1.2 测算可负担房价测算可负担房价 年收入概算法年收入概算法n购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款流量与生活水准的影响长达数

21、十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算可负担的房屋总价：负担的房屋总价： 如果房贷前期只偿还利息，如果房贷前期只偿还利息， 则最高可负担房价则最高可负担房价=（年收入（年收入 可负担房贷比率）可负担房贷比率）/ / 房房贷利率贷利率 / /贷款成数贷款成数n如果房贷是本利平均摊还：如果房贷是本利平均摊还： 则可负担房价则可负担房价= PV = PV （I I，N N，PMTPMT）/ /贷款成数。贷款成数。 其中，其中， I I：房贷利率，：房贷利率，N N：贷款年限，：贷款年限， PMT PMT：年收入：年收入 可

22、负担房贷比率可负担房贷比率n从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-85-8倍。倍。居住规划与房产投资课件年收入概算法案例年收入概算法案例小林年收入小林年收入1010万，其中万，其中30%30%可用来缴房贷，可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率假设前几年只缴利息，房贷利率6%6%，贷款期，贷款期限为限为2020年，贷款成数年，贷款成数70%70%。如果

23、前几年只还利息：如果前几年只还利息：则最高可负担房价则最高可负担房价=（1010万万 30% 30%）/ 6% / 70%=71.4/ 6% / 70%=71.4万，为年万，为年收入的收入的7.147.14倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备21.421.4万的首付款。万的首付款。如果本利平均摊还：如果本利平均摊还：可负担房价：可负担房价： P P（6%6%，2020，- 10 30% - 10 30% ）/70%/70%=49.2=49.2万，不到年收入的五倍。万，不到年收入的五倍。前提是预先准备前提是预先准备14.814.8的首付款。的首付款。居住规划与房产投资课件2.1.2 2.1.2

24、测算可负担房价测算可负担房价 目标精算法目标精算法n可负担房价可负担房价PMT11-(1+y)/(1+r)PMT11-(1+y)/(1+r)n n/(r-y) /(r-y) (1+r)(1+r)n n+ FV+ FV（r r，n n，0 0，A A） + PV + PV（i i，m m，PMTPMT2 2 ）nr r投资报酬率，投资报酬率，n n离购房年数离购房年数nPMT1=PMT1=当前年收入当前年收入负担比率负担比率nA=A=当前可配置于购房用途的净资产当前可配置于购房用途的净资产ni i房贷利率，房贷利率，m m房贷年数房贷年数nPMTPMT2 2本利摊还年供额本利摊还年供额=FV=F

25、V（y,n,0,-PMTy,n,0,-PMT1 1）ny = y = 收入成长率收入成长率居住规划与房产投资课件目标精算法案例目标精算法案例n假定小林年收入为假定小林年收入为1010万元，收入成长率万元，收入成长率5%5%，当前净资产，当前净资产1515 万元，收入的万元，收入的30%30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林 打算打算5 5年后购房，投资报酬率年后购房，投资报酬率8%8%，贷款年限，贷款年限2020年，利率年，利率 6% 6%，届时可以负担的房价为：，届时可以负担的房价为：n自备款储蓄部分自备款储蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)P

26、MT1 1-(1+y)/(1+r)n n/(r-y) (1+r)/(r-y) (1+r)n n =30,000 =30,000元元1-(1+5%)/(1+8%)1-(1+5%)/(1+8%)5 5/(8%-5%)(1+8%)/(8%-5%)(1+8%)5 5=193047=193047元元n自备款投资部分自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元元nPMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288PMT2=FV(y,

27、 n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元元n贷款部分贷款部分PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元元n可购房总价可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606=193,047+220,399+439,160= 852,606元元 可以买大约可以买大约8585万元的房子万元的房子居住规划与房产投资课件2.1.3 2.1.3 购房区域的选择购房区域的选择( (以杭州二手房屋为例以杭州二手房屋为例) )居住规划与房产

28、投资课件城乡新建住宅面积和居民住房情况城乡新建住宅面积和居民住房情况资料来源：中国统计局资料来源：中国统计局居住规划与房产投资课件2.2 2.2 换房规划换房规划n换房能力测算换房能力测算n换房的步骤换房的步骤 先买后卖先买后卖 先卖后买先卖后买n房涯规划表房涯规划表居住规划与房产投资课件2.2.1 2.2.1 换房能力概算换房能力概算n需筹首付款需筹首付款= =新房净值新房净值- -旧房净值旧房净值=(=(新房总价新房总价- -新房贷款新房贷款)-)- ( (旧房总价旧房总价- -旧房贷款旧房贷款) )。如旧房值。如旧房值6060万元，贷款尚有万元，贷款尚有3030万万元，新房值元，新房值1

29、00100万元，拟贷款万元，拟贷款6060万元，应筹首付款万元，应筹首付款=(100=(100万元万元-60-60万元万元)-(60)-(60万元万元-30-30万元万元)=10)=10万元。此时要考虑的万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无是，手边可变现的资产有无1010万元，及未来是否有负担万元，及未来是否有负担6060万元房贷的能力。万元房贷的能力。n以以6% 6% 的利率来算，每月只付利息就要的利率来算，每月只付利息就要3,0003,000元，因此月元，因此月收入应在收入应在10,00010,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有

30、的资源全部用来于购换房需求，会耽一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。租房。居住规划与房产投资课件 换房案例换房案例n假定小林假定小林2525岁时开始工作，工作岁时开始工作，工作1010年后年后购房购房100100万，投资报酬率万，投资报酬率8%8%，房贷利率，房贷利率6%6%，贷款，贷款2020年，贷款六成，居住年，贷款六成，居住1010年后年后换房换房200200万，假设旧房届时按原价出售，万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少各阶段所需储蓄或房贷年供额为多

31、少? ?居住规划与房产投资课件 换房案例换房案例n第一段：第一段：2525岁到岁到3535岁储蓄，年储蓄岁储蓄，年储蓄 PMT(8%,10,0,400000)=-27611.80 PMT(8%,10,0,400000)=-27611.80元元n第二段：第二段：3535岁到岁到4545岁还贷款，年供额岁还贷款，年供额 PMT(6%,20,600000)=-52310.73 PMT(6%,20,600000)=-52310.73元元n第三段：第三段：4545岁后换房，届时旧房房贷余额岁后换房，届时旧房房贷余额 PV(6%,10,-52310.73)=385011.53 PV(6%,10,-5231

32、0.73)=385011.53元元 出售旧房后净收入：出售旧房后净收入：1000,0001000,000元元-385011.53-385011.53元元=614988.47=614988.47元元 新房贷款需求：新房贷款需求：2,000,0002,000,000元元-614988.47=1385011.53-614988.47=1385011.53元元n年供额年供额=PMT(6%,20,1385011.53)=-120751.62=PMT(6%,20,1385011.53)=-120751.62元元居住规划与房产投资课件2.2.2 2.2.2 换房的步骤：先买后卖换房的步骤：先买后卖n需要解决

33、资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到 一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。n比如说旧房比如说旧房5050万元，新房万元，新房100100万元，新房可贷款万元，新房可贷款7070万元，首付万元，首付 款款3030万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房 贷，可用旧房抵押贷款贷，可用旧房抵押贷款3030万元，来当新房的首付款。等到卖万元，来当新房的首付款。等到卖 旧房之后，再还此笔贷款。旧房之后，再还此笔贷款。n若旧房还有房贷若旧房还有房贷20

34、20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它万元，且很难再增加贷款，此时若无其它 资金来源，要想办法另外借到资金来源，要想办法另外借到3030万元来支付新房首付款。若万元来支付新房首付款。若 资金成本为资金成本为10%10%，按年计算，按年计算， 需额外支付的利息为：需额外支付的利息为： 300,000 300,000元元 10% 3/12=7,500 10% 3/12=7,500元。元。n若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支 付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。居住规划与房产投资课件 换房的步

35、骤：先卖后买换房的步骤：先卖后买居住规划与房产投资课件2.2.3 2.2.3 房涯规划表房涯规划表居住规划与房产投资课件2.3 2.3 购房时需要考虑的其他因素购房时需要考虑的其他因素n其他购房成本其他购房成本n住与行的成本住与行的成本n二手房与期房的单价二手房与期房的单价居住规划与房产投资课件2.3.1 2.3.1 其他购房成本其他购房成本n中介费用中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中 介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%1%的中介费，卖的中介费，卖 方要支付房价方要支付房价2%2

36、%的中介费。的中介费。n装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛 坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理 范围是：套内面积每平米范围是：套内面积每平米500-1,000500-1,000元。房价越高，装潢的投入元。房价越高，装潢的投入 也越高，可以房价的也越高，可以房价的10%10%来估计装潢所需的费用。来估计装潢所需的费用。n搬家费用：搬家费用： 相较下不算太高，相较下不算太高，1,0001,000元预算应该足够。元预算应该足够。n房贷相关费用房贷相关费用

37、：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额 的的2%2%估计。估计。n印花税：合同总价的万分之五。印花税：合同总价的万分之五。n契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价 1.5% 1.5%估计。估计。n综合起来，其它期初成本约需占到总价的综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%15%左右，在购房规划左右，在购房规划 中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、 印花税买卖都收，都要考虑在内。印花税买卖都收，都要考虑在内。居住

38、规划与房产投资课件例如：房屋价格例如：房屋价格100100万的佣金万的佣金: : 62502+43752=21250 62502+43752=21250 0.3125%200万以上万以上50002=1000050000.5%100200万万43752=875043750.875%50100万万62502=1250062501.25%50万以下万以下双方双方: :各档佣金各档佣金基数基数单方单方: :各各档佣金基档佣金基数数杭州费率杭州费率房屋成交价格房屋成交价格杭州房屋买卖经纪服务收费标准杭州房屋买卖经纪服务收费标准 居住规划与房产投资课件n时间：时间：2008年年10月月14日起至日起至20

39、09年年12月月31日；日； n退税条件：退税条件： -套内面积为套内面积为140方以内；方以内； -营业税、个税以立契时间作为是否满营业税、个税以立契时间作为是否满5年的依据；年的依据； n退税补贴金额退税补贴金额 契税总房价契税总房价1.5%： 实际缴纳契税税款实际缴纳契税税款*80% 印花税总房价印花税总房价0.05%： 实际缴纳印花税税款实际缴纳印花税税款*80% 营业税总房价营业税总房价5.6%： 实际缴税营业税税款实际缴税营业税税款*76% 个人所得税总房价个人所得税总房价1%： 实际缴税个人所得税税款实际缴税个人所得税税款*32%n税费征收新政策：税费征收新政策： 1.建筑面积建

40、筑面积90方以下含方以下含90方，契税按总房价的方，契税按总房价的1%征收同时享受征收同时享受以上退税政策；以上退税政策； 2.房屋用途为住宅性质的，印花税与土地增值税免征（此政策适房屋用途为住宅性质的，印花税与土地增值税免征（此政策适用于个人买卖，如单位与个人之间买卖此税费单位征，个人免征）用于个人买卖，如单位与个人之间买卖此税费单位征，个人免征） 杭州二手房税费优惠政策杭州二手房税费优惠政策居住规划与房产投资课件 2010年新政n个人购买个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年成员范围包括购房人、配偶以

41、及未成年子女，下同子女，下同)唯一住房的，契税为总价的唯一住房的，契税为总价的1%，非，非唯一住房的则为唯一住房的则为3%；购买；购买90平方米到平方米到140平方米平方米普通住房的，若为家庭唯一住房的，则按普通住房的，若为家庭唯一住房的，则按1.5%征征收，非唯一的则为收，非唯一的则为3%；若购买住房面积超过；若购买住房面积超过140平方米的，则无论是否家庭唯一住房，征收契税税平方米的，则无论是否家庭唯一住房，征收契税税率都为率都为3%。n对出售自有住房并在对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。再减免个人所得税。居住规划与房产投资课件2.3.2

42、 2.3.2 住与行的成本住与行的成本n比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100100平平 米，单价米，单价1 1万元，总价万元，总价100100万元；一个是郊区住万元；一个是郊区住 宅，同样为宅，同样为100100平米，单价平米，单价5,0005,000元，总价元，总价5050万元。万元。n若购房的年成本比例相同，均为房价的若购房的年成本比例相同，均为房价的5%5%，市区，市区 住宅每年成本为住宅每年成本为5 5万元，郊区住宅为万元，郊区住宅为2.52.5万元。万元。n市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，

43、郊 区住宅的交通成本区住宅的交通成本= =汽油费汽油费+ +停车费，若每月花费停车费，若每月花费 1,500 1,500元，则一年需要元，则一年需要1.81.8万元。万元。n因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅 每年多出每年多出0.70.7万元。此时要评估交通的时间成本是万元。此时要评估交通的时间成本是 否值得为此而增加的住、行成本。否值得为此而增加的住、行成本。居住规划与房产投资课件2.3.3 2.3.3 二手房与期房的单价二手房与期房的单价n期房合理价格期房合理价格= = 现房价现房价- -购置期房到交房间租金购置期房到交房间租金 现值现值n

44、二手房合理价格二手房合理价格= =新房价格新房价格(1-(1-折旧率折旧率使用年数使用年数) )n同一区域现房价格为每平米同一区域现房价格为每平米1 1万，年租金每平米万，年租金每平米 600 600元，折现率元，折现率3%3%，2 2年后交房，期房价年后交房，期房价=10,000=10,000 元元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元元-1,183-1,183元元=8,817=8,817元元n若每年折旧若每年折旧2%2%，使用，使用1010年的二手房单价年的二手房单价=10,000=10,000 (1-2% 10 ) = 10

45、,000 (1-2% 10 ) = 10,000元元*80%=8,000*80%=8,000元元居住规划与房产投资课件三三. .中国的房产制度中国的房产制度 中国房产制度的历史沿革中国房产制度的历史沿革 土地国有化制度土地国有化制度 住房补贴制度住房补贴制度 住房公积金制度住房公积金制度 房地产转让相关税务制度房地产转让相关税务制度居住规划与房产投资课件3.1 3.1 中国房产制度的历史沿革中国房产制度的历史沿革n19781978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖事业为主的企业管理与分配

46、。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。策，房产市场基本没有存在的必要。n19781978年到年到19981998年，房产制度逐步、渐进的变革年，房产制度逐步、渐进的变革n19871987年年9 9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。19911991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，

47、逐步普及到全国。逐步普及到全国。19911991年之后，提租补贴等房改措施也在年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。各大城市试点实施。n19981998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化n19981998年年6 6月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实度改革，加快住宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。物分配，实行住房分配货币化的新政策。居住规划与房产投资课件3.2 3.2 土地国有化制度土地国有化制度n土地国有化：土

48、地产权归国家所有，由国土地国有化：土地产权归国家所有，由国 家统一规划管理土地用途。但使用权可有家统一规划管理土地用途。但使用权可有 偿出让。偿出让。n国家以土地所有者的身份，将国有土地使国家以土地所有者的身份，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，而用权在一定年限内出让给土地使用者，而 土地使用者向国家支付土地使用出让金。土地使用者向国家支付土地使用出让金。n土地使用的出让年限根据该地块的用途不土地使用的出让年限根据该地块的用途不 同而有所不同，一般而言，居住用地同而有所不同，一般而言，居住用地7070 年，工业用地年，工业用地5050年。年。居住规划与房产投资课件3.3 3.3

49、住房补贴制度住房补贴制度n 公房与房改房公房与房改房n 经济适用房经济适用房居住规划与房产投资课件3.3.1 3.3.1 公房或房改房的特性公房或房改房的特性n较为陈旧较为陈旧(1998(1998年以前建成年以前建成) )n面积较为狭小面积较为狭小( (按级别工龄按级别工龄) )n区域偏向于旧城区区域偏向于旧城区n租金低租金低n房屋单价低房屋单价低n房屋总价低房屋总价低n转让有限制，贷款需附核准上市文件转让有限制，贷款需附核准上市文件n按房改标准价购买的公有住房，出售后在按按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%6%计计算的

50、价款后，收入全部归产权人个人所有。算的价款后，收入全部归产权人个人所有。居住规划与房产投资课件房改房与商品房的价值房改房与商品房的价值n房改房的交易方式房改房的交易方式n产权公房：缴物业费产权公房：缴物业费n使用权公房：缴租金使用权公房：缴租金n使用权公房价值使用权公房价值= =公房与商品房租金差异的折现值公房与商品房租金差异的折现值n产权公房价值产权公房价值= =公房物业费与商品房租金差异的折现值公房物业费与商品房租金差异的折现值n假设产权公房物业费每平米假设产权公房物业费每平米2 2元元, , 使用权公房租金每平米使用权公房租金每平米 10 10元，同等水平的商品房租金每平米元，同等水平的

51、商品房租金每平米5050元元, , 如果某公房面如果某公房面 积为积为5050平米平米, , 公房可用公房可用2020年年, , 年折现率年折现率5%5%，那么：，那么： 使用权公房价值：使用权公房价值：I I：5%/125%/12，PMTPMT：50 50 （50-1050-10），）， N N：20 1220 12，BEG PV=304313BEG PV=304313 产权公房价值：产权公房价值：5%/125%/12，PMTPMT：50 50 （50-250-2），）， N N：20 1220 12，BEG PV=365176BEG PV=365176居住规划与房产投资课件3.3.2 3.

52、3.2 经济适用房的特性经济适用房的特性n户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入 水平家庭；水平家庭；n在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的 规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适 当控制建设标准等手段来控制建设开发成本；当控制建设标准等手段来控制建设开发成本；n在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中 低收入家庭的居民，执行购买过程中的申请、审批和低收入家庭的居民，执行购买过程中

53、的申请、审批和 登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；n在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好 的运行状态和居住环境；的运行状态和居住环境；n国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构 优先发放。优先发放。居住规划与房产投资课件经济适用房的交易方式经济适用房的交易方式( (北京为例北京为例) )n政府计划兴建，只售不租政府计划兴建，只售不租n拥有本地户口才能有权购买经济适用房拥有本地户口才能有权购买经济适用房n家庭年收入应在家庭年收入应在60

54、,00060,000元以下元以下n未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济 适用房购买资格者适用房购买资格者n已经住满五年的经济适用房，业主可依照当已经住满五年的经济适用房，业主可依照当 前的市场价格出售，但必须按照成交价的前的市场价格出售，但必须按照成交价的 10% 10%补交综合地价款补交综合地价款n经济适用房应用于自住，但由于资格审查不经济适用房应用于自住，但由于资格审查不 严，也有人投资后出租严，也有人投资后出租, , 因为价格较低，房租因为价格较低，房租 收益率较高收益率较高居住规划与房产投资课件3.4 3.4 住房公积金制度住房公积金制度n住房公

55、积金缴存比率与上限住房公积金缴存比率与上限n住房公积金缴存人数与覆盖率住房公积金缴存人数与覆盖率n住房公积金的用途住房公积金的用途n住房公积金贷款住房公积金贷款n考虑住房公积金后的租房规划考虑住房公积金后的租房规划n住房公积金贷款与商业银行住房贷款住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较的比较居住规划与房产投资课件3.4.1 3.4.1 住房公积金缴存比率与上限住房公积金缴存比率与上限n由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人 住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%5%，上，

56、上 限各为限各为12%12%，依据各城市的状况而定。如，依据各城市的状况而定。如20082008年上海为年上海为7%7%， 北京为北京为8%8%。杭州。杭州8%8%至至12%12% 。n但对高工资者有月缴存金额上限，如但对高工资者有月缴存金额上限，如20062006年度住房公积金月年度住房公积金月 缴存额上限为缴存额上限为938938元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人元，参加上海市城镇个体工商户及其雇用人 员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴存额上限为1,6101,610 元。元。n除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提除各城市统一规

57、定外，实行补充公积金的单位可以多提2%2%到到 8% 8%。这些比率规定每年公布一次。这些比率规定每年公布一次。n住房公积金按照国家规定的利率计息（目前比照三个月存款）。住房公积金按照国家规定的利率计息（目前比照三个月存款）。n员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。居住规划与房产投资课件3.4.2 3.4.2 住房公积金缴存人数与覆盖率住房公积金缴存人数与覆盖率n来自建设部的数据显示，截至来自建设部的数据显示，截至20082008年，实际缴存职工人年，实际缴存职工人 数不断提高，覆盖率为数不断提高，覆盖率为98.298.

58、2。n住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、 外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积 金制度。金制度。n大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当 前住房公积金没有覆盖到这些人员。前住房公积金没有覆盖到这些人员。n随着多个地方放松公积金贷款政策，个人申请公积金贷款出现高随着多个地方放松公积金贷款政策，个人申请公积金贷款出现高峰，部分城市随之传来峰，部分城市随之传来“无钱可贷无钱可贷”的消息。有消息称，个人公的消息。有消息称，个

59、人公积金贷款紧张除了申请人数增加的原因之外，还因为部分公积金积金贷款紧张除了申请人数增加的原因之外，还因为部分公积金结余资金被用于支持保障房建设以及基础设施建设结余资金被用于支持保障房建设以及基础设施建设。n各城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金额度。各城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金额度。居住规划与房产投资课件3.4.3 3.4.3 住房公积金的用途住房公积金的用途n在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途: :n支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手 续费与产权登记费；续费与产权登记费；n支付职工

60、个人或透过集体合资建造自住住房的支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的 费用；费用；n支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；n支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的 贷款本息、保险费及公证费；贷款本息、保险费及公证费；n房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公 积金支付。积金支付。居住规划与房产投资课件3.4.4 3.4.4 住房公积金贷款住房公积金贷款n缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大 修自住住房时，可以向住房公积金

61、管理中心申请住修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住 房公积金贷款；房公积金贷款；n利率比一般房贷低利率比一般房贷低1%1%以上，但贷款金额有一定的以上，但贷款金额有一定的 限制，如南京市的贷款额度限制，如南京市的贷款额度= =月缴存基数月缴存基数 0.45 0.45 12( 12(月月) ) 贷款年数，但最高上限为贷款年数，但最高上限为1515万元，每一省万元，每一省 市的上限不同；市的上限不同；n公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。居住规划与房产投资课件3.4.5 3.4.5 考虑住房公积金后的租房规划考虑住房公积金后的租房规划n虽然现在租

62、房，如果未来还打算购房，应把住房虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房 公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机；公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机；n对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因 为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑 用住房公积金来支付超过收入比例的房租；用住房公积金来支付超过收入比例的房租；n比如说房租支出超过收入的比如说房租支出超过收入的10%10%才能以住房公积金才能以住房公积金 支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金 都用来支

63、付房租，以个人与单位各支付都用来支付房租，以个人与单位各支付5%5%而言，而言， 可以用收入的可以用收入的20%20%支付房租，可以获得较好的租房支付房租，可以获得较好的租房 区域或较大的租房空间。区域或较大的租房空间。居住规划与房产投资课件考虑住房公积金后的购房规划案例考虑住房公积金后的购房规划案例n高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按存计划，个人与单位均各按7%7%缴存。高强月缴存。高强月收入收入5,0005,000元，已缴存元，已缴存5 5年，当前住房公积金帐年，当前住房公积金帐上有上有30,00030,000元。曹敏月

64、收入元。曹敏月收入4,0004,000元，已缴存元，已缴存3 3年，住房公积金帐上有年，住房公积金帐上有15,00015,000元。假设住房公元。假设住房公积金的收益率为积金的收益率为2%2%，住房公积金的贷款利率，住房公积金的贷款利率为为4.86%4.86%，一般贷款利率为，一般贷款利率为6.12%6.12%，单笔的申，单笔的申贷额上限为贷额上限为2020万元，可贷万元，可贷2020年。两人打算在年。两人打算在3 3年之后购房。年之后购房。居住规划与房产投资课件问题问题1 1：若除了住房公积金以外不考虑运：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子用其它资源，可以买多少钱的房

65、子? ?n高强每月缴存住房公积金高强每月缴存住房公积金=5,000=5,000元元 (7%+7%)=700 (7%+7%)=700元元n高强可累积购房资金高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元元n曹敏每月缴存住房公积金曹敏每月缴存住房公积金=4,000=4,000元元 (7%+7%)=560 (7%+7%)=560元元n曹敏可累积购房资金曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36

66、,686元元n合计可累积购房资金合计可累积购房资金=57,803=57,803元元+36,686+36,686元元=94,489=94,489元元n购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700=700元元+560+560元元 =1,260 =1,260元元n只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款额 =PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179 =PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于元，低于2020万元。全靠万元。全靠住房公积金缴存额，有能

67、力购房的金额住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489=94,489元元+193,179+193,179元元 =287,668 =287,668元。元。居住规划与房产投资课件问题问题2 2：若：若3 3年后目标购房总价年后目标购房总价6060万元，贷款额万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为资的收益率为3%3%，自己还要另外储蓄多少钱，自己还要另外储蓄多少钱? ?n若目标总价若目标总价600,000600,000元，贷款额度元，贷款额度70%70%，首付，首付款需求款需求600,000600,000元元 (1-70%)=1

68、80,000 (1-70%)=180,000元。元。n需额外准备首付款需额外准备首付款180,000180,000元元-94,489-94,489元元=85,511=85,511元。有元。有3636个月可准备，每月要准备储个月可准备，每月要准备储蓄额蓄额PMT(3%/12,36,0,85511) =-2,273PMT(3%/12,36,0,85511) =-2,273元，每元，每个月还要额外准备个月还要额外准备2,2732,273元自行投资来准备购元自行投资来准备购房首付款。房首付款。居住规划与房产投资课件问题问题3 3：假定上海市的住房公积金贷款上限为年缴存余：假定上海市的住房公积金贷款上限

69、为年缴存余额的额的2020倍，且上限为倍，且上限为2020万元。是否还需要一般贷款，若万元。是否还需要一般贷款，若需要的话，以贷款需要的话，以贷款2020年计算，利率住房公积年计算，利率住房公积金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少金房贷与一般房贷，贷款额与每月摊还额各多少? ?n购房后需要贷款额购房后需要贷款额=600,000=600,000元元 70%=420,000 70%=420,000元。元。n夫妻年缴存额合计夫妻年缴存额合计=(700=(700元元+560+560元元) 12=15,120) 12=15,120元，元，15,12015,120元元 20=302,400 20=3

70、02,400元，高于上限元，高于上限2020万元，只能贷万元，只能贷2020万元。万元。尚需从银行额外贷款额尚需从银行额外贷款额=420,000=420,000元元-200,000-200,000元元=220,000=220,000元。元。每月住房公积金本息摊还额每月住房公积金本息摊还额=PMT(4.86%/12,20 12, =PMT(4.86%/12,20 12, 200000)200000) = -1,304 = -1,304元，元，住房公积金缴存额住房公积金缴存额1,2601,260元，不足以偿付住房公积金月供额。元，不足以偿付住房公积金月供额。n若一般贷款利率为若一般贷款利率为6.1

71、2%6.12%（7.20% O.85)7.20% O.85)，每月应，每月应缴本息摊还额缴本息摊还额=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591=PMT(6.12%/12,240, 220000)= -1,591元，还要额外准备元，还要额外准备1,5911,591元来还一般房贷。不过住房元来还一般房贷。不过住房公积金缴存额还不足公积金缴存额还不足4444元元(1,304(1,304元元-1,260-1,260元元) )，还要另，还要另外负担的一般商业房贷月供额外负担的一般商业房贷月供额=1,591=1,591元元+44+44元元=1,635=1,635元。元。居住规划与

72、房产投资课件n王先生现有住房公积金王先生现有住房公积金4 4万元万元, , 每月单位每月单位和个人共缴存和个人共缴存400 400 元元, , 住房公积金收益住房公积金收益率为率为2 2, , 住房公积金贷款利率为住房公积金贷款利率为4.864.86, , 王先生可贷款王先生可贷款20 20 年。年。n(1)(1)如果只运用住房公积金（包括存款和贷款），王先如果只运用住房公积金（包括存款和贷款），王先生生5 5 年后能买到的最高房价为（年后能买到的最高房价为（ C C ）n A. 6 A. 6 万元万元 B. 7 B. 7 万元万元n C. C. 3 3 万元万元 D. D. 万元万元居住规划

73、与房产投资课件n(2)(2)如果王先生如果王先生5 5 年后想购买年后想购买30 30 万元的房子万元的房子, ,需首付需首付10 10 万元万元, , 假定王先生投资收益率为假定王先生投资收益率为8%,8%,为了能够支付首付为了能够支付首付款，王先生每月的储蓄额为（款，王先生每月的储蓄额为（ A A ）。）。( (首付款考虑利首付款考虑利用公积金帐户余额用公积金帐户余额) )n A. 416 A. 416 元元 B. 620 B. 620 元元n C. 857 C. 857 元元 D. 1081 D. 1081 元元n(3)(3)如果王先生如果王先生5 5 年后想购买年后想购买30 30 万

74、元的房子万元的房子, ,需首付需首付10 10 万元万元, ,余下款项采用住房公积金贷款，假定住房公积金余下款项采用住房公积金贷款，假定住房公积金贷款额度无限制，则购房后王先生每月除住房公积金外贷款额度无限制，则购房后王先生每月除住房公积金外还需支付的金额是（还需支付的金额是（ B B ）。）。n A. 750 A. 750 元元 B. 904 B. 904 元元 n C. 1304 C. 1304 元元 D. 1628 D. 1628 元元居住规划与房产投资课件3.4.6 3.4.6 住房公积金贷款与商业银行住住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较（以房贷款的比较（以20102010最新为例

75、）最新为例）n住房公积金贷款利率住房公积金贷款利率 五年内五年内3.50% 五年以上五年以上4.05%n贷款对象：公积金缴存人贷款对象：公积金缴存人n地方政府住房贷款担保中心地方政府住房贷款担保中心 提供连带责任担保提供连带责任担保n只需要担保费和评估费只需要担保费和评估费n最高贷款限额由各地的住房最高贷款限额由各地的住房 公积金管理中心规定公积金管理中心规定n商业银行最低房贷利率：商业银行最低房贷利率： 一至三年一至三年5.60%,三至五年三至五年 5.96%,五年以上五年以上6.14%n贷款对象并不需要一定是公贷款对象并不需要一定是公 积金缴存人积金缴存人n抵押：登记前采用开发商阶抵押：登

76、记前采用开发商阶 段性连带责任保证担保方段性连带责任保证担保方 式，登记后采用抵押担保式，登记后采用抵押担保n需要律师费用、保险费用需要律师费用、保险费用n单笔贷款最高额度无限制单笔贷款最高额度无限制居住规划与房产投资课件3.5 3.5 房地产转让相关税收制度房地产转让相关税收制度（20102010年）年）n契税：契税： 一套（一套（9090平米以下，平米以下，1%1%；90-14090-140平米，平米，1.5%;1401.5%;140平米以上的平米以上的,3%,3%） 二套及以上二套及以上, ,全部全部3%3%。n营业税：自营业税：自20102010年年1 1月月1 1日起，对个人购买非普

77、通住宅不足日起，对个人购买非普通住宅不足5 5年转手年转手 交易的，全额征收营业税；交易的，全额征收营业税；5 5年以上非普通住宅和年以上非普通住宅和5 5年以内年以内 普通住宅对外销售，差额征收；普通住宅对外销售，差额征收；5 5年以上普通住宅免征营业税。年以上普通住宅免征营业税。 营业税一般都要加上城建和教育附加费，因此总税率为营业税一般都要加上城建和教育附加费，因此总税率为5.55%5.55% n个人所得税：对不能提供房屋原值的房屋，按照总价个人所得税：对不能提供房屋原值的房屋，按照总价1%1%征收征收 个税；对能提供房屋原值的房屋，按照房屋个税；对能提供房屋原值的房屋，按照房屋 出让前

78、后差额的出让前后差额的20%20%征收。征收。n n房产税房产税房产税房产税：采用比例税率，经营自用为房价：采用比例税率，经营自用为房价1.2%1.2%；出租为房；出租为房 租租12%12%，个人所有非营业用的房产免征房产税，个人所有非营业用的房产免征房产税n土地增值税土地增值税：个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免：个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免 征或暂免征收。征或暂免征收。n印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五万分之五 的税率对买卖双方征收。的税率对买卖双方征收。居住规划与房产投资课件 案例分析案例分析n20102010年年

79、1010月，张红购买首套住房，二手月，张红购买首套住房，二手房（房（20072007年新房），年新房），100100平米，净价平米，净价200200万，双方约定税费全部由买房承担，请万，双方约定税费全部由买房承担，请问张红需要支付的契税、营业税、所得问张红需要支付的契税、营业税、所得税和印花税分别是多少？（已知卖方税和印花税分别是多少？（已知卖方20072007年购房价格为年购房价格为150150万元）万元）居住规划与房产投资课件四四. . 房产投资房产投资n 房产投资的优缺点房产投资的优缺点n 投资房产出租的考虑因素投资房产出租的考虑因素n 房产估价方法房产估价方法n 房产投资的供需分析房产

80、投资的供需分析n 房产投资的形态房产投资的形态n 房产投资的方式房产投资的方式n 房产投资的十个步骤房产投资的十个步骤居住规划与房产投资课件4.1 4.1 房产投资的优缺点房产投资的优缺点居住规划与房产投资课件4.2 4.2 投资房地产出租的考虑因素投资房地产出租的考虑因素n投资总成本投资总成本= =资金成本资金成本+ +折旧折旧+ +修缮管理修缮管理+ +空置空置成本。成本。n买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。n房价房价利率利率= =资金的机会成本，折旧可以房价资金的机会成本，折旧可以房价 的的2%2%保守计算，修缮管理费与房屋的新旧有保守计

81、算，修缮管理费与房屋的新旧有 关，空置成本要看地段的抢手程度。关，空置成本要看地段的抢手程度。n购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。购房后以出租来预防房价大幅上涨的风险。居住规划与房产投资课件 n土地成本土地成本: : 开发后土地总价开发后土地总价= =土地使用权支出土地使用权支出+ +开发工程费开发工程费+ +管理销售费用管理销售费用+ +资金利息资金利息+ +合理利润合理利润n建筑物成本建筑物成本 - -新房（新房（20032003年全国平均年全国平均1,2731,273元）元） - -二手房二手房= =新房成本新房成本- -折旧率折旧率使用年数使用年数n总成本总成本= =土地成本土地成

82、本+ +建筑物成本建筑物成本+ +土地增值税土地增值税+ +营营业税业税n单价单价= =（总成本（总成本+ +合理利润）合理利润）/ /建筑物总平方米数建筑物总平方米数4.3 4.3 房产估价的方法房产估价的方法 成本法成本法( (新开发的项目新开发的项目) )居住规划与房产投资课件房产估价的方法房产估价的方法 收益还原法收益还原法n房地产总价房地产总价= =房租房租/ /市场投资收益率市场投资收益率n不考虑未来房价上涨空间不考虑未来房价上涨空间, , 投资收益率投资收益率= =存款利率存款利率+ + 房地产的流动性升水；房地产的流动性升水；n常用于投资用途房地产的估价常用于投资用途房地产的估

83、价, , 如单人房如单人房, , 沿街商业沿街商业 房与写字楼房与写字楼, , 房价随房租而变动；房价随房租而变动；n房租应是扣除必要成本后的税后净收益；房租应是扣除必要成本后的税后净收益；n可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率, , 再再 知道房租就可以算出房价；知道房租就可以算出房价；n通常单人房收益率最高通常单人房收益率最高, , 随后依次为写字楼随后依次为写字楼, , 沿街商沿街商 业房。业房。居住规划与房产投资课件 房产估价的方法房产估价的方法 市场比较法市场比较法n待估价的房产价格待估价的房产价格= = 同地区同类型房屋价格同地区同类型房

84、屋价格房房 龄调整系数龄调整系数地段调整系数地段调整系数议价系数；议价系数；n比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数；比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数；n不同楼层或地段，亦需调整；不同楼层或地段，亦需调整；n以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整；以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整；n一般估价公司多用比较法，选择一般估价公司多用比较法，选择3-43-4个案例与待估个案例与待估 价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调 整后房产的合理价格。整后房产的合理价格。居住规划与房产投资课件4.4 4.4 房产投资的供给者与需求者房产投资的供给

85、者与需求者 供给者供给者n现房或期房现房或期房: : 建筑建筑商、政府、投资商、政府、投资者、中介者、中介n二手房二手房: : 房屋拥有房屋拥有者、中介、投资者者、中介、投资者 需求者需求者n自住需求自住需求: : 第一次购第一次购 房、换房需求、拆房、换房需求、拆 迁户需求迁户需求n投资者投资者: : 投机投机- -短期空置短期空置 投资投资- -长期租赁收益长期租赁收益居住规划与房产投资课件房产投资的需求面与供给面因素房产投资的需求面与供给面因素 需求面因素需求面因素n人口结构转变，农村人口流向城人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加。市，城镇预期人口数量增加。 截至截至20

86、082008年末，中国城镇化率达到年末，中国城镇化率达到45.68%45.68%，拥有，拥有6.076.07亿城镇人口亿城镇人口 n国民收入的增长与分配结构国民收入的增长与分配结构n住房政策：放宽经济适用房的适住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限率或贷款上限n利率水准：低利率刺激需求利率水准：低利率刺激需求n通货膨胀预期：保值性需求增加通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加促使投资房产的需求量增加n资金流量：货币供给增长率可视资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标为房价的先行指标 供给面因素供给面因素n国家计划，土

87、地使用分区，土国家计划，土地使用分区，土地使用期限地使用期限n地理位置，区位的相对供给地理位置，区位的相对供给n房产短期供给缺乏弹性。房产短期供给缺乏弹性。n建筑材料器械的生产供应建筑材料器械的生产供应n历史成本：为数庞大的福利分历史成本：为数庞大的福利分房者以低价购得产权房者以低价购得产权n政策的转变：如五年内转手政策的转变：如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政需交全额营业税，房贷紧缩政策等策等居住规划与房产投资课件 4.5 4.5 房产投资的型态房产投资的型态n住宅住宅： 经济适用房限制为自住用途，因此投资多经济适用房限制为自住用途，因此投资多 以商品房为主。与其它房产类型比较，住宅的需

88、以商品房为主。与其它房产类型比较，住宅的需 求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低。求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低。n商场或沿街商业房商场或沿街商业房: : 选择人口聚集的商圈，以收入选择人口聚集的商圈，以收入 还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较 高。要注意是否符合土地使用规定。高。要注意是否符合土地使用规定。n写字楼写字楼: : 投资出租，房客以企业为主，租期通常较投资出租，房客以企业为主，租期通常较 久，但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金久，但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金 额最高，常非个人投资者能力所及，以机构投资额

89、最高，常非个人投资者能力所及，以机构投资 者为主。者为主。居住规划与房产投资课件4.6 4.6 房产投资的方式房产投资的方式n合建分成合建分成: : 合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大 家分成。在新土地供给有限的地区适用，但须注意家分成。在新土地供给有限的地区适用，但须注意 旧房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中有人旧房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中有人 对房地产整套业务非常精通。对房地产整套业务非常精通。n以旧换新以旧换新: : 购买区域较好但房屋状况不佳，价格便宜购买区域较好但房屋状况不佳，价格便宜 的旧房，重新装修，使旧房看起来像新房，提高该

90、的旧房，重新装修，使旧房看起来像新房，提高该 房产的附加价值。出售时，售价可以比照当地新房房产的附加价值。出售时，售价可以比照当地新房 行情，扣掉买入价与装修成本后，即为利润。行情，扣掉买入价与装修成本后，即为利润。n以租养租以租养租: : 长期租下低租金楼房再以高价转租出去，长期租下低租金楼房再以高价转租出去， 赚取房租的差价。如公房转租，或在大学附近租房赚取房租的差价。如公房转租，或在大学附近租房 间隔转租给学生，等。间隔转租给学生，等。居住规划与房产投资课件房产投资的方式房产投资的方式( (续）续）n团购零售：团购零售： 集合一群人的资金，寻找长期具有升值潜力但集合一群人的资金，寻找长期

91、具有升值潜力但 短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房，与开发商谈短期销售欠佳或开发商资金压力高的空置房，与开发商谈 条件以高折扣购入，再重新包装零售。条件以高折扣购入，再重新包装零售。n以租代购以租代购: :：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签：开发商将空置待售的商品房出租并与租户签 订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发订租购合同。若租户在合同的约定期间内购买该房，开发 商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户，所付租金 可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的可以抵充部分房款，租住户交足余额后，即可获得该房的 完

92、全产权。完全产权。n到拍卖会上淘房：到拍卖会上淘房： 当前许多拍卖公司都拍卖各类房产，这当前许多拍卖公司都拍卖各类房产，这 类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖，基类房产一般由法院、资产管理公司或银行等委托拍卖，基 于变现的需要，其价格往往较市价低一两成以上，购买后于变现的需要，其价格往往较市价低一两成以上，购买后 转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道，事转售有一定的利润空间。需要熟悉拍卖会的信息渠道，事 先到标的房产勘查，并购买产权清楚可点交的拍卖房产。先到标的房产勘查，并购买产权清楚可点交的拍卖房产。居住规划与房产投资课件4.7 4.7 房地产投资房地产投资1010步骤

93、步骤n1. 1. 决定投资策略，即以资本利得或以房租收益为主决定投资策略，即以资本利得或以房租收益为主n2. 2. 寻找各种投资方案，判断其投资前景寻找各种投资方案，判断其投资前景n3. 3. 利用简单财务模型分析利用简单财务模型分析n4. 4. 和卖主协商基本条件和卖主协商基本条件n5. 5. 估计自己的财务实力估计自己的财务实力n6. 6. 确定贷款确定贷款n7. 7. 寻求律师帮助寻求律师帮助n8. 8. 需获得专业性的管理服务需获得专业性的管理服务n9. 9. 购买房屋保险购买房屋保险n10. 10. 出售房地产，计算投资报酬率出售房地产，计算投资报酬率居住规划与房产投资课件房地产投资

94、报酬率分析房地产投资报酬率分析n所有现金流量按统一的折现率折现，净所有现金流量按统一的折现率折现，净 现值为现值为0 0时的折现率为内部报酬率。然时的折现率为内部报酬率。然 后比较房产投资与其它投资工具的内部后比较房产投资与其它投资工具的内部 报酬率。报酬率。n例：投资房产例：投资房产5 5年，购入价为年，购入价为5050万元，万元，5 5 年后以年后以5555万元出售，万元出售，5 5年期间每年房租年期间每年房租 净收益净收益3 3万元，年复利投资报酬率万元，年复利投资报酬率 =RATE(5,3,-50,55) =RATE(5,3,-50,55) （BEGIN)=8.19%BEGIN)=8.19%。居住规划与房产投资课件