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1、-岷州商贸中心招商初步计划甘肃浩凯房地产营销代理有限公司兰州杰锐房地产策划咨询有限公司开宗明义简明扼要前言岷岷州州商商贸贸中中心心品品牌牌形形象象及及功功能能定定位位策策略略一、项目品牌及功能定位二、特色主题概念设计与核心点的营造岷岷州州商商贸贸中中心心租租售售招招商商策策略略一、商铺投资的关注因素二、项目盈利模式三、招商对象的选择四、招商策略五、招商执行操作岷岷州州商商贸贸中中心心租租售售渠渠道道组组合合一、渠道组合建议前言前言紧扣项目本身硬件功能的定位和未来商业经营管理等软件支持系统的定位，预测并迎合项目辐射区域内未来消费能力和消费需求的倾向， 确立项目合理科学的业态规划为前提，达至项目整
2、体适度超前是本案招商最终成功的基础。熟知当地区域经济发展的特征以及城市功能规划、 项目周边可借势资源的整合、以至项目辐射区域内未来消费能力和消费倾向，并结合如何让开发商省时省力实现项目的最大投资吸引力和项目未来可持续经营能力的提升是本案招商对象的选择依据。依我司长期以来对商业地产的定位策划、依我司长期以来对商业地产的定位策划、品牌包装策划、品牌包装策划、招商执行策划的综招商执行策划的综合经验来解读本案及本案所能辐射区域内的整体发展，合经验来解读本案及本案所能辐射区域内的整体发展， 以及对大型商业为核心的以及对大型商业为核心的城市综合体招商对象的把握，我司在本案的招商策略上，将采取“双保险方案”
3、城市综合体招商对象的把握，我司在本案的招商策略上，将采取“双保险方案”来保障本案招商的成功。来保障本案招商的成功。1 / 51 / 5-一是一是：对大型商业经营核心主力店及次主力店的引进有着丰富的客户资源库，并与其建立着长期的“连锁发展渠道开拓委托关系”，使其与本案对接形成“好马配好鞍”， 达到强势带动机构代理商、个体分销商及专卖店等散户的集拢进驻。（如：我司初步解读本案后，结合本案所在区域内辐射功能的优势，以及该区域未来商业发展的增长前景展望，第一时间接触了省内知名商业运营商“国防百货”、 国贸旗下“西太华”、“东部服饰品牌广场管理委员会”、省内著名大型综超企业“大润发”、国内著名家电连锁发
4、展企业“苏宁电器”以及 兰州“义乌商贸城”、兰州“王府井百货”等多家大型专业商业运营企业。）二是：二是：导入招商的 4C 营销理念，规划并建立本案后期经营管理、服务的支持系统， 使家具、 装饰、 玩具等行业的上游生产企业通过本案平台与下游代理商、分销商对接，走仓储式规模经营和低成本盈利的路线，增强本案的核心辐射能力和商品价格优势。本次招商计划建议，因时间关系及还未与贵司达成最终合作关系，我司未达到对本案进行深度诊断分析和市场的全面解读， 未免带有较多感性认知和经验判断，还望贵司理解！于是，本案市场研究与客情分析、业态定位报告、招商主题推广、招商执行策略与执行细则本次未能提供，敬请谅解！岷岷州州
5、商商贸贸中中心心品品牌牌形形象象及及功功能能定定位位策策略略一、项目品牌及功能定位（略）二、特色主题概念设计与核心点的营造（略）岷岷州州商商贸贸中中心心租租售售招招商商策策略略一、商铺投资的关注因素1 1、商铺投资收益的稳定性商铺投资收益的稳定性投资者对商铺投资的最终目的就是是否能够为其带来长期可观的收益，因此商铺收益的稳定性是商铺投资者渴求的一个关键因素。2 2、投资的商铺是否具备长期的升值潜力投资的商铺是否具备长期的升值潜力商铺的投资是一个长期过程，它一般不会因房龄增长而降低其投资价值。3 3、商铺投资是否具有高回报率、商铺投资是否具有高回报率与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率
6、高，通常商铺的投资回报率为 6%至 12%，有的甚至达到15%以上。高回报率的收益始终是投资者追求的目标。4 4、商铺的经营出租、商铺的经营出租商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。5 5、 公用分摊面积公用分摊面积明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。2 / 52 / 5-6 6、 返租承诺返租承诺返租带给商铺投资者的是稳赚不赔的收益，增强投资者信心。7 7、 贷款风险贷款风险个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。投资者投资商铺考虑的问题归结为两个：投资回报率，增值保值。投资回报率，增值保值。二、项目租售盈利模式1 1、明确经营目标、明确经营目标为了保证
7、招商目标能够成功地实现，因而在实施招商之前首先需要在投资回报经济分析的基础上确定“本案”短、中、长期的经营目标。（待定）2 2、 确定盈利模式确定盈利模式建议本案主导产权式销售、 返祖委托专业资产管理公司或自建管理公司“产权与自营相结合” （产权式：资金回笼快；自营：持续的利润体现）3 3、明确管理模式、明确管理模式本案应实现所有权、经营权和管理权的分离三、招商对象的选择依据紧扣项目本身硬件功能的定位和未来商业经营管理等软件支持系统的定位，预测并迎合项目辐射区域内未来消费能力和消费需求的倾向， 确立项目合理科学的业态规划为前提，达至项目整体适度超前是本案招商最终成功的基础。熟知当地区域经济发展
8、的特征以及城市功能规划、 项目周边可借势资源的整合、以至项目辐射区域内未来消费能力和消费倾向，并结合如何让开发商省时省力实现项目的最大投资吸引力和项目未来可持续经营能力的提升是本案招商对象的选择依据。四、招商策略核心主力店先行，辅助店随后的原则；主题购物产品项目优先，辅助项目填补的原则；仓储式规模经营和低成本盈利，创造价格优势，增强核心辐射力放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则；五、招商执行操作五、招商执行操作根据多年的经验 我司建立了自己的招商实践模型：即： “5+1 实效招商模式” 。 “5+1”模式是一次系统的整合营销，它可以帮3 / 53 / 5-助企业更好地传达自己的声音，也可以
9、帮助经销商了解更多的企业信息。前面的“5” ，是指一个可以复制的样板市场、一次成功的新闻传播、一场大型的公关活动、一本有杀伤力的招商手册和一部有震撼力的电视专题片，五大要素基本上涵盖了招商工作的各个方面。这五大要素并不新鲜，但重要的是整合优势才是关键，并且要能根据具体的产品和环境量身定做，也就是说， 关键在于应用之道和实战效果。“5+1”模式中的“1” ，从宏观上讲就是强调“招商是企业的第一次营销” ，需要企业从战略的高度去重视招商的系统运作，并配备相应的人、财、物；从微观上讲，这个“1”就是正确的定位。在任何营销实战中，定位是战略问题，是第一位要完成的。产品能不能让经销商为之动心、让消费者一
10、见钟情， 很大程度取决于定位对不对、概念有没有吸引力， 在细分消费市场、强调产品差异性上有没有过人之处。这一点非常关键，是解决“临门一脚”的问题。5+1 实效招商模式要素一：要素一：一个可以复制的样板市场。一个可以复制的样板市场。眼见为实，样板市场对于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的样板市场的成功操作对强化经销商的信心最具鼓舞性，而企业通过操作样板市场， 总结得失成败，往往也为以后操作全国市场省下了许多成本。要素二：一次成功的新闻营销。要素二：一次成功的新闻营销。 招商阶段首先要解决的就是注意力问题，要吸引经销商的眼球队，就要创造良好的舆论环境；要想在众多的招商产品和广告中跳出来，必须具备
11、有效地传播方法。 传播到位、传播有效才能让经销商建立信任，在目前招商手法单一，广告雷同性强的市场环境中，传播必须创新。实践中我们发现，如果企业能够综合运用新闻报道和工商广告两大传播手段，双管齐下，协同作战，就能创造最佳传播效能。要素三：一场大型的公关活动。要素三：一场大型的公关活动。企业必须学会借势，整合各种社会资源为我所用，要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的经销商、已获益的消费者的言行来影响即将签约的经销商，这样效果要好得多，而好的招商服务机构，要有能力帮助企业搭建属于自己的沟通平台，通过策划一次有影响力的公关活动建立畅通无阻的沟通机制，加深双方了解，最终达到吸引经销商并促使他们下决心
12、签订合约。要素四：一本有杀伤力的招商手册。要素四：一本有杀伤力的招商手册。许多好产品、好项目，有时就因为宣传资料的粗糙让经销商失去了信心，或因为招商书内容的欠缺而让经销商摸不着头脑，白白浪费了大好商机。好的招商手册应既是企业招商人员的必备工具， 也是经销商判断企业实力、 产品科技含量、市场前景、利润回报等问题的重要渠道。 无论是设计还是内容，招商手册都需要专业的包装，让它真正发挥“核弹”的作用。要素五：一部有震撼力的电视宣传片。要素五：一部有震撼力的电视宣传片。当经销商对企业的实力、背景、产品和负责人不了解时，再多的文字和广告也比不上一部有震撼力的电视宣传片，无论是在经销商对企业直观、全面的认
13、识4 / 54 / 5-上， 还是树立企业在经销商心目中的形象上， 运用电视宣传片都往往能收到奇效。招招商商费费用用测测算算报报价价表表项项目目取取费费标标准准数数量量单单位位市市场场及及消消费费者者研研究究报报告告2 20 00 00 00 05 5 人人一一周周人人不不含含交交通通住住宿宿通通讯讯费费及及补补助助但但包包括括二二手手资资料料获获取取费费备备注注业业态态定定位位及及规规划划方方案案报报告告品品牌牌定定位位及及推推广广策策划划案案平平面面设设计计费费招招商商月月费费招招商商佣佣金金引引入入主主力力店店3 30 00 00 00 0团团队队周周周周周周月月实实际际招招商商面面积积 月月平平均均租租金金1 10 00 00 00 00 0团团队队5 50 00 00 00 03 30 00 00 00 0团团队队5 5 人人1 10 0 万万/ /户户5 / 55 / 5
