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1、 2013年福田区区长质量奖赛格物业申奖报告赛格物业申奖报告2013年福田区区长质量奖Engineering Department工作汇报工程部节能降耗管理三三设施设备管理二二工程部概况一一维修队伍管理与培训四四业绩与创新五五目录Contents编制定员30人（一）（一）1.1. 组织架构组织架构维保一组工程部经理机电工程师工程主管机电中心主任电梯中心主任综合主管维保二组弱电维保组强电维保组弱电维保主管强电维保主管电电梯梯技技术术主主管管网络工程师弱电工程师管理职能服务职能 （1）工程部经理1人设备综合主管1人工程维修主管1人网络工程师1人机电工程师1人弱电工程师1人（2）电梯中心主任1人电梯
2、技术主管2人电梯维保1组5人电梯维保2组5人（3）机电中心主任1人强电维保主管1人强电维保组4人弱电维保主管1人弱电维保组4人（一）（一）2.2.人员配置人员配置 建立完善的设施设备服务和管建立完善的设施设备服务和管理体系，不断提高维修人员维修技理体系，不断提高维修人员维修技能和服务质量，确保设施设备完好能和服务质量，确保设施设备完好和正常使用。和正常使用。（一）（一）3.3. 部门使命部门使命 负责本公司所辖物业设施设备的管理工作；建立和完善设施设备方面的管理制度并组织实施；承担设施设备管理的指导和监督工作，使设施设备服务满足客户需求。1、设施设备的基础管理2、设施设备的使用和维修保养管理3
3、、维修队伍管理4、节能降耗管理5、公司内部网络管理6、部门管理（一）（一）4.4. 主要职责主要职责（一）（一）5.5. 部门运营图部门运营图新接项目设新接项目设施设备管理施设备管理设施设备设施设备运行管理运行管理设施设备设施设备维保管理维保管理工程项目工程项目管理管理设备故障设备故障事故管理事故管理外包方外包方监督管理监督管理建立台账建立台账制定方案制定方案承接查验承接查验跟踪辅导跟踪辅导建立制度建立制度发现隐患发现隐患上报处置上报处置维保计划维保计划一级保养一级保养二级保养二级保养维保记录维保记录立项审批立项审批招标管理招标管理合同实施合同实施整改验收整改验收应急演练应急演练故障事故故障事
4、故应急处置应急处置技术支持技术支持分析总结分析总结合同会签合同会签现场跟踪现场跟踪技术支持技术支持问题整改问题整改验收评价验收评价公司考核公司考核考评考评设施设备设施设备管理管理定时巡视定时巡视监督监督服务品质服务品质工作改进工作改进服务处服务处评价评价3.3.运作结果运作结果2.2.运作过程运作过程1.运作内容应急预案应急预案节能降耗管理三三设施设备管理二二工程部概况一一维修队伍管理与培训四四业绩与创新五五目录Contents技术队伍技术等级文化程度工种分布总人数150人技术管理9人组长21人维修工120人工程师5人助理工程师2人电工技师3人高级工33人中级工及其他107人本科5人，大专15
5、人中专中技53人高中及以下77人技术管理7人电工126人电梯工12人管道工2人泥水工3人（二）（二）1.1. 设施设备系统概述设施设备系统概述工程技术人员队伍状况工程技术人员队伍状况工程技术人员队伍状况工程技术人员队伍状况服务项目161个建筑面积132.3万平方米驻场维修工122人机电设备4090台福龙：福龙：71个个住商：住商：14个个宝南：宝南：76个个42.5万平方米万平方米54万平方米万平方米35.6万平方米万平方米50人人34人人40人人1408台台1621台台1061台台在管物业项目设施设备状况在管物业项目设施设备状况在管物业项目设施设备状况在管物业项目设施设备状况（二）（二）1.
6、1. 设施设备系统概述设施设备系统概述（二）（二） 2.2. 设施设备标准化管理设施设备标准化管理文件文件制度制度标准化标准化 工作标准工作标准技术标准技术标准 管理标准管理标准统一设计制作护栏和标识牌统一设计制作护栏和标识牌标志标识标准化标志标识标准化统一设计制作服务处形象墙统一设计制作服务处形象墙（二）（二） 2.2. 设施设备标准化管理设施设备标准化管理统一制作安装机房上墙制度统一制作安装机房上墙制度（二）（二） 2.2.设施设备标准化管理设施设备标准化管理实施设备机房标准化管理实施设备机房标准化管理设备机房标准化管理设备机房标准化管理（二）（二）3.3. 设施设备运行与维修保养设施设备
7、运行与维修保养第二高级中学供配电设备保养第二高级中学供配电设备保养市消防局供配电设备保养市消防局供配电设备保养编制维保、改造等年度计划给予维护以确保设备完全性实施24小时巡视管理制度，及时识别存在故障和及时排出，以确保设备运行正常准备应急设备，以及时响应和需求的保障对外包维保供应商签订服务协议和年度合格评定，以确保服务质量和提供能力达到要求机机设施设备季度检查设施设备季度检查设施设备运行检查设施设备运行检查设施设备日常运行检查设施设备日常运行检查（二）（二）3.3. 设施设备运行与维修保养设施设备运行与维修保养20122012年度设施设备管理指标完成情况年度设施设备管理指标完成情况1.主要设备
8、完好率，指标98%，实际99.8%2.设备重大安全责任事故为零3.设备一级保养合格率，指标95%以上，实际99.8%4.主要设备二级保养计划完成率，指标100%，实际100%5.设备台帐建档率100%6.计量器具检测率100%7.上墙制度、责任卡、标识标牌完成100%（二）（二）3.3. 设施设备运行与维修保养设施设备运行与维修保养20122012年年机电设备维保指标完成情况（二级保养机电设备维保指标完成情况（二级保养）高压开关柜66台保养89/台次91%电力变压器58台保养76/台次89.65%低压馈电柜416台保养547/台次100%电容补偿柜87台保养116/台次100%发电机组14台保
9、养28台次100%水泵控制柜38台保养76台次100%生活水泵68台保养134台次100%（二）（二）3.3. 设施设备运行与维修保养设施设备运行与维修保养序号项目地点项目数资金来源合同金额完成情况1群星广场1专项基金21.6万元完成2赛格科技园7专项基金56.4万元完成3紫玉花园4专项基金28.7万元完成4凯悦绿城1管理费13万元完成5公司本部3管理费37.9万元完成（二）（二）4.4. 工程项目管理工程项目管理（1）2012年签订工程合同16项，合同价款157.5万元（二）（二）4.4.工程项目管理工程项目管理20122012年年1212月赛格科技园月赛格科技园3 3栋东天面隔热层、防水层
10、改造工栋东天面隔热层、防水层改造工程程（二）（二）4.4.工程项目管理工程项目管理罗湖工商空调主机液晶屏改造罗湖工商空调主机液晶屏改造福田工商、市工商空调水泵大修福田工商、市工商空调水泵大修（二）（二）4.4.工程项目管理工程项目管理群星广场视频监控系统更新改造群星广场视频监控系统更新改造123技术保障服务2011年为大运会场馆设备设施的运行提供技术保障服务，3月-8月28日止，对场馆的设备都安排了维修保养，大运期间派专人驻场提供技术支持保障服务。技术改造方案n宝安工商更新水泵电机 由 5.5KW降 到 4KW；n紫玉花园更换新水泵后，解决了噪音扰民问题；n为交警科技处提供供配电系统、中央空调
11、系统的改造方案被采纳；n为罗湖工商各所提供安防、监控改造方案，获批复经实施。应急事故处置案例1; 2月20日凌晨3点多钟龙岗消防大队办公楼3-8层突然停电主开关无法合闸，派员到现场处置，恢复供电。（二）（二）5.5. 技术支持与应急处置技术支持与应急处置456案例2： 2012年4月10日晚深圳市发生了区域性大停电，停电影响群星广场、科技园等多个小区和政府办公楼，我部人员一方面及时与供电部门联系、指挥各小区停电的应急处置，另一方面派员到群星广场、科技园协助、指导服务处进行用电转换、应急发电等现场工作。 案例3： 2012年5月12日9时因通心岭变电站设备事故导致赛格科技园停电，影响4栋赛格培训
12、等单位的重要考试，一方面及时与供电部门联系、协调进行备用电源的操作等应急处置，另一方面派员到科技园协助、指导服务处进行发电等现场工作。案例4： 2012年5月19日上午群星广场因供电局更换电表操作失误，引发开关爆炸事故，导致28-38F停电，一方面及时与供电部门联系、指挥各小区停电的应急处置，另一方面派员到现场协助、指导服务处进行应急处置。（二）（二）5.5. 技术支持与应急处置技术支持与应急处置（二）（二） 5.5. 技术支持与应急处置技术支持与应急处置应急抢修及其他指标完成情况应急抢修及其他指标完成情况建筑防雷检测39处供水管道爆管应急抢修7次供电全部和局部停电应急抢修3次变压器暂停/恢复
13、运行16次123前期管理审核方案审核预算合同样本提供合同会签审核工程技术交底（二）（二）6.6. 外包方监督管理外包方监督管理施工期管理跟踪进度质量监管工程量核对技术支持分段验收后期管理组织验收审核工程量工程结算资料、记录收集资料、记录归档20122012年度宝年度宝- -南服务中心设备设施检查考核总体评价南服务中心设备设施检查考核总体评价1.主要设备完好率100%；一级保养合格率99.8%；考核得分91.4分。2.设施设备基础管理符合要求，设备保养按计划执行；设施设备运行正常。二高服务处的设施设备管理工作保持在“市优”的管理水平上，维修组长定期进行现场培训，提高班组人员的素质；宝安国土局服务
14、处调动服务中心的所有维修资源，从接管、前期运行、设备整改等方面成绩显著，得到甲方认可。3.存在主要问题：小点存在的设施设备安全、运行隐患不能及时发现和处理，维修主管、组长应加强巡视检查的力度，注重现场培训。（二）（二）7.7.监督检查与评价监督检查与评价20122012年度福年度福- -龙服务中心设备设施检查考核总体评价龙服务中心设备设施检查考核总体评价1.主要设备完好率99.6%；一级保养合格率99%；考核得分92.4分。2.设施设备基础管理符合要求，设备保养按计划执行；设施设备运行正常。交警指挥中心的设备维修工作得到甲方认可，服务中心、服务处做了大量的工作。3.存在的主要问题：设施设备一级
15、保养质量有待提高，责任应落实到人，要有检查督导。（二）（二）7.7.监督检查与评价监督检查与评价20122012年度商年度商- -住服务中心设备设施检查考核总体评价住服务中心设备设施检查考核总体评价1.主要设备完好率100%；一级保养合格率99.6%；考核得分90分。2.设施设备基础管理符合要求，设备保养按计划执行；应急服务能满足客户要求；设施设备运行正常。3.存在的主要问题：设备外委项目有电梯、消防、中央空调等，存在监管不到位现象；应加强对商户、住户用电、用水、用气的检查和安全宣传，防止发生由用户用电、用水、用气引发的安全事故；强、弱电井管理不到位，有些被业主、清洁工占用，有些门锁被撬不锁门
16、，外来施工控制不严、施工不规范。（二）（二）7.7.监督检查与评价监督检查与评价组织到供电局参观学习组织到供电局参观学习与供电部门建立良好的沟通渠道与供电部门建立良好的沟通渠道南方电网领导到群星指导工作南方电网领导到群星指导工作（二）（二）8.8. 与相关部门建立良好沟通渠道与相关部门建立良好沟通渠道节能降耗管理三三设施设备管理二二工程部概况一一维修队伍管理与培训四四业绩与创新五五目录Contents序号项目名称项目内容节能效果1照明改造各商住小区设备房、办公室照明灯具全部改为T5型日光灯，共280盏年节电1.55万kwh2电梯改造节能赛格科技园电梯改造其中9台电梯采用永磁同步电动机拖动系统年
17、节电11.3万kwh，节电率33%3供水方式改造紫玉花园中区供水由变频供水改为高区水箱供水年节电1.44万kwh4LED节能型疏散指示灯改造紫玉花园消防疏散指示灯167盏全部更新为LED型，功率由5W/盏降为0.5-2W/盏。年节电0.54万kwh5LED照明灯具改造群星地下车场试用LED型节能日光灯20盏年节电0.1万kwh（三）（三）1.1.节能降耗技改项目汇总表节能降耗技改项目汇总表 （三）（三）2.2.节能统计分析节能统计分析 群星广场风机用电跟踪、检查、测算、测试，开停机时间和群星广场风机用电跟踪、检查、测算、测试，开停机时间和开机台数按规定控制，年用电量开机台数按规定控制，年用电量
18、2727万万kwhkwh，同比持平。，同比持平。群星广场风机监控数据群星广场风机监控数据群星广场风机监控数据群星广场风机监控数据案例案例案例案例序号小区用水量水费同比统计分析M3元水量水费1群星广场463115513.25-13.37-11.48节水控制较好，降幅较大2科技园294510706.75-7.942.31 漏耗降低3庆安大厦3631216.05-22.93-21.35节水控制较好，降幅较大4光纤小区3441152.425.0927.36用水增幅较大，六洲施工用水未收费等5新阁小区250837.53.314.28正常范围6紫玉花园20076723.45-50.17-46.41对垃圾站
19、进行节水管理，绿化用水减少7现代苑7512517.8542.7844.80 绿化用水增加8合计1129138667.25-19.85-15.07各服务处控制用水，整体呈下降趋势20122012年商住小区公共用水统计分析年商住小区公共用水统计分析（三）（三）2.2.节能统计分析节能统计分析 序号小区用电量电费同比%统计分析kwh元用电量电费1群星广场1,026,978928,776-2.0-13.8电价调整电费降30%；风机用电控制措施执行较好2科技园523,934539,165-13.8-17.6电价调整电费降30%；电梯改造采用新技术节电效果显著3庆安大厦106,75293,3265.8-1
20、0.1办公用电增加4光纤小区65,96374,86214.126.9漏计光纤1栋南电梯用电已更正5新阁小区9,3768,3548.2-6.2用电有所增加6紫玉花园170,012152,800-3.5-15.3整体呈下降趋势7现代苑194,741173,26813.50.7用电有所增加8合计2,097,7561,970,551-3.4-12.7电费调整及节能改造，整体呈下降趋势（三）（三）2.2.节能统计分析节能统计分析 商住小区公共用电统计分析商住小区公共用电统计分析节能降耗管理三三设施设备管理二二工程部概况一一维修队伍管理与培训四四业绩与创新五五目录Contents123 组织了四期设备设施
21、管理培训班，分别对员工进行了供配电、给排水、消防、弱电、空调等设备设施的管理及应急处置进行了培训、考核，取得了比较好的效果。到各服务处组织20多次现场实操培训，针对设备的操作、设备运行中发生的问题、设备一、二级保养等课题进行现场训练，提高了维修工的基本操作能力。针对群星水浸事故，制定了培训计划，对设置中控室的服务处进行一次消防火灾自动报警系统的现场操作培训。（四）（四）1.1. 维修队伍的培训维修队伍的培训定期举办设施设备专题培训定期举办设施设备专题培训培训机制培训机制（四）（四）2.2. 专业知识培训专业知识培训维修骨干设备设施管理培训维修骨干设备设施管理培训技能竞赛试题讲解专题培训技能竞赛
22、试题讲解专题培训培训机制培训机制（四）（四）3.3. 专题培训专题培训水浸事故案例分析培训水浸事故案例分析培训 维修骨干应急管理现场培训维修骨干应急管理现场培训培训机制培训机制中央空调现场操作培训中央空调现场操作培训（四）（四）4.4. 实操培训实操培训每年都开展多种形式的维修系列员工维修知识、技能竞赛每年都开展多种形式的维修系列员工维修知识、技能竞赛（四）（四）5.5. 技能竞赛技能竞赛节能降耗管理三三设施设备管理二二工程部概况一一维修队伍管理与培训四四业绩与创新五五目录Contents第一名褚雪峰第一名褚雪峰参加参加20122012年度供电局组织年度供电局组织“福田共建杯福田共建杯”电工技
23、能竞赛电工技能竞赛第二名黄祖角第二名黄祖角（五）（五）1.1.参加福田区电工竞赛参加福田区电工竞赛（五）（五）2.2.协助政府部门处置业主投诉协助政府部门处置业主投诉紫玉紫玉花园花园低频低频噪声噪声治理治理改造改造获得获得业主业主和区和区环水环水局的局的好评好评（五）（五）3.3.供配电设备改造升级供配电设备改造升级科技园科技园9 9号变压器小换大工程，解决了困扰多年的变压器运行超载问题号变压器小换大工程，解决了困扰多年的变压器运行超载问题（五）（五）4.4.自主开发设备管理软件自主开发设备管理软件升级到升级到V2011.1V2011.1版，增加分项统计、图纸浏览、图片和维修记录等功能版，增加分项统计、图纸浏览、图片和维修记录等功能（五）（五）5.5.自主开发变频供水备用系统自主开发变频供水备用系统设计、安装、调试群星变频供水备用系统，解决了因变频系统故障停水问题设计、安装、调试群星变频供水备用系统，解决了因变频系统故障停水问题 谢谢谢谢各各位位领领导导、专家，请专家，请指导指导！
