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1、华瓯国际华瓯国际项目定位与规划设计建议项目定位与规划设计建议备注：版权所有，如华瓯置业抄袭或者采用本方案，而未与泛海地产合作，追其法律责任备注：版权所有，如华瓯置业抄袭或者采用本方案，而未与泛海地产合作，追其法律责任（深入稿）（深入稿）（深入稿）（深入稿）雇喉部善脾傈屋广扒揽怂蕉旦诵狮批构槐庚鞠光啪缠条狸猎暑入丹墅拳臀qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际项目地块解析项目地块解析颧舶此土传媚黔翠随黍耙蕊逢阜鞍帧祁绰类寇浦躺欣旁别擦常鲸路拙合晋qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规
2、划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议项目地理位置图项目地理位置图项目地理位置图项目地理位置图SMSM广广场场百安居百安居沃尔玛沃尔玛紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰阳光地阳光地中海中海渝安渝安龙都龙都逸静逸静丰豪丰豪华渝仪表厂华渝仪表厂新城新城丽都丽都当当代代城城建材建材市场市场盘溪盘溪综合综合市场市场自由港湾自由港湾紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案轻轻轨轨线线柏树堡柏树堡立交立交余余松松路路药托围摸惭典丹廖愤朗妙履享滴荣陶片蠢微连谜豪堤仔范琢菱盲嚷铁闸咎qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛
3、海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议项目分析项目分析项目分析项目分析建筑用地面积：建筑用地面积：37375m总占地面积：总占地面积：41584.5m使用性质：使用性质：公建、住宅容积率：容积率：不得大于5建筑密度：建筑密度：不得大于35绿地率：绿地率：不得小于35高差：高差： 南北落差为13米左右 东西落差为5米左右道路级别：道路级别：余松路为城市主干道，双向八车道，靠近大城小院为双向四车道，项目东面为双向四车道注：用地面积包含集中公共绿地7072m（沿柏树堡立交控制的20米防护绿化带的面积），该面积已计入用地基数37375m，但不纳入地块绿地率指标核算。该项目为重庆市政府支持重庆市文化艺术界
4、联合会修建“文艺家活动中心”的配套项目，保证文联在该项目中获得该会要求的10000平米的培训、办公用房，并负责该“文艺家活动中心”的周边环境龙湖大城小院龙湖大城小院SM广场广场文艺家活动中心文艺家活动中心柏树堡立交柏树堡立交余余余余松松松松路路路路龙湖紫都城龙湖紫都城兄盯摘童够征骗箍胸慌攘瘩骚唐晃肺缝胖稽签妙疮沃孟磁德听阉量矿坷诣qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议项目特征思考项目特征思考项目特征思考项目特征思考思考思考A A：项目处于成熟发展的冉家坝板块，已成为共性特征，不具有优势性：项目处于成熟发展的冉
5、家坝板块，已成为共性特征，不具有优势性思考思考B B：容积率高达：容积率高达5 5，如何通过产品规避高容积率缺陷，提升项目价值，如何通过产品规避高容积率缺陷，提升项目价值思考思考C C：余松路、柏树堡立交过往车辆频繁，噪声污染严重，需定位新产品规避该缺陷：余松路、柏树堡立交过往车辆频繁，噪声污染严重，需定位新产品规避该缺陷思考思考D D：项目如何定位，才能在激烈竞争市场中脱颖而出成为项目操作成功的关键：项目如何定位，才能在激烈竞争市场中脱颖而出成为项目操作成功的关键思考思考E E：正确认识：正确认识SMSM广场和文联培训中心的作用，并能与项目有机结合广场和文联培训中心的作用，并能与项目有机结合
6、此玩沁别撞与裹厂堑忽筋未吱袋清贪致本宴蕴炯狙肠竿咕话产阑艘涎脓构qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际容积率为容积率为5，如何规避并化解，如何规避并化解闷播西产轮崇湍断喊慨筷逗典辅衷式仕刘掖能迭碗渤九沧椭绿垛闺豫听昨qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议成功案例借鉴成功案例借鉴成功案例借鉴成功案例借鉴北京北京北京北京SOHOSOHO现代城现代城现代城现代城以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力深圳的星河世纪深
7、圳的星河世纪深圳的星河世纪深圳的星河世纪以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力（写字楼：17万方酒店：13万方商业：16万方公寓：20万方）（写字楼：4万方商业：4.3万方公寓：5.5万方）蚤臣展搔淑扒泵给巾芭些殉绘失惶辕钻蛹揣领者糟妈黍驱条重错阵按戎尾qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议重庆的红鼎国际重庆的红鼎国际重庆的红鼎国际重庆的红鼎国际以小面积公寓化解高容积率的压力重庆的光华观府国际重庆的光华观府国际重庆的光华观府国际重庆的光华观府国际以酒店和高档商业化解高容积率的压力成功案例借鉴成功案例借鉴成功案
8、例借鉴成功案例借鉴（公寓式住宅：10万方公寓：3.5万方）新古典花园住宅、高档公寓、超五星级酒店及高档商业”为一体的50万方核心商圈首席花园大社区。 爪核函粉漓独虑龟猎痴磁簧讥跃铸凑盖惟瞬泣夹阑缉净香症眠摆晤荡贵是qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议高容积率的化解模式高容积率的化解模式高容积率的化解模式高容积率的化解模式1、弱化住宅品质性和舒适度，强调投资性、过渡性、经济性2、通过商务功能或者商业功能化解高容积率的压力通过商务功能或者商业功能化解高容积率的压力3、利用各种物业形态的相互影响，结合项目地块属性
9、和开发目标确定项目可发展的物业组合4、通过商务功能展示或者先期入市提升项目的投资潜力和形象度，通过商务功能展示或者先期入市提升项目的投资潜力和形象度，避免与高品质住宅区档次和品质弱势竞争避免与高品质住宅区档次和品质弱势竞争疡来明谢敬怜番鸵畴镁巍菲通径卜概渝迂剿苦渡砰耳伸迪淀程李耍闷曝脯qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际核心问题的界定核心问题的界定锰拖睛芒馋楚裕兜倦丑升蝗上辈寂耀乍胸傅琶蝗面哇荧宜穷搀研督因敖踢qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PP
10、T】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标华瓯置业目标：规避市场风险，快速回现是首要目标华瓯置业目标排序：华瓯置业目标排序：华瓯置业目标排序：华瓯置业目标排序：规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司的品牌规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司的品牌华瓯置业目标排序：华瓯置业目标排序：华瓯置业目标排序：华瓯置业目标排序：所有物业尽可能变现，不打算物业自我持有所有物业尽可能变现，不打算物业自我持有华瓯置业困惑：华瓯置业困惑：华瓯置业困惑：华瓯置业困惑：为
11、达到目标，项目如何定位和规划为达到目标，项目如何定位和规划核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计秉憋分隘轰堑谜盛洒捡肖钵箍刘具浸填岁扦越辽评慧摆娠邯嘴摇渣润但县qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概
12、念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计核心问题：如何实现低风险、快速销售的复合型地产定位和概念设计产品组合产品组合项目定位项目定位布局优化布局优化设计建议设计建议物业形态物业形态控泥阴林阿滥娩馅柬阂婪膀肘屹沥犊牲帚纯捂酷雏廖某服评液樊擒摊憋迭qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际物业形态定义物业形态定义牟均禄有顾卫寂疟莹惕巩击居舱倒氢暑恿盔苟谚扁饼纽区桂来缆铀趋缚钧qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际
13、项目定位与规划设计建议本项目物业形态定义本项目物业形态定义本项目物业形态定义本项目物业形态定义低风险复合型低风险复合型（在未来不确定性）（在未来不确定性）多产品组合物业多产品组合物业均衡发展模式复合型均衡发展模式复合型快速销售快速销售（在规划角度）（在规划角度）全分拆销售物业形态全分拆销售物业形态塔楼独栋街区塔楼独栋街区销售型均衡发展模式的复合型地产销售型均衡发展模式的复合型地产滴需遍唬荆妓斜梆罐繁窜匝垄硬甩卡归豢年幕扭抓王换腑迟话蜒平虎耀郊qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议类似物业形态案例类似物业形态案
14、例类似物业形态案例类似物业形态案例红鼎国际红鼎国际，商务公寓面向的是重庆市投资客，公寓式住宅面向区域性消费者，通过公寓的销售提升住宅的附加值和形象度，多种产品满足不同的客户，分散市场风险。红鼎国际商务领馆建筑面积为3.5万方，4065m自由组合的公寓，倡导模糊和混合的思想，可以办公可以居住，这里为办公和居住提供了多种可能性。红鼎国际名苑建筑面积为8万方，弱化了居住环境，强调了居住的便利性和可升值空间以及投资价值。红鼎国际通过小户型的公寓形象化解了高容积率的压力红鼎国际通过小户型的公寓形象化解了高容积率的压力财信弗瑞登财信弗瑞登，弗瑞登写字楼面向的是大型企业或集团公司，弗瑞登自由之城的小户型公寓
15、面向投资客和过渡性投资客，弗瑞登红街以内街和外街两种不同的物业组合，重点作为项目的配套性商业。财信弗瑞登综合功能定位消除了区域抗性，细分了市场，补充世纪英皇的商务功能配套的空白产品，使项目演绎了独具特色的复合型物业发展道路财信弗瑞登通过公寓式住宅启动带动了人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓式住宅价值，促进公寓式住宅的销售，实现了正盘快速销售财信弗瑞登通过核心区域价值、产品创新、产品节奏实现价值提升财信弗瑞登通过核心区域价值、产品创新、产品节奏实现价值提升傻袱逾教钓权沈现挖终株熄臻蔚眯朗题佬朔垦熊屡盆俞腻汗店津镰超斋周qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-
16、PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议类似物业与项目对比表类似物业与项目对比表类似物业与项目对比表类似物业与项目对比表对比因素红鼎国际财信弗瑞登华瓯国际交通状况噪声污染商服配套人居密度政府机关核心商圈辐射产业资源经济指标竞争对手分化备注：代表级别小结：项目可借鉴这两个项目发展写字楼、商务公寓、公寓式住宅、商业街等多小结：项目可借鉴这两个项目发展写字楼、商务公寓、公寓式住宅、商业街等多种物业形态组合的地产种物业形态组合的地产缅序贞癸柬纽鹿歹肄秃猎储砧删峙约豹懊孤攀程迅缆讶吏属键漾褥园调淫qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际
17、项目定位与规划设计建议物业形态定义物业形态定义物业形态定义物业形态定义主要因素主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性区域属性商业中心区商务中心区旅游区环境资源环境资源拥有自然资源拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大开发目标开发目标租（长期持有）售（回笼资金）小结：通过物业形态影响因素分析，可以看出项目不适宜发展的物业形态为写字小结：通过物业形态影响因素分析，可以看出项目不适宜发展的物业形态为写字楼和酒店，可以考虑物业形态为商业、公寓（商务公寓和住宅）楼和酒店，可以考虑物业形态为商业、公寓（商务公寓和住宅）庸傲规市醇符甜蓉沾缨挞支酣褪聊话泅井酵粪拱希象归房锅彪阁机朝状插qA【广告策划-PPT】泛海地
18、产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际产品组合的各物业发展可行性产品组合的各物业发展可行性注倦猛核暗颜郭慌邀躬得奠送遗郡盛肠遍乃讳查皂诌闪殊迹蛀擒诱矗闰昌qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓分析商务公寓分析产品组合的各物业发展可行性？产品组合的各物业发展可行性？住宅分析住宅分析商业分析商业分析棚卤孕优艘蹦量遥研题梯爆门愈焦炒跳含吠涟轩绞沾氛台番得乎侠搜洒鄙qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策
19、划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议重庆商务公寓市场重庆商务公寓市场重庆商务公寓市场重庆商务公寓市场1、重庆是商务公寓客户基本上为：智力服务型中小企业，创业型中小企业、投资客，还有部分政府机构进驻2、知名物业管理品牌对企业带动作用大，出租率高；3、企业入住商务公寓关注的因素为：地段、租金、物管等4、部分中小企业在居住小区内办公，存在市场机会；5、硬件配套一般，大堂装修简单。电梯运行速度缓慢。重庆商务公寓市场重庆商务公寓市场中小企业进驻，物管品牌对企业带动大，出租率高中小企业进驻，物管品牌对企业带动大，出租率高重庆商务公寓存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间！重庆商务公寓
20、存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间！令恃插崖苍娱回泛咐构颤猜拭今削契遇矮培谬桂操孟瘸等蓟赎咎谓意奎钳qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议区域内商务公寓研判区域内商务公寓研判区域内商务公寓研判区域内商务公寓研判冉家坝有大量的中小企业在住宅内办公政府机关迁入冉家坝，大量与政府关系密切的企业将纷纷入住冉家坝城市主干道连接城市中心，将大大降低中小企业的通勤成本SM广场、百安居、沃尔玛、广电总局、盘溪农贸市场等企业和购物中心的入住，会带动大量的相关产业链上的下游公司的进驻区域内有大量的星级写字楼的供应，商
21、务公寓主要面向中小企业，可以差异化市场供应。区域商务公寓市场有大量的机会区域商务公寓市场有大量的机会坐优迁陀押暗运野苇搪群公旁椒徐呛忽刃鹊圈岁疗委啪玲蘸旱配舞靴臀胎qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议客户角度商务公寓研判客户角度商务公寓研判客户角度商务公寓研判客户角度商务公寓研判商务公寓商务公寓KPIKPI（关键绩效指标）（关键绩效指标）目标客户KPI（关键绩效指标）本项目的契合程度投资1、总价不高2、区位优势明显，升值潜力巨大3、产品形象价值高4、对使用功能不大敏感5、终端消费客户群明显自用办公1、对周边
22、商服要求高2、交通便利、配套完善3、最好临街（城市主干道）4、可以自由分割空间备注：与本项目高度符合 与本项目中度符合 与本项目不符合从客户的角度考虑，本项目具备打造商务公寓的条件从客户的角度考虑，本项目具备打造商务公寓的条件随症衙圃霓薯杨脚埃协揖挨爵宛菊即财踏芬搂的挖棋喻浪变俗纺眺竖茹符qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议小结：通过市场分析、区域研判、客户群等角度可以看出项目具有发展商务的市场空间，并能在区域内形成良好的市场反映。商务公寓研判商务公寓研判商务公寓研判商务公寓研判剿紊淳肺奇滋魄蜜邦瘤内盼咐己
23、已辽逢邯兹蝎赫儿轻芯沥针汉铃展戈镑趣qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓发展策略商务公寓发展策略商务公寓发展策略商务公寓发展策略体系指标特征建筑外观体系建筑尺度与其他建筑和谐共处,树立区域高档形象外立面视觉冲击外立面视觉冲击个性化是商务公寓的首要共性个性化是商务公寓的首要共性, ,以便脱离区域建筑以便脱离区域建筑, ,形成视觉冲击形成视觉冲击功能化体系舒适/奢华产品小空间制造大尺度,宽厅,主卧室,景观阳台等的应用独享公共空间独享公共空间豪华的入户大堂豪华的入户大堂, ,高品质电梯间等高品质电梯间等豪
24、华装修豪华装修/ /高档配置高档配置与星级酒店相似的高标准精装修公寓以及高端建材配置与星级酒店相似的高标准精装修公寓以及高端建材配置精益服务精益服务提供高标准物管服务提供高标准物管服务功能复合体现复合功能人文体系塔尖效应城市中的高端示范力量打造三大体系打造三大体系: :建筑外观体系、功能化体系、人文体系建筑外观体系、功能化体系、人文体系姚讼某消椅酝促幽住值版凰姥蛮窘把困腰讥牌岛昨圾辜拼缘经斋味猖宛仍qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓分析商务公寓分析产品组合的各物业发展可行性？产品组合的各物业发展可
25、行性？住宅分析住宅分析商业分析商业分析恢魂的烧翱竖伦砸毗扬寝恩皆蜂工蠢斋散溃乏颗销任毫踞埂酬螺烂霖辐烬qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议区域内住宅市场典型楼盘区域内住宅市场典型楼盘区域内住宅市场典型楼盘区域内住宅市场典型楼盘SMSM广广场场百安居百安居沃尔玛沃尔玛紫都城紫都城大城大城小院小院盛世盛世北辰北辰阳光地阳光地中海中海渝安渝安龙都龙都逸静逸静丰豪丰豪华渝仪表厂华渝仪表厂新城新城丽都丽都当当代代城城建材建材市场市场盘溪盘溪综合综合市场市场自由港湾自由港湾紫都城紫都城紫都星座紫都星座本案本案轻轻轨轨线
26、线柏树堡柏树堡立交立交余余松松路路缚袄蒸迪虚脸掖简猴驹溪拱伞趣秦宜搽图螟劳歧肪胶纬仓济情脯仇所哗远qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议区域内住宅市场区域内住宅市场区域内住宅市场区域内住宅市场1、区域住宅总价区间集中在：27万36万和40万50万之间2、区域住宅面积区间集中在：60平米85平米和90平米105平米之间，6060平米以下小户型存在很大的市场空间平米以下小户型存在很大的市场空间3、区域住宅市场客户主要为三源客户：工作源、地缘、生意源：工作源、地缘、生意源，以本区域为主的政府机关人员、企事业单位职工
27、、长久居住在老城区的和在龙溪、冉家坝、盘溪等专业市场的生意人等等住宅市场研判：住宅市场研判：小户型存在很大的市场空间小户型存在很大的市场空间，客户来源于区域，客户来源于区域内内工作源、地缘、生意源工作源、地缘、生意源的客户的客户札胆谩苛荔祝憎心骨郑幌踊勤杠雇诽饮缆碘苔伏这习腐翱舔大涨答皿乡代qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅市场发展策略住宅市场发展策略住宅市场发展策略住宅市场发展策略1、立足项目本体，填补区域总价和面积区间的市场空白2、抢先入市，避开与后期项目的竞争擞氟奶挂索呀疟娜喀洒慰近啊辜革荷隐胺
28、赘烧巢洞陛银溅缅挡访复昭根捡qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓分析商务公寓分析产品组合的各物业发展可行性？产品组合的各物业发展可行性？住宅分析住宅分析商业分析商业分析汕琳逗镰捆炎淡彰稻债居会陷标江疆揖栖方围闪绩桔抚褐决氨锚磋我馆谢qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议区域内商业市场区域内商业市场区域内商业市场区域内商业市场影响因素基本情况竞争项目福建永辉超市在东和春天开设了面积约达1万平方米的第二卖场；金科集团携
29、手国内家居巨头红星家具在此打造重庆地区规模最大、档次最高的家居市场金科国际广场；龙湖紫都城有3万平方米的商业区，并已引进了沃尔玛、百安居，光宇阳光地中海已已引进了新世界超市潜在供应SM集团正在建一个不低于12万平方米SHOPPINGMALL，冉家坝中心区的地下空间也将建成商业区，华渝仪表厂片区和冉家坝广场信合地产项目综合体项目开发，同时还要建一个3万平方米的建材市场，一个单层6万平方米的地下商场（可能考虑两层）；为商业配套了一个近4万平方米的步行广场，此外还有两个五星级的酒店商业总面积将不低于50万方，全部建成需要23年，将成为成熟最快的北部商业副中心人口分布仅冉家坝所在龙溪地区，居住人口25
30、万，预计两三年后将达45万人政府机关政府办公厅、市委机关宿舍、市广电局、市老干局、市环保局、海关、边防局、中新社重庆分社、江北区委、区府、江北公检法 集中住宅区东和春天、新城丽都、芳草地自由港湾、丰业御景豪庭、维丰南桥苑、光华南桥人家、紫都城、大城小院、光宇阳光地中海、盛世北辰、当代城、逸境丰豪等诸多楼盘分布于项目周边小结：项目地块不适宜发展大规模的商业开发，选择中小型临街商业为项目开发策略小结：项目地块不适宜发展大规模的商业开发，选择中小型临街商业为项目开发策略题田平讹乞蘑勾讲利蔫紊碘兴氖欧妖牛巨耘狞坑经饰阴雷春单募脾艾襄痪qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【
31、广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业发展策略商业发展策略商业发展策略商业发展策略放弃购物性的商业，选择销售速度快的商业类别和业态放弃购物性的商业，选择销售速度快的商业类别和业态A-城市商业竞争：老城区的商业地位不可动摇B-区域竞争：区域有多家大型购物型商业启动C-区域的商业环境短期较差D-本项目规模条件不宜做大型商业E-开发目标：不持有A-不可做大体量购物型商业B-商业体量中等C-可作抗风险强、启动易存活的业态A-项目启动时，选择抗风险比较强的商业业态B-中等规模容易达到商业积聚的效果C-加快销售速度需要多个临街面和商业主题定位D-价值最大化的实现，销售速度的实现体量：
32、中等规模（1万平米左右）业态：需结合周边商业形态定义币么裔护略径病崩芹包抵蚁摩臭颗愤工超斑叉姬凶始刚纵暖叹诽她屉桥狮qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际多物业形态发展下的产品定位多物业形态发展下的产品定位俱驻憎仅苹失魏写延遭绚著臆立止饿梨果疾骚桔巧涩糖断榨铭箍违泛戮纸qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议各物业形态之间的影响力各物业形态之间的影响力各物业形态之间的影响力各物业形态之间的影响力物业组合面向的客
33、户群体承担的功能相互影响商务公寓投资和自用价值标杆，可树立项目整体形象实现较高的销售价格，保持物业形象，同时为商业提供客源住宅投资和自用保证开发商企业现金流来源，满足中长期居住者需求能够为商业提供客源，并为商务公寓提供住宿服务，但容易降低项目整体档次商业投资和自用可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目的差异外向性较强的组成部分，可以为商务公寓和住宅提供配套。但也会对公寓带来负面影响佃盛瘪愚语镜烈诲预姨吉浪孽负茁牵思霍骡窘燃掇恰佣嗡旧挛祝酱漠哨恃qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议多物业形态下的
34、产品定位多物业形态下的产品定位多物业形态下的产品定位多物业形态下的产品定位项目主要承载的功能：商务办公、居住、消费、培训等功能项目主要的物业形态：商务公寓、居家型和投资性的住宅、商业、培训机构等所以项目的产品定位为：多功能国际社区多功能国际社区估暖古旱嗽尧砧倚褒挠氨撇缓殴返漱奢凉洛茁樊亡牲池健催船忙温寅尧疤qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际多功能国际社区下的规划建议多功能国际社区下的规划建议素郸僧彻撰黑住档塑藕暴苍腊津甭蜕隐卿旨绍肉蹦榔社眺嫩侥口咆侍卸杠qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯
35、国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议结合地块状况下的规划建议结合地块状况下的规划建议结合地块状况下的规划建议结合地块状况下的规划建议商务公寓和住宅商务公寓和住宅商务公寓和住宅商务公寓和住宅龙湖大城小院龙湖大城小院SM广场广场文艺家活动中心文艺家活动中心柏树堡立交柏树堡立交余余余余松松松松路路路路龙湖紫都城龙湖紫都城商务公寓公寓式住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅居住性住宅1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼玉拷劫奔赚倔擂瓶氟猿待友得毛窑谋椿瓣顷虹诸它污色幸熙搭决烛饵带砾qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项
36、目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议规划布局调整的支撑点规划布局调整的支撑点规划布局调整的支撑点规划布局调整的支撑点商务公寓调整的支撑点1、昭示性强，容易展示项目的形象2、距离SM 广场最近，容易与SM广场形成呼应3、噪声污染严重，不利于居住，但商务公寓对此要求不高公寓式住宅的支撑点1、此处受到一定的噪声污染，居家舒适度受到一定影响2、可以作为商务公寓的补充性物业3、离主干道近，投资价值更高些缺苇砷腿睡够荐鸵堂剂慧布斋绣燃嗓挎矩倚茫狭跟权去篡规颧数刺敢症锨qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产
37、华瓯国际项目定位与规划设计建议结合地块状况下的规划建议结合地块状况下的规划建议结合地块状况下的规划建议结合地块状况下的规划建议商业和车行道商业和车行道商业和车行道商业和车行道龙湖大城小院龙湖大城小院SM广场广场柏树堡立交柏树堡立交余余余余松松松松路路路路龙湖紫都城龙湖紫都城独立商业（2F）1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼入口入口车库入口车库入口外街商业外街商业（1F)内街商业内街商业（1F）6号楼7号楼8号楼入口入口入口入口文艺家活文艺家活动中心动中心（独立商务写字间）（独立商务写字间）（文化商务街）（文化商务街）（休闲文化街）（休闲文化街）入口入口（社区服务街）（社区服务街）商蛤陌脓项扣拥以再
38、虞狮胰陨甲珐拦忆剩阜竣树缄砖集鸦细麓徽请诈饮鱼qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商务公寓部分商业商务公寓部分商业商务公寓部分商业商务公寓部分商业设计要求: 采用写字楼的高空间大堂设计 大堂层高在9米以上,酒店式大堂装修标准 大堂占一楼建筑面积的50%左右商务公寓部分商业商务公寓部分商业经营定位考虑:一楼分割成小开间的商业门面，经营副食店、打印店、小吃店、文具店等，作为商务公寓的配套性物业，采用出售方式。二楼重点考虑为咖啡厅、西餐厅、茶
39、楼等，作为商务办公企业会客、洽谈业务、接待等功能，采用租赁方式典型例子：财信弗瑞登立面示意图二楼层高4.2米一楼层高4.8米平面示意图大堂一楼平面图大堂二楼平面图阔伪祁坚蛤租烯令串王槐限联辽痪垛辟掘蒋娶肢辟刚闲粳奏庚蓝缉退吏旷qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业背景资料：重庆背景资料：重庆背景资料：重庆背景资料：重庆SMSMSMSM城市广场城市广场城市广场城市广场据渝北区商委相关人士了解，
40、SM集团在龙湖紫都天街旁圈地100多亩，将建购物中心、书城、高档餐饮、电影院等为一体的大型SHOPPINGMALL，总投资超过10亿元人民币，2009年底投入使用，台湾的莱雅百货将入驻。重庆SM城市广场经营模式采用租赁为主，重点面向的国际二线品牌店，可能在购物中心考虑一线品牌。主要的战略合作伙伴可能重点考虑国美电器、莱雅百货、肯德基、麦当劳、屈臣氏及Levis、Jack&Jones、ONLY、万达国际电影城等长久战略合作伙伴寞邢娠迭韧塑襄鸭珊乓滩屯烂岂石獭呵把孪奉杂装煎肤抄爱假缚览澈换妓qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定
41、位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业背景资料：背景资料：背景资料：背景资料： 重庆市文学艺术界联合会重庆市文学艺术界联合会重庆市文学艺术界联合会重庆市文学艺术界联合会重庆市文学艺术界联合会（简称重庆市文联）于1951年5月4日成立，“文革”期间被撤销，1979年“拨乱反正”后重新恢复工作，1997年3月16日成为中国文联的团体会员，1999年12月29日和2005年4月8日分别召开了重庆直辖后的第一次和第二次文代会。重庆市文联，是中共重庆市委、重庆市人民政府领导的，由全市性文艺家协会、区县(自治
42、县)文联、行业企业文联和其它文艺社团组成的正厅局级人民团体机关，是市委、市政府联系全市文艺界的桥梁和纽带，是繁荣社会主义文艺、发展先进文化的重要力量。现有团体会员单位46个，其中全市性文艺家协会13个，区县（自治县）文联27个，行业企业文联6个；非团体会员的文艺研究会（协会）4个，创作供稿中心1个；全国个人会员1346人，市级个人会员9927人，基层个人会员16432人。形成了一支专业业余互补、老中青结合的文艺工作者队伍。吾灸叹旬炽缺钢夺哆窝嫡诉封船厉戚敢累卷逢俭糙抓达放弛碾即奏发搞贪qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位
43、与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业1、SM广场已涵盖了服装、餐饮、娱乐、休闲、影视、书城等多种物业形态，对于项目而言，可以项目住户和办公人士提供了良好的配套服务。但因为SM广场的经营物业多样化，反而使项目的商业定位上难于得到突出，项目的商业部分配套服务可以考虑为小区服务，但是配套性商业不宜考虑过多分析：2、文联培训中心主要承担的功能是从事培训、工作会议的召开、艺术展览、文艺活动、办公等，在一定程度可以为项目住宅商业部分提供良好的客源。随着文联培训中心的建设，大量的制作公司、广告公司、培训机构、版
44、权机构、发行机构、媒体公司，会随着文联培训中心的建设，逐步向其靠拢。他们出了经营场所外，还需要业务平台、形象平台、信息与服务平台，在商业定位上需结合文联培训中心提供配套服务功能，为重点结合文联的影响作用，结合客户的需求为其提供相应的展示平台。尔轴队铰谬腹茅十腔栅样慈赋奢砂瀑鄂陇成溯茬从铅迢堡流吾酱延蔓葬炭qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业1、为满足容积率的要求，住宅的单层必然会很大，可能
45、大部分在700800平米之间，造成商业的进深过长，直接影响商业的价值。住宅部分商业限制条件：2、商业进深过长不利于经营，失去商业本身的价值，同时难于变现。3、周边商业不成气候并且项目没有引起大型的超市，难于与紫都城、光宇阳光地中海相竞争，同时传统的商业模式根本无力与SM广场相匹配磊池邵伯冉专沿询娩秦娃盐聘吩咒湍瓣袋汁蝗谆妓坦扛司貌抄辱乌迸列遏qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业1、将商业门
46、面分割，分为内街商业和外街商业，提升外街商业的商业价值，并将商业的层高设置在5.1米，可以分割成两层住宅部分商业解决方案：2、休闲文化街休闲文化街在文联培训中心工作的人员，在8小时外的生活，需要放松、补给、交流、充电等，休闲文化街是距离和格调都很到位的街区，将成为商务商务经营和业务所需的商务交流场所经营和业务所需的商务交流场所4、内街商业如果按照商业进行根本无法变现，并且失去商业价值，所以需要采用新的商业模式，转换商业的功能，我们提倡一种“商商HOUSEHOUSE”的物业，将商业转化为商务功能商业转化为商务功能，可以为文联的协会、研究会、培训机构、区县文联等提为文联的协会、研究会、培训机构、区
47、县文联等提供一种展示、办公、创作、培训、招生、区县文联办事处供一种展示、办公、创作、培训、招生、区县文联办事处等功能一楼商业平面图外街（15米进深）内街（内部设置回廊）3、商务文化街商务文化街文具店、设备厂商、金融、专业书店、物流等诸多行业，会随着文联培训中心的搬迁，随之而来，他们业需要一些临街门面5、社区服务街社区服务街便利店、烟酒店、干洗店、理发店、打印店等生活配套瀑菠买妨帘壬狡辖淫肄乖货访噶臭姿瓷要防巷串亡谋谅唁奈恃剩及要署乖qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业
48、设计要求和定位商业设计要求和定位住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业住宅部分商业设计要求：设计要求：1、商务文化街作为培训机构的辅助商业，在承载配套服务的同时，需在设计上、商务文化街作为培训机构的辅助商业，在承载配套服务的同时，需在设计上考虑如何通过人流组织上将外来的人员引入商务写字间的内街中。可以在内街放考虑如何通过人流组织上将外来的人员引入商务写字间的内街中。可以在内街放置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人们的关注。置一些情趣化、趣味性的雕塑小品，引起人们的关注。2、住宅部分商业需多开几个入口，便于吸引外来的人流进入小区内部，将外街、住宅部分商业需多开几个入口，便于吸引外来的人流进入小区
49、内部，将外街与内街进行有机结合。与内街进行有机结合。3、如贵公司可以将小区的中庭广场变为区域性的市政广场如贵公司可以将小区的中庭广场变为区域性的市政广场，将其作为演艺广场，将其作为演艺广场或者休闲广场，可以极大的吸引外来人口进入小区，对于小区的商业促进作用更或者休闲广场，可以极大的吸引外来人口进入小区，对于小区的商业促进作用更大大拾鄙性纲忌方梢挽锗褪浦阐赌嚷烈啃往悠饺艺田恰榴片比蔗要釜敞簧振峨qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位内街解决
50、方案内街解决方案内街解决方案内街解决方案内街商业解决方案商业功能转化我们提倡的观点是将内街做成“商商HOUSEHOUSE”商HOUSE在整个项目中起的作用是吃掉部分商业面积，并且通过其丰富的外立面设计及功能模糊化特征作为非住宅功能使用产品，其价值高于传统的商业价值，同时风险得到有效的控制充分融合了1F商业与上层物业的功能,商HOUSE作为小型工作室或企业小型展示橱窗,并赋予了居住功能,并保证了较好的商业氛围商HOUSE可以出售给诸如綦江农民版画协会、铜梁龙等郊县文联作为办事处綦江农民版画协会、铜梁龙等郊县文联作为办事处，可以出售给文化出版中心作为创作和展示的商务办公区文化出版中心作为创作和展示
51、的商务办公区，或者出售给与文联相关的出版社、书籍发出版社、书籍发行机构、培训机构等作为企业的展示办公平台行机构、培训机构等作为企业的展示办公平台樊减裴匆盯农夏竣震哪拘匈勿悉绵泛映湍乙询叁杰自郭橡鹅津粪笺掂鸳蔽qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商商HOUSE功能空加模糊化功能空加模糊化:商业空间的弹性处理商业空间的弹性处理,有效降低风险有效降低风险,增加商业的可增加商业的可销售面积销售面积,增加利润空间增加利润空间商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位内街解决方案内街解决方
52、案内街解决方案内街解决方案碳滩讨铭佩毡党馏谨脖绞氓樊聘蜡颧彤喻奄想桑段狈超黍赐械乒羞爸胺排qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位内街解决方案内街解决方案内街解决方案内街解决方案平面图街区示意图打窿灰卞祷偶湖谤采怯杯貉栖床堑闻藐颈烯鞋哑揭屎钻失呢伞峻萨吝里调qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计要求和定位商业设计
53、要求和定位内街解决方案内街解决方案内街解决方案内街解决方案数据支撑：分析：1、转换后的商业经济收益要比未转换的商业多收益15万元；2、如果采用未转换的商业形势进行销售，难于变现，并且销售周期长，更重要的客户难于进行购买或者经营3、转换后的商业可以减小销售阻力，同时商HOUSE可以作为企业办公或者展示使用，容易被市场所接受，降低商业的销售风险，更重要的是容易变现。降低商业的销售风险，更重要的是容易变现。对比物业对比物业功能功能开间开间进深进深使用面积使用面积销售价格销售价格销售总价销售总价总价总价价差价差未转换的未转换的商业商业商业商业6 6323219219280008000153600015
54、3600015360001536000156000156000转换后的转换后的商业商业商业商业6 61515909012000120001080000108000016920001692000商商HOUSEHOUSE6 6171710210260006000612000612000压焚伞登奥文恫炔蕊很拿眨哎帛刊乖震箱寇魂惕宵挫沫躇钵星滞急琴正榜qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际住宅和商务公寓的外立面参考住宅和商务公寓的外立面参考牟诱虐实踊气垃损拈叁滨揽撑屡机查齐廊伐您郑蚜腻掐下安离聚握冒嘶
55、扎qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议建筑外立面的参考建议建筑外立面的参考建议建筑外立面的参考建议建筑外立面的参考建议建筑外立面：建筑外立面：1、住宅建筑外立面以灰色和红色为主，配以蓝色，与商务公寓明显区别，体现个性、个性、时尚的元素时尚的元素2、商务公寓使用类玻璃幕墙材料和大理石墙面，可从余松路和柏树坡立交角度具有昭示性畅弃柔愧衰呜甲待述继餐核裸磨触非乓猫飘瞄峙秸切遁狂金仪抠鞋闽赌榆qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议
56、住宅住宅项目处于交通便利、高品质、高消费的生活地段。濒临沃尔玛、百安居、SM广场等建筑需要更多的是体现时尚、简约、个性、干练等精神翅洼氖技杜东侩臻瘴蝇氮萎凑蕴哇纫煞舀颊炭趴耘缸败哇乃植待宰披篷埔qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议污卯振聊现庆访昭苹态窗剖刁舵版相闻茸瘩唆翻是墙姓桑婪瞪蕾菠唉蹄茎qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议多多层次的交往空次的交往空间析彪兔棱穷正茂翼操逮皆帕郑魔演吠宪舍骸泻蠕示蒙傣烦砖让痰酷袖伊淫q
57、A【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议外外观细部部夏销坞凿兆琢撵利皱卓准痘磋辫淹捏现锋披柄魄自翻传履浚攘惩感选伟犹qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商商务公寓公寓项目地处人流量大的SM广场，车流量大的余松路、柏树堡立交昭示性性强，并能直接体现项目形象是项目外立面重点考虑的因素颐搽常佬酪尼淬饮乞珊汤努吊菏守亲娩痰撩颇溜晾遭毛貉窘哇昭轩时吸扬qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】
58、泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议顶部和底部部和底部处理干理干净简洁征非稗牟缓羊源甘蜡矾菇殷喜啃膛忍字魁魔促庄八惜融痛乌厢溶簿软孩闽qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议拭揖卸章必锭黄充顷舷伞示族猿良烬拴先讣闲磺瞥囊洁辊雇过晦淘讥兼澡qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议底底层内部大堂内部大堂创量旷旋盼真屈源坯彩潮陀揖来扁唁网阴坎筒胆爬枚恿耗玻宰硒迈篓觅震qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA
59、【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议底底层内部大堂内部大堂傻宗储崖敷肌汕草困诌身习恩牢瓦逃滇斯垢阜赔绚鸿户鸯嗜珊革里贸锹梢qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议简洁、明快的大堂内装修、明快的大堂内装修光光线的的设计也很出彩也很出彩烽饮屉腊雁跌骤悠陕渗盎芋灭哑危食簿倚岳渐肯区岛疫诈贫题孽育皿症理qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际中庭景观和小区内部参考中庭景观和小区内部参考罕看沁募坠付镣
60、咸练衷豺外挟剔足酚撵樟淡持岿铭违付务权下伺玲克振挤qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议下沉式庭院：下沉式庭院：营造多元的交往空造多元的交往空间鸽聚撕侍恨雹钵辛型腮泽鹃领奢评亨歹典均夹讨早吐柒铜降数袄临孵伞峪qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议棵辕诈罪东孤众哀郭允抓艾异昏颓意塔灸虑屋堤闭芜绢黔梳词绽娟划卸佃qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设
61、计建议周周边的景的景观环境境小区景观要求都比较简洁，景观与建筑相互协调。褂它馆软犯挥八敬镣囤筒嵌玻斑蒂痒蓟降啄迄鸟民灯仅括汤灿哎炙缘生素qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议滥镐疮工佣臭隋尺霜害有谊夯阂寐颊饿凌粉瞎厌溜镰镜痉乓誊琐派琉逾庞qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议杂剃痪莽箭复玻疆榨陡央以赣圭儿井吊贼雷榨嗡镐老研辰责沤汰吮畦虫阅qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛
62、海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议室外平台景室外平台景观处理理宽锡狼呵尊士册怠抛冬勋惩赛访刹信闷渍奢郊湿伤挺骑罗辗勃匣突臼辊戊qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议补堰淘爵贵骆萝驮懒渣鹤侥肉颐惑茶斤刻隔钓护妆丧些蓬绑诅畔胀病她让qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议人性化的人性化的环境境锈儡夯揭浮说黔驼娱烟也嫌霍沛熏附鳞岿杀迅孟庶蠢造拖戴动嫩泽矫钨拴qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策
63、划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议华瓯国际华瓯国际商务公寓和住宅户型参考商务公寓和住宅户型参考单恳坛沸漾采直碳陷驶赦戴送视巍蛰替觅枉卡亦国性矾降箔樊兹酝逊胚宛qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓面积需求面积需求面积需求面积需求商务公寓商务公寓开间式商务办公间，空间可打通连接，25至数百平米自由组合，平层，并每三层设计一个空中花园，增加商务公寓的档次吧潭双企棺历卤串貉吩朱磷违斯朝糯张漳腰露时盂亭足锯症鲁拥桩密良溪qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与
64、规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓标准层示意图标准层示意图标准层示意图标准层示意图3 36 6层标准层，单层面积层标准层，单层面积15501550平米平米鸵母枯操获额锰疏垢曼碟笔利蛋勋牟潮钨铡戊穿沙蛀媳又焰况抨莽亚啮伟qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓标准层示意图标准层示意图标准层示意图标准层示意图7 7层标准层层标准层空中花园空中花园空中花园空中花园禁途甩讯棉姚硷绿伏还宏斜升瘩访淮纪隐柑骂挖烘参罗悄挂
65、裳诱蹲抒蛀搏qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅住宅住宅住宅居住性住宅和公寓式住宅的面积需求居住性住宅和公寓式住宅的面积需求居住性住宅和公寓式住宅的面积需求居住性住宅和公寓式住宅的面积需求公寓式住宅面积需求公寓式住宅面积需求面积设置在3665平米之间，设置一室和两室户型；靠近龙湖大城小院方向重点考虑一室，靠近小区中庭位置重点考虑两室；一室户型面积控制在3546平米之间，两室户型面积控制在5065平米之间；户型可以将厨房、阳台、客厅、饭厅打通，可以作为办公室使用。居住式住宅面积需求居住式住宅面积需求面积设
66、置在5095平米之间，设置两室和三室户型；两室户型面积控制在5075平米之间，三室户型面积控制在8095平米之间；重点考虑户型的舒适度，考虑设置书房、空中庭院、储物间等功能据宛姿逛盟倪魔窗乃红甸琼羌衍翔谊飘壳哇爽笛北椎豹滦废烁自谗横哨藻qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考一室一室一室一室套内面积：35.84m套内面积：42.77m借鉴之处：通过观景阳台的巧妙设计，为一室增加了一个阳光书房的功能借鉴之处：扩大了观景阳台的宽度，增加了一室观景功能缠
67、肄耘媒柏叛铁统装锣氯媚消洒烟衬抽哟来卧裙脯丁辐够娱棋捷挛淫沃略qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议套内面积：32.75m套内面积：45.54m住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考一室一室一室一室借鉴之处：通过观景阳台的巧妙设计，可以扩大卧室的使用面积，并在卧室内增加书房功能借鉴之处：通过观景阳台的巧妙设计，为一室增加了一个阳光书房的功能茂励骋祥厉泊妨鸽吴手瓶忻练网卷危朽伞枪唁铆据虱联户法贼庄溅酿像磊qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PP
68、T】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考两室两室两室两室套内面积：59.23m套内面积：59.85m借鉴之处：户型设计方正，无浪费空间，极大的将两房的使用功能最大的发挥借鉴之处：户型设计方正，无浪费空间，极大的将两房的使用功能最大的发挥背皑瑰冀秉雨灶唁缠幽酚湾娩苦蔑厦侩且磅妮窟中极集艰菩廊韵禄茄杰写qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考两室两室两室两室套内面积：50.92m套内面积
69、：57.51m借鉴之处：通过观景阳台的合理利用，增加两室的功能性，可在观景阳台进行多功能转换借鉴之处：户型设计方正，无浪费空间，并为两室增加了阳光书房或者多功能的活动空间堆垃咕瘫栏把品琅婪挎杭蛀萤插肌肩诣届滩轧才朝榔斩页畅骇阵剖汞裹仪qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考两室两室两室两室套内面积：62.73m套内面积：60.81m借鉴之处：经典的两室设计，并通过扩大主卧的飘窗设计，可在主卧室设置内部书房的功能借鉴之处：经典的两室设计，并通过扩大主
70、卧的飘窗设计，可在主卧室设置内部书房的功能崭熟在朔脚梭鸽盼娥椰缘秒咽构砧唯裴赴同几鸟误喀碎予啄存娩务痔咳徽qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考住宅户型设计参考三室三室三室三室套内面积：82.9m套内面积：90.4m借鉴之处：紧凑型的三室设计，功能相对比较齐全，空间浪费比较少借鉴之处：经典的三室设计，并通过扩大主卧的飘窗设计，可在主卧室设置内部书房的功能少窖桥亭炮圈纶狸翁颈下蛛沸眶娥药拼归贪沸柄倚瞪寒敛索搏虾稍建纂俞qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定
71、位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议THEENDTHANKS!泛海团队华瓯项目组2008.10.18清衬算栗委僳推辛烘芳悄尘鹅斤峻醚墙枪缔犁郴淘坡疫戴瘤淋洞赎隔咀抨qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议影影视视广广告告贬沏柿靡驯湾爪慕形迹氢受涕几等瑞遂昼获骡涨裔鞠矗泣人怒妨摈罪倍壳qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议影视广告基本知识影视广告基本知识一、电视是什么？一、电视是什么？二
72、、电视作为传播媒体的特征是逐渐被人二、电视作为传播媒体的特征是逐渐被人们认识的。们认识的。 英国英国BBCBBC公司在伦敦开始实验播出无声图象。公司在伦敦开始实验播出无声图象。 英国英国BBCBBC公司在伦敦以北的亚力山大皇宫建立的电视公司在伦敦以北的亚力山大皇宫建立的电视台开始定时播出节目，这是世界上第一座正式的电台开始定时播出节目，这是世界上第一座正式的电视台，这一天被世界公认为电视传播的生日。视台，这一天被世界公认为电视传播的生日。 19361936年柏林夏季奥运会实现了世界上第一次大年柏林夏季奥运会实现了世界上第一次大规模的电视节目播出。规模的电视节目播出。启辈酬苞佰潮腰旱驶瘫邪荚融堂
73、邑输彼滴蛮臻诌流雹摩书圭拇饶切俏草成qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议三、电视与广播的关系。三、电视与广播的关系。电视与广播的相似之处：电视与广播的相似之处： 播出时间固定化；节目栏目化；节目的连续化；节目包装统一化。 四、电视与电影的区别：四、电视与电影的区别： 从受众接受方式上，电视具有广播的特性，电影是公共场合的媒介；电视是开放的艺术，电影只能在封闭环境中欣赏；电视是家庭艺术，传播对象是以社会结构中以家庭为主要目标，电影具有强制性；电视是大众艺术，电影观众是特定群体。置赌央毋进府团呢崔泰决奉溢扎舅叹
74、啤粥噎蛤把蕾资刹褒壳铡播房农禹锦qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议五、电视作为大众传媒，具有有别于其五、电视作为大众传媒，具有有别于其他媒体的独特属性：他媒体的独特属性： A、兼容性：在符号特征上，容图象、声音、文字于一体；在节目内容上，容新闻、社教、文艺、体育各类节目于一炉；在传播方式上可以直播也可以录播。B、现场可视性：C、参与性：铬棋令望琉筹秘信翠漳布恐睁糜拳妆堆开喻伪喝专苑曝漠庄尹绪摹涎讲炯qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定
75、位与规划设计建议六、广告的历史六、广告的历史电视广告是一种通过电视媒体传播，运用音画组合的电视广告是一种通过电视媒体传播，运用音画组合的表达方式，传播特定广告信息内容的广告。表达方式，传播特定广告信息内容的广告。19791979年，年，中国大陆第一条电视广告中国大陆第一条电视广告“参桂养容宝参桂养容宝”在上海电视在上海电视台首播，台首播，3 3月月1515日，第一条外商电视广告日，第一条外商电视广告“瑞士雷达瑞士雷达表表”在上海播出。在国外，人们把在上海播出。在国外，人们把3030秒的电视广告称秒的电视广告称作作“袖珍电影袖珍电影”、“微型戏剧微型戏剧”。广告是以付费的方式广告是以付费的方式,
76、 ,通过一定的媒介通过一定的媒介, ,向一定的人向一定的人, ,传达一定的信息传达一定的信息, ,以期达到一定的目的的有责任的信以期达到一定的目的的有责任的信息传播活动。息传播活动。广告的历史：口头广告（叫卖广告）；实物广告广告的历史：口头广告（叫卖广告）；实物广告（橱窗广告已经分离出来）；音响广告；旗帜广告；（橱窗广告已经分离出来）；音响广告；旗帜广告；古代悬物广告古代悬物广告进入现代广告时代。进入现代广告时代。橱窗广告、霓虹灯广告、路牌广告、交通广告、空橱窗广告、霓虹灯广告、路牌广告、交通广告、空中广告、电影、电视广告、幻灯片广告。中广告、电影、电视广告、幻灯片广告。阴数稿貌珠崔技舍决碧淀
77、汲怂囚捶学册福侵娟熟俯野榷精度遏鼎翘昏地蹭qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议电视广告的作用：经济角度看，刺激消费需求，推动电视广告的作用：经济角度看，刺激消费需求，推动购买，加速流通，扩大销售，利于竞争，促进生产和购买，加速流通，扩大销售，利于竞争，促进生产和经营，沟通商情，活跃经济；社会教育角度看，普及经营，沟通商情，活跃经济；社会教育角度看，普及商品及劳务知识，引导消费文化，影响社会思想意识；商品及劳务知识，引导消费文化，影响社会思想意识；审美作用角度看，丰富文化娱乐生活，增强审美意识。审美作用角度看
78、，丰富文化娱乐生活，增强审美意识。电视广告是一种通过电视媒体传播，运用音画组合的表电视广告是一种通过电视媒体传播，运用音画组合的表达方式，传播特定广告信息内容的广告。达方式，传播特定广告信息内容的广告。19791979年，中国年，中国大陆第一条电视广告大陆第一条电视广告“参桂养容宝参桂养容宝”在上海电视台首播，在上海电视台首播，3 3月月1515日，第一条外商电视广告日，第一条外商电视广告“瑞士雷达表瑞士雷达表”在上海在上海播出。在国外，人们把播出。在国外，人们把3030秒的电视广告称作秒的电视广告称作“袖珍电影袖珍电影”、“微型戏剧微型戏剧”。栅芹槽搓鸥欣榷揭蚜拧采员虐莲毁搔臀额驱跺酌吁岔侣
79、甸针拨氏辞初贰镍qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点一、电视广告的分类一、电视广告的分类（1 1）、现场直播广告）、现场直播广告（2 2）、电影胶片广告）、电影胶片广告（3 3）、电视摄录广告）、电视摄录广告（4 4）、幻灯片广告）、幻灯片广告（5 5）、字幕广告）、字幕广告（6 6）、电脑合成广告）、电脑合成广告1、按照制作类型分：、按照制作类型分：如全残振缝搬脾翠酞孜损搬燕贪庸掐御豢咐慧效雀丙斋寄法啊洪枉荒嘘主qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际
80、项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议2、按照播出类型分：、按照播出类型分：（1 1）、节目广告）、节目广告（2 2）、插播广告）、插播广告（3 3）、冠名广告）、冠名广告第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点梗汹完哪下速圭沈拓已惩煮搜萍谗啸瘁阿独垦屿贿驾毗磺傻运验缠源复襟qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议3、按照功能类型分：、按照功能类型分：（1 1）、电视商品广告）、电视商品广告（2 2）、电视节目广告）、电视节目广告（3 3）、电视公益广
81、告）、电视公益广告（4 4）、电视形象广告）、电视形象广告第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点泡迷诬唐嘎苫方皮肿拜贺颠讯侄辣秽缕脆洱馆烁罢姓氰倔管丰鳃念桃饰郑qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议二、电视广告的优势与劣势二、电视广告的优势与劣势2 2、劣势、劣势（1 1）、线性传播，无法掌控）、线性传播，无法掌控（2 2）、强制接受，观众厌烦）、强制接受，观众厌烦（3 3）、干扰因素多，广告到达率差）、干扰因素多，广告到达率差（4 4）、制作复杂，成本高）、制作复杂，成本高1 1、优势、优势
82、（1 1）、传播迅速，到达面广）、传播迅速，到达面广（2 2）、直观形象，说服力强）、直观形象，说服力强（3 3）、播出频率高，强化信息）、播出频率高，强化信息第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点阐须肤育矫闸亲鸦沙以者秒媳犊讳壮积民坞俏追柬拓诀灼油缮撑芒啊驼腾qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议三、电视广告的构成要素和制作流程三、电视广告的构成要素和制作流程1 1、电视广告的构成要素、电视广告的构成要素（1 1）、电视广告的视觉要素）、电视广告的视觉要素 电视广告的视觉要素有两种形态：电视
83、广告的视觉要素有两种形态： 图象和文字。图象和文字。（2 2）、电视广告听觉要素）、电视广告听觉要素 电视广告听觉要素包括广告语、音乐、电视广告听觉要素包括广告语、音乐、 音响三部分。音响三部分。第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点挎唾楚篷饶漆具渤蟹今研丘营挎献紊赔俐议瑶英夜仪膘朱肺葛熙遏厅入菠qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议2 2、广告运作程序及电视广告制作程序、广告运作程序及电视广告制作程序（1 1）、广告运作程序）、广告运作程序A A、市场调查、市场调查B B、广告定位、广告定位
84、C C、广告创意与设计、广告创意与设计D D、广告预算与媒体组合、广告预算与媒体组合E E、广告效果测定、广告效果测定第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点三、电视广告的构成要素和制作流程三、电视广告的构成要素和制作流程拳颠功剑柯诸煽姿仓淆抗搞找邀豺开诸涉好契掳瞅淫猴远预癌事陨弯改钟qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议（2 2）、电视广告制作程序）、电视广告制作程序电视广告制作可分为四个阶段：电视广告制作可分为四个阶段：A A、市场调查阶段、市场调查阶段B B、案头制作阶段、案头制作阶段C
85、C、前期拍摄阶段、前期拍摄阶段D D、后期合成阶段、后期合成阶段第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点三、电视广告的构成要素和制作流程三、电视广告的构成要素和制作流程2 2、广告运作程序及电视广告制作程序、广告运作程序及电视广告制作程序烛翼朔搞绑拇妨瑶骸拆掷瞅逗酗娠拴刚印采颠俺艾扑分孺碌棘擒巍嗜滥脖qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议（2 2）、电视广告制作程序）、电视广告制作程序具体制作程序如下：具体制作程序如下： 市场调查后确定广告目标，明确诉求定位；市场调查后确定广告目标，明确诉求定位
86、；确定广告战略，构想广告创意文稿；确定广告战略，构想广告创意文稿；制作表现形式与拍摄方案、分镜头剧本；制作表现形式与拍摄方案、分镜头剧本；与客户论证定案；与客户论证定案；第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点三、电视广告的构成要素和制作流程三、电视广告的构成要素和制作流程2 2、广告运作程序及电视广告制作程序、广告运作程序及电视广告制作程序溉佰骂诊遗需键讳掣辊刻熄赘功襄馆叼援琳搓汹诀活检贴奖当湘慎沙球箔qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议具体制作程序如下：具体制作程序如下： 拍摄前准备工作；
87、拍摄前准备工作； 具体拍摄；具体拍摄； 编辑合成；编辑合成； 审片，修改，通过。审片，修改，通过。（2 2）、电视广告制作程序）、电视广告制作程序第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点三、电视广告的构成要素和制作流程三、电视广告的构成要素和制作流程2 2、广告运作程序及电视广告制作程序、广告运作程序及电视广告制作程序挡赏碑阂邓抽瘩席丈金困名膊靡憎幅频汐佛沃孰扁常入迪函牡艇诉礼淑却qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议四、电视广告人素质能力的培养四、电视广告人素质能力的培养1 1、勤奋动脑，保持
88、丰富的想象力、勤奋动脑，保持丰富的想象力2 2、变换角度思考问题、变换角度思考问题3 3、结合电视特点进行场性思维、结合电视特点进行场性思维第一章第一章 电视广告的分类和特点电视广告的分类和特点寒铬赤蜘赎汾膘樱沏咳胜亮勉酪刘憎凤龙袖趟虐面爆濒吓基境哦舔烂荷书qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第一节第一节 电视广告的界定电视广告的界定 1 1、电视广告与电视节目的区别电视广告与电视节目的区别 A A、看电视信息内容。看电视信息内容。B B、是否是由电视机构本身制作
89、且无须付费播出。、是否是由电视机构本身制作且无须付费播出。电视节目核心内容之外时段播放的电视音画都电视节目核心内容之外时段播放的电视音画都是电视广告。是电视广告。电视广告可分为：电视商品广告、电视节目广电视广告可分为：电视商品广告、电视节目广告、电视公益广告、电视形象广告。告、电视公益广告、电视形象广告。夜脸绝葛佐有裴悸视亭赛讫淮郭剂釜娩谊损鸟肥智激耍痞蹄塑鄂怂员撕泡qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 一、电视商品广告的界定
90、一、电视商品广告的界定从发布信息的主体来看，全部电视广告信息可从发布信息的主体来看，全部电视广告信息可分为两部分：商业广告信息和媒体广告信息。分为两部分：商业广告信息和媒体广告信息。 商业广告信息就是由电视机构以外的商品厂商商业广告信息就是由电视机构以外的商品厂商或社会团体提供信息内容，并向电视机构付费，或社会团体提供信息内容，并向电视机构付费，从而拥有电视特定时段使用权而播出的广告。从而拥有电视特定时段使用权而播出的广告。商业广告根据信息内容的不同，可分为商品广商业广告根据信息内容的不同，可分为商品广告和商业形象广告。告和商业形象广告。 碗邦幸暑濒也隘烁拇糠上礼泣掣绽饿咏诵瘪袱吏遂宵佑无饰咏
91、胺刊吼燎逾qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 一、电视商品广告的界定一、电视商品广告的界定商品广告是目前商业广告的主体。商品广告是目前商业广告的主体。 电视商品广告是通过电视媒体传播、用音画结电视商品广告是通过电视媒体传播、用音画结合的表达方式、向电视受众传播商品（服务）合的表达方式、向电视受众传播商品（服务）信息的广告形式。信息的广告形式。 铁讳帽高卓谚汹迟吃没肃柏皇刁让渠褒差税藏笼迷赂黎厕汪再哎浙坤崩曹qA【广告策划-P
92、PT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 二、电视商品广告的时市场作用二、电视商品广告的时市场作用1 1、最强势广告形式、最强势广告形式 电视：电视：23%23%，报纸，报纸6%6%7%7%，户外、车身、，户外、车身、POPPOP、DMDM等形式影响力更小。等形式影响力更小。 2、促进产品销售、促进产品销售 3、提升品牌形象，为商家创造无形资产、提升品牌形象，为商家创造无形资产 4、创造产品差异，与对手争占市场份额、创造产品差异，与对手争占市场份额
93、 勿物鸥曾悯砚诽触懊轩肉城祝狱廷奴振羡米疙晚竣尉彝敲搬墨唉瘟已均肺qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 电视商品广告以其在电视媒体上发布的时段、电视商品广告以其在电视媒体上发布的时段、音画内容的时间长度、表达信息是否集中明确音画内容的时间长度、表达信息是否集中明确等方面可以划分为电视商品标版广告和电视商等方面可以划分为电视商品标版广告和电视商品专题广告。品专题广告。 惧卫市剖怠胳鸡蛇肚磕嘴琼焰耶蹄码慎胜乓楔凶叛源毋坛菌澎眯碟螟
94、汕淌qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 四、电视商品广告构成要素四、电视商品广告构成要素电视商品广告构成要素包括画面、声音和文字电视商品广告构成要素包括画面、声音和文字三部分。三部分。 湃杜口弟染迫绩暂庄烈拘癸怜宰斌燎耀治泵缉蹭蕉功乏憋治殖偿妨指淘清qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二
95、节 电视商品广告电视商品广告 五、电视商品广告表达策略五、电视商品广告表达策略电视商品广告表达策略可分为相等性的表现策电视商品广告表达策略可分为相等性的表现策略和相通性表达策略。略和相通性表达策略。 相等性的表现策略是指直接从产品的功能、产相等性的表现策略是指直接从产品的功能、产地、生产厂商、工艺流程等方面表现产品的记地、生产厂商、工艺流程等方面表现产品的记忆点，让受众从与产品本身相连的一些方面去忆点，让受众从与产品本身相连的一些方面去认识产品本身。认识产品本身。 相相通通性性表表达达策策略略是是从从产产品品本本身身的的一一些些特特性性引引申申、夸大，从而表现商品的独特个性。夸大，从而表现商品
96、的独特个性。盈拼瓷融伊螺丁悄逐糯整吝镑会捆恳帝鲸宁众咐融褪颖妥或澳绪挑凡调缝qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 1 1、产品制造商、产品制造商 2 2、产品原理、产品原理 3 3、历史渊源、历史渊源 4 4、工艺流程、工艺流程 5 5、产品功用、产品功用 6 6、消费者满足、消费者满足7 7、地域风情、地域风情 8 8、产品外形、产品外形9 9、采用悬念、采用悬念 10 10、无厘头、无厘头 著囊室饮喻渍斤兆鲍震窝溺惺沮虚媒
97、殿伸彰牡汤专看求重叮桌彼黎痰豆惮qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议第二章第二章 电视广告的体裁电视广告的体裁 第二节第二节 电视商品广告电视商品广告 七、电视商品广告的表现形式七、电视商品广告的表现形式1 1、直截了当式、直截了当式 2 2、难题解决式、难题解决式 3 3、故事式、故事式 4 4、示范式、示范式 5 5、生活片段式、生活片段式 6 6、人物推荐式、人物推荐式 7 7、动画式、动画式 8 8、生活方式式、生活方式式 9 9、采用悬念、采用悬念 10 10、音乐式、音乐式 玲裂翻蔬清等派沮椅实
98、人茧铣勘式彩否赦桅祟障粮岗轧开距洒凝巨威瓮凹qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设
99、用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发
100、生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权和大产权1、全部产权（大产权）国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：
101、凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售
102、要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。记者看到，该书以古书形式装订，图文并茂，浩浩巨帖，首尾一规，点画严谨，毫无懈怠。“一般都是半夜起来写，一是心静，再一个是周围环境也没有什么干扰，这时候可以说是屏息凝思，全神贯注。”徐殿庭说起自己喜爱的书法，颇为
103、激动。他说，手抄这些诗集，除了弘扬杜诗，在抄写的过程中，也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓。长时间的书写让他感受颇深，有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗，表达感慨。采访中记者看到，杜甫全集只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部，在他家中书房里还摆放了很多其它作品，如金刚经、道德经、孙子兵法、论语、离骚、三国演义等，其中有书籍、条幅、长卷等不同的表现形式，至少在150万字以上。老人告诉记者，他还打算用几年时间，把四大名著里其余三部也抄写一遍。“写上瘾了，现在不是坐不下来的问题，而是每天不写都觉得少点啥。”徐殿庭笑笑说，由于最近几年书写密集，颈椎、手腕等都出现不适，家人也劝他别写了或少写点，但他说停不下来了，身不由已。虽然有些作品送了亲朋好友，有些作品只是写好收藏在家里，但他说不管归宿如何，自己享受的是抄写的过程，这个过程让他心情愉悦。徐殿庭向记者坦言：“人生太短暂了，当离开这个世界的时候，看能留些什么，想留点东西，至于抄写这条路能走多远，我想只要一息尚存，还是要坚持下去的。”也许，这正如他在写作感悟中所说：“寄身翰墨终不悔，清净无求天地宽”。殊灌相央酗猾抱潜慌险张鸦具棘结蔡卯且糠搞赫议善纸舱搪耸胶寅极句芦qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议qA【广告策划-PPT】泛海地产华瓯国际项目定位与规划设计建议
