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1、Supply & Demand Of Second-hand House 我国一线城市二手房供给需求分析二手房市场现状各影响因素供求分析21C CONTENTSONTENTS二手房市场现状二手房市场现状1C Chapterhapter二手房市场现状m二手房价涨幅下跌，房价基本持平二手房价涨幅下跌，房价基本持平 2017年11月18日，国家统计局发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，70个大中城市中一线城市二手房价格持平；二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。 初步测算，10月份，一线城市二手住宅价格环比基本持平。二线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上
2、月相同。三线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。 据测算，一线城市二手住宅价格同比涨幅连续13个月回落，10月份比9月份分别回落0.7个百分点。二线城市二手住宅价格同比涨幅连续9个月回落，10月份比9月份回落0.7个百分点。三线城市二手住宅价格同比涨幅连续3个月回落，10月份比9月份分别回落0.3个百分点。各影响因素供求分析各影响因素供求分析2C Chapterhapter影响二手房市场价格的主要因素国家政策房屋租赁租金人口数量周边配套设施房地产开发商二手房市场价格15432国家政策国家政策1F Factoractor限购政策变严（以上海为例）m2010国十一条上最
3、严厉调控政策，第三套停贷国十一条上最严厉调控政策，第三套停贷m2013年新国八条二套首付年新国八条二套首付60，利率，利率1.11.1倍，限购政策正倍，限购政策正式实施房产税试点式实施房产税试点m2016年出台沪九条，暂停本市已拥有两套及以上住房的本年出台沪九条，暂停本市已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭购房且购房与社保挂钩市户籍居民家庭购房且购房与社保挂钩m2017年商住两用房停售，政策颁布期间对已售未交付入住年商住两用房停售，政策颁布期间对已售未交付入住的住房从严整改且以后商用房不得用于居住性质的住房从严整改且以后商用房不得用于居住性质 贷款优惠政策紧缩m20112011年首套房贷可享
4、受年首套房贷可享受7 7折基准利率优惠折基准利率优惠m20152015年各各银行房贷执行稍有差异，但人民银行要求年各各银行房贷执行稍有差异，但人民银行要求不得低于不得低于7 7折折m20162016年折扣最低的汇丰银行在北上广实行的是年折扣最低的汇丰银行在北上广实行的是8.28.2折折m20172017年北京统一利率标准后，很多城市普遍最低可享年北京统一利率标准后，很多城市普遍最低可享受受9 9折优惠折优惠m20182018年初，目前很多银行最低只能年初，目前很多银行最低只能9.59.5折折 POQS1P1Q2Q1m假假设设供供给给曲曲线线不不变变，限限购购政政策策和和紧紧缩缩的的贷贷款款优优
5、惠惠政政策策直直接接抑抑制制了了需需求求，需需求求曲曲线线由由D1移移向向D2，引引起起价格下跌。价格下跌。P2E1E2D1D2人口数量人口数量2F Factoractorm人口增长人口增长 以上海07-15年的数据为例。 根据国家统计局研究机构发布的全国10大都市区人口与房价报告显示，从2007-2015年10大都市区二手房交易价格涨幅看，八年左右的时间，上海都市区房价涨幅排名居首，年均涨幅15.3%，合计涨幅超过2倍。 而上海的人口从2007年的2063.59万，到2015年的2415.27万，人口增长351万，增长17.04%。 随着各地人口涌入，以及二胎政策的放宽，居民对二手房的需求与
6、日俱增。但是由于当前国际市场房地产萎靡，二手房市场也有衰退的迹象。每年会有大量的居民无法买到合适的二手房。供求关系的差异必然导致房价的上升。PQD0D1S0S1E1E2Q1Q2P1P2m根根据据上上例例，当当人人们们对对二二手手房房的的需需求求增增加加时时，二二手手房房的的供供给给必必然然增增加加。但但供供给给增增加加的的幅幅度度小小于于需需求求增增加加的的幅幅度度，导导致致供供不不应应求求，房房价价必必然然上上升。升。房地产开发商房地产开发商3F Factoractorm据据统统计计，1998年年至至2016年年，我我国国房房地地产产企企业业数数量量增增长长了了3.89倍倍，这这也也间间接接
7、影影响响了了二二手房市场的供给数量。手房市场的供给数量。D1PQE1S10S2E2D2E3m假假设设需需求求不不变变，房房地地产产供供应应商商增增加加导导致致供供给给曲曲线线右右移移，均均衡衡价格下降，由价格下降，由E1变为变为E2。m随随着着均均衡衡价价格格的的下下降降，一一些些租租房房或或者者不不考考虑虑买买房房的的人人走走入入房房地地产产市市场场，需需求求增增加加，使使得得均均衡价格由衡价格由E2上升为上升为E3。周边配套设施周边配套设施4F Factoractor二手房价格系数m图图表表变变量量包包括括同同等等条条件件下下二二手手房房样样本本价价格格系系数数与与城城市市CBD的的步步行
8、行距距离离以以及及与与最最近地铁站步行距离，主要结论如下：近地铁站步行距离，主要结论如下：m房房屋屋的的价价格格与与距距离离中中心心CBD的的距距离离成成反反比比，表表明明房房屋屋价价格格的的整整体体趋趋势势为为距距离离中中心心CBD越远，房屋的价格就越低。越远，房屋的价格就越低。m随随着着地地铁铁站站步步行行距距离离的的增增加加，轨轨道道交交通通对对房房屋屋价价格格的的影影响响整整体体趋趋势势是是减减弱弱的的，同同等等条条件件下下，地地铁铁站站步步行行距距离离1000米米内内的的价价格格系系数数为为1.2，而而1000-2000米米为为1，减少，减少20%，2000米以上为米以上为0.9。Q
9、PS0S1DD01PSDQQQQ01Q01PPPP1010EEEE1010m随随着着配配套套较较好好的的地地块块不不断断减减少少，房房屋屋的的供供给给量量随随之之减减少少，导导致致房房屋价格的不断上升。屋价格的不断上升。m随随着着配配套套较较好好的的地地区区给给人人们们带带来来的的生生活活便便利利，对对此此类类房房屋屋的的需需求求量量不不断增加，导致房屋的价格上升。断增加，导致房屋的价格上升。房屋租赁租金房屋租赁租金5F Factoractorm国国家家统统计计局局2017年年10月月份份发发布布发发布布数数据据显显示示：居居住住价价格格同同比比上上涨涨2.6%。其其中中，住住房房租租金金价价
10、格格上上涨涨4.5%，建建房房及及装装修修材材料料上上涨涨1.5%，水水、电电、煤煤价价格格上上涨涨0.6%。值值得得一一提提的的是是，住住房房租租金金价价格格已已连连涨涨46个个月月，甚甚至至超超过过了了房房价价上上涨涨的的时时间间。“房房价价未未降降,租租金金先先涨涨”或或许许是是目目前前房房地地产产市市场场面面临临的的尴尴尬尬局局面面。部部分分人人会会认认为为自自己己似似乎乎一一直直是是在在为为房房东东供供房房，于于是是乎乎，不不少少人人下下定决心，自己买房，宁愿做房奴，也不要为别人供房。定决心，自己买房，宁愿做房奴，也不要为别人供房。m 需求增加m租租金金的的不不断断攀攀升升刺刺激激了了人人们们对对二二手手房房需需求求的的增增长长，最最终终会会使使二二手手房房房房价价上上涨。涨。PQD0D1SE1E2 Q1 Q2P1P2感谢关注政策影响：王娟人口影响：陈瑶开发商影响：李昊配套设施影响：唐丽房屋租金影响：张莉琳二手房市场现状及PPT：姚智晔演讲：简楠THANK YOU FOR YOUR ATTENTION.
