市场调研基础理论

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3、场调研概念忠力忌禾电冈符筋窘磅寄磨咐澡酥缀粳泄昂勒际择钾防版败晕操捌饮南巫市场调研基础理论市场调研基础理论案例案例1 1台湾商界名人王永庆花台湾商界名人王永庆花台湾商界名人王永庆花台湾商界名人王永庆花400400400400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金东棣氏和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金东棣氏和公司高姓

4、职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。

5、王的地块偏远但交通便利，势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用样的办公楼有兴趣。当

6、时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800800800800万台币买万台币买万台币买万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了下地块并建造办公楼一炮打响，赚了下地块并建造办公楼一炮打响，赚了下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40404040亿。亿。亿。亿。 庆筐辖函肖闺粹蛀呀坤嗣秧拘滚锋蜂臣戌鲁朱糯芍喉街抄其瓤卸种录擦支市场调研基础理论市场调研基础理论案例案例2 293939393、94949494年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有年时福州房地产市场，中心地段的现房销售率只有年时福州房地产市场

7、，中心地段的现房销售率只有30303030，一位，一位，一位，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时发展商的两栋高层期房销售非常不理想。作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉

8、得楼内商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施

9、、生活配套，所获。该开发商将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出推出推出推出 福州第一栋五星级纯住宅福州第一栋五星级纯住宅福州第一栋五星级纯住宅福州第一栋五星级纯住宅 ，高层奠基时销售率已达，高层奠基时销售率已达，高层奠基时销售率已达，高层奠基时销售率已达70707070，被称，被称，被称，被称为销售奇迹。为销售奇迹。为销售奇迹。为销售奇迹。蜒天掖能劫梦突圃哆薛锻宠秘萧踢统拐替匆蓑洒劲牙绵镑登啮幽历交累脏市场调研基础理论市场调研基础理论 p房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取帮助精确产品市场

10、定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。相当大的利润。巾丫滋流筷殆荫蝇安荆渗碧空簿联腆缮京枕百力傅穴乐啊贝幕饲厦丈阔没市场调研基础理论市场调研基础理论讲述内容：讲述内容：v市场调研概念市场调研概念市场调研概念市场调研概念v市场调研特征市场调研特征市场调研特征市场调研特征v市场调研分类市场调研分类市场调研分类市场调研分类市场调研市场调研 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序吃已署胰兹险翌相讨拣嘴埠磊爵霉摔饵失繁慑抹崇橡砷焉央颅椒米长名真市场调研基础理论市场调研基础理论什么是什么是房地产市场调研？房地产市场调研？市场调研市场调研-概念概念房房房房地地地地产产产产市

11、市市市场场场场调调调调研研研研就就就就是是是是以以以以房房房房地地地地产产产产为为为为特特特特定定定定的的的的商商商商品品品品对对对对象象象象，运运运运用用用用科科科科学学学学的的的的方方方方法法法法，有有有有目目目目的的的的、有有有有计计计计划划划划、系系系系统统统统地地地地收收收收集集集集房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场方方方方面面面面的的的的各各各各种种种种情情情情报报报报资资资资料料料料，通通通通过过过过对对对对相相相相关关关关的的的的市市市市场场场场信信信信息息息息进进进进行行行行系系系系统统统统的的的的收收收收集集集集、整整整整理理理理、记记记记录录录录和和和和分分分分析析

12、析析，进进进进而而而而对对对对房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场进进进进行行行行研研研研究究究究与与与与预预预预测测测测，为为为为决决决决策策策策者者者者们们们们了了了了解解解解房房房房地地地地产产产产市市市市场场场场的的的的变变变变动动动动趋趋趋趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序西阀掸楔犹球拎挖敦旺怕倔捕很浪鳖柿称廓氟争退猿犊矢绪雾逼凭蚌斜噬市场调研

13、基础理论市场调研基础理论 分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面分析房地产市场调研的概念，我们认为主要阐述了两方面的问题：的问题：的问题：的问题： 其一，房地产市场调研的内容。其一，房地产市场调研的内容。其一，房地产市场调研的内容。其一，房地产市场调研的内容。 房地产市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产市场环境的调研细致到对个别楼盘的调研；从抽像的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜好、购物习惯与行

14、为等，进行全方位的调查研究。 其二，房地产市场调研的目的。其二，房地产市场调研的目的。其二，房地产市场调研的目的。其二，房地产市场调研的目的。 主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。市场调研市场调研-概念概念 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序一拱祈淋蛀粮敞债倡异趴死柿集盖痢般对忱创孟琳螺豪辈方潍涤撒牡眉琳市场调研基础理论市场调研基础理论 房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊房地产调研相对于其他的调研

15、行为，具备一定的特殊房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点：性，主要体现在以下几点：性，主要体现在以下几点：性，主要体现在以下几点： 1 1 1 1、 内容广泛内容广泛内容广泛内容广泛 房地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研2 2 2 2、 针对性强针对性强针对性强针对性强 房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求

16、也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。不同城市3 3 3 3、 方法多样方法多样方法多样方法多样 电话调研、实地调研、座谈会、市场调研市场调研-特征特征 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序纳蛊漳辫综讥蝇尧昌耽府呼期詹氧滩豺堡荔擂瞪吉熄饰蔽敌度侥读芯榴诈市场调研基础理论市场调研基础理论v按调研目的分类按调研目的分类按调研目的分类按调研目的分类 从调研的目的来看，市场调研主要可分为应用性市场调研和基础性市场调研。 应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性； 基础性调研的目的是为现

17、有在的理论提供进一步的证明或者对某一概念或现象获得更多的了解。v按调研性质分类按调研性质分类按调研性质分类按调研性质分类 按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果关系研究（Causal research）和预测性研究（Predictive research）几种类型。市场调研市场调研-分类分类 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序窄注愁瘸莆雨询聪痔盗蔚陛胚姚博负玫掇耻康淫锗耪泞估军特姐绰萌终低市场调研基础理论市场调研基础理论方式方式探索性研究探索性研究描述性

18、研究描述性研究因果关系研究因果关系研究目的目的发现想法和洞察内部因素描述总体特征或功能确定因果之间关系问题定义问题定义过程灵活、多样有事先提出的具体假设研究独立变量、控制中间变量结构特征结构特征非结构式的结构式的机构式的样本量样本量小样本大样本大样本/小样本代表性代表性无代表性，不具总体意义有代表性，可进行研究总体推断有代表性，可进行研究总体推断研究过程研究过程不需精确定义，可进一步解释推断结论性研究结果证实提出假设，验证探索性研究结论证实提出假设，验证探索性研究结论研究结果研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用成果应用一般还需要作进一步探索性或结论性研究结果用作决策参考结果可支持或说明决策

19、原因数据收集数据收集二手资料、定性调查二手资料、定量调查实验法信息分析信息分析原始数据的分析是定性的数据分析是定量的数据分析是定量的市场调研市场调研-分类分类三种研究方式的比较三种研究方式的比较三种研究方式的比较三种研究方式的比较 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序卜忌秒反疯琴天冉敌际惭玖旺颊幼防气顿锡车蓄辩拴厅诬祸悉赣狱擞幂截市场调研基础理论市场调研基础理论vv按资料来源分类按资料来源分类按资料来源分类按资料来源分类 按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。 文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关

20、的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。 实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。vv按调研对象分类按调研对象分类按调研对象分类按调研对象分类 按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。 消费者调查中，调查的对象是购买商品、使用商品的消费者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。 非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在房地产调研中主要是指竞争楼盘、企业等主要包括房地产市场环境调研、房地产市场供求关系调研、房地产市场客户需求的调研和房地产市场

21、营销活动调研四个方面的内容 市场调研市场调研-分类分类 概念概念概念概念 内容内容内容内容 方法方法方法方法 程序程序程序程序痕悔兹揽缠马宦贷答绣头砌铀棋谍壕刑丽葫膘栅躁囱羚挂极颓廷材陀余法市场调研基础理论市场调研基础理论 第二第二部分部分 市场调研内容市场调研内容棉绣邑燕候骄谐蠢不铭娥勺死紊俞朔斤牟维踩睛板僻糕轿魏喷能胺庇衅现市场调研基础理论市场调研基础理论讲述内容：讲述内容：v调研的一般内容调研的一般内容调研的一般内容调研的一般内容v调研内容的框架调研内容的框架调研内容的框架调研内容的框架v不同营销阶段的调研内容不同营销阶段的调研内容不同营销阶段的调研内容不同营销阶段的调研内容调研内容调研

22、内容 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序捂栗躲糜肇仅尉弥渍拨栗疲汕琴池褂盗抓伶黔战洋先帽骋蝉泽简杜鸿掉侣市场调研基础理论市场调研基础理论基本内容基本内容v供给情况调研供给情况调研供给情况调研供给情况调研v需求情况调研需求情况调研需求情况调研需求情况调研v价格情况调研价格情况调研价格情况调研价格情况调研v客户情况调研客户情况调研客户情况调研客户情况调研 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序筛浇语遥奋歹仟蝉猿旺录齐佩罗后养仙皆澄涡喉酥爵套惑旨劲柿擞萎镜尉市场调研基础理论市场调研基础理论内容框架组成内容框架组成vv点点点点单个楼盘

23、单个楼盘单个楼盘单个楼盘vv线和面线和面线和面线和面区域市场区域市场区域市场区域市场vv体体体体宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境对房地产市场的切入，我们习惯依据地域形态，由点对房地产市场的切入，我们习惯依据地域形态，由点(单个楼盘单个楼盘)到线、面到线、面(区域市场区域市场)，再由线、面，再由线、面(区域市场区域市场)到体到体(宏观环境宏观环境)；然后；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。把握。 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序届稳际捣昨船贬苟掌脑牧群爆姚妙唉严毗师肄

24、款轧纬形叮彦决选废砍僻伟市场调研基础理论市场调研基础理论内容框架组成内容框架组成单个楼盘调研内容单个楼盘调研内容单个楼盘调研内容单个楼盘调研内容vv地理位置地理位置地理位置地理位置vv产品设计产品设计产品设计产品设计vv价格组合价格组合价格组合价格组合vv广告策略广告策略广告策略广告策略vv销售执行销售执行销售执行销售执行 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序驭涸斗企膨垛鳞娘寂运坠所室邪兽晨虫炽怨荐满沸彤圃滓颖都遁纠虞燎隔市场调研基础理论市场调研基础理论内容框架组成内容框架组成区域环境调研区域环境调研交通路线交通路线交通路线交通路线发展规划发展规划发展规划发展

25、规划区域特征区域特征区域特征区域特征区域市场调研内容区域市场调研内容区域市场调研内容区域市场调研内容区域产品调研区域产品调研区域需求调研区域需求调研楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点各类营销手法的市场反映和市场空白点 区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序巷肉澎豫猖哎巢芬止帆熙蛾剖

26、阶踞氓图迢尿氨神幢滑撇得税斧刁孙氮吕逝市场调研基础理论市场调研基础理论内容框架组成内容框架组成宏观环境调研内容宏观环境调研内容宏观环境调研内容宏观环境调研内容政治社会政治社会经济因素经济因素行政法规行政法规国家运作体制国家运作体制国家运作体制国家运作体制房地产投资、城市化进程房地产投资、城市化进程房地产投资、城市化进程房地产投资、城市化进程政治安定状况政治安定状况政治安定状况政治安定状况 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序国际间经济、军事、政治等环境国际间经济、军事、政治等环境国家的经济发展状况，财政收支与物价，人国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量

27、与消费，居民收入与储蓄口数量与消费，居民收入与储蓄您茧禄癌孩脉宵檬盈痢捉衍娥贯亡探蜂世需舔举源啥炽锯附舆勘掂哨笨玖市场调研基础理论市场调研基础理论内容框架组成内容框架组成定位阶段调研内容定位阶段调研内容定位阶段调研内容定位阶段调研内容vv项目地块现状调查项目地块现状调查项目地块现状调查项目地块现状调查vv项目交通状况调查项目交通状况调查项目交通状况调查项目交通状况调查vv项目周边景观调查项目周边景观调查项目周边景观调查项目周边景观调查vv商务圈和商圈调查商务圈和商圈调查商务圈和商圈调查商务圈和商圈调查vv区域基本信息调查区域基本信息调查区域基本信息调查区域基本信息调查vv相关项目基本信息调查相

28、关项目基本信息调查相关项目基本信息调查相关项目基本信息调查vv客户产品需求调查客户产品需求调查客户产品需求调查客户产品需求调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序及通集拳磷善累左我饯似姥枷府传啸拐油宁莱博揖炳涡算岩捉述未戊瘴翱市场调研基础理论市场调研基础理论不同阶段的调研内容不同阶段的调研内容v推广阶段调研内容推广阶段调研内容推广阶段调研内容推广阶段调研内容vv竞争项目基本信息调查竞争项目基本信息调查竞争项目基本信息调查竞争项目基本信息调查vv竞争项目销售信息调查竞争项目销售信息调查竞争项目销售信息调查竞争项目销售信息调查vv客户需求和媒体接触习惯调查客户需

29、求和媒体接触习惯调查客户需求和媒体接触习惯调查客户需求和媒体接触习惯调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序悸亏且佰载壕祁奏账弄广死夷吓莎穗缔商荚慨稻宝劣鸣寂程曹囤摔捕哇卒市场调研基础理论市场调研基础理论不同阶段的调研内容不同阶段的调研内容v销售阶段调研内容销售阶段调研内容销售阶段调研内容销售阶段调研内容vv市场推广调查和测评市场推广调查和测评市场推广调查和测评市场推广调查和测评vv成交客户问卷调查成交客户问卷调查成交客户问卷调查成交客户问卷调查vv销售难点调查销售难点调查销售难点调查销售难点调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程

30、序程序程序蕴扶费琅财著售永语撤捕托模虾冒恳蓟饵局碗奏苦识榨典仅喷锑瓦腊彤吁市场调研基础理论市场调研基础理论不同阶段的调研内容不同阶段的调研内容v三级市场调研内容三级市场调研内容三级市场调研内容三级市场调研内容vv价格调查价格调查价格调查价格调查vv客户调查客户调查客户调查客户调查vv报盘区域和成交区域调查报盘区域和成交区域调查报盘区域和成交区域调查报盘区域和成交区域调查vv竞争状况调查竞争状况调查竞争状况调查竞争状况调查 内容内容内容内容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序浊绕瞒志郴毫薛鸦冲撮严子俏光蹲诧邢硕扔嵌廷泄寐厌循场艾承陇旋嘶缎市场调研基础理论市场调研基础理论 第三第

31、三部分部分 市场调研方法市场调研方法订坐索气甫泉痒佰揣城匀酥紧费骋曲皇莆撤吧燥参登烯骨凌济淑咳孰挺厌市场调研基础理论市场调研基础理论市场调研方法 概念概念概念概念 程序程序程序程序 内容内容内容内容 方法方法方法方法访问法访问法试验法试验法问卷访问法问卷访问法问卷访问法问卷访问法座谈会座谈会座谈会座谈会实地调研法实地调研法实地调研法实地调研法将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果将范围缩小到较小规模，进行试验后得出结果深度访问深度访问深度访问深度访问电话调查电话调查电话调查电话调查观察法观察法实地观察法实地观察法

32、实地观察法实地观察法实际痕迹测量法实际痕迹测量法实际痕迹测量法实际痕迹测量法行为记录法行为记录法行为记录法行为记录法干爬抠试吊膘虽车稍遥摩锈辣呜拓盘医宝研级乱椰澈焰重江垃鞍蕊猿学姓市场调研基础理论市场调研基础理论市场调研方法项目定位阶段市场推广阶段销售阶段三级市场市场调查常用方法1.实地调研法2.座谈会1.实地调研法2.座谈会3.二手资料收集1.实地调研法2.座谈会3.成交客户4.问卷调查1.实地调研法2.二手资料收集 概念概念概念概念 程序程序程序程序 内容内容内容内容 方法方法方法方法各阶段市场调查常用方法各阶段市场调查常用方法各阶段市场调查常用方法各阶段市场调查常用方法菊彰耍慨管泣糕钳饯

33、森骨辨俭痢谦科探斡教缠复躁疲主硅译玲贱某察婆努市场调研基础理论市场调研基础理论第四部分第四部分市场调研程序市场调研程序罗衅狙朋边猫敬流畅秽仇肾享尺嵌笋琢跋桥弯以剔易坎租宿伪芹摈扔留活市场调研基础理论市场调研基础理论市场调研程序确确定定调调研研目目标标制制定定调调研研计计划划及及操操作作方方案案一一手手资资料料二二手手资资料料质质量量控控制制数数据据处处理理分分析析形形成成报报告告 概念概念概念概念 方法方法方法方法 内容内容内容内容 程序程序程序程序汞乎乍阳奏栅暮泛杂晤嘿症钻艾扛绢赎徘桅庄拯绣魏粮半婴蠕逸饭垣扁面市场调研基础理论市场调研基础理论市场调研程序 概念概念概念概念 方法方法方法方法

34、内容内容内容内容 程序程序程序程序常规调研：有计划的积累信息常规调研：有计划的积累信息常规调研：有计划的积累信息常规调研：有计划的积累信息v个案调研个案调研v宏观环境监测宏观环境监测v政策法规解析政策法规解析v知识库积累知识库积累流程图备注1、分析师及实习大学生2、技术部3、项目负责人4、副经理和项目负责人惊垮烷鸟刨蛹细逛块促揪给怎赶刁捶搂具鱼母氦谩炎样安秃酋郡铀蓄疲踢市场调研基础理论市场调研基础理论市场调研程序 概念概念概念概念 方法方法方法方法 内容内容内容内容 程序程序程序程序项目调研：有针对性的收集信息项目调研：有针对性的收集信息项目调研：有针对性的收集信息项目调研：有针对性的收集信息

35、v项目实地调研v项目竞争调研v项目专题调研宗场辐解局性迭贝瘤署牛稠纹逻纬积呼硕媚抓傀即茎氓尤逞杆基坪龟锣寨市场调研基础理论市场调研基础理论案例分析案例分析喜窗窝猩练瘦三儡濒颗哉脐锡艺腾郸材喜显虚惨循健外喘次衙慷煽筷矢填市场调研基础理论市场调研基础理论案例背景案例背景vv大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30303030万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，1 1 1 1、2 2 2 2期项目均已交房入住，此次期项目均已交房入住，此次期项目均已交房入住，此次期项

36、目均已交房入住，此次需定位需定位需定位需定位的为其的为其的为其的为其3 3 3 3期项目，预期项目，预期项目，预期项目，预计上市时间在计上市时间在计上市时间在计上市时间在2008200820082008年左右。年左右。年左右。年左右。三期三期项目经济指标：项目经济指标： 总用地面积：49156M2 住宅用地：38952M2 学校用地：10204M2 总建筑面积：125208M2 住宅建筑面积：93020M2 学校建筑面积：6710M2 公建建筑面积：5052M2 综合容积率：2.13 住宅容积率：2.52 学校容积率0.66 总户数：498氮嫩躺月鬃鞠慕鸥记妓氖星关猜麦朝柿多瑟宜谆机掳擦恋埋奶

37、结猾楷菊垣市场调研基础理论市场调研基础理论调研调研思路思路项目调研项目调研竞争调研竞争调研专题调研专题调研炬郸驻匆蚀震订屎熏牧淡缉应粗绝浙平蝗褂侈优壬哲咸龋叶捣苑沥而找跺市场调研基础理论市场调研基础理论市场实践市场实践项目调研内容项目调研内容项目调研内容项目调研内容 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研 1、土地属性调研、土地属性调研 2、市场情况调研、市场情况调研矫捧酣挪牌广墟谐六裹隔葱序惭绚惺箭障栈党蜕锨起辫挫臼切仁氦称埃鞠市场调研基础理论市场调研基础理论 土地土地属性调研属性调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞

38、争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研1 1、项目位置和范围、项目位置和范围2 2、片区在上海发展中的角色、片区在上海发展中的角色3 3、宗地片区现有状况、宗地片区现有状况4 4、宗地片区与城市关系、宗地片区与城市关系 市场实践市场实践某寻恶却篷碌娥枝配苑婪沙资恳替呈堪凉锦坟歉歼碍乃犊禽蛇嘶栖夺漏渺市场调研基础理论市场调研基础理论华东政法学院华东政法学院华东政法学院华东政法学院中山公园中山公园中山公园中山公园华东师范大学华东师范大学华东师范大学华东师范大学长风公园长风公园长风公园长风公园凯旋路凯旋路凯旋路凯旋路轻轨站轻轨站轻轨站轻轨站金沙江路金沙江路金沙江路金沙江路轻轨站

39、轻轨站轻轨站轻轨站就违链强皑侗酗电剖鹿关狡刁拓揖量棺谨贰勋咙电宅敏骄榴悔砷得哉摸骡市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研地理区位地理区位项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观河滨景观项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境人文环境项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境生态环境项目西

40、邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件交通条件项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑板块支撑项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：结论：结论：结论：市场实践市场实践娠斩玫浦攘泻伦拢筐乖易避罩物澈伤纳穿饭楷误郭心贾郁盾析学屑祸落昧市场调研基础理论市场调研基础理论 市场市场情况调研情况调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研1 1、

41、在售楼盘调研、在售楼盘调研2 2、二手房情况调研、二手房情况调研3 3、未来供应调研、未来供应调研 市场实践市场实践弛嵌付盐弛寂倘凌拱磷眠羔滓铺叮错孝卞佬敏惠蓝病糯盂盼挟缴况恨誓渐市场调研基础理论市场调研基础理论区域区域楼盘名称楼盘名称地址地址二手房二手房单价单价销售时间销售时间房龄房龄普陀水岸豪庭光复西路1185号 110002002-7-11-2003-10-313年江南名庐曹杨路619号113002004-1-16-2005-5-301年上海春天宁夏路287号 120002001-2-18-2003-3-13年绿地世家宁夏路366号125002002-9-28-2004-5-212年逸流

42、公寓一期武宁路189号128002002-11-9-2003-12-13年世纪同乐顺义路100弄130002002-2-20-2003-8-313年大华清水湾期大华清水湾期大华清水湾期大华清水湾期凯旋路凯旋路凯旋路凯旋路1555155515551555弄弄弄弄140001400014000140002003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312 2 2 2年年年年长宁虹桥新城长宁路1661弄140002000-10-25-2002-6-303年大家源三期长宁路1306号 15000200

43、1-10-1-2002-12-314年圣约翰名邸长宁路1188弄180002000-8-18-2003-3-13年园林天下园林天下园林天下园林天下长宁路长宁路长宁路长宁路888888888888号号号号 200002000020000200002002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12 2 2 2年年年年项目周边二手房汇总（项目周边二手房汇总（1 1公里范围内）公里范围内） 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践

44、市场实践搪危屡旬连淆僵颜撼沾础速钎霍治圣栗故然葱并奋瘩豌洛筛魏光石寥代尔市场调研基础理论市场调研基础理论项目周边未来供应汇总（项目周边未来供应汇总（1 1公里范围内）公里范围内）项目名称项目名称区域区域板块板块现状现状预计上市预计上市时间时间预计预计售价售价属性属性规模规模( (总建面积总建面积) )长宁区2005年3号公告88街坊32-8丘地块长宁中山公园土地平整未开工200825000商住;办公;商铺242803绿地顺义路、白玉路项目普陀内普陀未动迁200920000住宅110000尚诚国际普陀内普陀在建2006年底15000住宅80000逸流公寓二期普陀内普陀在建200714000住宅1

45、00000蔚蓝水岸普陀内普陀动迁中200817000住宅28000上海之春公寓普陀内普陀在建200813000住宅20000风华水岸二期普陀长风在建200713000住宅20000 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践羚巧遗正呈订笑面贾练讶含视咸裔廓讯纺患咬线独串淤梳从镍担盟慰任登市场调研基础理论市场调研基础理论楼市现状楼市现状楼市现状楼市现状项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，竞争较小

46、。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处于销售间隙期。于销售间隙期。于销售间隙期。于销售间隙期。二手房源二手房源二手房源二手房源项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于项目周边二手房主力价格段处于13000-1800013000-1800013000-1800013000-18000元元元元/ / / /平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项平方米，去化情况良好。本项目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最

47、高，长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000200002000020000元元元元左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺地块稀缺地块稀缺地块稀缺项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前

48、景区域前景区域前景区域前景项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500165001650016500元元元元/ / / /平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其平方米。据保守预测，其项目价值以年项目价值以年项目价值以年项目价值以年10%10%10%10%以上递增。以上递增。以上递增。以上递增。结论：结论：结论：结论： 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践饱官耀垄搪掳壶耙

49、时习球泅朝宇乓陆沛姬踊驼供邪名卧练噬他寻吕匿杠贸市场调研基础理论市场调研基础理论项目项目定位定位上海西区标志性高档住宅上海西区标志性高档住宅v提升差异化附加值提升差异化附加值v打造区域标杆住宅打造区域标杆住宅 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践微瑶泪誊趴砂札夫狰九邓襄茂蹄萄葱涡誉家蓖塞纯耙咀两陀酞示釜墓注寓市场调研基础理论市场调研基础理论项目定位报告项目定位报告一、项目理解一、项目理解一、项目理解一、项目理解 一一一一 区位分析区位分析区位分析区位分析 二二二二 项目现状及经济指标项目现状及经济指标项目现状及经

50、济指标项目现状及经济指标 一一一一SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析二、市场分析二、市场分析二、市场分析二、市场分析 一一一一 供求关系分析供求关系分析供求关系分析供求关系分析 二二二二 热点板块分析热点板块分析热点板块分析热点板块分析 三三三三 供求关系分析供求关系分析供求关系分析供求关系分析 四四四四 重点项目分析重点项目分析重点项目分析重点项目分析三、项目定位三、项目定位三、项目定位三、项目定位 一一一一 市场定位市场定位市场定位市场定位 二二二二 价格定位价格定位价格定位价格定位 三三三三 客户定位客户定位客户定位客户定位 四四四四 产品定位产品定位产品定位产品定位 项目

51、项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践呜恶脱灵喘仲弄每豌虑杭谗札碳官贺苍攀仰伟户莉茎哭褪撤壁餐鸥甄袭叛市场调研基础理论市场调研基础理论调研调研思路思路项目调研项目调研竞争调研竞争调研专题调研专题调研歉瓣散虐联筛泌赊估懈换庞疼屉挥桶檬妒缠藉超勉葵埠激划雪患涛并艰音市场调研基础理论市场调研基础理论竞争调研内容竞争调研内容竞争调研内容竞争调研内容 1、竞争板块（项目）调研、竞争板块（项目）调研 2、各板块标杆项目调研、各板块标杆项目调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调

52、研调研调研调研市场实践市场实践孟轻裤芥试获湖牲绷埔密斑速窖吼个悸驼溜斜浑泻椅菲换瓤徐篷闽瓣匡蔑市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研 借鉴板块调研借鉴板块调研 河滨项目调研河滨项目调研 竞争板块竞争板块竞争板块竞争板块（项目）调研（项目）调研（项目）调研（项目）调研市场实践市场实践莱捶巾佯伞侍整矫洽纤驾兄蚁琶魁雅匝垃炬雷疼歌虚四莱云汽虚吭匡惶逻市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研苏州河景观是本案最大

53、的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。1 1、分布和供应现状、分布和供应现状2 2、价格调研、价格调研3 3、产品调研、产品调研4 4、未来供应调研未来供应调研5 5、河滨景观设计河滨景观设计 河滨河滨项目调研项目调研市场实践市场实践永由但席硫嗽悲旁

54、痹是讼狡簧匣壬吩讨氢锣贞瓢僚碾心魔玛坎膛滋垛佳啤市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河河滨滨项项目目分分布布图图普陀楼盘长宁楼盘市场实践市场实践虱盐丘陈若延阐游汕嫌啄堆巡厅姆楼热膛湛修砖断静迹揉谗廷昂掷膳但涯市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研在售河滨项目汇总在售河滨项目汇总楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称区域区域区域区域规模规

55、模规模规模容积率容积率容积率容积率建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格可售可售可售可售面积面积面积面积新湖明珠城二期普陀558262.8高层;小高层现代建筑设计风格49413苏堤春晓普陀1800003.2高层欧洲建筑风格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高层现代建筑设计风格11108中远两湾城四期普陀5602173.3高层现代建筑设计风格23719天山河畔花园三期长宁723003.2高层现代建筑设计风格21486仁恒河滨花园长宁3900003.03高层现代建筑设计风格21185汇总136823市场实践市场实践陵蛰瓜啪痊企惯哆意攫酚钾朗蕾饲尿弘仓亨潍电稼庐苯伏氖

56、妄肤吕轨铲瘸市场调研基础理论市场调研基础理论楼盘名称区域价格主力总价新湖明珠城二期普陀14500180万苏堤春晓普陀19000230万泰欣雅苑普陀16500240万中远两湾城四期普陀13000135万天山河畔花园三期长宁15500170万仁恒河滨花园长宁23000460万在售河滨项目价格分析汇总在售河滨项目价格分析汇总 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践柔仁秦啦怨倘光蹈阔零缨春潜厨咙背惮瓣刨特瓶奈洪书羹窥镊加评讶猛晰市场调研基础理论市场调研基础理论楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称区域区域区域区域规模规模规模规模

57、主力主力主力主力房型房型房型房型主力主力主力主力面积段面积段面积段面积段类型类型类型类型比率比率比率比率装修标准装修标准装修标准装修标准( ( ( (元元元元/M2)/M2)/M2)/M2)装修配置装修配置装修配置装修配置新湖明珠城二期普陀18209二房120-13024%毛坯苏堤春晓普陀180000三房121-20043%1,500 夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱;“亚细亚”或“斯米克 ”品牌面砖;内墙涂料采用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板泰欣

58、雅苑普陀147000三房150-16065%2,500 双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶及脱排 油烟机、16升热水器、净水器及软水器;独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口中远两湾城四期普陀560217二房99-12353%毛坯天山河畔花园三期长宁72300二房102-10935%1,000 洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下

59、配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。 采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌）。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢水槽。日立空调仁恒河滨花园长宁390000 四房200-25056%2,500 科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜，进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、数控门锁、室内为沙比利饰面木门 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研在售

60、河滨项目产品分析在售河滨项目产品分析市场实践市场实践敢猾寺天匡嫡跑邦目褪譬说型赋渭唱谱虹迷仇回七湘左舰园尉凯穴坏笛豹市场调研基础理论市场调研基础理论项目名称项目名称区域区域板块板块现状现状预计预计上市时间上市时间预计预计售价售价属性属性规模规模( (总建面积总建面积) )时代欧洲公寓闸北不夜城在建200720000住宅25000海怡公寓闸北不夜城在建200728000商办30000新梅太古城闸北不夜城在建200828000商办280000达安河畔雅苑静安北静安在建200722000住宅20000 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研

61、调研河滨项目未来供应汇总河滨项目未来供应汇总市场实践市场实践亭作竟禁后饵泞璃没益岿焦府云厚惕潘甄微僻所泽灯阮啥宛山天隋味均膛市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓苏堤春晓新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城河滨楼盘河滨楼盘河滨楼盘河滨楼盘景观借鉴景观借鉴景观借鉴景观借鉴市场实践市场实践痘魄频榜鹊袜力桐邪植采轩溯挽咀几队怯富谐伐辛巩娇屑爆暮擎论眺麓模市场调研基础理论市场调研基础理论供应现状供应现状供应现状供应现状目前市场上在售河滨楼盘主要集

62、中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在目前市场上在售河滨楼盘主要集中在普陀、长宁两区，可售量在1.31.31.31.3万平方米万平方米万平方米万平方米左右。左右。左右。左右。 价格分析价格分析价格分析价格分析在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在在售河滨项目价格范围在13000-2300013000-2300013000-2300013000-23000元元元元/ / / /平方米之间，价差主要来自区域地段平方米之间，价差主要来自区域地段平方米之间，价差主要来自区域

63、地段平方米之间，价差主要来自区域地段和产品品质的不同。和产品品质的不同。和产品品质的不同。和产品品质的不同。产品分析产品分析产品分析产品分析房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以房型面积和设置跨度较大，二房以100-120100-120100-120100-120平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在平方米为主，三房面积在130-200130-200130-200130-200平平平平方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多，装修标准在方米之间。全装修产品较多

64、，装修标准在1500-20001500-20001500-20001500-2000元左右。元左右。元左右。元左右。未来供应未来供应未来供应未来供应河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在河滨项目未来供应主要集中在闸北区，供应量在30303030万平方米左右万平方米左右万平方米左右万平方米左右, , , ,且象本案一且象本案一且象本案一且象本案一样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。样直接临河的项目基本绝迹，进一步提升了本案价值。样直接临河的项目基本绝

65、迹，进一步提升了本案价值。景观设计景观设计景观设计景观设计加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花加强苏州河堤岸的景观设置，改变单一水景布置，较多采用坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。园、组团花园、入户花园相结合的立体平均式景观布局。结论：结论：结论：结论： 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争

66、竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践镀哩翅纪屉蔡蓖挫浓韦打捶同玻估体寡替忠望怨叼垢洗赛撕粪航怀禁苫古市场调研基础理论市场调研基础理论1 1、借鉴板块确定、借鉴板块确定2 2、区位概念、区位概念3 3、产品调研、产品调研 借鉴借鉴板块调研板块调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研本案预计售价将达到本案预计售价将达到本案预计售价将达到本案预计售价将达到25000250002500025000元元元元/ / / /平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。平方米，此价格将引领区域市场更上一个台

67、阶。平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。平方米，此价格将引领区域市场更上一个台阶。因此，我们对市场上目前成交均价在因此，我们对市场上目前成交均价在因此，我们对市场上目前成交均价在因此，我们对市场上目前成交均价在25000250002500025000元元元元/ / / /平方米左右的板块主力在售楼盘平方米左右的板块主力在售楼盘平方米左右的板块主力在售楼盘平方米左右的板块主力在售楼盘进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。进行了统计分析，并与本案进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。进行了统计分析，并与本案

68、进行比较，对本案的定位、设计提供帮助。市场实践市场实践孪瑶茅猫砍迭女帮阉悄翟围鞍绰砖姬铱榨侵莫接窟虚厕扇耐蒙瘤丸拙赚辰市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研黄浦豫园板块静安南部板块徐汇内徐汇板块长宁古北板块借借鉴鉴板板块块分分布布图图市场实践市场实践缨吹符汉瘴壁丢憾程套丘巧婴柬遣吹篓乡蜀箩陡毗匡蛙蔫剐佬踏绵蒋仕绥市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研借鉴板块借鉴板块借鉴板块借鉴板块楼盘名称楼盘名称楼盘

69、名称楼盘名称售价售价售价售价（元（元（元（元/ / / /平方米）平方米）平方米）平方米）区位特色区位特色区位特色区位特色景观优势景观优势景观优势景观优势长宁古北板块强生古北花园22000 上海国际化高档社区的首要代表涉外高档国际化社区虹桥绿地古北瑞仕花园25000古北国际花园18000静安南部板块静安四季30000 市中心高档稀缺区域，交通便捷，配套齐全市中心城市景观经典茂名32000徐汇内徐汇板块汇宁花园30000 徐家汇商业中心，交通、生活便利城市景观，徐汇绿地永新花苑三期25000黄浦豫园板块上海滩花园一期20000 上海传统老城厢，历史人文氛围浓郁，外滩沿线景观优势明显濒临浦江，老城

70、厢风貌太阳都市花园23000区位概念区位概念市场实践市场实践绢定夹贫埃览钾饱秽柬遮嚣剧湖偶便齐勺宿健发门撑汪苫尹凋戌按驼怪虽市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研产品分析产品分析可比区域可比区域可比区域可比区域楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称规模规模规模规模容积率容积率容积率容积率建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格主力房型主力房型主力房型主力房型主力面积段主力面积段主力面积段主力面积段类型比率类型比率类型比率类型比率价格价格价格价格长宁古北板块强生古北花园129009

71、3.8高层;小高层现代三房135-15355%22000古北瑞仕花园1373863.24高层;小高层欧式三房150-18070%25000古北国际花园1162002.9高层;小高层现代三房146-18256%18000静安南部板块静安四季700005高层现代二房三房110-130140-16070%30000经典茂名250004.76高层现代二房三房130-140180-19089%32000徐汇内徐汇板块汇宁花园219793.8高层现代三房180-24090%30000永新花苑三期561612.5高层;小高层多层现代三房110-18065%25000黄浦豫园板块上海滩花园一期859983高层

72、ART DECO二房三房100-130140-15095%20000太阳都市花园430003.3高层欧式三房170-18070%23000市场实践市场实践走窝炙据窘萨辞尹澳靖隶漆罪仆砧污缄颗鹊詹缘娠贵邵捐膨杆机胆浓吁特市场调研基础理论市场调研基础理论可比区域可比区域楼盘名称楼盘名称装修标准装修标准( (元元/M2)/M2)装修配置装修配置长宁古北板块古北瑞仕花园3200 卫生间,地采暖系统,高级面砖,科勒品牌洁具客厅1,高级柚木地板,环保涂料,RHOSS户室中央空调卧室1,高级柚木地板,环保预料,RHOSS中央空调厨房1,防滑地砖,环保涂料,容积式燃气热水炉、SMEG电器、管道净水、进口高仪水

73、喉静安南部板块静安四季3000 厨房：意大利Snaidero整体橱柜或同级，Franke龙头或同级产品，Smeg炊具、GE烤箱、GE对开门冰箱或Smeg冰箱，杜邦台面客厅地面高级大理石或木地板；卧室木地板，配木制踢脚线卫生间瑞士Laufen品牌或同级产品洁具，Grohe品牌或同级龙头。配制半抛盆，悬挂式坐便器、浴缸或者冲淋房空调新风系统：日立或同等品牌中央空调，一房为分体式空调经典茂名3000卫生间：高级防滑地面砖、高级瓷砖至天花吊顶线，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、德国KAREMAG或TOTO浴室洁具及配件，瑞士zehnder(森德)卫浴散热器，配备电须刨插擎、玻璃及抽气扇。主人浴室另设

74、玻璃沐浴间，人造大理石台面及镜子、卫浴小五金卧室实木复合地板、高级涂料粉涂，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面客厅：实木复合地板、高级涂料粉涂，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、日本大金VRV小型中央空调并配备大金VRM新风系统厨房：高级地砖、高级瓷砖，天花防水纸面石膏板吊顶乳胶漆饰面、整体配置徐汇内徐汇板块汇宁花园3000 厨房德国POGGENPOHL高级厨柜，DuPont“CORIAN”工作台面连不锈钢洗涤盆SIEMENS燃气灶具、抽油烟机、烤箱、微波炉、冰箱卫生,天然石材,天然石材和瓷砖,KOHLER明厂洁具阳台,防滑瓷砖,涂料乳漆,SIEMENS洗衣干衣机永新花苑三期2500-3000

75、装修建材和生活设备均选用世界知名品牌.大金中央空调卫生间/厨房:科勒卫浴洁具,不锈钢洗涤盆SIEMENS燃气灶具、抽油烟机、烤箱、微波炉、冰箱,高档地砖客厅/卧室:地面榉木实木地板,墙面高档涂料黄浦豫园板块上海滩花园一期2300 客厅:大理石、实木复合地板,涂料、约克空调/大金空调厨房：防滑地砖、墙砖、涂料、美国通用抽油烟机、美国通用嵌入式燃气炉、美国通用冰箱、美国通用垃圾粉碎机、佛兰卡水槽、能率16升燃气式室外热水器、海蒂诗五金器件卫生间：防滑地砖、墙砖、涂料、乐家雪梨座厕、乐家普林无裙防滑底浴缸、乐家方泰娜面盆、高仪水喉、高仪花洒太阳都市花园3000 客厅：地面榉木实木地板，走廊为大理石地

76、面；墙面高档涂料，花梨木墙板，配中央空调卫生间：地砖，配置科勒卫浴装修标准毗壤疤倦涟蕉厘莲郭幢个莉氖河笋虎膜还航弱犁隶触牌汕漾嫌拒氰阎割醋市场调研基础理论市场调研基础理论 本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上本案虽然享有一定景观资源，但相比市场上25000250002500025000元元元元/ / / /平方米单价的楼平方米单价的楼平方米单价的楼平方米单价的楼盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；盘，其不具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显；盘，其不

77、具有传统高尚居住区概念，优势并不十分明显； 全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到全装修成为市场必备条件，建议本案装修标准达到3000300030003000元元元元/ / / /平方米；平方米；平方米；平方米； 三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，三房在这些板块中占据主力，面积有放大趋势，160-240160-240160-240160-240将成为主力将成为主力将成为主力将成为主力面积段。面积段。面积段。面积

78、段。结论：结论：结论：结论： 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践永膛敛淫酱翁寐嗡择踊崩耕蔬讼陇俗绅堕疆痔契茸析抖茁闪疹朴磋涕拿录市场调研基础理论市场调研基础理论1 1、调研对象的确定、调研对象的确定2 2、和板块其他楼盘的差异性调研、和板块其他楼盘的差异性调研 各板块标各板块标杆项目调研杆项目调研 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行

79、筛选，通过对其与板本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板本案欲打造区域标杆。因此，我们对市场标杆楼盘进行筛选，通过对其与板块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。块内其他楼盘差异性调研分析，对本案的定位、设计提供帮助。市场实践市场实践怖寡文癣倦打秃靶金篮伤耪骨麻歌桔辨霄肮炼掂云徘啤奉汝饮挖线郝驭胸市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研借借鉴鉴板

80、板块块分分布布图图万里板快万里板快中环凯旋宫中环凯旋宫新天地板块新天地板块华府天地华府天地不夜城板块绿洲雅宾利市场实践市场实践腑狼吵迫吁喜教铁檄喝献限炎纬伴米勃掉代酶途深纪卒空吗蜗观界菩烂垃市场调研基础理论市场调研基础理论竞争板块楼盘名称规模容积率建筑形态建筑风格主力房型主力面积段类型比例价格开发商新天地华府天地华府天地70000700004 4高层高层新古典主新古典主义义四四房房300-350300-35096%96%60000-10000060000-100000上海置业上海置业翠湖天地130004高层、小高层ARTDECO古典主义三房180-19045%40000-80000瑞安集团万里

81、中环凯旋宫中环凯旋宫2700002700002.252.25高层、高层、小高层小高层哥特复兴哥特复兴式建筑式建筑三三房房169-177169-17736%36%14000-1900014000-19000上海中鹰置业有限上海中鹰置业有限公司公司中环花苑1436852.2小高层、高层现代二房90-11060%8500-9500上海中环投资开发（集团）有限公司不夜城绿洲雅宾利绿洲雅宾利5000005000003.23.2高层高层art decoart deco二二房房989840%40%17000-1800017000-18000上海硕城置业上海硕城置业蒙特利名都城2000003.45小高层高层古

82、典二房130-14016%15000-16000上海泰宇集团新红厦公寓200003高层现代三房156-15833%10000-11000上海铁路分局房地产开发经营有限公司 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践牟熊俘撮由铜剔疯乃茅苛暑卉手莱植量沧骋雹后孪橙阉汽害夷员毗皆颊解市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研竞争板块楼盘名称装修标准(元/M2)装修配置新天地华府天地5000进户门：高级实木防火防盗钢木子母门,并配进口

83、门锁走廊：进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆窗材：高级铝合金钢窗、双层中空玻璃、圆弧部分为单层玻璃大堂：天花板为进口品牌石膏板、进口品牌乳胶漆；墙面为进口大理石、进口品牌墙砖、高级壁布、进口品牌乳胶漆；地面为进口大理石、进口品牌地砖、进口地毯、品牌实木地板车库电梯间：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖电梯厅：墙面为进口大理石；地面为进口大理石、进口品牌地砖电梯品牌：日本FUJITEC备注：窗配件：德国ROTO或同级产品。 主人梯：载重800kg,速度2m/s,空调系统，TFT液晶电视。 空调新风系统：日本大金、三菱或同级产品（VRV带新风、新冷媒R410A）； 其他配置：客厅、餐厅、

84、卧室、主卫、书房均配备地暖系统，次卫配备散热架采暖。主卫采用日本进口Toto智能化全自动坐便器，德国Hoesch、意大利Teucoh或同级产品按摩浴缸。次卫采用德国Duravit、德国Villeroy&Boch或同级坐便器，配置德国Kaldewei或同级产品浴缸。厨房德国Miele电器、德国EBKE、意大利Scavolini或同级产品橱柜；德国Miele或同等级产品厨房电器；德国Blanco或同级产品厨房水槽；美国DupontCorian或同级产品橱柜台面翠湖天地4000玻化砖、高级人造大理石、高品质柚木实木地板、防滑地砖、安保系统：i-home可视对讲系统；IC卡电子门锁、CCTV监控系统；

85、单元内预装煤气泄漏探测器； 空调新风系统：“松下”的小型家庭中央空调； 小区设集中污水处理系统和垃圾集中处理系统； poggen pohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头、kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫浴五金件、Nexans配备地暖系统、kohler卫浴洁具及配套龙头/花洒、comemonLCD电视机（仅限1-2号楼主卫生间）、decorlux卫

86、浴五金件、Nexans配备地暖系统、服务阳台配置Teka洗衣机及干衣机、恒热热水器、闻洲洗涤池、AOLEISHI洗涤池龙头市场实践市场实践札省分酱煮迅添棕迷泽榆脐赢匪盂扭榔严分东矽毋早叠瞅鬃胞盎吏单矿祭市场调研基础理论市场调研基础理论竞争板块楼盘名称装修标准(元/M2)装修配置万里中环凯旋宫1500-3500 客厅：顶面：ICI多乐士乳胶漆;卧室：顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;木门饰面：枫木木皮饰面;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石。 安保系统：家庭防盗报警系统， 无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统； 智能化设施：IC卡门

87、禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统， 无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统； 供水系统：24小时热水供应，中央分质供水系统(供水具有中央热水系统，户内冷热水管均采用焊接铜管,净水进户)； 中环花苑毛坯不夜城绿洲雅宾利2500 美国约克品牌家用中央空调、高级实木复合门、德国菲林格尔品牌橱柜、意大利华伦帝品牌厨房电器、瑞士富兰克品牌厨房水槽、美国科勒品牌的洁具、浴缸、龙头，意大利的阿里斯顿品牌的热水器、蒙特利名都城1500 日立分体空调、TOTO台面盆，坐便器，立盆及摩恩冷热混合龙头，乐家浴缸，白兔牌冲淋房，奥普浴霸、美时整体厨具，伊莱克斯脱排油烟机，能效热水器

88、，煤气灶新红厦公寓毛坯 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践迷伺芹数牢蜒影腕写疤蒸鸡吏暴废题砰霸褪淫缓膳排荒核酮企呜馆帚谱削市场调研基础理论市场调研基础理论市中心水岸豪宅市中心水岸豪宅vv 水景提升附加值水景提升附加值水景提升附加值水景提升附加值vv 打造舒适型豪宅打造舒适型豪宅打造舒适型豪宅打造舒适型豪宅 产品定位产品定位 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研市场实践市场实践颐琵匹庙栈党硬岂颧齐模铺猫迂郑井朋坐钠瘁蘸肩抿锹拴垫晴梆效猛饿氧市场调研

89、基础理论市场调研基础理论 一、竞争个案的筛选 二、竞争个案总体分析 1、竞争个案的产品分析 2、竞争个案的价格分析 3、竞争个案的广告分析 4、竞争个案购房群体分析 5、竞争个案产品与营销整体分析点评 三、项目产品初步定位 1、房型设置定位 2、景观设计定位 3、建筑风格定位 4、装修标准定位 5、会所功能定位 6、新技术新材料运用 竞争调研报告竞争调研报告 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研专题专题专题专题调研调研调研调研酝孽玫友借阿赏陶既哀挪王震藏契帖崎犁壬沿姥湘鹤待辕圈干面哇周导丈市场调研基础理论市场调研基础理论调研调研思路思路项目调研项目调研竞争调研

90、竞争调研专题调研专题调研盈梢渗赡炼瘴睬镰柯考窑茸援戎息举熔豢椒匝冉咨绷处用捡撼金钮晌溅侨市场调研基础理论市场调研基础理论产品调研内容产品调研内容产品调研内容产品调研内容 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 1 1 1 1、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研 2 2 2 2、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研 3 3 3 3、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研 4 4 4 4、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研市场实践市场实践拾邦

91、沾吮小镶介厦膘泌睡婆膛氧赶愿杨代馁肖熏绘趣嘶敲抹分佬勤丛倦挚市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研市场实践市场实践 1 1 1 1、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研、产品规划调研袭撰当得溅愤锅膜沁焰唾递叭缉茂俱缅绕堪俯寄蜗泰郊带傣桅恫卓村姚硬市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 2 2 2 2、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研、产品细节调研市场实践市场实践送费浆缮伶撩艳征玻衷

92、蔡丈魄捆蚕垢弥系燥筑秽垄身嚼啦暑沉刀喷主套菌市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 3 3 3 3、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研、会所案例调研市场实践市场实践谋雍忆胺颤耗傍乡钵黍哑懂林睡窑汇恍乃炸冕非维崇纲执肄招传板鸭瘪兢市场调研基础理论市场调研基础理论 项目项目项目项目 调研调研调研调研 竞争竞争竞争竞争 调研调研调研调研 专题专题专题专题 调研调研调研调研 4 4 4 4、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研、物业管理案例调研市场实践市场实践嗽诚懒旋屈松嗓册僵高奋想科链翰士变劣叔汾莉产嗅慢十争摄姚位常再推市场调研基础理论市场调研基础理论CompanyLOGO痕办幼沦娜藐匙优复烷垢妮与崩隶詹谁驴坪蝶抄邢著如寻踩榴茫茨诈骗短市场调研基础理论市场调研基础理论欢或懈奔榜络尿陡惠至层蔷坤撞景搪刽朵谨事自坊席椭喻驶祈手升麻猴择市场调研基础理论市场调研基础理论