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1、LOGO写字楼、公寓体量推写字楼、公寓体量推导供应情况成交情况机会分析客户分析产品分析3.1城南写字楼分布：根据对现有写字楼项目和地块的不完全统计，城南将在未来5-10年有33座甲级写字楼、600万平米供应量成都现有写字楼分布成都未来写字楼供应城南CBD区域写字楼中国水电大厦新希望国际海洋中心蜀都中心福年广场香年广场美年广场航兴国际广场凯旋广场东方希望中心OCC大厦无国界保利广场复城国际世豪广场希顿国际广场。3.2城南写字楼开发的困惑：600万平米的写字楼体量，如何去化？谁办公？谁购买？3.3天府新城，不仅仅是成都的科技城南，更是西南地区的CBD，世界500强企业、系列“中”字头企业、民营企业
2、的总部等均选择天府新城区域总部基地金融后台服务中心政府、金融城、国企3.4项目所在的区域总部基地内，零售类写字楼约有23个，还有17个项目未上市，开发量约250万平米，年供应量约50万平米78零售类写字楼目前在售或售罄1.新希望国际2.蜀都中心3.福年广场4.香年广场5.航兴国际广场6.凯旋广场未来供应：7.保利广场8.美年广场9.东方希望中心10.无国界11.海洋中心12.复城国际13.世豪广场14.希顿国际广场15.兴铂仕项目16.瑞泰华项目17.泰然项目 18.茂源投资项目19.高投项目20.富润项目21.领地国际广场22.ICON创世纪广场23.城上城项目。自持类写字楼24.中国水电大
3、厦25.OCC大厦26.重庆国际信托27.华西证券28.迈普项目29.通威大厦30.中信广场31.中石化32.中节能33.中石油34.中兴通讯35.安捷伦36.鼎能电力37.赛门铁克38.长虹39.凌阳成芯大厦。13.5从成交量上看，城南三环外写字楼市场的量和价均在2010年得到突破，受主城区住宅限购影响，写字楼的成交量和成交均价在2011年上半年持续攀升，预计全年成交量将在50万平米以上备注：数据来源于成都房管局备案数据；2011年数据统计时间段为1-6月。3.51从个案上看，新世纪环球中心10-11年销售17.1万平米，新希望国际商务大厦销售11万平米，为区域成交量最大的写字楼备注：数据来
4、源于成都房管局备案数据；2011年数据统计时间段为1-6月。3.52历史成交的从销售面积段看，500以上大面积销售占比从08年前的72%下降到8%，300以下小面积从08年前18%上升到72%，表明本区域已经从大中企业带动阶段，进入到中小成长性企业跟进阶段，也表明区域投资者认可度提升。1% 1%2%4%6%7%6%15%57%2007-2008年年城南三城南三环外外办公楼成交面公楼成交面积段比例段比例50以下50-100100-150150-200200-300300-400400-500500-10001000以上4%14%7%21%26%11%9%7%1%2010-2011年年5月城南月城
5、南三三环外外办公楼成交面公楼成交面积段比例段比例50以下50-100100-150150-200200-300300-400400-500500-10001000以上3.61新世纪环球中心CBD中央商务区项目概况项目概况：项目位于高新区天府大道北段，总占地1300亩，总建面约176万，由天堂岛海洋乐园、新天府中央广场、新世纪艺术中心三大板块组成。项目总分两期开发，产品形态主要包括写字楼和商业。3.61新世纪环球中心产品形态写字楼写字楼总建面70万方，纯甲级写字楼，均价约14000元/平米，主推面积200m2、300m2、500m2，目前可售房源约20余套。商商 业包含30万方高端商业卖场，两家
6、超五星洲际酒店、总府皇冠假日酒店及海洋乐园。3.61新世纪环球中心畅销原因：气势恢宏的项目规划、适中的面积分割产品概况产品概况产品规模产品规模：总建面约70万平米，甲级写字楼；主推户型主推户型： 200m2、300m2、500m2；价格区间价格区间：14000-15000元/平米；目前可售房源目前可售房源：约20余套；产品配套产品配套：大型中央空调；车位车位：地上5600个，地下5400个；3.62新希望国际商务大厦项目项目概况概况：项目总占地面积16667平米，包括A区两座5A甲写和B区Moco无间隔弹性商务楼，总建筑面积28万平米，一期约6.7万平米，其中写字楼约4.6万平米，商业约900
7、0平米，地上26层，建筑总高度99.9m。容积率6.6，建筑密度43%。 开发商：开发商：四川新希望房地产开发有限公司物业公司物业公司 ：成都锦官新城物业管理有限责任公司3.62新希望国际畅销原因：产品的灵活性+较低的价格产品配置产品配置大堂大堂：550平米、9.7米挑高；电梯电梯：8部三菱电梯 ，2部消防电梯 ，电梯轿箱2.8米高，梯速4m/s。 3.1米开间的电梯厅，2米宽公共走道，走道净高2.4米以上；空调空调：中央空调，其中13层采用全空气系统， 425层采用风机盘管加新风；层高层高：层高3.7米，净高2.8米；车位车位：1160个 ；户型区间户型区间：170-280平米，可组合成整层
8、（2000平米）贯通；均价均价：10年成交均价7673，11年成交均价104083.63区域其他在售写字楼项目福年广福年广场总建面26万平米，已推出套303套，已销售77套；均价16000元；户型面积135-191平米，最畅销户型为140平米。海洋中心海洋中心170米超甲写字楼，总建面9万平米，42层，24层空中服务中心，城南精英圈层沟通平台。蜀都中心蜀都中心总建面12万平米，已推出套1073套，销售435套；均价14700元；户型面积100-400平米。香年广香年广场总建面9.2万平米，已推出套484套，已销售214套；均价13000元；户型面积64-450平米，最畅销户型为64平米。航兴国
9、际广航兴国际广场场总建面9.5万平米，户型整层贯通，210平米到1400平米之间自由整合。世豪广世豪广场写字楼加酒店约20万平米体量。复城国复城国际总建面7万平，5A甲级写字楼+甲级写字楼，预计8月开盘凯旋广旋广场3栋，总建面10.9万平米，写字楼仅剩1套2楼300平米户型，目前一口价10000元；乙级写字楼最畅销3.64区域在售或即将上市写字楼项目大堂：280m2入户大堂； 电梯：30秒可至顶层高速电梯系统； 车位：1090个车位； 建筑结构：总42层，楼体总高170米； 商务配套：24层空中客服中心； 每隔四层12-15米挑高空中花园； 4000平米Mega Fit运动会所； 港式主题商业
10、街； 3.65海洋中心写字楼产品配置3.66蜀都中心写字楼产品配置大堂大堂：500平米，挑高8.7米，双电梯厅配置：电梯厅净宽3米，面积36平米；公共走廊净宽1.8米，净高2.6米。电梯电梯：10台电梯 ，高低分区运行，平均候梯时间不超过35秒，设2台地下室至大堂短程电梯。空调空调：中央空调分户计量系统 ，节能减排。建筑结构建筑结构：层高3.6米，净高2.8米，采用无梁楼盖结构，办公空间无柱设计。车位车位：1400个车位与错时车位使用系统 。3.66福年广场写字楼产品配置大堂大堂：12米挑高大堂；电梯电梯：12部电梯 ，高区5部专属电梯；空调空调：中央空调分户计量系统 ，节能减排；建筑结构建筑
11、结构：5.4米层高LOFT空间；车位车位：1300余个车位；3.66香年广场写字楼产品配置产品配置产品配置大堂：大堂：1000平米双层挑高10.2米大堂；电梯电梯：每栋设置10台电梯，最高4m/s梯速，高低分区运行，平均候梯时间不超过35秒；空调空调：水环热泵中央空调分户计量系统 ，节能减排；层高层高：3.6米；车位车位：2006个 ；产品配套：产品配套：5A智能化系统、商务餐厅、员工餐厅、多功能会议中心；3.66航兴国际广场写字楼产品配置产品配置产品配置大堂大堂：15米挑高大堂。电梯电梯：每栋7部芬兰通力电梯 ，最高3m/s梯速，空调空调：水环热泵中央空调分户计量系统 ，节能减排。层高层高：
12、4米车位车位：457个 户型区间户型区间：210-480平米，可组合成整层（1400平米）贯通均价均价：11000元3.66复城国际写字楼产品配置产品规模产品规模：5A甲级写字楼+甲级写字楼，总建面7万平米；产品配套产品配套：办公空间中引入空中花园，融入绿色理念；商务配套商务配套：7.2万平米的大型综合商业配套，提高商务空间价值；建筑结构建筑结构：以“流水鹅卵石”为设计灵感，呈现独特“弧线塔 楼式”立面；车位车位：1800个；3.7区域内写字楼的目标客户企业IT类企业网络、电子、微电子、服务贸易、西南区域分销总部、专业服务等会展服务类贸易、快速消费品、广告、印刷包装、咨询、市场调查、信息管理与
13、服务等领馆服务类金融、咨询、法律服务等其他类四川民营企业区域总部、各国企相关企业等3.8市场判断：随着天府新城的发展，区域零售型甲级写字楼的市场已经成熟n 经过5年左右的发展，天府新城作为新的商务区已被市场接受，区域内已经形成一定的商务氛围。n 市场未来供应量虽然庞大，但除去大型机构自用部分与政府招商色彩较浓的“孵化园型”写字楼，市场化、零售型写字楼尚有一定发展空间。n 新希望大厦、蜀都中心、凯旋广场、香年广场、福年广场等系列零售型甲级写字楼的旺销，表明区域甲级写字楼已得到客户的认同 n 区域写字楼的同质性较强，临月牙湖有利于项目打造产品的差异化。n 项目写字楼的开发有助于体现项目的形象和档次
14、。3.82市场判断：城南3环外，比例提升快，均价略高于全市均价，表明是区域成长期，在这一阶段，把握品质，抓住价位满足要求的150-400主流面积段。50以下50-100100-150150-200200-300300-400400-500500-10001000以上01000020000300004000050000600007000080000020004000600080001000012000140007140105991086210505103451000295749659121552011城南写字楼各面城南写字楼各面积段量价情况段量价情况成交金额成交单价200720082009201
15、02011650863766727833210251592376816606812110066城南与全市城南与全市办公楼均价走公楼均价走势城南三环外成交均价市区成交均价200711%200820%200911%201027%201131%城南三城南三环外外办公成交在全市占比公成交在全市占比3.83办公楼体量判断：5.5-6万平米体量控制销售单位150-350区域年度5-10%份额主流30层1600-2000平标准层标志性、甲级配置经讨论，写字楼受经济周期影响大，且原有层高预计还有问题，3.9米层高也就25层，3-4万的写字楼应更合理。3.84、写字楼形象定位商务形象商务形象商务形象商务形象：甲
16、级品质，成长精英：甲级品质，成长精英：甲级品质，成长精英：甲级品质，成长精英建筑形象建筑形象建筑形象建筑形象：城南：城南：城南：城南CBDCBD核心标志核心标志核心标志核心标志性性性性大厦，大厦，大厦，大厦，行业形象行业形象行业形象行业形象：综合性：综合性：综合性：综合性优质商务基地优质商务基地优质商务基地优质商务基地品质形象：生态品质形象：生态品质形象：生态品质形象：生态、景观、景观、景观、景观、人性化、高智能写字楼人性化、高智能写字楼人性化、高智能写字楼人性化、高智能写字楼写字楼产品定位及配置建议产品配置产品配置大堂：大堂：500-800平米，双层挑高10米大堂；电梯电梯：每栋设置10台电
17、梯，最高4m/s梯速，高低分区运行；空调空调：中央空调分户计量系统 ；层高层高：3.7-4.0米；配套功能：配套功能：多功能会议中心、5A智能化系统、商务餐厅、员工餐厅；生态环境：绿色中庭，室外呼吸平台等灰空间，可纳入大面积户型内。平面布局：平面布局：单层面积：单层面积：2000平米；户型分割：户型分割：150-350平米，可自由组合3.9区域甲级写字楼主要服务大型和成长性企业，创业型、起步期企业的办公，则是商务公寓的机会项目：保利国际广场等客户：世界500强、大型企业超甲写字楼项目：蜀都中心、新希望大厦、福年广场等客户：大型及成长型企业甲级/乙级写字楼LOGOAdd your company
18、 slogan LOGOpOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYC
19、UDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp
