北京CBD商业地产世界城项目全案策划策案

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1、世界城商业策划报告世界城商业策划报告 The World CityShopping Mall Strategic Planning Report本案策划主旨（本案策划主旨（Main Theme）成功招商是我们的首要目标；持久运营是我们的根本目的；提升物业品质、实现商业公寓共赢是我们的现实要求；策划流程（策划流程（ Work Flow ）城市商圈研究城市商圈研究城市商圈研究城市商圈研究CBDCBD区域市场研究区域市场研究区域市场研究区域市场研究国外知名国外知名国外知名国外知名CBDCBD概览概览概览概览项目定位方向探讨项目定位方向探讨项目定位方向探讨项目定位方向探讨项目整体定位项目整体定位项目整

2、体定位项目整体定位世贸天阶商圈研究世贸天阶商圈研究世贸天阶商圈研究世贸天阶商圈研究（重点项目研究）（重点项目研究）（重点项目研究）（重点项目研究）业态规划建议业态规划建议业态规划建议业态规划建议项目自身解读项目自身解读项目自身解读项目自身解读产品建议产品建议产品建议产品建议收益预测收益预测收益预测收益预测1、城市商圈研究、城市商圈研究Municipal Commercial Circle Analysis 北京传统商圈：王府井、西单北京传统商圈：王府井、西单新兴潜力商圈：新兴潜力商圈：CBD、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（区域型商圈）、中关村、金融街（商务中心商圈）；亚奥、望京（

3、区域型商圈）中关村中关村金融街金融街西单西单亚奥亚奥王府井王府井CBD望京望京1.1、城市商圈（、城市商圈（Municipal Commercial Circle ）1.1.1、传统商圈、传统商圈重点商业：西单商场、西单购物中心、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场等新建商业：西单Mall、美晟国际广场商业体量：现有大型商业约35万平米，新增约18万平米，五年后有望达到100万平米左右商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：本地消费者、消费人群年轻化商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达，人流充足 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业结构不合理，零售为绝对主力业态

4、 4）已形成自身固定的消费群体 5）消费客群偏年轻化，消费力及消费档次有限 6）商圈规模扩大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限西单商圈西单商圈 零售购物为主、年轻化商业集合零售购物为主、年轻化商业集合王府井商圈王府井商圈 城市观光旅游及品牌展示型商业城市观光旅游及品牌展示型商业重点商业：东方新天地、新东安商场、王府井百货等商业体量：大型商业总体量约40万平米商业结构：以单一的百货、购物中心为主目标人群：以旅游消费人群为主商圈特点：1）地段优良，地铁等公共交通系统发达 2）商业形态单一，以大型综合商厦为主 3）商业业态以零售为主 4）消费客群以国内外旅游人士为主，消费力有限 5）商圈规模扩

5、大可能性较小，商业格局改造、升级的空间有限1.1.2、新兴商圈、新兴商圈重点商业：太平洋、鼎好电子商城、中关村科贸、新中关、中关村国际广场、第三极等商业体量：现有51万，2年内新增40万左右，未来区域总商业有望达到100万平米左右商业结构：以电子商城为主，带动新兴综合商业目标人群：以电子产品消费人群为主，新兴综合零售商业商圈特点：1）商业业态以电子批发及综合零售为主 2）商业形态逐渐由单一电子向大型综合商业发展 3）消费客群以华北区电子类批发零售客群及中关村周边办公居住客群为主 4）大多新建商业尚处于招商或市场培育阶段，其商业氛围的培养尚需时日中关村商圈中关村商圈 电子科技产业带动新兴综合商圈

6、电子科技产业带动新兴综合商圈金融街商圈金融街商圈 金融产业及办公配套商业金融产业及办公配套商业重点商业：金融街中心广场、百盛购物中心商业体量：15万方米左右商业结构：大型综合购物中心、写字楼底商、商业街目标人群：金融街周边办公、居住人群商圈特点：1）交通便利，有地铁等公共交通系统 2）金融街商务区以金融产业、大型国企总部办公人群为主 3）商业需求主要集中在日常商务消费，晚间及节假日消费外流 4）新建商业尚处于招商阶段，其商业氛围尚不成熟 5）未来有高端酒店支撑，商业定位高端CBD商圈商圈 商务商业互动型现代化综合商圈商务商业互动型现代化综合商圈重点商业：国贸中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO、

7、北京万达等商业体量：现有约万平米，未来两年内新增万平米左右商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主目标人群：周边办公、居住人群、区域商务往来人群；城市高端消费人群商圈特点：1）商务氛围成熟、商业基础较好 2）具有政府规划支持 3）未来商业供应总量大，商业设施完善 4）以大型综合购物中心商业为主 5）区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高主要商圈主要商圈商业体量预估商业体量预估（M2）商业结构商业结构主要特征主要特征消费人群消费人群代表项目代表项目传传统统商商业业中中心心王府井王府井40万传统百货、购物中心国际性观光、旅游商业街；品牌展示中心以旅游消费人群为主王府井商业街、新东安市场、东方新

8、天地 西单西单100万传统百货、购物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“时尚、购物”为主题的青春时尚型商业聚集区本地年轻化消费人群西单商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、西单购物中心 、美晟国际、西单Mall新新兴兴商商务务中中心心商商业业CBDCBD172172万万传统百货、购物传统百货、购物中心、写字楼商中心、写字楼商业、综合商业集业、综合商业集合体、专业市场、合体、专业市场、特色商业街特色商业街商务办公和商业高商务办公和商业高度聚集、互动；最度聚集、互动；最具吸引力的城市升具吸引力的城市升级版商圈级版商圈CBDCBD商务白领、涉外商务白领、涉外人士、区域商务往来人士、区域商务往来人

9、群、高端公寓居民人群、高端公寓居民国贸、嘉里、贵友、华贸、建外SOHO、世贸天阶、北京万达、银泰中心、日坛国际、SOHO尚都、朝外SOHO等中关村中关村100万专业市场、传统百货、购物中心、商业街以科技、商务、人文主要特征电子产品消费者、中关村周边办公及居住人群鼎好电子商城、中关村世界、第三极、中关村广场、新中关等金融街金融街15万传统百货、购物中心、商业街、写字楼底商以金融产业为依托；高端配套商业金融街及其周边商务办公人群四季商城、金树街、百盛购物中心1.2、城市商圈总结对照、城市商圈总结对照 Municipal Commercial Circle comparison由以上对各商圈的分析可

10、以得出：未来CBD是规模最大、商业层次及商业结是规模最大、商业层次及商业结构最丰富、消费人群普遍档次较高构最丰富、消费人群普遍档次较高的新兴商圈，因而其最有可能成长为升级升级版城市级商业中心版城市级商业中心。CBD的特性决定了其代表未来消费趋势及新型商业类型，其优良的地段条件、庞大的消费人流、强劲的消费能力对商业经营者具有绝对吸引力。1.3、结论（、结论（Conclusion ）2、CBD区域市场研究区域市场研究Market Analysis for the CBD Area CBD是北京城市财富的聚集地，是北京当之无愧的首富之区。这里汇集了北京70%以上的外资机构和半数以上的星级宾馆、酒店。

11、仅2006年第二季度北京新增的写字楼面积中就有60%以上都来自CBD区域。经过十几年的开发建设，北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。 2.1、区域范围界定（、区域范围界定（Boundary of our Study）本本案案2.2、北京、北京 CBD概况（概况（ Beijing CBD Market Study ）北京北京城市定位城市定位根据根据北京城市总体规划（北京城市总体规划（2004-20202004-2020年）年）将未来北京的发展目标定位于：将未来北京的发展目标定位于：国国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“ 宜居

12、城市宜居城市”概念。概念。 北京将如何实现这个发展目标，成为一个世界城市呢？北京将如何实现这个发展目标，成为一个世界城市呢？CBDCBD作为国际大都市的标志将起至关重要的作用！作为国际大都市的标志将起至关重要的作用！2.2.1、CBD范围及概况范围及概况n1998年，市规划局在北京市中心地区控制性详细规划中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。2.2.2、CBD的功能定位的功能定位n立足北京，服务全国，辐射亚太地区乃至全世界。以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，把商

13、务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区国际金融功能区和发展现代服务业现代服务业的聚集地。北京商务中心区 4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上，提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，确定位于金十字东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。2.2.3、功能布局规划、功能布局规划2.2.4、轨道交通规划、轨道交通规划轨道交通规划：轨道交通规划：CBD区域内有地铁号线上的国贸、永安里、大望路3个地铁车站。未来将新增地铁10号线上的

14、国贸换乘站、光华路站、呼家楼站，地铁国贸换乘站、光华路站、呼家楼站，地铁14号线上的嘉里中心站号线上的嘉里中心站（暂定）。总体规划：总体规划：北京CBD地下空间规划确定地下空间规划将体现“一轴、一区、两点、三线一轴、一区、两点、三线”。一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。超级路网：超级路网：CBD路网系统将基本形成，40条四级道路条四级道路贯穿其中，道路面积率达39。姚家园路、朝阳北路、朝阳路、光华路、建国路、通惠河北路、两

15、广路的东延长线贯穿东西出行模式：出行模式：规划中的CBD将借鉴国外大都市CBD规划建设的经验，大力发展公共交通，鼓励公交出行，保证56的出行比例，解决交通拥堵问题。2008年前轨道交通规划年前轨道交通规划光华路站光华路站呼家楼站呼家楼站嘉里中心站嘉里中心站国贸换成站国贸换成站国贸换成站国贸换成站光华路站光华路站呼家楼站呼家楼站嘉里中心站嘉里中心站地铁地铁10号号线线地铁地铁14号号线线北京北京CBD应该是应该是24小时小时CBD 传统CBD 中，夜晚的“死城”是CBD最大的症结，归根到底是因为CBD功能构成仅仅发挥了办公这一项，忽略了作为商业发展和城市娱乐场所等的综合功能。因而： 北京北京CB

16、D在规划时就定位于在规划时就定位于24小时小时，其中商业、服务、文化及娱乐设施250万平方米， 占总建筑面积的25，将在未来CBD的运作中发挥重要的作用。 24小时的小时的CBD不仅仅体现在住宅、写字楼和商业的比例上，更应该体现在商业的功能不仅仅体现在住宅、写字楼和商业的比例上，更应该体现在商业的功能 规划上规划上。只有实现多种商业、娱乐、休闲等功能上的补充互动，才能真正构筑24小时 的CBD。2.2.5、北京、北京CBD商业发展规划商业发展规划2.32.3、区域写字楼供应、区域写字楼供应（ Office Supply of the Area ）序号序号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积(万

17、平方米万平方米)序号序号项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积(万平方米万平方米)1尚都国际10.8521国贸中心132SOHO尚都1722嘉都大厦2.73世界城4.323央视新址594世贸商业中心21.524中服大厦3.85光华国际中心21.225招商局大厦66汉威大厦13.126艾维克大厦3.27米阳大厦0.5727北京电视台18.38华彬大厦5.328中国第一商城26.39国际财源中心2429韦伯中心2.810中环世贸大厦23.530科伦大厦2.611银泰中心3531和乔大厦712建外SOHO7032阳光1002113雨霖大厦1.4833温特莱中心9.214京广中心2.734金地中心101

18、5万通中心13.635万达广场5216北京财富中心1036现代城4817旺座中心1037朝外SOHO1518住总大厦238世纪财富中心14.319嘉里中心839华贸中心1020数码01大厦2.940富尔大厦5.17合合计计约约626.4万万平平方方米米CBD写字楼写字楼分布图分布图1 1尚都国际中心2121国贸中心2 2SOHO尚都2222嘉都大厦3 3世界城2323央视新址4 4世贸商业中心2424中服大厦5 5光华国际中心2525招商局大厦6 6汉威大厦2626艾维克大厦7 7米阳大厦2727北京电视台8 8华彬大厦2828中国第一商城9 9国际财源中心2929韦伯中心1010中环世贸大厦

19、3030科伦大厦1111银泰中心3131和乔大厦1212建外SOHO3232阳光1001313雨霖大厦3333温特莱中心1414京广中心3434金地中心1515万通中心3535万达广场1616北京财富中心3636现代城1717旺座中心3737朝外SOHO1818住总大厦3838世纪财富中心1919嘉里中心3939华贸中心2020数码01大厦40富尔大厦13456789 1011121314151617 181920212223242526272829303132 33343536237383940据北京市中心地区控制性详细规划，北京中央商务区内共有居住人口约5.5万人。北京CBD商业发展规划（

20、2002至2010年）预测，CBD区域的消费人群约有50万，其中，n年轻商务白领约25万到30万；nCBD常驻财富阶层有5.5万；nCBD涉外人士约5.5万；n各界商务旅行人群约7万；n文化休闲人群约1至2万；n观光人群在4至8万左右。2.4、区域消费人群分析、区域消费人群分析（Consumer Analysis of the Area）2.4.1、消费人口数量及构成：、消费人口数量及构成：n先锋性：先锋性： 城市的时尚和流行通常都是由城市的精英阶层引领的。CBD作为一个城市精英阶层最密集的地方，往往是城市先锋的发祥地。这里的人们更加注重体验和感受。n展示性或炫耀性：展示性或炫耀性： 不管是过

21、去还是现在，中高消费阶层对于自己的财富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。在CBD工作和生活往往体现着时尚、品味和财富，从这个意义上说CBD也就成了一个展示中心、炫耀中心。n24小时：小时： 北京的CBD规划为24小时，它的生活形态也将是24小时的。目前北京CBD人群在区域内停留的时间已经越来越长，CBD的晚间魅力在逐渐增加。2.4.22.4.2、人群消费特点、人群消费特点注重品质和服务，喜欢有特色得东西；对于文化和艺术方面得需求日渐强烈；运动、健康正在成为CBD人群生活方式的关键词在CBD生活或工作对于他们来说是件愉快和值得骄傲的事，在这里消费具有相当大的吸引力；这里的人群热衷于各种消费，不管

22、是餐饮娱乐还是购物或休闲。他们可以算是城市中真正的消费一族。 CBD的整体居住和工作的年龄偏年轻，代表了城市里最有活力和精力的族群。 消费性：消费性： 年轻化：年轻化：2.5、区域商业市场概况、区域商业市场概况（ Retail Market Study of the Area ）商业面积商业面积（M2）商业类型商业类型商业分布商业分布原有商业原有商业46.7万综合百货、写字楼底商以国贸周边、长安街沿线以北为主新增商业新增商业126万综合性项目的商业部分，独立性较强、所占比例较大相对集中于CBD规划的商务中心区内合计合计/ /备注备注172.7万商业重心向北、向东扩散2.5.1、商业供应总量、商

23、业供应总量2.5.2、区域内新增商业列举：、区域内新增商业列举：项目名称项目名称商业面积商业面积商业定位商业定位入市时间入市时间招商进度招商进度经营管理经营管理SOHO尚都尚都3.7万时尚休闲、餐饮、零售2006.12/2007.7客户积累阶段，9月底开始签约，年底计划签约40-60%港铁物业朝外朝外SOHO6.4万庭院内街式商业2008年初未开始港铁物业世贸天阶世贸天阶8.47万观光主题商业2006.9年底前开业顾问：仲量联行万通中心万通中心1万商务配套2006.6底未开始待定新城国际新城国际0.4万商业配套2008年未开始第一太平光华国际光华国际2.15万配套及文化主题商业2007年底未开

24、始待定北京财富中心北京财富中心5.5万购物中心、商业街、餐饮街、康体中心2005.6未开始待定世纪财富中心世纪财富中心3.5万银行、餐饮2007年以确定一家银行入驻待定温莎大道温莎大道0.6万商业配套2006年整售北京国际中心北京国际中心4万区域型商业2007年中无签约待定国贸三期国贸三期14万高端购物中心2008年已有相当客户积累国贸商业管理华贸中心华贸中心22万中高端购物中心2007年底已确定新光三越百货等主力店北京万达北京万达16万综合商业体+独立商业街2007.5已确定新世界百货、沃尔玛等主力客户仲量联行CBD主主要要商商业业分分布布本案尚都国际尚都国际SOHO尚都尚都世贸天阶世贸天阶

25、光华国际光华国际嘉都大厦嘉都大厦嘉里中心嘉里中心国贸国贸1-3期期银泰银泰建外建外SOHOSOHO现代城现代城北京万达北京万达金地中心金地中心华贸中心华贸中心温特莱中心温特莱中心阳光阳光100朝外朝外SOHO万通中心万通中心北京财富中心北京财富中心世纪财富世纪财富商业形态：商业形态：无论现有商业还是未来供应商业均以大型综合性商业为主大型综合性商业为主。2.5.3、区域商业特点、区域商业特点业态构成：业态构成：现有商业以零售类商业零售类商业及商务配套为主商务配套为主；未来商业将更多体现出商品 零售和餐饮、休闲、娱乐类商业并存的综合性商业业态特性。商业档次：商业档次：预计未来商业物业供给档次以中档

26、偏高中档偏高以上为主。商业走势：商业走势：随着大量商业物业的落成，区域的商业氛围将获得明显的整合、提升商业氛围将获得明显的整合、提升，区域的竞争优势和吸引力明显增强。商业缺口：商业缺口：未来CBD商业供应仍以大型综合购物中心为主，这就注定零售业态是未来商业的绝对主力业态，而能够满足能够满足24小时消费的餐饮、娱乐业态仍将是未来小时消费的餐饮、娱乐业态仍将是未来CBD的主要需求的主要需求。2.6、区域未来商业市场格局、区域未来商业市场格局 Forecast of Retail Market in the Area世贸天阶商圈世贸天阶商圈国贸商圈国贸商圈华贸商圈华贸商圈按照区域内商业分布特征，未来

27、区域内将形成三大商业组团： 华贸商圈：华贸中心、金地国际、万达广场等 国贸商圈：国贸、嘉都、嘉里中心、世纪财富中心、财富中心等 世贸天阶商圈：世贸天阶、世界城、SOHO尚都、朝外SOHO、光华国际等2.6.1、华贸商圈、华贸商圈重点商业：华贸中心华贸中心、北京万达、金地中心、温特莱中心、阳光100等商业体量：约40万平方米商业结构：综合百货、购物中心、大型卖场、写字楼底商目标人群：区域周边及京城东部办公、居住人群；酒店商务往来人群商圈特点：1）商圈规模较大 2）具备地铁等公共交通系统 3）商业形态以大型综合性购物中心为主 4）周边有高端酒店物业，有流动性高端消费人群2.6.2、国贸商圈、国贸商

28、圈重点商业：国贸中心国贸中心1-3期期、嘉里中心、嘉都大厦、财富中心、银泰、建外等；商业体量：约36万平方米；商业结构：高档购物中心；目标人群：城市中产以上阶层、其他高端消费人群；商圈特点：1）商圈规模较大、档次较高、国际品牌聚集地； 2）发达的交通路网，具备地铁等公共交通系统； 3）商业形态以高端综合性购物中心为主； 4）周边有高端酒店物业，有流动性高端消费人群；2.6.3、世贸天阶商圈、世贸天阶商圈重点商业：世贸天阶世贸天阶、世界城、尚都、朝外、光华国际等；商业体量：约24.2万平方米；商业结构：特色商业街、内廊式商业街、写字楼底商裙楼；目标人群：区域商务办公及高端居住人群、其他商旅往来人

29、群；商圈特点：1）商圈规模相对较小； 2）物业形态以商业街为主，商铺有临街优势，具备“逛”的可能性； 3）周边无地铁，人流到达受局限； 4）周边无星级酒店，缺少流动性高消费人群；商圈名称商圈名称商业体量商业体量（m2）交通条件交通条件建筑形态建筑形态商业定位商业定位人群差异人群差异形成时间形成时间华贸商圈40万具备地铁具备地铁公共交通系统；规划地下连通地下连通，具备地下通车、停泊及人行功能；大型综合购物中心为主中高端综合商业，以零售为主零售为主周边酒店物业可带来流流动性高端消动性高端消费人流费人流2007-2008年国贸商圈36万高端综合商业，城市购物中心购物中心2007年世贸天阶商圈24万无

30、地铁；公共交通无明显优势；以室内、外商业街为主？周边无酒店，缺乏流动性高消费人流2008年2.6.4、各商圈条件对比、各商圈条件对比2.7、区域市场研究总结（、区域市场研究总结（Conclusion）通过区域商业市场通过区域商业市场供应研究供应研究我们认识到区域未来商业供给：区域未来商业供给：以零售业态为主的购物中心型商业以零售业态为主的购物中心型商业供应量大，餐饮、休闲、娱乐商业设施供应量大，餐饮、休闲、娱乐商业设施相对不足。相对不足。通过对区域未来通过对区域未来商业市场格局商业市场格局的分析的分析我们认为本案从属于世贸天阶商圈，应协同天阶、本案从属于世贸天阶商圈，应协同天阶、等项目一起打造

31、区域合力，形成共融，做大商圈。等项目一起打造区域合力，形成共融，做大商圈。通过通过CBD规划研究规划研究我们得知CBD商业规划为：商业规划为：24小时商业、娱乐、休闲小时商业、娱乐、休闲通过区域消费人群通过区域消费人群需求分析需求分析我们了解到以商务办公人群为主的区域消费者：以商务办公人群为主的区域消费者：年轻、重视消费品质、对餐饮、年轻、重视消费品质、对餐饮、休闲消费有极大需求休闲消费有极大需求商业格局初现，怎样与周边项目共同打造合力？商业格局初现，怎样与周边项目共同打造合力？如何使本案脱颖于周边其他项目之上？如何使本案脱颖于周边其他项目之上？这时项目所面临的环境就从北京市场及整个这时项目所

32、面临的环境就从北京市场及整个CBD区域缩小到项目自身所处世贸天阶商圈范围内。区域缩小到项目自身所处世贸天阶商圈范围内。周边重点项目研究也由此显得更为重要。周边重点项目研究也由此显得更为重要。3、世贸天阶商圈及重点项目研究、世贸天阶商圈及重点项目研究TianJie Commercial Circle &Key Project Analysis Target Brand mix 1/F ZARAFor reference only. Subject to change & final confirmation. Folli FollieSJSJ SwarovskiSTARBUCKSAdidasDB

33、S Bank / Citibank / HSBCQuiksilverFerrari Energie SYSGENMiss SixtyCimarronTourneau PumaCJWJust goldSolomon/ RolexCHIC世贸天阶商业招商意向客户分布图世贸天阶商业招商意向客户分布图ZARA Target Brand mix 2/F For reference only. Subject to change & final confirmation. 翡翠小厨翡翠小厨Zoes CafTalent GlassZ&AElong DiamondWD.NYFornarina Sisley G

34、UESSjessicaAldoSOLOMON 缘缘(中式服装中式服装)PromodPettee paneEcco世贸天阶商业招商意向客户分布图世贸天阶商业招商意向客户分布图 Target Brand mix 3/F For reference only. Subject to change & final confirmation. Only / Vero Moda / Jack & JonesAzona, AO2 Potato&CO艾格周末艾格周末LESSHappy 2nd艾格运动艾格运动 ODBOPure Yoga艾格艾格BENETTONShes kool SHIRAIFIDO淑女屋淑女屋

35、Sunlight马克华菲江南布衣江南布衣THEME播播世贸天阶商业招商意向客户分布图世贸天阶商业招商意向客户分布图楼层楼层业态业态代表商户代表商户1B生活广场、南北汇聚乐天超市、迪士尼娃娃、周杰伦迪厅、TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士进口食品、美容美甲等1F品牌零售、咖啡、展厅等ZARA、Starbucks、保时捷展厅、Miss Sixty、Swiss Perfumery、 CJW 等2F零售、美容、餐饮等Only、VeraModa 等3FSport 1004F-5F各式餐饮日本森本、金钱豹、古老海等u 试营业时间：2006年11月中下旬u 正式营业时间：2007年元旦前世贸天阶实际招商情况

36、：世贸天阶实际招商情况：从意向商户规划及实际招商情况的对比可以看出：世贸天阶以零售为主的商业规划的招商并不尽如人意，以至于其将招商全线收缩至南楼。在已成交客户中，餐饮、咖啡、酒吧等类型商户在面积上占相当的比重。世贸天阶目标人群世贸天阶目标人群 消消费区域费区域 目标人群目标人群消费实力消费实力项目项目实现实现招商预期之招商预期之消费行为预测消费行为预测项目项目未达未达招商预期之招商预期之消费行为预测消费行为预测北区CBD涉外人群高日常餐饮及商务休闲消费（经常性消费）；夜间及假日购物休闲消费日常餐饮及商务休闲消费商务旅客高周边欠缺高端酒店配套，因此高端商务人士以短暂停留为主，消费机率不大CBD商

37、业精英/公寓住户高日常餐饮及购物休闲消费（经常性消费）；夜间及假日购物休闲消费日常生活消费南区CBD普通白领中高工作日商务、休闲消费（经常性消费）；夜间及假日购物休闲消费工作日商务休闲消费本地居民中观光及休闲消费（非经常性消费）观光及顺带消费（一次性消费）国内旅客中观光及顺带消费（一次性消费）从上表可以看出：世贸天阶的目标消费人群仍以餐饮、休闲消费需求为主。零售购物类消费需求往往也是伴随休闲消费共生的。首先首先：该项目缺乏支撑国际品牌的流动性消费群体，不适合做大比例高端零售缺乏支撑国际品牌的流动性消费群体，不适合做大比例高端零售。及其周边固然有高端商务人群和涉外人士，但该部分人以常驻办公人群为

38、主，其对国际品牌的消费需求在一定时期内是有限的。真正支撑国际品牌消费的主力人群一定是高端酒店的流动性高消费人群，而该项目周边恰恰缺乏相应的星级酒店。其次其次：该项目主体消费人群的人员构成及消费特点与商业定位间有一定偏差主体消费人群的人员构成及消费特点与商业定位间有一定偏差。该项目日常消费将以周边办公人群为主，主要消费类别也局限于餐饮、商务休闲等，而夜间及节假日的主力人群将以观光客为主，该部分人群的消费属于顺带性消费，显然与项目商业档次、商业结构不完全吻合。此外此外，天幕硬件设施的运营维护费用拉高运营维护费用拉高了后期经营成本同样是不容忽视的问题。世贸天阶项目存在的问题世贸天阶项目存在的问题依据

39、目前世贸招商情况，我们有理由相信南楼商户以中档品牌零售及部分中高端餐饮为主，目标客群定位基本可以实现，而北楼招商情况暂不明朗，因此对其商业做如下预期预期：未来北楼有可能调高餐饮娱乐业态比例，缩小零售业态比例，将以餐饮、休闲、娱乐为主基调，零售配以国际二线品牌零售餐饮、休闲、娱乐为主基调，零售配以国际二线品牌零售：理由：理由：北楼招商工作已暂停，可见高端零售定位执行有困难、需调整；零售部分，国际一线品牌较难实现，有可能引入二线品牌；未来天幕将吸引众多观光人流，对餐饮、休闲业态有较大需求；对餐饮类商户的招商是较为稳妥也最易实现的招商方案；世贸天阶未来商业预期世贸天阶未来商业预期世贸天阶项目自身条件

40、及对本案的借鉴意义世贸天阶项目自身条件及对本案的借鉴意义影响对本案的借鉴天幕天幕吸引并留住人流吸引并留住人流加大餐饮、休闲比例加大餐饮、休闲比例自身条件带动人流带动人流商业结构调整商业结构调整借势造势借势造势带动人流却未必留人带动人流却未必留人吸引观光人群吸引观光人群错位经营错位经营 位置：东大桥路号，本案北侧u 面积：占地面积：.公顷 建筑面积：17万平方米（地上11万平方米、地下6万平方米） 商业面积：3.7万平方米u 构成：写字楼、SOHO公寓、商业楼（8层）、商业裙房（B1-4F）u 价格：商业售价 2.59万-4.1万/平方米，成交均价3.1万元/平方米（建面建面） 租金报价 4.7

41、-12 元/天/平方米（建面，建面，含物业管理费）u 物业：管理 港铁物业 费用 30元/月/平方米（不含空调加时费）u 时间：一期商业（西塔） 2007年6月开业 二期底商（东塔） 2008年年中开业SOHO尚都项目尚都项目 销售型物业，售价高，产权分散； 长480米的室内步行商业，420余个小面积商铺； 定位以零售为主，兼有30%-40%的餐饮； 东西侧大面积商业由空中连廊连结； SOHO 中国的统一推广及港铁物业的统一管理； 下沉式商业入口， “联邦广场”式的另类的建筑风格。SOHO尚都商业特点尚都商业特点SOHO尚都总平面图B1层平面图2层平米图3层平米图4层平米图5层平米图楼层楼层业

42、态业态意向商户意向商户楼层租金报价楼层租金报价（美金（美金/月月/建筑平米）建筑平米）楼层租金报价楼层租金报价（RMB/天天/建筑平米）建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麦当劳、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服装零售BCBG 代理、明星会代理(化妆品)、屈臣士等45-5011.82F女装+鞋帽256.63F男装美特斯邦威、班尼路等205.34F运动+家居家装18-204.75F西餐厅德国餐吧(含演艺酒吧)184.76-7F中餐厅鼎鼎香8F会所(画廊)范曾画廊u 以上租金包括包括商业物业管理费但不包括空调加时费；u 免租期：开业后至少3个月时间；u 发展商准备的补贴费及推广费用：2

43、007年共计1200万元；u 开业时间：2007年6月SOHO尚都西塔商业分布 周边：周边及自身办公人群； 区域：区域内商务往来、旅游观光、文化交流人群； 全市：未来商业营销活动吸引人群；SOHO尚都目标人群尚都目标人群 产权分散，难以真正统一经营，不适合大比例零售业态； 无整体商业规划； 东西侧连通不足（地上仅凭连廊连结，地下不连通），商业互动受影响； 另类建筑风格是建筑的亮点却非商业亮点（零售商业的通透性及展示性受影响）； 未来需借助持续性商业推广活动来吸引人流；SOHO尚都存在问题尚都存在问题 截止到9月底为客户积累阶段，目前无实质性签约； 计划于2006年底招商率达到30-40%；SO

44、HO尚都目前租赁状况尚都目前租赁状况空置中开业前调整后典型案例典型案例 建外建外SOHOSOHO尚都尚都未来商业预期未来商业预期 未来需有两年左右的市场培育期 未来商业业态预期：以餐饮、休闲为主理由：理由：1、销售型商业物业，业态规划不受控；2、区域周边及自身办公人群需要餐饮、商务及 休闲配套；3、零售购物类商业对商业氛围要求较高，新兴 商业需做出特色，但特色零售招商难度较大；4、内廊式商业、线形布局且连通性不足，不利 于形成商业回流，分割不适合零售类商业。SOHO尚都对本案的影响及借鉴意义尚都对本案的影响及借鉴意义影响对本案的借鉴入市时间早于本案入市时间早于本案吸引并留住人流吸引并留住人流带

45、动人流带动人流自身条件对周边商业氛围的带动对周边商业氛围的带动商业推广活动投入商业推广活动投入借势造势借势造势本案潜在消费人群本案潜在消费人群办公人群办公人群大比例的餐饮休闲业态大比例的餐饮休闲业态未来商业预期未来商业预期3.4.3、重点项目与本案对照表、重点项目与本案对照表项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积（万（万m2）物业构成物业构成商业建筑面商业建筑面积（万积（万m2）商业商业楼层楼层是否是否销售销售商业定位商业定位预期预期目标客群目标客群世贸天阶世贸天阶21.12写字楼写字楼+商业街商业街地下商业广场地下商业广场8.5-否否全天候服全天候服务的时尚务的时尚休闲中心休闲中心北楼：商界精

46、北楼：商界精英、涉外人群；英、涉外人群；南楼：普通白南楼：普通白领、国内游客领、国内游客SOHO尚都尚都17写字楼写字楼+办公室内商办公室内商业街业街3.7西区：西区：1-8F；东区：东区：B1-4F是是餐饮、休餐饮、休闲及时尚闲及时尚零售零售区域办公人群、区域办公人群、国内游客国内游客世界城世界城12写字楼高档公写字楼高档公寓商业街地寓商业街地下商业广场下商业广场3.1B1-4F否否？3.4.4、重点项目分析结论、重点项目分析结论通过对周边重点项目的分析我们发现：无体量优势须借助商圈整体商业氛围入市时间晚受周边商业环境影响制约化竞争为共荣，共荣中求突破本案商业策略4、对本案商业之合理预期、对

47、本案商业之合理预期Expectation For Our Project第一阶段：合理借势第一阶段：合理借势阶段周期：12个月左右阶段策略：市场跟随策略阶段描述：项目入市头半年左右时间，商业处于前期培养阶段。这一阶段需合理借助周边业已形成的商业氛围来带动本案商业平稳起步。因而在业态选择、商业氛围营造等方面均须与周边项目协调一致。通过以上整体市场研究和对重点项目的分析，结合商业发展的普遍规律，我们可大致勾勒出未来本项目的商业操作思路。未来本案商业可大致经历以下四个发展阶段：第二阶段：借势造势第二阶段：借势造势阶段周期：6个月左右阶段策略：市场跟随策略+适时调整策略阶段描述：经过半年左右时间的经营

48、，商业开始进入调整期。首批入住商户将会出现分化。大约60-70%左右的商户经过前期市场的培养已逐步走上经营正轨，剩余部分商户将会逐渐自然淘汰并被符合市场需求的商业填补。第三阶段：自成一格第三阶段：自成一格阶段周期：6个月左右阶段策略：市场突破策略阶段描述：随着市场的自然调整和经营管理的主动调整，本案商业经营方向、业态比例、商户档次等将更趋合理，商业氛围也愈加浓郁，此时的商业已不单靠某个品牌商户的个体影响力，更多的显现出商业整体的合力，同时逐渐形成自身独特的经营风格。阶段周期：6个月左右阶段策略：市场引领策略阶段描述：经过两年的市场运营，本商业基本完成初期调整，步入经营正轨。此时凭借已形成的商业

49、氛围，本项目已逐渐由主动招商过渡到商户筛选阶段，有条件就商户品质、档次进行主动调整，商业管理与经营商户也因此进入良性互动阶段。此时的商业应显现出自身独特的魅力，成为区域商业的亮点。前期对区域市场和重点项目的深入研究帮助我们确立了本案商业的定位方向，但正如任何一个新兴商业都是一张白纸、存在多种可能性一样，最终能否画成一幅美丽的画卷则还需要考证商业自身的客观条件。第四阶段：第四阶段：CBD亮点亮点5、商业定位、商业定位Marketing Positioning 5.1、本案自身条件分析（、本案自身条件分析（Project Self-portrait ）位置：CBD西北部，北侧与东侧临SOHO尚都、

50、南接世贸天阶、西侧隔栋塔楼与东大桥路相通规模及层高：楼层B11F2F3F4F层高(m)3.35-7.685.15.14.54.83.6建筑面积(m2)10584.96(地下）21072.69（地上）总计(m2)31657.65建筑形态：本案两栋商业均呈南北狭长分布，面宽进深比较大。物业沿街两侧自然形成商业街区的格局。工程结点： 开工日期：2006.7 商业交付日期：2008年12月31日 开业日期：2009年( 注：表中地下商业建面中包括中间过道面积，其计算方法：过道套内建面的50%）1、区位优势承启地段区位优势承启地段本案所处CBD大区位具有不争的优势；本案处于尚都与世贸天阶两个具有影响力的

51、项目之间，具有承前启后的连贯和衔接地位和作用。、品质保证业主高端品质保证业主高端项目自身建筑品质高端；公寓部分定位高端；业主品质及实力高端。、只租不售实力彰显只租不售实力彰显本案由实力型开发商精心打造；商业部分自持经营，充分彰显甲方的实力和远见。、区域改造升值无限区域改造升值无限区域的改造升级将使得该区域价值进一步提升；未来区域土地资源的稀缺更加剧了这一趋势，因而商业地产价值也会水涨船高。、奥运临近创造空间奥运临近创造空间年奥运会将是北京再次踏上快速发展快车的重要契机，而地段将是最大的收益地区之一。、临近天阶借势优先临近天阶借势优先本案临近区域核心商业“世贸天阶”，且晚于该项目入市，因而有条件

52、借助天阶扩大自身影响力。、未临主街展示有限未临主街展示有限本案与东大桥路相隔三栋塔楼，且大部分立面被其遮挡，商业展示性受到一定影响。、结构狭长商业隔断结构狭长商业隔断本案商业分为东西两部分，仅有层相互连通；各部分商业格局狭长，面宽进深比过大，不利于商业利用。、公寓底商业态受限公寓底商业态受限本案东西两侧高层为高档公寓，考虑到未来商业可能对住户造成的影响。、未来商业格局多变、未来商业格局多变未来区域仍有相当数量的新增物业，商业供应有望进一步增加，未来商业格局将有可能发生新的变化。、集中放量竞争明显集中放量竞争明显区域商业将随着的快速建设而集中入市，因而不可避免的将产生多边商业竞争。、周边项目经营

53、不善周边项目经营不善区域商业分布较密集，且各商业之间存在荣损与共的关系，因而周边商业的失败将直接影响本商业。TWSO项目优劣势（项目优劣势（SWOT）分析）分析定位定位位置位置规模规模交通交通消费需求消费需求市场供应市场供应CBDCBD发展趋势发展趋势招商可行性招商可行性建筑特点建筑特点扮演角色扮演角色5.2、定位考虑因素（、定位考虑因素（Factors to be considered） 互动关系互动关系交通消费需求消费需求市场供应市场供应CBDCBD发展趋势发展趋势招商可行性招商可行性建筑特点扮演角色扮演角色本案定位因素分析本案定位因素分析规模？位置毗邻世贸天阶毗邻世贸天阶无地铁交通无地铁

54、交通3.13.1万平米万平米商业街地下商业商业街地下商业要让要让CBDCBD亮起来亮起来三大组团，共三大组团，共170170万平米商业万平米商业餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐？互动关系互动关系公寓商业公寓商业 融入世贸天阶商圈融入世贸天阶商圈 从空间位置考虑：从空间位置考虑：项目位于组团核心商业世贸天阶北侧，与其仅隔15米左右。 从入市时间考虑：从入市时间考虑：世贸天阶首期开街以南楼为主，北楼晚于南楼面市，本项目则是 在南北楼入市后、商业氛围已建立的基础上进入市场。 从项目实力考虑：从项目实力考虑：世贸天阶是本案所在商业组团的核心项目，具有无可争议的影响 力，本案商业更多的是扮演“借船出海”的角

55、色。 从消费客群考虑：从消费客群考虑：本案与世贸天阶目标客群一致，且需要借助天阶的影响力，吸引 世贸天阶带来的消费客群。5.3、商业定位方向（、商业定位方向（Direction of our Positioning）5.4、目标消费客群定位（、目标消费客群定位（Segmentation of our Target Group）项目自身居住人群；区域周边常住人群；CBD区域办公人群；区域往来商务人群； 商业推广活动吸引的消费人群；世贸天阶项目带来的观光人群； 人群范畴人群范畴数量数量项目自身居住人群约1500人CBD常住财富阶层约5.5万人CBD区域办公人群约30万人区域往来商务、文化休闲人群约

56、13-17万人天幕吸引的观光人群预计日客流量8-10万人次合计约55万-60万人5.4.1、目标客群范畴及总量、目标客群范畴及总量5.4.2、目标客群定位、目标客群定位区域内商务往来及文化休闲、观光人群区域内商务办公人群本案及周边公寓居住人群n区域内常驻办公人群区域内常驻办公人群：数量众多，比例最大。年龄大多在 24-45 之间，受教育程度较高。月收入约在 4000-1.5 万之间。个性、时尚，猎奇心理较强。消费观念较新，消费欲望较强。 工作日消费行为集中，消费频度较高， 且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主。 追求个性化、体验式消费感受。 目的性消费与冲动型消费比重相当。5.4.3、目标消费人群特

57、点、目标消费人群特点n区域内常住财富人群（高档公寓人群）区域内常住财富人群（高档公寓人群）：人群构成：私企老板、企业CEO、总裁、 高级管理者等。年薪收入：20-200 万年或以上。消费习惯：高端消费行为外流。日常消费：追求品质，注重体验、品味消费。具有文化艺术消费的需求和实力。n观光、商旅人群：观光、商旅人群：注重注重过程中的感受感受，追求追求新鲜的、不一样的体验体验；人群层次多样化、消费能力多样化。该人群一次性消费一次性消费比例较大，重复光临消费的可能性小。该人群顺带性消费顺带性消费消费行为和连带性消费连带性消费行为较多。观光人群中冲动性消费冲动性消费所占比例较大。5.5 商业定位假设（商

58、业定位假设（Assumption of our Positioning）运动主题商业运动主题商业假设假设： 1 1假设理由假设理由来自 NBA CITY的遐想可行性分析可行性分析成立条件成立条件1、要求做出一定 规模；2、须国际品牌 旗舰店支撑1、本案不具备规模优势；2、国际品牌支持有限。Adidas旗舰店、SPORT100 等已进驻周边项目，本案招商难度较大；3、NBA CITY尚未确定；4、运动主题稍显年轻化，对公寓品质有一定影响；5、该类主题商业对公共交通的便达性要求较高；风险评估风险评估1、招商存在较大的风险；2、发展商付出的招商推广代价较大；3、可能会对公寓销售造成负面影响；4、受规

59、模等条件限制，未来租金上浮空间不大，收益有限；租金比较租金比较1、此类商户租金 承受较高；2、租金指数：33、未来租金上浮 空间有限零售为主的商业零售为主的商业假设假设2 2：假设理由假设理由可行性分析可行性分析成立条件成立条件1、零售档次要么做高端，要么做低端；2、须众多国际品牌旗舰店支撑；3、周边须有高档酒店及流动性高消费客群支撑1、以零售为主的商业对建筑形式要求较高，需要围合式并且能够产生内循环效应；2、零售对公共交通（地铁）有较大依赖，并且对商场停车位的要求较高；3、区域内国贸、银泰、华贸等已占据了区域高端零售地位；4、以世贸天阶为例，巨资打造天幕所聚集的人气对高端零售帮助不大，而做普

60、通品牌又无法跟传统商圈竞争风险评估风险评估1、本案建筑非围合式，不利于形成商业内循环效应；2、目前零售招商存在较大风险，需区域零售形成氛围后才可行；3、本案品质决定无法作低端定位，而定位高端将与区域内其他组团形成正面竞争；4、零售型商业培育期较长；5、零售为日间消费，无法满足CBD夜间消费需求1、零售是商业的主体业态品牌众多，易于招商；2、跟随世贸天阶定位租金比较租金比较1、零售类商户租金承受能力相对最高；2、租金指数：53、未来租金是否有上浮空间须看实际经营状况餐饮、休闲娱乐型商业餐饮、休闲娱乐型商业假设假设3 3：假设理由假设理由可行性分析可行性分析成立条件成立条件1、需有规模优势；2、对

61、商场硬件要求较高（层高、防火、风火水电等）；1、纯娱乐主题对本案公寓的销售会有负面影响；2、纯餐饮娱乐前5年的租金收益过低；3、大量商户，对产品有较高要求，招商难度随之增大；风险评估风险评估1、区域内办公人群存在旺盛的餐饮、休闲娱乐需求，目前市场供应不足；2、本案地下商业具备集中餐饮娱乐条件，但要有效控制比例，不可过大；3、充分考虑对公寓销售的影响，业态比例需合理把握；4、不考虑租金低、噪音大且与其他业态缺乏互动的娱乐商户进驻，如洗浴、KTV 等；1、CBD缺少成规模的餐饮休闲娱乐业态2、借势“世贸天阶”，做24小时全天候商业租金比较租金比较1、此类商户承租能力相对零售要低；2、租金指数：33

62、、一旦形成氛围，租金将有相当的提升空间定位假设之租金比较：定位假设之租金比较：租金是商业中最复杂的元素之一，影响租金的因素众多。对于本案的几种定位假设情况而言，要在众多条件都不确定的情况下对其租金做合理的比较，需借助租金指数进行说明。假设租金指数为1-5级，1级代表最低租金，5级代表最高租金，则上述定位假设之租金比较为：假设假设定位方向定位方向业态描述业态描述租金指数比较租金指数比较短期短期长期长期假设1运动主题商业以运动服饰及用品零售为主，包括运动主题餐饮、运动类娱乐等。零售类租金承受力较高，主题餐饮、娱乐类租金承受力有限。32假设2以零售为主的商业以中高端品牌零售为主，对商业环境及展示性为

63、主。租金承受能力高。53假设3以餐饮休闲娱乐为主的商业以餐饮及休闲娱乐为主，辅以相关零售商业，短期内租金承受力有限，但能迅速提升商业氛围、带动消费人流，从而持续提升商业价值。35定位假设总结：定位假设总结：零售、餐饮、休闲娱乐是现代商业的主要构成业态，其中，以零售为主的商业形态，如百货商场、购物中心等，零售比例可达50-75%左右，其建筑形态通常是单层面积较大的方盒形物业。而以餐饮和休闲娱乐为主的商业形态往往是街区型物业。通过之前三种定位假设的探讨，结合本项目的自身特点，我们认为：商业定位方向商业定位方向必备条件必备条件租金比较租金比较可行性可行性风险风险运动主题商业规模；国际品牌旗舰店短期内

64、较高，租金指数3-5，长期看升值空间有限较低较低较大较大以零售为主的商业须与传统商圈及周边高端零售差别定位较低较低适中适中以餐饮休闲娱乐为主的商业须有规模优势；需具备相应的硬件设施短期内较低，租金指数2-3，但后期升值潜力巨大较高较高较小较小通过以上比较可以看出：以餐饮休闲娱乐为主的商业形态操作风险相对较低且可行性较高；从租金收益方面考虑：本案这类自持型商业更应看重长远的经营前景和收益回报，这一点对于各类商业及房地产投资机构也具有相当的吸引力。在具体操作过程中，关键在于如何把控各业态间的比例，在丰富商业结构的同时构建商户间的有效互动，规避任何单一业态所带来的风险。5.6、世界、世界CBD案例案

65、例World Wide CBD Case Study 5.6.1、美国纽约、美国纽约CBD 曼哈顿（曼哈顿（The Manhattan）纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿交通便利，商务金融功能突出是纽约市发展的催化曼哈顿交通便利，商务金融功能突出是纽约市发展的催化剂，依靠其影响，纽约市确立了国际城市形象剂，依靠其影响，纽约市确立了国际城市形象。2.2.商务金融功能商务金融功能曼哈顿地区高楼林立，在面积不足1平方公里的华尔街（CBD的金融区），集中了几十家大银行、保

66、险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高地区。1.1.交通交通规划机构加强了交通运输网的建设，如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。夜晚的曼哈顿夜晚的曼哈顿 百老汇歌舞剧的天下百老汇歌舞剧的天下百老汇大道英文直译为“宽街”。它是一条由南向北贯穿曼哈顿全岛的大道。这条大道早在1811年纽约市进行城市规划之前就已存在，其中心地带是在第42街“时报广场”附近，周围云集了几十家剧院，上演被称为现代歌舞剧的剧目。世界上还没有一条街道像百老汇大道（世界上还没有一条街道像百老汇大道（Broadway）那样使

67、人充满幻）那样使人充满幻想。而今百老汇大道是美国现代歌舞艺术、美国娱乐业的代名词想。而今百老汇大道是美国现代歌舞艺术、美国娱乐业的代名词。1.1.起源起源百老汇歌舞剧起源于19世纪中叶，当时的百老汇大道就已经成为美国戏剧艺术的活动中心。美式英语中创造了一个极为形象生动的词白色大道（The Great White Way）来形容百老汇大道入夜后的“星光灿烂”。2.2.发展发展百老汇歌剧已经成为纽约市文化产业中的支柱之一。观赏百老汇歌剧成为每一个来纽约市参观、访问、旅游的人不可或缺的节目。5.6.2、香港、香港CBD 中环中环 The Central District of Hong Kong I

68、sland 1.1.交通交通香港CBD通过“联动体系”使乘客在快速交通与慢速交通、不同交通系统之间，实现短时间内紧凑、高效、便捷的转换，大大缩短乘客的滞留时间，减少对城市各交通系统的冲击。2.2.商务金融功能商务金融功能香港是资金充足、商品丰富、高楼林立、人才济济、信息发达、交通便捷的国际金融中心和商业中心。香港曾经赢得世界十大产品制造中心、全球最佳营商城市和全球最具竞争力城市的美誉。中环区位于本岛的核心区域，是香港的金融贸易心脏。目前香港中环已发展为成熟而标准的CBD地区。香港香港CBDCBD制度透明、管理高效。清山、碧海、高楼制度透明、管理高效。清山、碧海、高楼构成别致的美丽景观。构成别致

69、的美丽景观。CBD专题研究专题研究欢乐时光的聚脚处欢乐时光的聚脚处 兰桂坊酒吧街（兰桂坊酒吧街（Lan Kwai Fong of Hong Kong ）兰桂坊位于中环云咸街与德己立街之间的一条短小、狭窄、呈L形并用鹅卵石铺成的街巷，街巷满布西式餐馆和酒吧，但声名很大。1.1.起源起源兰桂坊酒吧街缘起于七十年代初期，港府在中西区开始进行市区重建。道路的开拓，吸引商业资金的流入，当时一位意大利籍商人在兰桂坊开设了一间意大利服装店及餐厅。部分在中环上班的“优皮士”，下班后想找一个地方谈天，这家餐厅便成为他们欢乐时光的聚脚处。 2.2.发展发展其后，有些电影在这里取景，兰桂坊渐渐成为一处有品味的消闲之

70、地，酒吧、食肆及娱乐场所越开越多。随着近年在兰桂坊附近酒吧及餐厅的发展，云咸街交界与荣华里一段的德己立街，也被纳入兰桂坊的范围。 至今，兰桂坊已由一条小巷发展成一个富西方文化的地区。并开设了超过五十家餐厅和各样的消费场所，名字和装饰十分西化，洋溢至今，兰桂坊已由一条小巷发展成一个富西方文化的地区。并开设了超过五十家餐厅和各样的消费场所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。每逢节日，如圣诞节、万圣节、兰桂坊节、食品节等，兰桂坊都吸引大量特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。每逢节日，如圣诞节、万圣节、兰桂坊节、食品节等，兰桂坊都吸引大量中外人

71、士参加狂欢活动中外人士参加狂欢活动。CBD专题研究专题研究5.6.3、日本规划、日本规划CBD 筑波筑波 Tsukuba of Japan（失败案例）（失败案例）CBD专题研究专题研究筑波科学城位于东京都东北60公里，是日本政府规划的、以科学研究、国际交流、教育为特征的专业化科研办公区域。 1.1.交通交通筑波科学城位于成田国际机场西北40公里处，区域内有轨道交通、高速公路等交通网络设施，方便快捷的连通大学区、科研办公区以及东京都城市中心区。2.2.科研、教育、交流功能科研、教育、交流功能科学城总面积28400公顷，包括研究学园区和周边开发区两大部分，办公人员20万，其中科技研究人员13000

72、余人，是日本最大的科研办公基地。 CBD专题研究专题研究城市功能之间具有相辅相成的关系，功能过于单调不利于城市健康发展。筑波在建设初期因为商业设施少，很多研究人员仅仅将其作为工作场所，而不愿意在这里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因为常住人口少，夜间消费缺失，导致商业、饮商业、饮食业不发达，食业不发达，而商业设施的缺失又反过来导致众多科研办公机构纷纷迁出筑波，形成了恶性循环，这也是筑波成为世界著名的睡城的原因。 世界知名的睡城世界知名的睡城 筑波筑波 5.6.4、世界各地著名、世界各地著名CBD之共同特征（之共同特征（Common Characteristic）通过对以上三个国家CBD的

73、了解和分析，我们发现成功的CBD都是商务办公、商业零售、餐饮娱乐、旅游等多种产业的复合体。每个地区都有着双面性,白天是商商务务金金融融中中心心,晚上则成为餐餐饮饮娱娱乐乐的的天天堂堂。在这里商商务务功功能能和和商商业业功功能能完完美美结结合合并并良良性性互互动动，共同诠释着CBD的涵义。夜间娱乐文化的兴盛不仅满足了区内人群的娱乐休闲消费需要，而且实质性地赋予CBD个性独特的魅力，大大提升了区域、乃至于整个城市的知名度和美誉度。白天白天商务金融中心商务金融中心夜晚夜晚餐饮娱乐的天堂餐饮娱乐的天堂CBD的的双双面面性性CBD专题研究专题研究5.6.5、北京、北京CBD与世界著名与世界著名CBD之比

74、较分析之比较分析与世界各地著名的与世界各地著名的CBDCBD相比，北京相比，北京CBDCBD也有条件成为国际化大都市的标志。目前也有条件成为国际化大都市的标志。目前CBDCBD区域内商务功区域内商务功能已非常突出，但能已非常突出，但夜间商业特征则相对较弱夜间商业特征则相对较弱。夜间服务的、集中而有特色的餐饮、休闲、娱乐。夜间服务的、集中而有特色的餐饮、休闲、娱乐场所的缺乏使得下班后的商务人群转移分流至其他区域，造成消费力的极大浪费。场所的缺乏使得下班后的商务人群转移分流至其他区域，造成消费力的极大浪费。共同点共同点曼哈顿曼哈顿中环中环筑波筑波北京北京交通条件交通条件规划机构加强了交通运输网的建

75、设，地铁与办公机构相连通过“联动体系”使交通更便利立体交通路网，与城市交通枢纽相连有多条公交和地铁线路通过白天商务特征白天商务特征商务金融中心商务金融中心科研、办公、会展基地商务金融中心夜晚商业特征夜晚商业特征歌舞剧、餐饮西式餐馆、特色酒吧知名睡城无无代表商业街代表商业街百老汇兰桂坊酒吧街无无无成功与否成功与否成功成功失败 ？CBD专题研究专题研究5.7.1、商业街主题、商业街主题 符合CBD商务人士、旅游人群对购物、餐饮、休闲娱乐综合消费场所的需求，充分迎合此类人群的消费习惯，通过艺术、时尚、休闲、音乐及文化等因素的全面体现，使得北京CBD夜间亮亮起来，真正实现北京CBD的国际化、多元化，娱

76、乐化、休闲化、品质化、商业化、高效消费的不夜城； Dawn Avenue （日出日出/ /黎明大道黎明大道） Sunset Avenue （日落大道日落大道）5.7 商业最终定位（商业最终定位（Final Positioning）Dawn Avenue 傍晚后商务、旅游人士休闲娱乐聚会的空间；Dawn 是万般变化当中的一种临界状态，在白天和夜晚交替的时候，这里是不分年代、风格、地域、文化但求品质的中西饮食、高效娱乐休闲；Dawn Avenue 带你体会临界状态的美, 抒发临界状态的烦恼, 遐想临界过后、一切皆有可能的未来生活； 词典中Sunset 的解释是：日落后、傍晚后、黄昏后； Dawn

77、的解释是：日升的、日出的、黎明的； Avenue 的解释是：大道、大路； 我们想，CBD下班后的生活也许才是真正的生活吧。北京北京 日出日出/黎明大道黎明大道（Dawn AVENUE） 本案倡导的是一种“时尚休闲的都市生活”和“随意便捷的消费方式”； 力求打破区域办公人群下班即回家的两点一线的生活模式，满足并延展其 休闲消费需求； 未来消费特点已由第一阶段的“满足基本需求”、第二阶段的“追求服务 品质”，发展到第三阶段“追求一种生活体验”；本案着力打造引导未来 消费趋势的体验式商业环境及服务，是未来时尚生活的样板；主题定位阐释主题定位阐释美国的日落大道位于好莱坞大道，长约27公里，路两旁是绵延

78、的棕榈树和林立的电影广告牌。漫步在日落大道上，随意踏进路边任何一家音像店，看看陈列在柜台上的老唱片，重温多年前让你心动的弦律，遥想一下从这里走出的影视名星，度过一个闲适的下午。比比华华丽丽山山庄庄好好莱莱坞坞日日落落大大道道美国美国 日落大道日落大道（SUNSET BOULEVARD） 日落大道是一条商业街，距离市中心1小时车程。这条街地处西好莱坞，时髦的服装店，饭馆及咖啡厅鳞次栉比。一到晚上，这里又是另外一番景像，各种夜总会、迪厅吸引了成群结队的时尚人士。在这条街，你能见到很多的好莱坞明星。这里有无计其数的俱乐部、迪斯科舞厅、唱片店等与音乐有关的娱乐设施。日落广场位于离日落大道以南，这里不仅

79、有高级商店，还有一些价格适中的咖啡厅和冰淇淋店。而且即使是在街旁的小桌上，你也可以享受一顿美味的午餐。美国美国 日落大道日落大道（SUNSET BOULEVARD） 满足CBD办公人士及旅游观光人群对高效休闲娱乐专署消费场所的需求，充分迎合商务人士的消费习惯，通过艺术、时尚、休闲、音乐及文化等因素的全面诠释，体现未来城市CBD亮点的国际化、综合性，品牌、品味、品质的商业高地；Gala Space（旮旯空间）（旮旯空间）5.7.2、地下商业广场主题、地下商业广场主题Gala SpaceCBD商务人士休闲娱乐聚会的空间商务人士休闲娱乐聚会的空间成为成为CBD区域内唯一引领潮流、时尚消费的高档次休闲

80、娱乐中心；区域内唯一引领潮流、时尚消费的高档次休闲娱乐中心；词典中Gala的解释是：节日的，快乐的，庆祝的。地下商业广场定位阐释地下商业广场定位阐释5.8、商业功能及业态定位、商业功能及业态定位 Planned Functions and Trade Positioning需求决定供给、供给引导需求。未来本案商业功能应以满足目标客户需求为基础，以引领消费风尚、创造细分市场为目标。功能功能业态业态业种业种基基础础功功能能饮食、聚会、商务洽谈、沟通、放松身心功能餐饮、休闲中西餐饮美食、休闲咖啡、茶座、各式快餐、风格酒吧、甜品屋、鲜果养生馆等高尚生活配套功能零售、服务生活便利超市、个人护理用品超市、

81、理容中心、美体养生馆、私人诊所等引引流流功功能能特色商业引流功能餐饮、娱乐、休闲、服务主题餐厅、艺术品廊、个性摄影、魔术培训、休闲书吧、特色酒吧、室内娱乐等市场细分专业功能零售、教育数码新品展售、设计师品牌服装定制、马具、高尔夫用品、户外用品展售、其它特色零售等5.8.1、商业功能及业态、商业功能及业态5.8.2、商业业态比例分配、商业业态比例分配业态业态楼层分布楼层分布面积（面积（M2）所占比例所占比例餐饮B1、1-2F、3F8933.8934%休闲、娱乐B1、1-2F731728%零售B1、1-2F5564.0621%生活配套B1、3F4427.2517%合计合计B1-3F26242.21

82、00%5.8.3、业态组合原则、建议（、业态组合原则、建议（Principles Behind the Mix）相关性互补性遵循租金规律遵循业态特点遵循人流流动规律业态间须相互关联、可产生连带消费，以便共同造市、分享客源业态及商户间需有功能、品牌、服务上的互补，以便满足需求差异具有较高利润率的业态及较高品牌附加值的商户，其对商铺的位置及展示性要求较高，承租能力也较高，其分布必然相对集中且位置较好对目的性消费业态，如娱乐等可适当放在次要楼层且与顺带性消费业态穿插分布，以便引导消费人流商业人流需尽量设置为回流，单项人流不利于留住消费，因此主力店应尽量设置在商业的各个角，以吸引人流在卖场内回转零售零

83、售类作为非目的性消费业态，需要大量人流，需放置在较低楼层的较好位置；餐饮餐饮类作为对于人流具有较好聚集作用之偏目的性业态应当充分利用，考虑到餐饮对硬件配置要求较高，可将其相对集中放置，以减少成本；休闲类及配套类休闲类及配套类的目的性消费特征更为明显，一般放置于人流较少到达的位置，对于私人会所、女性SPA、护理等应该注意私密性。5.8.4、商户组合原则及亮点（、商户组合原则及亮点（Special Features） 本案并非是简单的业态组合，而是新都市生活方式所涉及的一系列相关产品和服务的组合； 本案并非刻意追求单个商品或服务的独特性、唯一性，而是通过独特的商品和组合来满足 潜在需求；各个品牌之

84、间同样是共荣互利、协同造市的关系。 本案并非仅仅是品牌商品的展示及销售窗口，同样是塑造品牌、提升品牌的舞台。A区区B区区D区区C区区E区区E区区美食汇聚区休闲娱乐区主题餐厅区品味生活区特色集市区B1主力客户位置B1整体平面分布整体平面分布5.8.5、商业平面分布及业态组合示意、商业平面分布及业态组合示意A区区B1B1B1特特色色亮亮点点特特色色亮亮点点A区主题区主题 “ FOOD STOP ” “福福 食食 多多”美食汇聚区贝儿多爸爸泡芙工房贝儿多爸爸泡芙工房棒！约翰！棒！约翰！铜罗饼铜罗饼元绿回转寿司元绿回转寿司油渣面油渣面 碗仔翅碗仔翅 车仔面 肠粉肠粉 “镛记镛记” 香港太古城魔术吧创意

85、手工坊手工陶艺吧创意香皂坊B区区休闲娱乐区B1商业平面分布商业平面分布B区主题区主题“ Funfest Mill ” “同乐坊同乐坊” C区区主题餐厅区B1C区主题区主题 “ Fantasy Cafe” “梦想餐厅梦想餐厅”足球主题餐厅曼联Hello Kity主题餐厅海洋主题餐厅D区区品味生活区B1D区主题区主题 “ Live with taste ” “品味生活品味生活”Jenny LouJenny Lous s、绿叶子等精品超市家居饰品E区区E区区特色集市区B1E区主题区主题 “ Everything at your disposal ” “随心所欲随心所欲”上海莱福士上海莱福士Bread

86、 papaWills 伟思美珍香美珍香Hot Dog KingHot Dog King好多客热狗王好多客热狗王每日新鲜每日新鲜楼层楼层主题业态主题业态参考商户参考商户套内建面套内建面（m2）B1美食汇聚区味千拉面、元绿寿司、吉野家等2279.47休闲娱乐区魔术咖啡、陶艺吧等2547.62主题餐饮区主题餐饮区NBA CITY、Hello Ketty餐厅、海底世界餐厅等1679.03品味生活区Jenny Lous、绿叶子等1164.25特色集市区每日新鲜、泡芙工坊、美珍香1406.72小计小计9077.09B1业态组合业态组合 零售酒吧、咖啡展示 生活配套1F 整体平面分布整体平面分布 零售酒吧、

87、咖啡展示生活配套2F 整体平面分布整体平面分布1F-2F建议引进业态：休闲、主题酒吧及特色零售；项目首层对外展示面好，要通过引进有特色并且符合商旅消费人士日常生活、工作习惯的商家，力求突出项目的整体定位；东侧之休闲咖啡、酒吧街兼顾步行街户外座椅的摆放经营；主题餐吧、酒吧、咖啡区安排AB座东侧1F与B1、2F产生互动，在一层留有及餐饮之出入口；建议其它建筑形式为1F2F；零售区主要以眼镜手表、化妆品、IT展示类等高承受租金业态为主；PAGE ONE1F特色亮点特色亮点 零售增加扶梯展示 时尚零售展示时尚零售展示1F2F特色咖啡酒吧街酒吧街名称：酒吧街名称： 漫步街区漫步街区 Sidewalk C

88、afe Drive1F世界各类风格的咖啡、酒吧汇集与此；各类休闲咖啡、酒吧也是CBD区域中最受欢迎的业态；咖啡酒吧类最适合本案产品街区特点；在AB座东侧商街户外做一排休闲座椅，便于消费人群户外用餐；地上酒吧的选择需考虑对楼上公寓的影响，故选择相对安静的酒吧；例如静吧、收藏吧、艺术吧、怀旧吧，将迪吧、演艺吧尽量考虑在B1。 酒吧街的主题：See and to be Seen 语义：我能看到你，你能看到我！我能看到你，你能看到我！ 建议特色咖啡、酒吧街采用1F-2F的 建筑形式特特色色商商业业特特色色商商业业美国猫头鹰餐厅（美国猫头鹰餐厅（HOOTERS）这是一家有独特风格的美式餐厅。猫头鹰餐厅里

89、最吸引人目光的，就是那些年轻漂亮的MM穿着统一的白色运动背心，配上桔色运动短裤，在身边穿梭来去，她们充满活力，健康亮丽，就象球场上的拉拉队，给餐厅增添活力和精彩。HOOTERS为顾客提供新鲜的海鲜，美味可口的三明治、口味纯正的沙拉以及“举世闻名”的辣鸡翅。HOOTERS的厨房是开放式的设计，让餐厅看起来格外明亮，厨师们也会不时地制造出一些小插曲给顾客以惊喜。HOOTERS坚持保留传统，以钢索将顾客的点餐单“飞”进厨房，增添了许多欢乐的用餐气氛。每一个来每一个来H HOOTERS餐厅的消费者，都可以在这个被美女和美食包围的环境里轻松的享受一番餐厅的消费者，都可以在这个被美女和美食包围的环境里轻松

90、的享受一番。蓝蛙餐厅（蓝蛙餐厅（BLUE FROG）木的墙壁，木的桌椅，竹制地板，整体低调而内敛，像一个成熟沧桑的男人，平静的眼睛中，有着太多的故事。这是一家洋溢着异国情调的无国籍美食餐厅。这是一家洋溢着异国情调的无国籍美食餐厅。特特色色商商业业特特色色商商业业乐美颂法国歌舞餐厅乐美颂法国歌舞餐厅 走进乐美颂，它红黑色的内墙是经典的法国歌舞餐厅的色彩。伴随着炫丽的灯光，变幻的音乐，宽大的舞台，热情的舞者，这里就是花都巴黎。当然，在欣赏热力四射的表演同时，更有来自法国的高级厨师精心主理的菜肴，搭配纯粹的各式法国酒。法式鹅肝酱配白葡萄酒在口腔浑然一体的感觉，可是精致法国大餐的一大享受。歌舞餐厅浪漫

91、典雅，法国风情走进乐美颂。歌舞餐厅浪漫典雅，法国风情走进乐美颂。特特色色商商业业特特色色商商业业璐娜餐厅酒吧（璐娜餐厅酒吧（ LUNA ）一家的地中海式餐厅、咖啡屋、音乐酒吧及艺术中心。LUNA休闲轻松的氛围也得益于其极富特色的空间结构，无论是延街弧形的露天酒吧，或是围坐在开放式厨房旁，都可以尽情欣赏热情似火的菲律宾乐队的尽情演出。“既是餐厅又是酒吧既是餐厅又是酒吧”，可以在那里，可以在那里“享用午餐享用午餐”，也可以，也可以“在夜晚泡一下吧在夜晚泡一下吧”。特特色色商商业业特特色色商商业业凡是喜欢拉丁舞的年轻人几乎都知道这里。周末，拉其诺酒吧里面的客人摩肩接踵，被浓浓的拉丁氛围所笼罩着，舞池

92、里的人们随着动感极强的旋律。特特色色商商业业特特色色商商业业LATINOS拉丁酒吧拉丁酒吧1F2F生活配套考虑商业与公寓的互动，根据业主对生活配套的需要，须做；此位置相对其他商业较为隐蔽；初期做零售租金可能不太理想，故做生活配套使用，可提升公寓成熟度；建议该商铺采用1-2F联租的形式；主要业态：银行、药店、便利店、时尚美容美发；Can you 3S全新发型概念店全新发型概念店特特色色商商业业特特色色商商业业美容美发美容美发药店药店干洗店干洗店便利店便利店楼层楼层业态业态参考商户参考商户开店建筑面积（开店建筑面积（m2）套内建面套内建面（m2）1F-2F餐饮西餐、特色餐饮蓝蛙300-500275

93、7.3LUNA酒吧400-500乐美颂法国歌舞餐厅500HOOTERS300-500休闲娱乐咖啡、酒吧、冰淇淋等LAVAZZA100-2001308.72Seattles Best Coffee150Tullys Coffee100Torrefazione Italia200哈根达斯100零售展示珠宝饰品Folli Follie5005564.06高尔夫专卖Taylor Made等200眼镜明朗200-400化妆品超市Sephora600展示体验店SONY CITY400-600生活配套美发中心、个人形象设计、自助银行等200-5001093.63小计小计10723.711-2F 业态组合业态

94、组合康体健身美容SPA培训机构餐饮3F整体平面分布整体平面分布4F商业平面分布商业平面分布餐饮3F-4F：l 作为项目商业的最高层，我们安排了摆放目的性消费较强的业态；l 高端餐饮区引进2-4家大型高端餐饮；l 培训区设置特色培训中心，艺术培训中心等l SPA、美容康体区安排2-3家特色美体养生店，并设置针对女性之SPA与瑜伽馆餐饮3F（ E座座 ）4F（ D座座 ）喜多屋喜多屋葡京茶餐厅葡京茶餐厅香港鸿星香港鸿星锦庐餐饮锦庐餐饮素菜餐厅素菜餐厅康体健身美容SPA培训机构3F（D座）座）YOGA+瑜迦馆VIDAL SASOON形象设计SALOON ESPRIT LOVE NAIL(美甲) 舞蹈

95、教育工作室 语言培训工作室美容SPA医疗机构3F3F特特色色亮亮点点特特色色亮亮点点培训中心培训中心口腔诊所口腔诊所楼层楼层业态业态参考商户参考商户开店面积开店面积套内建面（套内建面（m2）3F-4F餐饮特色中餐锦庐800-15004272.03特色海鲜喜多屋12002000茶餐厅葡京、鸿星茶餐厅1000主题餐厅普罗旺斯的树800-1000美容女性SPA美体养生3S、思妍丽800-10002169.37东方大班2000教育艺术培训Tom Lee800-1000特色培训舞蹈、华尔街英语1000健康诊所瑞尔等300-800小计小计6441.43F-4F 业态组合业态组合区域中两年内与我们条件雷同的

96、项目几乎没有，后来的项目很难再复制模仿；该定位锁定的目标商家丰富，且均有寻求商铺的愿望；项目的定位必将吸引商旅人士及办公白领的聚集，旺盛的人气将促使商铺租金的不断上涨；项目上端为高档公寓，大量外籍人士及高管阶层的聚集将为项目带来直接有效的消费人群，同样繁荣的商业也必将使项目的整体形象有了大幅度的提升；5.9 项目定位对开发商的意义项目定位对开发商的意义项目定位决定了入住的商家及终端的消费人群，在给开发商带来良好口碑的同时也带来了一系列的挑战；经营的商户大部分为餐饮、娱乐商户，其经营时间较长，对未来的经营管理提出了挑战，增加了经营的成本；该定位决定了项目的投入回报是长期性的，不能在短时间内回收大

97、量的现金；5.10 项目定位给开发商带来的挑战项目定位给开发商带来的挑战6、产品规划及设计建议、产品规划及设计建议Product Planning and Design Concept 6.1、外部、外部人流及车流人流及车流动线建议；动线建议；6.2、内部、内部B1层层水平交通及人流动线水平交通及人流动线建议；建议；6.3、内部各层、内部各层竖向交通及人流动线竖向交通及人流动线建议；建议；6.4、硬件设施硬件设施的设置布局建议；的设置布局建议；6.5、绿化、小品绿化、小品选择及设置建议；选择及设置建议；6.6、外立面设置建议；、外立面设置建议；6.1、外部人流及车流动线建议、外部人流及车流动线

98、建议SOHOSOHO尚都尚都SOHOSOHO尚都尚都世贸天阶世贸天阶车流动线人流流动线停靠港湾本案地下出入口东东大大桥桥路路3.2.13.2.1、B1B1水平交通及人流动线建议水平交通及人流动线建议6.2、内部、内部B1层水平交通及人流动线建议；层水平交通及人流动线建议；车流动线人流动线B1原有商业竖向交通新增商业向下滚涕新增户内向下步行梯6.3、竖向交通建议、竖向交通建议1F竖向交通竖向交通B1竖向交通竖向交通新增户内向下步行梯原有商业竖向交通新增商业向下滚涕卸货区卸货区D座1FD座2FD座座 1-2F 竖向交通竖向交通C栋门厅E座2FE座1FE座座 1F1F-2F 竖竖向交通向交通新增地下

99、滚梯新增户内地下步行梯（预留）新增户内地上步行梯（预留）其他B栋门厅A栋门厅D、E座座 3F 竖向交通及水平动线竖向交通及水平动线E座3FD座3FD座座B1-1F竖向交通竖向交通D座1FD座B12321新增地下滚梯原有地下滚梯原有地下步行梯新增户内地下步行梯（预留）132E座座B1-1F竖向交通竖向交通E座1FE座B123146.4、硬件设施布局建议、硬件设施布局建议燃气高消耗区（明火区）燃气消耗区（明火区）无燃气区排烟区注：本案商业风火水电用量建议见附件一；6.5、园林绿化建议、园林绿化建议6.6、商业外立面设计建议、商业外立面设计建议商业外立面设计需满足三个基本功能；商业外立面设计需满足三

100、个基本功能；视觉冲击力（吸引力）现代商业气息（商业氛围及档次）具备充分的商业广告位（经济效益）立面改进建议立面改进建议1、项目4层连廊的南北面，建议设置LCD电子 屏幕，增强动感，以便吸引南北两侧人流；2、统一设计商业街（商务中心4号路）东西两侧 的立面店头广告；3、增添商业街（商务中心4号路）东西两侧外立 面的活泼元素，增强商业氛围。7、租金建议及收入预测、租金建议及收入预测Financial Analysis 7.1 租金建议租金建议7.1.1 租金推导思路租金推导思路商业地产的价值在于它能在持续经营的过程中不断的创造利润，各类商业物业的租金也由此产生。既然物业租金产生于商业运营收入，那么

101、我们在探讨租金的时候将从实操角度出发，依据项目未来经营商户可能承受的租金水平来推导项目的整体租金，具体思路如下：各业态目标商户首年月均营业额月均营业额目标商户租金费率租金费率（月租金占营业额的百分比）目标商户首年首年月均租金月均租金目标商户一般承租面积各业态目标商户首年日均租金首年日均租金本案商业整体整体租金均价租金均价加权平均加权平均7.1.2 首年租金预测首年租金预测注：表中引用面积按照发展商提供的平面图数据计算 遵循商业定位，我们选取各业态的主力品牌商户（主力店商户）主力品牌商户（主力店商户）作为推导依据。 主力商户在承租面积、盈利能力、承租能力方面都具有行业代表性行业代表性。 本次推算

102、所引用的商户月均营业收入是指经营初期的一般盈利水平经营初期的一般盈利水平。业态业态总面积总面积（套内（套内M2）楼层分布楼层分布目标品牌商户目标品牌商户承租面积承租面积（M2）月均营业额月均营业额（元）（元）租金费率租金费率月均租金月均租金（元）（元）单位单位 日租金日租金大型餐饮4272.033F、4F锦庐、潮皇食府1200144000010%1440004.0 休闲餐饮3588.19B1、1-2F一茶一座、真功夫30060000012%720008.2 主题餐饮1679.03B1Hello Kitty餐厅50050000018%900006.0 休闲娱乐2547.62B1魔术咖啡吧1501

103、8000015%270006.0 特色集市1406.72B1每日新鲜、泡芙工坊307500018%1350015.0 主题酒吧2757.3B1、1-2FBLUE FROG40080000012%960008.0 品牌、特色零售5564.061-2FSEPHORA30078750012%9450010.5 零售类生活配套600B1绿叶子超市60011250008%900005.0 564.25澳西奴、特百惠507875020%1575010.5 服务类生活配套32633F思妍丽60081000010%810004.5 合计合计26242.27.5 首年建议租金：7.5元元/天天/平方米平方米(套

104、建）套建）假设本案为销售型物业，依据市场可接受的8%-10%的商业物业投资回报率计算，本案 B1-4F、共 5 层的商业物业的销售均价销售均价预计为：2.74-3.42万元万元/平方米平方米商铺需要养是不争的事实，新兴商业在开业的首年的盈利水平一般是正常营业期的60%-70%。随着商业的逐渐成熟，商户盈利能力将逐步提高，大致经过两年左右的时间经营将步入正轨，因而租金递增的周期也大致遵循这一时间规律。7.1.3 租金递增预测租金递增预测备注：1、为便于计算，各业态以各自签约时间周期为租金递增周期。考虑到实际递增周期可能短于签约时间，因而将租期 长的业态的租金递增率提高相应的比例，以便在合同后期集

105、中体现总的递增量。2、租金递增率为保守估计，具体递增情况将视商业实际运作情况而定。业态业态总面积总面积（套内（套内m2）租期租期首期租金首期租金递增方式递增方式首期递增率首期递增率二次递增率二次递增率三次递增率三次递增率大型餐饮4272.03842、3、310%8%5%休闲餐饮3588.1938.21、1、110%8%5%主题餐饮1679.03562、1、110%8%5%休闲娱乐2547.62361、1、18%5%3%特色集市1406.722151、1、110%5%5%主题酒吧2757.3582、1、110%8%5%品牌、特色零售5564.06210.51、1、110%5%5%零售类生活配套6

106、00552、1、18%5%3%564.25210.51、1、110%5%3%服务类生活配套326354.52、1、18%5%3%总计总计/均价均价26242.27.57.2 租金收益预测租金收益预测备注：上述收入预算是基于完整财政年度的计算，未考虑免租期及招商率。备注：上述收入预算是基于完整财政年度的计算，未考虑免租期及招商率。面积面积第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年第第 7 年年第第 8 年年第第 9 年年第第 10 年年餐饮租户餐饮租户3年期3588.198.29.09.710.210.711.311.811.811.811.85年期16

107、79.036.06.06.67.17.57.98.38.38.38.38年期4272.034.04.04.44.44.44.84.84.85.05.0年租金小计年租金小计9539.25 20,653,692 21,727,637 23,664,133 24,625,639 25,513,877 26,995,398 27,974,680 27,974,680 28,345,167 28,345,167 零售租户零售租户2年期6128.3110.511.612.112.713.414.014.714.714.714.75年期6005.05.05.45.75.86.06.26.46.46.4年租金

108、小计年租金小计6728.31 24,581,748 26,930,423 28,309,794 29,725,284 31,186,713 32,720,469 34,330,146 34,370,852 34,370,852 34,370,852 娱乐租户娱乐租户2年期1406.7215.016.517.318.219.120.121.121.121.121.13年期2547.626.06.56.87.07.27.47.77.77.77.75年期2757.38.08.08.89.510.010.511.011.011.011.0年租金小计年租金小计6711.64 21,332,396 22,

109、548,918 24,078,930 25,422,031 26,562,799 27,756,694 29,006,257 29,006,257 29,006,257 29,006,257 服务类生活服务类生活配套配套5年期32634.54.54.95.15.35.45.65.75.75.7年租金小计年租金小计3263 5,359,478 5,359,478 5,788,236 6,077,647 6,259,977 6,447,776 6,641,210 6,840,446 6,840,446 6,840,446 Total26242.2 71,927,314 76,566,456 81,

110、841,093 85,850,602 89,523,366 93,920,337 97,952,292 98,192,235 98,562,722 98,562,722 单位租金单位租金 7.51 7.99 8.54 8.96 9.35 9.81 10.23 10.25 10.29 10.29 假设：1、所有商户统一免租期为3个月； 2、首年招商率为70%； 3、本物业将于2008年9月31日正式交用则本项目交用当年及前十个经营年度的租金收入分别为（不含物业管理及商业推广费用）：年份年份出租面积出租面积出租比例出租比例租金单价租金单价租金收入租金收入2008200818369.5470%7.5

111、1￥12,414,851 2009200923617.9890%7.51￥64,734,582 2010201026242.2100%7.99 ￥76,566,456 2011201126242.2100%8.54￥81,841,093 2012201226242.2100%8.96 ￥85,850,602 2013201326242.2100%9.35 ￥89,523,366 2014201426242.2100%9.81 ￥93,920,337 2015201526242.2100%10.23 ￥97,952,292 2016201626242.2100%10.25 ￥98,192,235

112、 2017201726242.2100%10.29 ￥98,562,722 2018201826242.2100%10.29 ￥98,562,722 商业运营前十年的套建租金均价为：RMB9.2/天天/平方米平方米。B1-4F共5层商业租金均价，不含物业管理及商业推广费用。附：世界城售楼处商业规划售楼处基本资料：世界城售楼处世界城售楼处位置临近东大桥路一侧，扼守本案西侧主入口楼层地上1-2层面积总建筑面积：1171.18m21F536.28m22F634.9m2面宽、进深55m大面宽；11.4m进深。方便展示和室内布局1F2F适合业态：适合业态：产品功能及形象展示、销售餐饮、娱乐 美容、私人诊

113、所等高端服务业IT数码新品展售汽车展售楼盘展售美容理疗中心牙科、眼科诊所健康体检中心主题演艺酒吧特色餐饮售楼处定位分析：售楼处定位分析：p产品优点：产品优点：1、建筑具有独栋商业独栋商业的绝对优势；2、易组合组合、易改造改造；3、规模适用性适用性较强，适合多种业态经营；u产品缺点：产品缺点：1、不邻主路，有建筑遮挡；2、商业展示面有限，业态可选择性较少；3、停车位不足，制约经营发展；定位考虑依据 本建筑首先作为世界城售楼处，后期租户最好考虑与商家产生一定互动； （装修氛围、改造工程、知名度等互动） 最好选择商户能在前期为售楼处提供一定的支持服务； 需考虑与未来本案整体商业产生互动；本案售楼处定位为：休闲咖啡餐吧此类商家在售楼期间，可以提供适合到位的配套服务；此类商家要具有较高的知名度，能够烘托本案整体知名度及档次定位；在后期正常经营阶段，此商家将成为本案商业的标签；