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1、万科工程万科工程项目目计划管理体系介划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理常见的问题：计计划管理体系不完善划管理体系不完善案例：案例：经营经营目目标计标计划与划与业务实业务实施施计计划脱划脱节节，未分解，未分解业务实业务实施施计计划缺乏划缺乏统统一管理一管理案例：案例：业务实业务实施施计计划不完善，存在疏漏或划不完善，存在疏漏或协协同矛盾同矛盾业务实业务实施施计计划缺乏划缺乏过过程管理程管理案例：案例：业务实业务实施施计计划划过过程缺乏跟踪、程缺乏跟踪、评评估及考核估及考核万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划
2、管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理的基本流程：计计划、划、执执行、行、评评估、改估、改进进万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理的方法：计计划管理方法的基本定位划管理方法的基本定位运用目运用目标标管理、管理、责责任管理与任管理与过过程管理的方法，程管理的方法，对对公司的公司的经营经营管理活管理活动进动进行全面行全面规规划、跟踪划、跟踪和和调调整整万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 目目标标管理管理分析并形成公司分析并形成公司战战略与略与项项目目经营发经营发展目
3、展目标标层层层层分解至相关分解至相关业务业务部部门门 责责任管理任管理相关相关业务业务部部门门制定各自保障目制定各自保障目标实现标实现的作的作业计业计划划汇总评汇总评价各部价各部门门作作业计业计划的合理性，划的合理性，评评价不同价不同业务业务计计划之划之间间的的协协同性和保障性，根据同性和保障性，根据项项目开目开发发流程制流程制定定总总体体协协同的同的项项目开目开发发任任务书务书（或称（或称项项目开目开发发计计划、划、项项目开目开发发大大纲纲）万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 过过程管理程管理跟踪公司跟踪公司战战略与略与项项目目经营发经营发展目
4、展目标标的的执执行情况行情况评评估各部估各部门门作作业计业计划划执执行情况及合理性行情况及合理性调调整目整目标计标计划划对对各部各部门门的作的作业计业计划做出划做出协协同的同的调调整整 系系统统管理管理 持持续续改改进进万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 房地产企业计划管理应当解决的问题：公司的生存与公司的生存与发发展的展的战战略性略性规规划划问题问题当年度公司当年度公司层层面的面的经营经营与管理安排与管理安排问题问题项项目的开目的开发经营发经营工作工作计计划划问题问题围绕项围绕项目开目开发经营发经营的的专业专业作作业计业计划划问题问题公司、公司
5、、项项目和目和专业计专业计划的划的协协同，以及各同，以及各时间时间段工作任段工作任务务的沟通落的沟通落实问题实问题万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍房地产企业三级计划管理体系的框架月度工作月度工作计计划任划任务书务书企企企企业业三年或五年三年或五年三年或五年三年或五年经营计经营计划划划划项项目开目开发发工作工作指指导书导书人力人力资资源源工作指工作指导书导书总经总经理理办办公室公室年度年度工作工作目目标标及及计计划划财务财务管理管理部年部年度工度工作目作目标标及及计计划划项项目目售售后后服服务务计计划划项项目目营营销销销销售售计计划划项项目目竣竣工工验验收收计计划划项项目
6、目配配合合销销售售计计划划项项目目分分包包、材材料料计计划划项项目目施施工工报报建建计计划划项项目目工工程程进进度度计计划划项项目目报报批批报报建建计计划划项项目目设设计计计计划划人力人力资资源源部年部年度工度工作目作目标标及及计计划划其它其它专业专业部部门门年度年度职职能能工作工作目目标标及及计计划划土地土地储备储备工作指工作指导书导书二二级计级计划：以划：以管理管理为为主主线线三三级计级计划：划：专业专业部部门围绕项门围绕项目目的作的作业计业计划划分解分解分解分解分解分解分解分解分解分解财务财务（利（利润润/ /资资金金/ /销销售）工作指售）工作指导书导书一一级级计计划：划：以企以企业发
7、业发展目展目标为标为主主线线万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划框架（一级计划）：、 公司内外公司内外环环境分析境分析、 公司的公司的战战略目略目标标、 公司的公司的经营经营目目标标、 公司公司经营经营控制性控制性计计划划万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 外部环境分析：深圳及珠江三角洲房地深圳及珠江三角洲房地产产市市场场状况及状况及趋势趋势一、国家及当地区域的一、国家及当地区域的经济环经济环境境1 1、国家及区域、国家及区域经济发经济发展展态势态势A A、经济发经
8、济发展形展形势势B B、珠三角房地、珠三角房地产发产发展潜力城市分析和深圳城市定位展潜力城市分析和深圳城市定位2 2、区域房地、区域房地产发产发展展态势态势万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道A A、深圳市城市、深圳市城市发发展展规规划划B B、深圳市房地、深圳市房地产产供需供需总总量及量及趋势趋势分析分析C C、深圳市人口、深圳市人口现现状及状及购购房客房客户趋势户趋势分析分析3 3、国家及当地政府房地、国家及当地政府房地产产政策政策A A、土地供、土地供应应政策政策B B、税收政策和金融政策、税收政策和金融政策4 4、客、客户户需求的需求的变变
9、化与化与趋势趋势分析分析万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道2 2、潜在、潜在竞竞争争对对手的手的发发展展战战略：略：A A、合生、合生创创展展B B、中国海外、中国海外C C、和、和记记黄埔黄埔D D、金地地、金地地产产E E、以上海以上海为为中中心的心的长长江三江三角洲拓展区角洲拓展区域域以北京以北京为为中中心的心的环环渤海渤海地区地区以深圳、广州以深圳、广州为为中心的珠江中心的珠江三角洲拓展区三角洲拓展区域域万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 内部资源与环境分析：一、企一、企业
10、经营业经营能力与能力与项项目目资资源源现现状状二、企二、企业业人力人力资资源源现现状状三、企三、企业资业资金状况金状况四、企四、企业业管理状况管理状况万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 企业三年经营计划 公司经营控制性计划：、利、利润润控制性控制性计计划划、销销售控制性售控制性计计划划、资资金控制性金控制性计计划划、土地、土地储备储备控制性控制性计计划划、人力、人力资资源控制性源控制性计计划划、各、各项项目开目开发发控制性控制性计计划划万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 企业开发任务书（项目开发计划
11、）的框架： 编编制制说说明明 项项目章程目章程 总总体体经营经营要求要求 资资金金 质质量量 项项目目组织组织架构架构 工作工作职责职责分解分解 成本控制要求成本控制要求 项项目开目开发发里程碑里程碑 项项目未决事目未决事项项 专业计专业计划划编编制制时间时间万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 企业三级计划的制定与审批：一一级计级计划：企划：企业业三年或五年三年或五年经营计经营计划划由公司由公司计计划管理工作划管理工作组组或运或运营营管理部管理部门编门编制，公司决制，公司决策策层层及各及各业务业务主管副主管副总审议总审议，总经总经理理签发签发二二
12、级计级计划：划：项项目开目开发发工作指工作指导书导书由公司相关由公司相关责责任部任部门拟门拟稿，稿，项项目目经经理部与各理部与各专业专业部部门门协调协调后后汇总拟汇总拟稿，各稿，各业务业务主管副主管副总总复核，复核，计计划管理工划管理工作作组审组审核，公司核，公司总经总经理理签发签发万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道三三级计级计划：各划：各专业专业部部门围绕项门围绕项目的作目的作业计业计划划各各专业专业部部门拟门拟稿，稿，项项目目总经总经理理审审核，核，计计划管理工作划管理工作组组签发签发万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万
13、科工程进度管理的破解之道 企业三级计划的执行与检查：万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划分级编制的要求：1 1、项项目工程目目工程目标计标计划：划：2 2、项项目工程目工程总总控控计计划：划：3 3、项项目施工目施工进进度控制度控制计计划：划：4 4、项项目工程保障目工程保障计计划：划：5 5、项项目工程目工程专项计专项计划：划：万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划：编编制目的：制目的：确定确定项项目开目开发发周期，核定周期，核定项项目目资资金需求和开金需求和开发发周期成
14、周期成本、控制本、控制项项目目经营风险经营风险编编制制时间时间：对对企企业业意向土地或意向意向土地或意向项项目目进进行投行投资资分析或分析或项项目可研目可研阶阶段段万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划：编编制依据：制依据：项项目开目开发经营发经营目目标标、设计设计部部门门提供的提供的规规划划设计设计草案草案（明确（明确产产品品类类型、型、层层数、数、结结构形式、市政配套要求）构形式、市政配套要求）和和设计设计目目标计标计划划编编制制责责任部任部门门：企企业业工程管理部（工程管理部（项项目工程部此目工程部此时还时还未成立）未成立）万
15、科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道工程保障深度：概念工程保障深度：概念设计设计方案完成、方案完成、规规划划设计设计方案完方案完成、成、规规划划设计设计方案方案报报批完成、批完成、扩扩初初设计设计方案完成、施方案完成、施工工图设计图设计完成、施工完成、施工图设计强审图设计强审完成完成编编制深度要求（制深度要求（应应包括的基本内容）：包括的基本内容）：工程深度：工程深度：项项目开工、目开工、结结构构0.000.00、达到、达到预预售售许许可条可条件、件、结结构封构封顶顶、外檐落架、道路市政景、外檐落架、道路市政景观观工程、分工程、分户户验验收、取得收、
16、取得项项目竣工目竣工备备案、案、项项目交付目交付项项目保障深度：目保障深度：获获取土地或取土地或项项目、取得土地目、取得土地证证、项项目目市市场场定位完成、定位完成、项项目目产产品定位完成、取得品定位完成、取得规规划划证证可可证证、确定确定总总承包承包单单位、开工手位、开工手续续和和质质量量监监督登督登记记等等万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：项项目工程目目工程目标计标计划划应应考考虑虑春春节节、雨季、冬施、雨季、冬施、两收及群体工程两收及群体工程带带来的影响，来的影响，规规避避项项目开目开发发风险风险万科工
17、程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划：编编制目的：制目的：确定确定项项目工程目工程实实施方案和施方案和实实施施计计划，划，组织协组织协同各同各业务业务部部门门保障工程保障工程总总控控计计划的划的实现实现编编制制时间时间：扩扩初初设计设计方案方案评审评审完成或完成或单单体方案体方案报报建完成建完成万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程总控计划：编编制依据：制依据：设计设计部部门门提供的提供的扩扩初初设计设计方案或方案或单单体体报报建方案、建方案、销销售售部部门门提供的提供的销销售分期方
18、案和售分期方案和销销售开售开盘计盘计划、成本采划、成本采购购部部门门提供的成本控制及招提供的成本控制及招标标采采购购要求要求编编制制责责任部任部门门：已确定的已确定的项项目工程部目工程部经经理或企理或企业业工程管理部（工程管理部（项项目工目工程部此程部此时还时还未成立）、相关配合保障未成立）、相关配合保障业务业务部部门门万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道编编制深度要求（制深度要求（应应包括的基本内容）：包括的基本内容）：工程深度：在工程深度：在项项目工程目目工程目标计标计划的基划的基础础上上1 1、划分施工流向、划分施工段和施工、划分施工流向、划
19、分施工段和施工层层2 2、分解施工、分解施工过过程、确定施工工序程、确定施工工序顺顺序序3 3、估算工程量、确定各、估算工程量、确定各项项工序所需工序所需时间时间4 4、确定各、确定各项项工序的关工序的关键键关系，关系，进进行工序行工序优优化化5 5、分析关、分析关键线键线路、关路、关键节键节点点6 6、分析甲分包、甲供、分析甲分包、甲供货进场货进场作作业业要求及工期要求及工期万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道编编制深度要求（制深度要求（应应包括的基本内容）：包括的基本内容）：项项目工程保障目工程保障计计划：依据划：依据项项目工程目工程总总控控计
20、计划的划的输输出条件出条件1 1、图纸进场计图纸进场计划（划（强审强审后、二次后、二次设计设计等）等）2 2、项项目目报报批批报报建建计计划划3 3、总总分包、分包、监监理理进场计进场计划划4 4、甲供物、甲供物资进场计资进场计划划5 5、设计设计封封样样确确认计认计划划6 6、成本限价、成本限价计计划划7 7、招、招标标采采购计购计划划万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道项项目工程保障目工程保障计计划：依据划：依据项项目工程目工程总总控控计计划的划的输输出条件出条件8 8、售楼、售楼处处建建设计设计划划9 9、精装、精装样样板板间间、销销售展示区
21、建售展示区建设计设计划划1010、市政景、市政景观进场观进场建建设计设计划划1111、市政能源开通、市政能源开通计计划划1212、竣工、竣工验验收收计计划划万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道项项目工程目工程总总控控计计划的划的审审核：核：项项目工程目工程总总控控计计划（初稿）：划（初稿）：工程管理部工程管理部经经理理审审核、主管工程副核、主管工程副总审总审批同意初稿批同意初稿项项目工程保障目工程保障计计划：划：相关相关业务业务部部门经门经理理审审核核项项目工程目工程总总控控计计划划综综合合评审评审：主管工程副主管工程副总组织总组织召开召开总总控控
22、计计划和保障划和保障计计划的划的综综合合评审评审，相关相关业务业务部部门经门经理参与。确理参与。确认认后后报报公司公司总经总经理理审审批批万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划编制的误区：项项目工程保障目工程保障计计划需要的是各相关划需要的是各相关业务业务部部门门的的业务业务作作业计业计划，而不是目划，而不是目标标成果成果计计划划门门窗招窗招标标采采购计购计划示例：划示例：门门窗成本限价确窗成本限价确认认、门门窗型材招窗型材招标标采采购购完成、完成、门门窗窗二次二次设计设计完成、完成、门门窗五金配件窗五金配件设计设计封封样样确确认认
23、、考察、考察入入围单围单位、确定投位、确定投标标入入围单围单位、位、门门窗招窗招标标文件文件编编制、制、门门窗招窗招标标文件确文件确认认、发标发标、技、技术标术标答疑、回答疑、回标标、技、技术标术标、经济标评审经济标评审、定、定标标。门门窗型材窗型材发货发货、门门窗生窗生产产加工、加工、门门窗到窗到场场（分批次（分批次进场进场方案）方案）万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程保障计划编制的误区：项项目工程保障目工程保障计计划划应应考考虑虑内部内部评审评审周期、合周期、合约签订约签订及及审审批周期、施工准批周期、施工准备备周期、周期、总总分包
24、分包现场现场工序交接周期等工序交接周期等项项目工程保障目工程保障计计划划应应考考虑虑政府、行政府、行业业管理部管理部门审门审批存在着一定的不确定性批存在着一定的不确定性万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划：编编制目的：制目的：指指导导施工施工单单位施工，位施工，约约定关定关键键工序、关工序、关键线键线路、关路、关键键节节点控制要求点控制要求编编制制时间时间：施工施工图图出出图图后（可不必完成施工后（可不必完成施工图强审图强审）万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计
25、划：编编制依据：制依据：施工施工图图及及项项目工程目工程总总控控计计划划编编制制责责任部任部门门：项项目工程部目工程部万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道编编制深度要求（制深度要求（应应包括的基本内容）：包括的基本内容）：深度：在深度：在项项目工程目工程总总控控计计划的基划的基础础上核定修正并增加上核定修正并增加1 1、按、按层层、按工序、按工种确定施工、按工序、按工种确定施工顺顺序序2 2、分析、分析总总包包单单位不同位不同阶阶段基段基础础人（工种）、机、料需求人（工种）、机、料需求3 3、明确技、明确技术术方案先行、工程方案先行、工程样样板、板
26、、总总分包工序交接、分包工序交接、 隐隐蔽工序蔽工序验验收等企收等企业业工程管理要求工程管理要求万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划需要关注的环节：合理的施工技合理的施工技术间术间歇必歇必须须予以考予以考虑虑： 桩桩基：成基：成桩桩后后2828天达到天达到龄龄期，开始期，开始试桩试桩 砼砼：混凝土：混凝土浇捣浇捣后后强强度达到度达到1.2N/1.2N/2 2后才能上人后才能上人 加气加气块块砌筑：砌筑前砌筑：砌筑前1 1天天应浇应浇水湿水湿润润，1 1天内砌筑天内砌筑 高度不得超高度不得超过过1.51.5米，米，2 2天砌完，
27、天砌完，7 7天后天后顶砖顶砖，1515天天 后（含后（含顶砖顶砖的的时间时间）才能开始粉刷）才能开始粉刷万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 防水：表干防水：表干时间时间（聚氨（聚氨酯酯8h8h、JSJS防水涂料防水涂料4h4h）和）和 实实干干时间时间（聚氨（聚氨酯酯24h24h、JSJS防水涂料防水涂料8h8h） 地坪：养地坪：养护护7 7天后方可上人天后方可上人 分分层层粉刷：分粉刷：分层层粉刷，每粉刷，每层间层间隔隔5 5天天 内内墙墙剔槽填塞：内剔槽填塞：内墙墙剔槽填塞加剔槽填塞加钉钉抗裂抗裂钢丝钢丝网后，网后， 5 5天后方可分天后方
28、可分层层粉刷粉刷万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目施工进度控制计划需要关注的环节：对对有有龄龄期、期、陈陈化期要求的乙供材料化期要求的乙供材料应约应约定定进场进场： 轻质轻质砌砌块块：轻质轻质砌砌块块多多为为水泥胶凝增水泥胶凝增强强的的块块材，以材，以 2828天天强强度度为标为标准准设计强设计强度。度。龄龄期达到期达到2828天之前，含天之前，含 水量水量过过高，自身收高，自身收缩较缩较快，快，2828天后收天后收缩趋缓缩趋缓 EPS EPS保温板：保温板： EPSEPS保温板在自然保温板在自然环环境中的自身收境中的自身收缩缩 变变形形时
29、间长时间长达达6060天。在自然天。在自然环环境条件下境条件下4242天或天或6060 蒸汽养蒸汽养护护条件下条件下5d5d的自身收的自身收缩变缩变形可以完成形可以完成99%99%以以 上。因此要求上。因此要求EPSEPS保温板在自然保温板在自然环环境条件下境条件下4242天或天或 6060蒸汽养蒸汽养护护条件下条件下5 5天后再上天后再上墙墙万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍万科工程进度管理的破解之道 项目工程计划管理的要点：编编制工程制工程制工程制工程总总控控控控计计划划划划编编制施工制施工制施工制施工进进度控制度控制度控制度控制计计划划划划进进度控制度控制度控制度控制审审核供方核供方核供方核供方计计划划划划监监督督督督进进度度度度执执行情况行情况行情况行情况供方供方供方供方进进度整改度整改度整改度整改工期工期工期工期奖罚奖罚编编制工程采制工程采制工程采制工程采购计购计划划划划编编制制制制报报批批批批报报建建建建计计划划划划万科工程项目计划管理体系介绍万科工程项目计划管理体系介绍
