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1、房地产法学房地产法学 PPT课件课件Real Estate Law 9 二、关于土地有偿使用二、关于土地有偿使用 关系中的纠纷关系中的纠纷（一）土地使用权出让纠纷出让方主体不合格的客体不合法的程序不合规定的（二）土地使用权转让纠纷（二）土地使用权转让纠纷1、转让方主体不合格的；2、客体不合法的；3、转让方未执行出让合同约定的投资开发要求的；4、转让建设项目不合规定的；5、转让合同约定的年限不合规定的；6、擅自改变土地用途的；7、拖延办理手续的；8、重复签订转让合同的。（三）土地使用权租赁纠纷（三）土地使用权租赁纠纷（四）土地使用权抵押纠纷（四）土地使用权抵押纠纷1、不合法定程序要求的；2、重复
2、抵押的；3、以划拨土地使用权抵押的。 四、关于城市房屋拆迁四、关于城市房屋拆迁 中的纠纷中的纠纷（一）处理方式（二）几种具体拆迁纠纷的处理1、被拆迁房屋的产权、债权纠纷2、临时安置纠纷3、拒迁、拖迁纠纷4、回迁纠纷 五、关于房屋买卖、预售五、关于房屋买卖、预售 关系中的纠纷关系中的纠纷最高人民法院在年月日发布了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释），对于商品房买卖做了进一步的规定。其要点包括以下四个方面： （一）商品房广告的约束力（一）商品房广告的约束力第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说
3、明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 （二）（二）三种惩罚性赔偿惩罚性赔偿第一种惩罚性赔偿，是第八条与第九条规定的双倍赔偿。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条第九条出卖人订立
4、商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第二种情况，是第十四条规定的房屋交付面积与约定面积不符时的双倍赔偿。惩罚性赔偿的第二种情况惩罚性赔偿的第二种情况第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定
5、不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 惩罚性赔偿的第三种情况惩罚性赔偿的第三种情况第十六条当事人以约定的违约金
6、过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 （三）商品房买卖合同的（三）商品房买卖合同的 效力问题效力问题解释根据合同法的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有合同法第条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。 预售
7、许可证明与合同效力预售许可证明与合同效力第二条出卖人未取得商商品品房房预预售售许许可可证证明明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登登记记备备案案手手续续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。恶意串通的合同无效恶意串通的合同无效第十条买受人以出卖人与第三人恶意串恶意串通通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品
8、房买卖合同无效的，应予支持。（四）商品房的交付（四）商品房的交付 商品房的交付，是开发商在商品房买卖合同中承担的主要义务之一。在合同法中，交付分为现实交付与观念交付两种形式。交付具有重要的法律意义，是房屋风险转移的标志。同时，交付房屋不等于完成交付义务，在商品房买卖中，更重要的是转移所有权。因此，开发商应当协助买方人办理土地使用权变更和房屋产权登记手续。只有转移了所有权，开发商才完成了合同的主要义务。交钥匙即为转移占有解释第条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务
9、，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。办理房屋权属证书办理房屋权属证书第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。 第十四章第十四章 违反房地产法违反房地产法 的责任的责任第一节房地产关系中的法律责任概述一、房地产违法行为（一）房地产违法行为的概念和种类（二）违法主体二、房地产法律责任的形式民事责任行政责任刑事责任 第二节第二节 几种具体情况下几种具体情况下 的法律责任的法律责任一、关于土地管理方面的法律责任二、关于基本农田保护方面的法律责任三、关于城市房地产管理方面的法律责任四、关于城市房屋拆迁管理方面的法律责任本学期课程结束谢谢大家！谢谢大家！
