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1、淮安市区房地产市场运营概况城市宏观城市经济淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大已进入城市城市GDP（亿元）分数人均GDP（元）分数三产比重%分数固定资产投资(亿元)分数居民人均可支配收入（元）分数城镇化率%分数总分苏州17319.51131596001356.4125629.612506031375.81174南京11715.1121411031159.7136215.213481041282.31374无锡10511.8111607001251.5114967.5194645311761266常州6622.2881
2、405171051.1103896.37418791071.81055南通7734.641010590374884959.21033011866.03750镇江4105.364128800947.172694.36337169970.5941徐州6605.95975611547.365277.031124535463.8540扬州5064.926112559845.943690.09631370766.05839泰州4744.53510205864753623.33530944664.93633盐盐城城5082.69770182444.534278.5824463362.9429宿迁2610.
3、94153317140.812194.2120756158.516淮安3387.43369130348.392839.55424934561.25226连云港2640.31258577243.422603.63223302261.7313未进入城市城市经济年度年度GDPGDPGDP增速增速人均人均GDP增速增速固定资产固定资产投资投资增速增速房地产投房地产投资资增速增速城镇非私营单城镇非私营单位在岗职工年位在岗职工年平均工资（元）平均工资（元）增速增速户籍人口户籍人口(万万人人)常住人口常住人口(万人万人)城镇化率2011年1690351811009.99275.8736982543.2448
4、0.3452.00%2012年1920.9113.66%3999213.67%1247.9923.56%280.551.70%4196613.48%546.81480.353.50%2013年2155.8612.23%4477411.96%1453.0516.43%312.2211.29%455258.48%552.96482.6955.10%2014年2455.3913.89%5073613.32%1795.7323.58%357.6614.55%5036810.64%560.25485.2156.50%2015年2745.0911.80%5646011.28%2203.2422.69%28
5、3.69-20.68%552329.66%564.45487.258.20%2016年304811.03%6244610.60%2535.1915.07%321.4113.30%581115.21%567.5648959.70%2017年3387.4311.14%6910310.66%2839.5512.01%303.06-5.71%611075.16%560.9491.461.25%盐城盐城2017年年5082.75082.76.80%6.80%70182701826.70%6.70%4278.54278.510.20%10.20%426.7426.719.00%19.00%61336613
6、365.20%5.20%826.15826.15724.22724.2262.90%62.90%异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增速-5%-5%5%5%15%15%25%15%25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP5%5%10%5%10%10%15%15%20%20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%15%房地产投资/固定资产投资15%15%15%22%22%30%30%37%37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%25%17年淮安GDP3387.43亿，全省排名11位
7、，人口规模适中，属于典型的人口输出型城市；横向与盐城相比，经济与人口远低于盐城，但淮安城区规模与城区人口远大于盐城城市经济淮安VS江苏13城：淮安宏观经济指标在省内偏后，在其余未进入地级市中相对靠前，在苏北区域城市规模大，城区人口基数大已进入城市城市GDP（亿元）分数人均GDP（元）分数三产比重%分数固定资产投资(亿元)分数居民人均可支配收入（元）分数城镇化率%分数总分苏州17319.51131596001356.4125629.612506031375.81174南京11715.1121411031159.7136215.213481041282.31374无锡10511.811160700
8、1251.5114967.5194645311761266常州6622.2881405171051.1103896.37418791071.81055南通7734.641010590374884959.21033011866.03750镇江4105.364128800947.172694.36337169970.5941徐州6605.95975611547.365277.031124535463.8540扬州5064.926112559845.943690.09631370766.05839泰州4744.53510205864753623.33530944664.93633盐盐城城5082.6
9、9770182444.534278.5824463362.9429宿迁2610.94153317140.812194.2120756158.516淮安3387.43369130348.392839.55424934561.25226连云港2640.31258577243.422603.63223302261.7313未进入城市城市人口年度年度户籍人口户籍人口(万人万人)常住人口常住人口(万人万人)2011年543.24480.342012年546.81480.32013年552.96482.692014年560.25485.212015年564.45487.22016年567.56489201
10、7年560.9491.4徐州南京南通盐城淮安0100200300400500600700323641234125270江苏主要城市市区人口对比（万人）江苏主要城市市区人口对比（万人）淮淮 阴阴 区区清清 江江 浦浦 区区开开 发发 区区淮淮 安安 区区生生 态态 新新 城城 区区淮安各区常驻人口变化淮安各区常驻人口变化时间时间淮安市淮安市清河区清河区清浦区清浦区淮安区淮安区淮阴区淮阴区开发区开发区工业区工业区涟水县涟水县洪泽县洪泽县盱眙县盱眙县金湖县金湖县2011年480.3431.832.198.478.321.91.884.7233.1465.232.982012年480.332.832.
11、897.4277.123.62.183.7833.2764.333.132013年482.6933.233.0397.8677.4523.92.1284.1833.4264.732.832014年485.2133.433.1998.3377.824.072.1584.5333.6765.0333.042015年487.233.7333.4198.7478.0424.282.2184.6833.7665.2533.12016年48967.498.8578.1525.22.2584.833.8265.3533.18人口净增长8.663.50.45-0.153.30.450.080.680.150.
12、2淮安市区人口主要流向清河区和清浦区（即目前的清江浦区，也是老城区，生态新城也涵盖其中），随着生态新城发展逐渐成熟，人口流动开始逐渐向生态新城转移。城市产业n清江浦区：原清浦区和清河区合并而来，是江苏省淮安市下辖区，是淮安市政治、交通、经济、文化中心和对外交流的重要窗口；以服务也为主导。n淮阴区：以工业发展为主，是连接苏北地区的重要门户，中心城区向南发展致该区域发展有所放缓n开发区：国家级经济开发区，是目前房地产和工业发展最集中的区域，也是产业人口聚集的重要区域n楚州区：全国八大菜系之一淮扬菜发源地之一；具有浓厚的历史文化氛围，是淮安旅游产业发展重点区域，地理位置上脱离了中心城区，相对独立，近
13、年来逐渐向北与其他四区接轨n生态新城区：生态新城功能定位是苏北重要中心城市的主体功能区、特色城市化的展示区、生态低碳示范区，规划起点高，是连接老城与楚州的重要纽带；是淮安城市发展的核心；2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年0%20%40%60%80%100%223.46247.80271.64292.19321.18324.61339.44794.18889.38983.071100.011213.331268.151412.39672.36783.73901.151063.181210.581455.241635.60淮安历年产业结构变化趋势淮安历年产业结构
14、变化趋势一产（亿元）二产（亿元）三产（亿元）淮安产业分布较为分散，整体看产业以三产为主（淮安城市定位以旅游产业为主），工业基础相对薄弱，高新产业相对缺乏，产业结构相对松散，不集中。城市规划宜秀区国家级经济开发区光彩大市场东扩南连主城新城古城里运河文化长廊根据“东扩南连、三城融合、五区联动”的规划，淮安城市发展方向形成了东扩，南连的总体发展格局； 城市框架已拉开，由哑铃状格局向三城联动发展。通过新兴发展区域连接发展成熟的主城区及楚州古城区； 城市整体发展策略为“东扩、西拓、南连、北延，三城融合，五区联动”； 城市发展目标为，把淮安建成辐射2000万人口的苏北腹地中心城市和江苏第四商圈。发展方向淮
15、安城市主体向南发展，以生态新城为核心纽带链接老城与古城，实现“三淮一体”共同发展的愿景；生态新城是目前政府重点打造的核心区域。城市交通城市内环高架（在建）翔宇大道宁连快速路京沪高速淮徐高速高铁路线(在建)高铁站高铁站枚皋路淮海路水渡口大道深圳路黄河路城市东西主干道线城市南北主干道线城市外围高速公路城市内环高架城市“米”字型高铁淮安城市交通通达性强，陆路，水路，航空等交通设施完备；高铁，内环高架都在建设中，未来将大大提升出行的便捷性。住宅市场板块划分淮淮 阴阴 区区清清 江江 浦浦 区区开开 发发 区区淮淮 安安 区区生生 态态 新新 城城 区区户籍人口：93.36万人常驻人口：78.15万人户
16、籍人口：55.99万人常驻人口：67.4万人万人户籍人口：16.74万人常驻人口：25.2万人户籍人口：118.45万人常驻人口：98.85万人万人户籍人口：6.88万人常驻人口：淮阴区板块6000-7000盐河板块7000-8000老城板块9000-11000水渡口板块10000-11000清河新区板块城南板块6000-7000大学城板块6000-7000盐化工业板块5500-6000生态新城板块8000-9500淮安区板块7000-9000开发区板块7000-9500高铁新城板块暂无项目在售土地市场2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月05
17、001000150020002500050010001500200025003000350040004500646.7294.8323.7187.7285.3123.3147.1682313.2696789.7329.1632.4283.4344.1142.322322120252021742853315628434140624898103312401287137312151977淮安市区历年住宅用地成交量价淮安市区历年住宅用地成交量价成交面积（万方）计容总建面（万方）成交均价（元/）楼面价（元/）淮安市区历年住宅用地成交量价淮安市区历年住宅用地成交量价2011年2012年2013年2014年
18、2015年2016年2017年2018年1-5月成交面积（万方）646.7294.8323.7187.7285.3123.3147.168计容总建面（万方）2313.2696789.7329.1632.4283.4344.1142.3成交均价（元/）22322120252021742853315628434140楼面价（元/）6248981033124012871373121519772011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月住宅用地计容总建面（万方）2207.2683.1789.7329.1632.4283.4344.1142.3住宅成交量（万方
19、）245.3271.4362.6321.1407.5652.1623.6287.9差值差值1961.91961.9411.7411.7427.1427.18 8224.9224.9-368.7-368.7- -279.5279.5- -145.6145.6注：此处的住宅用地统计口径为含住宅性质的用地地块（里面未完全排除商业，办公等其他业态）合计差值：合计差值：2239.82239.8万方万方淮安住宅用地成交主要集中在11年之前，11年后土地供应开始减少，为响应国家去库存，15年淮安市政府提出3年内不再供应住宅用地，随着16-17年去库存成效显著，17年开始有节奏地供应土地，随之而来的也是住宅用
20、地成交价格不断攀升。调控政策限购：限购：“非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房；暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房；限价：限价：2017年1月25起，房地产开发企业在申报商品住房预售许可前，到所在地价格主管部门进行销售价格备案。首次销售的项目参照周边同类型、同品质楼盘。非首次销售的项目，备案均价不得高于上次均价。实行价格备案前已取得预售许可的，成交均价原则上不得高于2017年1月份的成交均价。限签：限签：限制签约，日签不得超
21、5套。限贷：限贷：目前淮安商贷首套房利率在基准的基础上，普遍上浮10%-15%；二套房上浮20%；三套房停贷。公积金：（一）贷款额度不得超过申请贷款时住房公积金账户月均余额的15倍；（二）贷款额度不得超过购买自住住房应付房价款的70%，不得超过建修自住住房造价的60%；（三）贷款额度不得超过市住房公积金管理委员会规定的最高额度。借款人及其配偶均缴存住房公积金的，贷款最高额度为60万元；借款人及其配偶仅有一方（含单身或未婚）缴存住房公积金的，贷款最高额度为30万元。淮安目前有“限购，限价，限签，限贷”等房地产调控政策，是目前苏北，甚至是江苏长江以北房地产调整政策最严厉的城市。淮安棚改1.2016
22、年淮安全市共有1.6万户居民通过棚户区改造，18个棚户区项目，全部完成。实施18个棚户区（危旧房改造）项目，其中清河3个，清浦、淮安、淮阴、洪泽、金湖各2个，涟水、盱眙、开发区、生态新城、盐化工各1个。2.2017年淮安全市完成棚户区改造12130户，完成率103.68%，超序时。其中：淮安区、涟水县、盱眙县已完成全年目标任务;清江浦区完成2331户，完成率58.28%;淮阴区完成597户，完成率59.70%;洪泽区完成1521户，完成率95.06%;金湖县完成655户，完成率81.88%。3.2018年，淮安将实施棚户区(危旧房)改造9000户，改善27000人居住条件。具体实施项目的前期调
23、查和可行性论证正在进行当中。就市民关注的安置房源问题，我市将超前谋划今年及以后年度定销房建设总量和用地需求，尽可能选择净地，减少建设周期和过渡期限。淮安自2016年启动棚改以来，棚改力规模大，执行快，是促进淮安房地产发展的中坚力量；前期以货币化安置为主，后期调整为住房安置与货币安置相结合。历年住宅量价2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月0100200300400500600700010002000300040005000600070008000355.1346.3380.9409.9375.6443.1362.3395.5175.4
24、257.3245.3271.4362.6321.1407.5652.1623.6287.9411645704574464046764549483862306900淮安市区历年住宅供应及成交量价分析淮安市区历年住宅供应及成交量价分析供应量（万方）成交量（万方）供需比成交均价（元/）淮安市区历年住宅供应及成交量价分析淮安市区历年住宅供应及成交量价分析2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月供应量（万方）355.1355.1346.3346.3380.9380.9409.9409.9375.6375.6443.443.1 1362.3362.
25、3395.5395.5175.4175.4增幅-2.5%10.0%7.6%-8.4%18.0%-18.2%9.2%-55.7%成交量（万成交量（万方）方）257.3257.3245.3245.3271.4271.4362.6362.6321.1321.1407.407.5 5652.1652.1623.6623.6287.9287.9增幅-4.7%10.6%33.6%-11.4%26.9%60.0%-4.4%-53.8%成交均价（元/）411641164570457045744574464046404676467645494549483848386230623069006900增幅11.0%0
26、.1%1.4%0.8%-2.7%6.4%28.8%10.8%供需比1.41.41.41.41.41.41.11.11.21.21.11.10.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 存量97.897.8198.8198.8308.3308.3355.6355.6410.1410.1445.445.7 7318.2318.290.190.129.629.6随着淮安市场库存逐渐见底，供应不足，在此双重作用下，淮安市区成交量价不断攀升，市场房源公布应求。注：注：16-1716-17年淮安市区成交量均突破年淮安市区成交量均突破600600万方，是苏北，甚至是江苏长江以北成交量最大的城市，这两年库存
27、去化成果显著，万方，是苏北，甚至是江苏长江以北成交量最大的城市，这两年库存去化成果显著，存量开始见底，外加供应不足，限价导致一二手房价格倒挂，市场成交依旧火爆。存量开始见底，外加供应不足，限价导致一二手房价格倒挂，市场成交依旧火爆。年度分区成交清江浦区开发区淮阴区淮安区生态新城区盐化工业区0.050.0100.0150.0200.0250.0010002000300040005000600070008000128.280.953.446.981.05.1208.2121.6115.696.776.84.767535855578755026914531920172017年淮安市区各区成交量价年淮
28、安市区各区成交量价供应面积（万方）成交面积（万方）均价区域区域供应面积（万方）供应面积（万方）成交面积（万方）成交面积（万方）均价均价清江浦区清江浦区128.2 208.26753 开发区开发区80.9 121.65855 淮阴区淮阴区53.4 115.65787 淮安区淮安区46.9 96.75502 生态新城区生态新城区81.0 76.86914 盐化工业区盐化工业区5.1 4.75319 淮安区淮阴区开发区清浦区清河区生态新城区020406080100120140160010002000300040005000600060.9169.2872.5564.7887.72795261.312
29、04892.64105.45138.8279.70126.16109.3443514486441940744926473944594570457343185430564315-1615-16年年1-121-12月淮安各区成交量价对比分析月淮安各区成交量价对比分析2015年成交量（万方）2016年成交量（万方）2015年成交均价（元/）2016年成交均价（元/）2016年年成交面积成交面积占比占比淮安区淮安区92.64 14.2%淮阴区淮阴区105.45 16.2%开发区开发区138.82 21.3%清浦区清浦区79.70 12.2%清河区清河区126.16 19.3%生态新城区生态新城区109
30、.34 16.8%合计合计652.11 652.11 100.0%100.0%淮安主力成交的区域集中在清江浦区，随着市场可售房源逐渐趋紧，各区均出现供不应求的现象，各区市场表现均很好。存量情况概述2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月05010015020025030035040045050097.8198.8308.3355.6410.1445.7318.290.129.6淮安市区历年现有存量情况（万方）淮安市区历年现有存量情况（万方）2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年1
31、-5月月住宅用地住宅用地计容总建计容总建面（万方）面（万方）2207.2683.1789.7329.1632.4283.4344.1142.3住宅成交住宅成交量（万方）量（万方）245.3271.4362.6321.1407.5652.1623.6287.9差值差值1961.91961.9411.7411.7427.1427.18 8224.9224.9-368.7-368.7-279.5-279.5-145.6-145.6注：上述为注：上述为20172017年年1 1月月2525日淮安限价文件中的表述内容。日淮安限价文件中的表述内容。注：此处的住宅用地统计口径为含住宅性质的用地地块（里面未完
32、全排除商业，办公等其他业态）合计差值：合计差值：2239.82239.8万方万方结合淮安近些年成交的住宅用地以及住宅成交情况，同时结合政府发布的文件，目前淮安总存量（现有存量+待结转量）约为1200万方，去化周期不足2年。18年1-5月成交清江浦区生态新城区淮安区淮阴区开发区0.020.040.060.080.0100.0120.0580060006200640066006800700072007400760057.414.020.228.048.9100.141.830.631.583.8720373416807668664341818年年1-51-5月月淮安各区供求情况（万方）淮安各区供求
33、情况（万方）供应量（方）成交量（方）成交价（元/）2018年淮安各区成交情况区域清江浦区生态新城区淮安区淮阴区开发区供应量（方）57.4 14.0 20.2 28.0 48.9 成交量（方）100.1 41.8 30.6 31.5 83.8 成交价（元/）7203 7341 6807 6686 6434 1月2月3月4月5月0.010.020.030.040.050.060.070.080.064.144.420.738.77.666.871.268.855.725.41818年年1-51-5月淮安市区供求情况分析月淮安市区供求情况分析供应量（方）成交量（方）2018年淮安市区月度成交情况1月
34、2月3月4月5月供应量（方）64.1 44.4 20.7 38.7 7.6 成交量（方）66.8 71.2 68.8 55.7 25.4 由于淮安实行限签，签约数据相对失真，18年1-5月共签约287.9万方，存在集中签约的现象。生态新城成交2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月02040608010012001000200030004000500060007000800041.346.552.147.568.694.7811428.536.743.747.860.3103.976.841.841124325457646144739565569
35、147341淮安生态新城区住宅供应及成交量价分析淮安生态新城区住宅供应及成交量价分析供应量（万方）成交量（万方）供需比成交价（元/）淮安生态新城区住宅供应及成交量价分析淮安生态新城区住宅供应及成交量价分析2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月供应量（万方）41.341.346.546.552.152.147.547.568.668.694.794.781811414增幅12.6%12.0%-8.8%44.4%38.0%-14.5%-82.7%成交量（万方）成交量（万方）28.528.536.736.743.743.747.847.860.360
36、.3103.9103.976.876.841.841.8增幅28.8%19.1%9.4%26.2%72.3%-26.1%-45.6%成交价（元/）4112411243254325457645764614461447394739565556556914691473417341增幅5.2%5.8%0.8%2.7%19.3%22.3%6.2%供需比1.41.41.31.31.21.21.0 1.0 1.1 1.1 0.9 0.9 1.1 1.1 0.3 0.3 存量（万方）8.28.2181826.426.426.126.134.434.418.618.622.822.81.31.32011年201
37、2年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月0102030408.21826.426.134.418.622.81.3淮安生态新城现有存量（万方）淮安生态新城现有存量（万方）生态新城是目前政府重点发展的区域，且区域内在售项目紧有8个，但成交量价均表现不凡，将是未来知名房企重点角逐的区域。成交TOP10排名楼盘区属面积套数1淮安新城市广场淮安区145598 13602欣明文锦城二期淮安区120528 11173中央城涟水县104466 9254中南世纪城三期生态商务新城103273 10275英祥承德公馆淮阴区93778 9286中南世纪锦城一期生态商务新城92338
38、 8097丽都国际盱眙县88910 7118淮安恒大名都二期清浦区87070 7919天泉湖翡翠谷养生居住社区（一期）盱眙县75200 76310钱隆城生态商务新城74737 73211翔宇海棠广场淮安区72817 66212淮安建滔裕花园经济开发区72400 66713龙源国际花园城涟水县72035 71714金悦商置中心清江浦区70562 61615兴安华庭生态新城69719 62216奥体国际星城淮阴区69281 58317亿力未来城清江浦区65703 50418华德力运河城清浦区63652 77619喜利达名苑淮阴区63649 47020云梦清河国际社区清江浦区63525 613序号项
39、目名称区属套数1中南世纪城三期生态商务新城12962城东花园经济技术开发区11513清荷家苑清江浦区8244翔宇海棠广场淮安区7105融侨观邸清江浦区6556茂华国际汇（璟和名城）清江浦区6197玖珑半岛生态商务新城5858碧桂园经济技术开发区5189华德力运河城清江浦区50910城开御园二期经济技术开发区4862017年成交TOP20排名2018年成交TOP10排名入驻知名房企住宅市场小结政策概况：政策概况：淮安目前房产调控较为严厉，有“限购，限价，限签，限贷”，即使在如此高压的房产调控下，淮安成交在整个苏北城市中量最多，价由于淮安有限价，价格暂处于洼地。同时，也是因为限价，一二手房价格倒挂
40、，外加市场存量见底，供需失衡，导致市场依旧火爆。供需表现：供需表现：淮安市场自16年始，供需一直处于失衡状态，供需比仅为0.6，市区住宅年去化面积均超600万方，市场去库存明显，存量见底，供应不足，需求难以满足。量价表现：量价表现：淮安市区自16年始，成交量均超600万方，各区域均出现供不应求现象；但价格受限价因素的影响，价格仍处于洼地，目前最好板块最高限价也仅为11000元/，其他区域价格6000-9500元/不等。存量情况：存量情况：目前淮安住宅现有存量已见底，待结转量虽然较高，但整体可控，市场总存量也仅为1200万方左右，去化周期不足两年，且政府供地有节奏，供地较少，市场较为健康。竞争环境：竞争环境：目前已经在淮安落地的标杆企业仅有绿地（项目已结束），恒大（项目即将结束），融创，中南，金辉，融侨等企业，其他大型房企一直想在进驻淮安，但由于淮安一手地推地少且竞争激烈，市场房企好的二手地基本被挖掘完，故迟迟未能实现落地。土地机会：土地机会：淮安受限价因素影响，土拍价格远低于周边城市，由于淮安一手地推地少且竞争激烈，市场房企好的二手地基本被挖掘完，目前仅有水利地产，国联等国营企业手中有较多优质二手土地，且早期那地便宜，盈利空间大。目前融创正积极与这些国企接洽，寻求合作机会。
