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1、洛阳商业项目洛阳商业项目招商政策及返租期内收益测算招商政策及返租期内收益测算河南建业商业地产经营管理有限公司河南建业商业地产经营管理有限公司河南建业商业地产经营管理有限公司河南建业商业地产经营管理有限公司二零零八年三月二十八日二零零八年三月二十八日二零零八年三月二十八日二零零八年三月二十八日（一）项目总体经营目标描述：（一）项目总体经营目标描述：1.返租期结束后商铺顺利交给业主；2.以招商促进销售；3.全年计划出租率为需返租面积的50%，租金收入为130368元；4.森林半岛美茵湖未售商铺主力店签约2600。 （二）项目定位描述：项目定位描述： 1. 1. 森林半岛商业以社区配套、餐饮、美容、
2、休闲森林半岛商业以社区配套、餐饮、美容、休闲商业为主；商业为主；2.2.美茵湖商业业态以精品家居、建材为主，满足美茵湖商业业态以精品家居、建材为主，满足未来区域内居民家具、建材消费需要未来区域内居民家具、建材消费需要 ；3.3.目标客户定位：周边小区居民；市区范围内的目标客户定位：周边小区居民；市区范围内的时尚消费群体。时尚消费群体。（三）（三）周边商业环境描述：周边商业环境描述：周边商业环境描述：周边商业环境描述：1. 1. 洛南新区因其形成时间短，入住率较低，没有成熟街区和洛南新区因其形成时间短，入住率较低，没有成熟街区和商业氛围。目前，大部分在建及已建成的物业主要以底商商业氛围。目前，大
3、部分在建及已建成的物业主要以底商及社区配套商业为主。进入正式营业的有第一大街底商，及社区配套商业为主。进入正式营业的有第一大街底商，主要是以餐饮、洗浴、装饰家居为主；中泰华庭以零售店、主要是以餐饮、洗浴、装饰家居为主；中泰华庭以零售店、银行网点、电动车销售、装饰家居为主。现有商家经营惨银行网点、电动车销售、装饰家居为主。现有商家经营惨淡，多数正在转让或转租；淡，多数正在转让或转租；2. 2. 中泰华庭与森林半岛和美茵湖项目相邻，由于面临着人气中泰华庭与森林半岛和美茵湖项目相邻，由于面临着人气不足，开发面积及空置面积大等诸多不利因素，商业近两不足，开发面积及空置面积大等诸多不利因素，商业近两年销
4、售情况相对比较迟缓。洛南商业大部分为社区配套底年销售情况相对比较迟缓。洛南商业大部分为社区配套底商，底商在产品结构中室内柱子相对较多，加之配套较差，商，底商在产品结构中室内柱子相对较多，加之配套较差，对部分不受区域影响，但在配套方面要求较高的业态有一对部分不受区域影响，但在配套方面要求较高的业态有一定的限制；定的限制；3. 3. 大张量贩（大张量贩（80008000二层、二层、12.812.8号开业）在勤政园的拓店，号开业）在勤政园的拓店，加强了洛南新区市政周边的商业配套设施；加强了洛南新区市政周边的商业配套设施；4. 4. 雅香金陵饭店总面积雅香金陵饭店总面积4300043000平方米，高平
5、方米，高7979米，共米，共2323层，拥层，拥有包括标准客房、商务套房、豪华套房、总统套房等各类有包括标准客房、商务套房、豪华套房、总统套房等各类客房客房 418418间，同时拥有中、西餐厅、宴会厅、多功能厅、间，同时拥有中、西餐厅、宴会厅、多功能厅、酒吧等用餐点及大小型会议室多间。另外，酒店还设有商酒吧等用餐点及大小型会议室多间。另外，酒店还设有商场、桑拿按摩、夜总会、健身房、游泳池、棋牌室、美容场、桑拿按摩、夜总会、健身房、游泳池、棋牌室、美容美发等各种现代化娱乐健身设施，是举办国际会议、新闻美发等各种现代化娱乐健身设施，是举办国际会议、新闻发布会、产品展示会的理想场所；发布会、产品展示
6、会的理想场所；5. 5. 综上所述洛南新区商业分为两种：小区配套商业综上所述洛南新区商业分为两种：小区配套商业 、餐饮、餐饮娱乐休闲等时尚商业，前者来满足周边小区消费生活、后娱乐休闲等时尚商业，前者来满足周边小区消费生活、后者吸引市区到新区时尚的消费群体并且快速拉动洛南商业者吸引市区到新区时尚的消费群体并且快速拉动洛南商业氛围。氛围。（四）（四）周边入住人口情况描述：周边入住人口情况描述： 楼楼盘盘名称名称社区社区规规模模总户总户数数(套套)户户均人口均人口预计预计入住人口数入住人口数中泰华庭20万110044400美茵湖/19261152高层次人才小区/46841872森林半岛135414.
7、52435612、613研究所住宅楼/86443456国税局住宅小区、地税局住宅小区、烟草局住宅小区、龙门管理局小区、证券公司小区、商业银行小区、洛阳日报社小区、双溪布洛、中国移动社区、万基铝业社区、龙祥小区。36684（五）（五）周边商铺出租情况描述：周边商铺出租情况描述：周边商铺出租情况描述：周边商铺出租情况描述：中泰华庭以零售店、银行网点、电动车销售、装中泰华庭以零售店、银行网点、电动车销售、装饰家居为主现已招租饰家居为主现已招租1/31/3，主要是以业主自行出租。，主要是以业主自行出租。（六）周边租金状况描述项项目名称目名称商商业业体量体量（）销销售方式售方式销销售价格售价格租金价格租
8、金价格业态业态定位定位整体分析整体分析第一大街15万包租三年，每年返7%，一次性在首付款中扣除。7800元35-40元餐饮、洗浴、装饰、社区配套由于住宅利润率较高，所以商业整体实现5500以上的均价就可以了，所以商业打7.9折后，无论是否出租，对项目整体已经影响不大。秀谷尚街2万包租五年，每年返8%4500-10000元35元餐饮、服装社区配套等前期销售情况较好，但后期返租压力非常大，现在招商情况也很差，主要原因：1、新区商业氛围不浓厚，周边销费人群少；2、社区配套不全，一定程度限制了业态。奥体花城1万正常销售7800元没交房无商业位置在新区相对较好，价格适中，由于项目商业整体量较小，所以未进
9、行集中推广，主要还是以住宅带动商业的销售。中泰华庭1万正常销售一层8000元二层6000元25元左右主要为社区配套社区入住率较高，加之周边安居工程的居民的消费支撑，商业街现已招租1/3，主要还是以业主自行出租。（七）项目优劣势分析：（七）项目优劣势分析：1.1.项目优势项目优势项目优势项目优势 ：（1 1）目前已有高档餐饮入驻，会对整体的商业街有一定的带动作用；）目前已有高档餐饮入驻，会对整体的商业街有一定的带动作用；（2 2）周边消费人群消费力较强；）周边消费人群消费力较强；（3 3）商业外立面石材包装形象较为高档，品质感较强。）商业外立面石材包装形象较为高档，品质感较强。 2.2.项目劣势
10、：项目劣势：项目劣势：项目劣势：（1 1）商铺结构不规则，室内平面空间不合理（进深过大）商铺结构不规则，室内平面空间不合理（进深过大16-2116-21米）；米）；（2 2）二楼以走廊形态出现，浪费空间大、空间安排不合理；）二楼以走廊形态出现，浪费空间大、空间安排不合理；（3 3）一楼二楼之间商铺内无预留楼梯口；）一楼二楼之间商铺内无预留楼梯口；（4 4）门头偏低、外立面立柱较粗，造成铺位开间小，影响店铺展示；）门头偏低、外立面立柱较粗，造成铺位开间小，影响店铺展示；（5 5）两部电扶梯安装后将直接影响一楼）两部电扶梯安装后将直接影响一楼5 5间店铺正常营业，后期物业费间店铺正常营业，后期物业
11、费用增高；用增高；（6 6）一楼地下室预留楼梯口若进行填补，增加商户投资成本，；）一楼地下室预留楼梯口若进行填补，增加商户投资成本，；（7 7）前期设计空调安装位空调室内、外机排水系统未设计；）前期设计空调安装位空调室内、外机排水系统未设计； （8 8）外立面外饰灯安装位置低，影响商家门头的安装；）外立面外饰灯安装位置低，影响商家门头的安装；（9 9）外立面使用钢挂石材，不利于店铺外部展示和装修。）外立面使用钢挂石材，不利于店铺外部展示和装修。（八）招商政策1 1、租金及优惠政策、租金及优惠政策项目名称项目名称面积面积/ /平米平米租金租金建议建议元元/ /平平米米. .月月优惠政策优惠政策备
12、注备注森林半岛森林半岛1341613416按均按均价价3030 按总面积的按总面积的20002000平平方给予主力店商家方给予主力店商家免租免租2424个月个月1 1、免租期自、免租期自20082008年年5 5月月1 1日日起起20102010年年4 4月月3030日止的两日止的两年内期限。年内期限。2 2、目前森林半岛已售并有、目前森林半岛已售并有返租政策的商铺面积为返租政策的商铺面积为27162716平方，已租平方，已租125125平方，且其平方，且其中中10001000平方商铺有平方商铺有2424个月免个月免租政策，剩租政策，剩15911591为免租为免租3-63-6个月。个月。3 3
13、、租金价格对外沟通价格、租金价格对外沟通价格为均价为均价3030元元/ /平米平米. .月，如单层月，如单层承租的一层为承租的一层为4040元元/ /平米平米. .月，二月，二层为层为2020元元/ /平米平米. .月。月。美茵湖美茵湖52005200按总面积的按总面积的16001600平平方（含方（含6 6号楼独栋）号楼独栋）给予主力店商家免给予主力店商家免租租2424个月个月剩余商铺剩余商铺1897218972给予免租给予免租3 3个月个月2.2.招商激励政策招商激励政策招商激励政策招商激励政策（1 1）针对商业公司派驻洛阳项目招商人员在招商工）针对商业公司派驻洛阳项目招商人员在招商工作开
14、展后取得商家签约经营的，按签约租金的半作开展后取得商家签约经营的，按签约租金的半个月租金进行奖励（如项目无租金收益的不计入个月租金进行奖励（如项目无租金收益的不计入激励机制）；激励机制）；（2 2）对于项目全员有推荐客户资源并与商业公司招）对于项目全员有推荐客户资源并与商业公司招商人员共同促进成交的（商铺谈判、合同签约、商人员共同促进成交的（商铺谈判、合同签约、后期物业及经营手续办理配合、装修跟进、开业后期物业及经营手续办理配合、装修跟进、开业配合等由商业公司人员主要完成的），可与商业配合等由商业公司人员主要完成的），可与商业公司招商人员各占奖励金额的公司招商人员各占奖励金额的50%50%进行
15、激励；进行激励；（3 3）财务部门在收取商家相应保证金及租金，当月）财务部门在收取商家相应保证金及租金，当月对激励政策落实。对激励政策落实。（九）洛阳项目返租期内收益测算（九）洛阳项目返租期内收益测算一返租金额测算 备 注1返租面积（）27162销售均价（元/）72803返租回报率8%/年4返租期限2007.12.8-2010.12.75返租标准（元/.月）48.536返租金额（元）4577915二租金测算（一）已出租部分7已租面积（）1258租金标准（元/.月）30元9优惠政策免租四个月10租金收入（元）18900008年租金6.3万元；09年10年租金为收取另一家商户签约期只有08一年合同（二）已租项目未出租部分11未租面积 （）259112按招商政策预计可收取租金（元）10691401000主力店收到租金7*1000*30 剩余1591*18*30三需补贴金额（元）33197756-（10+12）四返租期内预计费用支出（元）295000五返租期内预计收益（元）-3614775
